小区车库的归属论(崔建远)

小区车库的归属论
崔建远清华大学法学院教授
上传时间:2006-2-20
一、问题的提出
小区的停车位,物权法草案称之为车库,关系到业主、开发商的权益,业主生活和工作是否便利,小区的安全状况,引人注目,需要探讨。

物权法草案第七十六条第二款规定,在建筑物区分所有权关系中,会所、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于业主共有。

对此持批评态度的不在少数,其理由在于:开发商在商品房预售、销售活动中处于绝对的优势,十分容易约定有利于自己的条款,包括车库归属的条款,损害购房人的合法权益;在约定车库归属于开发商的情况下,虽然开发商声称商品房的售价中不含有车库部分,但实际上已经将车库面积公摊到了区分所有的商品房之中了,购房人支付了车库的价款,却无车库的权利。

于此场合,购房人,尤其是消费者作为购房人,很难举证成功地推翻开发商的主张。

有鉴于此,我国物权法不宜规定约定优先,而应另辟蹊径。

对此,笔者表示赞同,认为可以借鉴中国台湾的有些做法,将车库分为法定车库、自行增设车库、奖励增设车库等种类;法律设置强制性规范,规定法定车库必须依法确定其归属,不得被约定排除;自行增设车库可以由开发商自行处分;奖励增设车库的处分形式受到一定的限制,大多可以自由处分。

后两种类型的车库若未登记在开发商的名下,商品房预售合同、商品房销售合同对其归属未加约定,建筑工程规划设计亦未明确,应当按照建筑物区分所有权的原理,将它们作为建筑物区分所有权的共用部分。

兹详述如下。

二、车库的类型与权属
1.法定车库及其归属
法定车库,指法律、法规规定区分所有的建筑物乃至小区所应附设的车库。

此类规定属于强制性规范,开发商必须遵守,为区分所有的建筑物附设特定数量的车库,归建筑物区分所有权人拥有。

商品房预售合同、商品房销售合同不得以约定排除此类法定车库,或者说不得约定此类法定车库归属于开发商或物业管理公司;即使有此约定,也不发生法律效力。

这种法定车库,在中国台湾称之为法定停车位,无独立权状,以共用部分持分配给承租户,须随主建物一并移转,但可以依分管协议,交由某一户或某些住户使用。

依《公寓大厦管理条例》第45条第2项规定,此类停车位不得设为专有部分。

因此,不得有让售于特定人或区分所有权人以外的特定人设定专用使用权或为其他有损害区分所有权人权益的行为。

中国台湾“最高法院”2000年度台上字第2119号民事判决认为,地下室停车位属公寓大厦的共同使用部分,仅系建商将之列为约定专用部分另行出售,而共同使用部分约定供特定区分所有权人专有使用,本质上仍然是共同使用部分,不因约定而改变。

又区分所有建物的共同使用部分,性质上属共有,且附属于区分所有建物,共有人将各相关区分所有专用部分的建物移转时,依土地登记规则第80条规定,其共同使用部分的所有权,亦随之移转予同一人。

笔者认为,这具有合理性,可以借鉴。

这里存在的问题之一是,中国大陆目前规定法定车库的法,其位阶相对较低,多为地方
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性法规或者地方性规章,有的位阶更低,如某市规划局下发的《建筑工程规划
设计要点通知书》。

商品房预售合同、商品房销售合同排除法定车库的规定时,此类约定无效吗?难以作出肯定的回答,原因在于,按照合同法第五十二条第五项的规定,以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条的规定,能够确定合同无效的法律,限于全国人大及其常委会通过的法律和国务院颁布的行政法规,地方性法规、行政规章不能作为确定合同无效的依据。

看来,欲保证法定车库不被约定排除,法律、行政法规得作出明确规定。

2.自行增设车库及其归属
自行增设车库,在中国台湾称作自行增设停车位,指法定停车位以外由建筑商自行增设的停车位。

其具独立产权及权状,且得为单独移转。

惟如违反设计图及相关规定施工等相关规范,则有违诚信原则。

将其借鉴到中国大陆,就是这种类型的车库是在开发商必须建造法定车库之外而自行增设的,并且不得违反土地使用权出让合同的规定,不得违反建筑规划。

这种类型的车库不属于建筑物区分所有权中的共用部分,而是单独的“物”。

从权属的角度观察,一个自行增设车库之上存在着一个独立的所有权,单独登记,单独颁发所有权证,可以转让。

由于这种类型的车库可以归属于开发商,且可以自由转让,使开发商有利可图,会调动开发商积极地建造车库;由于这种类型的车库必须在保障法定车库建造的前提下才能被认可,促使开发商建造法定车库,在一定程度上满足建筑物区分所有权人对车库的需求,也有利于建筑物区分所有权人乃至小区全体居民的生活和工作的便捷、安全;由于开发商可以将这种类型的车库出售或者出租给建筑物区分所有权人,特别是在法律规定了建筑物区分所有权人享有优先购买权的情况下,这种类型的车库不会构成对生活和工作秩序的破坏。

3.奖励增设车库
奖励增设车库,在中国台湾称为奖励增设停车位,指依法律规范规定增设的停车位。

其具有独立产权、权状及可单独移转。

其在使用权益上,负有供“公众使用”的义务,与社会大众对于法定上停车位所有权使用的排他性及价格认知上有所不同,在市场交易上法定停车位价值实高于奖励停车位(参照中国台湾“最高法院”2002年度台上字第2108号民事裁定)。

既然奖励增设车库负有供“公众使用”的义务,在建筑物区分所有特别是形成了小区的情况下,建造这种类型的车库,供到访的客人、送货物到小区的超市及其他售货部门、为设置在小区的银行押运现钞等停车之用,显然具有积极的意义,中国大陆的物权立法可以借鉴。

三、小区车库归属的确定规则
上述各种类型的车库在用途、权属及其处分方面存在着差异。

法定车库作为建筑物区分所有权中的共用部分,必须分配给建筑物区分所有权人,开发商无权将其出售、出租给他人。

假如商品房预售合同、商品房销售合同约定此类车库归属于开发商,则因该约定违反法律、行政法规的强制性规定而归于无效。

自行增设车库可以作为独立的物,称为所有权的客体,由开发商自主决定出售、出租的对象,在商品房预售合同、商品房销售合同中约定购房人不享有此类车库的共有权,具有法律效力。

如果商品房预售合同、商品房销售合同对此类车库没有约定归属,建筑规划设计、土地使用权出让合同均未明确它们属于开发商,房屋所有权登记也没有将它们登记在开发商的名下,那么,依据建筑物区分所有权原理,这些车库应当属于共用部分,由建筑物区分所
有权人共有。

如果仅仅是商品房预售合同、商品房销售合同没有约定,建筑规划设计等法律文件已经明确了自行增设车库归属于开发商,那么,此类车库不属于建筑物区分所有权中的共用部分。

奖励增设车库的处分自由度宜区分情形而定,为设在区分所有建筑物特别是小区的银行、商铺等服务,必须将送货车、押运现钞车等停在奖励增设车库时,法律应当限制此类车库的处分形式,可以规定只允许出租甚至出借;对于其他的奖励增设车库,可以允许开发商出售、出租,且买受人、承租人不限于建筑物区分所有权人。

如果这种类型的车库没有登记在开发商的名下,商品房预售合同、商品房销售合同对其归属未加约定,建筑工程规划设计亦未明确,应当按照建筑物区分所有权的原理,将它们作为建筑物区分所有权的共用部分。

如果仅仅是商品房预售合同、商品房销售合同没有约定,建筑规划设计等法律文件已经明确了奖励增设车库归属于开发商,那么,此类车库不属于建筑物区分所有权中的共用部分。

四、小区车库所用土地的权利性质及其意义
在某一车库纠纷中,某开发商将某小区的车库全部据为己有,出售给他人。

其
根据之一是:A小区业主分摊的国有土地使用权面积只是地表使用权,而车库所利用的是该块土地的地下空间利用权。

笔者认为,我国现行法只规定了以地表为客体的国有土地使用权制度,尚无空间利用权(境外学说称之为“区分地上权”或者“空间权”),因而,系争车库必定是基于以地表为客体的国有土地使用权而建的,该开发商所谓的空间利用权之说缺乏现行法上的根据。

在我国现行法上,业主的建筑物区分所有权存在的正当根据(权源)是国有土地使用权;没有国有土地使用权,建筑物区分所有权就会归土地所有权人享有,以至于建筑物区分所有权的形式没有必要存在,一个房屋所有权就足够了。

在系争案件中,车库所用地块的国有土地使用权,是A小区国有土地使用权的一部分,不仅是车库赖以存在的正当根据,而且是全部建筑物区分所有权赖以存在的正当根据,应当被吸收入建筑物区分所有权之中,不应当置身于建筑物区分所有权之外。

从房价的角度看,是地上房屋的价格中包含有土地使用权出让金的部分。

关于系争车库的归属,A小区所在市的规划局下发了《建筑工程规划设计要点通知书》。

该通知书对A小区车库配套建设作了明确规定,要求开发商按每户0.2
车位的标准建设车库。

建筑物区分所有权人在A小区内的停车位停车,应当属于共用权的享有和行使,这是建筑物区分所有权的题中应有之意。

如果把车位单独出让给他人,就剥夺了建筑物区分所有权人的这方面的共用权,违反了建筑物区分所有权的本质属性。

还有,系争车库没有取得单独的销售许可,没有成为独立的交易客体。

按照
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明的,商品房预售合同
无效。

在系争案件中,开发商只取得了一份《商品房销售许可证》,没有独立取得车库的销售许可证,加上《商品房销售许可证》没有特别说明车库可以单独销售,因而,只能解释为车库不是一个独立于地上房屋的物,不得单独作为一个交易的客体,不得单独买卖,以车库为标的物的买卖合同无效。

当然,物权法草案规定了空间权,待将来变成有效的法律之时,有的地下车库可能以空间权作为其存在的正当根据。

(注:文中涉及中国台湾的相关法律规定及最高法院判决转引自蔡明诚的《停车位所有权及专用权相关问题探讨》一文,该文发表于《台湾本土法学杂志》第53期)。