灌南县房地产市场调研简报.pptx

快形成老城区、新城区、开发区三位
南
一体的功能格局。
城市发展规划 根据最新的格局规划，未来灌南县的发展将形成两个明显的功能分区 以及一个开发区。
灌南开发区 区域范围：周口河以东的城市区域
功能定位：工业园区，目前已形成冶金机
械、皮革服装、木业家具、酿酒食品四大 经济板块。
灌南城西板块（新城区） 区域范围：盐河以西、周口河以东、五龙 口以南、南环路以北的城市区域。
房地产宏观分析
一级市场 二级市场
灌南县房地产开发投资完成规模呈现随着全市城 镇固定资产投资的逐年走高而水涨船高的态势。
灌南房地产投资在全县城镇固定资产投资中的占比较为稳定，平均4%左右。 尽管灌南县房地产投资保持逐年增长的态势，但是其投资规模总量偏小，在城市整体的投资体系中所占 份额远未达到成为支柱产业所要求的程度。这表明房地产行业在灌南的发展尚处于初级的萌芽阶段。
灌南固定资产投资的稳定增长，为房地产的发展提供了良好的基础，但过
快的发展，可能导致不适合城市的投资模式出现，也将直接影响房地产市场 的健康发展。
灌南县城镇居民收入水平的不断提升，为房地产开发营造良好的市场环
境，同时农村居民收入的低下也为房地产销售带来一定的压力。 政府对购房的支持与相关优惠政策，将在很大程度上缓解房地产开发的销售 压力，从而保证灌南房地产的稳定发展。
城市土地放量大，土地市场供需失衡，土地价格低位徘徊。未来市场存量巨
大，待开发土地众多。随着市政建设的倾斜，灌南县未来土地开发将主要集中在 城西板块，城东放量将逐渐减少，在城市放量分布上呈现“西多东少”的局面， 从而加剧城西区板块的区域竞争。
2004年至2005年出现一个较大幅度的上升，据我们了解是由于 05年城西区的住宅项目开始入市，凭借城市向 西发展的势优势，在灌南县掀起 “新区热”，同时期城东板块的部分项目相继入市，凭借其地段和配套优势， 大幅拉高销售价格，这都直接导致了05年整体销售价格的跳跃现象。
2006年后，市场基本形成城东板块与城西板块并立的局面，两个板块都不断有新盘入市，介于当地居民的购
买能力不足，销售价格提升放缓，以100元/㎡/年的速度增长。 结合灌南近年的商品房销售数据，销售面积基本不变，房价上升相对缓慢，这表明灌南房地产市场需求相对
较为低迷。
房地产宏观综述
灌南县房地产发展尚处于初级的萌芽阶段。房地产投资保持逐年增长的态势，
但是其投资规模总量偏小，在城市整体的投资体系中所占份额远未达到成为支柱 产业所要求的程度，存在未来发展空间。
房地产宏观分析
一级市场 灌南房地产市场自03年开始启动以来，其市场的总体价 二级市场 格一直处在平稳递增的走势，但是增长幅度相对较小。
灌南县历年商品房价格变化情况
2000
1600 1200
800
400 830
1370 1500 1600 890
1720 1810
0 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
展潜力，该区域未来新一轮的开发高峰即将到来，区域竞争日益激烈不可避免。
灌南人口基础小，农业人口比重达，这可通过引进外来人口以增强城市购买
力。
灌南城市经济相对稳健发展，虽然经济水平较低，但是因而更具有发展潜力和
空间，这也为城市的房地产项目开发提供了优良的宏观经济环境。
城市素质综述以及对房地产开发的启发
汇报议程
灌南城市概况 房地产市场分析
房地产宏观分析 房地产区域分析
一级市场 宏 观 综 述
二级市场
市场重点评述
房地产宏观分析
一级市场 二级市场
灌南县历年土地放量在500亩以上，平均成交价格 徘徊在25万/亩上下。
自城市确定西向发展，灌南县的土地开始大举放量，致使市场供需失衡，根据我们数据收集所得， 现有市场上住宅、商业土地大量囤积，甚至存有2004-2005年间的地块，该类地块多已做总平规划， 但仍未公开面世。 大量的土地供应，与之相反的是土地成交单价逐年下滑。究其原因如下： 城东区存有大量的老旧房屋，旧城改造、拆迁难度大，导致土地放量逐年减少 ； 规划未发展新区的城西区土地放量逐渐增多，且多为净地，基本无拆迁费用发生； 城西区土地成本的下降在很大程度上导致了城西区土地成交价格的下降，而城西区大量的土地交易 也拉低了全县的土地交易平均价格。
南京
无锡 苏州
上海
城市发展规划 灌南是连云港市的南大门，濒临黄海，根据最新的“38平方公里、30万人 口”规划，确定了将灌南建设成为连云港经济强县、苏北发展快县、江苏产 业名县，打造成“新兴工业城市，知名水绿城市，和谐文明城市”的城市定 位。
北
在城市化进程中，灌南确定了加快西
西
进、南扩、北上战略的实施步伐，加
灌南县房地产市场简报
房地产市场基础数据及个案收集
汇报议程
灌南城市概况 城市房地产市场分析
城市区位属性 城 市 素 质
城市规划发展
城市区位属性
灌南，隶属于连云港市，位于江苏省东北部，连云港市南部。濒临黄 海，四市交界，东与盐城的响水相连，南与淮安的涟水接壤，西与宿 迁的沭阳毗邻。
✓204国道、306、307省道贯穿全境，
房地产宏观分析
一级市场 二级市场
2006-2009年灌南县房地产市场供大于求， 市场需求逐年递增。
灌南商品房整体销售市场呈现供大于求的现象，随着2009年3月份，政府出台鼓励农民购房政策后，市场 去化速度有所加快，2009年全年销售量达72万，已超接近前两年销售量总和； 但优惠购房政策的出台，另一方面也引发了2009年第二季度大批大容量项目的公开，导致市场竞争加剧；
功能定位：主要承担居住、行政办公 区、商业、文教等功能。
灌南城东板块（灌南老城区） 区域范围：盐河以东的城市区域
功能定位：主要承担商务金融、文 教、居住功能
城市素质综述以及对房地产开发的启发
灌南大区位环境优良，为房地产开发创造有利条件。
城市总体向西发展，新城区成为政府重点建设区域，这也明确未来新城区的发
同三高速公路与宁连高速公路在境内 合一，京沪高速公路擦境而过；
✓县城距连云港机场、港口90公里，距
连云港火车站70公里，3个小时可达南 京、无锡，4个多小时便可到达苏州、 昆山、上海；
百度文库
连云港
连云港口
灌南县
盐城
✓境内河道密布，物流优势明显；共有
航道12条，177公里，可直通京杭大运 河、淮河水系和长江水系，海运自灌 河入海口至连云港港口仅30海里。