第七章住宅融资分析(房地产金融与投资武汉理工大学.pptx
合集下载
《房地产和金融关系》课件
债券发行
发行公司债、可转债等，将 房地产项目转化为可交易的 债券。
股权投资
通过发行股票，吸引投资者 投资房地产项目。
金融工具
衍生品
房地产投资组合中常用的金融 衍生品有期权、期货等，用于 对冲风险。
抵押贷款
贷款人通过抵押物获得资金， 实现房地产的融资。
证券化
将房地产贷款打包成证券，通 过证券市场进行交易与融资。
风险管理
1 市场波动
房地产和金融市场的波动性使得风险管理成为保持稳定和可持续发展的关键。
2 政府政策
政府在监管和干预方面发挥着重要作用，以保障市场的稳定和公平。
3 利率变动
利率上升或下降会对房地产融资成本和购房需求产生影响，需及时应对。
未来展望
1
数字化技术
大数据、人工智能等技术的应用将对房地产和金融市场产生深远的影响。
2
可持续发展
绿色金融和可持续房地产的发展将成为未来的主题。
Hale Waihona Puke 3创新金融产品创新金融工具和融资方式将为房地产行业带来更多发展机遇。
影响因素
1
房地产对金融的影响
房地产市场的繁荣与不景气会对金融市场的稳定性和资金流动性产生重大影响。
2
金融对房地产的影响
金融政策、货币政策和利率等因素会直接影响房地产市场的融资成本和购房需求。
3
两者的相互作用
房地产和金融市场的相互作用会形成正反馈循环，在经济发展中扮演重要角色。
融资方式
银行贷款
申请商业贷款、个人贷款等， 常见融资方式之一。
房地产和金融关系
本PPT课件将介绍房地产与金融之间的密切关系，以及它们对彼此的相互影响。
概论
房地产与金融紧密相连
房地产项目的投资与融资课件
（2）房地产投资风险全过程管理 按照全面风险管理的理论，房地产风险管理是
指房地产项目对可能遇到的风险进行预测、识别、 评估、处理、监控，并在此基础上有效地处置风险， 以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。其 一般流程如图6.2所示。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
风险识别
风险估计
6 房地产项目的投资与融资
6.1 房地产项目投资估算 6.1.1 房地产投资
房地产投资，是指投资主体以获得未来的房地 产资产收益或增值为目的，预先垫付一定量的资 金，直接或间接从事房地产开发与经营活动的经 济行为。房地产投资所涉及的领域主要有：土地 开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业 等。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 上市融资：直接上市，借壳上市，上市后再融资。 本质上两种，见下图6.1。
国内直接上市
直接上市（IPO）
香港IPO
上 市 融 资
借壳上市
海外上市 ST公司重组等 场外协议转让
上市后再融资
增发、可转债、配股等
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 海外投资基金：有三种方式 —直接设立房地产开发企业，自主开发项目 —与国内房地产公司结成联盟，共同投资开发项目； —直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获
取利润。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 合作开发：合作开发是指两个或两个以上的房地产 企业为了实现资源共享、风险共担、优势互补、增 强竞争能力等战略目标，以承诺和信任为基础形成 的各种合作行为。 几种主要的合作方式见下表。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
指房地产项目对可能遇到的风险进行预测、识别、 评估、处理、监控，并在此基础上有效地处置风险， 以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。其 一般流程如图6.2所示。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
风险识别
风险估计
6 房地产项目的投资与融资
6.1 房地产项目投资估算 6.1.1 房地产投资
房地产投资，是指投资主体以获得未来的房地 产资产收益或增值为目的，预先垫付一定量的资 金，直接或间接从事房地产开发与经营活动的经 济行为。房地产投资所涉及的领域主要有：土地 开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业 等。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 上市融资：直接上市，借壳上市，上市后再融资。 本质上两种，见下图6.1。
国内直接上市
直接上市（IPO）
香港IPO
上 市 融 资
借壳上市
海外上市 ST公司重组等 场外协议转让
上市后再融资
增发、可转债、配股等
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 海外投资基金：有三种方式 —直接设立房地产开发企业，自主开发项目 —与国内房地产公司结成联盟，共同投资开发项目； —直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获
取利润。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 合作开发：合作开发是指两个或两个以上的房地产 企业为了实现资源共享、风险共担、优势互补、增 强竞争能力等战略目标，以承诺和信任为基础形成 的各种合作行为。 几种主要的合作方式见下表。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
《房地产融资》课件
《房地产融资》PPT课件
探索房地产市场的融资策略，了解常见的融资方式和流程，阐述融资风险与 防范措施，并分享成功的案例。欢迎来到本次精彩的课昂的土地成本、项目开发的资金需求以及市场波动的风险。了解这些挑战对 于寻找成功的解决方案至关重要。
融资的意义
1 加速项目推进
融资可以为房地产项目提供所需的资金，使其能够快速推进，加速项目进程。
2 降低财务压力
通过融资，可以分散项目开发过程中的财务压力，减轻企业负担。
3 实现规模化发展
融资使企业能够扩大规模、迅速发展，提高在市场中的竞争力。
常见的房地产融资方式
商业贷款
从金融机构获得资金，以购置 或开发商业地产项目。
债务融资
通过本次课程，我们深入了解了房地产融资的重要性、常见的融资方式和流 程，以及融资风险与防范措施。继续学习和探索，我们将在房地产市场取得 更大的成功。
成功的案例分享
项目名称1
该项目通过多角度的融资策略成 功筹资，以期望的开发效果和投 资回报，成为行业范例。
项目名称2
通过创新的融资方式和强大的团 队，该项目在市场上获得成功， 并成为地产行业的领先品牌。
项目名称3
该项目通过灵活的融资方案，充 分发挥市场需求，取得了令人瞩 目的商业成功和社会影响。
总结与展望
通过发行债券或债务工具来筹 集资金，用于项目融资。
股权融资
通过发行股票或吸引投资者购 买股份，为项目提供融资。
融资流程的步骤
1
规划项目需求
明确项目融资的总体需求和目标，包括所需资金规模和预期回报。
2
寻找融资渠道
研究并选择适合项目的融资渠道，例如银行贷款、风险投资、债券等。
3
制定融资计划
探索房地产市场的融资策略，了解常见的融资方式和流程，阐述融资风险与 防范措施，并分享成功的案例。欢迎来到本次精彩的课昂的土地成本、项目开发的资金需求以及市场波动的风险。了解这些挑战对 于寻找成功的解决方案至关重要。
融资的意义
1 加速项目推进
融资可以为房地产项目提供所需的资金，使其能够快速推进，加速项目进程。
2 降低财务压力
通过融资，可以分散项目开发过程中的财务压力，减轻企业负担。
3 实现规模化发展
融资使企业能够扩大规模、迅速发展，提高在市场中的竞争力。
常见的房地产融资方式
商业贷款
从金融机构获得资金，以购置 或开发商业地产项目。
债务融资
通过本次课程，我们深入了解了房地产融资的重要性、常见的融资方式和流 程，以及融资风险与防范措施。继续学习和探索，我们将在房地产市场取得 更大的成功。
成功的案例分享
项目名称1
该项目通过多角度的融资策略成 功筹资，以期望的开发效果和投 资回报，成为行业范例。
项目名称2
通过创新的融资方式和强大的团 队，该项目在市场上获得成功， 并成为地产行业的领先品牌。
项目名称3
该项目通过灵活的融资方案，充 分发挥市场需求，取得了令人瞩 目的商业成功和社会影响。
总结与展望
通过发行债券或债务工具来筹 集资金，用于项目融资。
股权融资
通过发行股票或吸引投资者购 买股份，为项目提供融资。
融资流程的步骤
1
规划项目需求
明确项目融资的总体需求和目标，包括所需资金规模和预期回报。
2
寻找融资渠道
研究并选择适合项目的融资渠道，例如银行贷款、风险投资、债券等。
3
制定融资计划
第七章房地产投资概述 房地产金融与投资课件
表1-3房地产是现代社会财富的重要载体
1991年美国财富总额 154360亿美元，其中：
股权28.2%
1991年世界财富总额 438450亿美元，其中：
股权25.5%
债券22.9%
债券18.பைடு நூலகம்%
不动产38.9%
不动产48.8%
贵重物品2.4%
贵重物品3.0%
现金7.6%
现金3.9%
据Ibbostson协会的年度财富评估结果，引自Wurtzebach等《现代不动产》， 中国人民大学出版社，2001年，P.15
屋设施为主要物质形态的财产及其权属关系。
2、房地产的特征 （1）位置固定性、个别性。 （2）使用长期性。 （3）投资大量性。 （4）保值增值性。 （5）价格易受周围环境影响。
3、房地产的分类
（1）按房地产用途分类
居住类房地产 商业类房地产
餐饮类房地产 金融用房地产
信息用房地产 办公用房地产
娱乐用房地产 工业和仓储用房地产
房地产开发投资包括商品房开发投资和 土地开发投资。房地产开发投资通常属于短 期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。 开发投资的目的主要是赚取开发利润，风险 较大但回报也比较丰厚。
（2）房地产置业投资
房地产置业投资是购置物业以满足自身 生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有 该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。 置业投资的对象可以是开发后新建成的物业 （市场上的增量房地产），也可以是房地产 市场上的二手房。这类投资的目的有两个： 一是满足自身生活居住或生产经营的需要； 二是作为投资将购入的物业出租获得较为稳 定的经常性收入。置业投资一般从长期投资 的角度出发，可获得保值、增值、收益和消 费四个方面的利益。
房地产投融资分析-PPT文档资料12页
已获规划许可的数量、改变用途数量和拆除量等； （2）估计短期的新增供给数量。
2．5市场分析应用举例
——某房地产市场分析报告大纲
2．分析当前城市规划及其可能的变化和土地利 用、交通、基本建设投资等计划。 3．分析房地产市场的商业周期和建造周期循环 运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的 数量差异。
2．5市场分析应用举例
——某房地产市场分析报告大纲
2．5．5竞争分析 1．列出竞争项目的功能和特点（价格、数量、设计形式、 功能、装修标准）。 （1）描述已建成或正在建设中的竞争性项目（价格、数 量、建造年代、空置、竞争特点）； （2）描述计划建设中的竞争性项目。
2．5市场分析应用举例
——某房地产市场分析报告大纲
2．吸纳率分析（就每一个相关的细分市场进行 需求预测，以估计市场吸纳的价格和数量）。 （1）市场吸纳和空置的现状与趋势； （2）预估市场吸纳计划（相应时间周期内的需 求）。
2．5市场分析应用举例
——某房地产市场分析报告大纲
2．5．4供给分析 1．调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供
给。 （1）相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、
——某房地产市场分析报告大纲
2．5．6市场占有率分析 1．基于竞争分析的结果，按各细分市场估算市 场供给总吸纳量、吸纳速度和拟开发项目的市场 份额，明确拟开发项目吸引顾客或使用者的竞争 优势。 （1）估计项目的市场占有率； （2）在充分考虑拟开发项目优势的条件下，进 一步确认其市场占有率； （3）简述主要的市场特征。
2．5市场分析应用举例
——某房地产市场分析报告大纲
2．5．3需求分析 1．预计的总需求（详细分析项目所在市场区域内就业、
人口、家庭规模与结构、家庭收入等，以预测拟开发房 地产类型的市场需求）。 （1）就业分析； （2）人口和家庭分析； （3）收入分析。
2．5市场分析应用举例
——某房地产市场分析报告大纲
2．分析当前城市规划及其可能的变化和土地利 用、交通、基本建设投资等计划。 3．分析房地产市场的商业周期和建造周期循环 运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的 数量差异。
2．5市场分析应用举例
——某房地产市场分析报告大纲
2．5．5竞争分析 1．列出竞争项目的功能和特点（价格、数量、设计形式、 功能、装修标准）。 （1）描述已建成或正在建设中的竞争性项目（价格、数 量、建造年代、空置、竞争特点）； （2）描述计划建设中的竞争性项目。
2．5市场分析应用举例
——某房地产市场分析报告大纲
2．吸纳率分析（就每一个相关的细分市场进行 需求预测，以估计市场吸纳的价格和数量）。 （1）市场吸纳和空置的现状与趋势； （2）预估市场吸纳计划（相应时间周期内的需 求）。
2．5市场分析应用举例
——某房地产市场分析报告大纲
2．5．4供给分析 1．调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供
给。 （1）相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、
——某房地产市场分析报告大纲
2．5．6市场占有率分析 1．基于竞争分析的结果，按各细分市场估算市 场供给总吸纳量、吸纳速度和拟开发项目的市场 份额，明确拟开发项目吸引顾客或使用者的竞争 优势。 （1）估计项目的市场占有率； （2）在充分考虑拟开发项目优势的条件下，进 一步确认其市场占有率； （3）简述主要的市场特征。
2．5市场分析应用举例
——某房地产市场分析报告大纲
2．5．3需求分析 1．预计的总需求（详细分析项目所在市场区域内就业、
人口、家庭规模与结构、家庭收入等，以预测拟开发房 地产类型的市场需求）。 （1）就业分析； （2）人口和家庭分析； （3）收入分析。
第一章概论(房地产金融与投资-武汉理工大学贺富强)
房地产开发企业
土地开发公司 房屋开发公司（住房开发公司） 地产开发公司（城市建设综合开发公司）
房地产金融机构
银行 保险公司 证券公司 信托投资公司 财务公司 典当行 信用社
房地产商品的消费者
个人 住宅合作社 住宅租赁公司
五、房地产信贷资金的筹集
以偿还为条件用于房地产业的资金，包括 （一）政策性房地产银行资金 （二）商业银行房地产信贷资金
第一、是城市经济发展的基础产业
为城市生产生活提供基础、载体和空间； 决定城市经济发展的规模、结构、布局和水平。
第二、是国民经济的先导产业
在房地产开发、经营和消费过程中，需要 大量的资金和物资，联系着一大批相关产 业，它的发展，能促进和带动相关产业的 发展，起到促进和导向的作用。
1、促进建筑业的繁荣
《房地产金融与投资》东北财经大学出版社 2000.10 李秉祥等译
参考
1. 龙胜平主编《房地产金融与投资》高等教育出
版社1998
2. William B.Brueggeeman&Jeffrey Fisher: 《 Real Estate Finance & Investments 》 Published by McGraw-Hill 2001
地上权：在他人的土地上修建房屋、拥有建筑 物、工作物、林木的权利。
广义的房地产除上述内容外，还包括水、 矿藏和森林等自然资源。
产权和房地产 Property Rights and Estates
与房地产相关的所有者权利（ownership rights）叫不动产(real property),与之相对 的是动产(personal property)
促进金融业的发展。
第三、是国民经济的支柱产业 房地产是构成整个社会财富的重要内容， 对国民经济具有稳定而长远的影响。
第七章房地产投资分析全套课件
PPT文档演模板
第七章房地产投资分析全套课件
7．3敏感性分析
7．3．2敏感性分析的目的和作用 一是通过敏感性分解项目可能出现的风险程度，以便集 中注意力，重点研究敏感因素产生的可能性，并制 定出应变对策，最终使投资风险减少，提高决策的 可靠性。
PPT文档演模板
PPT文档演模板
第七章房地产投资分析全套课件
7．3敏感性分析
7．3．1敏感性分析的含义 敏感性分析是研究和预测项目的主要变量发生变
化时，导致项目投资效益的主要经济评价指标发生 变动的敏感程度的一种分析方法。
在房地产投资分析中，其主要经济指标是净现值、 内部收益率、开发商利润等；而主要变量是指前面 介绍的八项因素。
PPT文档演模板
第七章房地产投资分析全套课件
7．3敏感性分析
7．3．3敏感性分析的方法 1．单变量敏感性分析 假设各变量之间相互独立，每次只考察一项可变 参数，其他参数保持不变，以考察该变量对经济指 标的影响。这种分析叫单变量敏感性分析，也叫单 因素敏感性分析。
PPT文档演模板
第七章房地产投资分析全套课件
PPT文档演模板
第七章房地产投资分析全套课件
7．3敏感性分析
7．3．4单变量敏感性分析 1．单变量敏感性分析的步骤 1）确定分析指标。 2）选择需要分析的变量。 3）研究并确定各变量的变动范围，并列示各变量不 同的变化幅度（如±5%、±10%等）或不同取值的几 种状态。 4）通过分析各变量变动对经济评价指标的影响程度， 建立相应模型与数量关系，确定敏感性因素。
第七章房地产投资分析全套课件
7．2临界点分析
7．2．1临界点分析的含义 临界点，是房地产开发项目盈利与亏损的分界点，
在这一点上，项目的收入与支出持平，净收入等于 零。它是开发企业的销售收入扣除销售税金后与成 本相等的经营状态，即边际利润等于固定成本时企 业所处的既不盈利又不亏损的状态。
第七章房地产资金运行cwfj
7.1.1 房地产投资的含义和特征 1、房地产投资的含义 房地产投资是指投资者以获取未来 的房地产资产增值或收益为目的，将 资本投入到房地产业，直接或间接地 从事或参与房地产开发与经营活动的 经济行为。
3
2、房地产投资的特征 1）投资额巨大 2）位置固定性或不可移动性 3）投资回收期长 4）投资风险大 5）投资收益性好 6）各异性 7）政策影响性 8）专业管理依赖性 9）相互影响性
3.证券市场融资
• 证券市场融资是指房地产开发企业在证 券市场上公开发行证券和股票。
• 3种方式：一是房地产企业直接发行股 票或债券
• 二是房地产企业通过收购、兼并、控股 上市公司
• 三是一般上市公司通过收购、兼并、控 股、投资房地产企业
4.预售楼盘
• 预售楼盘的方式可以使房地产开发企业 迅速回笼资金，并进一步开发建设。
45
• 7.4.2 房地产证券化的功能
• 1、利于提高银行资产的流动性，释 放金融风险 • 2、可以改善银行资产负债结构，提 高银行的资本利用率 • 3、有利于拓展房地产业资金来源， 构建良好的房地产运行机制
46
• 4、房地产证券化的实现有助于房地 产投资与消费两方面的实现
• 5、房地产证券化对于减缓通货膨胀 压力,稳定证券市场也有重要意义
7.4 房地产证券化
• 7.4.1 房地产证券化的概念与特征 • 1、房地产证券化的概念 • 房地产证券化（Real Estate Secur itization），是指把流动性较低的、 非证券形态的房地产投资转化为资本市 场上的证券资产的金融交易过程，从而 使投资人与房地产投资标的物之间的物 权关系转化为有价证券形式的股权和债 权。
5.合作开发
• 合作开发是房地产开发企业在资金紧张 、银行贷款困难时联合其他房地产开发 企业共同开发项目的方式，双方的利益 和责任按照出资比例确定，这样可以达 到缓解资金压力、降低开发风险的目的 。
房地产金融与投资ppt课件
• 不论是实物资产还是金融资产，只有当它们是 持有者的投资对象时方能称作资产。如孤立地 考察中央银行所发行的现金和企业所发行的股 票、债券，就不能说它们是金融资产，因为对 发行它们的中央银行和企业来说，现金和股票、 债券是一种负债。因此，不能将现金、存款、 凭证、股票、债券等简单地称为金融资产，而 应称之为金融工具。金融工具对其持有者来说 是金融资产。
全球九大央行集体降息
• • • • • • • • 美联储宣布减息50个基点，至1.5%。 欧洲央行宣布减息50个基点，至3.5%。 英国央行宣布减息50个基点，至4.5%。 加拿大央行宣布减息50个基点,至2.5%。 瑞典央行宣布减息50个基点，至4.25%。 瑞士央行宣布减息25个基点，至2.5%。 阿联酋央行宣布将借款利率下调150个基点,至1.5%。 中国央行决宣布下调存款类金融机构人民币存款准备金 率0.5个百分点；下调一年期人民币存贷款基准利率各 0.27个百分点。 • 7日晚，澳洲中央银行大幅减息1厘，创1992年以来最大 减息幅度；以色列央行昨日亦突然宣布大幅减息半厘到 3.75厘，于本月12日起生效。
2、金融中介新论
• 20世纪60年代以后，新金融中介理论利 用信息经济学和交易成本经济学的最新 成果，对金融中介提供的各种服务进行 了深入的分析
（三）房地产金融调节房地产 业的金融属性
• 我国《国民经济行业分类与代码》将房 地产业作为一个单独的门类，分为3个子 类：房地产开发经营业、物业管理业、 房地产中介服务业及其他房地产活动。
最常用的分类标准体系
• 国际产业分类标准体系中，最常用的GICS和 GCS将房地产业归于金融行业，北美产业分类 体系（NAICS）也将房地产业归为金融业。 • 注：（GICS）由摩根斯坦利和标准普尔公司 于1999年8月共同推出的全球产业分类标准； （GCS）伦敦金融时报的全球分类系统。美国 于1997年推出的北美产业分类体系（NAICS） 取代了原标准产业分类（SIC） • 认识房地产业的金融属性 ，全面综合考虑房地 产金融 问题。
房地产项目融资ppt课件
定义与特点定义特点实现项目启动应对市场风险提升企业竞争力030201融资的重要性向银行申请贷款，以项目资产和预期银行贷款根据项目需求、企业实力、市场环境等因素综合考虑，选择最合适的融资选择依据通过出售公司股份或增发新股的方式，引入新的投资者，共同承担项目风险，分享项目收益。
股权融资债券融资借助信托公司的平台，设计信托产品，向社会募集资金，以项目的未来收益信托融资0201030405融资方式及选择市场规模与增长不同投资者对项目类型、投资回报和风险控制等方面有不同的需求。
投资者越来越注重项目的可持续性、环保和社会责任等方面。
银行、信托、基金等金融机构是房地产项目融资的主要投资者。
投资者类型及需求国家对房地产市场的调控政策对房地产项目融资市场有重要影响。
土地、税收、金融等相关政策法规的调整将直接影响房地产项目的融资成本和难度。
未来，政策法规将继续向规范化、透明化方向发展，为房地产项目融资市场提供更加稳定的政策环境。
政策法规影响因素融资策略制定确定融资需求分析市场环境制定融资方案融资渠道拓展01020304银行贷款信托融资股权融资夹层融资降低融资成本提高资金使用效率加强风险管理建立良好的信用记录融资成本优化项目风险评估分析房地产市场趋势，评估项目在市场波动中的风险。
对项目财务状况进行深入分析，识别潜在的财务风险。
评估项目在建设过程中的风险，如施工延误、成本超支等。
分析政策变化对项目的影响，预测潜在的政策风险。
市场风险评估财务风险评估建设风险评估政策风险评估风险防范措施市场风险防范财务风险防范建设风险防范政策风险防范设定风险预警指标，及时发现并应对潜在风险。
建立风险预警机制制定风险应对计划建立风险管理团队加强风险沟通和报告针对可能出现的风险，制定详细的应对计划和措施。
组建专业的风险管理团队，负责风险的识别、评估和应对。
定期向项目相关方报告风险状况，加强风险沟通和协作。
风险应对机制成功案例分享案例一成功因素融资策略融资策略案例二成功因素某旅游地产项目融资失败案例一失败案例剖析市场定位不准确、资金链紧张、政策调控影响失败原因重视市场调研、合理规划资金运作、关注政策动向教训产业定位不清晰、招商困难、融资结构单一失败原因某工业地产项目融资失败案例二明确产业定位、加强招商力度、拓展融资渠道教训010204经验教训总结重视项目可行性研究，确保投资决策科学合理；关注市场动态和政策变化，及时调整融资策略；建立多元化融资渠道，降低单一融资方式带来的风险；加强项目运营管理，提升项目盈利能力，为融资提供有力支持。
第七章住宅融资分析(房地产金融与投资-武汉理工大学
通过再融资作出新贷款的费用是$4105 借款人实际得到$74871.50(=78976-4105) 对新贷款每月付款$950.69，共25年。
❖再融资的有效贷款成本
R 83081.5 MPVIFA,14%,25 yrs
772.02MPVIFA,10%,15 yrs
71842
7.2.3 Borrowing the Refinancing Cost
Internal rate of return%
IRR from Saving When Refinancing
0.20 0.15 0.10 0.05
0 -0.05
0 5 10 15 20 25 30
Years held after refinancing
7.2.2 Effective Cost of Refinancing
1011.56 950.69
60.87
i 14.21%
889MPVIF,?%,10yrs 4105
7.2.1 Early Repayment: Loan Refinancing
If the borrower plans to hold the property for only 10 more years after refinancing, is refinancing still worthwhile?
60.87MPVIFA,?%,25yrs 4105
i 18.86%
i 17.57%
7.2 Loan Refinancing
前提
▪ interest rates fall sufficiently
决策需知
▪ 1、terms on the present outstanding loan ▪ 2、new loan terms being considered ▪ 3、any charge associated with paying off the
❖再融资的有效贷款成本
R 83081.5 MPVIFA,14%,25 yrs
772.02MPVIFA,10%,15 yrs
71842
7.2.3 Borrowing the Refinancing Cost
Internal rate of return%
IRR from Saving When Refinancing
0.20 0.15 0.10 0.05
0 -0.05
0 5 10 15 20 25 30
Years held after refinancing
7.2.2 Effective Cost of Refinancing
1011.56 950.69
60.87
i 14.21%
889MPVIF,?%,10yrs 4105
7.2.1 Early Repayment: Loan Refinancing
If the borrower plans to hold the property for only 10 more years after refinancing, is refinancing still worthwhile?
60.87MPVIFA,?%,25yrs 4105
i 18.86%
i 17.57%
7.2 Loan Refinancing
前提
▪ interest rates fall sufficiently
决策需知
▪ 1、terms on the present outstanding loan ▪ 2、new loan terms being considered ▪ 3、any charge associated with paying off the
第7章 房地产和其他投资
选房要看户型、朝向、楼层、环境、地区、物业等等， 但有些你注意不到的小细节却也影响到房屋以后的居 住质量。
1、晚上、雨天更要看房。晚上主要看入夜后的噪音、 照明、安全；雨天主要看漏雨、渗水。
2、仔细看墙角、做工、插座。墙角是否平整、做工 是否精细、插座是否设计合理。
3、看窗外。通风、采光是否好。 4、看橱卫。家中的水、电、煤气等都集中在橱卫，
平均房价
城市
平均房价
城市 平均房价
温州 深圳 南京 大连 贵阳 成都 南昌 石家庄 合肥
9278 6037 4960 4241 3100 2868 2777 2470 2220
上海 宁波 天津 福州 太原 武汉 重庆 兰州 呼和浩特
8627 5900 4760 3368 3050 2858 2732 2438 1960
4、不要因开发商“自用投资两相宜”的卖点宣传， 而放弃对物业本身实用价值及性价比的深入考 察．尤其是对那些价格疯长的小户型商务公寓。
7．1．3 投资物业类型
1、商业类型 比如商铺，在各个城市当中，商铺的价格会卖
得比较好，一般是居住类物业的1．5至2倍。 2、办公楼 由于企业和公司在不断增加，因此对办公需求
2、中年人的住房选择
四十岁左右的中年人正处于事业的高峰期，往 往在单位担任重要角色，工作非常忙碌，加班 加点是常有的事。
家庭的财富经过前段时间的积累也进入到了一 定层面，孩子也处于上学阶段。
这个时期，中年家庭应该选择在市区内或市区 边缘购买比较高档的房屋。
这类社区的居住者往往都是高收入阶层，社区 人群整体素质高，氛围好。
3、配套设施
配套设施——指楼盘项目周边的配套设施 在市区：配套设施良好，生活非常方便。大型购
1、晚上、雨天更要看房。晚上主要看入夜后的噪音、 照明、安全；雨天主要看漏雨、渗水。
2、仔细看墙角、做工、插座。墙角是否平整、做工 是否精细、插座是否设计合理。
3、看窗外。通风、采光是否好。 4、看橱卫。家中的水、电、煤气等都集中在橱卫，
平均房价
城市
平均房价
城市 平均房价
温州 深圳 南京 大连 贵阳 成都 南昌 石家庄 合肥
9278 6037 4960 4241 3100 2868 2777 2470 2220
上海 宁波 天津 福州 太原 武汉 重庆 兰州 呼和浩特
8627 5900 4760 3368 3050 2858 2732 2438 1960
4、不要因开发商“自用投资两相宜”的卖点宣传， 而放弃对物业本身实用价值及性价比的深入考 察．尤其是对那些价格疯长的小户型商务公寓。
7．1．3 投资物业类型
1、商业类型 比如商铺，在各个城市当中，商铺的价格会卖
得比较好，一般是居住类物业的1．5至2倍。 2、办公楼 由于企业和公司在不断增加，因此对办公需求
2、中年人的住房选择
四十岁左右的中年人正处于事业的高峰期，往 往在单位担任重要角色，工作非常忙碌，加班 加点是常有的事。
家庭的财富经过前段时间的积累也进入到了一 定层面，孩子也处于上学阶段。
这个时期，中年家庭应该选择在市区内或市区 边缘购买比较高档的房屋。
这类社区的居住者往往都是高收入阶层，社区 人群整体素质高，氛围好。
3、配套设施
配套设施——指楼盘项目周边的配套设施 在市区：配套设施良好，生活非常方便。大型购
2024版房地产企业融资课件
融资期限
企业信用状况
市场环境
长期融资通常具有较低 的利率，但总成本可能
较高。
信用状况良好的企业可 获得更优惠的融资条件。
市场利率、汇率等波动 会影响融资成本。
融资成本控制方法
选择合适的融资方式
提高企业信用等级
根据企业需求和市场环境，选择成本效益最 优的融资方式。
通过规范经营、提高盈利能力等措施，提升 企业信用状况。
债券发行
通过证券交易所或银行间市场发行 债券，向投资者募集资金。
信托融资
利用信托公司的信托计划，向投资 者募集资金，用于房地产项目开发。
混合融资方式
可转换债券
发行可转换债券，债券持有人可 在一定条件下将债券转换为股票。
优先股
发行优先股，优先股股东享有优 先分配股息和剩余资产的权利。
永续债
发行永续债，无固定期限、内含 发行人赎回权，利率较高。
风险较高
房地产市场波动较大，融 资风险也相对较高，需要 谨慎评估和选择融资方式。
融资原则与策略
融资原则
房地产企业在融资过程中应遵循合法 性、安全性、效益性和流动性等原则， 确保融资活动的合规性和稳健性。
融资策略
根据企业自身情况和市场环境，制定合 理的融资策略，包括融资方式、融资期 限、融资成本等方面的考虑。
新型融资渠道
01
02
03
04
房地产投资基金
设立房地产投资基金，向投资 者募集资金，投资房地产项目。
资产证券化
将房地产项目产生的未来现金 流收益通过证券化方式，转化
为可交易的证券。
互联网金融
利用互联网平台，开展P2P网 贷、众筹等互联网金融业务， 为房地产企业提供融资服务。
房地产金融学 ppt课件
ppt课件 10
四、我国房地产金融市场的发展
• 现行房地产金融业务： 自营性房地产贷款：通过吸收公众存款，自主发放用于房地产 企业开发和居民个人购买的贷款。 委托性住房金融：委托性资金来源于住房公积金、行政和企事 业单位的住房基金，以及城市住房基金。其中住房公积金是核心 内容。 • 房地产金融市场的发展前景 工业化和城市化决定了住宅建设和消费金融市场潜力巨大； ＧＤＰ增长与房地产金融市场； 经济发展与房地产开发贷款和房地产消费贷款比重的变化； 房地产金融产品多样化的趋势； 房地产贷款证券化的趋势等
ppt课件
16
二、融资成本的计量
• 债务的融资成本：债权人所要求的融资成本等于债务的收益率。 n • M=∑ M×i／(1+i)t+ M／(1+i)n t=1 其中i为银行利率，M为贷款本金，t为第t年，n为贷款时间 若n为低次方，如3或2，则可直接计算求出债务的收益率。若n为 高次方，则可查阅有关的表格得知。 • 若不是银行的债务，而是另一种债务，则有下式： n P0=∑ It／(1+kd)t+ M／(1+kd)n t=1
单利复利两种方式电气照明是建筑电气技术的基本内容是保证建筑物发挥基本功能的必要条件合理的照明对提高工作效率保证安全生产和保护视力都具有重要的意义21股权结构电气照明是建筑电气技术的基本内容是保证建筑物发挥基本功能的必要条件合理的照明对提高工作效率保证安全生产和保护视力都具有重要的意义22一房地产企业上市是筹集资金的重要形式改善数量多规模小投资分散恶性竞争的现状二房地产企业上市是资金投向的理想形式我国房地产开发企业资金结构剖析自筹资金28银行贷款217建筑公司垫款和购房者预付款28资本市场融资10电气照明是建筑电气技术的基本内容是保证建筑物发挥基本功能的必要条件合理的照明对提高工作效率保证安全生产和保护视力都具有重要的意义23第二节房地产上市公司的遴按其提供最主要收入的子产业划分60以上收入或收入和利润同时达到50以上的产业
四、我国房地产金融市场的发展
• 现行房地产金融业务： 自营性房地产贷款：通过吸收公众存款，自主发放用于房地产 企业开发和居民个人购买的贷款。 委托性住房金融：委托性资金来源于住房公积金、行政和企事 业单位的住房基金，以及城市住房基金。其中住房公积金是核心 内容。 • 房地产金融市场的发展前景 工业化和城市化决定了住宅建设和消费金融市场潜力巨大； ＧＤＰ增长与房地产金融市场； 经济发展与房地产开发贷款和房地产消费贷款比重的变化； 房地产金融产品多样化的趋势； 房地产贷款证券化的趋势等
ppt课件
16
二、融资成本的计量
• 债务的融资成本：债权人所要求的融资成本等于债务的收益率。 n • M=∑ M×i／(1+i)t+ M／(1+i)n t=1 其中i为银行利率，M为贷款本金，t为第t年，n为贷款时间 若n为低次方，如3或2，则可直接计算求出债务的收益率。若n为 高次方，则可查阅有关的表格得知。 • 若不是银行的债务，而是另一种债务，则有下式： n P0=∑ It／(1+kd)t+ M／(1+kd)n t=1
单利复利两种方式电气照明是建筑电气技术的基本内容是保证建筑物发挥基本功能的必要条件合理的照明对提高工作效率保证安全生产和保护视力都具有重要的意义21股权结构电气照明是建筑电气技术的基本内容是保证建筑物发挥基本功能的必要条件合理的照明对提高工作效率保证安全生产和保护视力都具有重要的意义22一房地产企业上市是筹集资金的重要形式改善数量多规模小投资分散恶性竞争的现状二房地产企业上市是资金投向的理想形式我国房地产开发企业资金结构剖析自筹资金28银行贷款217建筑公司垫款和购房者预付款28资本市场融资10电气照明是建筑电气技术的基本内容是保证建筑物发挥基本功能的必要条件合理的照明对提高工作效率保证安全生产和保护视力都具有重要的意义23第二节房地产上市公司的遴按其提供最主要收入的子产业划分60以上收入或收入和利润同时达到50以上的产业
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
增量借款成本与抵借价值比的关系
增量借款成本代表了贷款人对贷出额外资金, 即增加抵借价值比率在边际上所要求的收益 率。
Effect of Loan-to-Value Ratio on Loan Cost
153MPVIFA,?%,25yrs
7.1.5 Difference in Maturities
842.58 172.47
Loan Balance After 5 Years
86639.88 76522.56 10117.32
172.47MPVIFA, ? %,5 yrs 10117.32MPVIF, ? %,5 yrs 10000
i 20.83%
7.1.2 Origination Fees
existing loan or acquiring the new loan.
Example
A borrower made a mortgage loan 5 years ago for $80000 at 15% interest for 30 years (monthly payment). After 5 years, interest rates fall, and a new mortgage loan is available at 14% for 25 years. The loan balance on the existing loan is $78976.50. Suppose that the prepayment penalty of 2% must be paid on the existing loan,and the lender who is making the new loan available also requires an origination fee of $2500 plus $25 for incidental closing costs if the new loan is made. Should the borrower refinance?
Loan
Amount
Alt.III at 13%,30ys 90000
Alt.I at 12%,25ys 80000
Difference
10000
Payments Year 1-25
995.58 842.58 153.00
Payments Year 26-30
995.58 0
995.58
995.58MPVIFA, ? %,5 yrs
60.87MPVIFA,?%,25yrs 4105
i 18.86%
i 17.57%
7.2 Loan Refinancing
前提
▪ interest rates fall sufficiently
决策需知
▪ 1、terms on the present outstanding loan ▪ 2、new loan terms being considered ▪ 3、any charge associated with paying off the
▪ 如何判定是否再融资
How to decide whether a loan assumption is desirable
▪ 贷款的代偿债务是否合理
7.1 Incremental Borrowing Cost 增量借款成本
Example: A lender willing to make a 80% first mortgage loan, or $80000,for 25 years at 12% interest. The same lender is also willing to lend 90%,or $90000, for 25 years at 13% interest. Both are CPMs. How should the borrower compare these alternatives?
增量借款成本计算
Alt.II at 13% Alt.I at 12% Difference
Loan
Loan
Monthly
Amount Constant Payments
90000 × 0.0112784 = 1015.05
80000 × 0.0105322 = 842.58
10000 Difference 172.47
Loan Fees
Alt.II at 13% 90000 － 2700 Alt.I at 12% 80000 － 1600
Net Amount Monthly
Disbursed payments
= 87300
1015.05
= 78400
842.58
difference
= 8900
172.47
172.47MPVIFA, ? %,25 yrs 8900
60.87MPVIFA,?%,10yrs
Incremental Borrowing Cost versus a Second Mortgage
增量借款成本与具有相同期限的第二抵押贷 款利率是竞争的。
增量借款成本大约同第二抵押贷款的有效成 本相同
增 量 借 款 成 本 与 利 差
7.1.4 Relationship between the incremental cost and the loan-to-value ratio
172.47MPVIFA, ? %,25 yrs 10000
i 20.57%
7.1.1 Early Repayment
Alt.II at 13% Alt.I at 12% Difference
Loan Amount 90000 80000 10000
Monthly Payments 1015.05l Analysis 住宅融资分析
How to compare two loans with different loan term
▪ 如何比较具有不同条款的贷款
How to decide whether to refinance or prepay a loan
增量借款成本代表了贷款人对贷出额外资金, 即增加抵借价值比率在边际上所要求的收益 率。
Effect of Loan-to-Value Ratio on Loan Cost
153MPVIFA,?%,25yrs
7.1.5 Difference in Maturities
842.58 172.47
Loan Balance After 5 Years
86639.88 76522.56 10117.32
172.47MPVIFA, ? %,5 yrs 10117.32MPVIF, ? %,5 yrs 10000
i 20.83%
7.1.2 Origination Fees
existing loan or acquiring the new loan.
Example
A borrower made a mortgage loan 5 years ago for $80000 at 15% interest for 30 years (monthly payment). After 5 years, interest rates fall, and a new mortgage loan is available at 14% for 25 years. The loan balance on the existing loan is $78976.50. Suppose that the prepayment penalty of 2% must be paid on the existing loan,and the lender who is making the new loan available also requires an origination fee of $2500 plus $25 for incidental closing costs if the new loan is made. Should the borrower refinance?
Loan
Amount
Alt.III at 13%,30ys 90000
Alt.I at 12%,25ys 80000
Difference
10000
Payments Year 1-25
995.58 842.58 153.00
Payments Year 26-30
995.58 0
995.58
995.58MPVIFA, ? %,5 yrs
60.87MPVIFA,?%,25yrs 4105
i 18.86%
i 17.57%
7.2 Loan Refinancing
前提
▪ interest rates fall sufficiently
决策需知
▪ 1、terms on the present outstanding loan ▪ 2、new loan terms being considered ▪ 3、any charge associated with paying off the
▪ 如何判定是否再融资
How to decide whether a loan assumption is desirable
▪ 贷款的代偿债务是否合理
7.1 Incremental Borrowing Cost 增量借款成本
Example: A lender willing to make a 80% first mortgage loan, or $80000,for 25 years at 12% interest. The same lender is also willing to lend 90%,or $90000, for 25 years at 13% interest. Both are CPMs. How should the borrower compare these alternatives?
增量借款成本计算
Alt.II at 13% Alt.I at 12% Difference
Loan
Loan
Monthly
Amount Constant Payments
90000 × 0.0112784 = 1015.05
80000 × 0.0105322 = 842.58
10000 Difference 172.47
Loan Fees
Alt.II at 13% 90000 － 2700 Alt.I at 12% 80000 － 1600
Net Amount Monthly
Disbursed payments
= 87300
1015.05
= 78400
842.58
difference
= 8900
172.47
172.47MPVIFA, ? %,25 yrs 8900
60.87MPVIFA,?%,10yrs
Incremental Borrowing Cost versus a Second Mortgage
增量借款成本与具有相同期限的第二抵押贷 款利率是竞争的。
增量借款成本大约同第二抵押贷款的有效成 本相同
增 量 借 款 成 本 与 利 差
7.1.4 Relationship between the incremental cost and the loan-to-value ratio
172.47MPVIFA, ? %,25 yrs 10000
i 20.57%
7.1.1 Early Repayment
Alt.II at 13% Alt.I at 12% Difference
Loan Amount 90000 80000 10000
Monthly Payments 1015.05l Analysis 住宅融资分析
How to compare two loans with different loan term
▪ 如何比较具有不同条款的贷款
How to decide whether to refinance or prepay a loan