综合商业项目市场调研报告

同和-京溪
商业供应的增加和品牌主力店的进驻使其商业 规模和购物环境都得到较大改善，已基本具备 区域商业中心的要求，并且将与本项目争夺地 铁3号线沿线客源
嘉禾
近年的发展近乎停滞不前，作为规划中的区域 商业中心，目前的商业形态、规模、业态、品 牌、购物环境等方面均无法承担该职能
在严峻的竞争形势下， 五区商业必须与三区商 业有机结合，不仅在商 业规模上，更要在业态 和品牌组合上实现差异 化竞争，才能保证项目 的市场竞争力
从成本控制和风险控制的角度考虑，建议适当控制酒 店的档次与规模
项目具备一定的外部交通条件，具备吸引各类会议会展、旅游及中高端商务 人士的市场机会，但从成本控制和风险控制的角度考虑，建议适当控制酒店 档次和规模
各功能物业市场研判
• 零售商业市场 • 酒店市场 • 公寓市场 • 办公市场
考虑到白云区的区域产业支撑，以及潜在的中高端商务人 士居住需求，中至中高档服务式公寓存在一定市场需求
岭南新世界家园五区综合商业项目 市场调研报告
广州，2010年11月
目录
• 项目地块分析及区域规划前景 • 各功能物业市场研判
– 零售商业市场 – 酒店市场 – 公寓市场 – 办公市场
• 项目发展方向初探
项目用地分析及区域规划前景
项目规划指标
项目总规划建筑面积90,109平方米，分四个地块开发
体育馆、活动中心 (5层) 用地面积
建筑面积 18943㎡ 基底面积 3908㎡
商业设施 (2层) 用地面积
建筑面积 6089㎡ 基底面积 4525㎡
旅业、写字楼 (12层) 用地面积 16855㎡ 建筑面积 60725㎡ 基底面积 6000㎡
综合楼 (4层) 用地面积 5178㎡ 建筑面积 4352㎡ 基底面积 1807㎡
公交站 用地面积 5000㎡
白云区办公物业主要集中在三元里区域及机场路沿线
22 22
24 23
14 67
18 17
25 13 5
1211
19
15 10
4
16
98
3
2 1
21 20
高端办公物业市场需求不足，中低端市场相对较为活跃
办公物 业类型
甲级写 字楼
区域
广州主要商 务区*
白云区
租金水平 （元/平方 米/月）
100-180
-
平均入驻率 93% -
项目整体定位于区域型购物中心，以家庭式消费为主，并引导 时尚生活方式和消费潮流
“时尚、具有国际品味、个性化的，提供舒适环 境、精致产品和贴心服务的地区时尚中心”
从业态组合来看，五区商业应在餐饮、休闲娱乐及特 色购物业态上提升三区商业的价值与吸引力
生活服务类 7%
娱乐类 12%
餐饮类 26%
娱乐
餐饮
• 经营状况： 白云区五星级酒店平均房价在600元左右，比全市平均水平低约30%，入住率与全市水平相仿在50%左右； 白云区四星级酒店平均房价在400元左右，与全市平均水平相当，入住率与全市水平相仿在60%左右。
• 客源构成： 市区溢出的中档会议客源、本地企业会议客源以及广交会溢出客源为白云区高星级酒店的主要客源； 由于临近机场的地缘优势，以及相对经济的酒店价格，旅游客源也成为区域高星级酒店的辅助客源。
购物 其类他
55%
超市 19%
百货 24%
生活主题类卖场 服饰类专卖店
6%
6%
业态举例
游艺中心
3F
KTV
电影院
小计
B1
休闲餐饮/快餐
1F
休闲餐饮/快餐
2F
休闲餐饮（异国料理）
3F
美食广场
休闲餐饮（中国特色） 4F
大型中餐
小计
三区商业的娱乐业态主要集中于3楼，业态类型包括游 艺中心、KTV、电影院，从建筑规模和业态类型上都稍 显不足，从目前的竞争局势来看，业态与万达及5号停 机坪重复性高，难以具备较强的市场竞争力；
代表物业
粤海天河 城大厦、 合景国际 金融广场
无
乙级写 字楼
广州主要商 务区
白云区
丙级写 字楼
广州主要商 务区
白云区
60-90 50-80 40-60 30-40
85%
三元里及机 场路沿线：
约80%
新保利大 厦、达宝
广场
金茂大厦
90%
百汇广场
4
综合楼
可布局任何商业业态，无明显规划限制
项目所在的嘉禾片区规划为白云区的区域级中心，以居住功能为 主，同时围绕地铁站点将布置商业及商务设施
• 嘉禾规划为白云区内三个区级公共服务中心 之一；建设大规模的居住功能区；建设嘉禾 商业中心，围绕地铁站点及沿商业综合发展 轴布置商业服务设施、商务办公设施；
三区商业定位回顾
项目核心辐射商圈范围为周边4公里范围内的大型中高档 社区居民
核心商圈
地铁站点
项目地
嘉 块 步行20
地铁通 禾
分钟内
行10分 钟内
黄 边
车行15 分钟内 永泰 约4千
米
江
夏
约 6千
米
项目的竞争商圈主要为白云新城商圈，重点竞争项目为 万达广场及五号停机坪
➢白云新城依托高起点的规划、核心的地理位置和便利 的交通网络，对本项目威胁最大 ➢新市商圈的现有优势将随区域交通体系的革新而迅速 衰减，商圈发展后继乏力
三区商业中的餐饮面积虽然较大，但具有较强聚客能 力的大型餐饮仅1家，约2000平方米，数量及面积均不 足够
店铺类型 次主力店 次主力店 次主力店
专卖店 专卖店 专卖店 次主力店 专卖店 次主力店
建筑面积（平方米） 2,500 2,500 5,000 10,000 3,000 5,450 3,000 4,000 5,000 2,000 22,450
酒店物业能够为住宅提供配套以及作为优良固定资产沉淀 ，就本项目而言，酒店还能为商业提供稳定的优质客源， 能够与各功能物业形成良性互动，具有战略开发意义
由于市场供应的激增，广州包括白云区在内的五星级 酒店市场入住率呈明显的下降趋势
广州市五星级酒店市场表现 2002 - 2009
广州市四星级酒店市场表现 2002 - 2009
商 业
分散于三个地块；
被酒店、办公用地阻隔。
五区商业自身不具备较强的市场竞争力 ，但若能与三区商业互为补充，协调发 展，则能产生“1+1>2”的功能效应
由于白云新城和同和-京溪商圈发展速度的加快，本 项目面临的竞争形式更加明朗和严峻
白云新城
由于万达广场的进驻，白云新城的商业市场得 到跨越式的发展，发展速度大幅提升
白云区为广州市重要的工业区，区内的批发、物 流及制造业较为发达，受到产业的支撑，区域内 可能有来自企业中、高层，外籍技术人员等中高 端商务人士的居住需求；
白云新城定位为城市副中心，随着区域的发展和 商业中心的开发，未来可能存在中高端商务人士 的居住需求。
受到区域产业的支撑，以及考虑到潜在的中高 端商务人士的居住需求，中高端服务式公寓可 能存在市场需求；
广州站/流花展馆
14
20
4
广州火车东站
17
20
5 天河北/珠江新城CBD
19
25
6 广州国际会议展览中心
25
30
以项目为中心30分钟车行范围
广清高速
1
机场高速
本项目
2
3
4
5
6
京珠高速
便捷的外部交通为本项目吸引机场客源、主要会展区域客源提供了
市场机会，同时白云区自身的产业基础也可对酒店市场起到一定支 撑
成为项目的补充客源。
市场客源支撑
根据白云区主导功能区规划，本项目所在
地被定位为都会服务区，预计未来仍有一定
的潜在商务客源。Factor 3
本项目具备开发酒店物业的可行性，并且酒店物业能够丰富项目的 整体物业功能，对社区起到一定的配套作用，具有战略开发意义
重要配 套设施
提升 住宅 溢价
优良固定 资产
数据来源: 广州市旅游局
数据来源: 广州市旅游局
•广州高星级酒店市场需求较为不足，而市场供应却持续增长，供需之间存在较为明显的不匹配状态； 2002年到2009 年广州市五星级酒店客房从4,364间上升到9,063间,预计到2013年为止该数字将上升到14,150间，其中60%是国际连 锁品牌。 •2002年到2009年广州市五星级酒店客房年均增长率为11%，而同期到达广州的过夜旅游人数的年均增长率仅为5.6%。 •由于市场供大于求，广州五星级市场入住率从2007年以来一直呈下降趋势。相应地，由于市场竞争日趋激烈，广州 市五星级酒店房价也呈逐年走低的趋势。相对而言，四星级酒店市场表现较为稳定。
从规划前景方面，区域具备开发商业 及商务设施的规划功能，为项目开发 商业、商务设施提供规划利好。
白云 机场
空 间 发 展 主 轴
嘉 禾
本项目
广 从 快 速 路 发 展 带
中心城区密集发展区
白云 新城
6
尽管现时项目周边以居住氛围为主，但与白云新城的 便利交通连接也为商业、商务市场提供发展空间
目前现状而言，项目周边以大 型住宅社区为主，居住氛围浓 厚；
•从交通方面讲，项目临近白云大道，华南快速 干线，由此地到达广州白云国际机场，琶洲广 州市国际会展中心，以及天河区CBD以及广州东 站都在30分钟以内，交通覆盖较为理想，为项 目提供了较佳的交通可达性。
目的地
距离
时间
（公里） （分钟）
1
广州白云国际机场
25
25
2 白云新城/白云国际会展中心 9
10
3
但由于白云区甚至广州市的服务式公寓市场需 求普遍不足，出于风险控制的角度考虑，本项 目即使开发中高端服务式公寓，也需注意控制 开发规模
各功能物业市场研判
• 零售商业市场 • 酒店市场 • 公寓市场 • 办公市场
白云区办公物业主要集中在三元里区域及机场路沿线；由于位于城
市非核心商务区，高端办公市场需求不足，但中低档办公物业市场 需求较为活跃
凭借便利的轨道交通，本项目 可方便到达白云新城，作为广 州城市副中心、白云区中心， 白云新城未来将形成较为浓厚 的商务氛围，受其辐射和带动 ，项目所在的嘉禾片区也将具 备一定的商务市场发展空间。
嘉禾望岗
时代玫瑰园
黄边
江夏
金碧雅苑 云山诗意
白云尚城
白云堡豪苑
永泰
竹韵山庄
白云高尔夫
萧岗
白云文化广场
白云公园 飞翔公园
白云区星级酒店数量
五星级
2
四星级
6
三星级及以下
25
酒店总数
33
*根据具体项目硬件设施，装修标准以及定位判断得出
白云区五星 全市五星 白云区四星 全市四星
平均房价 620
900
440
460
入住率 约50% 50-60% 60-65% 60-65%
凭借发达的交通路网，本项目车行约30分钟即可到达机场 、火车站、天河、琶洲等主要交通枢纽和商务区
白云区是广州市重要的传统工业区，
全区4000多家的工业企业为酒店提供潜在 商务会议与展览客源。
项目与白云国际机场相对较近的距离
，以及优良的社区生活环境使得酒店具有 吸引机场客源的潜力，如航空公司机组人 员和过境旅客。
项目便捷的交通使得本项目有可能吸
收来自广交会，以及白云国际会议中心的 展会客源。
社区居民关联客源以及旅游团队也会
项目规划功能为项目整体功能组合和商业布局带来一 定限制
依据目前方案，各地块的用地性质和功能方面存在诸多限制，具体如下：
地 块 基地面积 建筑面积 层数 编 （平方米） （平方米） (层) 号
规划功能及限制
1
2
34
1
3908
18943
5
体育馆、活动中心
规划为体育馆、活动中心用地，可以布局体育运动 设施或与体育、运动相关的业态，如运动服饰零售 等；建成后无需移交，可持有经营
商业、商务是白云新 城的重点职能之一， 未来将形成浓厚的商 业、商务氛围
三元里
同和 南方医院 梅花园
各功能物业市场研判
• 零售商业市场 • 酒店市场 • 公寓市场 • 办公市场
从建筑形态和商业规模来看，五区商业自身的竞争力较弱 ，必须与三区商业结合考虑，才能最大化挖掘其商业价值
三
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
区
可用于零售商业的面积仅2.9万平米；
百分比（%） 2.9% 2.9% 5.9% 11.7% 3.5% 6.4% 3.5% 4.7% 5.9% 2.4% 26.4%
各功能物业市场研判
• 零售商业市场 • 酒店市场 • 公寓市场 • 办公市场
白云区四星级以上酒店约8家，高星级酒店房价略低 于广州全市水平，入住率约为50%~60%
• 酒店品牌：到2010年上半年为止，以中档本土品牌酒店构成为主，国际品牌高星级酒店*较缺乏，白云区酒店市场 主要以本土酒店为主，国际连锁品牌酒店只有五星级品牌广州珀尔曼大酒店，以及国际三星级品牌戴斯酒店，预计 2011年还将会有白云万达广场的五星级希尔顿酒店开业。
2
4525
3
6000
4
1807
6089 60725 5178
2
商业设施（其中肉菜市场2 规划有肉菜市场2千平米，可布局与肉菜市场相关的
千平米）
业态，如生鲜超市等；肉菜市场无需移交
12
旅业、写字楼（其中市话 机楼7000平米）
规划为酒店、办公用地，用地性质不可改变，但可 变通为相关衍生产品，如服务式公寓等；市话机楼 较大程度上将可能持有经营并且无需布局相关业态