商业银行个人贷款存在风险点剖析

商业银行个人贷款存在风险点剖析

作者：高淑英

来源：《时代金融》2017年第15期

【摘要】近年来，各家商业银行积极发展以个人住房贷款和个人商业用房贷款等为主的个人贷款业务。其因高收益、低风险、高稳定性带来了较高的价值贡献成为同业竞争的焦点。随着宏观经济和金融监管政策迭出，个人类贷款业务呈现的一些风险苗头和新的风险特征，其隐含的操作风险、信用风险和外部监管风险值得关注。

【关键词】个人类贷款业务风险分析

一、主要业务风险分析

（一）房产新政迭出，套取贷款有动机

2016年下半年以来，在多地楼市整体“去库存”、调控升级、限购限贷密集出台，房地产行业面临更多的外部环境风险。调控政策收紧，特别是对二、三、四线城市而言，势必导致开发企业资金周转困难。出于对房价下跌的预期，购房需求随之降低，对开发商售房产生不利影响，加剧了开发商资金困境，楼盘项目的运作风险增加。有的开发商为了解决项目资金问题，就会采用虚构买房人、虚假交易的招术，来套取银行的按揭贷款，以达到尽快回笼资金的目的。当前宏观经济还存在一定的不确定因素，投资投机行为的增多将进一步加大市场风险。

（二）土地性质随便改，“阴阳”合同存隐患

在有些城市或区域“商业公寓”不受“限购令”限制，“商业公寓”销售随之热销，使其成为越来越多购房者的选择。如：某开发商利用变造的商品房预售许可证（房屋用途性质由“商业”变造为“住宅”），向某行某机构申请个人住房按揭贷款。售房时与借款人签订的购房合同“商品房用途”为“商业公寓”，使用年限40年，向某行申请按揭贷款时，购房合同却为“住宅”，使用年限70年。开发商利用变造后的预售许可证和购房合同办理个人住房贷款，违反了银行有关信贷政策，使银行蒙受利益损失。这种“阴阳”合同极易引起法律纠纷，对银行社会声誉带来不利影响。

（三）商业用房价值高，虚假贷款有风险

由于商业用房价值高，开发商利用其中申请按揭贷款额度高，更便于开发商快速回笼资金，个别开发商就采取几户甚至几十户虚假的购房人签订售房合同，向银行申请个人商用房按揭贷款的方式，套取银行信贷资金。这些购房人往往是开发商公司内部人员或者是其关联人，购房的首付款和分期还款资金均直接或间接来自于开发商和其关联人，贷款资金用于临时资金周转，具备明显的“假个贷”特征，贷款面临较大的信用风险。

（四）虚假消费套个贷，资金回流存隐忧

部分借款人采取虚假的贸易背景，与开发商或者经销商协商，以虚假交易向银行申请个人贷款。贷款发放后，按照受托付的要求转入开发商或经销商等合同约定的交易对象，然后再通过交易对象转回借款人账户。该类贷款不具备真实的交易背景，借款人往往通过伪造或变造交易协议、首付款记录、抵押权证等方式套取贷款。此类贷款用途往往与合同约定用途不符，资金出现“回流”现象。

（五）“零首付”或降低首付，银行风险被转嫁

开发商采用个人住房贷款“零首付”的方式营销客户，与客户达成一种“默契”来套取银行资金。如开发商在销售的商品房过程中，以装修房的价格与客户签商品房买卖合同，客户以装修房总价向银行申请贷款，客户实际购买的商品房为毛坯房，客户实际购毛坯房总价与贷款金额大致相同，形成了零首付或降低首付的情况。“零首付”存在较大的风险，购房者申请贷款后前几年压力较大，受房地产市场的波动影响，借款人极易将风险转嫁银行形成不良资产。

（六）还款能力急剧变化，引发房贷集中违约

具体表现为：收入不稳定的“打工人群”贷款占比增加，潜在违约风险上升；“僵尸企业”出清等去产能改革影响到部分企业员工收入，增加存量贷款违约风险；初涉房地产开发的民营企业易出现楼盘“烂尾”，引发房贷集中违约；私营业主或个体工商户经营失败形成实质性违约等等。

（七）个贷存在公司化倾向，信用风险易放大

个别基层机构为规避上级行信贷政策约束，以个人贷款的名义，化整为零变相为公司类客户发放贷款。基层机构在管理个人贷款时，过分依赖第二还款来源，对借款人资金使用情况关注不够，且缺乏监控手段，对贷款资金实际使用人缺乏了解，易出现群发性风险。表现为：民营企业借款人采用关系人共同贷款的方式，突破个人贷款单户（笔）金额限制，放大信用风险；或贷款资金用于异地企业经营，加大贷后管理难度，增加风险隐患；或多户个人贷款被企业客户集中控制、使用，部分借款人利用金融机构信贷产品之间的控制缺陷，规避额度控制，放大个人贷款风险等。如某企业法定代表人等11人共同贷款，实际用于本企业的流动资金周转，由于企业经营状况恶化到期无法归还，行成不良贷款。

（八）中介机构利益驱动，出现集中贷款、骗贷等现象

近年来，二手房市场发展迅猛，在部分城市新增交易额甚至超过新房交易额，二手房市场已经成为各家金融机构竞争的又一焦点之一。二手房贷款的准入门槛较低，客户群体复杂，所交易房数量众多且地域分散，加之房产中介机构良莠不齐，中介机构代理及推荐的个人贷款出现骗货、套贷事件时有发生。部分基层机构为增加客户、提高个贷市场份额，贷前调查重视不够，致使不法中介出具虚假房产证和他项权利证骗取贷款。由于贷后管理流于形式，导致不法

分子骗取贷款后未能及时发现，贷款资金拖欠后形成不良。如某投资担保有限公司负责人与房产局员工串通，通过制作假房产证，将已抵押房屋二次出售，骗取贷款。

二、商业银行应对策略及风险管控措施

（一）加强国家宏观政策研究，提高风险识别能力

加强对国家宏观经济政策的研究，增强职业敏感性，提高风险识别能力。经济下行期，对一些资金实力相对较差，对银行开发贷款依存度较高的开发商，对其开发楼盘的项目资金运作情况，应给予特别的关注。

（二）牢守个人信贷真实性关口

落实“三查”制度，严格审查借款人身份信息、房屋交易背景真实性，密切跟踪、监控信贷资金流向；严格审核首付款真实性，做实“ 面谈、面签”，严防开发商、借款人利用假按揭套取信贷资金。

（三）加强楼盘准入管理

重点加强对开发企业资信、项目建设及销售合法性、建设资金、销售价格、销售前景等方面的调查；严格控制酒店式公寓、工业园区、经济技术开发区、厂房等类型商业用房贷款项目；禁止个人商业用房贷款投向采取售后返租、承诺有固定回报及类似变相方式销售的商业用房；县域以下城镇住房贷款项目须审慎准入。

（四）做好合作项目存续期间的监控与管理

加强项目实地走访、客户回访以及区域各类媒体信息的采集与监控，及时掌握项目和客户动态；发现楼盘项目出现停工缓建、开发商涉及经济纠纷或案件等风险，要暂缓合作，第一时间组织进行调查，及时化解风险。

（五）提高对“假按揭”特征贷款的识别和防范能力，将风险消除在萌芽状态

加强对经办行个人贷款业务的指导与管理，提升客户经理专业技能；要求从业人员熟练掌握重点环节风险防范措施及重要岗位履职尽责要求，切实提高业务技能和服务能国；加强系统工具运用，强化对合作项目与客户的动态监控和风险监测，严密防范欺诈骗贷风险。