著名别墅地产案例分析-201410

开发规模
7间商铺
凯茵新城项目核心区的功能与发展
2002年至2004年间，学校、山顶花园 等配套设施陆续落实建成，同时凯茵新 城首期推出高档次产品，顺利的打开了 当地市场，赢得了不错的口碑。
强势 启动
2005和2006年，凯茵新城顺势大 量放盘，推出“名门”以及叠翠园 等顶级产品，销售量和销售收入达 到峰值。
中山市东西南北的交通网络，稳处连通珠 三角洲的重要城市之黄金地段。 中山市政外环路快速贯穿东西南北，博爱 路为中山市区东西向笔直大道，环市路、
长江路
博爱路交通网络的完善，使凯茵新城与周
边城市保持紧密的联系，到市区中心地段 只需10分钟车程、中山港15分钟、珠海 九洲港及中山港每天都有多次航班往返香 港，船程1个多小时。
凤凰城配套分布
凤凰城大酒店
增城荔枝文化村
东门商业街
凤凰城中英文学校
交通中心，会所，商业
碧桂园的广州凤凰城项目，位于广 州东部发展区，2002年5月开盘，在 开盘不到一年的时间内，五星级广州 凤凰城酒店（600间客房）、大型商 业广场、主题公园、大型交通中心、 中英文学校、大型水厂（日供水量达 8万立方米）等配套设施已陆续启动 运营，至今已有逾三万人入住其中。 星级酒店连锁体系。碧桂园创造性 地将五星级标准酒店引入社区，为五 星级的家园增加了“五星级”含金量 。 碧桂园社区商业体系。碧桂园集团 每个项目都规划相当规模的商业中心 ，集合各种业态，整合知名商业品牌 于一体。 碧桂园教育品牌连锁体系。碧桂园 前瞻性地开创了全国领先的教育连锁 体系。 休闲娱乐配套体系。碧桂园将极具 趣味性、挑战性的高尚休闲运动项目 “高尔夫”，以及汇集传统文化、自 然田园野趣、精彩缤纷游乐于一体的 大型文化主题公园融入现代社区生活
•
凯茵新城产品和配套推盘及开发进 2002程 • 2004 • 2005 • 2006 • 2007 • 2008 2003
梦想别墅 -琉森湖畔 岭峰18一期 叠翠园洋房 高尔夫别墅名 门 A04区商铺 A07区商铺 君临天下 惊世豪宅 维多利亚花园 岭峰二期单位 芭堤映象洋房 君临天下项目 共设独立屋104 座。 曼克顿山别墅 共推出144套。 5栋11层小高层 曼克顿山别墅 雅湖居四期、五期
片区关键词：
雅居乐长江高尔夫球场
建筑类型
100亩风车谷山顶公园
长江生态保护区 占地 8 万平方米的奥斯湖综合度假区
项目配套
凯茵新城项目交通与对外联系
中山凯茵新城，位于中山市政规划重点用
京珠高速至珠海、澳 门和广州 博爱路至市区
地，5分钟畅达繁华闹市，外环路连通京
珠高速公路、二环路、博爱路，形成贯穿
预计总建筑 面积
容积率
3973750平方米 0.65 70％ 独栋别墅、联排别墅、高层洋 房,小高层洋房,多层洋房，商 铺及酒店。
划、建设和配套。
凤凰城更大胆地对碧桂园原有配套模式作 出“跨越性新探索”，将社区文化向外辐 射，小区商业向外拓展。 陆续投入运作的凤凰城学校、荔枝文化村
绿化率
建筑类型
碧海云天 掬水湾、棕榈湾 洋房 组团名称 凯澄别墅
“十二星座”
碧海云天首期推出 168个单位，全部售
岭峰18首期推出 约100套，共三种 户型。
叠翠园一次性推出 300伙。 名门项目总共可提 供102个住宅单位 ，总建面160142平 方米。
推盘规模
出。
掬水湾、棕榈湾洋房
凤雅苑四期
“花园里”
“桐林· 人家”
恋山· 亲自然
“凤泉· 芳邻”
“泊林”一期 “美寓”
推盘规模
亩，建筑面积40万 平米。 2004年推盘超过 400套。 首期“别墅城市”
2005年推盘超过 520套。
2006年推出超过 520套别墅住宅单 位。
2007年推盘超过 240套。
项目所在
外环路贯通东西南北
同时小区还特别成立凯茵车队，拥有20
多台专用豪华巴士，往返市区只需15分 钟，还配有直通巴士到深圳侨社。
凯茵新城产品及配套分布
凯茵新城住宅产品围绕奥斯湖开发，奥斯湖畔的地块留作商业和学校等配套设施的建设。住宅群延展 至山顶腹部，尽可能的利用了生态区的景观自然资源。配套设施的相对集中增强了社区生活的便利性。
碧桂园、雅居乐、万科案例分析
案例一--碧桂园凤凰城 案例二--雅居乐凯茵新城 案例三--万科东丽湖
案例一--碧桂园凤凰城
成功的关键因素：规模开发、配套先行、精确定位、“别墅城市”的概念 与本项目的契合点：区域尚不成熟但渐成热点、规模大 可借鉴的成功经验：
规模化开发：凤凰城走规模化开发路线，一方面可以最大程度上快速形成大型居住氛围 ，为片区的开发与后续配套带来人气，另一方面，规模化开发可以降低单位住宅开发成 本。 产品线搭配：丰富的产品线策略，对于大盘而言，可以最大程度的降低开发风险，从而 带来层次丰富的客户，满足不同层次客户的需求。 配套先行：配套先行，对于大规模综合性大盘开发而言，可以避免区域不成熟、配套不
配套设施
食街、奥斯湖商业
中心
大部分的配套集中在前三年开发 完，远远超出组团的推出进度。 体现了配套先行，启动大势的策 略。
•
第一阶段开发（2002年4月30日至2005年9月3日） • 第二阶段开发（2004年9月至2005年12月）
第二阶段共开发住宅面积177711平方米 86间铺位 第一阶段共开发住宅面积281655平方米
碧桂园模式
• • • • • • 五星级服务 • • 1994年， • • 碧桂园把 • 五星级服务 • 引入社 • • 区经营和物 • 业管 • 理。 2002年凤凰城的“别墅城市”概 念，使中国房地产开发从单体楼到 综合小区提升至城市层面，它突破 了传统上小区的概念，超前规划、 建设和配套。凤凰城更大胆地对碧 桂园原有配套模式作出“跨越性新 探索”，将社区文化向外辐射，小 区商业向外拓展。广州首家以白金 五星级标准建造的凤凰城酒店，以 及陆续投入运作的凤凰城学校、荔 枝文化村等，是对碧桂园五星级模 式最好的创新与提升。
•
• •
配套先行
• • • • 配套先行的 (五星 级学校+会 所)模式 领跑中国房 地产市 场。
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•Leabharlann Baidu
– 2002
别墅城市
– 1994
– 1992
– 最初创业
案例二--雅居乐凯茵新城
成功的关键因素：分期操作、明星配套、交通条件便捷、打造“生态新城” 与本项目的契合点：生态资源背景下的大盘开发 可借鉴的成功经验：
“美寓”为洋房公寓。
“泊林”为独栋别墅产品。
•
开发规模
第一阶段开发（2001年11月至2006年9月）
•
的独栋别墅。 第二阶段开发（ 2006年4月至2007 年12月）
第一阶段共开发住宅面积1602357平方米。 商铺面积34525平方米。
第二阶段共开发住宅面积110192平方米。 商铺面积570平方米，仅开发一套商铺。
邻。
凤凰城开发推盘进程
•
” 组团名称
2001-2004
•
凤雅苑
2005
•
2006
•
2007
•
2008
凤凰城首期“别墅城市
“花园里”二期 凤凰城“交通中心”珍藏靓铺
桐林· 人家二期 全新阳光别墅
凤凰城浪漫阳光
“美寓”二期
“泊林”组团二期
凤凰苑半山超豪别墅
只供外籍人士居住的凤 凰岛. 凤岭苑山畔洋房 首期开发规模2500
分期推盘与配套协同：项目配套集中在前三年建设，与此同时凯茵新城分批推出精品靓 盘，树立项目高档次形象。待配套设施全部到位，再集中放盘，拔高项目容积率。 明星配套：项目开盘便推出国际双语学校，2004年租下100亩地打造风车谷山顶公园， 同时集中打造商业街区，推出多元化商业物业。2006年推出奥斯湖公园，提升项目整体 形象和档次。 充分利用自然资源：项目开发把自然景观资源最为丰富的山谷打造成为豪宅区，最优利
供应1000户。
国际标准双语纪中三 鑫凯茵学校正式开学 康乐会所，掬水湾、 岭峰18会所，琉森湖 畔、雅湖居康体会所
100亩风车谷山顶 公园繁华商业街区 凯茵大道商业街、 淘金街、雅豪坊美
A04区商铺 A07区商铺
60亩的奥斯湖公园 岭南水乡
雅居乐长江酒店， 138间豪华客房 。
凤翔苑
凤岭苑
凤凰岛 凤仪苑
凤凰苑：该苑区是凤凰城大户型别墅居
多，也是整个凤凰最好，最贵的一个苑 区。 凤泉苑；联体别墅苑区，一般都是四房 或五房居多。
凤岭苑：以三房洋房居多，其中也有少
凤泉苑 凤翠苑 凤鸣苑
部分是有电梯 凤仪苑： 楼梯楼 洋房 凤盈苑：有联体和洋房，也是凤凰城最 靠西边的一个独立苑区。与翡翠绿洲相
其“新生活型”的配套模式。
教育先行
• • 1992年，作为碧桂园 开卷力 的顺德碧桂园，率先 进行了配 套先行，教育先行的 大胆尝 试。导入“教育”产 业，与北 京景山学校成功合办 广东碧桂 园学校，以教育启动 房地产， 以学校为依托，并组 建五星级 会所、俱乐部等社区 配套场 所，开创了教育地产 的先河。
等，是对碧桂园五星级模式最好的创新与
提升。
项目配套
小区内部配套:游泳池、网球 场、健身中心、儿童活动中心、 有线电视、超市、会所、 保 安系统、小学、幼儿园、市场、 医院、中学。
碧桂园凤凰城案例借鉴-区域发展
新城市规划区域 广园东——广州东扩的桥头堡
区域发展背景
新地产开发板块 新市场竞争环境
横跨黄浦和新增市，广园东板块顺广园东快速路发展。
完善等弱点，满足首期客户基本的生活配套服务需求。
价值提升点：凤凰城通过内部园林景观的打造、五星级酒店的设置，最大限度的提升了 整体物业的价值。价值提升点的打造，对于大盘的核心竞争力的重要性不言而喻。
碧桂园凤凰城
总占地面积
10000亩
凤凰城的“别墅城市”概念，使中国房地 产开发从单体楼到综合小区提升至城市层 面，它突破了传统上小区的概念，超前规
凤凰城配套开发进程
•2002 •2003 •2003 •2005 •2005 •2008
凤凰城酒店（ 7.8万平方米） 凤凰城中英文学校 交通中心 康体中心 会所 主体公园 大型水厂
凤凰城大部分的配套
在开盘一年之内完成。
增城市荔枝文化村 东门商业街(1.8万平方米)
凤凰城的成功一部分归功于
在对外地铁及快速干线交通基础之上，自身增设业主班车服务手段，提 高业主居住便利性及生活品质。
凤凰城项目住宅物业分布
凤雅苑:基本全是独立别墅,只有小部分
凤湖苑 凤雅苑
是联体别墅. 凤湖苑:全是独立别墅,若你需要小面积 的独立别墅,此苑就最合适你,最小的有 187平方加花园300平方. 凤鸣苑和风翠苑：也是以独立和联体别 墅组成！ 凤翔苑：独立别墅
大品牌开发商陆续进驻广园东，碧桂园凤凰城、翡翠绿洲 等一批大盘在此开发。
广园东片区关键词：
配套：日趋完善 实力：品牌发展商汇聚 环境：自然生态为王牌 人气：限价房带来更多常住人
凤凰城项目交通与对外联系
凤凰城与沿途无红绿灯的广园东快线直接相连，到达天
河中信广场仅需20分钟车程 现有广汕公路、广深高速公路、广园东快线、广九直通 车途径贯穿外，广惠高速和规划建设中的轻轨铁路； 规划中的地铁5、9号线的延长线也延伸至东部新塘 区域；广深四线扩建，也将由广州东站至新塘每天对开 50对公交列车。 紧邻全国第二大港广州黄埔港，每天有客货轮直航香港
用景观资源创造房地产价值。
价值提升点：高投入打造明星配套工程提高了项目的知名度和档次，同时相应有序推出 特色产品，结合周边丰富的景观自然资源，实现配套、环境与产品完美互动。
雅居乐凯茵新城案例分析
总占地面积 预计总建筑 面积 容积率 绿化率
3000亩
205万平方米 1.1 60％ 独栋别墅、联排别墅、高层洋 房,小高层洋房,多层洋房，商 铺及酒店。 小区内部配套:学校，交通中 心，康乐中心，商业街。
2008年至今为止推盘 超过240套别墅、洋房 产品。
凤雅苑和花园里均
桐林人家和恋山亲
“凤泉芳邻”为联排
和凤凰岛均为全线
物业形态 产品齐推，包括各 式别墅和公寓。 凤岭苑为小高层。
为独立别墅。
凤凰城浪漫阳光为 联排别墅产品。
自然均为独立别墅
产品。
别墅产品。
“美寓”为洋房公寓 。 “泊林”是近期推出