第一城物业管理服务方案含服务标准和服务费测算
物业管理费服务方案
物业管理费服务方案一、物业管理费收费标准根据物业管理费服务方案，物业管理费的收费标准应综合考虑以下因素：1. 小区规模：小区规模越大，管理难度越大，涉及的服务项目也更为复杂，因此管理费的收费标准应相应提高。
2. 小区建设情况：小区建设的档次和设施情况不同，管理费的收费标准也应有所区别。
建设得好的小区，管理费的收费标准可能会略高一些。
3. 服务项目：物业管理费的收费标准应基于实际提供的服务项目，不同的服务项目应有不同的收费标准。
4. 小区居民经济能力：要考虑小区居民的经济能力，确保管理费的收费标准在承受范围内。
综合以上因素，制定合理的物业管理费收费标准，确保物业管理服务的质量和持续性。
二、物业管理费使用管理物业管理费的使用管理应遵守以下原则：1. 透明度原则：物业管理费的使用应公开透明，建立起透明化的费用管理制度，确保居民对物业管理费的使用情况有所了解。
2. 合理性原则：物业管理费的使用应有明确的合理性依据，确保每一笔费用均合理、合法。
3. 预算原则：对物业管理费的使用应提前制定相应的预算计划，及时调整和审查预算计划的执行情况。
4. 审计原则：对物业管理费的使用情况应定期进行审计，确保费用的使用符合相关规定及居民的利益。
5. 独立性原则：物业管理费的使用应独立于其他财务支出，确保物业管理费的使用不被其他资金影响。
通过以上原则的贯彻执行，对物业管理费的使用进行有效管理，确保资金的合理使用以及服务的质量。
三、物业管理费服务内容物业管理费的服务内容应包括以下方面：1. 小区环境卫生管理：包括小区内道路、绿化带、公共场所等的清洁卫生管理。
2. 安全管理：包括小区内消防设施、安防系统的维护管理。
3. 公共设施维修：包括小区内公共设施的定期维护维修。
4. 小区管理服务：包括小区内关于停车管理、居民服务、安全宣传等服务。
5. 专项服务：包括小区内关于园林绿化、健身设施等专项服务。
为确保物业管理费服务内容的全面覆盖，服务项目的提供应细化到位，确保服务质量。
天柱第一城物业管理服务方案(含服务标准和服务费测算)(DOC182页)
天柱第一城物业管理服务方案(含服务标准和服务费测算)合肥建兴物业管理有限公司二00八年四月十九日目录项目物业服务费测算报价一览表 (1)第一章项目调研 (2)第二章合肥建兴物业管理公司述要 (4)第三章项目整体管理目标、理念…………………………‥5第四章本项目针对性物业管理方案………………………‥14第一部分配合地产销售、交房和酒店开业以及大型赛事举办时的物业管理（非常设管理管理机构） (14)前期的交房和业主入住手续办理方案 (16)第二部分旅游商贸区（商业街、酒店及广场）物业运营管理方案（设管理点一） (21)（一）本项目商铺运营及物业管理设想 (23)（二）本项目涉及商业街、酒店外围广场公共场所物业管理方案 (47)（三）“商业物业管理点一”总体人员配置表 (48)（四）“商业物业管理点一”物业管理支出明细 (49)（五）商业、酒店区物业管理费收费标准测算 (51)第三部分别墅住宅区物业管理方案（设管理点二） (21)一、别墅区概述 (52)二、管理服务的整体设想 (52)三、天柱第一城“管家式服务”内部管理模式设想 (56)四、天柱第一城别墅住宅区物业管理处人员配备及素质要求 (57)五、上岗人员技能培训 (59)六、天柱第一城别墅物业管理服务项目分类 (61)七、天柱第一城别墅区物业管理费收费标准测算 (85)第四部分国家级网球场物业管理方案（设管理三处） (89)一、体育场馆的运营特点 (89)二、针对天柱山国家级网球场的物业管理 (91)五、天柱山国家级网球场物业管理月成本开支 (9)8六、天柱山国家级网球场物业管理费来源 (98)第五部分教育配套区（私立天柱山学校）物业管理方案（设管理四处） (99)一、管理模式参照《合肥一中物业管理服务投标方案》 (99)二、天柱山学校物业人员配置及收支预算 (143)后序：学校物业管理模式 (144)第五章物业管理中的常用方式方法等控制机制 (148)第六章、人员的配备和培训 (154)第七章、管理规章制度 (161)第八章天柱第一城各项指标的承诺及采取的相应措施 (165)第九章社区活动设想 (171)结束语 (183)附：天柱第一城物业管理合同草案物业服务费测算报价一览表第一章项目调研天柱第一城项目规划占地面积近300亩，北临天柱山大道，南揽潜河，西倚AAAA级天柱山风景区，自然环境优越，项目由国家级网球训练基地、星级酒店、商贸旅游中心、别墅区、学校五大部分组成，是一个融合了山水、养生、运动休闲、别墅、星级酒店、旅游纪念品市场等元素为一体的复合高端地产项目。
住宅小区物业管理费标准测算方案说明
住宅小区物业管理费标准测算方案说明一、测算的目的和依据（一）目的物业管理费标准的测算旨在确定一个能够满足小区物业管理服务需求的合理费用水平。
这一费用应能够覆盖物业管理企业提供的各项服务成本，并保证企业有一定的合理利润，以维持其持续稳定的运营和服务提供。
（二）依据1、相关法律法规和政策文件，如《物业管理条例》等，对物业管理费的收取和使用有明确的规定。
2、小区的实际情况，包括建筑面积、户数、公共设施设备的数量和类型、绿化面积等。
3、物业管理服务的内容和标准，包括安保、保洁、绿化养护、设施设备维修等方面的具体要求。
4、当地的物价水平和劳动力成本，这对服务成本的计算有着重要影响。
二、小区基本情况（一）小区规模小区总建筑面积为_____平方米，其中住宅建筑面积为_____平方米，商业建筑面积为_____平方米。
小区共有_____栋住宅楼，＿____户居民。
（二）公共设施设备小区内配备了电梯_____部、路灯_____盏、垃圾桶_____个、消防设施_____套、监控设备_____套等公共设施设备。
（三）绿化面积小区绿化面积为_____平方米，包括草坪、花坛、树木等。
三、物业管理服务内容（一）综合管理服务包括小区的日常管理、客户服务、档案管理等。
（二）公共区域清洁卫生服务涵盖楼道、电梯、公共道路、垃圾桶等的清洁，以及垃圾清运等。
（三）公共区域秩序维护服务负责小区的门禁管理、巡逻、车辆停放管理等，保障小区的安全和秩序。
（四）公共区域绿化养护服务包括绿化的修剪、浇水、施肥、病虫害防治等。
（五）共用部位、共用设施设备日常运行、维护服务如电梯的维护保养、路灯的维修、消防设施的检查等。
四、物业管理费成本构成（一）人员费用1、管理人员工资、社会保险和福利等。
2、安保人员、保洁人员、绿化养护人员、维修人员等一线员工的工资、社会保险和福利。
（二）公共设施设备运行维护费用1、电梯的年检、维修、保养费用。
2、路灯、消防设施、监控设备等的维修、更换费用。
一号楼楼王物业服务费测算依据
一号楼楼王物业服务费测算依据楼王总面积6250平米。
有住户25户。
一、人工费用：24小时巡逻服务，保洁，监控1、专职保安员三名﹙3人×1000元＝3000元﹚。
2、专职保洁员两名﹙1。
5人×800元＝1200元﹚。
3、1----3合计4200元÷6250㎡＝0.672元/㎡4、人工费用：0.672元／㎡二、员工统一服装费用1、夏装每人两套﹙2套×200元×4。
5人＝1800元﹚。
2、冬装每人两套﹙2套×400元×4。
5人＝3600元﹚。
1800﹢3600＝5400元÷24个月＝225元／月。
3、服装费用：225元÷6250㎡＝0.036元/㎡。
三、楼王清洁费用﹙清洁用具、水费、电费等﹚月平均300元。
清洁费用：300元÷6250㎡＝0.048元/㎡。
四、不可预见费﹙突发事件﹚月平均800元。
不可予见费：800元÷6250㎡＝0.128元。
五、管理费用﹙福利费、员工保险、财产保险、固定资产折旧、税金、公共区域绿化、照明、水费、电费、单独监控费等﹚月平均4349。
34元。
管理费用分解如下：a)员工福利：4200元×14﹪＝588元。
b)员工保险：4200×29﹪＝1218元。
c)税金：6250㎡×1.5元×5.625﹪＝527。
34元。
d)固定资产折旧：20000元÷48个月＝416元。
e)财产保险：月平均1000元。
f)公共区域的绿化、、照明、水费、电费、单独监控费管理人员服务办公费等600元。
g)1------6合计4648。
34元÷6250㎡＝0.744元/㎡注：一、4200﹢二、225﹢三、300﹢四、800﹢五、4349。
34＝9874。
34元÷6250㎡＝1.58／㎡元。
宝结物业财务部2000．8．3一号楼楼王物业服务项目对一号楼的服务项目有以下内容：物业公司配备有专用监控设施，有专人监控住户的门窗及电梯厅。
前期物业管理服务方案
前期物业管理服务方案一、前言随着社会的不断发展和城市化进程的加快，物业管理服务在社会中的地位和作用越来越重要。
物业管理服务不仅仅是对建筑物的维护和管理，更重要的是为业主提供舒适、安全、便利的居住环境，促进业主之间的交流和合作，增强社区的凝聚力和文化底蕴，以及为业主提供高效的日常生活服务。
因此，设计一份前期物业管理服务方案，对于一个房地产开发商或一个物业管理公司来说，是至关重要的。
下面，我们将就物业管理服务方案的相关内容展开讨论。
二、物业管理服务方案的目标1.提供全方位的物业管理服务，包括日常维护、安全管理、生活服务等方面的服务。
2.打造一个和谐、宜居的住宅社区，促进业主之间的交流和合作。
3.提高社区的整体形象和管理水平，增值物业的品质和价值。
4.满足业主对于舒适、安全、便捷生活的需求，提高业主的满意度和忠诚度。
5.利用信息化技术和智能化设备，提高物业管理的效率和质量。
三、物业管理服务内容1.日常维护服务（1）建筑设施的维护：包括电梯、楼梯、通道、照明设备、排水系统等的维护和检修。
（2）绿化和园林的维护：包括植物的修剪、浇水、施肥和病虫害的防治。
（3）清洁服务：包括公共区域的清扫、垃圾的处理和分类，保持社区的整洁和卫生。
（4）设备维护：包括空调、暖气、通风系统、消防设备等的维护和保养。
2.安全管理服务（1）安全巡逻：保安人员对社区的安全进行巡查，确保社区居民的人身和财产安全。
（2）安全设备的维护：保养社区的安全设备，包括监控摄像头、入侵报警系统、门禁系统等设备。
（3）应急预案：制定社区的应急预案，做好各类安全事故的应对措施和应急处理。
3.生活服务（1）日常维修：提供维修服务，包括水电维修、家具维修、管道疏通等。
（2）垃圾分类和处置：指导和帮助业主做好垃圾的分类和处理工作。
（3）便民服务：提供快递收发、送水、代购、家政等生活便民服务。
4.社区活动（1）开展丰富多彩的社区活动，包括文体活动、手工DIY、社区义工活动等。
物业服务成本测算方案
物业服务成本测算方案物业服务成本是指为物业提供保洁、保安、绿化等服务所需要的人力、物力和财力等资源的成本。
对于物业管理公司或业主委员会来说，了解和测算物业服务成本是非常重要的，可以帮助他们合理制定物业管理费用，确保物业服务的质量和效益。
以下是一个物业服务成本测算的方案，主要包括成本项目的确定、成本的测算方法和成本控制。
一、成本项目的确定1. 人力成本：包括物业管理人员的工资、社保、福利等费用，以及保洁人员、保安人员等其他人力资源的成本。
2. 物业维修成本：包括物业设施、设备的维修、保养费用，以及小修小补的费用。
3. 公共设施能耗成本：包括电费、水费、燃气费等公共设施的能源消耗费用。
4. 绿化养护成本：包括花草树木的养护费用、园艺设施的维护费用。
5. 管理费用：包括物业管理公司的管理费用、信息管理系统的费用等。
二、成本的测算方法1. 人力成本的测算：根据物业管理人员、保洁人员、保安人员等的工资标准和人数，计算出总人力成本。
同时考虑到员工的福利待遇，以及相关的社保和公积金等费用。
2. 物业维修成本的测算：根据物业设施和设备的维修需要，估算维修费用，并结合过往的维修记录和历史数据，对物业维修成本进行合理预测。
3. 公共设施能耗成本的测算：通过记录公共设施的用电、用水、用气等数据，结合相关的能源价格，计算出公共设施能耗的成本。
4. 绿化养护成本的测算：根据绿化面积、花草树木的种类和数量，结合绿化养护的工作量和费用，计算出绿化养护的成本。
5. 管理费用的测算：根据物业管理公司的管理费用标准和服务内容，计算出管理费用。
同时考虑到信息管理系统的费用，以及其他可能的管理成本。
三、成本控制1. 合理制定管理费用：根据物业管理公司的服务内容和质量，以及市场行情等因素，制定合理的管理费用标准，确保物业管理成本的合理性。
2. 提高设备维修效率：定期对设备进行检查和维护，及时处理设备故障，减少因设备损坏而导致的维修费用。
小区前期物业管理服务方案
一、项目背景
随着城市化进程的加快，小区物业管理成为居民生活的重要组成部分。为保障小区内业主的日常生活品质，提高物业管理水平，特制定本小区前期物业管理服务方案。
二、服务内容
1.小区公共区域清洁卫生服务
（1）负责小区内公共区域的日常清洁工作，包括楼道、电梯间、大堂、公共卫生间等。
本方案的实施，旨在通过全方位、多角度的服务与管理，为小区创造一个高品质的生活环境，满足业主对于美好生活的期待。通过以上各项措施的实施，不断提升物业管理水平，为构建和谐社区贡献力量。
十一、人员配置与管理
1.根据小区规模和服务需求，合理配置物业服务人员，确保各岗位人员充足。
2.对物业服务人员进行专业化培训，提升其服务意识、技能和职业素养。
2.推广节能减排措施，提高能源利用效率，减少环境污染。
3.定期对小区内的垃圾分类进行宣传和指导，提高业主的环保意识和参与度。
十、沟通协调机制
1.建立有效的沟通协调机制，确保物业管理方与业主之间的信息畅通。
2.定期召开物业管理座谈会，听取业主意见和建议，及时调整和改进服务。
3.通过宣传栏、公告等形式，及时发布物业管理相关信息，提高业主的知情权。
（2）定期对小区内绿化带、道路、广场等区域进行清扫、保洁。
（3）定期对小区内垃圾桶、果皮箱进行清洗、消毒。
2.小区公共设施设备维护保养服务
（1）负责小区内公共设施的日常检查、维修、保养工作。
（2）确保小区内消防设施、电梯、供电、供水、排水、通讯等设施设备正常运行。
（3）对小区内公共设施设备进行定期检查，发现问题及时整改。
本方案旨在为小区提供优质、高效的物业管理服务，为业主创造一个舒适、安全、和谐的居住环境。希望各方共同努力，携手共创美好家园。
物业管理方案及成本测算
物业管理方案及成本测算一、物业管理方案随着城市化进程的加快和人口规模的不断扩大，物业管理行业也逐渐成为城市管理中不可或缺的一环。
良好的物业管理不仅可以维护社区内部的环境秩序，提升居民生活质量，还可以提高物业价值，增强社区的整体竞争力。
因此，一个科学合理的物业管理方案对于确保社区的良好运转至关重要。
1. 安保管理安保管理是物业管理的重要组成部分，主要负责社区的安全防范工作。
在社会犯罪率不断上升的当下，加强社区的安保工作显得尤为重要。
因此，物业管理方案中必须包括安保措施，并建立起完善的安全防范体系和紧急应对机制。
安保管理包括但不限于以下几项内容：（1）建立24小时巡逻制度，加强对社区内外环境的监控和巡查；（2）设置安全门禁系统，保障社区内部的安全控制；（3）加强业主身份审核，防止陌生人入内；（4）定期开展安全演练和培训，提升社区居民的安全意识。
2. 环境卫生管理环境卫生管理是保持社区整洁、美观的关键。
一个整洁、美丽的环境不仅可以提升居民的生活品质，还可以增加社区的吸引力。
因此，物业管理方案必须包括环境卫生管理，建立起有效的环境卫生维护体系。
环境卫生管理包括但不限于以下几项内容：（1）定期进行环境清理和保洁工作，包括社区道路、绿化带、垃圾桶等公共场所的清洁；（2）设置垃圾分类回收点，引导居民养成垃圾分类的习惯；（3）加强对垃圾处理单位的监管，确保垃圾处理符合环保标准；（4）开展环保宣传教育，提升居民的环保意识。
3. 设施设备管理设施设备管理是物业管理的重要组成部分，主要负责对社区内的设施设备进行维护和管理。
一个良好的设施设备管理体系可以延长设施设备的使用寿命，提高社区的整体运行效率。
设施设备管理包括但不限于以下几项内容：（1）建立设施设备档案，进行定期检查和维护；（2）及时处理设施设备故障，确保设施设备的正常运行；（3）对设施设备进行定期更新和维修，确保设施设备的质量和安全；（4）加强对设施设备供应商的管理，确保设施设备的质量和售后服务。
合江川源第一城物业服务方案草案
合江川源第一城物业服务方案草案第一部分项目概况 (2)第二部分前期物业服务方案 (2)第一章前期物业服务工作打算 (3)第二章前期物业服务明细工作 (4)（一） ....................................... 、和谐开展前期介入4（二） ................................................... 、与施工方沟通、完善项目设计. (7)（三） ....................................... 、筹建物业服务团队8（四） ....................................... 、完善物业服务方案11 （五） ....................................... 、参与物业竣工验收12 （六） ....................................... 、组织实施接管验收12 第三章前期介入经费.. (17)第三部分正常期物业服务方案 (18)第一章秩序爱护方案 (18)第二章房屋及公用设施爱护保养 (26)第三章环境治理方案 (32)第四章客户服务方案 (40)第五章川源第一城治理制度订立的原则 (46)第六章物业资料档案建立与治理 (49)第四部分物业服务费收支方案 (55)第一章费用支出测算 (55)第二章物业费测算 (59)第三章物业费收入测算 (61)第一部分项目概况川源? 第一城住宅小区位于位于合江县城区内中心城区西侧，由泸州川源房地产开发有限公司开发建设的新世纪品位楼盘，高档商住宅小区。
该项目总用地面积：43041.86 〃，总建筑面积：171362.36川，地上总建筑面积：117965.8 〃（其中居住面积：103213.8川，商业面积：10586 m2）, 会所办公面积：3544 m,公共走道建筑面积：2725 m,地下总建筑面积：53396.56 m2（其中商业10730.93 〃，车库：38148.47 川电影院：1077.76m2, 蔬菜市场：3509.4 m）。
物业服务标准及收费
物业服务标准及收费物业服务是指由专业的物业管理公司对小区或物业进行管理和维护的一系列服务，包括清洁、安全、绿化、维修等方面。
物业服务标准及收费是小区业主和居民关注的重要问题，合理的服务标准和收费标准能够保障小区的居住环境和居民的权益。
本文将针对物业服务标准及收费进行详细的介绍和分析。
一、物业服务标准。
1.清洁服务，包括小区公共区域的清洁和垃圾清运，清洁频次应根据小区的实际情况进行调整，保证小区环境整洁干净。
2.安全服务，包括小区的安保工作和消防设施的维护，保障小区居民的人身和财产安全。
3.绿化服务，包括小区绿地、花坛的养护和植物的更新，营造良好的绿化环境。
4.维修服务，包括小区公共设施和设备的维护和维修，保障小区设施的正常使用。
5.其他服务，包括小区门卫、物业管理等其他相关服务。
以上是物业服务的基本标准，物业管理公司应按照相关规定和合同约定，履行好各项服务标准，确保小区居民的生活质量。
二、物业服务收费。
1.基础管理费，基础管理费是指物业管理公司对小区提供基本服务所收取的费用，包括清洁、安全、绿化等基础服务。
2.能耗费用，能耗费用是指小区公共设施的用电、用水等费用，物业管理公司应按照实际使用情况进行合理收费。
3.维修基金，维修基金是指为小区公共设施的维护和维修所设立的专项基金，居民应按照规定缴纳维修基金，以保障小区设施的长期维护。
4.其他收费项目，其他收费项目包括小区门卫服务费、物业管理费等其他相关费用。
物业服务收费应公开透明，合理合法，物业管理公司不得擅自调整收费标准，应经过业主大会或相关部门的审批后方可执行。
三、物业服务标准及收费的管理。
1.建立健全管理制度，物业管理公司应建立健全物业服务标准及收费的管理制度，明确各项服务标准和收费标准，并定期进行评估和调整。
2.加强监督检查，相关部门应加强对物业服务标准及收费的监督检查，确保物业管理公司履行好服务标准，收费合理合法。
3.加强业主参与，物业服务标准及收费应充分征求业主意见，建立业主委员会或相关机构，加强业主对物业服务的监督和参与。
前期物业管理服务方案范文
前期物业管理服务方案范文一、前期物业管理服务方案的制定目的和意义随着城市化进程的加快和人们生活水平的不断提高，物业管理工作成为城市发展的重要组成部分。
而前期物业管理服务方案的制定，旨在确保物业管理工作的高效运行，提高物业管理服务质量，满足业主的需求，保障业主的利益，推动社区和谐稳定发展。
前期物业管理服务方案的制定意义在于：1.规范管理：通过制定规范的管理服务方案，明确物业管理工作的目标、任务、职责和工作流程，提高管理效率，避免管理混乱和错综复杂。
2.提升服务质量：通过规范的服务方案，引导物业公司和物业管理人员提升服务意识和服务水平，提高物业管理服务的质量，满足业主的需求和期望。
3.保障业主权益：通过明确的服务方案，保障业主的权益和利益，加强业主和物业公司的沟通和合作，维护良好的业主关系。
4.促进社区和谐稳定发展：通过规范的服务方案，建立健全的社区管理体系，促进社区和谐稳定发展，营造良好的社区环境。
二、前期物业管理服务方案的基本内容前期物业管理服务方案需要包括以下几个方面的内容：1.物业管理服务目标：明确物业管理服务的总体目标和具体目标，包括提高物业管理服务质量、满足业主需求、保障业主利益、促进社区和谐稳定发展等。
2.物业管理服务任务：明确物业管理服务的具体任务和职责，包括保障小区环境卫生、维护小区设施设备、管理小区公共秩序、促进小区文明礼仪等。
3.物业管理服务流程：规范物业管理服务的工作流程，包括接受业主委托、制定服务方案、实施服务计划、监督服务质量等。
4.物业管理服务标准：明确物业管理服务的标准和要求，包括服务态度、服务流程、服务质量、服务效果等各个方面的标准和要求。
5.物业管理服务手册：编制物业管理服务手册，对物业管理服务的各个方面进行详细说明和规定，供物业管理人员参考和执行。
6.业主权益保障：制定业主权益保障制度，明确业主的权益和利益，建立业主投诉反馈机制，保障业主的合法权益。
7.社区和谐发展：制定社区和谐发展方案，促进社区文明礼仪的普及和倡导，营造和谐稳定的社区环境。
XX第一城物业管理服务方案(含服务标准和服务费测算)
XX第一城物业管理服务方案(含服务标准和服务费测算)目录项目物业服务费测算报价一览表 (1)第一章项目调研 (2)第二章合肥建兴物业管理公司述要 (4)第三章项目整体管理目标、理念…………………………‥5 第四章本项目针对性物业管理方案………………………‥14第一部分配合地产销售、交房和酒店开业以及大型赛事举办时的物业管理（非常设管理管理机构） (14)前期的交房和业主入住手续办理方案 (16)第二部分旅游商贸区（商业街、酒店及广场）物业运营管理方案（设管理点一） (21)（一）本项目商铺运营及物业管理设想 (23)（二）本项目涉及商业街、酒店外围广场公共场所物业管理方案 (47)（三）“商业物业管理点一”总体人员配置表 (48)（四）“商业物业管理点一”物业管理支出明细 (49)（五）商业、酒店区物业管理费收费标准测算 (51)第三部分别墅住宅区物业管理方案（设管理点二） (21)一、别墅区概述 (52)二、管理服务的整体设想 (52)三、天柱第一城“管家式服务”内部管理模式设想 (56)四、天柱第一城别墅住宅区物业管理处人员配备及素质要求 (57)五、上岗人员技能培训 (59)六、天柱第一城别墅物业管理服务项目分类 (61)七、天柱第一城别墅区物业管理费收费标准测算 (85)第四部分国家级网球场物业管理方案（设管理三处） (89)一、体育场馆的运营特点 (89)二、针对天柱山国家级网球场的物业管理 (91)五、天柱山国家级网球场物业管理月成本开支 (98)六、天柱山国家级网球场物业管理费来源 (98)第五部分教育配套区（私立天柱山学校）物业管理方案（设管理四处） (99)一、管理模式参照《合肥一中物业管理服务投标方案》 (99)二、天柱山学校物业人员配置及收支预算 (143)后序：学校物业管理模式 (144)第五章物业管理中的常用方式方法等控制机制 (148)第六章、人员的配备和培训 (154)第七章、管理规章制度 (161)第八章天柱第一城各项指标的承诺及采取的相应措施 (165)第九章社区活动设想 (171)结束语 (183)附：天柱第一城物业管理合同草案物业服务费测算报价一览表第一章项目调研天柱第一城项目规划占地面积近300亩，北临天柱山大道，南揽潜河，西倚AAAA级天柱山风景区，自然环境优越，项目由国家级网球训练基地、星级酒店、商贸旅游中心、别墅区、学校五大部分组成，是一个融合了山水、养生、运动休闲、别墅、星级酒店、旅游纪念品市场等元素为一体的复合高端地产项目。
物业服务标准及收费
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得资格证书或者岗位证书。
4、建立完善的档案管理制度，小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或者使用人资料档案(含业主或者使用人装修档案)、物业租赁档案、日常管理档案等]建立齐全。
5、管理服务人员统一着装，佩带标志。
(一) 6、设有 24 小时服务电话。
急修 15 分钟内到达现场处理，普通维修 1 日内完成，基本要求或者按双方约定时间到达现场处理，有完整的报修、维修和回访记录。
7、对业主投诉在当日答复，对有效投诉2 日内处理完毕。
8、根据业主需求，提供物业服务合同约定之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费标准。
9、按政策规定规范使用物业专项维修资金。
10、客服中心公开办事制度、服务内容、办事纪律、收费项目和标准。
1l、小区内显著位置设有公示栏或者宣传橱窗，对物业服务收费标准、服务电话、举报电话等进行公示。
12、每年至少 1 次征询业主对物业服务的意见，基本满意率不低于90％。
l、配备专职保洁人员。
2、小区内高层按单元、多层按幢设置分类垃圾箱，每日清运2 次，每周对垃圾采集点、垃圾箱进行清洗、消毒 1 次。
3、小区内设置果壳箱，每日清运 2 次，定期擦洗。
4、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2 次；楼道每日清扫 2 次，每日拖洗 1 次；楼梯扶手、护栏每日擦洗1 次；共用部位玻璃每月清洁 1 次；路灯、(二)楼道灯每月清洁1次；及时清除道路积水、积雪。
地面无杂物、积水，无明显保洁服务污渍。
5、小区内共用雨、污水管道每半年疏通1 次；雨、污水井每月检查1 次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1 次，每半年清掏 1 次，发现异常及时清掏，确保无外溢。
6、定期开展集中灭鼠、灭蟑工作，夏季每月不少于2 次。
物业服务费用测算方案
物业服务费用测算方案（范本）1.目的确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。
2.范围适用于物业公司及物业管理项目的管理费测算。
3.职责根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，企管中心（品质部）负责设备、清洁、绿化成本的测算，财务部门根据人事部门和品质部门提供的数据对小区的管理服务费进行综合测算。
4.方法及过程控制4.1.物业管理费的测算方法一般有两种：1、列举法，2、倒推法列举法一般适用根据预定的物业管理标准，测算物业管理费单价；倒推法一般适用根据预定的物业管理费单价，测算出合理的物业管理服务承诺。
在实际工作中，一般是两种方法结合使用，互相印证。
4.2.列举法中所预定的物业管理服务标准是根据被测算物业的基本情况及客户需求和地产公司要求来制定的。
4.3.倒推法中所预定的物业管理费单价是根据对当地物业管理行业情况进行考察、调研、分析，参考当地同类型、同档次物业收费价格的基础上核定。
4.4.将列举法测算的物业管理费与倒推法测算的物业管理费进行比较，综合调整，得出一个较合理的收支平衡的收费标准及各项目费用比例。
4.5.为了测算的方便，将所有费用按物业管理服务的性质和专用设备等分别归类核算，即：人工费用、行政费用、财产费用、物料消耗、物业公共费用、其它。
4.6.注意事项南北差异，注意南北地域在设备、设施方面的不同，从而带来的费用测算上的差异；法规差异，注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而带来的费用测算上的差异。
4.7.物业管理费测算公式为物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算的物业收费总面积4.8.物业管理收费面积的确定物业管理收费面积的依据是开发商提供的物业资料（以提供给销售部门的售楼面积为准，如有当地政府土地资源规划管理部门所批复的《竣工查丈报告》则以此报告为准）。
注:如购房合同中面积已包括分摊公共面积，则按此面积直接统计，如个别地区法规要求合同中按套内面积计或按套计，则应加入分摊管理费面积。
(完整版)物业管理服务方案
(完整版)物业管理服务方案物业管理服务方案是一套综合性的计划，旨在为住宅或商业物业提供高效、专业的管理服务。
以下是物业管理服务方案的主要内容：### 一、服务目标- 确保物业环境安全、整洁、舒适。
- 提升物业价值和居民满意度。
- 实现物业的长期可持续发展。
### 二、服务范围1. 安全管理：包括门禁系统管理、监控系统维护、安全巡查等。
2. 环境维护：包括清洁服务、绿化养护、垃圾处理等。
3. 设施维护：包括公共设施的定期检查、维修与更新。
4. 客户服务：提供咨询、投诉处理、信息发布等服务。
5. 财务管理：包括物业费用的收取、预算编制、财务报告等。
### 三、服务流程1. 需求调研：了解业主需求，收集物业信息。
2. 方案设计：根据调研结果，设计服务方案。
3. 服务实施：按照方案执行各项服务工作。
4. 质量监控：定期检查服务质量，确保服务标准。
5. 反馈调整：收集业主反馈，不断优化服务方案。
### 四、服务团队- 管理团队：负责整体规划和协调。
- 安全团队：负责物业安全保障。
- 环境团队：负责清洁和绿化工作。
- 工程团队：负责设施维护和维修。
- 客服团队：负责日常客户服务和信息沟通。
### 五、技术支持- 引入智能物业管理系统，实现信息化管理。
- 使用移动巡检设备，提高巡查效率。
- 利用大数据分析，优化服务流程。
### 六、风险管理- 制定应急预案，应对突发事件。
- 定期进行风险评估，及时调整管理策略。
### 七、持续改进- 定期组织培训，提升团队专业能力。
- 引入业主意见，不断改进服务内容。
### 八、服务承诺- 保证服务的及时性和有效性。
- 确保服务的透明度和公正性。
- 持续提供超出业主期望的服务。
### 九、附加服务- 提供个性化定制服务，满足特殊需求。
- 组织社区活动，增强社区凝聚力。
### 十、方案评估与更新- 定期对服务方案进行评估，确保其适应性和有效性。
- 根据市场变化和业主需求，及时更新服务方案。
市区物业服务管理方案
市区物业服务管理方案一、服务目标1、提供优质、高效、便捷的物业服务，满足居民的生活需求。
2、维护小区的安全、卫生和秩序，营造舒适、和谐的居住环境。
3、提高物业设施设备的运行效率和使用寿命，降低维修成本。
4、增强居民对物业服务的满意度和信任度，促进物业与居民的良好关系。
二、服务范围1、房屋及公共设施设备的维修、养护和管理。
2、小区环境卫生的清洁和维护。
3、小区安全防范和秩序维护。
4、小区绿化养护和管理。
5、客户服务和投诉处理。
三、服务内容（一）房屋及公共设施设备管理1、建立房屋及公共设施设备档案，对房屋及设施设备的基本信息、维修记录等进行详细记录。
2、定期对房屋及公共设施设备进行巡查，及时发现并处理问题。
巡查内容包括房屋外观、结构、公共区域的照明、消防设施、电梯等。
3、制定设施设备维修保养计划，按照计划对设施设备进行维护保养，确保设施设备的正常运行。
对于电梯、消防等重点设施设备，要委托专业机构进行定期检测和维护。
4、及时处理居民的房屋维修申请，对于紧急维修事项，要在规定时间内到达现场进行处理。
（二）环境卫生管理1、制定环境卫生清洁标准和工作流程，明确清洁区域、清洁内容、清洁频率和清洁质量要求。
2、合理配置清洁人员和清洁工具，确保小区环境的整洁。
清洁人员要按照工作流程和标准进行作业，做到垃圾日产日清，公共区域无卫生死角。
3、定期对小区进行消毒和灭虫，预防疾病传播和蚊虫滋生。
4、加强对环境卫生工作的监督和检查，发现问题及时整改。
（三）安全防范管理1、建立小区安全管理制度，明确安全责任和工作流程。
2、配备专业的安保人员，实行 24 小时值班制度。
安保人员要加强对小区的巡逻，及时发现并处理安全隐患。
3、安装监控系统、门禁系统等安全防范设施设备，确保小区的安全。
对监控系统和门禁系统要进行定期维护和检查，保证其正常运行。
4、加强对小区车辆的管理，规范车辆停放秩序，确保消防通道畅通。
5、组织开展消防安全宣传和培训活动，提高居民的消防安全意识和自防自救能力。
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天柱第一城物业管理服务方案(含服务标准和服务费测算)合肥建兴物业管理有限公司二00八年四月十九日目录项目物业服务费测算报价一览表 (1)第一章项目调研 (2)第二章合肥建兴物业管理公司述要 (4)第三章项目整体管理目标、理念…………………………‥5 第四章本项目针对性物业管理方案………………………‥14第一部分配合地产销售、交房和酒店开业以及大型赛事举办时的物业管理（非常设管理管理机构） (14)前期的交房和业主入住手续办理方案 (16)第二部分旅游商贸区（商业街、酒店及广场）物业运营管理方案（设管理点一） (21)（一）本项目商铺运营及物业管理设想 (23)（二）本项目涉及商业街、酒店外围广场公共场所物业管理方案 (47)（三）“商业物业管理点一”总体人员配置表 (48)（四）“商业物业管理点一”物业管理支出明细 (49)（五）商业、酒店区物业管理费收费标准测算 (51)第三部分别墅住宅区物业管理方案（设管理点二） (21)一、别墅区概述 (52)二、管理服务的整体设想 (52)三、天柱第一城“管家式服务”内部管理模式设想 (56)四、天柱第一城别墅住宅区物业管理处人员配备及素质要求 (57)五、上岗人员技能培训 (59)六、天柱第一城别墅物业管理服务项目分类 (61)七、天柱第一城别墅区物业管理费收费标准测算 (85)第四部分国家级网球场物业管理方案（设管理三处） (89)一、体育场馆的运营特点 (89)二、针对天柱山国家级网球场的物业管理 (91)五、天柱山国家级网球场物业管理月成本开支 (98)六、天柱山国家级网球场物业管理费来源 (98)第五部分教育配套区（私立天柱山学校）物业管理方案（设管理四处） (99)一、管理模式参照《合肥一中物业管理服务投标方案》 (99)二、天柱山学校物业人员配置及收支预算 (143)后序：学校物业管理模式 (144)第五章物业管理中的常用方式方法等控制机制 (148)第六章、人员的配备和培训 (154)第七章、管理规章制度 (161)第八章天柱第一城各项指标的承诺及采取的相应措施 (165)第九章社区活动设想 (171)结束语 (183)附：天柱第一城物业管理合同草案物业服务费测算报价一览表第一章项目调研天柱第一城项目规划占地面积近300亩，北临天柱山大道，南揽潜河，西倚AAAA级天柱山风景区，自然环境优越，项目由国家级网球训练基地、星级酒店、商贸旅游中心、别墅区、学校五大部分组成，是一个融合了山水、养生、运动休闲、别墅、星级酒店、旅游纪念品市场等元素为一体的复合高端地产项目。
我建兴物业管理公司从实施物业管理角度对本项目在建筑功能、部位上做如下划分：A区: 休闲旅游度假区（物业管理费来源于开发商），包括1.路口大门2.喷泉广场3.五星级度假酒店4.游泳池5.景观大道6.国家级网球训练基地7.网球俱乐部等B区:旅游商贸中心包括（物管费来源于商铺租赁户或产权人）8.商业街9.规划待定C区:别墅区（物业管理费来源于购房户）10.别墅区入口11.行政中心12.商业中心13.水景中庭14.联排别墅15.双拼别墅16.独栋别墅17.河滨景观带D区:教育配套区（物业管理费来源于产权人）18.老师公寓19.体育场20.教学综合楼本项目物业管理的重点主要是对上述20个部位提供环境维护（即，保洁、绿化、氛围营造）、安全秩序控制（即，保安、交通、停车）、建筑设施设备维修三个方面支持。
其外，为吻合“天柱第一城”的定位和“水岸顶级别墅、城市上流生活”的广告诉求，拟以“为业主提供个性化特约服务”来提升本项目的配套功能，提高项目内在品质。
第二章合肥建兴物业管理公司述要合肥建兴物业管理有限公司成立于一九九七年四月，成立至今已有11年历史。
公司目前主要提供全方位的物业管理服务及其他延伸业务，接管面积已逾百万平米。
公司从二00二年起就加入合肥市物业管理协会，成为会员单位。
目前公司具备国家物业管理企业三级资质，即将升格为国家二级管理资质。
公司本着“注重细节、追求完美、超越自我”的企业理念和“业主至上服务第一”的企业宗旨，以“简单明了的行事作风和高标准、严要求的工作作风”在安徽本地独树一帜，打造出符合皖地民情、徽风文化的本土特色物业服务。
第三章项目整体管理目标、理念针对天柱第一城的实际情况，我们确立了其物业管理的目标定位和整体构想。
我们对天柱第一城的具体管理目标是：在管理期内，使天柱第一城的物业管理在社区环境、安全保障、设施维修、文化氛围、管理水平等方面成为安庆市物业管理的典范，树立起独树一帜的品牌楼盘形象。
通过专业化、规范化的物业管理服务，在全面接管小区后一年内使天柱第一城达到安庆市物业管理优秀小区的管理标准，三年内达到安徽省物业管理优秀示范住宅小区的标准，四年内达到国家优秀示范住宅小区物业管理标准。
我们对天柱第一城的整体管理目标可概括为：1、树建兴物业管理公司形象，提升天柱第一城综合品质，为一流地产品牌提供一流物业配套。
建兴物业是一个极具活力和竞争能力的物业管理企业，她最鲜明的特色是敢于创新，既有机制创新，又有管理创新，还有物业管理行业理念的创新。
建兴物业在接管天柱第一城后，天柱第一城将成为建兴物业今年工作的重中之重，必将投入主要精力，公司考虑以此项目为基点，在安庆地区开辟更大市场。
为树立建兴物业管理公司形象，提升“天柱第一城”的综合品质，建兴物业公司准备采取以下措施：（1）全面推行“人性化物业管理理念”天柱第一城在当地属于高端地产项目，鉴于业主有一定的经济能力和身份，建兴物业将借鉴高端物业管理经验，广泛引入人性化物业管理的先进管理理念，以“关注员工的不同需求、关注业主的家居质量、关注环境的温馨和谐、关注社区的整体氛围”为特征的具有“天柱第一城特色的人性化物业服务模式”。
建兴物业的人性化管理实现了几个统一：对业主来说，注重了外在环境和内在情感的统一；对公司来说，实现了规范化管理和人性化管理的统一；对员工来说，体现了企业发展和个人成长的统一。
倡导“人性化物业管理模式”可以表述为：（1）关注员工和业主不同层次的需求；（2）小区环境建设中人性化因素的融入；（3）对业主在管理服务过程中的“家庭式关怀”；（4）现代文明社区精神的塑造。
简言之，就是在管理、环境、空间各个层次和环节营造既相互信任、相互尊敬，又有明确行为规则约束的和谐、有序的舒畅环境和文化氛围，使人们在工作、生活、文化娱乐等各方面的品味需求均得到满足。
人性化物业管理模式必将使天柱第一城的物业管理在档次上得到全面提高。
包括：（2）全面导入酒店式物业管理服务（重点介绍）我们将在天柱第一城推行“以业主为中心”的酒店式管理服务，倡导“以人为本”全方位个性化的业主服务，带领物业员工参观学习天柱第一城的五星级酒店服务，我们将按照现代酒店服务的国际标准及相关要求来对天柱第一城量身打造全方位的物业服务：2.1 天柱第一城酒店式物业管理的行为标准：Smile（微笑）：每一位员工必须对所有服务对象（业主）保持真诚的微笑；Excellent（杰出）：要将每一项微小的服务工作都要求完善，做得出色。
Ready（准备）：主动，要求能随时为服务对象（业主）提供专业、规范的服务；Viewing（看待）：要把每一位服务对象（业主）都看作需要特殊照顾的贵宾。
Inviting & creating（创造）：要精心创造出使服务对象（业主）能感受到的热情气氛和关怀体贴的服务；Eye（关注）：始终要用热情友好的关注态度对待服务对象（业主），关注业主服务需求，及时提供服务，使之时刻有令人重视的感受；国际酒店业认为，Service（服务）的概念含义可用上述每一英文的每头一字母所包含的内容来理解，这也是我们对酒店式商务物业管理服务的行为标准要求。
2.2我们从过去的着眼于满足业主的群体需求、一般需求，提高到在满足业主一般需求的基础上，最大可能地满足业主一家一户的不同需求高度；将根据天柱第一城各类业主的不同需求，提供适合不同层面、不同类型的个性化社区服务内容，实行有效的“爱好分类、个性服务”，将以往物业服务的大面积、大分类和大时段上升为业主细分、爱好细分、服务细分的更人性化的服务。
天柱第一城酒店式物业管理服务满足个性服务需求的标准：要满足服务对象的个性服务需求，具体要注意下列两点，•要通过调研，事前了解服务对象的各种不同的需求：不同类型的业主具有不同的个性服务需求。
一般而言，业主追求的便利、迅速、安全、舒适、文明的商住活动环境。
酒店式物业管理过程中，在满足业主归属需要方面，应特别注重业主对管理项目和服务水平的不同感受，满足其自我实现需要方面的需求；这样，必须事前了解各类型业主的“个性”归类集中，拟定服务的实施计划。
•按物质性的需求差别与心理性需求差别来分别满足服务对象（业主）的需要：物质性的需求差别是指服务对象对具体物质产品（物业管理职能实施效果）的不同需求。
心理性的需求差别是指其对具体物质产品的需求是相同的，但对产品的形式和表象（即物业管理职能的实施过程）有不同的要求。
在提供服务时，不仅对物业管理职能的实施效果有一致性的要求，特别应注重实施过程中的业主的感受差异，在物业管理范畴中，尽所能满足其差异服务。
由此，应凭“以物业管理为依托、以业主服务为中心”的理念，推行充分体现酒店式的“隐性管理”管理模式。
2.3 天柱第一城物业服务工作的指导方针（服务诫条）：•业主满意是我们工作的目标。
•微笑。
真诚、热情的微笑是良好服务的开始。
•沟通。
诚恳、亲切的沟通方式是维系良好服务关系的纽带。
•快捷。
根据业主的服务要求和投诉问题，及时采取行动，时刻关注业主。
•职业礼貌。
保持职业礼貌，主动问候和主动向服务对象咨询服务感受。
•职业仪表。
整齐穿戴，以自己经过修饰的仪容仪表为骄傲；注意个人卫生；时刻留意员工就是公司形象的体现者。
•团体合作。
互助合作，良好的服务不仅仅是每一位员工的努力行为，而且更应是集体的精神体现，认同建兴的企业文化和管理。
•工作技能。
熟知工作流程、工作标准，始终如一保持专业、规范的工作水准进行物业管理服务。
业主服务感受描述：•安全方面有职业仪表、工作规范的安全巡视人员、岗位执勤人员、折射“纪律严明、训练有素”的安全防范行为。
•会所优雅的布置、温馨的气氛，主动热情的保安真诚微笑、礼貌问候，让业主感受星级酒店服务的感受。
•优美的绿色景观，使人回归自然，心旷神怡。
•整洁仪表、操作规范的清洁人员，24小时保持洁净的公共环境之外，如有需要，上门提供酒店标准的细致清洁服务。
•任何时候需要，通过信息网络的传递，随即配送所需要的商务用品；且常备“红十字”应急医药，以备不时之需。
•公共设备正常运行和迅速的家居维修服务，便可商居无忧。
•利用会所和网球场组织有主题的文化娱乐和体育活动，常保心身开朗。