民法典案例解析--物权编13--宅基地使用权

宅基地使用权第三百六十二条　宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

条文要义本条是对宅基地使用权概念的规定。

宅基地使用权，是指农村居民对集体所有的土地占有和使用，自主利用该土地建造住房及其附属设施，以供居住的用益物权。

宅基地使用权人依法享有对集体所有的土地占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住房及其附属设施。

宅基地使用权是我国特有的一种用益物权，其主要特征如下。

宅基地使用权是我国农村居民因建造住宅而享有的用益物权。

我国的现行宅基地，分为农村宅基地和城镇宅基地。

法律规定的宅基地使用权专指农村居民因建造住宅而享有的地上权。

宅基地属于集体所有的土地，农村宅基地的主体主要为农村集体经济组织的成员，其享有宅基地使用权是与集体经济组织成员的资格联系在一起的。

宅基地使用权与农村集体经济组织成员的资格和福利不可分离。

我国的农村宅基地是与农村集体组织成员的成员权联系在一起的，从而使农村宅基地具有一定的福利性质。

这种福利体现为农民可以无偿取得宅基地，以获取最基本的生活条件，而集体经济组织以外的人员则不能享有这种权利。

宅基地使用权是特定主体在集体土地上设定的用益物权。

宅基地使用权的取得采取审批方式，其程序大致包括三个步骤：（1）使用权申请；（2）土地所有人同意；（3）行政审批。

自然人经审批取得宅基地使用权的，应当在土地管理部门登记，并明确宅基地使用权的范围。

宅基地使用权一经设立，便具有用益物权的效力。

集体经济组织的成员只能申请一处宅基地。

《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

这样规定，是由我国目前土地资源的有限性决定的。

农村居民只能以户的形式申请宅基地，并且一户只能享有一处宅基地使用权。

在因转让房屋所有权或者实现抵押权而使宅基地发生转移的，原权利人不得再申请宅基地使用权。

案例评析李某、贾某某等与贾某平、徐某宅基地使用权纠纷案[1]案情：贾某魁与贾某平系兄妹。

1995年因修公路贾某魁家的宅基地被占用，经村委会及该村四组决定，将该村四组一处宅基地调整规划给贾某魁家使用，贾家同时购得宅基地上房屋。

后原告李某与贾某魁登记结婚，一年后贾某魁死亡，不久原告李某生育原告贾某某。

贾某魁的母亲黄某死亡后，李某及其子贾某某与贾某平因诉争宅基地诉至法院。

一审法院驳回二原告诉讼请求后，二原告提起上诉。

另查明，本案诉争宅基地位于金庄村四组，东邻贾某青，西邻贾某全。

李某自与贾某魁结婚后、贾某某自出生后均享受金庄村民待遇，二人户籍所在地为金庄村。

贾某平与其四个姐姐结婚后户籍均已迁出金庄村。

二审法院认为：贾某平、徐某占有、控制该宅基地及其上建筑物没有法律依据，应承担停止侵害、返还财产的侵权责任。

评析：宅基地为集体所有的土地，其使用权为村集体经济组织成员所独有，非该集体经济组织成员无权取得或变相取得。

且宅基地按户分配，一户只能拥有一处宅基地。

就本案而言，被上诉人贾某平因结婚已将户籍迁出金庄村，无权享有金庄村宅基地使用权及其地上建筑物所有权；而上诉人李某因结婚，贾某某因出生均取得金庄村户籍，应享有该宅基地使用权及其上建筑物所有权。

贾某魁、黄某死亡并不影响该户家庭关系的存续，二人的死亡不产生宅基地使用权及其上建筑物所有权的分割，二人死亡时不具有单独份额，不发生遗产的继承。

故贾某平、徐某无权占有该宅基地及其上建筑物，二审法院判处其搬离并向李某、贾某某返还涉诉房屋具有正当性。

第三百六十三条　宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

条文要义本条是对宅基地使用权准用土地管理法的规定。

宅基地使用权的内容主要包括宅基地使用权人的权利和义务。

宅基地使用权人享有如下权利。

1.权利人有权在宅基地上建造住房及其附属设施自然人经法定审批程序取得宅基地后，有权在宅基地上建造房屋及其附属设施，这是宅基地使用权存在的主要目的。

在宅基地的空地上，权利人也有权种植树木。

对于宅基地上的房屋及其他附属设施，权利人享有完全的所有权。

2.权利人可以对宅基地进行收益民法典物权编只规定了宅基地使用权的内容是占有和使用，没有规定可以用益或者收益，这样的规定显然不符合实际情况。

权利人在自己的宅基地上种植粮食、蔬菜、林木，收获粮食、蔬菜、果实，建造其他设施进行经营，都是应当允许的，也是在实际中实行的。

因此，宅基地使用权具有收益权能，权利人有权在自己的宅基地上进行经营，获得收益。

3.权利人有权依照法律的规定转让宅基地使用权宅基地使用权人在经过本集体的同意之后，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。

同时，自然人在订立遗嘱确定房屋继承人时，有权将宅基地使用权一并作为继承财产处理。

4.权利人行使宅基地使用权不受期限限制宅基地使用权没有期限限制。

宅基地上的建筑物或者其他附属物灭失时，不影响宅基地使用权的效力，权利人仍有权在宅基地上重建房屋，以供居住。

宅基地使用权人应承担如下义务。

1.权利人不得非法转让宅基地使用权权利人除了转让住房时一并转让宅基地使用权外，不得将宅基地非法转让。

以馈赠钱款、索取物资、以土地入股等方式变相买卖宅基地使用权的，不产生宅基地使用权转移的法律效力。

因村民迁居并拆除房屋腾出宅基地的，应当由集体组织收回，以作统一安排。

村民长期闲置或抛弃宅基地的，应由集体组织收回。

即使是合法转让宅基地使用权的，农户也不得再申请宅基地使用权。

2.接受政府和乡村统一规划的义务因公共利益需要征用土地，或者因乡村公共设施和公益事业建设需要，经县级人民政府批准，本集体可以收回宅基地。

对此，权利人应当接受政府统一规划和村的统一安排，但应当对宅基地被占用的农户重新分配宅基地。

如果因此造成宅基地使用权人损失的，应当给予补偿。

3.权利人负有正当使用宅基地的义务宅基地使用权人未经依法批准，不得改变宅基地用途。

权利人不得将宅基地作为生产用地使用，如盖厂房或改作鱼塘等，也不得改作其他用途使用。

但是对宅基地使用权的取得、行使和转让，本法没有规定具体规则，准用土地管理等法律和国家有关规定。

对此，土地管理法有专门规定，中央、国务院也都通过有关文件，强调农村居民建设住宅的基本要求，禁止城市居民在农村购置宅基地，以及其他各种规定。

案例评析杜某诉吴某等农村房屋买卖合同纠纷案[2]案情：原、被告双方签订房屋买卖协议，就在支付所有房款后房屋永久性归原告所有，房屋所占土地永久性归被告所有，且被告应协助办理产权变更等事项进行了约定。

原告支付部分房款后不再按约定的时间支付房款，亦不接受房屋，并以该房屋属小产权房、双方签订的协议违背了国家法律的相关规定为由，而要求被告返还交付的购房款。

双方未达成一致意见，原告遂诉至法院。

另查明，原告杜某是屈原镇天龙村村民；被告出售给原告的房屋是在原有宅基地基础上翻修扩建，建房占有的土地属茅坪镇杨贵店村集体所有制土地。

法院认为：双方签订的房屋买卖协议违反了我国《土地管理法》的强制性规定，该合同应认定为无效。

因双方皆存在一定过错，损失各自承担，基于合同支付的房款应当返还。

评析：对于宅基地使用权的取得、行使和转让，民法典并无具体的规定，而是规定准用土地管理的法律和国家有关规定。

我国为保障农民建设住宅的基本需求，维护社会稳定，目前对宅基地使用仍采取严格限制政策。

依照我国《土地管理法》，宅基地使用权为农村集体经济组织成员所特有，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。

本案中，被告出售给原告的房屋是在原有宅基地基础上翻修扩建，依据“地随房走”原则，其房屋转让必然涉及宅基地转让，但原告不是茅坪镇杨贵店村村民，不具备在该区域内购房权利，故双方签订的买卖合同违反了相关法律的强制性规定，应认定为无效。

第三百六十四条　宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。

对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地。

条文要义本条是对宅基地灭失后重新分配的规定。

宅基地使用权的消灭，有以下原因：宅基地的回收和调整、宅基地被征收、宅基地使用权抛弃、宅基地灭失、宅基地长期闲置等。

作为宅基地使用权客体的宅基地，由于发生自然灾害等原因而灭失，宅基地使用权将随之丧失存在的基础，归于消灭。

宅基地灭失，原宅基地使用权人将无处安身，对失去宅基地的村民，集体经济组织或者村委会应当对失地村民按照规则重新分配宅基地，以便其建造住宅，安心生活。

如果只是宅基地上的建筑物或其他附属物灭失，土地并未灭失的，不影响宅基地使用权的效用，宅基地使用权人有权在宅基地上重新建造房屋。

案例评析赵某诉蓝田县国土资源局土地其他行政行为案[3]案情：赵某是某村村民。

2009年其所在村被纳入综合治理改造试点单位，赵某家的祖遗宅基地在该治理改造项目的土地复垦工程范围内，其宅基地上房屋被拆除。

赵某诉至法院称，原告祖遗宅基地在综合治理改造工程中被收回，被告当地国土资源局具有给原告重新分配宅基地的法定职权，应当重新给原告分配宅基地。

请求判令被告履行维护原告宅基地使用权的法定职责，给原告重新分配宅基地。

法院认为：原告主张被告具有未经原告申请直接向其分配宅基地的法定职责没有法律依据，故院对其诉讼请求不予支持。

评析：依照民法典第364条的规定，宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭；对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

但是，这并不意味着重新取得宅基地不需要任何程序。

根据《土地管理法》第62条第3款“农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准”的规定，当事人应当依照该法规定的程序向有权机关提出申请。

本案中，虽然原告祖遗宅基地因蓝田县“空心村”综合治理改造工程被收回，应当重新给其分配宅基地，但仍然需要原告依照法律规定的程序向有权机关提出申请。

因此，法院驳回了原告要求被告直接给其重新分配宅基地的诉讼请求。

第三百六十五条　已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

条文要义本条是对宅基地使用权变更登记和注销登记的规定。

对宅基地使用权的变动，法律未规定必须进行登记，特别是取得宅基地使用权的登记。

从长远的情况看，为便于管理，明确权属，增加宅基地使用权的流动性，对宅基地使用权进行物权登记是非常必要的。

本条规定一是考虑这一长远需求，二是考虑已经进行了宅基地使用权取得登记的，规定了宅基地使用权的变更登记和注销登记规则，即在宅基地使用权转让或者消灭时，应当及时办理变更登记或者注销登记。

转让宅基地使用权未办理变更登记，不发生宅基地使用权转让的法律效力，亦不能对抗第三人。

宅基地使用权是经审批取得的，已经进行了登记，而其转让或消灭，也应进行登记，自登记时发生效力。

不进行转让和消灭登记，不发生转让和消灭的法律后果，更不能对抗第三人。