北京限价住房管理办法

政策解读——北京市限价商品住房管理办法（试行）

一.政策内容

建设单位进入-获取土地

建设单位通过招标、拍卖或挂牌方式取得限价商品住房用地的土地使用权

建设单位退出-新房销售

建设单位向市、区县住房保障管理部门如实提供房源情况，按照政府各项规定进行销售，配合市、区县住房保障管理部门做好申请家庭选房购房工作。

购房者进入-购买资格

家庭人口

3人及以下 4人及以上 家庭年收入

8.8万元及以下 11.6万元及以下 人均住房使用面积

15平方米及以下 15平方米及以下 家庭总资产净值

57万元及以下 76万元及以下 申请人户籍 北京市户口；单身申请人须年满30周岁 北京市户口

购房者退出-二手交易

取得房屋权属证书后五年内

不得转让。确需转让的，可向户口所在区县住保部门申请回购 取得房屋权属证书满五年后 可以转让。交纳差额（当时当地两限房和商品房之间）的35%

【法规全称】《北京市限价商品住房管理办法（试行）》；《北京市限价商品住房购买资格申请、审核及配售管理办法》等；

【发布日期】二○○八年四月十五日

【实施日期】二○○八年四月十五日

【颁布单位】北京市建设委员会

政策-2006年5月24日，国务院向九部委转发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（即国十五条），第五条细则规定“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”，这是限价商品房最早的理论依据。

意愿-2007年1月31日，在北京市“两会”中，北京市委书记刘淇表示，政府要在3年内，建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房。

规划-2007年7月18日，《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划（2006年－2010年）》出台，据规划推算，“十一五”末期，将有城镇人口的五分之一将受到政策性用房的保障。

实施-2007年3月30日，北京市国土局发布首批限价房地块（海淀西三旗、丰台花乡、石景山金顶街）招标公告，这标志着北京市限价房制度实施正式开始。

在房价一路高歌猛进的大环境下，解决城市中低收入家庭住房困难成为政府亟待解决的问题，作为解决中等收入家庭的住房问题的限价商品房（或称两限房），自提出以来一直备受关注。由于对限价商品房的产权性质没有明确的界定，限价商品房是商品房？还是经济适用房？始终是个巨大的疑惑。2008年4月，北京市建设委员会发布《北京市限价商品住房管理办法（试行）》之后，这个谜底终于揭开——产权关系同经济适用房一样受到限制（如下表所示），限价商品房就是“价格略高、涉及客群更广的经济适用房”。

廉租房、经济适用房和限价商品房三类政策性住房比较

购房者进入-购买资格购房者退出-二手交易

廉租房具备本市城镇户口；低收入家庭只能用于申请家庭及其成员自住，不得转租、转借

经济适用房具备本市城镇户籍时间满5年，

中低收入家庭

“新房”-政策公布之日后签订购房合同的，确需出售按照原

价回购，满5年须补交70%差价；“老房”-政策公布之日

之前签订购房合同的，满5年后按照市场价出售要补交

10%价款，同等价格条件下住宅保障部门优先回购。

限价商品房城镇居民家庭、征地拆迁农民及

政府规定的其他中等收入家庭

5年内不得转让，5年后转让，要按当时当地普通商品房

价格和限价商品住房价格差的35%交纳土地收益等价款

本管理办法（试行）是地方政府发布一个规范性文件，具有极为重要的现实意义，如果后期细则执行严格，毋庸置疑，会对房地产市场产生深远的影响。

（一）限价房销售有章可循

西三旗限价房项目作为北京市首个项目，自西三旗地块推出之日起就备受关注，但是，由于限价房销售人群迟迟未能确定，导致该项目至今未能开盘销售。但是，本管理办法的出台明确了销售对象、销售程序、销售方式等，消除了市场上存在的众多疑问和猜测，使得限价房销售有章可循。

另外，此项办法也是限价房政策体系中的最后一环，继土地出让、开发建设之后，销售管理、入市规定等制度也水落石出。

（二）不同物业受影响程度不同

1、对别墅、公寓市场影响甚微。高端市场所对应的客户是高等收入家庭，他们不在限价商品房所对应的范畴内，所以公寓、别墅市场不受该政策的影响。

2、对普通住宅市场具有一定影响。限价商品房具有同经济适用房一样的特征，其销售对象、户型等等都受到很大的限制，所以对纯商品房市场影响不大。但是，对同一区域内，限价房的房价形成了一个新的标杆，普通住宅的交易将受到影响；随着政策的进一步深入，限价房项目将会形成一定的规模，每年约形成400万平方米的住宅供应量，面积几乎占到整体市场的五分之一，销售阶段的比较优势将分流少部分区域内客户。因此，对同区域内普通商品房销售产生一定影响。

四.政策展望

该政策为今后一段时期限价商品房的建设、销售和管理搭建了一个平台，构建包含商品房、限价商品房、经济适用房、廉租房在内完整的住房供给体系，满足高、中、低端人群的住房需求。

政策执行的难点在于，如何把控限价商品房的销售过程？二十四条规定——“限价商品住房建设单位应按照《国有土地使用权出让合同》和《限价商品住房建设销售协议》的有关约定，如实向市和区县住房保障管理部门提供房源情况，按规定销售，配合市和区县住房保障管理部门做好申请家庭选房购房工作。” 换而言之，住房保障管理部门负责筛选人，开发企业负责将房屋卖给这些人。经济适用房的销售已有前车之鉴，限价商品房的销售就不能重蹈覆辙。所以，仍然需要关注购房者的“进入”和“退出”到底如何执行。

1、进入-收入和资产的限制能否发挥作用。申请购买限价商品住房家庭的户籍、收入、住房和资产要满足一定的条件，但是就目前的技术条件，收入和资产两个方面界定的难度很大，尤其是资产的评估，政策规定资产包括房、车、证券、储蓄等等，而对房、车如何估价没有更细致的规定，这样，收入和资产的限制作用就会大打折扣。

2、退出-限价房上市限制不够严格，能否真正遏制投资行为。一方面，相比广州限价房满5年后征收70%收益差价，北京仅征收35%，预示着65%的收益归为己有；另外，广州规定“限价房业主5年内再次置业前必须以原销售价格结合成新将限价房回购给政府或由政府重新安排给其他符合条件的购买者购买”，而北京的政策没有涉及到，这意味着5年内限价房业主的升级需求没有受到限制。由此看来，投资者具备很大的动力去购置限价房。

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