珠海市“三旧”改造城市更新工作情况介绍

珠海市“三旧”改造城市更新工作情况介绍

一、“三旧”改造城市更新工作历程

二、总体实施情况

截至目前，珠海市纳入省“三旧”图斑库共计351块、涉及用地面积公顷。城市更新改造情况如下：①已完成改造102个项目、公顷用地（占比%）；②正在实施改造75个项目、公顷用地（占比%）；③正在推进前期审批工作68个项目、公顷用地（占比%）；④尚有公顷用地（占比%）待实施改造。

三、“一二三+N”政策框架体系

四、“两个层级”城市更新专项规划体系

主要为市级专项规划和区级专项规划，市级专项规划是在2013年开始进行研究，2013年底制定专项规划任务，2014年底完成规划编制。在这个过程中专门研究了两个专题，一个是住宅地产专题，另外是商业地产专题，目的是通过两个专题研究，把握一下我们在城市更新、“三旧”改造究竟把握什么方向方面做一个选择，也是通过这两个研究，从政策制定上为政策导向起到比较关键作用。区级更新专项规划也在逐步展开，目标是让各个区通过专项规划编制达到一个计划管理、规划控制的效果。在两个层级专项规划上还做了专门性的研究，包括旧村里面还展开了历史文化保护。

五、在规划研究环节落实“利益共享”

结合规划研究，以城市更新单元具体实施管控，打破项目思维和宗地思维，创新建立“一规划四评估”的规划研究机制、异地联动开发机制以及城中旧村、旧工业、旧城镇更新项目开发规模测算公式，不断提高规划审批效率和水平，有效实施对项目容积率申报虚高的合理控制、对城市风貌、城市功能的维护以及对产业发展引导。

注重采取灵活多样的“补公”方式优先补足公益需求和实施绿色低碳建设，合理调节土地增值收益分配，提升城市更新综合效益，充分保障公共利益。

六、组织架构

在机构组成方面，珠海市在2012年成立了“三旧”改造城市更新工作领导小组，并成立了专门城市更新管理办公室，是以市领导作为组长挂牌的一个实体机构。这个领导机构是一个重要的议事机构，对全市“三旧”改造、更新工作进行重大决策。为了展开香洲区城中旧村工作，还专门成立了香洲区城中旧村改造领导小组，小组由主管副市长牵头，主要作用是专门解决城中旧村问题、规划编制问题、房屋确权、维稳协调问题，下属分规划国土组、社会维稳组。目前这两个小组工作还是在珠海市，支撑“三旧”改造城市更新工作开展。

七、申报审批流程

三大板块城市更新工作情况

当前珠海市城市更新总原则

1、慎用大拆大建。通过四五年重要实践发现，大拆大建未必是“三旧”改造城市更新必由之路。所以需要“慎用”。大拆大建这个问题上由松到紧，再慢慢慎用的趋势。

2、少用“小拆小建”。改建类城市更新项目越来越多，体现了成本降低，通过低成本达到了比较好的经济效果，我们需要“小用”。

3、多用不拆不建整治类。通过整治类也可以还原城市生活基本状态，添加更多新的元素，焕发新的活力。所以需要“多用”。

一、城中旧村

1、珠海市城市更新“三旧”改造总体思路：①重点推进东部城区城中旧村更新工作。中心城区以拆建更新为主，提高环境宜居水平和空间品质。中心城区周边地区及西部城区以综合整治为主，加强对历史遗存、特色古村落、传统村落等实施保护更新。②分批实施规划先行指导，通过“一规划四评估”研究确定规划条件。城中旧村的旧村场、生活留用地及生产留用地应当整体纳入城中旧村更新规划条件及更新单元规划研究范围。③对于容量确实无法原地平衡且无法联动开发的旧村项目，优先采取政府组织实施综合整治方式；确实亟需拆建的，可采取政府购买棚改服务实施改造，目的还是降低由于旧村改造，带来过高的空间容量的做法。

2、旧村更新政策要点

①村（居）民房屋安置补偿

②集体物业及其他产权物业房屋安置补偿

③开发规模测算模型

该测算模型结合了珠海市城市更新工作经验，现在基本获得认可。测算原理：更新总成本+合理利润（25%）=商品房面积x售价。由测算得出项目开发规模，含三部分内容：①安置补偿面积②集体物业回迁面积③融资开发规模。

各项成本构成也是通过相应第三方评估机构，进行实际评估，力求通过这样的做法有效来推动，也让开发企业知道期望值达到多少。

3、更新规划条件研究

市城市更新主管部门按照“一规划四评估”（交通、经济、城市景观风貌或文保、公共服务基础设施四方面）研究论证更新规划条件，更新规划条件经市控规委会审议通过后提供给区城市更新主管部门以指导更新单元规划方案的组织编制。关于项目风貌控制、配套要求以及附建配套设施，应符合现行《珠海市城市规划技术标准与准则》等规定，并结合相关规划要求进一步校核。

二、旧厂房

1、旧厂房的总体思路主要通过三方面：①工改工、工改产。②严格控制工改商。③严格控制工改居。

2、旧厂房的三变三不变

三变：功能和内涵变化、就业人群变化、产值和效益变化。

三不变：建筑总量基本不变、城市风貌和建筑体量基本不变不变、城市肌理保持不变。

3、政策要点——旧工业更新改造模式

4、旧工业、旧城镇容积率测算模型公式

类似深圳的做法，也是通过基础建筑面积、奖励建筑面积、补偿建筑面积、突出贡献系数，实际上就是一个量化固定模式计算出相应容量，避免大家在容量上做过多的耗时。规划总建筑面积 = （基础建筑面积+奖励建筑面积+补偿建筑面积）* 突出贡献系数

三、老旧小区

1、总体思路：主要还是参照了住建部对于共同筹措资金、政府统筹、长期保持管理机制做了一个发展。老旧小区实施综合整治为主，以完善城市功能、提升空间品质、延续历史文脉为主要目标。

2、老旧小区更新政策导向：《珠海市老旧小区更新实施办法》目前正在编制中，有4个标准：①整治为主、拆建为辅，原则上建成20年以上的，才界定为老旧小区，建成30年以上的老旧小区方可实施拆除复建。

②业主出资，在项目具体实施过程中，业主需要支付相应成本费用。③拆除复建适当扶持，土地使用年限重新起算；拆除复建计容积率总建筑面积允许新增20%；原有建筑面积不计收地价，新增计补评估市场地价。④组织实施模式，由政府主导。珠海市老旧小区建议采取政府主导方式实施老旧小区拆建更新，避免开发商提前介入扰乱业主补偿诉求和市场秩序。

3、老旧小区规划指导举措参与式社区规划，为响应国家大力发展基层民主，切实推进城乡社区协商制度化、规范化和程序化建设，以社区“参与式规划”为抓手，积极探索推动城乡规划实施和管理的基层协商，建立健全公众参与、利益协调手段和机制。主要以社区居民为主体，专业人员为辅助，多方参与，协作推进。希望通过社区居民深度参与，对社区规划