最新律师团物业费催收经验分享全解
物业费催费经验分享共36页
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❖ 知识就是财富 ❖ 丰富你的人生
71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
物业费催费经验分享
11、获得的成功越大，就越令人高兴 。野心 是使人 勤奋的 原因， 节制使 人枯萎 。 12、不问收获，只问耕耘。如同种树 ，先有 根茎， 再有枝 叶，尔 后花实 ，好好 劳动， 不要想 太多， 那样只 会使人 胆孝懒 惰，因 为不实 践，甚 至不接 触社会 ，难道 你是野 人。(名 言网) 13、不怕，不悔(虽然只有四个字，但 常看常 新。 14、我在心里默默地为每一个人祝福 。我爱 自己， 我用清 洁与节 制来珍 惜我的 身体， 我用智 慧和知 识充实 我的头 脑。 15、这世上的一切都借希望而完成。 农夫不 会播下 一粒玉 米，如 果他不 曾希望 它长成 种籽； 单身汉 不会娶 妻，如 果他不 曾希望 有小孩 ；商人 或手艺 人不会 工作， 如果他 不曾希 望因此 而有收 益。-- 马钉路 德。
催缴物业费技巧
催缴物业费技巧
在催缴物业费时，可以采用以下一些技巧：
1. 提醒提前缴纳：在费用到期前，通过电话、短信或邮件等方式提醒业主缴费，避免业主忘记。
2. 明确收费标准：向业主明确收费标准，包括物业费的计算方式、服务内容和收费时间等，避免产生误解。
3. 提供便捷的缴费方式：提供多种便捷的缴费方式，如在线支付、银行转账等，方便业主缴纳费用。
4. 建立良好的沟通渠道：及时回复业主的咨询和反馈，与业主保持良好的沟通，增强互信。
5. 针对长期欠费的业主采取措施：对于长期欠费的业主，可以采取上门沟通、发送催缴函等方式，了解欠费原因，并协商解决方案。
6. 激励按时缴费的业主：对于按时缴费的业主，可以给予一定的奖励或优惠，激励他们继续保持良好的缴费习惯。
7. 提高服务质量：提高物业服务质量，增加业主的满意度，从而提高业主缴费的积极性。
8. 加强法律法规宣传：向业主宣传相关法律法规，强调按时缴纳物业费是业主的义务，提高业主的法律意识。
9. 建立信用机制：将业主的缴费记录纳入信用体系，对于长期欠费的业主采取一定的信用制裁措施。
10. 定期公布缴费情况：定期公布缴费情况，包括已缴费业主的名单和欠费业主的情况，增加透明度。
总之，催缴物业费需要采取多种技巧，从多个方面入手，提高业主的缴费意识和积极性，确保物业服务的正常运行。
物业催缴方法以及技巧
物业催缴方法以及技巧1.收物业费首先自己要有信心。
首先我们收费人员自己要有信心，坚信一定能把钱收回来，让自己的士气能占上风。
其次团队的自信，当一名成员收费受阻时，其他收费成员和同事要给与鼓励，帮助献计献策。
2.制造收费氛围。
让员工在工作岗位上与收物业费联系起来，在日常工作中遇见比较熟悉的未交物业费的业主，就可以提醒业主该交物业费了，让业主时时感受到服务中心收费的气氛。
3.加强收费培训工作。
每天所有收费成员一起开总结会，遇到的疑难问题拿到桌面上讨论，大家群策群力研究应对措施。
4.建立“直通车”、“无障碍通道”，对于收费工作受阻的问题，物业职责之内力所能及，在第一时间给业主解决，速度要快、效率要高。
5.杜绝拖沓思想。
首先不要让业主拖沓，例如：有些业主以过几天就交物业费为由来推脱，此时一定要紧迫业主不放，甚至一天打两三个电话，并与业主约定缴费时间。
在此期间，要不断的与业主沟通，让业主没有退步的空间。
不要轻易相信业主会如期来交物业费，收费人员一定要有主动意识。
其次，物业解决问题不要拖沓。
例如：有些业主承诺解决某某问题就缴费，此时服务中心就要马上跟踪解决，如拖延时间，过一天或一夜业主都有可能会变卦，再发起第二次进攻就难很多。
6.对无理由拒交费、对物业态度特好的业主，不要轻易上当。
如业主向你诉苦，我们也要向业主诉苦，一定要坚持收费的立场。
若有需要，可以多派几个人一起上门软磨硬泡与之沟通，直至缴费。
7.对于联系不上的业主，要想方设法获取业主的联系方式。
比如，看本小区有无该业主的同事、朋友、关系好的邻居，想方设法从他们的手中得到该业主的联系方式，必要的话“登门拜访”。
8.分工明确，对症下药。
对于收费过程中的问题，要分类对待，专业分工，收费时间紧迫，解决问题要量化，规定解决问题的时间。
收费核心成员对这些问题有必要一户一户的检查。
9.对遗留问题要敢于面对和解决，有问题暴露是好事，积压时间越长，越不好解决。
自己解决不了的不要积压，一定要第一时间直接向上级反映，大家一起想办法，争取尽快解决。
这几招催缴物业费的手段以及相关催缴话术赶紧收藏吧
这几招催缴物业费的手段以及相关催缴话术赶紧收藏吧1、在日常物业费缴纳过程中，业主常会因为工作繁忙、人在外地、返修整改、久未出租……等各种原因迟交、甚至拒缴物业费。
为了维持物业的正常运作，保障公司的合法权益，“催费”便成为必不可少的工作。
2、本宝典是通过在日常催费工作中的不断尝试和总结编写而成的催费妙招。
3、招与招之间可单独使用，亦可根据不同业主、不同情况据实搭配使用。
4、选择招数时应按先必做后自选、先个人后全体、先私人后正式的原则进行。
5、重点说明：本宝典所言“催费”一定是基于所有物业服务均达标的前提下进行的，切不可只“催费”无“服务”。
适时提醒1、对象：未缴费的全体业主2、招数说明：由于工作生活繁忙，业主常常忘记缴纳物管费一事，更有甚者觉得迟交1、2个月也没什么。
故我们应从每月5日起，按照下表中的时间节点及客户类型进行分类，通过短信、电话等形式不断提醒业主，给业主紧迫感，让其明白是否按时缴纳物管费是有人管控的，打消客户“迟交无所谓”的念头。
正常缴纳的客户越早完成缴纳，你才能腾出更多的时间对付“困难户”。
预缴款用完的客户一定要和按月缴纳的业主分别发送短信，避免业主产生“他只是群发，不是在提醒我”的想法，耽误缴纳时间。
断其后路1、对象满口答应，却总不出现的业主；以工作忙、不在家、无时间等为借口的业主。
2、招数说明如果业主以最近比较忙，或者不在本地为借口，则直接为其提供转账方式，并确定转账的时间。
如果业主一直含糊其辞说”最近”“这两天会来交”则要和业主约定一个有效的时间，到了时间之后再次提醒业主，这样，不仅使业主自己心里在时间上产生紧迫感，同时也让一拖再拖的业主产生失信的感觉，最终达到有效催费的目的。
确定时间后一定要按着时间持续跟进。
在谈话中要向其透露，如果他没得按时缴纳，下次一定会准时再联系他的信息。
3、话术您看您平时也比较忙，不如办个银行代扣，多省心啊，就不用每个月还要惦着来这边缴费了，还大老远的。
物业催收技巧和方法
物业催收技巧和方法《物业催收，用耐心敲开业主的心门》咱做物业的，催收物业费那可是常事儿。
有时候业主不是不愿意交，可能就是忙忘了，或者对咱的服务有那么点儿小误会。
这时候，耐心就特别重要。
我给您讲个例子，有一回，一位业主一直拖着物业费没交。
我打电话过去，业主一听是催收，语气就不太好，说我们这服务不行那不行的。
我没着急反驳，而是耐心地听他说完，还一个劲儿地说“理解您的感受”。
等他说完了，我就慢慢跟他解释，告诉他我们最近做的一些改进措施，还提到了他之前反映的问题是怎么解决的。
业主的态度缓和了不少，说：“行，那我这两天就把钱交了。
”所以啊，催收的时候别一上来就强硬，耐心听听业主的想法，好好解释，事儿就能好办不少。
《物业催收，微笑是把万能钥匙》您知道吗？在催收物业费的时候，微笑可管用啦！虽然业主看不到咱的笑脸，但咱说话的语气里能带着那股子亲切劲儿。
就像有一次，我给一位业主打电话催收。
一开口我就笑着说：“您好呀，我是咱们小区物业的小李，今天给您打电话就是想跟您聊聊物业费的事儿。
”业主本来可能还有点儿抵触，一听我这语气，态度也没那么强硬了。
我接着跟他说：“咱们小区的环境越来越好啦，这可离不开大家交的物业费支持呀。
您看您是不是也支持支持我们的工作？”边说边保持着微笑的语气。
业主很爽快地就把费用交了。
您瞧，微笑着说话，业主心里也舒服，催收也就不那么难啦。
《物业催收，找准时机很重要》催收物业费，时机可得选对了，不然很容易碰钉子。
比如说，别在人家正忙的时候打电话，那肯定没好脸色。
有一回，我没注意时间，中午十二点给一位业主打电话催收，结果人家正在做饭，直接就把我凶了一顿。
后来我学聪明了，先看看业主的工作时间，挑人家下班在家休息的时候打。
还有啊，如果知道业主家里最近有喜事，比如孩子考上好大学啦，那也是个好时机，先恭喜恭喜人家，再提物业费，业主一高兴，说不定就交了。
所以说，催收得瞅准时机，这样成功的几率才大。
《物业催收，拉家常拉近关系》和业主催收物业费，别一上来就谈钱，先拉拉家常，关系近了，事儿就好办。
物业费催收技巧
汇报人：XXX
2024-01-28
目录
CONTENTS
• 物业费催收概述 • 物业费欠费原因分析 • 物业费催收策略制定 • 物业费催收技巧分享 • 物业费催收团队建设与培训 • 物业费催收效果评估与改进
01 物业费催收概述
CHAPTER
定义与目的
定义
物业费催收是指物业服务企业向 业主或物业使用人追缴未按时缴 纳的物业服务费用的行为。
数据收集与分析方法
建立完善的物业费欠费数据库，记录 欠费业主、欠费金额、欠费时间等信 息。
对催收数据进行统计分析，包括催收 成功率、催收周期、投诉率等指标的 变化趋势和影响因素。
通过电话、短信、邮件等多种方式进 行定期催收，并记录每次催收的时间 、方式和结果。
针对问题提出改进措施
01
优化催收策略
目的
确保物业服务企业能够按时收取 物业服务费用，维持物业服务的 正常运营，保障业主和物业使用 人的合法权益。
常见催收方式
电话催收
通过拨打业主或物业使 用人的电话进行费用催
缴。
上门催收
物业服务企业工作人员 上门拜访，提醒并催缴
物业费用。
法律途径
通过法律程序向拖欠物 业费的业主或物业使用
人追缴费用。
其他方式
一些业主可能对物业管理相关的法律 法规不了解，不知道不缴纳物业费的 后果。
03 物业费催收策略制定
CHAPTER
了解欠费情况
详细核查欠费记录
对欠费业主的缴费历史、欠费金 额、欠费时长等信息进行全面核
查，确保数据的准确性。
分析欠费原因
通过与业主沟通或查阅相关记录 ，了解欠费的具体原因，如业主 经济困难、对物业服务不满意等
如何通过律师函提高物业费收缴率解读
笔者所服务的公司从2001年至2011年之间累积下来的陈欠物业费达到2,800多万元。
当前物业成本持续上升，收取陈欠物业费是改善企业财务状况的一个重要途径。
收物业费难，收取陈欠物业费更难。
当下，律师函是一种文明、快捷、经济的敦促工具，我们在管理处所服务的区域内探索应用律师函催缴业主陈欠物业费，并对这些成功案例进行收集、归类、整理、分析、总结经验，为公司或业界同行收取陈欠物业费提供参考。
事件描述我们服务的住宅小区建筑面积21万平方米，业主的主体经济条件较好，一部分物业是1998年和1999年建成的商品房,其中一部分是商铺、车库与住宅混合的；一部分是1990年和1995年建成的房改房，总计1,700多户。
近些年，我们采用常规、委托、起诉等方式催缴上来一部分陈欠物业费，但是截至2011年11月，仍然有300多户业主有陈欠物业费。
我们对此有四点顾虑：1、300户陈欠物业费如果全部由律师进行催缴，律师是否有足够多的精力应对；2、每一笔金额不是很大，绝大多数每笔都在一万元以下，律师是否愿意接这些案子；3、物管雇佣律师的费用支出相对来说也是一个不小的数字；4、如果全部以起诉方式，法院的受理数量太大，这样做的结果将可能会对小区和谐稳定产生不良影响。
因此，我们发挥律师函的功能和借助律师法律知识的帮助，由收费员代替律师送达律师函催缴。
2011年12月份，管理处统一策划，先争取公司支持，与律师事务所的律师合作，具体组织六名收费员使用律师函催缴陈欠物业费。
我们集中进行一个月催缴，先后三次使用300多份律师函，共收上75户陈欠物业费27万多元，其中有些是2001、2002、2003、2004年的物业费。
六名收费员中最多的一个收到8万多元，最少的一个也收到2万多元。
使用律师函催缴陈欠物业费的作用可以获得更多的陈欠物业费的信息陈欠物业费的特点是时间长、原因复杂多样。
在常规催缴陈欠物业费的过程中，业主或物业使用人经常会隐瞒很多信息。
物业费催缴方法心得总结(三电话催缴物业费的话术技巧
物业费催缴方法心得总结（三）-催缴物业费的话术技巧前面我们聊了催缴物业费准备工作，今天就进入正题，打催缴物业费。
1.、把握时机：(1)避免在吃饭或休息时间与业主联系，如果把打过去了，也要礼貌的征询业主是否有时间或方便接听；(2)周末前催缴物业费时机较佳，便于业主周末前来缴费；(3)有条件的话，可以在晚上打，抛开工作，晚上的人内心较平静。
三、自我介绍、确认身份1、熟悉的人和自己接触较多、关系不错的业主，可以某某大哥(叔叔阿姨大哥大姐)直接切入，告诉对方还有多少物业费未交。
2、收了房很少见的，对片区物业管家不认识不熟悉的业主，首先自报家门：您好，我是×××服务中心的×××，或您片区的物业管家某某某或小某，请问您是×××房的业主×××先生(女士)吗.然后切入正题。
3、注意事项：(1)语音语调适当，让听者舒服，吐字清晰；(2)在不确定业主性别的时候，可在确认对方身份后再行称呼；(3)如果打扰了对方，应马上另约回访时间，礼貌结束通话。
4、通话切入：(1)节日问候；(2)告知公司某项活动，邀约业主参加（如周末举办的某项活动）；(3)各项通知、提示（如停水、停电通知，车位租赁等通知）；(4)各类回访（VIP、独居老人、收楼慰问、例行回访、满意度调查），在此类回访中切入物业费催缴要特别注意是否合适。
(5)维修完成回访、销单回访（在该类回访中切入物业费催缴时机较好，业主可在前来确认工程问题的维修情况和销单签字时顺便缴费）。
(6)其他（业主因某项事情需要询问时，主动打给管家，刚好切入物业费催缴事宜）。
四、沟通过程在告知业主来电目的后，常见问题如下：1、对催缴物业费通知无异议A、清晰告知其欠费金额、欠费周期，以便其做好缴费准备（如该户可能对收费起始日期有异议，最好不要提及）；B、告知其缴费截止日期，必要的时候，可告知滞纳金事宜；C、确定缴费时间。
催收物业费的技巧
催收物业费的技巧以催收物业费的技巧为标题，我将为大家分享一些有效的方法和策略，帮助物业管理公司或个人业主提高催收物业费的效率。
一、建立良好的业主关系良好的业主关系是催收工作的基础。
物业管理公司或个人业主应该与业主保持良好的沟通和合作关系，建立信任和友好的氛围。
通过定期开展业主会议、发送短信或邮件等方式，告知业主物业费的缴纳情况和重要通知，增加业主对物业费的重视和支付意识。
二、明确物业费缴纳规定为了避免业主对物业费缴纳产生纠纷或误解，物业管理公司或个人业主应提前明确物业费的缴纳规定，包括缴费方式、截止日期、滞纳金等相关条款。
将规定写入物业管理章程或合同，并向业主进行充分的解释和宣传，确保业主了解并遵守相关规定。
三、提供方便的缴费方式为了方便业主缴纳物业费，物业管理公司或个人业主应提供多种缴费方式，如银行转账、支付宝、微信支付等。
同时，应及时更新并公布缴费账号和二维码，确保业主可以随时随地进行缴费。
四、及时发送缴费通知物业管理公司或个人业主应在物业费缴纳期限前，通过短信、邮件、电话等方式提醒业主缴纳物业费。
可以设置自动提醒系统，将缴费通知以短信或邮件的形式定期发送给业主，以确保业主及时缴纳物业费。
五、建立催收机制对于拖欠物业费的业主，物业管理公司或个人业主应建立一套催收机制。
可以通过电话、短信、上门等方式与业主进行沟通，提醒其尽快缴纳物业费。
如果业主仍然不配合，可以采取法律手段，委托律师进行催收或提起诉讼。
六、合理设置滞纳金在物业管理规定中，可以合理设置滞纳金条款。
当业主逾期未缴纳物业费时，按照一定比例向其收取滞纳金，以增加业主对物业费的重视和支付意识。
七、加强监督与管理物业管理公司或个人业主应加强对物业费缴纳情况的监督与管理。
可以通过建立专门的财务部门或委托专业的会计师事务所进行核算和管理，确保物业费缴纳的准确性和及时性。
八、积极与业主协商解决问题对于一些经济困难或有合理理由无法及时缴纳物业费的业主，物业管理公司或个人业主应积极与其进行沟通和协商，寻找解决问题的办法。
物业催收物业费的心得
物业催收物业费的心得有效催收物业费的做法物业小区收费率低、大量业主拖欠物业服务费、服务费用催收难度大等问题,长期以来困扰着物业服务企业,制约了物业服务企业的健康发展。
如何有效进行物业服务费用的催收,减少业主拖欠的物业服务费用,实现物业服务的良性循环,是当前物业服务企业需要迫切解决的问题。
针对有效催收物业费的问题,笔者在实践中总结出了一些具体的做法。
一、熟悉小区的业主、住户、租户的基本情况是做好小区欠费催收工作的前提物业管理小区的实践揭示:作为一名合格的小区物业服务收费员必须熟悉小区的业主、住户和小区的基本情况,也只有熟悉了小区的这些基础性数据,才能在收费工作中做到心中有数,得心应手,准确扎实地开展工作,有效地应对业主就小区物业相关事务的提问,专业、及时地回答业主、住户的问题,方能做到在物业管理过程和物业服务费用收费时准确及时、对号入座。
若收费员业务不熟、不精,不能有效地熟悉小区业主、住户的基本情况,那么你的服务工作与效率就会大打折扣,就会产生这样的场景:见到前来交纳物业管理费的业主时,由于对业主不熟悉,就会向其提问:“请问您是住第几单元,你是住在几号房?”,如此的提问,虽然从表面上来看也并无不妥,但是当你仔细推敲以后就会发觉,这反映了收费人员业务不熟,不认识业主。
如此的一句话把小区物业管理单位与业主拉开了距离。
对于业主来说就会产生这样的疑惑:你来了那么久了,还不认识我,你们都在做什么工作?业主就会对物业服务人员的服务与专业水平的期望产生很大的落差,产生不良的负面阴影,进而不利于收费工作的进展。
作为一名称职的小区物业服务收费员,熟悉小区业主、住户、租户的基本情况是做好小区物业服务收费工作的基础。
二、掌握一定的顾客心理学,并熟练应用做好沟通是做好小区欠费催收工作的基础物业管理小区的业主来自五湖四海,文化层次、教育背景、生活习性各不相同,相同的物业管理服务对于不同个体的业主有不同的感受,所产生的效果也不尽相同,同样的服务,有的业主会对物业服务感到满意、大加赞扬;而有的业主会得出相反的反应,对同样的物业服务却颇有微词,经常横挑鼻子竖挑眼。
物业费催收技巧和方法
物业费催收技巧和方法物业费催收技巧和方法1. 引言物业费是维系一个社区运转的重要经费来源，然而，由于个人信用状况、经济困难等原因，物业费的催收工作变得尤为重要和复杂。
本文将介绍一些物业费催收的技巧和方法，帮助物业管理公司或业主委员会有效催收物业费。
2. 对欠费情况进行评估在开始催收之前，了解欠费情况至关重要。
需要了解欠费人的个人背景、信用情况和支付能力，以便制定针对性的催收策略。
对欠费人与物业之间的关系进行调查，包括了解其住房情况、工作状况以及是否有其他交流渠道等，有助于制定合适的催收计划。
3. 与欠费人建立有效沟通良好的沟通是催收工作的关键。
建议通过通信设备或面对面的方式与欠费人沟通，以使对方意识到欠费问题的重要性，并理解后续的催收措施。
在沟通过程中，要保持耐心和专业，避免情绪化，以确保有效的交流。
4. 提供灵活的支付选项有时，个人经济状况可能导致无法一次性支付全部欠费金额。
在这种情况下，建议与欠费人商议制定分期付款计划或其他灵活的支付安排。
灵活的支付选项可以帮助欠费人摆脱困境，同时确保物业费被逐步支付。
5. 激励和奖励机制为了鼓励欠费人按时支付物业费，并树立良好的支付习惯，可以考虑实施激励和奖励机制。
设定一定的优惠条件，如减免滞纳金或提供特殊福利，作为按时支付的回报。
这样的机制可以增强欠费人的支付意愿，同时带来更好的居住环境。
6. 采取法律手段如果经过多次催收仍无法解决欠费问题，可以考虑采取法律手段。
可以派遣专业律师与欠费人进行沟通，以展示物业的决心，并促使欠费人履行支付义务。
如果这依然无效，可以采取法律程序，通过法院介入解决争议。
7. 总结与回顾在物业费催收过程中，首先要评估欠费情况，确保了解欠费人的背景信息和支付能力。
沟通是催收过程中不可或缺的一环，通过有效的沟通可以增加欠费人的支付意愿。
提供灵活的支付选项和激励机制也有助于解决欠费问题。
如果一切努力都失败，可以采取法律手段解决争议。
8. 我的观点与理解物业费催收是一个复杂而又敏感的问题，只有掌握了充分的信息和采取了合适的策略，才能实现有效的催收。
[健康]催收物业费有方法和技巧
![[健康]催收物业费有方法和技巧](https://img.taocdn.com/s3/m/2971026d0b4c2e3f572763cf.png)
[健康]催收物业费有方法和技巧催收物业费方法和技巧(上次讲座侧重于物业欠费的原因及法律分析，本讲座侧重于催收的方法和技艺)概括来讲:了解、讲解、化解、引诱、施压、威慑、诉讼一、了解业主的基本情况及思想动态“知已知彼百战不殆”。
了解业主的基本情况，才能对他的性格、财产情况有一个基本的判断，才能找到他到软肋，找到突破口。
举例:诉讼前有的业主扬言，打官司输了又怎么样,又不能执行我的房产，我们直接道出他的工作单位及车辆情况，提出法院执行其工资收入及拍卖车辆。
1、基本情况:工作单位、受教育情况、家庭组成情况、籍贯情况、车辆等财产情况等等;2、思想动态:知道他们对物业公司的态度等，进一步引导他们的思想认识。
一般的小区都有业主论坛，业主的很多信息是在论坛上得到和交流的。
我安排助理进入网站，发表业主因欠费被起诉以至承担责任的言论，解答一些涉及物业管理方式的问题。
二、对业主进行必要的知识讲解1、物业公司的职责以及物业管理方面有关规定。
很多业主有一个误区就是只要是小区里的问题、房子的问题、业主之间的问题物业公司都应该管。
比如吉利家园开发商的前期承诺、业主与业主之间的因漏水而形成的邻里纠纷，比如蓝调沙龙的房屋质量问题。
12、对业主应承担义务的讲解。
(1)业主交费义务。
一般情况下，这不是一个问题，但有些情况下业主的确存在着错误认识。
比如我们育新花园中的一部分业主，原来是单位的员工，由单位交费，后来房屋产权卖给了个人。
他们变成了业主，应该由他自己交费，但他们还是认为自己是单位的员工，单位应该交费。
这时我们就应该向他们讲清楚有关法律规定，让他们明白自己为什么有要费。
这样才有利于收费。
(2)业主应承担的其它法律义务。
物业公司即具有服务的义务，也具有管理的职责。
比如韩松涛案，比如马连道小区业主占用公共绿地一案。
3、对物业公司与开发商之间关系的解释。
业主不交物业费和供暖费的根源，在很多情况下与开发商前期承诺不到位或者房屋质量等因素有关。
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催收心态
追女孩心态：有信心，有耐心，没脾气,让对 方发泄不良情绪，经得起磨
警察心态：正立场，强气场，显专业，情、理、 法并用，动之以情，晓之以理，分析法律关系及 责任归属，作为物业公司的代表，立场坚定，有 礼有节
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（2）恐惧。 A、心理解析：对打电话给业主、特别是催费工作心生胆怯 和恐惧。 B、表现形式：打电话磨磨蹭蹭、羞羞答答，害怕得罪业主。
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面对业主不良情绪时，如何自我心理调节？ 在与不同业主沟通过程中，始终要保持平和的心情，
进行有效的沟通，面对不良情绪业主时，语气严厉与温 和交替进行，自我始终要有良好的心理，业主的不良情 绪的产生，不是业主针对你个人，而是针对某件事情， 理解业主发脾气是对事不对人，此时换位思考就好。
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❖ 情形：人在外地
❖ 案例：小区客服多次催黄飞龙先生前来缴纳拖欠的物业费， 黄先生每次都说他还在外地出差，只要回来就马上会来交。 经多次催告，仍没有见黄先生__
❖ 情形：家里被盗
❖ 案例:王百万先生，某晚家里被盗，损失十几万，随即报案。 公安机关至今没有破案，未找到偷窃之人。王先生认为物 业没有尽到安保义务，没有保护其室内财产安全，自此拒 绝缴纳物业费。
❖ 应对话术：关于业主室内的财物安全，如果没有与物业签 订特别的协议，物业只要按照《物业服务合同》的约定， 提供了相应的安保义务，就可免责。被盗是小偷侵害业主 财产，公安机关负责破案。
理素质偏弱）
本课程凝聚了律师团10名催费专家的工作心得，致力于有 效化解物业与小区业主之间的矛盾，达到更好的催费良好效 果，为物业公司的发展贡献自己的力量。
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课程安排
❖ 物业公司与业主法律关系分析 ❖ 催收工作三要素 ❖ 工作状态 ❖ 工作技巧 ❖ 工作频率
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❖ 情形：车辆被盗
❖ 案例：刘粗心先生下班回家后把电动车停在车棚。第二天 早上发现电动车丢失，因此认为物业尽到保管义务，拒交 物业费。
❖ 应对话术：（区分公共领域和车库）物业收取的为车位管 理费，物业与业主之间不存在保管合同关系。基本上此类 问题都体现在业主的电动车被盗，大部分原因是由于业主 乱停乱放，或者没有上锁。且被盗需有公安机关报案记录。
工作技巧篇
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明晰法律责任归属
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拒交物业费对策分析
❖ 情形：跟风不交
❖ 案例：张东施女士因邻居没有缴纳物业费，因此也拒交相 应物业费。
❖ 应对话术： 业主跟风不交物业费，实际上是损害了已缴费业主的权
另一种属于质保期外的漏水，属于公共面积，需要启动维修基金。（维修 基金： 是指商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部分、 共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。） b.室内漏水，通知物业维修，部分原因可能是其他业主的问题。 不管是上述任何原因，都是与物业无关，物业费仍要进行缴纳。
❖ 应对话术： 房屋漏水分为两种情况： a.外墙漏水。外墙漏水划分两种情况，一种属于在房屋保质期内的外墙 漏水。《建设工程质量管理条例》第40条第2款规定：屋面防水工程、 有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保质期为5年。五年内 出现的漏水情况，应由开发商提供售后服务。物业的责任只能是尽量帮 忙联系开发商，至于结果如何无法保证，物业不能对开发商采取强制措 施。
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❖ 情形：电梯故障
❖ 案例：常爬梯先生居住小区，单元楼电梯故障频发，有几 次还被夹在电梯中。因此拒交相应物业费。
❖ 应对话术： 电梯故障原因之一：电梯本身的质量问题，物业公司联系销 售商或生产厂家进行售后服务。 原因之二：电梯过了保质期，启动维修基金。启动维修资金 的程序也很复杂，需要业主的配合也需要时间，同时需要 满足以下条件：（1）用来维修小区的公共区域，且是公 共区域的大、中修；（2）小区业主2/3以上且占小区面积 2/3以上的居民同意。
催收工作三要素
工作状态
工作技巧
工作频率
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工作状态篇
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电话催缴常见心理障碍：
（1）抵触 A、心理解析：对催缴物管费工作排斥、不主动不积极，甚 至消极的认为业主就不应该、不可能交物管费。 B、表现形式：应付了事，效果不佳。
物业费催费培训实务
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业主拖欠物业费吞噬企业利润，损害企业利益！ 业主不缴费的理由： （1）业主不能明确分辨相应法律责任的归属。（员工法律培
训不足） （2）物业公司平时怠于催收。（缺乏整套催费措施，员工心
利，物业有可能降低服务水平,业主会承担不必要的违约金 和系列诉讼费用。第一批起诉的一定会是跟风不交，恶意 欠费的业主。
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❖ 情形：房屋漏水
❖ 案例：易漏水先生因家里漏水，地板泡坏，墙面毁损，损失巨大；而物业没有采 取相应的维修措施，拒交物业费。
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物业公司与业主相关法律关系
❖法律：
❖ 《合同法》、《物权法》、《侵权责任法》 ❖ 《物业服务管理条例》、《成都市物业管理条例》
❖合同：
❖ 《前期物业服务合同》 ❖ 《物业服务合同》
❖其他：《业主公约》
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