山东建大·教授花园居住小区规划分析报告
建大花园三期价格策划
目录一、项目住宅定价前提 (1)（一）所在片区范围明确界定 (1)（二）片区地产市场简评 (1)二、项目开盘初期基本定价 (2)三、项目全营销过程定价策略 (6)（一）低价开盘的优点 (6)（二）低价开盘的不利点 (6)（三）突出优势，克服弊端 (7)四、时点定价策略及优惠 (7)（一）开盘定价策略 (7)（二）开盘一个月后定价策略 (7)五．1#楼具体价目表 (8)六、商铺定价 (9)七、车库和地下室定价 (10)（一）地上车库和地下室定价 (10)（二）地下停车位定价 (10)一、项目住宅定价前提（一）所在片区范围明确界定决定楼盘价值的高低主要是两个方面，地段和价格。
本项目位于经十东路山东建筑大学西侧，北邻世纪大道，西靠凤歧路，属于城市近郊区。
（二）片区地产市场简评本项目所在的片区为济南市近年正在“东扩”的临港开发区，虽然离市区有些远，但近几年来随着济南市的往东发展，中建凤栖第、百替御园华府、恒生伴山，再加上建大教授花园一期和二期随之崛起。
但由于先天的区位优势不足，规划不统一，造成街区功能整体感零乱。
暂且不考虑街区规划的问题，单从本区的自然地理环境来看，北边的济南炼油厂是个大的环境问题，尤其是冬天刮西北风的时候尤为严重。
而且，该项目较凤栖第、御园华府和恒生伴山来说距炼油厂更近，污染更为严重。
除此劣势之外，我们较上述其他项目亦无明显的地理优势。
营销策划的作用，就是淡化楼盘缺点，尽可能的突出优点。
所以，要想在销售中占得优势，只能在楼盘施工质量、绿化区布置、还有销售价格等方面来下功夫了。
二、项目开盘初期基本定价综合本项目自身的情况、市场状况、成本状况、消费构成、消费心理等多种因素，将该项目的总体价格采取低价策略。
其定价依据主要是：1.以提高市场占有率为主要目标，扩大市场容量，转换有效需求；2.竞争楼盘过多，低价促进销售，从而提高利润总和；3.作为先发制人的竞争策略，夺取市场占有率。
总体定价采取两种方法来确定：1.成本加成定价法综合各项开发成本和开发费用，本项目的单位产品成本为6150元/平方米，按照加成率为20%来进行计算。
教授花园
教授花园一、二期工程占地 8.7 公顷，绿化面积 35000平方米。共有住户178户及附属配套设备。 园区依据西北高、东南低的地势优势，因地制宜， 规划建设了别墅楼 72 栋 , 别墅式公寓，达到了户户 面向大海。 教授花园三期工程，总投资 15亿元，于 2003 年 8 月 已经开工建设，三期工程日照市第一个、全国第七 个国家级绿色生态环保社区，并被评为国家康居示 范工程。
整体鸟瞰图
销售情况
教授花园面向高校教授、专家、学者，是集会议培训、科研办公、 旅游度假、居住疗养为一体的综合性社区，到目前为止已有近300 多位专家教授入住。
2006年秋，“日照海滨教授花园”成为各大门户网站的焦 点话题。9月25日网易在新闻的头版头条以《300多北大教 授山东日照购海景房》为题进行了报道，然后凤凰网、搜 狐网、人民网等各大门户网站以及《北京青年报》等众多 媒体相继进行了大量报道。
4.0 规划构思
•地形和地下空间利用 尊重地形，尽可能减少土石方 工程，节约造价。 保留小区中部山体断崖，处理 好整体地形关系，形成南部的 缓坡、北部的台地和反坡。
结合现状地形，实现高效立体 空间利用。在小区中部设置规 模较大的地下空间，布置文体 健身、商业设施和机动车车库 等，合理规划车辆进出地下空 间通道，尽可能人车分流，改 善地面交通，提升小区综合环 境质量。
4.0 规划构思 •合理分区、人车分流 结合小区开发时序和不同单 位的布局安排，通过交通路 网和地形高差进行合理分区。 充分利用场地条件，道路与 地下停车结合，利用自然地 形错落、分层次解决人流和 车流相互混杂和干扰的问题， 尽最大可能实现人车分流。 在良好的通达性前提下，确 保小区居住环境的安静、安 全和宜人可居的环境品质 。
小区规划案例分析PPT精品文档28页
建大·教授花园居住小区规划设计
山东建筑大学。建筑城规学院-设计研究院。2007。4
2.0 区位分析
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建大·教授花园居住小区规划设计
山东建筑大学。建筑城规学院-设计研究院。2007。4
2.1 基地分析
6.0 概念景观设计
• 绿色主题 • 文化主题 • 健康主题
• 八园十景
概 念 景 观 设 计
建大·教授花园居住小区规划设计
PPRROOPPOOSSAALLSS
山东建筑大学。建筑城规学院-设计研究院。2007。4
整体鸟瞰图
建大·教授花园居住小区规划设计
山东建筑大学。建筑城规学院-设计研究院。2007。4
一心、一轴、 一廊、一环 、八组团 的规划结构。
布 局 结 构
建大·教授花园居住小区规划设计
SAALLSS
山东建筑大学。建筑城规学院-设计研究院。2007。4
5.0 规划设计布局
PPRROOPPOOSSAALLSS
分 区 结 构
建大·教授花园居住小区规划设计
山东建筑大学。建筑城规学院-设计研究院。2007。4
山东建大·教授花园居住 小区规划分析
宁夏大学土木与水 利工程学院
建大·教授花园居住小区规划设计
山东建筑大学。建筑城规学院-设计研究院。2007。4
1.O 项目概况
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• 建大.教授花园居住小区，东为凤岐路，西为临港路，南 北两侧均为城市规划道路，规划净用地面积21.36公顷（未 含代征规划道路用地约3.78公顷）。 • 建大.教授花园小区是以安排山东建筑大学教职工住宅为 主的中档社区。
城市规划调研
关于济南市历城区教授花园小区调查感想张超20120112012最近我们根据老师的安排对山东建筑大学附近的教授花园进行了调查，我们组八个人实地进行调查。
教授花园位于山东神济南市历城区靠近山东建筑大学新校区。
教授花园小区目前还没有完全竣工，目前处于开发期的第三期建设之中。
其中第一期多为山东建筑大学及企事业单位团购，第二期开盘日期为2010年12月1日。
其开发商为建大教育置业有限公司，物业为山东建大物业有限公司。
建筑面积为320000平方米，占地面积为2133333平方米。
主要是高层建筑和花园式小区，多位六层建筑和十一小高层电梯洋房，主力户型为八十到一百二十平方米的普通住宅。
交通比较发达，靠近经十路，经十路和绕城高速，317，311路山东建筑大学下车，和308，321路安家站下车，k301,136,306,116,305,303,路到田庄系下车。
该小区目前处于第三期建筑中，山东建筑大学西侧。
奥体中心、全运会场馆已全部完工；省立东院即将东迁，医疗设施逐步完善；山东建筑大学、高科园及十余所高校聚集，山东档案馆建设中，文化设施逐步完善。
对于小区的绿化率绝对不错，绿化率高达42%，其中还有假山和人工湖，小区内的交通也不错，四通八达，路面光滑，统一为水泥路，由于济南处于丘陵地区，路面并不是很平，有些坡度。
其绿化较高，种植很多花草树木，有些还是长青树。
小区人工湖不错，很有艺术氛围，而且维护的也是比较好的，没有臭味，比较洁净。
教授花园小区的公共设施也是不错的，算是比较齐全，不过规模感觉不是很好，一应俱全。
就比如购物有各种小型商店和比较正规的家家悦超市，方便了人们的购物：还有不少菜馆和比较红火的7+1美食城，饭菜比较齐全，人流也不错；对于医疗方面来说，有很多诊所，还有药店。
对于教育方面来说，其中有幼儿园，能够方便小区孩子教育问题，但是没有小学，这是有点缺点吧。
对于娱乐方面，有几家ktv但是规模不是很大，没有酒啊，网吧也比较少。
山东建筑大学修建性详细规划
山东建筑工程学院新校区修建性详细规划一、项目概况:山东建筑工程学院是一所具有近50年办学历史，驻省会济南唯一的建筑类高等院校。
现址位于城市中心区，占地面积小，周边无扩建用地，严重制约了学校的发展，为了能适应21世纪高等教育发展需求，2001年底决定进行土地置换，规划建设新校区。
新校区选址位于济南市东部产业带，地块的南面和东面为绿化用地，北面为规划的区域中心和居住区。
南侧临84米宽的城市快速路经十东路，东、北两侧邻60米宽城市干道泉港路和十号路，交通方便，位置显赫，中南部有植被茂密的雪山镶嵌其中，成为该区的环境景观中心。
新校区详细规划方案于2002年8月份通过济南市省城规划专家委员会论证，于2002年10月投入紧张建设，经过全校上下齐心协力和各级领导的关怀、支持，22万平方米的一期工程于2003年9月如期投入使用，17万平方米的二期工程也于2004年9月投入使用，受到多方如潮好评。
新校区总用地约132公顷，在“十五”期间将建成在校生18000人，并最终达到30000人的以建筑类专业综合优势为主要特色的理、工、管、文、法的多科类高等院校。
同时，利用其紧邻科技开发区的地利，结合高校的科研优势，建设科技创业园区，将来的发展目标是“产、学、研”一体化的现代新型高校。
二、规划设计依据:国家教委、建设部、计划委员会颁布的《普通高等学校建筑规划面积指标》《山东建筑工程学院新校区规划设计任务书》省城规划专家委员会评审意见其他相关规划及建筑设计法规三、建设场地的自然条件及现状:1、气候条件：济南市属于亚热带季风气候区，四季分明，气候温和，阳光充足。
2、地貌特征：用地内地势起伏有致，基本特征为“一山一谷”。
地形西南高，东北低，东西高差约20m，雪山相对高程约80m，植被茂密，是该区的环境景观中心。
东部有一条南北走向的冲沟，形成天然小谷地。
用地内多为荒地和农田，沿经十东路建有少量房屋。
3、该用地交通便捷，景观要素丰富，是建设新校区的理想场所四、规划构思与立意:“三泉润泽四季秀，一院山色半园湖。
浅谈济南市建大花园三期住宅项目风险管理研究
浅谈济南市建大花园三期住宅项目风险管理研究作者：李震来源：《消费导刊》2015年第04期摘要：当前我国经济发展的背景下，房地产行业存在很大的风险。
本文以济南市建大花园三期为研究对象，通过模糊评价法等方法研究了此项目所面临的风险，以及进行风险评价，并提出相应的对策。
关键词：房地产项目风险管理风险识别风险评价一、研究背景由于房地产开发项目的高收益，吸引了大量的社会投资，不少企业纷纷涉足房地产市场，以取得高额利润。
然而，高回报一定对应着高风险，房地产行业投资收益率较其他行业高出许多，同时其面临的风险也是其他行业无法比拟的，其中包括投资数额巨大、投资周期长、资金回收不确定性强等风险，同时还要受到来自政策、经济、社会、文化、环境等方方面面的影响，这些不确定性共同造就了房地产这高风险高回报的行业。
目前我国对房地产市场的调控政策更是全面升级，要求严格执行商品房实名制购买，房价过高的大中型城市暂停第三套购房贷款的发放，建立不动产统登记制度，这一系列的调控政策都将给房地产市场带来巨大的冲击。
房地产项目开发过程中面临的众多不确定性因素，导致了投资效益的不稳定性，给房地产项目的开发带来相当大的潜在风险。
本文正是基于这个出发点，从房地产开发商的角度出发，对济南建大花园三期住宅工程项目的投资风险进行系统分析，对房地产开发活动中存在的风险因素进行分析，通过科学的方法对特定项目开发中的风险进行准确识别和客观评价，并结合实际提出有效的预防和应对措施。
二、项目简介建大花园三期又名尚东1956位于奥体CBD后花园——雪山片区，占地100亩，总建面26万㎡，由10栋26-29层的板式高层组成；南面是济南的黄金走廊——经十东路，北临世纪大道，西临凤岐路，东临凤鸣路，交通便利。
尚东1956为山师二附中主校区（建大校区）九年义务教育中小学雪山片区唯一专享社区，状元名校就在家门口：社区内部规划有幼儿园。
项目属于山东建筑大学校园整体规划的部分，与3000亩花园式大学完美融合，尽享山东建筑大学优美的自然环境与各类运动休闲设施；尚东1956是建大花园三期，目前一期、二期、三期的业主大都来自山大、山师、山建大、山师二附中的高知人群，与数百位教授友邻而居，和学术泰斗朝夕相处，在“文化豪宅”中享受高品质的邻里文化和圈层氛围；承袭建大精工品质，一梯两户，全南北通透，户户观景；十年醇熟社区，拥享众多品牌商业与配套资源，全面满足日常生活所需。
住宅小区规划与景观设计实习报告
住宅小区规划与景观设计实习报告摘要：报告从参加实习的芜湖景观入手，介绍这一方案的同时，也将在这实习其将学到的知识一并说起。
并且结合课堂的知识，从概念和实习的具体细节上反映出对景观设计的认识与理解。
关键词：园林绿化、配植一、实习经过：实习时间：2014年4月10日－2014年4月25日实习地点：济南大学城常春藤。
二、实习内容：鲁商置业聘请世界一流的设计公司美国HZS建筑设计公司，结合周围景观及地块自身特征，科学规划，为“鲁商常春藤”项目量身制定规划、建筑、景观设计，打造成既分区清晰、交通流畅，又人文气息浓郁、建筑特色鲜明、环境协调、人与自然交相融合的科技、节能、生态、文化型高档居住社区。
[6]常春藤位于大学科技园中心区域，在大学路以南、紫薇路以东、山东师范大学以西，南倚群山，西面为中心景观湖，距济菏、京沪高速公路仅1.5公里，与山东师范大学、山东工艺美院、山东艺术学院等高校紧邻。
项目占地1500余亩，总建筑面积一百多万平方米，整个项目分为南区和北区。
北区规划建筑面积约87万平方米，—期教授公寓规划占地面积约108362平方米，总建筑面积约16.1万平方米，共20栋板式小高层（9，11层），主体结构现已封顶。
楼间南北“大”栋距，自然形成了不同的宅间绿地空间，分别为不同年龄、层次的人群提供了交往、娱乐、活动的场地。
小区的道路车行系统规划设计注重居住组团内部的人车分流，地面停车和组团活动场地交错出现，使每一栋楼的住户都可以安全地到达离家最近的室外活动绿地，以鼓励居民的室外活动和交往，有助于形成社区的认同感和安全感。
小区的园林景观是由曾为欧洲迪斯尼乐园做过规划设计的美国HZS建筑设计公司的精英设计团队设计，其绿地系统规划紧密结合建筑布局和场地内、外部的自然环境，使景观架构和道路结构完美结合。
随着主要交通道路的展开，公共景观收放有致，步移景异，创造出一个自然与人文环境俱佳，具有现代生活品质和优秀居住环境的新都市主义社区。
居住小区规划设计案例
1.O 项目概况
IINNTTRROODDUUCCTTIIOONN
• 建大.教授花园居住小区，东为凤岐路，西为临港路，南北 两侧均为城市规划道路，规划净用地面积21.36公顷（未含 代征规划道路用地约3.78公顷）。 • 建大.教授花园小区是以安排山东建筑大学教职工住宅为主 的中档社区。
KKEEYY CCOONNCCEEPPTTSS
4.0 规划构思
KKEEYY CCOONNCCEEPPTTSS
• 资源共享和交通联系
居住小区与紧邻的山东建大文教园区 ，在公共服务设施和市政设施等方面 可以实现部分资源共享，尤其是两区 相邻的凤歧路商业街区、小区地下商 业、校园内文体活动设施等的利用， 可以减少重复投资，达到双方资源的 充分共享和“双赢”。
7.0 户型设计
PPRROOPPOOSSAALLSS
PPRROOPPOOSSAALLSS
PPRROOPPOOSSAALLSS
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整体鸟瞰图
8.0 指标体系
最终上报规划局总平面
• “科技”：建大.教授花园的规划建设将充分发挥山东建筑大学
相关学科优势，展示住宅新科技和新材料的应用，建设生态节能型 高科技社区，创建国家安居示范工程，营造健康和谐的人居环境。
书香名邸、山水佳苑、科技住区、健康人居
4.0 规划构思
•融入区域生态网络
保护并利用校园区以雪山为 核心的生态绿化、景观系统 ，将其导入小区内部环境， 使小区山水特色的绿化景观 系统融入校园区、乃至大区 域生态景观网络之中，因借 山水入景，组织步移景异、 流动的景观空间，拓展小区 的生态环境意象；更有效地 维护小区的生态环境质量。
4.0 规划构思
离宫别苑
离宫别苑（建大花园三期）项目定位一、市场定位1、项目区域宏观背景分析：离宫别院（建大花园三期）位于历城区山东建筑大学西北角，属于山东建筑大学校园整体规划的一部分。
本项目北临世纪大道，西临凤歧路，南面与建大花园一二期相连，为规划建设的建大花园小区三期工程。
建大花园总占地约400亩，为济南市东部雪山片区最大的房地产项目，该项目与山东建筑大学3000亩大学风景完美融合，尽享建筑大学优美的自然环境与各类型运动休闲设施。
有效提升了片区的自然环境，社区景观优美，为济南市少有的优质景观环境社区。
再加上完善、高起点的教育配套设施，建成后将成为从幼儿园至大学一站式高品质教育大盘。
2、项目区域房地产市场发展预判：从济南市土地交易中心数据分析，发现历城区东部房地产行业投资占固定资产比一直在全市处于下游水平。
住房成交平均价格和主城其他区平均价格仍有1000元左右差距。
受国家房产调控政策外部环境影响因素加大，但鉴于本区土地价格优势和区位优势明显，本区域房地产市场仍有较大的空间未释放出来，提升空间巨大。
二、项目本体分析：1、项目简介：离宫别苑（建大花园三期）位于济南市东部新城，山东建筑大学西侧。
奥体中心、全运会场馆已全部完工；省立东院即将东迁，医疗设施逐步完善；山东建筑大学、高科园及十余所高校聚集，山东档案馆建设中，文化设施逐步完善；城市配套设施全面兴起，大城市生活圈即将形成！离宫别苑（建大花园三期）总建筑用地面积51288平方米，地上建筑面积约175500平米，地上容积率为3.4，地下容积率10.5，规划高层电梯洋房，一梯两户，每栋楼两个单元，并且建大教授花园内有小学、初中、社区幼儿园、商业街等公建配套。
规划地下车库1360个，地上车库150个。
社区幼儿园、品牌小学、初中就在家门口，15年黄金教育，一站式服务，让孩子赢在起跑线上，给孩子一个金色的未来；社区内推窗即欣赏凤凰山，大学校园美丽风光，体验坡地风情景观，享受健康优雅生活；商业街、社区运动设施，周边运动、生活配套齐全，运动、购物、休闲、娱乐，根植建大，罕见学府人文环境，高性价比户型，成就精英聚会的城市优居领地，享受永不落幕的大学生活！2、市场分析：2-1项目优势（Strength）该项目位于济南市历城区，处于东城发展规划中心地带，自济南实施东拓计划以来，东部发展迅速，经济项目投资日益增多，一个经济繁荣的东部新城呼之欲出。
山东建筑大学建筑城规学院住宅设计调研报告 PPT课件
济南普通住宅供求关系基本保持在1以下，济南整体市场需求旺盛，有 效供应不足。
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1.1.2 产生的原因 由于国内经济、人口的急速膨胀，激发了国内房地产产业的快速发展。
房子这个人们躲避风雨的港湾已经无形中被附加了无数的附加价值。对于房 屋真正的需求、炒房、盲从跟风等潮流汇成了现在的买房大军。
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1.2 棚户区改造的相关概述
上。柱础把整个建筑同周围存在的建筑形式联系在一起。对大窗户的利用创 造了友好的沿街立面。建筑的立面就像一大块调色板和谐的同周围工业风格 建筑相处在一起。 • 在柱础之上建筑有它独特的以曲线表达的建筑风格这使它同周围或长或短的 建筑立面风格区分开来。 • 内部高档次的装修使这个16层的公寓大楼有私人住家的感觉。一个汽车电 梯在建筑的东面，使住户能直接在自己的门前停车。这栋建筑完美解释了 21世纪的建筑。
产生的土地收益作为专项资金，用于棚户区改造的统筹调剂和相关基础 设施配套建设。 五、按照房屋总建筑面积4‰的比例建设部分经营用房，交由社区居委会经 营， 所得收益用于困难居民物业补助，保证困难群众既能住得上房又住得起。
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1.3 济南旧城棚户区改造的现实意义
1.3.1 改善城市形象，塑造泉城品牌。 通过棚户区改造，实施城市规划，疏散中心城区密度，美化建筑和城 市景观，增强生态休闲和商业旅游功能，使原本历史文化底蕴深厚的 泉城焕发勃勃生机。
1.3.2 盘活存量土地，挖掘开发潜力。 建设节约型社会，建设节能型住宅，充分合理利用城市现有存量土地， 少占郊区耕地，改造棚户区片区，是挖掘房地产开发潜力的重要形式。
1.3.3 改善人居环境，惠顾弱势群体。 棚户区改造是改善人居环境的重点和难点，是建设以人为本城市的重 要表现，是扶助弱势群体的具体行动是增加社区经济活力的新机遇。
教授花园项目土地价值评估报告
教授花园项目土地价值评估报告山东建筑大学房地产估价课程设计- 1 -目录一、致委托方函 (2)二、估价师声明 (3)三、估价的假设和限制条件 (4)四、估价结果报告 (5)（一）委托方 (5)（二）估价方 (5)（三）估价对象 (5)（四）估价目的 (6)（五）估价时点 (7)（六）价值定义 (7)（七）估价依据 (7)（八）估价原则 (7)（九）估价方法 (8)（十）估价结果 (8)（十一）估价作业日期 (8)（十二）估价报告应用的有效期 (9)（十三）估价人员 (9)五、估价技术报告 (9)（一）区域因素分析 (9)（二）个别因素分析 (9)（三）市场背景分析 (10)（四）最高最佳使用分析 (11)(五) 估价方法选用 (11)(六）估价测算过程 (12)（七）估价结果确定 (15)六、附件 (16)七、实习心得体会 (17)致委托方函建大置业股份有限公司：受贵公司委托，本所人员根据估价目的，遵循估价原则，经过市场调查和实地勘查，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、《房地产估价规范》及其他相关法规，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，我们对济南市历城区教授花园项目土地现值进行了估价，选用市场比较法和假设开发法进行了评定估算，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为：总价人名币：87346.22万元；大写捌万柒仟叁佰肆拾陆点贰贰万圆；平均市场单价4570元/㎡；大写每平方米肆仟伍佰柒拾圆。
特发此函！法定代表人：（签章）2012年1月4日估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系和偏见。
居住小区规划分析
XX花园居住小区规划分析XX花园居住小区规划设计INTRODUCTION INTRODUCTION1.O 项目概况建大.教授花园居住小区，东为凤岐路，西为临港路，南北两侧均为城市规划道路，规划净用地面积21.36公顷（未含代征规划道路用地约3.78公顷）。
建大.教授花园小区是以安排山东建筑大学教职工住宅为主的中档社区。
从2006年初开始，进行了五个阶段。
每阶段各有重点。
XX花园居住小区规划设计INTRODUCTION INTRODUCTION2.0 区位分析2.0 区位分析XX花园居住小区规划设计SITE ANALYSIS SITE ANALYSIS2.1 基地分析2.1 基地分析XX花园居住小区规划设计INTRODUCTION2.3 基地现状2.3 基地现状XX花园居住小区规划设计2.4 原规划方案Ⅰ原规划方案ⅠXX花园居住小区规划设计2.4 原规划方案Ⅱ原规划方案ⅡXX花园居住小区规划设计2.4 原规划方案Ⅲ原规划方案ⅢXX花园居住小区规划设计2.5 调整规划方案Ⅰ调整规划方案ⅠXX花园居住小区规划设计2.5 调整规划方案Ⅰ调整规划方案ⅠXX花园居住小区规划设计2.5 调整规划方案Ⅱ调整规划方案ⅡXX花园居住小区规划设计2.5 调整规划方案Ⅱ调整规划方案ⅡXX花园居住小区规划设计CONCEPTS CONCEPTS3.0 规划理念“文化”：建大.教授花园的独特，在于临近校园人文环境的营造。
住区以“文化、品位、科技”为卖点，在对自然和人工资源的充分精解和最佳利用基础之上，突出“山中有仙，水中有龙”的人文环境特色，画龙点睛，形成自然与人文环境和谐相容的、有灵性的独特社区。
“生态”：巧借自然、师法自然，充分利用区内外的山、水资源，与校园一体化的开放空间的设计，融入大区域生态、景观网络。
“科技”：建大.教授花园的规划建设将充分发挥山东建筑大学相关学科优势，展示住宅新科技和新材料的应用，建设生态节能型高科技社区，创建国家安居示范工程，营造健康和谐的人居环境。
建大花园三期价格策划
课程设计成果报告题目：御水山庄（建大花园三期）价格策划课程：房地产项目策划与营销院（部）：专业：房地产经营与管理班级：学生姓名：学号：指导教师：完成日期：目录一、项目住宅定价前提 (1)（一）所在片区范围明确界定 (1)（二）片区地产市场简评 (1)二、项目开盘初期基本定价 (1)三、项目全营销过程定价策略 (5)（一）低价开盘的优点 (5)（二）低价开盘的不利点 (6)（三）突出优势，克服弊端 (6)四、时点定价策略及优惠 (6)（一）开盘定价策略 (6)（二）开盘一个月后定价策略 (7)五．1#楼具体价目表 (8)六、商铺定价 (9)七、车库和地下室定价 (10)（一）地上车库和地下室定价 (10)（二）地下停车位定价 (10)一、项目住宅定价前提（一）所在片区范围明确界定决定楼盘价值的高低主要是两个方面，地段和价格。
本项目位于经十东路山东建筑大学西侧，北邻世纪大道，西靠凤歧路，属于城市近郊区。
（二）片区地产市场简评本项目所在的片区为济南市近年正在“东扩”的临港开发区，虽然离市区有些远，但近几年来随着济南市的往东发展，中建凤栖第、百替御园华府、恒生伴山，再加上建大教授花园一期和二期随之崛起。
但由于先天的区位优势不足，规划不统一，造成街区功能整体感零乱。
暂且不考虑街区规划的问题，单从本区的自然地理环境来看，北边的济南炼油厂是个大的环境问题，尤其是冬天刮西北风的时候尤为严重。
而且，该项目较凤栖第、御园华府和恒生伴山来说距炼油厂更近，污染更为严重。
除此劣势之外，我们较上述其他项目亦无明显的地理优势。
营销策划的作用，就是淡化楼盘缺点，尽可能的突出优点。
所以，要想在销售中占得优势，只能在楼盘施工质量、绿化区布置、还有销售价格等方面来下功夫了。
二、项目开盘初期基本定价综合本项目自身的情况、市场状况、成本状况、消费构成、消费心理等多种因素，将该项目的总体价格采取低价策略。
其定价依据主要是：1.以提高市场占有率为主要目标，扩大市场容量，转换有效需求；2.竞争楼盘过多，低价促进销售，从而提高利润总和；3.作为先发制人的竞争策略，夺取市场占有率。
居住区规划案例分析
居住区规划案例分析居住区规划是城市规划中的重要组成部分，其良好设计和合理布局对提高居住质量、促进居民生活品质的提升具有重要意义。
以下是某个居住区规划案例的分析。
案例分析的居住区位于城市的东部，总占地面积约为10万平方米，规划建筑面积约为8万平方米。
该居住区的规划目标是通过提供高品质住宅，创造一个宜居、绿色、健康的居住环境。
首先，居住区的规划采取了集约化用地策略。
在有限的土地资源下，合理利用土地是提高城市土地使用效率的重要途径。
居住区规划设计了多层和高层住宅楼，并合理布局了公共绿地、公共设施等配套设施，充分利用空中和地下空间，增加居住区的容积率。
这不仅能满足居民的住房需求，还能有效减少土地占用，提高城市绿地率。
其次，居住区注重绿色生态规划。
规划中设置了大面积的绿地用地，并且在住宅楼之间设置了步行道和自行车道，方便居民出行和锻炼。
居住区内还规划了公园和休闲广场等公共绿地，供居民进行休闲和娱乐活动。
同时，规划中还考虑到了雨水的收集和利用，通过设置雨水花园和生态水体等设施，实现了雨水资源的循环利用。
这些举措不仅能增加居民的居住舒适度，还有助于提高城市空气质量和生态环境。
再次，居住区的交通规划得到了充分考虑。
规划中设置了主干道和支路，并合理布局了停车设施和停车位。
这样可以有效缓解交通压力，提高交通运行效率。
同时，规划中还设立了公交车站和轨道交通站点，方便居民出行。
此外，规划中还考虑到了非机动车的出行需求，设置了自行车道和步行道，提供了多种出行方式选择。
最后，居住区规划注重社区功能的提升。
在居住区内设置了商业设施、社区服务中心等公共设施，方便居民购物、学习和交流。
此外，规划中还考虑到了人口结构的多样性，设置了适合不同群体的住房类型，满足不同居民的需求。
总体来说，该居住区规划案例很好地融合了集约化用地、绿色生态规划、交通规划和社区功能提升等方面的要求。
通过科学合理的规划设计，预计能够提供一个宜居、绿色、健康的居住环境，提高居民的生活质量和城市整体形象。
单元楼施工方案
建大·教授花园F—1＃楼设施施工方案1.工程概况:建大·教授花园F—1＃楼位于济南市建大教授花园第五标段内，建筑面积: 6006。
8平方米。
结构类型：异形柱框架。
地下一层,地上十一层。
该工程设施齐全，设有以下主要安装内容:给排水及卫生器具安装工程、采暖工程、消防工程。
2.工程特点：该工程内部设施完备,质量要求高。
在安装施工过程中，结合本工程的结构特点，配合好土建施工，统筹安排，协调配合，优质高效地完成安装任务。
本工程施工量大面广，劳力组织及管理机构配备是否合理，将直接影响工程质量及建设方的社会效益。
我们将充分发挥各职能部门的主观能动性，精心组织施工，把每一个专业，每一个单项工程，每一道施工工序进行全面分解，以竣工验收日期为不变基准，全部实行倒排计划，完成日期落实到每层每点，投入最精良的施工队伍，以严密的组织机构落实施工计划，强化管理,严格执行质量管理制度，保证工程施工质量.另根据工期需要，将进一步采取强有力的抢工措施,制定一切为工程服务的规章制度、措施方案、计划规定，确保工程如期竣工.本工程与其它工程施工相比,难度更大，技术要求更高.针对本工程的特殊性，我们将结合实际情况，科学管理,组织最精干的技术队伍，配合建设方出谋划策,提供最佳施工方案，解决施工技术难题。
3.施工依据：《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019—2003《建筑给水排水设计规法》GB50015—2003《室外给水设计规范》GB50013—2006《室外排水设计规范》GB50014—2006《建筑灭火器配置设计规范》GB50140—2005《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242—20024.劳动力配置:根据工程量和施工进度计划，本工程设专业技术人员5人,高峰人数25人,另根据实际施工进度安排详细的劳力计划。
5。
施工范围：采暖工程、给排水及卫生器具安装工程、消防工程.6。
采暖工程:6。
1管井采暖管道安装6。
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源，与校园一体化的开放空间的设计，融入大区域生态、景观网络 。
• “科技”：建大.教授花园的规划建设将充分发挥山东建筑大学
相关学科优势，展示住宅新科技和新材料的应用，建设生态节能型 高科技社区，创建国家安居示范工程，营造健康和谐的人居环境。
书香名邸、山水佳苑、科技住区、健康人居
建大·教授花园居住小区规划设计
KKEEYY CCOONNCCEEPPTTSS
山东建筑大学。建筑城规学院-设计研究院。2007。4
5.0 规划设计布局
PPRROOPPOOSSAALLSS
总 平 面 图
总 平 面 图
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5.0 规划设计布局
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4.0 规划构思
•合理分区、人车分流
结合小区开发时序和不同单 位的布局安排，通过交通路 网和地形高差进行合理分区 。
充分利用场地条件，道路与 地下停车结合，利用自然地 形错落、分层次解决人流和 车流相互混杂和干扰的问题 ，尽最大可能实现人车分流 。在良好的通达性前提下， 确保小区居住环境的安静、 安全和宜人可居的环境品质 。
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2.3 基地现状
INTRODUCTION
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2.4 原规划方案Ⅰ
建大·教授花园居住小区规划设计
一心、一轴、 一廊、一环 、八组团 的规划结构。
布 局 结 构
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5.0 规划设计布局
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分 区 结 构
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山东建大·教授花园居住小区规划分析
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山东建大·教授花园居住 小区规划分析
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2.5 调整规划方案Ⅰ
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2.5 调整规划方案Ⅱ
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2.5 调整规划方案Ⅱ
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2.4 原规划方案Ⅱ
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2.4 原规划方案Ⅲ
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2.5 调整规划方案Ⅰ
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3.0 规划理念
CCOONNCCEEPPTTSS
• “文化”：建大.教授花园的独特，在于临近校园人文环境的营
造。住区以“文化、品位、科技”为卖点，在对自然和人工资源的 充分精解和最佳利用基础之上，突出“山中有仙，水中有龙”的人 文环境特色，画龙点睛，形成自然与人文环境和谐相容的、有灵性 的独特社区。
• 从2006年初开始，进行了五个阶段。每阶段各有重点。
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2.0 区位分析
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2.1 基地分析
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Excel教程：
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5.0 规划设计布局
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地 下 分 布 、 竖 向 规 划
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5.0 规划设计布局
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户 型 分 布
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备注 其中地上24.6万平米，地下7.33万平米 包括地下建筑 其中包括地下1740个，地面195个
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结束
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6.0 概念景观设计
• 绿色主题 • 文化主题 • 健康主题
• 八园十景
概 念 景 观 设 计
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整体鸟瞰图
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5.0 规划设计布局
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道 路 系 统
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5.0 规划设计布局
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组 团 划 分
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16
停车率
17
总停车位
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数值 25.14公顷 21.36公顷 3.78公顷 2277 套 7178人 3.2人 31.93万平方米 24.4万平方米 0.2万平方米 7.9层 40% 50.6% 336人/公顷 1.52 1.18 15％ 40％ 6平方米/人 103平方米 85％ 1935个
序号 项目
1
规划总用地
8.0 指标体系
1).居住区用地 2).规划道路用地
2
居住总户数
3
居住总人数
4
户均人口
5
总建筑面积
1).住宅总建筑面积
2).公建总建筑面积
6
住宅平均层数
7
小高层比例
8
≤90平方米的住宅比例
9
人口毛密度
10
总容积率
11
容积率
12
建筑密度
13
绿地率
14
人均公共绿地
15
住宅户均面积
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1.O 项目概况
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• 建大.教授花园居住小区，东为凤岐路，西为临港路，南 北两侧均为城市规划道路，规划净用地面积21.36公顷（未 含代征规划道路用地约3.78公顷）。 • 建大.教授花园小区是以安排山东建筑大学教职工住宅为 主的中档社区。
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4.0 规划构思
•融入区域生态网络
保护并利用校园区以雪山为 核心的生态绿化、景观系统 ，将其导入小区内部环境， 使小区山水特色的绿化景观 系统融入校园区、乃至大区 域生态景观网络之中，因借 山水入景，组织步移景异、 流动的景观空间，拓展小区 的生态环境意象；更有效地 维护小区的生态环境质量。