房地产估价司法鉴定质证

房地产估价司法鉴定质证

房地产估价司法鉴定就是指同时具有司法鉴定人资格的房地产估价师(以下简称估价师)接受司法机关、仲裁机构或当事人的委托，依照法律规定的条件和程序，运用房地产估价的专门知识和技能对诉讼、仲裁等活动中所涉及的某些有关房地产价格的专门性问。题进行判定的活动。

我国《民事诉讼法》第六十六条规定：“证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》(以下简称若干规定)第四十七条也规定：“证据应当在法庭上出示，由当事人质证。”第五十九条规定“鉴定人应当出庭接受当事人质询。”这也是目前我国司法鉴定人出庭的直接法律依据。

一、房地产估价司法鉴定质证程序：

(一) 法庭或当事人通知估价师出庭

鉴定机构收到法庭出庭通知(有时附带有质询提纲)后，应作好安排，认真准备。一个估价项目由数人共同鉴定的，可以选派一至二人出庭，接受质询。

(二) 法庭传唤鉴定人出庭

鉴定机构在开庭日应准备好当庭应提交的机构和个人的资格证书原件、身份证明文件、房地产估价鉴定书、相关现场勘察记录、市场调查记录等文件。

(三)出庭接受质证

估价师做客观陈述，法官会当庭裁决是否允许。

二、房地产估价鉴定质证内容和范围：

1、对于鉴定主体资格的质证

当事人一般首先会对房地产估价鉴定机构资质和估价师的执业证书、执业范围提出质证，估价师客观陈述，同时将相关的资格证书原件递交书记员(或仲裁秘书)，由其递交给法官、当事人验证。估价师对其可能的异议做客观陈述和解释。

2、对于鉴定启动程序的合法性的质证

3、对于估价鉴定范围的质证

质证内容基本上都会涉及估价鉴定范围，如估价鉴定对象是房屋、土地还是房地产；房地产包括的附属设施具体内容；有时可能只是某一因素对价值影响的估价鉴定，如房地产广告中宣传的小区环境、配套设施与实际交房时不一致对房地产价格产生的影响额等。估价师重点陈述估价鉴定范围与委托鉴定范围一致性及其估价范围包含的具体内容的估价依据。

4、对于估价鉴定文书的规范性的质证

房地产估价鉴定文书一般应包括以下内容：

Ａ．受理日期、鉴定委托人、鉴定对象、鉴定事由、鉴定时间、鉴定结论的限制条件等鉴定基本情况。

Ｂ．鉴定依据的送鉴材料(权属证书，平面图等)、有关法律法规、技术规范。

Ｃ．现场勘察过程及记录。

Ｄ．鉴定文书应当有鉴定人、复核鉴定人的签名和鉴定机构的盖章。估价师对上述事项作客观解释即可。

5、估价鉴定依据、方法、理由和结论的质证

这是质证中基本都会遇到的质证，也是质证中的难点，这也要求房地产估价鉴定一定要注重程序，评估过程一定要有完备的工作底稿，市场调查一定要经得起检验，否则容易受到攻击，特别是当事人也聘请了房地产估价师作专家辅助人的情况下。估价师重点在估价鉴定过程的阐述，回答应重程序，对有些问题坚持宜粗不宜细，不做太多纠缠，谨防落入对方陷阱。

三、由于法官和当事人可能对太专业的房地产评估术语较难理解，又由于估价本身是经验与艺术的结合，这是估价和其他自然科学实证的重要区别，许多重要参数选取也是估价师或事务所的经验。由于估价鉴定结论不会被采纳有以下几种情况：

A鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；

B、鉴定程序严重违法的；

C鉴定结论明显依据不足的；

D经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。故估价参数选取及其他计算过程不宜过多展开陈述，其对估价鉴定结论的采纳没有太大意义，估价师应掌握迂回技巧，不要被当事人拖入泥潭和陷阱，影响质证效果。