成都住宅市场调研报告

2005上半年成都住宅市场调研报告统计时间：2004年1月1日—2005年6月30日。

统计范围：成都市三环路以内统计方法：根据公开开盘工程销售部的楼书、现场说辞、销控表、广告、报刊、相关网站、电话采访。

分类说明：文中对区域的分界是以以下规范划分的。

环行区域：内环线内是指成都市府南河以内、西体路－三洞桥街－西安路－琴台路一线以东的部分；内～一环是指成都市一环路以内、除去内环线内的部分；一～二环是指成都市二环路以内、除去一环路以内的部分；二～三环是指成都市三环路以内除去二环路以内的部分；方位区域：城中同环行区域；城东是指西至内环、北至府青路一线、南至府南河的城区部分；城南是指北至内环线、西至高升桥—红牌楼一线、东至府南河的城区部分；城西是指东至内环、北至西大街—营门口一线、南至高升桥—红牌楼一线的城区部分；城北是指南至内环、东至府青路一线、西至西大街—营门口一线的城区部分；主城区是指全市三环路以内的部分。

数据说明：文中来源于统计局的数据和房管局的数据除特别说明外，其余皆是中原收集整理统计数据。

楼盘统计数量依据成都五大报刊上刊登开盘数量为准。

一、城市简况（一）地理特征成都市是四川省的省会、国务院首批公布的全国24个历史文化名城之一，全国15个副省级城市之一，是中国西南地区重要中心城市，也是国务院确定的西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽。

成都平原介于东经102度54分至104度53分和北纬30度05分至31度26分之间，位于四川省中部，东北与德阳市、东南与内江市毗邻，南面与眉山地区相连，西南与雅安地区、西北与阿坝藏族自治州接壤。

全市东西长192公里，南北宽166公里，总面积12390平方公里。

其中，平原占40.1％，丘陵占27.6％，山区占32.3％。

成都市西部以丘陵山地为主，海拔大多在1000～3000M之间；东部主要由平原、台地和部分低山丘陵组成，海拔一般在750M左右。

成都平原是我国西南地区最大的平原。

成都市地处川西平原腹地，自古就有“一年成聚、二年成邑、三年成都”的传说。

成都是我国的历史文化名城，是国务院确定的西南地区科技，商贸，金融中心和交通，信息枢纽。

国道主干线“五纵七横”中的一纵一横（二连浩特至河口，上海至拉萨）交汇于此，使成都处于承东启西，南联北通的枢纽位置，决定了成都在西部大开发中具有重要的战略地位。

成都市城区位置图示（二）地理区划成都市位于四川省中部，全市总面积12390平方公里，东西长192公里，南北宽166公里。

下辖10区4市6县：10区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、温江区、新都区、高新技术产业开发区）；4市（都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市）；6县（金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县）（三）城市规划简况按照《成都市城市总体规划(2003—2020)》，成都市将形成以主城区为主的1个特大型城市，邛崃、崇州、都江堰、彭州4个中等城市和30个重点镇的发展格局。

主城区建设用地的发展将以中心城区为核心，向东、南、北重点发展，依托新都、青白江、郫县、温江、双流东升、双流华阳、龙泉驿等六个区市县，重点发展东部新城、南部新城和北部新城，形成新的城市架构。

在公布的主城区公共设施规划图上，成都市将逐渐形成以城市核心区域为主的商业中心，同时形成北站商贸中心，在城北三环路外外环路内形成北部行政中心……区域商业、行政中心。

按照规划，2020年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近600平方公里的“中心城区”以及包括市域内中心城五城区、高新区和新都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内，面积3681平方公里的”都市区”，这意味着成都将以多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡—体化转变。

交通规划2004年成都市的一环路改造已经基本完成，二环路改造已经蓄势待发，三环外环的建成通车，天府隧道的建成通车，同时建成的还有东城根街下穿隧道和红星路下穿隧道，火车北站的改造、衣冠庙立交桥的改造和另外几个城市道路跨桥的建成通车，已经使成都市的交通大为改观，市区通行畅通、快捷。

作为东西、南北大道交汇处的天府广场的改造已经进入基础施工的阶段。

城市交通及道路系统的完善，公共交通网络的改善，城市快速路系统的形成，将扩大人们居住和出行的范围，加快城市郊区化的步伐。

三环路的建成通车，二三环之间以及三环两侧的土地价值显著提升；人民南路南延线、光华大道西延线的建城通车及北新干线的规划建设；改造一条路，激活一大片，对所辐射的区域将产生巨大的经济效益。

环境整治成都市交通规划的沙河整治工程已经全面结束，整治区域达10.63平方公里，总投入达27亿元，建设长22.22公里、宽50M-200M的沿河园林景观绿化走廊，使沙河流域成为成都市最具人文特色的现代都市区。

（四）发展前景1、面临机遇可能成为西部开发的领头羊成都市作为西部地区一个重要的经济中心，有条件成为西部开发的领头羊。

外资投入有望快速增长国家实施西部大开发战略，这对成都市扩大开放和引进外资将是一次难得的机遇。

科教产业发展空间巨大成都可以利用良好的科技教育基础，促进高新技术产业化及教育产业的发展。

产业结构调整速度有望加快非国有经济得到更多发展机会，对调整所有制结构大有好处。

2、面临考验在西部有若干中心城市与成都构成竞争城市优势发展目标重庆直辖市“三中心”( 科技、商贸、金融) 、“两枢纽”( 交通、通信) 、“一基地”(现代化工业基地)昆明旅游业利用“昆交会”和发展旅游业进一步扩大在国内外的影响西安科技实力，历史、文化名城西部商贸中心、高技术产业基地兰州丝绸之路省市共建兰州商贸中心成都市支柱产业不明显，拳头产品不突出目前成都市食品、医药、机械、电子信息四大支柱产业，其年增加值占国内生产总值的比重低于国际公认的支柱产业起码应达到5%的水平。

成都市中心城区综合服务功能不强由于成都市是大城市带大郊区，城市化总体水平较低，中心城区规模偏小，没有形成较强的中心商务区，制约了成都市综合服务功能的发挥，将影响成都作为大型中心城市辐射带动区域发展的作用发挥。

（五）宏观市场分析1、成都市经济现状1.1宏观经济近年来，成都市GDP和人均GDP均保持了快速增长势头。

成都市国内生产总值年均增长11.30%，比全国高3.65个百分点。

2004年全市生产总值比上年增长13.6%，保持了快速的增长势头。

数据来源：成都市统计年鉴1.2居民消费水平成都市商品消费能力名列国内大中城市前列。

2004年实现社会消费品零售总额875.28亿元，比去年同期增长13.5%，市民消费能力保持了稳定快速的增长势头。

数据来源：成都市统计年鉴城市居民收入及消费力稳步增长,但增长势头放缓。

近几年的成都市的社会零售品销售总额及城镇居民的可支配收入保持了稳定的增长态势，从经济发展长期趋势来看，成都的整体消费力及购买力的发展良好。

2、金融环境成都金融机构给房地产业提供了强有力的资金支持成都市金融机构存、贷款余额保持了持续较快的增长速度，平均增长率均超过17%，为房地产业的发展提供了强有力的资金支持。

指标金融机构存款余额（亿元）金融机构贷款余额（亿元）1999 年1636.7 1283.12000 年1890.4 1487.12001 年2257.1 1762.02002 年2635.6 2181.82003 年3240 ．8 2587 ．92004 年3771.5 2859.9数据来源：成都市统计年鉴数据来源：成都市统计年鉴2.1国内贷款持续下降，自筹资金呈上升趋势自2002年开始，国内贷款比重持续下降，2004年较上年下降10.51%，由于目前各种资金大量进入房地产投资，导致开发商的融资渠道更为多样，2004年开发商自筹资金及其他资金呈上升趋势，分别增长14.1%和30.6%，资金结构已发生显著变化，开发商对银行贷款的依赖正在减少，对依靠企业自筹资金和购房者预付款进行开发的程度在加重。

指标资金来源合计（亿元）国内贷款（亿元）国内贷款占所有资金比重（% ）1999 年140.64 27.07 19.252000 年188.90 30.78 16.292001 年240.89 39.89 16.562002 年292 ．37 63 ．23 21.632003 年383 ．21 68 ．24 17.812004 年396.5 55.48 13.99数据来源：成都市统计年鉴数据来源。

成都市统计年鉴资料来源：成都市房管局2.2外资银行对成都房地产业的发展起到一定的促进作用成都目前是西部地区拥有外资银行最多的城市，外资银行的进驻，对房地产业融资渠道的拓宽及金融机构市场竞争的进一步规范都将起到比较好的促进作用。

3、产业结构第二产业中的主导行业初步定型，高新产业发展迅速。

高新技术产业得到突出发展，确立了电子信息、食品、医药和机械四大主导产业，高新区成为全省发展电子信息"一号工程"的主要载体。

第三产业蓬勃发展，各行业齐头并进。

第三产业内部各主要行业商业贸易、交通邮电、金融保险、房地产、社会服务业均呈现出良好的发展势头，最突出的表现是房地产业、社会服务业在第三产业中的比重明显上升。

数据来源：成都市统计年鉴2000-2004数据来源：成都市统计年鉴2000-2004二、成都市住宅市场概述（一）历年的总供应量成都市三环以内住宅供应呈下降趋势。

由于三环内可开发土地的急剧减少，三环外的住宅开发已经成为成都市住宅供应的潜在增长热点，成为未来成都市住宅供应的主流区域。

由于三环内住宅供应的不断减少，导致其价格存在上涨空间。

（二）成都市住宅价格水平2005年第二季度成都市区房屋销售均价为4140元/平M，同比2005年一季度上涨9.38%，同比去年同期上涨了25.30%；总的来说保持了稳定的增长趋势成都市住宅价格在2004年出现一个峰值以后，涨幅有所回落，在05年2季度总体均价才略微超过2004年3季度价格水平。

从长远看，住宅销售价格将维持一个稳中小幅上涨的趋势；（三）成都市住宅市场供需比变化近几年成都市房地产市场发展较快，呈供需两旺的局面，整体来看，供应略大于需求，但供需基本平衡；2004年住宅市场发展异常迅速，开发商纷纷将手中储备土地进行开发，致使2005年第二季度供应量出现较大涨幅；国家为了经济的平稳发展，进一步加强了对房地产市场的宏观调控，经济调控手段不断加强，购房者观望情绪有所增加，呈现供大于求的局面；据2005年春季房交会调查显示，成都市住宅需求市场购买目的绝大多数是为了自用，以真实需求为主。

随着宏观调控对房地产市场的梳理，市场发展必然更为健康，供应市场将更为理性，需求市场将进一步发展，供需也会呈现平衡发展；三、区域供应分析（一）住宅物业供应趋势分析2004年以来，成都市住宅市场异常火爆，三环内总供应体量为557.11万平M。