房地产公司运营管理方案1.doc
房地产自持商业运营方案
房地产自持商业运营方案一、引言房地产自持商业是指开发商将房地产项目中的商业部分自持经营，将商业租赁作为房地产项目收入的一部分。
自持商业运营既可以为开发商提供稳定的收入来源，同时也为房地产项目的居住者提供便利的服务和丰富的生活体验。
本文将重点探讨房地产自持商业运营方案，包括商业选址、商业定位、商业租赁模式、商业管理等方面内容。
二、商业选址商业选址是房地产自持商业运营的首要问题。
选择一个好的商业选址可以有效地吸引更多的消费者，提高商业租赁率。
商业选址需要考虑以下几个因素：1. 人口密度：选择人口密集的地区，可以增加商业的潜在消费人群；2. 交通便利性：选择交通便利的地区，可以吸引更多的消费者；3. 市场定位：根据房地产项目的市场定位，选择适合的商业选址；4. 竞争环境：评估周边商业环境、竞争对手情况，选择相对较少竞争的地区。
三、商业定位商业定位是指确定商业公司的经营方向和定位目标。
好的商业定位可以帮助吸引目标消费者，提高商业租赁的盈利能力。
商业定位需要考虑以下几个因素：1. 目标消费群体：根据项目所在地的人口特点、收入水平等因素，确定目标消费群体；2. 商业品类：根据目标消费群体的购物需求，确定商业租赁的品类组合；3. 商业风格：根据房地产项目的建筑风格、项目定位等因素，确定商业的风格和形象。
四、商业租赁模式商业租赁模式是指商业公司和商家之间签订的租赁合同模式。
商业租赁模式需要考虑以下几个因素：1. 租赁方式：可以是固定租金、按销售额提成、按面积收租等方式；2. 租赁周期：可以是长期租赁、短期租赁或者季节性租赁等周期方式；3. 中介机构：可以选择自己经营或者委托中介机构进行租赁管理。
五、商业管理商业管理是指对商业租赁过程中的各种问题进行管理和解决。
商业管理需要考虑以下几个方面：1. 商业招商：制定招商计划，积极开展商业招商活动，吸引优秀的商家入驻；2. 商业运营：对商业租赁过程中的各种问题进行管理和解决，包括商家关系管理、租金收取及追逐等方面；3. 商业促销：开展各种促销活动，提升商业租赁的人气和盈利能力；4. 商业评估：定期对商业租赁进行评估，根据评估结果进行调整和优化。
新型房产中介运营管理方案
新型房产中介运营管理方案1. 引言随着房地产行业的不断发展，传统的房产中介模式已经不能满足现代社会的需求。
为了适应新的市场环境，各家房产中介公司开始探索新的运营管理方案。
本文将介绍一种新型的房产中介运营管理方案，旨在提高中介公司的服务质量和运营效率。
2. 核心理念新型房产中介运营管理方案的核心理念是以客户需求为导向，注重提供个性化和专业化的服务。
传统房产中介公司往往采取一刀切的服务模式，没有针对客户的特殊需求进行个性化的服务。
而新型方案将重点放在了客户需求的满足上，通过了解客户的具体需求和偏好，量身定制符合他们特定要求的房产信息和服务。
3. 技术支持新型房产中介运营管理方案依靠先进的技术支持，提供高效的房产信息管理和服务交流平台。
通过搭建一个互联网平台，客户可以方便地查询最新的房产信息、预约看房、提交意向及签约等。
通过这个平台，中介公司可以更好地了解客户的需求，并且迅速响应，提供定制化的服务。
4. 服务升级新型房产中介运营管理方案注重服务升级，通过提供专业的服务团队和培训计划，为客户提供全面的房产相关服务。
服务团队具有专业的房产知识和丰富的行业经验，能够及时回答客户的咨询、协助解决问题，并提供房屋评估、合同起草和法律咨询等专业服务。
此外，中介公司还会定期组织培训计划，提升服务团队的专业素质和服务水平。
5. 合作拓展新型房产中介运营管理方案注重与其他相关行业的合作拓展。
通过与房地产开发商、装修公司、金融机构等建立合作关系，中介公司可以为客户提供更全面的服务。
例如，与房地产开发商合作，可以提前了解新房源信息，为客户提供更多选择；与装修公司合作，可以提供装修设计和施工监理等服务；与金融机构合作，可以提供贷款咨询和办理等服务。
6. 数据分析新型房产中介运营管理方案依靠数据分析，不断优化运营管理。
中介公司通过收集和分析客户的反馈和需求，及时调整运营策略。
此外，通过分析房产市场的动态及竞争对手的情况，中介公司可以做出更准确的市场预测和战略规划，提高自身的竞争力。
房地产项目运营管理方案
房地产项目运营管理方案一、概述随着房地产市场的快速发展，房地产项目的运营管理越来越重要。
优质的项目运营管理方案能够提高项目的竞争力，增加投资回报率，并确保项目的持续发展。
本文将针对房地产项目的运营管理，提出一套全面有效的管理方案。
二、项目运营管理组织架构1.项目总经理项目总经理是项目运营管理的核心，负责项目的整体运营策划和管理工作。
项目总经理应具备丰富的房地产项目管理经验和团队管理能力，并能熟练运用各种管理工具和方法。
2.运营管理团队运营管理团队由营销、销售、客户服务、物业管理和市场调研等各个部门组成。
团队成员应具备专业知识和技能，并能够协同合作，确保项目的顺利运营。
3.决策委员会决策委员会由项目总经理、市场总监、财务总监和法务总监等核心管理人员组成。
决策委员会负责项目运营策略的确定和重大决策的制定，并对项目的整体运营进行监督和评估。
三、项目运营管理流程1.市场调研在项目启动之前，要先进行市场调研，了解项目所在区域的市场需求和竞争情况。
通过市场调研，可以确定项目的定位和目标客群，并制定相应的市场营销策略。
2.宣传推广通过各种宣传推广手段，包括户外广告、网络推广、媒体报道等方式，提高项目的知名度和美誉度，并吸引目标客户的关注。
3.销售策略根据市场调研结果，制定相应的销售策略。
包括定价策略、销售渠道选择、销售技巧培训等。
同时，建立客户数据库，通过客户关系管理系统进行客户跟进和维护。
4.售后服务项目交付后，要提供优质的售后服务，包括物业管理、设施维护、投诉处理等。
通过提供良好的售后服务，增强客户的粘性，促进口碑传播和客户口碑。
5.财务管理建立健全的财务管理体系，包括预算管理、成本控制、资金管理等。
及时准确地进行财务分析和预测，确保项目的经济效益。
6.风险管理建立风险管理机制，对项目运营过程中的各种风险进行识别、评估和管理。
包括市场风险、法律风险、环境风险等。
7.绩效评估定期对项目的运营绩效进行评估，包括销售业绩、客户满意度、市场份额等。
标杆房地产企业的运营管理做法及注意事项
第一部分：房地产企业运营管理解析
—— 什么是运营管理？运营管理管什么？在企业的不
同发展阶段选择什么样的运营管控模式最合适？
第二部分：如何构建房地产企业计划管理体系
—— 结合案例分析，从房地产企业的计划体系策划、
计划的编制、执行、监控、评估等环节找到计划管理
的对策和方法。
第三部分：如何搭建系统化的房地产项目管理体系
集团/各城市/各项目办公网络和计算机的技术性维护与管；负责办公自动化电子设备和网络通信设施及配套易耗品的采购；
负责公司信息安全和信息权限设定
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运营管理管什么？
——通过“以始为终”的管理手段，管理好影响项目开发、经营目标实现的各要素
运营管理
设
定
项
目
基
准
开
发
、
经
营
目
标
管理范畴
管理措施
信息化管理
世茂—运营管理部（06年的职能）
华润—运营管理部（07的职能）
综合计划管理
部门绩效评估
流程管理
公司制度管理
战略管理
项目计划运营管理
客户满意度管理
销售定价管理
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一些房地产企业运营管理职能的设置情况-2
运营管理
负责组织集团层面的营运类会议的召开，并向参会人员报告项目开发运行情况；
负责审核下属公司的项目总体开发计划及计划关键节点变更；
负责集团各部门及下属公司月度、年度计划执行情况的监控、检查和运营协调；
负责对集团各部门及下属公司月度、年度计划执行进度状况的考核，参与集团绩效考评会；
流程管理
负责建立集团公司完善的管控体系及制度流程，并根据集团公司变革需要进行修订；
房产中介门店运营管理方案
房产中介门店运营管理方案1. 概述房产中介门店是为了连接房屋买卖双方，促进交易的场所。
在当今竞争激烈的房地产市场中，门店的运营管理方案是中介公司成功的关键之一。
本文将介绍一种有效的房产中介门店运营管理方案，以帮助中介公司提高业务效率、提升客户满意度。
2. 门店布局与设计门店布局与设计对于提供良好的服务体验至关重要。
下面是一些建议：•前台设计：前台是门店的门面，应该简洁明亮。
设置专业的接待台和工作人员，以便迎接客户并提供所需信息。
•展示区域：门店可以设置房产展示区域，展示当前可用的房屋信息。
确保展示区域整洁、清晰，以便客户方便浏览。
•会客区域：门店应提供一个舒适的会客区域，供客户与中介人员进行详细讨论。
提供充足的座位，并在需要时提供咖啡或茶水等服务。
3. 客户关系管理客户关系管理是门店运营的核心。
有效管理客户关系可以提高客户满意度和转化率。
以下是一些建议：•客户数据库管理：建立客户数据库，记录每个客户的基本信息、需求和交互历史。
通过跟踪客户的需求和行为，制定个性化的销售策略。
•客户服务：提供优质的客户服务，包括提供准确的房产信息、及时回复客户的问题等。
定期与客户进行跟进，了解客户的需求变化，并提供满足其需求的方案。
•客户活动：定期举办客户活动，如研讨会、专题讲座等，以吸引潜在客户，并增加客户的参与度。
4. 人员培训与管理人员培训与管理是确保门店正常运营的重要因素。
以下是一些建议：•招聘与选拔：招聘具有专业知识和良好沟通能力的人员。
通过面试和测试，筛选出适合门店的人才。
•培训计划：为新员工制定全面的培训计划，并定期进行培训和教育，使员工掌握相关技能和知识。
•绩效管理：建立明确的绩效考核制度，根据员工的工作表现进行评估和奖惩。
激励员工积极工作，提高员工的工作动力和满意度。
5. 营销推广门店的营销推广对于吸引客户和提高知名度至关重要。
以下是一些建议：•线下宣传：利用传单、海报、广告牌等方式在附近社区和商圈进行宣传，提高门店知名度。
房地产项目公司管理制度
第一章总则第一条为加强房地产项目公司的管理，规范公司运营，提高经济效益，保障公司及员工的合法权益，特制定本制度。
第二条本制度适用于公司所有部门、岗位及员工，全体员工应严格遵守。
第三条公司管理应遵循以下原则：1. 法治原则：依法经营，依法管理，依法维护公司利益。
2. 科学原则：科学决策，科学管理，提高管理效率。
3. 激励原则：公平竞争，奖惩分明，激发员工积极性。
4. 保密原则：保守公司秘密，确保公司利益。
第二章组织机构第四条公司设立董事会、监事会、总经理办公室、财务部、人力资源部、市场营销部、工程管理部、客服部等职能部门。
第五条各部门职责：1. 董事会：负责公司重大决策，监督公司运营。
2. 监事会：负责监督董事会及公司管理层，维护公司及股东权益。
3. 总经理办公室：负责公司日常行政事务，协调各部门工作。
4. 财务部：负责公司财务核算、资金管理、税务申报等。
5. 人力资源部：负责公司人员招聘、培训、薪酬福利、劳动争议处理等。
6. 市场营销部：负责市场调研、营销策划、客户关系管理、销售渠道拓展等。
7. 工程管理部：负责工程项目的立项、设计、施工、验收等。
8. 客服部：负责客户咨询、投诉处理、售后服务等。
第三章财务管理制度第六条公司财务制度应遵循以下原则：1. 依法纳税：严格遵守国家税收法律法规，按时足额缴纳税费。
2. 严格控制成本：合理控制各项费用，降低成本，提高效益。
3. 严格资金管理：加强资金筹集、使用、回收管理，确保资金安全。
4. 会计核算规范：严格按照会计准则进行会计核算，确保财务报告真实、准确、完整。
第四章人力资源管理制度第七条公司人力资源制度应遵循以下原则：1. 公平竞争：公平选拔、任用员工，提供公平的发展机会。
2. 优化配置：合理配置人力资源，提高人力资源使用效率。
3. 激励机制：建立科学合理的薪酬福利体系，激发员工积极性。
4. 培训与发展：为员工提供培训机会，提高员工综合素质。
第五章市场营销管理制度第八条公司市场营销制度应遵循以下原则：1. 市场导向：紧密关注市场动态，及时调整营销策略。
房产中介运营管理方案
房产中介运营管理方案一、明确公司定位1.确定公司发展方向。
是专注于二手房交易，还是新房代理，或是两者兼顾？根据公司实力和市场状况，做出合理选择。
2.明确服务对象。
针对不同需求的客户，提供个性化的服务，如投资客、首次购房者、改善型购房者等。
3.确立核心竞争力。
可以是价格优势、服务优势、品牌优势等，让客户在选择我们时，有明确的理由。
二、打造高效团队1.选拔优秀人才。
招聘具备一定房地产知识和销售技巧的员工，注重团队合作精神和职业道德。
2.培训与提升。
定期举办内部培训，提高员工的专业素质和业务能力。
3.激励机制。
设立合理的薪酬制度和晋升通道，激发员工的积极性和创造力。
4.营造团队氛围。
鼓励团队内部相互支持、相互学习，共同成长。
三、优化业务流程1.简化交易流程。
提高工作效率，缩短交易周期，降低客户成本。
2.规范合同管理。
确保合同内容合法合规，避免纠纷和风险。
3.加强售后服务。
为客户提供全面的售后服务，如过户指导、贷款咨询等。
四、提升品牌形象1.线上线下同步发力。
利用互联网平台，扩大品牌影响力；同时，加强线下实体店的形象打造。
2.举办活动。
定期举办各类活动，如房产讲座、看房团等，提高品牌知名度。
五、拓展业务渠道1.加强与开发商的合作。
争取新房代理权，扩大业务范围。
2.拓展合作伙伴。
与装修公司、家具家电厂商等建立合作关系，为客户提供一站式服务。
3.拓展线上业务。
利用互联网平台，开展线上看房、在线咨询等业务。
六、完善管理制度1.制定完善的业务流程。
明确各部门职责，确保业务顺利进行。
2.建立风险控制机制。
对市场风险、业务风险等进行预警和防范。
3.加强内部管理。
规范员工行为，提高公司整体素质。
七、持续创新1.关注行业动态。
紧跟市场变化，及时调整经营策略。
2.引入新技术。
利用大数据、等新技术，提高业务效率。
3.创新服务模式。
以满足客户需求为导向，不断优化服务内容。
注意事项：1.盲目扩张风险。
在拓展业务渠道时，如果盲目追求规模，可能会忽视了市场风险和自身管理能力，导致服务质量下降。
房地产中介门店业务运营与管理方案计划
房地产中介门店业务运营与管理方案计划一、业务运营方案1.增加业务种类和渠道：除了传统的二手房买卖，还可以开展租赁、二手房置换、新房销售等业务，通过多元化业务种类来满足客户需求。
3.加强市场调研：定期对当地房地产市场进行调研，掌握市场动态，为客户提供最及时的市场信息和建议。
4.增加客户群体：通过与银行、保险公司等合作伙伴的合作，扩大客户群体，提高业务覆盖面。
5.加强品牌形象推广：通过广告、宣传、线上推广等方式提升品牌知名度，增加客户信任度。
6.提高员工专业素质：加强员工培训，提高员工的房地产知识、业务能力和服务意识，为客户提供更专业的服务。
二、管理方案1.设立团队目标和指标：制定明确的团队目标和指标，激励员工积极主动工作，提高工作效率和业绩。
2.建立绩效考核体系：建立绩效评估体系，根据员工的工作业绩和贡献，进行绩效考核，激励员工工作积极性和主动性。
3.培养优秀员工：建立良好的人才培养机制，通过培训、晋升、激励等方式，吸引和留住优秀的人才。
4.加强内部沟通和协作：建立有效的内部沟通渠道，形成良好的团队协作氛围，提高工作效率和质量。
5.提供良好的工作环境：提供良好的工作环境和福利待遇，增加员工归属感和工作满意度。
6.加强市场监管：建立规范的市场监管机制，加强对员工和业务流程的监督和管理，防止违法违规行为的发生。
三、计划实施步骤1.制定详细的实施计划：明确每个环节的具体任务和时间节点，分配责任人，确保计划的顺利实施。
2.建立项目团队：成立项目团队，由相关人员负责执行实施计划，确保各项任务的完成。
3.做好组织准备工作：包括建立相关制度、流程和工作标准，提供必要的人员培训和技术支持。
4.逐步推进实施：按照实施计划，逐步推进各项任务的实施，确保计划的顺利进行。
5.监督和评估：建立监督和评估机制，对计划的实施效果进行监督和评估，及时进行调整和改进。
以上是房地产中介门店业务运营与管理方案计划，通过加强业务运营和管理，提高服务质量和效率，增加客户和企业的价值，实现企业的可持续发展。
房地产项目分销渠道运营案场管理方案(销售团队及分销渠道)
房地产项目分销渠道运营案场管理方案(销售团队及分销渠道)房地产项目分销渠道运营案场管理方案（销售团队及分销渠道）1. 背景和目标本文档旨在设计一个有效的房地产项目分销渠道运营案场管理方案，以优化销售团队和分销渠道的运营，提升销售效率，并实现销售目标的达成。
方案将重点关注销售团队的组织架构、培训与激励措施，同时提供有效的分销渠道管理方案，以确保销售业绩的持续增长。
2. 销售团队管理2.1 组织架构销售团队的组织架构应合理分工，明确每个岗位的职责和权限。
常见的销售团队组织架构包括销售总监、销售经理、销售顾问等。
销售总监负责整体销售策略制定和团队管理，销售经理负责实施销售活动和团队的日常管理，销售顾问负责与客户的接触和销售工作。
2.2 培训与发展销售团队应定期进行专业培训，以提高销售技巧和产品知识。
培训内容可以包括销售技巧培训、产品知识培训、沟通技巧培训等。
同时，销售团队应定期组织分享会议，促进团队成员之间的经验交流和研究。
2.3 激励机制为了提高销售团队的积极性和竞争力，应建立激励机制，例如设置销售奖励制度、提供晋升机会和培训机会等，以激发团队成员的投入和动力。
同时，还可以建立竞赛机制，通过比赛形式激发销售团队的合作和竞争力。
3. 分销渠道管理3.1 渠道选型根据项目的特点和市场需求，选择合适的分销渠道。
常见的分销渠道包括经纪人、代理商、销售合作伙伴等。
渠道选择应考虑渠道的专业能力、资源情况和市场占有率等因素，以确保渠道的稳定性和有效性。
3.2 渠道发展与维护为了保持分销渠道的稳定和可持续发展，应积极进行渠道发展与维护工作。
可以通过与渠道伙伴建立长期合作关系、提供市场营销支持和培训支持等方式，加强对渠道的管理和引导，以提高渠道的销售能力和忠诚度。
3.3 渠道激励合理的渠道激励机制能够激发渠道伙伴的积极性和合作意愿。
例如，设立渠道销售奖励机制、提供市场推广资源和技术支持、定期组织合作伙伴分享会等，以激励渠道伙伴积极参与销售活动，并提高销售业绩。
房地产资产运营管理与效率提升方案
房地产资产运营管理与效率提升方案在当今的经济环境下，房地产资产运营管理对于房地产企业的长期发展和盈利能力至关重要。
有效的运营管理不仅能够提高资产的价值，还能提升运营效率，降低成本，增强企业的市场竞争力。
本文将探讨房地产资产运营管理的关键环节，并提出一系列效率提升方案。
一、房地产资产运营管理的重要性房地产资产运营管理涵盖了从物业收购、开发、租赁到维护等全过程。
良好的运营管理能够实现以下几个重要目标：1、价值最大化通过优化资产配置、提高租赁收入和降低运营成本，实现房地产资产价值的最大化。
2、风险控制及时应对市场变化，降低市场波动对资产价值的影响，有效控制财务和经营风险。
3、提升客户满意度提供优质的物业服务，满足租户和业主的需求，提高客户满意度和忠诚度。
4、增强企业竞争力在激烈的市场竞争中，高效的运营管理能够使企业脱颖而出，吸引更多的投资和合作机会。
二、房地产资产运营管理的关键环节1、资产收购与评估在收购房地产资产时，需要进行全面的市场调研和财务分析，评估资产的潜在价值和风险。
包括对地理位置、市场需求、建筑物状况、法律合规性等方面的评估。
2、项目开发与规划根据市场需求和项目定位，制定合理的开发计划和规划方案。
注重项目的品质和特色，提高项目的吸引力和竞争力。
3、租赁管理有效的租赁管理是实现资产收益的关键。
包括租户招募、租赁合同签订、租金收取和租户关系维护等。
要制定合理的租金策略，平衡租户需求和资产收益。
4、物业管理提供优质的物业管理服务，包括设施维护、安全管理、环境卫生等。
良好的物业管理能够提升资产的价值和租户的满意度。
5、财务管理建立健全的财务管理制度，进行成本核算、预算编制和财务分析。
监控资金流动，确保资产运营的财务健康。
三、效率提升方案1、数字化管理利用信息技术建立数字化管理平台，实现资产信息的集中管理和实时监控。
通过大数据分析，为决策提供准确的数据支持，提高管理效率和决策科学性。
例如，采用物业管理软件实现租金收取、维修工单管理的自动化；利用数据分析工具预测市场需求和租金走势，提前制定应对策略。
专业地产项目公司开发运营管理方案
专业地产项目公司开发运营管理方案一、方案说明本方案是为大型集团设置房地产专业公司进行房地产开发，解答有关运营管理方案的建议,旨在为地产项目的运营提供专业化、科学化、规范化的概要性的指导意见.本方案并非基于具体土地、具体团队、具体市场研判的市场报告，也有别于正式的制度设计。
二、中国房地产开发企业运营管理趋势简判1、中国房地产开发管理的发展趋势房地产开发经历产刚性需求带来硬性发展、政策调整冲击、出库存促进房地产、房地产爆发拿地、再至调整的过程。
各个房地产公司都心理很纠结地面临“去、留”、“成长、萎缩”的选择.龙头企业在融资渠道、拓展布局、人才梯队建设等方面均有着十分明显的优势，在调控中的经营策略非常合理，既重视扩张，也注重规避风险，企业战略上积极向高周转策略靠拢。
房地产企业纷纷实施多元化发展战略，规避风险。
从发展的业务范围来看,为了规避风险，房企的发展方向更为多元化,今年以来企业的多元化发展脚步加快，转向旅游地产、养老地产、商业地产、一级开发等等，尤其是旅游地产、养老地产开发，成为众多企业关注的热点。
房地产企业在大的气候征兆下，都在苦练“内功",在拼管理，在拼“资源整合”,在拼“人才”，在向管理要效益,在经过暴利时代之后，房地产行业已然走上精细化管理之路,行业正在经历一次重新洗牌。
这就是目前中国房地产行业“战国"时代的现状和趋势！2、新趋势对开发管理模式及管理团队的要求.对房地产开发企业而言,过去那种依赖高地价、高房价的粗放式赢利模式将难以持续,目前的各种环境也决定了新入门的房地产企业从土地价格的快速上涨中获取高利润的的模式已不可取。
新房地产开发企业新项目开发成功的关键是在一种高效、可控的管控模式下,由一支高素质的职业团队运作。
三、项目开发运营管理的目标基于集团的管控及投资目标，更好的实现利润及企业价值；建议开始介入的项目运营管理的目标可明确为以下几点：第一,构建在项目所在地突出的房地产项目运营能力，保证本地产项目运营可控、高效；构建成熟的房地产管控模式，设立项目负责制的动力单元,明确“责、权、利”，真正将个人利益与权力和责任挂钩，杜绝责任不清、赏罚不明、人浮于事的现象，为房地产项目开发管理探索第一条可行的模式。
房企优化运营方案
房企优化运营方案一、架构优化房地产开发企业在运营过程中，通常需要涉及到项目开发、市场营销、人力资源管理、财务等多个方面，因此，企业的架构设计和优化至关重要。
从组织结构、业务流程、信息系统等多个方面进行优化，可以帮助企业提高效率、降低成本。
1. 组织结构优化房地产开发企业通常拥有独立的项目管理团队、销售团队、市场推广团队、财务团队等多个部门，各个部门之间需要相互协作，才能够顺利完成项目开发和销售。
因此，优化组织结构，建立高效的协作机制，可以有效提升企业的运营效率。
针对这一问题，房地产开发企业可以考虑引入跨部门协作平台，帮助各个部门之间实时沟通和协作。
同时，可以对组织结构进行重新设计，优化团队分工，提高工作效率。
另外，还可以加强团队培训和激励机制，提高团队协作和士气。
2. 业务流程优化在项目开发和销售过程中，存在着复杂的业务流程，如果流程不畅，就会导致效率低下、成本增加。
因此，优化业务流程，提高流程效率是企业的重要任务之一。
针对这一问题，企业可以通过引入企业管理软件，对业务流程进行自动化管理和优化。
另外，还可以对业务流程进行分析和优化，去除不必要的环节，提高效率。
此外，还可以进行交叉部门的协商和协调，消除各部门之间的界限，提高整体协作效率。
3. 信息系统优化信息系统是企业运营的重要支撑，优化信息系统可以提高企业的管理效率和决策效果。
因此，企业需要对信息系统进行优化升级，以满足企业运营的需要。
在这方面，企业可以选择引入先进的管理信息系统，实现各个部门的信息互通和集成，提高管理效率。
另外，还可以建立智能化的信息系统，提高决策的科学性和准确性。
此外，还可以加强信息安全管理，保障信息系统的安全运行。
二、营销策略优化房地产开发企业的销售业绩对企业的发展至关重要，因此，营销策略的优化对企业的发展具有重要意义。
在当前市场竞争激烈的环境下，企业需要不断地优化营销策略，提高销售业绩才能够在市场中立于不败之地。
1.市场定位优化市场定位是企业制定营销策略的关键，通过优化市场定位可以更好地服务目标客户，提高销售效果。
房产开发公司的管理制度
第一章总则第一条为规范房地产开发公司的管理，提高公司运营效率，保障公司及员工合法权益，根据国家有关法律法规，结合公司实际情况，制定本制度。
第二条本制度适用于公司全体员工及合作伙伴。
第三条公司管理应遵循以下原则：1. 法治原则：依法依规进行管理，确保公司合法合规经营。
2. 科学原则：运用科学的管理方法，提高管理水平和效率。
3. 公平原则：公平对待员工，维护员工权益。
4. 效率原则：提高工作效率，降低运营成本。
第二章组织机构第四条公司设立以下组织机构：1. 董事会：负责公司战略决策、重大事项审批和监督。
2. 经营班子：负责公司日常经营管理。
3. 各部门：按照公司职责分工，负责具体业务。
第三章人力资源管理第五条公司实行劳动合同制度，员工应与公司签订劳动合同。
第六条公司招聘员工应遵循公平、公正、公开的原则，确保招聘过程透明。
第七条公司对员工进行岗前培训、在职培训和职业技能培训，提高员工素质。
第八条公司建立员工绩效考核制度，根据考核结果进行奖惩。
第四章财务管理第九条公司财务管理应遵循国家财务会计制度，确保财务报表真实、准确、完整。
第十条公司设立财务部门，负责公司财务管理工作。
第十一条公司严格执行财务审批制度，严格控制成本费用。
第五章工程管理第十二条公司设立工程部门，负责房地产开发项目的建设管理。
第十三条工程部门应严格执行国家有关工程建设法律法规，确保工程质量。
第十四条公司对工程项目进行全过程监管，确保工程进度、质量和安全。
第十五条公司建立工程质量保修制度，对工程缺陷进行及时整改。
第六章市场营销第十六条公司设立市场营销部门，负责公司市场营销工作。
第十七条市场营销部门应制定合理的营销策略，提高市场占有率。
第十八条公司严格执行广告宣传规定，确保广告内容真实、合法。
第七章安全生产第十九条公司建立健全安全生产管理制度，确保员工生命财产安全。
第二十条公司定期开展安全生产教育培训，提高员工安全意识。
第二十一条公司严格执行安全生产操作规程，确保安全生产。
售楼运营方案
售楼运营方案在今天竞争激烈的房地产市场中，售楼运营至关重要。
售楼运营不仅仅是销售，更是一种运营策略，能够有效吸引客户，提高销售效率。
本文将介绍一个系统化的售楼运营方案，帮助开发商提升售楼业绩。
1. 售楼团队建设1.1 培训建立一个专业的售楼团队是关键。
开发商应定期组织培训，提升销售团队的专业水平。
培训内容可以包括销售技巧、产品知识、客户服务等方面。
1.2 激励机制制定合理的激励机制可以激发销售团队的积极性。
可以设立销售提成制度、销售冠军奖励等方式，激励销售人员为了目标努力拼搏。
2. 营销策略2.1 线上推广利用社交媒体、线上平台等渠道进行推广，提高项目的曝光率。
可以通过定期发布楼盘动态、举办线上活动等方式吸引客户关注。
2.2 线下活动举办开盘发布会、样板房开放日等活动，邀请潜在客户参加，让客户亲自体验项目的优势，提高购买欲望。
3. CRM系统建设3.1 数据管理建立完善的客户关系管理系统，及时记录客户信息、沟通记录等，方便随时跟进客户。
可以通过CRM系统进行客户分类、分析客户需求，提高转化率。
3.2 自动化营销利用CRM系统进行自动化营销，定期发送项目最新动态、优惠信息等内容给客户，保持与客户的持续沟通，提高客户转化率。
4. 售楼流程优化4.1 快速响应建立快速响应机制，及时回复客户咨询，解答客户疑问，提高客户满意度。
4.2 贴心服务提供贴心的售后服务，为客户解决购房后的各种问题，建立良好的口碑，提高客户忠诚度。
综上所述，售楼运营方案是一个系统化的策略，需要从团队建设、营销策略、CRM系统建设和售楼流程优化等多个方面进行考虋。
只有综合运用这些方案，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出，取得成功。
房地产资产运营管理与效率提升方案
房地产资产运营管理与效率提升方案在当今的经济环境中，房地产资产运营管理的重要性日益凸显。
有效的运营管理不仅能够提升资产的价值，还能增强市场竞争力，实现可持续发展。
然而，许多房地产企业在运营管理过程中面临着诸多问题，如效率低下、资源浪费、风险控制不足等。
为了解决这些问题，我们需要制定一套切实可行的效率提升方案。
一、房地产资产运营管理的现状与问题1、管理模式陈旧部分房地产企业仍然采用传统的分散式管理模式，各个部门之间缺乏有效的沟通与协作，导致信息不畅通、决策延误。
2、资源配置不合理在房地产项目开发过程中，经常出现人力、物力、财力等资源分配不均的情况，有的环节资源过剩，有的环节则资源短缺，影响了项目的进度和质量。
3、运营流程繁琐复杂的运营流程增加了工作的复杂性和时间成本，降低了工作效率。
例如，审批环节过多、手续繁琐，导致项目推进缓慢。
4、风险评估与控制不足对市场风险、政策风险、财务风险等缺乏准确的评估和有效的控制措施，一旦风险发生，可能给企业带来巨大的损失。
5、信息化水平低许多企业尚未建立完善的信息化管理系统，数据收集、整理和分析能力较弱，无法为决策提供及时准确的依据。
二、房地产资产运营管理的目标与原则1、目标（1）提高资产的运营效率和盈利能力，实现资产的保值增值。
（2）优化资源配置，降低成本，提高企业的竞争力。
（3）加强风险控制，保障企业的稳健发展。
（4）提升客户满意度，树立良好的品牌形象。
2、原则（1）系统性原则：将房地产资产运营管理视为一个系统工程，综合考虑各个环节和因素的相互关系。
（2）效益最大化原则：在保证质量和安全的前提下，追求经济效益的最大化。
（3）风险可控原则：建立健全风险评估和控制体系，确保企业在可承受的风险范围内运营。
（4）创新驱动原则：不断引入新的理念、技术和方法，推动运营管理的创新和升级。
三、房地产资产运营效率提升方案1、优化管理模式（1）建立集中式管理模式，成立专门的运营管理部门，负责统筹协调各个部门的工作，实现信息共享和协同作战。
房地产精细化运营管理方案
房地产精细化运营管理方案一、前言随着市场经济的不断发展，房地产行业也日益成为我国经济增长的重要引擎之一，对于房地产企业来说，面临着激烈的市场竞争和复杂的市场环境。
精细化运营管理成为现阶段房地产企业发展的关键，只有通过精密的运营管理，才能在市场中站稳脚跟，获得持续的发展。
二、背景分析1. 房地产市场环境的变化随着城市化进程的加速和生活水平的提高，人们对居住环境的要求不断提高，房地产市场的需求也越来越多样化。
同时，政府的房地产政策不断调整，一系列政策对房地产企业的运营方式和规模都带来了一定的影响。
在这样多样化和多变化的市场环境下，房地产企业需要加强运营管理，提高自身竞争力。
2. 房地产企业内外环境的挑战除了外部环境的挑战外，房地产企业自身也面临着一系列挑战，如市场营销能力、员工管理、资源配置、成本控制等方面存在一定的问题，这些问题都需要通过精细化运营管理来加以解决。
三、精细化运营管理的理念1. 精细化运营管理的含义精细化运营管理是指通过科学的管理制度和方法，对企业的各项经营活动进行全面规划、组织、控制和协调，实现资源的合理配置和效益最大化的管理方式。
它需要在保证质量的前提下，尽可能减少浪费，提高运营效率和产品质量，从而降低成本，增加利润。
2. 精细化运营管理的核心价值精细化运营管理的核心是通过细致的管理手段，将资源的使用最大化，成本的最小化，目标的高效实现。
其价值主要有以下几点：一是提高了企业的核心竞争力，使企业在市场竞争中处于领先地位；二是提高了企业的盈利能力，降低了成本，提高了销售额，增加了企业的利润；三是增强了企业的发展活力，使企业在市场竞争中能够持续地发展壮大。
四、房地产精细化运营管理的途径1. 客户导向在房地产企业的经营管理中，首要的是要以客户为导向，深入了解客户的需求，满足客户的需求，提高客户满意度。
通过科学的市场调查和定位，精细的产品分析和设计，精准的市场营销和服务，使企业的产品和服务更加符合客户需求。
房地产行业的商业运营和租赁管理
房地产行业的商业运营和租赁管理房地产行业是一个多元化的行业，其中商业运营和租赁管理是其重要的组成部分。
商业运营涉及到房地产业主如何高效地管理和运营他们的商业物业，而租赁管理则关注租赁的各个方面，包括租约管理、租金收取、租户关系维护等。
本文将从商业运营和租赁管理的角度论述房地产行业中的相关问题及解决方案。
一、商业运营1. 商业物业管理商业物业管理是商业运营的核心。
物业管理公司负责确保商业物业的正常运作，并提供各种服务，如安保、设备维护、清洁等。
有效的物业管理可提高商业物业的价值，吸引更多租户入驻并增加租金收益。
2. 商业租户招募和管理商业物业的成功运营离不开稳定和有吸引力的租户。
通过积极地招募租户，并与他们建立良好的合作关系，可以增加商业物业的出租率和租金水平。
同时，及时处理租户的问题和需求，如维修、投诉等，能够提高租户满意度，维持良好的租户关系。
3. 商业物业市场营销在房地产行业中，市场营销是商业运营中不可或缺的一环。
通过市场调研、广告宣传和推广活动，可以提高商业物业的知名度和吸引力，吸引更多潜在租户的注意。
此外，定期举办商业活动和增值服务，如展览、讲座、美食节等，可以增加商业物业的人气和吸引力。
二、租赁管理1. 租赁策略制定制定合理的租赁策略对于商业物业的经营至关重要。
这包括确定租金水平、租期的长短、租约条款等。
租赁策略应根据市场需求和物业特点进行调整，以最大化租金收益和出租率。
2. 租约管理租约管理是租赁管理的核心。
确保租约的准确性和合法性非常重要。
租约应包括租金支付方式、租期、租金调整机制、租户责任等条款，并遵循相关法规和规定。
及时更新和管理租赁合同，保护业主和租户的合法权益。
3. 租金收取和费用管理租金收取和费用管理是租赁管理中的重要环节。
确保租金的准时收取，并监督和管理公共费用的使用和分摊，如水电费、物业管理费等。
及时处理逾期付款和费用纠纷，维护良好的租户关系和房地产业主利益。
三、商业运营和租赁管理的挑战与解决方案1. 市场竞争和招商难题房地产行业的商业运营和租赁管理面临激烈的市场竞争和招商难题。
中海地产运营管理制度
中海地产运营管理制度一、引言中海地产是一家在房地产行业具有较高知名度和影响力的公司，为了提升公司运营效率和管理水平，特制定了本运营管理制度。
本制度的目的是规范中海地产的运营管理流程，保障公司各部门的协同工作，提升客户满意度，实现公司持续发展。
二、运营管理流程1.运营目标设定•确定公司运营目标，包括业务规模、市场占有率、客户满意度等指标；•通过分析市场情况和内外部环境，确定可行的运营策略。
2.运营计划制定•综合考虑公司资源、市场需求和竞争情况，制定年度运营计划；•定期评估并调整计划，确保其与市场变化保持一致。
3.运营管理组织架构•设立运营管理部门，明确部门职责和权限；•建立良好的内部沟通机制，确保各部门间的信息流畅和沟通高效。
4.运营数据监控•设计合理的数据采集与监控系统，及时掌握经营情况；•分析数据，发现问题，并及时采取措施进行改进。
5.运营流程优化•定期评估运营流程，发现流程中的瓶颈和问题；•优化流程，提高效率和质量。
6.运营团队建设•建立健全的用人机制，确保招聘和选拔符合公司发展需要的人才；•加强员工培训和发展，提升运营团队的素质与能力。
7.关键绩效指标监测•选择合适的关键绩效指标，进行定期监测和评估；•对关键绩效指标不达标的部门或个人进行激励或调整。
三、运营管理的基本原则1.持续改进•不断研究和引入先进管理理念和方法，推动运营管理的创新和升级；•对过去的经验进行总结和反思，及时调整和改进。
2.客户导向•注重客户需求和体验，提供满足客户期望的产品和服务；•及时关注客户反馈，积极解决问题和改进服务质量。
3.精细化管理•通过细化工作流程和流程标准化，提高管理效率和工作质量；•制定明确的工作指导和标准，确保各项工作有序进行。
4.协同合作•加强与供应商、合作伙伴和其他部门间的合作与沟通；•鼓励共享资源，实现协同效应。
四、运营管理制度的执行与监督1.运营管理制度的执行•全体员工必须遵守和执行运营管理制度；•运营管理部门负责监督制度的执行情况。
公司运营方案
广西某房地产开发有限公司运营管理方案目录一、组织架构公司组织架构图二、部门设置和职能配置公司层设置8个职能部门,各部门的职能配置如下：运营部：负责集团公司日常行政和办公管理、计划管理、会议管理、信息管理、企业策划、印章管理、档案管理、法务、接待、外联公关和车辆后勤管理等工作,公司运营体系的构建和实施,部门内部的协调和总经理办公会议决议的执行落实与监督跟进,督促、检查和指导各项目分公司的项目运营管理,监督落实公司相关政策的执行;人力资源部：负责制定公司人力资源规划、薪酬、招聘、培训、绩效考核、劳动合同管理、社保及相关政策,指导各项目分公司人力资源管理活动,监督各成员企业相关政策的执行;财务部：负责制定公司财务制度和政策,全面预算管理、财务状况分析,成本管控,税务筹划,合并报表,统筹安排财务活动,统筹公司资金的调控,集中统一合理调配公司内部系统资源,提高工作效率；对各项目分公司财务活动进行检查、指导、规范、考核和评价；对项目分公司内部管理审计稽核,并及时监控整改;营销部：负责制定公司营销系统的管理政策及执行监控,产品定价及市场、营销管理政策的制定及实施,产品营销监控及事件处理；各项目营销策划方案的审核;导入统一的标准化的操作模式,使整个公司的营销体系的工作规范化、标准化、制度化；加强营销各个环节的计划与控制,包括市场定位环节产品定位、营销策划环节项目CI、广告、推广、销售环节价格、销控、销售情况、后期服务客户满意度测量、客户服务和营销费用的控制,加强对各项目分公司的监控和指导；负责产品牌定位、规划以及宣传、维护,通过各个项目环节控制来统一对外宣传的品牌形象,提升企业无形资产,建立品牌效应;客服部：负责制定公司客服和会员系统的管理制度、规范及执行监督;主要包括：售后服务、会员管理和业主投诉监督跟进工作;参与房地产项目定位与产品规划方案；销售过程中客户按揭办理跟进,催款等销售辅助工作和客户回访、销售满意度调查等工作；销售后到交付前的客户关怀工作,包括定期的房屋进度通告、客户活动,交付后期客户的维修接待以及投诉处理,以及会员系统相关管理工作等;工程部：负责制定公司工程系统的管理制度、规范及执行监控,工程管理监控及事件的处理,制定符合本公司发展的工程项目管理模式和业务流程,构建和完善公司项目预算体系,导入统一的标准化的项目管理操作模式,检查、监控和指导各成员企业项目工程的实施,推动公司工程管理体系的工作规范化、标准化、制度化;采招部：负责制定公司采购系统的管理制度、规范及执行监控,建立和完善供应商信息库并规范管理好供应商；组织承建商、供应商考察、考评活动,建立并维护承建商、供应商名册；组织并实施各项大宗建材的招标和采购；推动公司采招体系的工作规范化、标准化、制度化;开发部：负责制订项目开发相关证件手续办理的流程、规范并组织实施;做好项目开发前期的信息收集,开发项目的立项、申报,负责办理土地证、房地产证、销售证等各类证件,协助做好前期工程的服务工作,协助办理企业注册等各项审批工作,并协助做好与相关政府部门的关系;三、公司总部管理层人员配置一公司经营班子1、公司经营领导班子由总经理、副总经理、总监或总工构成;1公司设置总经理1人2副总总经理、总监若干名：运营副总1人,分管公司运营管理系统,直接主管运营部、人力资源部、开发部工作,负责公司日常事务;财务总监1人,负责主管和统筹公司财务管理、成本管控体系工作,主管财务部;营销总监1人,负责主管和统筹公司营销体系工作,主管公司营销部、客服部;工程总监或总工1人,负责主管和统筹公司项目工程管理和技术,主管公司工程部、采招部;二各职能部门定岗定编1、运营部：经理1人,运营主管∕或专员1人,信息管理主管∕或专员1人2、人力资源部：经理1人,人事主管∕或专员1人3、开发部：经理1 人,主管或专员1人4、财务部：财务经理兼会计1人,出纳、人5、营销部：营销部经理1人,营销主管∕或专员1人6、客服部：经理1人,客服主管∕或专员3人、平面设计1人、会务助理1人7、采招部：经理1人,采招主管∕或专员2人8、工程部：工程部经理1人,预算主管或专员1人,工程技术人员1人四、运营管理的含义、内容和管控模式一运营管理的含义和内容一、含义;房企项目运营管理,重点聚焦房地产项目开发的全生命周期,从项目进度、质量、成本和现金流四条主线实现对整个项目的全面管理,覆盖项目发展包括项目论证、项目策划、规划设计、项目建设包括采购招标、施工等和销售及服务等项目运营管理的重要阶段,从而实现对整个项目规范化、流程化和精细化的全方位运营管理;二、内容;房地产项目运营管理管什么简而言之,就是“管目标”、“控进度”、“防风险”,实现项目运营的“可知”、“可控”、“可预测”;1管目标：承接经营计划管理,实现指标的PDCA循环管理管理目标重点抓好以下几方面工作：1、做好经营目标下的项目运营维度分解2、年度经营目标责任书的编制和管理跟进3、建立和健全“4＋1”管理指标体系4大类管理指标：经营类、销售类、现金类、财务类四大类管理指标细分见下表：四大类管理指标三、目标与指标追踪——经营计划的跟踪,建立运营视角的产销匹配重点关注：生产进度主要跟进开工、开盘、交房等关键节点、销售进度、回款进度、利润完成进度、存货指标;2控进度：“七控”强化协同与防范风险,实现开发项目的过程监控①项目关键节点的管控,实现开发目标的过程监控;②专业能力比较弱、影响品牌和利润的重要节点管控;③涉及多部门、跨层级协同频繁的关键节点管控;④控制项目关键路径上的重要工作项,把控项目开发周期;⑤与收入达成休戚相关的关键节点和专项计划的管控;⑥受外部政府影响的证件管理的管控;⑦类似质量停止检查点的特殊管控点的管控;3防风险：强化价值链前端管控、构建投资收益跟踪管理体系1、事前组织监控——价值链前端的阶段性成果管理;项目运营按时段依次分为：项目论证、土地获取、项目策划、方案设计、工程建设、营销管理、客户服务等七大标准环节;七大环节分为：利润规划区投资策划即项目论证、土地获得和项目策划和利润实现区方案设计、工程建设、营销管理、客户服务等;七大环节中,对利润贡献和风险表现为从前端向后端影响力依次递减;项目利润的可能实现关键取决于项目利润规划区的管控,对项目前端成果的管控,将直接影响项目过程的可控性和项目的成败;因此,我们要规范并强化措施,对项目前端的“项目划、方案设计”等关键成果进行严格的审核评定后,才能继续推进项目;设立项目成功标尺,标尺的内容包含多维度的项目成本、项目收入、项目利润、IRR、一次性交房通过率等指标;2、事中过程监控——构建投资收益过程跟踪体系;①要站在项目全局的高度,跨职能线、全盘考虑和平衡项目运营问题;②建立定期回顾机制,构建投资收益跟踪体系一是以时间为周期如按半年或季度定期回顾；二是以事件为触发的不定期回顾,通常是以关键节点;③项目投资收益跟踪管理的回顾要点主要是通过对项目基准成功指标对比、月度报告回顾模型对比、各项指标对比评估;在收益跟踪回顾内容上,按月度或季度对成本执行、进度执行、销售回款、资金计划执行四大维度进行分析和汇报;并通过对比偏差,引导每个项目都成为合格的项目;3、项目运营能力;项目运营能力,是以项目开发能力、项目经营能力、项目现金流完成能力三个指标加权平均构成;项目运运能力指标作为考核和衡量项目团队的评价指标构成内容;项目能力指数＝A1×项目开发能力指数＋A2×项目经营能力指数＋A3×项目现金流季度完成指数能力二运营管控模式结合公司的实际,公司采用以集权为主、集权与分权相结合的运营管理为主、战略管理为辅的综合模式;在组织架构上,采用的是职能型与矩阵型相结合,体现纵向管控和横向关联协同;五、构建运营管控平台根据众多标杆房企的实践和探索,一个套卓越项目运营管理高效落地,需要构建一个“144”管理平台;一个经营目标：即充分聚集项目运营的全生命周期,并构建以投资收益的全过程跟踪管理体系,实现项目运营既定经营目标;四大核心要素：项目运营最核心在于构建规范高效的计划管理体系、成本管理体系、销售管理体系和资金管理体系;四大支撑体系：构建以高效项目运营管理体系、成果管理体系、绩效驱动体系和信息化支撑平台,最终有效支撑和推动高效运营管理的落地;一一个经营目标——项目运营围绕经营目标,聚集项目全生命周期项目运营管理本身是基于企业年度经营目标的分解和落地支撑,侧重在外部市场环境和内部环境双重变化下能够始终围绕经营目标落地执行;具体项目运营先要基于纵向的“企业经营目标——投资收益管理——业务单元落地”展开,在这条线中,投资收益管理是重心;其次,项目运营管理需要横向聚集项目全生命周期,即从项目投资论证、拿地、规划设计、工程建设、策划销售、竣工入伙全过程管控;二四大核心要素——计划、成本、销售、资金一、计划管理：聚集经营,强化协同,实现开发项目的过程监控计划管理的基本目标在于打通企业内部纵向、横向的协同,将项目经营目标任务分解,赋予各工作任务明确的时间限制,责任落实;各责任方围绕经营目标,加强工作的计划性和系统性,加强公司总部与各项目分公司之间、业务部门之间、上游部门和下游部门的协同,促进项目运营效率的整体提升;1贯彻并实现项目的四级管控体系：公司总部关键节点、项目主项计划、项目专项计划、部门月度计划;其中关键节点计划由公司总部确定和编制,项目主项计划由项目分公司负责人组织编制,项目专项计划由项目职能负责人编制,部门月度计划由各相应职能部门负责编制;1关键节点：从运营视角保障企业经营目标的达成;关键节点：通常,“开工、开盘、交房”三个节点是绝大部分房企作为关键节点重要组成,结合实际,我们将公司运营管控的关键节点设定为：①取得国有土地使用证②完成方案设计③完成施工图设计④项目开工⑤销售中心开业开放⑥开盘⑦竣工验收⑧交房关键节点计划是公司决策层管控“项目经营目标”的工具;项目运营管理是一个进行规划、组织、实施、监督、协调、控制的过程,对于决策层和管理层来说,对项目的过程管理主要集中在对关键节点的计划目标下达、过程监督与控制、事后考核等手段上;具体操作上采取如下步骤推进：a.关键节点计划目标的设定与下达①根据发展需求设定公司的经营目标,并结合公司的项目进行资源盘点,将经营目标分解为几个项目的经营目标,这几个经营目标体现销售指标;②根据销售指标明确各项目的开盘节点和交房时间要求,并结合工期反推出项目建设各主要节点的时间要求;③项目团队对上述节点进行研讨提出建议,并达成共识后,由项目团队对项目开发节点或经营目标进行确认或做出承诺,经公司批准后形成项目开发关键节点计划;④关键节点计划正式下发,作为项目下级计划执行的纲领性、指针性文件,执行上体现刚性要求;b.关键节点计划监督、控制和调整对关键节点计划执行情况的监督和管控,采用书面报告和定期运营管理会议的形式进行;鉴于关键节点计划重要性及严肃性,其执行完成情况直接与项目负责人绩效挂钩,一般情况下不允许变更;但在实际操作过程中,可将其分为考核版和执行版,在开发过程中考核版不允许调整,执行版则根据项目开发进度的要求按需调整以适应项目开发现状使其更具牵引性和指导性;2主项计划：从管控视角实现纵向、横向的业务协同项目主项计划,囊括项目开发过程中的所有重要工作任务,强调工作任务的结果时间目标,是各专业线横向协同的时间、质量基准,所有专业的工作展开必须以主项计划的时间节点要求倒排,目标是促使各专业以项目进度目标为统一方向开展工作;a.主项计划内容设定主项计划设定为：“经营管理目标＋工作任务”,其工作内容的设定包括但不限于以下几项：①包含总部管控的关键节点,主要目标是将经营目标作为主控内容传递和分解到项目开发管理计划中去,并在分步推进中实现;②包含﹝项目瓶颈﹞的工作内容,特别是一些企业内部不可控的内容,如某些政府验收工作等;③包含﹝项目难点﹞内容,如拆迁工作,工程量清编制工作;④包含﹝多部门协同﹞工作的内容,特别是跨层级的部门协同内容,如材料采购工作,涉及公司总部和项目分公司两个层级,同时需要采招、工程、成本、销售等多个职能部门的协同;⑤涉及公司﹝重大费用支出﹞的工作;b.落实主项任务计划六要素主项计划确定后,关键是要落实主项任务的六要素,以提高工作效率和效能;主项任务六要素为：①明确责任主体②清晰工作界面即工作任务的开始和完成标志③设定合理工期④厘清工作任务的前后置影响关系⑤构建工作任务的工作指引⑥提交成果标志物完成工作任务的成果输出c.通过会议与报告作为主项计划协同的重要手段①编制主项计划编制主项计划由项目负责人组织进行编制;具体由项目负责人根据公司批准后的项目关键节点计划,组织项目团队深入研讨交流达成共识后形成项目主项计划方案,经多轮评审后,经由公司运营部审核、总经理批准后执行;②计划反馈与协调通过合理规划会议的方式对计划反馈与协调进行优化;具体做法是,以项目经理项目分公司层面或运营部经理公司层面为主导,组织召开周例会、项目∕公司运营管理月会,对项目责任进行反馈：以主项计划为主要脉络,先简述当前工作任务完成情况,重点分析后续工作任务推进的资源需求和可能存在的风险;提前做好预案机制,集中精力推进下一步工作任务;各项目分公司形成月度工作报告,工作报告内容包括：○上月工作总结：根据主项计划明确上月工作任务有哪些每个工作任务的计划目标是否完成滞后的需要明确具体原因;对滞后工作明确后续推进的主责部门;○下月工作计划：根据主项计划明确下月工作任务有哪些明确责任部门具体明确该工作任务具体的完成标志是什么完成到什么程度部门通过什么方法措施达成目标需要哪些部门配合,需要公司提供哪些资源具体式样详见附表三环地产·月度工作报告3专项计划：聚集落地,实现工作执行指导专项计划是为完成某一方面、某一工作项、某一组工作项的工作内容而设定的细化工作推进计划,主要由项目的职能专业负责推进;专项计划通常有三大类：一类是按“项目业务职能”划分的专项计划,如“设计专项计划、营销专项计划、报建专项计划、招投标专项计划、工程施工专项计划”等;一类是“需要项目各职能、公司纵向、横向密切协作才能成功完成的对目标达成直接影响的工作项”制定的更明细的专项计划,如“开盘计划、交房计划”;一类是对风险大、难度大、不受控政府证件、责任人能力不足的某一工作任务项制定的更明细的工作计划,“如首次开盘的售楼部卖场专项计划”;专项计划必须是围绕项目主项任务的按时、按质实现来设定,是主项计划的有益补充;专项计划由项目职能负责人根据项目主项计划,并结合项目实际情况编制,并经过项目负责人审批后,经由公司管理制度和流程进行批准、签发;专项计划若涉及跨部门工作协同,需要与协同人达成共识;4部门计划：聚集承诺,承接项目计划的桥梁部门月度工作计划,由部门负责人依据各项目主项计划、专项计划、部门上月未完成的计划,以及本月需要完成日常工作事宜,编制部门月度计划,编制完成后提交公司运营部经理审批要求在每月的25～27号完成下月的部门工作计划编制部门月度计划时,部门负责人明确各项工作的“完成标准”及所需的“资源支持”,并根据工作项的来源和重要程度设置相应权重,公司将“部门月度工作计划”列为对各职能负责人的绩效考核标准;部门计划见三环地产﹒部门工作计划表2项目范围管理：包括项目的基本信息、特征信息、项目产品构成、户型构成以及最新的产品库存等相关信息;3项目计划与进度：从多角度反映项目最新进展,包括时间进度、工程量进度、成本进度、形象进度,避免从单视角看待项目进度带来的管理偏差,实时、全面、直观地反映项目总体进度状况;二、成本管理：从“成本核算”迈向“成本控制”,打造“以合约规划为中心的成本控制体系”1实现成本全生命周期管理：从成本测算、目标成本与合约规划、动态成本回顾到成本总结与成本数据库;2实现成本三级管控体系：包括“目标成本、合约规划、合同执行”的分级授权与管控,支撑房地产企业“跨区域、多项目运作”业务发展的需要;3贯彻并实现以合同为中心的“全动态成本管理”基于先进的“目标成本”＋“责任成本”＋“作业过程控制”的现代成本管理体系：以合理的成本结构分类作为成本管理的基础,以目标成本作为成本控制线,实现以合同为中心的“全动态成本管理”;○目前公司成本管理意识仍然薄弱,停留在“财务成本”、“造价成本”的概念,更多注意的是事后核算;因此,从组织架构上,在总公司层面,财务部负责整个公司的成本策划和成本管控,整体遵循“成本策划→成本管理→成本控制→合同管理→成本核算”的实施路线;在项目分公司层面,财务部作为项目成本管理的责任部门,建立项目动态成本监控机制,定期对项目的成本数据进行汇总并及时分析监控;○成本体系的建立与管控,参照龙湖成本管控模式,由财务总监、运营部、人力资源部、财务部、工程部、采招部和各项目部研究确定后落实;1成本管控的目的,最终是为了实现目标利润;如何进行成本管控关键是以下四个方面：①一是控目标成本;将目标成本分解到项目团队和责任部门,严格控制超标并与,绩效挂钩进行严格考核;②二是控合同;在目标成本确定时,必须分解合约规划,在合同签订时,以合约规划为依据,若合同签订导致动态成本超预警线时,则预警评估；若超越强控线底线时,停止业务执行;③三是控付款;要求项目分公司财务部每月基于合同条款、应付进度款审定后,编制合同付款计划,形成月度资金计划,并在经审批通过后的月度资金计划的控制下有序付款,对没有编制、审批通过的资金计划不予支付或通过“计划外”更高级别、更严格的程序审批;④四是控动态成本;在公司内部建立总部→项目分公司→项目部分级管控体系,形成月度成本报告与动态动态成本回顾会议管理制度,会议由公司财务部经理组织召集;注：动态成本＝合同签约金额＋已确认合同变更金额＋已签订合同预估变更金额＋待发生合约规划金额2成本考核关键指标设定①一是目标成本变动率扣除地价,项目竣工结算或阶段性检查：目标成本变动率＝动态成本－目标成本∕目标成本×100%考核对象：除财务总监外的其他高管人员②二是责任成本变动率目标成本责任分解,在相关成本结算或阶段必检查：责任成本变动率＝动态成本－责任目标成本∕责任目标成本×100%考核对象：成本、工程、营销等职能线负责人;③资金计划达成率月度达成率＝月度资金计划内实际支付的款项∕月度资金计划总额×100%考核对象：财务总监、成本、工程、营销等各级资金计划负责人;④工程签证比率工程签证比率＝整个项目的工程签证额∕合同执行价×100%注：合同执行价指甲乙双方核对后执行的合同价考核对象：工程职能线负责人工程部经理、项目部经理3销售管理：监控销售计划,实现销售价格管控,做好营销费用管控1销售计划管控确定销售目标,编制好销售计划,并将具体销售目标计划分解到季度、月度,并在过程中通过信息化系统实现销售去化率和计划完成率实时、全面监控;一销售管控的核心指标重点抓好以下3个核心指标：①销售规模销售额：销售金额和销售面积;项目数量及分布：按区域统计项目数量,反映企业战略布局情况;②销售毛利率销售毛利率＝销售净收入－产品成本∕销售净收入×100%③销售回款对销售计划管控,定期对销售计划的完成情况进行分析,调整后期的销售策略,并通过将月度或季度奖金与销售计划完成情况挂钩;另外销售计划的实现,要将开盘作为重中之重的关键节点工作抓好,要求各项目分公司新推盘项目当月销售率≥60%;2销售价格管控。
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房地产公司运营管理方案1 房地产公司内部运营模式设计方案
房地产公司内部运营模式是针对房地产项目的特点，房地产公司在一定的组织机构下，根据系统控制目标和方法，形成的一套管理运作体系。
本方案将从组织机构、系统控制目标和方法以及管理运作体系三方面提出房地产公司内部运营模式的设计思路。
一、组织机构
（一）公司组织机构框架
组织机构框架设计的核心问题是职能设计。
职能设计规定了组织在进行经营活动中业务内容的构成和分配，以及组织中每个部门、每个人的工作范围和内容，从而自业务每个单元到业务整体，自每个人到部门到公司整体，形成一种有效的运营体系。
职能设计需具备全面性和效率性。
全面性是指职能设计涵盖了项目所涉及的每个方面和项目进行中的每个阶段；效率性是指根据职能的技术相关性划分职能部门，对于具体工作尽可能避免双重管理和交叉管理问题。
据此，本方案从项目业务内容、公司内部管理内容和对外协作单位三方面提出组织机构设计方案。
对于各部门所有职能内容不一一列举，这里仅提出主要职能框架。
（二）项目部组织机构
纳入项目部的公司整体机构框架拟采用矩阵式结构。
项目部仍设立五部，受总公司垂直上级监督指导和项目经理的直接领导。
项目部组织机构设计的主要问题是公司五部与项目部之间的职权分配。
对此，方案设计的思路是：总部控制，项目执行；效能优异，权责明晰。
“总部控制，项目执行”即房地产项目进行过程中的主控线和重点问题，全部由公司总部决策，项目部有决策的建议权和参与权；对于公司总部形成的决策，项目部负责具体执行，并拥有在公司主控线和重大问题下的工作自主权。
例如，以项目预算和成本核算为中心的财务控制线，以项目总进度安排和进度调整为中心的进度控制线，应由公司总部控制；项目部按照预算方案和总进度方案自主开展具体工作，并接受总部对工作的监督和指导，保障财务和进度目标的实现。
另外，涉及投资决策、设计方案选取、工程招标、材料招标等重大问题，应由公司总部管理决策。
项目部按照设计方案、工程合约、材料合约，进行相应的设计管理、建筑单位管理和材料供应商管理。
“效能优异，权责明晰”是对“总部控制，项目执行”的系统架构的要求。
根据“效能优异”的原则，对于主控线和重点问题之外的常规和不可预知问题，由项目部现场处理。
对于涉及主控线和重点问题的变更和调整，必须经由公司总部解决。
在合约签订和执行的过程中，会不可避免地出现偏差，因为合约签订和执行分属公司和项目部，就不可避免地产生公司五部与项目部之间的推诿，就此在“权责明晰”的原则下，因为合同疏忽和不完善而发生偏差，由公司总部负责处理；如果合同完善并明确约定，
执行偏差由项目部负责。
（三）职位等级和职务等级设计
职位等级是根据组织机构职能确定的工作范围和权责。
职位等级的设计重点是管理层次和管理幅度，即对上下级关系的界定。
公司职位等级设计建立在五部的框架下，分为总经理、副总经理、部长（总监）、经理、助理、员工六级。
项
目部的职位等级根据公司职位等级，除总经理外，分为副总经理、部长、经理、助理、员工五级。
在一般情况下，上级听取直接下级的汇报，并向直接下级下达任务。
尽量避免越级汇报和越级下达任务，这种情况容易引起职位权力的分散，损害垂直管理的效率。
例如，某部门经理具有部门预算的审批和经费的申请权，越级下达任务，可能造成部门员工无权处置问题，并且扰乱部门工作计划和管理有序性。
职务等级是根据所从事的业务内容和个人专业技术能力所确定的薪酬体系。
职务等级同样分为公司六级和项目部五级。
一般情况下，职位等级与职务等级一一对应。
然而考虑到某些专业职位的特殊性，以及人事管理的灵活性，职位等级和职务等级可以存在偏差。
例如，检验员职位属助理级，可以定为经理级职务。
在公司业务开展初期，可以根据项目情况和公司人员情况逐步完善职位配套，柔性安排职务等级。
二、系统控制目标和方法
（一）系统控制的目标
房地产工程项目的控制主线是成本、进度、质量三方面。
成本控制是对资金的控制，进度控制是对时间的控制，质量控制在这里不仅是对工程质量的控制，也是对房地产开发中各项职能能力的设计和改进。
成本控制的核心是预算管理和资金计划。
预算管理即对房地产开发中的各项费用进行分类，通过项目概预算和预算设定预算目标，并在各部门的职能框架下执行预算目标，进行系统性成本控制。
资金计划即在预算的基础上进行汇总，并根据进度编制资金使用计划表，以及融资计划表，提出资金支出和资金筹融的时间数量方案。
进度控制是对房地产项目涉及业务面广、业务单位多提出的控制目标。
同样进度控制不仅是工程进度控制，也包括前期开发、证照办理、市场销售等业务的进度。
进度控制即通过进度计划将各部门的工作和业务单位的协助工作连接成时间控制线，保障主业务线条按时间计划推进。
质量控制即对围绕成本控制和进度控制两条主线，各个职能活动的具体实施进行优化和持续改进。
例如，开展预算控制中工程建筑成本控制，主要是对承建商的合约控制和合约调整，那么就招标工作和工程更改的流程和方式，这些具体
实施的设计和改进，就是质量控制的重点。
如果说成本控制是“三维”管理的资金轴，进度控制是“三维”管理的时间轴，那么质量控制就是“三维”管理的深度和绩效轴。
（二）系统控制的方法
实现系统控制目标的方法分为会议控制和节点控制。
会议控制，即对分散的职能工作进行统一和协调，确保各项职能围绕既定的成本和进度执行；对计划与实际的偏差进行检查和分析，提出关键问题的解决方案，并相应调整成本进度目标以及部门工作计划；对职能部门的活动和工作方案进行审定，如审定招标方案、招聘方案等，并根据实际效果提出改进措施。
节点控制，即将总成本进度目标分解阶段目标或小周期目标，例如桩基工程目标、月度成本进度目标、季度成本进度目标等；各职能根据关键节点确定工作方案，评价工作绩效；对于分解节点进行系统的财务和进度评估，核算经营效益。
三、管理运作体系
将组织机构职能按照系统控制目标贯通，就形成了管理运作体系。
如图，成本控制线是由各部门根据项目的成本构成部分，分别提出成本预算和计划，即项目进行过程中发生成本的数额和时间，财务部作为成本控制线的核心部门对其他部门预算和计划进行汇总，并制定融资计划。
在总体预算实施中，各部门对当期已发生的成本进行核算，财务部根据实际支出金额监察部门核算结果，并与总成本预算和概预算目标进行对比，衡量总成本目标执行情况；各部门对下期发生的成本项目和金额进行预测，上报财务部汇总，财务部根据汇总结果筹集下期资金。
进度控制线是由工程部制定工程总进度计划，并分节点提出节点目标，各部门围绕工程总进度和节点目标，安排本部门工作
时间线。
在总进度实施中，工程部对当期项目的进度进行回顾，检查现场施工、证照办理、人员配备、销售等工作的进行情况，与总进度目标进行比对，提出改进方案；在改进方案的基础上，确定下期进度目标，并要求各部门相应调整计划。
质量控制线是对各部门开展职能工作方法的控制，是实现成本和进度目标的基石。
各部门的职能工作维持在高水平就能减少成本控制线和进度控制线的偏差。
然而质量控制线的改进基于各部门的业务经验，还需逐步完善。
综合本方案提出的内部运营模式，即在系统目标和方法的主轴上，带动公司总部及各部门职能运转的大齿轮，通过大齿轮作用于项目小齿轮，实现项目效益目标。
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