2016年湖南省房地产市场背景分析

2016年全省房地产市场基本情况2016年，全省商品房成交高位运行，房地产开发投资持续增长，房价涨幅回落，库存明显下降。

(一)商品房成交高位运行，全年成交量创历史新高。

全省完成商品房销售8085. 36万平方米，增速27.1%，总量创历史新高，增速较去年同期扩大10.1个百分点，较1—11月收窄0.9个百分点;总量、增速在全国排名第8位、第10位，在中部地区排名第3位和第5位。

全省完成商品房销售额3751.86亿元，同比增长37%，增速较去年同期扩大17.9个百分点，较1—11月收窄1.6个百分点。

其中：住宅销售面积7190.66万平方米，同比增长26.8%;非住宅销售面积894.7万平米，同比增长29.3%。

12月，全省商品房销售面积1292.2万平方米，同比增长22.2%。

从市州情况看，13个市商品房销售面积均较去年同期上升，增幅较大的为怀化市(46.2%)、长沙市(36.7%)和衡阳市(35%);湘西自治州下降20.1%。

长沙市商品房销售面积2593.71万平方米，占全省的32.1%，同比增长36.7%。

(二)房地产开发投资持续增长。

全省完成房地产开发投资2957.04亿元，增速
13.1%，增速较去年同期扩大22.5个百分点，较1—11月收窄0.5个百分点。

房地产开发投资总量、增速在全国排名第14位、第8位，在中部地区排名第4位和第3位。

从投资结构看，住宅完成开发投资1871.30亿元，同比增长3.8%，占全省房地产投资的63.3%;办公楼完成投资159.65亿元，同比增长32.2%;商业营业用房完成投资598.60亿元，同比增长39.0%;其他非住宅完成投资327.50亿元，同比增长2 6.3% 。

从市州情况看，全省14个市州中，有11个市州房地产开发投资总量较去年同期上升，增幅较大的为张家界市(27%)、长沙市(26.5%)和株洲市(19.2%);有3个市州投资总量较去年同期下降，分别为湘潭市(-10.9%)、岳阳市(-12.2%)、娄底市(-13.9%)。

长沙市完成房地产开发投资1260.55亿元，占全省的42.6%，同比增长26. 5%。

(三)商品住宅去化周期明显下降，非住宅库存积压仍然十分严重。

据省住房城乡建设厅调查，按照最近12个月月均销售速度测算，截至12月底，待售商品房(指累计已办理预售许可或现房销售备案但尚未销售的商品房)库存去化周期14.8个月，较2015年底缩短5.2个月。

其中：住宅去化周期9.8个月，较2015年底缩短4个月;非住宅去化周期50.1个月，较2015年底缩短6.5个月。

(四)房价涨幅回落。

12月，全省新建商品住宅均价3750元/平方米，在全国排名第31位。

国家统计局数据显示，长沙市12月新建商品住宅均价同比上涨18.2%，环比上涨0.1%，环比涨幅较11月收窄1.4个百分点;岳阳市同比上涨5.4%，环比上涨0.4%，环比涨幅扩大0.1个百分点;常德市同比上涨3.0%，环比下降0.2%，环比涨幅收窄0.7个百分点。

(五)新开工面积、竣工面积增速扩大。

全省商品房施工面积30139.37万平方米，同比增长6.4%，增速较去年同期扩大4.3个百分点，较今年1—11月扩大0.5个百分点。

商品房新开工面积7472.56万平方米，同比增长16.9%，增速较去年同期扩
大37.6个百分点，较今年1—11月扩大2.2个百分点。

新开工面积总量、增速在全国排名第8位、第6位，在中部地区排名第3位和第2位。

商品房竣工面积4533.7 4万平方米，同比增长14.2%，增速较去年同期扩大15.5个百分点，较今年1—11
月扩大4.9个百分点。

其中：住宅施工面积、新开工面积和竣工面积分别为21617.17万平方米、527 2.08万平方米和3358.54万平方米，同比分别增长3.9%、11.1%和8.8%;非住宅施
工面积、新开工面积和竣工面积分别为8522.21万平方米、2200.48万平方米和11
75.20万平方米，同比分别增长13.4%、33.6%和33.1%。

(六)房地产用地供应“量减价增”。

全省房地产用地供应5073.97公顷，同比减少9.3%，降幅较去年同期扩大5.3个百分点，较今年1—11月收窄13.9个百分点。

其中商服用地供应1682.35公顷，同比减少11.3%;住宅用地供应3391.62公顷，同比减少8.2%。

全省房地产用地出让均价2186.49元/平方米(合145.8万元/亩)，同比上涨18.2%。

其中商服用地出让均价2125.46元/平米，同比上涨19.9%;住宅用地出让均价2230.3元/平米，同比上涨16.7%。

(七)房地产税收增速回落。

完成房地产税收700.41亿元，同比增加5.65%，增速较去年同期回落2.35个百分点。

房地产业税收占地方收入比重25.96%，较去年同期降低0.4个百分点;占税收总收入比重22.55%，较去年同期提高0.61个百分点;占地方税收收入比重45.15%，较去年同期提高1.75个百分点。

(八)房地产贷款快速增长。

12月末，房地产贷款余额7077.86亿元，占全部贷款的比重为25.7%，同比增长29.7%，高于全部贷款增速16.0个百分点。

从贷款投向来看，开发贷款余额2140.01亿元，占房地产贷款的30.2%，同比增长23.3%，增速较去年同期收窄21.7个百分点，较今年1—11月扩大1.7个百分点。

个人购房贷款余额4848.29亿元，占房地产贷款的68.50%，同比增长31.2%，增速较去年同期扩大10.4个百分点，较今年1—11月扩大0.8个百分点。

其中，个人住房贷款余额4448.58亿元，同比增长33.5%，增速较去年同期扩大12.6个百分点，较今年1—1 1月扩大1.1个百分点。

二、值得关注的问题
一是城市分化现象突出。

长沙商品房库存去化周期为9.1个月(其中商品住宅去化周期仅4.7个月)，邵阳市、永州市、怀化市商品房库存去化周期超过两年;91个县(含县级市)去化周期在两年以上的共有30个，占比33%。

二是非住宅库存积压严重。

住宅去化周期逐月缩短，目前已在12个月以内的合理区间，但非住宅去化周期近期一直徘徊在50个月左右，考虑到办公楼、商业用房等投资仍以约30%的速度高速增长，非住宅去库存所面临的形势更加严峻。

三是潜在供应规模庞大。

截至12月底，已开工未办理预售许可的在建商品房规模为0.63亿平方米，已拿地未开工商品房待建规模1.60亿平方米，如果都形成供应，将可供销售3—4年。

四是开发、销售行为亟待规范。

部分房地产楼盘存在误导、欺诈、炒作、虚假广告、捂盘惜售等行为，制造限购、房源紧张气氛，哄抬了房价，损害了消费者权益。

三、下阶段房地产市场发展研判
展望2017年，世界经济增长不确定性上升。

中央经济工作会议提出要坚持稳中求进工作总基调，房地产调控既要抑制房地产泡沫，防范市场出现大起大落，又要重点解决三四线城市库存过多问题。

从我省总体情况来看，房地产市场仍然供大于
求，化解区域性、结构性库存的任务仍然十分艰巨。

2017年，我省将以“稳市场、强监管、谋发展”为重点，确保房地产市场平稳健康发展。

预计下阶段全省房地产市场呈现以下发展趋势：
一是商品房销售增速明显放缓。

2016年，房地产市场在信贷宽松、各项去库存政策落地的背景下，住房刚性和改善性需求得到持续释放，全省商品房销售保持了高速增长。

2017年，对于三四线城市、县城的去库存政策将持续发力，预计销售将继续增长，但受一线、热点二线城市房地产调控政策以及2016年高基数等因素影响，商品房销售增速将明显放缓。

二是房地产开发投资增速下滑。

受调控政策影响，房地产市场不确定性增加，部分企业拿地和开工意愿或将趋于谨慎，加上2016年房地产市场开发投资高基数影响，预计房地产开发投资增速将有所放缓，下滑到个位数区间。

三是库存区域性、结构性问题仍然突出。

部分三四线城市、县城，由于土地供应过剩、人口流入增速放缓、产业基础薄弱等原因，住房需求不旺，房地产去库存工作压力仍然很大。

商业营业用房受“电商”影响需求低迷，加上开发投资、新开工面积、竣工面积等持续快速增长，预计近期商业营业用房等非住宅商品房库存高企的局面仍难以改变。

四是房价总体平稳。

按照中央经济工作会议“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，热点城市将加强房地产调控，有效遏制投资投机性需求，对市场预期影响较大。

受此影响，我省房价涨幅将明显回落，总体呈现平稳态势。

长沙等前段房价涨幅较大的城市将认真落实控房价工作要求，房价有望逐渐企稳;部分三四线城市受库存高企、需求疲软影响，房价有下降压力。