2015年土地估价师《理论与方法》：地租理论
土地估价师：马克思主义地租理论
额。 农产品不按生产价格而按市场价格出售的原因：①低于工业资本有机构成的农业资本有机构成是绝对地租形成的条件。② 土地所有权的垄断是绝对地租形成的根本原因。农业资本的有机构成低于社会平均资本有机构成，使得农产品能够按照高于生
基本理论依据之一。
纳级差地租和绝对地租。
原因： ①各矿山开采的矿产品的个别生产价格不同。 ②矿产品的社会生产价格由劣等生产条件的矿山的个别生产价格来决定。 ③由于存在矿山所有权的垄断，使矿产品可以按高于它生产价格的价值出售。 5、建筑地段地租 建筑地段地租是指工商业资本家和房地产业资本家为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。建筑地段
等地农产品的个别生产价格来决定。因而经营比劣等地质量优越的各级土地，都能按土地等级的差别，获得超额利润。 ③级差地租形成原因：由实例分析可得出，级差地租与土地等级相联系，对于不同土地来说，在等量投入的情况下，土地 等级不同，土地收益便不同，使得地租额不同。土地自然条件的差别(即土地等级的差别)成为级差地租形成的自然条件或自然 基础。
而土地的有限性所引起的土地经营上的垄断，才是级差地租产生的原因。级差地租来源于农业工人创造的剩余价值即超额
利润，不过是经由农业资本家手中转到土地所有者手中。 ④分类：级差地租按其形成的基础不同，可分为两种形式： 级差地租Ⅰ ：是指农业工人因利用肥沃程度高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租。 级差地租Ⅱ ：是指对同一地块上的连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化的地租。 2、绝对地租 绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。租用土地的资本家无论土地优劣都要缴纳地租，而租用劣等
地租理论
级差地租Ⅱ的形成及地租量
土地 等级
所 耗 资 本
元
平 均 利 润
产量 公斤
个别生产价格 （元）
社会生产价格 （元）
全部 每公斤 每公斤 全部
级 差 地 租 Ⅰ
元
产品 产品
产品 产品 Ⅱ 元
劣等地
10 0
20
200
120
0．6
0．6
120
0
优等地
10 0
20
300
120
0．4
0．6
180
60 Ⅰ
在优等
正六边形城市空间模型
结论：城市对其周 围地区承担的各种 服务职能，理论上 必须最接近受益地 点。这些地点在正 常情况下应当位于 正六边形服务区域 的中间。
五、 市场区位论（廖什）
• 观点：工业 配置要寻求 市场，从而 推导出六边 形模型。
第五节 土地区位利用（本节自学） 一、 城市土地区位的形成
补充：决定工 业区位的因素 还有很多，如 历史因素、政 策、环境因素 等
如环境成本因 素：
收入
总成本
生产 成本
环境 成本
四、 中心地理论—城市区位论 （克里斯塔勒）
基 本 内 容 ： “ 城 市 的 等 级 ---- 规 模 ” 学 说
假设人口和资源均匀分布；
论述城镇居民点的结构和形成过程，从 城市或居民点的物资供应、行政管理和 交通运输等方面出发，认为中心地的规 模与其所影响的区域的大小、人口规模， 取决于中心所生产的产品的级别和提供
❖ 一、区位论及其产生与 发展P121
❖ 区位：指特定地块分布 的地点或地区，或特定 地块所处的空间位置及 其相邻地块间的相互关 系。
地租理论
地租理论地租的概念：广义地租：即租金，是泛指物主把他所有的土地、房屋或任何财物（资源）租给他人利用所获得的报酬。
狭义地租：是指土地使用者租用土地所付的租金，是所获得的利润的超额部分。
一、古典经济学地租理论（1）威廉·配第是首次提出地租理论的人，也是西方古典经济学创造人。
他从他的劳动价值论和工资论出发研究地租：①地租的数量受工资数量制约。
②从农产品的价值中扣除掉生产费用，余下的价值部分就成为地租。
③从土地位置即距离市场远近不同以及土地丰度的差别方面阐述了级差地租。
弊：没有利润这一范畴，而是把地租同剩余价值混为一谈。
他的地租论实际上是以地租形式表示的剩余价值论。
（2）亚当·斯密是最早系统地研究地租问题的人，他认为地租是随着土地私有制的产生而出现的范畴,是资本主义社会里地主阶级的收入。
①地租是对工人劳动产品的直接扣除，是劳动生产物或其价值的一部分。
②地租是使用土地的价格。
③地租是一种垄断价格。
④地租是自然力的产物.亚当·斯密对地租理论的贡献主要在于：第一，关于地租的定义。
第二，关于地租的来源。
从劳动价值论出发，斯密把地租归结为剩余劳动的一部分。
他认为地租是劳动产品的价值在预付资本和平均利润之上的一种余额。
第三，地租是土地所有权在经济上的实现。
斯密说：“作为使用土地的代价的地租，当然是一种垄断价格。
”弊：损害了把地租归结为工人剩余劳动的宝贵思想。
颠倒了地租和利润的关系，也不了解它们和剩余价值的关系。
分不清价值与生产价格的区别与联系，在他那里，价值与生产价格是等同的。
在他看来，地租的大小完全取决于自然力的大小。
这样就掩盖了地租的来源。
（3）大卫·李嘉图是古典经济学的最后完成者，他提出了级差地租的概念。
李嘉图从农业用地的角度来考察地租问题，他认为，①地租的产生有两个前提条件：其一是土地的稀缺性；其二是土地的差异性。
如果土地是无限的、同样肥沃的，那么就不会产生地租。
②种地者愿意到距离近的、肥沃的土地上去耕种，不愿到远的贫膺的土地上去劳作，因此，土地就出现了由于位置不同，投入的资金与劳动相同，而产出的也分为三等，那么三块土地收入的差额就是级差地租。
2015土地估价师《理论与方法》：地租理论试题
2015土地估价师《理论与方法》：地租理论试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、契税按比例税率从价计征，具体税率有__契税。
A．买B．典当C．赠与D．交换E．卖2、城镇土地的主要功能是__。
A．土地承载能力B．城市集聚C．提供活动场所D．社区服务E．提供社会增值3、在以下选项中，是用来表示各承重构件的布置、形状、大小、材料、构造及其相互关系的一套建筑图纸，是编制预算和工料分析的依据．【2008年考试真题】A：建筑立面图B：建筑详图C：结构施工图D：建筑施工图E：土地4、土地级反映土地质量的差异。
A：城镇外部B：城镇内部C：城镇之间D：以上都不是E：国家实行土地估价师资格认证制度5、对于待开发的土地，其楼面单价等于。
A：土地总价／土地总建筑面积B：土地总价／土地总面积C：地面单价／规划容积率D：地面单价／规划建蔽率E：时间因素6、利用外资的形式很多，一般将其分为__。
A．订立进出口贸易合同B．直接从国外介入资金C．吸引外国资本在国内进行直接投资D．接受外国政府和国际金融机构的援助性贷款E．利用外资进行国外贸易7、在对一个系统进行工程经济分析时，通常把该系统在考察期间各时点实际发生的资金流出和资金流入称为。
A：净现金流量B：资金流量C：现金流量D：现金流动E：土地8、__是土地定级工作中必须涉及的一个重要因素，是反映土地经济区位最重要的指标。
A．繁华程度B．道路通达度C．商业繁华影响度D．基础设施完善度9、从价值的变化特点来看，是随着时间的推移而减少的。
【2006年考试真题】A：原始价值B：账面价值C：市场价值D：投资价值E：时间因素10、成本逼近法评估土地价格的公式应该为。
A：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益B：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地增值C：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地所有权收益D：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值E：时间因素11、我国计划“十五”期间建造城镇住宅27亿平方米，比“九五”时期净增3．55亿平方米．要实现这一目标，平均每年需新建城镇住宅亿平方米．【2004年考试真题】A：4．69B：6．11C：4．50D：5．40E：土地12、根据美国土地经济学者伊利和莫尔豪斯的研究，增加土地经济供给的方法主要有__。
土地估价师《估价理论与方法》：克拉克的地租理论.docx
土地估价师《估价理论与方法》：克拉克的地租理论一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、初始土地登记的权属审核结果必须公告，公告期限一般为（）天。
A．15B．30C．45D．602、城市性质是城市主要职能的概括，即的体现。
A：共同特征B：个性特征C：整体特征D：主要特征E：时间因素3、资产阶级古典经济学家的地租理论的主要代表人物有__。
A．威廉·配第B．弗朗斯瓦·魁奈C．冯·杜能D．亚当·斯密E．托马斯·罗伯特·马尔萨斯4、在进行路线价评估过程中，估价师调查收集了若干临街商业宗地的租赁收益资料，在经过样点地价测算后统计得到下表数据，则对该表所做的分析正确的是（）。
A．由该表编制的路线价深度修正系数符合苏慕斯法则B．由该表编制的路线价深度修正系数符合霍夫曼法则C．以1m为级距，则2～3m级距内的地价为7～8m级距内地价的1.230倍D．表中数据可直接用于计算平均深度百分率5、《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权因__等原因而终止。
A．土地使用权抵押B．土地使用权出让合同规定的使用年限届满C．土地灭失D．提前收回E．土地使用权租赁6、按照市场体系的分类，钢材市场应该属于__。
A．要素市场B．技术市场C．商品市场D．产权市场7、土地价格水平由同一供需圈内具有的替代性土地的价格所决定．(2002年真题) A：相同区域B：相同性质C：相同级别D：相同用途E：合法性8、我国土地权利总体上可以分为三大类。
A：土地所有权、土地使用权和土地他项权利B：土地出让权、土地转让权和土地租赁权C：土地继承权、土地赠予权和土地买卖权D：土地使用权、土地处分权和土地收益权E：35％～50％9、根据国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》，下列关于国有土地租赁的表述．正确的是__。
A．国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充B．国有土地租赁中，对用于修建临时建筑物的土地，可以实行长期租赁C．租赁期限三个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同D．国有土地租赁中，承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利E．国有土地租赁中，承租人转让土地租赁合同，租赁合同约定的权利义务随之转让给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效10、从经济角度分析，我们可以将税率区分为__税率。
地租地价理论
（一）级差地租
在以下情况下，级差地租Ⅱ回反作用与级差地租Ⅰ 如果在最坏的土地上追加投资，使其劳动生产率发生变化， 从而市场价值发生变化。 由于社会对农产品需求增加，有更坏的土地投入使用，因 而原来最坏耕地的个别生产价格低于社会生产价格； 如果在较好的耕地上连续投资的劳动生产率降低，直至低 于最坏耕地的生产率时，而新追加投资所生产的产品又为社会 所需求，其个别生产价格就代替了原来最坏耕地上的个别生产 价格而成为社会生产价格。
由于土地面积的有限，土地的供给是有限的，当某些土地经营者占 用了优等地之后，别的土地经营者就不能再占用，但随着社会经济 的发展和人口的不断增长，这些优等土地的农副产品或土地产品已 经不能满足社会需求，这就要求中等地以至劣等地相继投入使用。 在市场上农产品的价格是以劣等地的农产品的生产价格为依据的。 因此，利用优等地和中等地的经营者就能得到超额利润。由于土地 所有权存在，使得这个超额利润转化为级差地租。
由于农业中存在的一种特殊的自然生产力，所以能使劳动者所生产出 来的产品数量，扣除为自己再生产劳动力所必需的数量还有剩余，这是自然 恩赐的“纯产品”，由农业劳动者生产，但却由土地所有者占有，这就是地 租。
亚当.斯密——英国古典政治经济学的杰出代表，其地租 理论在地租发展使上具有重要的贡献，在《国富论》中：
划分了资本主义社会的三大阶级：工人阶级、资产阶级、地主阶级，并 研究了这三大阶级的各自不同的三种收入：工资、利润和地租。 指出；地租是因使用土地而支付给地主阶级的代价，利润和地租都是劳 动者创造的价值的一种扣除。 政治经济学的杰出代表和 理论完成者。运用劳动价值论分析地租，其地租理论的基本 观点有以下三点：
4、地租理论的起源与发展
地租理论是一个庞大的体系，大体上可以分为 两种体系：
2015年上半年云南省土地估价师考试知识点汇总考试试题
2015年上半年云南省土地估价师考试知识点汇总考试试题第一篇：2015年上半年云南省土地估价师考试知识点汇总考试试题2015年上半年云南省土地估价师考试知识点汇总考试试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、如果认为土地转换用途后使用最为有利，应以转换用途后使用为前提进行估价．土地转换用途的条件是，预计转换用途所带来的土地价值的大于转换用途所需的费用。
【2006年考试真题】A：减少额B：数值 C：增加额 D：收益 E：时间因素2、违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量破坏的处__年以下有期徒刑或者拘役，并处或单处罚金。
A．2 B．3 C．4 D．53、甲大学为了筹集建设资金，拟将建有教学大楼的房地产向银行抵押以获取贷款，该教学大楼的建设资金是财政拨款。
对此，下列说法正确的是。
A：该房地产可以抵押 B：该房地产不能抵押C：房屋不可以抵押，但土地可以抵押 D：房屋可以抵押，但土地不能抵押 E：35％～50％4、某临街店铺占地面积300㎡，建筑物面积600㎡，建筑物重置成本为1200元／㎡，耐用年限50年，已使用10年，残值为0．每月租金为50000元，出租方出租管理费为租金的10％，维修费为房屋重置价的2％，保险费率为1．5‰，房产税为房屋原值的70％的1．2％，则房地产年房地纯收益为万元。
A：23．69 B：50．43 C：51．87 D：51．96 E：时间因素5、《土地管理法》明确规定，土地补偿费和安置补助费最高可以按照该地块被征用前3年平均年产值的倍计算。
A：4～6 B：6～10 C：20 D：30 E：合法性6、统计资料显示，1996年至2001年全国城镇住宅竣工面积分别为3．6、3．8、4．0、5．0、5．1、5．4亿平方米，则这期间城镇住宅竣工面积的年平均增长速度为．【2002年考试真题】 A：6．99％ B：8．33％ C：8．45％ D：10．00％ E：土地7、新增建设用地土地有偿使用费的__上缴中央财政。
土地估价师：地租理论在土地估价中的应用
地租理论在⼟地估价中的应⽤
西⽅地租、地价理论侧重于对地租、地价量及其影响因素的分析，⽽忽视或避免从本质上分析地租、地价。
马克思的地价理论则阐明了其本质、来源及所反映的经济关系，两者存在根本的区别。
但同时两者⼜有相同之处，如对⼟地的使⽤价值、地租和地价的关系等问题的认识有很多的相似点。
如马克思认为，地租存在的原因是⼟地所有权的存在。
&考试⼤&这是⼀种⾼度的理论概括，说明⼟地具有效⽤、存在稀缺等经济特性。
所以，结合我国特点，在⼟地估价中⾃然应⽤马克思的地租、地价理论作主要基础，同时也需要吸收运⽤西⽅经济学对地租、地价研究分析的有⽤部分，以丰富地价评估的研究⽅法，使⼟地价格的分析更定量化、模型化和可操作化。
从本质上讲，绝对地租和级差地租都由⼟地所有权决定，都同样地体现了⼟地所有权的经济利益要求。
但从量上看，城市绝对地租是作为⼯业⽣产总利润的扣除，因⽽它只与⼀定的社会经济发展⽔平相适应；⽽级差地租则具有与⼟地的质量等级相关的确定的量的规定性，因⽽在城市⼟地利⽤及城市地价评估中，级差地租具有更重要的意义。
土地估价理论与方法各章详解
土地估价理论与方法各章详解第一章土地估价概述第一节地价的概念一、地价的定义土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。
换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)高低。
对于土地来讲，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。
我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。
与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。
在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。
二、地价的特点1．表示方式不同2．价格基础不同土地价格是土地权利和收益的购买价格。
例题：判断题：土地价格是土地权利和收益的购买价格。
[ r ]3．形成时间不同4．土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定.现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。
实质是地价的附加。
5．地价主要由地产需求决定一定条件下，需求是影响地价的主要方面。
6．地价具有明显的地区性和个别性7．地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。
主要是由两方面的原因造成的。
首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。
8．市场结构不同土地价格受主观因素影响很大。
9．折旧现象不同一般商品有折旧现象，其价值随使用年限增长而降低；但土地不仅没有折旧现象，而且还有增值现象，其价格常随社会经济发展而自然升高。
三、地价的分类从不同目的出发，可以将地价分成不同种类，各地价种类之间会有所交叉，同一块土地之上可能会有多种价格。
(1)按土地权利分类。
土地权利是多个权利的集合，包括土地的所有权及使用权、租赁权、抵押权等。
相应地，土地价格可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。
土地所有权价格，是一种土地所有权转移价格，或说为卖断价格。
湖南省2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：地租理论及测算试题
湖南省2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：地租理论及测算试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某投资市场的平均收益率为12％，银行贷款利率为5.17％，国债收益率为3.5％，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。
那么，当前房地产投资的折现率为。
A：3.5％B：5.17％C：7.75％D：8.59％E：借款合同2、（）是指房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。
A．经营成本B．开发产品成本C．期间费用D．开发项目总投资3、假如可比实例房地产与估价对象房地产本身有若干差异，则在评估时，当已进行了交易情况修正和交易日期调整后，还需要进行关于__调整。
A．市场状况B．经济状况C．物价状况D．房地产状况4、判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地__部门出具证明。
A．城市房地产行政主管部门B．城市房屋拆迁管理部门C．城市规划行政主管部门D．城市建设行政主管部门5、房屋面积测算的内容不包括。
A：房屋建筑面积B：房屋使用面积C：共有建筑分摊面积D：房屋占地面积E：执行层的组织协调6、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3％，运营费用增长2％，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7％。
该宗房地产的收益价格为万元。
A：650B：687C：585D：630E：工业用地的监测点评估价格7、建设单位应当在工程竣工验收__个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。
A．7B．10C．15D．208、在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。
A：中国共产党第十一次全国代表大会B：中国共产党第十二次全国代表大会C：中国共产党第十三次全国代表大会D：中国共产党第十四次全国代表大会E：房地产估价机构必须加盖公章9、房地产具有供给有限特性，本质上是由于．【2004年考题】A：土地总量有限B：规划限制C：房地产不可移动D：价值量大E：工业用地的监测点评估价格10、以下公式为报酬资本化最一般的公式的是。
房地产估价师《理论方法》第十一章试题
房地产估价师《理论方法》第十一章试题2015房地产估价师《理论方法》第十一章试题1、约翰·冯·杜能的地租的计算公式是( )。
A.地租=市场价格-生产成本B.地租=市场价格-生产成本-平均利润C.地租=市场价格-生产成本-平均利润-资本的利息D.地租=市场价格-生产成本-所使用的资本×一般农业资本利润章2、估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。
假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。
根据四三二一法则，该估价对象的单价为( )元/m2。
【2011年真题】A.1920B.2400C.2560D.32003、运用路线价法估价的前提条件是( )。
A.街道不规整，但临街各宗土地排列较整齐B.街道较规整，两侧临街各宗土地排列较整齐C.街道较规整，两侧临街各宗土地排列不整齐D.街道、临街各宗土地排列均不整齐4、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高;由此远离道路的方向，地价( )。
A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零5、一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为( )m。
A.22B.28C.38D.506、基准地价修正法是一种( )，其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。
A.直接估价方法B.间接估价方法C.精确的估价方法D.经验性的估价方法7、某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。
后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为( )万元。
A.500B.1000C.2500D.30008、某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2。
2016年土地估价理论与方法：地租理论
2016年土地估价理论与方法：地租理论一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、处分抵押财产所得，__有优先受偿权。
A．国家B．抵押权人C．集体D．抵押权单位2、在全国范围内，按照标准耕作制度，在自然质量条件下划分出的农用地等别是__。
A．农用地等别B．农用地利用等别C．农用地自然等别D．农用地定级等别3、符合__条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押。
A．土地使用者为中国公民B．领有国有土地使用证C．具有合法的地上建筑物、其他附着物D．具有合法的产权证明E．土地使用者为其他经济组织4、根据剩余法计算得到的待开发土地的剩余价值为1000万元，若取得土地使用权的法律、估价及土地使用证书等费用估计为地价款的2％，则待估地块的价格应为万元。
A：980B：1000C：1002D：1020E：时间因素5、我国现行税收体系中，城镇土地使用税属于。
A：流转税B：收益税C：财产税D：资源税E：35％～50％6、《基本农田保护条例》规定，经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的，满__年不使用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅基本农田的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种。
A．半D．1C．2D．37、下列关于土地利用详细规划中的控制性的土地利用详细规划和开发性的土地利用详细规划，说法错误的是__。
A．控制性的土地利用详细规划是为控制土地使用者的宏观土地利用行为而编制的规划B．控制性的土地利用详细规划主要规定各类土地的使用范围、使用边界、使用强度、利用要求等C．土地复垦规划属于土地利用专项规划D．开发性的土地利用详细规划则是为指导某一地块的土地开发利用进行的具体规划8、建设单位管理的内容包括__。
A．建设单位设施费B．建设单位开办费C．建设单位经费D．建设单位监理费E．建设单位勘察项目材料费9、土地等级评定或土地条件均值区划分以__现状为准。
2015土地估价理论与方法：最佳开发利用方式
2015土地估价理论与方法：最佳开发利用方式一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、为经济建设项目和公共设施建设项目，单位或个人通过“以租代征”使用集体土地，属（）行为。
A．正常租赁土地B．正常转让土地C．非法征用土地D．非法占地2、有一比较案例2004年5月20日的土地价格为300元／㎡，该市该类地价指数以2004年1月20日为基数，以后每月平均上涨1个百分点，则该比较案例于2004年10月20日的土地价格为(保留到小数点一位)。
A：314．3B：314．4C：315．0D：315．3E：时间因素3、若选择的比较交易案例成交地价为580元/m2，对应土地使用权年期为25年，而待估宗地的出让年期为37年，土地还原率取7%，则待估宗地经过年期修正后的价格为__元/m2。
A．515.3B．532.6C．635.4D．652.84、证券投资基金的创立和运行涉及的各方，可以是法人的有__。
A．投资人B．发起人C．管理人D．托管人5、德国经济学家阿尔申尔德．韦伯在工业区位理论中做了基本假设，下面说法符合其假设的是。
A：在一个特定地区只探讨影响工业区位的经济因素和社会因素B：劳动力在工资率固定的情况下，供给是充裕、已知、不能流动的C：工业产品市场确定，且需求量随季节、用户数量呈规律变化D：工业原料、燃料产地均匀分布在假设的整个区域内E：时间因素6、2010年3月31日，A房地产开发公司征收B村25亩耕地的征地补偿、安置方案被有关部门批准，按照规定，A房地产开发公司应在前支付全部征地补偿费用。
A：2010年7月1日B：2010年8月1日C：2010年9月1日D：2010年10月1日E：35％～50％7、某房地产开发公司向社会预售商品住宅，此举属__策略。
A．风险回避B．风险抑制C．风险自留D．风险转移8、评估某一房地产价格，经调查当前房地产市场与其类似的房地产月租金水平为300元／平方米，其中维修费、管理费等为租金的25％，该类房地产的还原率为8％，总建筑面积35000㎡，可出租率为80％，则在不考虑房地产可使用年限的前提下，此房地产总价可确定为万元。
2015土地估价师《理论与方法》：土地估价的原则
2015土地估价师《理论与方法》：土地估价的原则2015土地估价师《理论与方法》：土地估价的原则一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列用地中，不宜划拨供给的是__。
A．部队伙房建设用地B．工商管理所办公楼建设用地C．上市公司保卫科值班室建设用地D．科技博物馆扩建项目建设用地2、在计算企业所得税时，下列各项收入中，应计入企业应纳税所得额的是。
A：上级主管部门下拨的住房基金B：清产核资发生的固定资产评估增值C：金融机构代发行国债取得的手续费收入D：向客户收取的可循环使用的包装物押金收入E：土地3、某开发区平均征地费为：三项补偿及有关税费为8万元／亩，土地开发费为2亿元／平方千米，为均匀投入．当地贷款年利率为12％，开发期为2年．开发商要求的投资回报率为15％，工业用地出让的土地增值收益率为10％．则开发利润为元／平方米。
【2004年考试真题】A：32B：48C：96D：126E：时间因素4、是指土地的基础设施建设和开发状况。
A：土地建设状况B：基础和公用设施条件C：环境质量D：土地开发程度E：时间因素5、某宗土地面积为3000㎡，城市规划限制指标为：容积率不高于2．5，建筑密度不高于30％，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列方案中最佳的、可行的是。
A：总建筑面积7000㎡，首层建筑面积1000㎡B：总建筑面积5000㎡，首层建筑面积900㎡C：总建筑面积7200㎡，首层建筑面积1000㎡D：总建筑面积7200㎡，首层建筑面积900㎡E：时间因素6、土地估价必须依据充足的土地市场资料，土地价格的形成最终取决于。
A：土地交易双方B：土地区位C：市场D：经济形势E：合法性7、由以下叙述，不能确定城市性质的是。
A：某市以生产纸箱为主，其产量在全国纸箱总产量中占57％B：某城市是全国最大的煤炭生产基地C：某城市的纺织和钢铁工业产值占全市工业总产值的74％D：某城市的汽车家庭占有量为1．2辆，人们日常生活与汽车息息相关E：时间因素8、我国企业会计实务中的货币资金是指__。
2015年土地估价师《理论与方法》：市场比较法概述
2015年土地估价师《理论与方法》：市场比较法概述一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、纳税人真实负担的有效税率是__税率。
A．比例B．名义C．实际D．定额2、下列说法中，不是城市规划的基本任务。
A：确定城市的性质B：确定城市规模和发展方向C：合理利用城市土地D：取得建设资金，确定城市在国民经济发展中的优势E：时间因素3、一项统计活动，通常由统计项目确定、统计设计、统计调查、统计整理、统计分析和统计资料管理等几个部分组成，其中统计的重要前提是。
A：统计项目确定B：统计设计C：统计调查D：统计分析E：土地4、地产的和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。
A：多用途性B：增值性C：普遍性D：个别性E：时间因素5、评估基准地价需要用模型进行的，应根据__，从众多模型中选择适合当地城镇特点的模型，评估基准地价。
A．土地等级B．土地收益C．地价的相关关系D．各地的土地市场条件E．土地制度6、影响税收负担的因素是__。
A．经济发展水平B．国家职能大小C．分配秩序和分配政策D．社会制度E．总体的人均占有量7、按照《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行房地产成交价格申报制度，房地产权利人转让房地产应当向规定的部门如实申报成交价【2004年考试真题】A：乡镇人民政府B：市、县人民政府C：县级以上人民政府D：省级以上人民政府E：时间因素8、某宗房地产的总价值为90万元，其中土地价值20万元，通过抵押获得贷款60万元。
若投保火灾险，其投保价值最高为__万元。
A．30B．60C．70D．909、下列农用地转用的批准权限中，应由国务院批准的包括__。
A．城区人口在100万以上的其他城市用地B．自治区人民政府所在地城市用地C．涉及基本农田的D．县级市所在的城镇建设占用农用地的E．省会所在地城市用地10、某房地产开发商于2006年7月经出让取得一宗住宅用地，2年后取得房屋预售许可证，2009年2月销售房产，其土地使用权最长截止日期为。
土地估价理论与方法-16_真题-无答案
土地估价理论与方法-16(总分98.5,考试时间90分钟)一、判断题1. 根据马克思地租理论，农产品的生产价格由中等地农产品的个别生产价格决定。
( )A. 正确B. 错误2. 土地和一般商品没有很大区别。
( )A. 正确B. 错误3. 使用者在占有某块土地时，土地只能提供现时的纯收益。
( )A. 正确B. 错误4. 绝对地租的来源是农产品的价值与生产价格之间的差额所形成的超额利润。
______A. 正确B. 错误5. 建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧(价值减损)后的余额。
( )A. 正确B. 错误6. 土地价格不遵循替代规律。
( )A. 正确B. 错误7. 对于习惯出租的写字楼，可采用市场比较法，直接比较确定其不动产总价。
______A. 正确B. 错误8. 基准地价、标定地价、交易底价那是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的宗地评估地价。
( )A. 正确B. 错误9. 对申请人提出的土地权属争议调查处理的申请，国土资源行政主管部门应当进行审查，并在收到申请书之日起7个工作日内提出是否受理的意见。
( )A. 正确B. 错误10. 成本逼近法所设定的土地使用年期为有限年期，所以无需进行年期修正。
( )A. 正确B. 错误二、单项选择题11. 土地及建筑物出租会涉及各项费用，其中，( )的计算一般与建筑物的重置价无关。
A．折旧费 B．维修费 C．保险费 D．管理费12. 特尔斐权重测定法要求的专家人数一般以( )人为宜。
A．10～20 B．10～30 C．10～40 D．15～3013. 决定建筑物价格的最基本因素是( )。
A．材料价格 B．房产市场状况 C．建筑物成新 D．重置价14. 基准地价修正系数表是丛准地价在( )条件下修正为宗地地价的系数体系。
A．相同因素 B．不同区域 C．相同区域D．不同因素15. 不能作为土地估价依据的是( )。
A．实际收益 B．客观收益C．正常收益 D．土地总收益16. 土地估价师在采用基准地价系数修正法评估中，需进行年期修正。
土地估价师《土地估价理论方法》考点必考
一马歇尔的地租理论阿尔弗雷德·马歇尔A·Marshall;是新古典经济学家;剑桥学派的创始人..他的经济学说是适应垄断资产阶级需要而产生的一种经济理论..该理论用折衷主义的手法把供求论、生产费用论、边际效用论、边际生产力论等融合在一起;建立了一个以“均衡价格论”为核心的完整的庸俗经济学体系..马歇尔认为;土地是一种特定形式的资本..他在经济学原理一书中指出：“土地是……大自然为了帮助人类;在陆地、海上、空气、光和热各方面而赠与的物质和力量..”他还分析了土地所具有的各种特性；⑴土地的供给数量与需求程度无关;是不变的；⑵它没有生产费用;也没有能够生产它的供给价格；⑶使用一块土地的权力;就是对一定空间的支配权；⑷土地的位置和形状都是固定的;人类是无法制造的；⑸土地的肥力是自然和人为两个因素决定的..土地一方面通过大自然提供光、热、水、空气等因素来拥有其肥力状况;另外;人类通过耕作、改良等手段;也可以使土地的肥力明显改观..关于地租;马歇尔认为;地租是由土地的“原始价值”、“私有价值”和“公有价值”三部分组成..所谓的“原始价值”;就是指土地自然肥力带来的价值;它是大自然赋予的收益；所谓的“私有价值”;是指土地所有者个人为改良土地和建设地上建筑物而投入的资本、劳动及带来的收入；所谓的“公有价值”;是指国家为了社会的发展而进行的一般性的改良措施如修建水库、电站、公路、铁路……;由此带来的对土地价值的影响..他认为;在三个地租的组成部分中;只有“原始价值”部分才是真正的地租..马歇尔创造性地提出了“稀有地租”的概念;丰富了现代西方地租理论..马歇尔认为;大自然未给人们以无限制的恩赐;因此;地租的产生是大自然的吝啬..他认为从某种意义上说;所有的地租都是稀缺地租;所有的地租都是级差地租..在他看来;如果不存在稀缺性;任何土地都不会有地租..马歇尔同时指出;土地的稀有性与土地的自然级差和利用方式的不同并不矛盾;正是由于这两个方面才产生了级差地租..马歇尔的理论显然存在两个错误：他只提出了级差地租;而未能考虑绝对地租；他认为土地的稀有性;是带来地租的主要原因;又从土地的边际报酬出发;确认边际土地没有地租;这似乎有些矛盾..因为地球上的土地终究是有限的;人口增长和土地利用范围扩大的趋势;是永不停息的..所以;即使是边际土地;也不能说是十分丰富的..马歇尔首次论述了城市工商业的土地价值问题;提出了城市地租理论..他把场地之位置利益的货币价值总和;定义为“位置价值”..场地价值;即某场地清除了建筑物之后在自由市场上出售所获得之价值;等于“位置价值”加上农业地租..各类土地通过投标;以争夺最有利可图的场地..马歇尔还考虑了场地之大小与它上面建筑物高度的关系;指出;如果土地是廉价的;那么企业家就会购置很多土地;反之会购置少量土地;而增加建筑物的高度..二克拉克的地租理论美国哥伦比亚大学的经济学家约翰·克拉克J·B·clazk;于1900年左右提出了一个简化的分配理论;即西方经济学中着名的边际生产力分配理论..根据这个理论;土地的租金是由最后一个投入的土地单位的边际产出决定的;在数额上等于边际收益产品5..从土地的总供给来看;它是完全缺乏弹性的;为一条极端的垂直线;但对某一行业的土地供给来说;又并非完全缺乏弹性;而是一条上扬的曲线..它与该行业需求曲线的交点;即均衡点;决定了地租的价格..当某一行业因扩大规模需要增加土地时;比如城市工业发展需要增加土地时;会因提高租价而将其它行业的土地如农业用地转移到该行业..克拉克的这一理论还不能简单用来确定城市土地价值..克拉克的目的在于建立一般的分配理论;在他的模式中;每一单位的土地都被看作均质的..城市地租理论旨在论证每一具体土地的价值是如何确定的..每一块土地都有一个不可省缺的重要属性——区位即地段;不同区位的土地;不应看作是相同的..克拉克是用生产要素贡献来说明他的地租理论..克拉克认为;任何生产至少需要两种生产要素的相互配合;才能进行生产..当任何两种要素结合而生产出某种产品时;它们都对这种产品及其价值做出了贡献..地租就是土地这个生产要素对产品及其价值所做贡献的报酬..要想确切地得到土地和劳动各应得到多少报酬;就必须精确地计算出参与生产的各要素对产品的生产所做的贡献大小..增加一种要素的投入量后;尽管会增加总产量;但要素的边际产量却是下降的..这是由于“收益递减规律”作用的缘故..正因为如此;克拉克认为可以用要素的边际产量决定要素价格的方法;用来解决两个协作生产要素间的分配..而地租可以在土地这个生产要素的数量不变的情况下;分析劳动力的价格;然后再计算出地租的大小..这就是克拉克地租理论的中心内容;其特点在于：认为地租是土地本来的产品;地租的确定要根据边际生产力原则;按“剩余法”确定..4、新古典主义地租理论对我国土地经济学理论体系的作用新古典主义地租理论作为土地经济分析的一个流派;近年来在西方社会得到迅速发展和广泛应用..客观地对其分析与研究;将有助于建立我国自己的土地经济学理论体系;尤其是其中的边际分析、区位分析和区位平衡方法以及城市地租模型等;对于我国当前开展的城镇土地定级估价工作;都具有很好的借鉴意义..3.4 地租与地价的关系地租是土地所有者凭借土地所有权而获得的一种收益..由于土地空间位置的固定性、数量的有限性、土地利用的持久性等特点;地租是一种恒久的收益流..随着土地权属的转移;这种收益流也将会发生转移..因而;土地收益本身就是价格的一种表现..地租的存在决定了土地价格存在的客观性..然而;地价不是对土地实体的购买价格;而是对土地预期收益的购买价格;其实质是土地未来地租的资本化;即：土地价格：地租／利率..由此可见;地租与地价是密不可分的;是一个事物的两个方面..地租是地价的基础和出发点；地价是地租的货币表现和结果;是地租的资本化;即地产有租赁市场存在..土地价格与租金的关系;犹如资本与利息的关系;只要确定了还原利率;两者就能相互推出..3.5 地租理论在土地估价中的应用西方地租、地价理论侧重于对地租、地价量及其影响因素的分析;而忽视或避免从本质上分析地租、地价..马克思的地价理论则阐明了其本质、来源及所反映的经济关系;两者存在根本的区别..但同时两者又有相同之处;如对土地的使用价值、地租和地价的关系等问题的认识有很多的相似点..我们在进行地价评估时;应该以地租理论为指导..根据地租理论的要求;严格审查被评估土地的权属性质;并确定其相应的价格..根据级差地租和垄断地租等的特点分析被评估对象所在的位置和所具有的特定的物质和经济条件;准确地评估出土地价格..典型试题：06年题3、新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对边际产品价格与生产要素价格的比较..√解析：对地租的概念;新古典主义将生产过程视为多种变量不断变化的过程;通过边际产品价格与生产要素价格的比较;对地租的本质含义进行阐述..。
房地产估价师考试《理论与方法》：地价评估及分摊
于10月13~14日开考，进行中，为帮助学员更好的参加考试，特摘章节重点供大家复习参考,本节主要阐述（）相关知识考点希望对您有所帮助！【本章主要内容】1.地租理论及测算2.路线价法3.城镇基准地价评估4.基准地价修正法5.补地价的测算6.高层建筑地价分摊1.地租理论及测算1.1地租的含义1.2地租现象1.3地租理论的回顾1.4地租的测算1.1地租的含义狭义指利用土地所获得的超额报酬广义指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬基本含义是一种纯粹的剩余物1.2地租现象农地由于肥力不同而获得超过差地的产量农地由于位置离市场的距离不同而获得的超过距离远的土地节省的运输费用城镇中位置不同的摊位，位置好的摊位比位置差的摊位带来销售净收入的增加经济学家地租理论威廉。
配第地租=市场价格-生产成本理查德。
坎蒂隆地租=市场价格-生产成本-经营利润亚当。
斯密地租=市场价格-生产成本-平均利润詹姆斯。
安德森创立了级差地租论大卫。
李嘉图地租=市场价格-生产成本-平均利润马尔萨斯地租=市场价格-生产成本-所使用的资本×一般农业资本利润率约翰。
冯。
杜能地租=市场价格-生产成本-平均利润-资本利息马克思地租可以分为级差地租、绝对地租和垄断地租地租=市场价格-生产成本-平均利润-资本利息威廉。
罗雪尔地租=土地收益-工资和利息等项目伊利和莫尔豪斯地租=房地产收益-利息-折旧损耗-其它费用雷利。
巴洛维地租=总产值或总收益-要素成本或总成本地租测算公式地租=农产品市场价格-农产品销售税费-农产品生产成本-土地上投入资本的利息-农业经营者利润说明公式中的土地上投入资本的利息，是除土地投入之外其它投入资本的利息(不包括土地价值的资本的利息)土地是在最佳用途下使用的-竞标地租理论土地是在最佳集约利用下使用的-马克思级差地租Ⅱ理论销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除的土地上生产的产品数量为Q，每个产品市场价格为P，则市场价格=PQ 实际测算地租的具体方法从房租中分离出地租地租=房租-房屋折旧费-维修费-管理费-投资利息-保险费-房地产税-租赁费用-租赁税费-利润由地价求出地租采用市场法求出地租采用类似假设开发法求出地租。
土地估价师《理论与方法》：土地市场理论
土地估价师《理论与方法》：土地市场理论一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、以街道为单位，将宗地接近性大致相等，土地使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域，此区域称为__。
A．路线价区段B．标准宗地C．类似区域D．比较宗地2、是指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人和出租人签订租赁契约所确定的租金。
A：经济地租B：商业地租C：理论地租D：垄断地租E：时间因素3、地价影响因素中，土地级别和基准地价属于影响地价的。
A：一般因素B：个别因素C：区域因素D：特殊因素E：时间因素4、《土地利用年度计划管理办法》规定，县级以上地方人民政府__部门应当建立土地利用计划管理信息系统，实行土地利用年度计划台账管理，在建设用地审批的规划审查过程中确认并根据批准情况及时核销计划，对计划执行情况进行登记和统计，并按月上报，作为计划执行跟踪和监督的依据。
A．国土资源管理部门B．建设管理部门C．规划管理部门D．房产管理部门5、土地权利证书不包括__。
A．国有土地所有证B．集体土地所有证C．集体土地使用证D．土地他项权利证明书6、一般来说，城镇土地开发规划主要内容包括__。
A．编制土地开发规划方案B．土地开发的可行性论证C．开发区的总体布局与功能分区D．小区规划设计E．土地勘测调查和社会经济情况的调查7、我国现阶段为了保证耕地供求平衡，就要。
A：尽力解决耕地不断减少问题，提高土地生产率B：为保护农产品价格，适当减少耕地数量以维护农民的利益C：大力开展退耕还林，占用好耕田以发展生态林D：加强用地管理，尽可能多地设立工业开发区以促进国民经济的发展E：时间因素8、土地价格水平由同一供需圈内具有的替代性土地的价格所决定。
【2002年考试真题】A：相同区域B：相同性质C：相同级别D：相同用途E：时间因素9、农村居民占用耕地新建住宅，耕地占用税按规定税额__征收。
A．减半B．1倍C．2倍D．3倍10、占用或征用经济林、薪炭林及其采伐迹地面积__公顷以上的，由国务院主管部门审核。
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2015年土地估价师《理论与方法》：地租理论一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、专利权属于。
A：流动资产B：固定资产C：无形资产D：递延资产E：土地2、当需求缺乏价格弹性时，降低价格会增加需求量，供应商的总收入．【2009年考试真题】A：增加B：减少C：不变D：不确定E：土地3、城市自然环境条件主要包括地貌、、水文和气候等方面。
A：地质B：地势C：地形D：地震E：土地4、标准差系数的功用在于__。
A．说明同一总体中各标志值的平均离散程度B．比较两个或两个以上不同水平平均值的代表性C．说明某一标志在同一总体中的最大数值差D．说明同一总体中各标志值的离散程度5、在采用成本逼近法评估土地价格时，计算投资利润的基数不包括。
【2009年考试真题】A：土地取得费B：土地开发费C：利息D：税费E：时间因素6、征地区片价的确定和实施具有较强的政策性，应按照要求组织听证，广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民群众及社会各方面的意见和建议。
A：《农用地估价规程》B：《农用地定级规程》C：《国土资源听证规定》D：《农用地分等规程》E：国家实行土地估价师资格认证制度7、从市场交换角度，企业的价值是由决定的。
A：社会必要劳动时间B：建造企业的原始投资额C：预期收益能力D：企业生产能力E：土地8、路线价估价法是依据路线价，再配合__和其他修正率表，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。
A．宽度修正表B．宽深比修正表C．容积率修正表D．深度指数表9、从全程设计的角度看，统计设计一般包括__。
A．可行性研究报告的制度B．制度统计调查方案C．确定统计研究的任务与目的D．筹划部门间的协调与配置E．人员间的协调与配置10、某旅社占地面积150平方米，建筑物面积200平方米，月正常经营性收人为45 000元，月经营总费用、建筑物纯收益均为15 000元，若土地还原率取10．0％，则该旅社所使用土地的单价为元／平方米。
【2002年考试真题】A：10 000B：12 000C：20 000D：25 000E：时间因素11、根据某市有关规定，抵押贷款购买商品房时，购房者需首付房地产售价的30％，年贷款利率为6．84％。
若投资者自有资金的投资回报率为15％，则该类房地产还原利率为（）。
A.8．70％ B.9．29％ C.9．54％ D.10．21％12、2004年4月，赵某下岗后从事个体经营．2008年4月，其个体企业实际缴纳增值税20万元、消费税5万元、营业税15万元，则该个体企业2008年4月应缴纳的教育费附加为．【2008年考试真题】A：免于缴纳B：0．6万元C：0．75万元D：1．2万元E：土地13、征用土地的各项费用，应当自征地补偿安置方案批准之日起__内全额支付。
A．1个月B．2个月C．3个月D．6个月14、收益还原法考虑的总费用是指为创造收益所投入的直接必要的经营费用与费用．(2000年真题)A：评估B：设计C：资本D：建筑E：合法性15、区位理论是研究特定区域内关于__与社会、自然等其他事物和要素间的相互内在联系和空间分布规律的理论。
A．人类自然活动B．人类经济活动C．人类居住D．土地分配16、下列不属于建设用地的特点的是__。
A．承载性与非生态利用性B．土地利用逆转相对容易C．土地利用的集约性D．无限性与再生性17、下列选项中不属于路线价估价法中深度修正的方法。
【2008年考试真题】A：四三二一法则B：苏慕斯法则C：杉木正幸法则D：哈柏法则E：时间因素18、以下属于骗取批准非法占地行为的是__。
A．行为人没有取得任何批准文件而擅自使用土地B．行为人实施了骗取行为，但取得用地批准文件是越权审批的C．行为人实施了骗取行为，但没有取得用地批准文件D．行为人申报时误将耕地错写为非耕地19、某宗土地用假设开发法评估其价格，在商业用途下的评估结果为900万元，在居住用途下的评估结果为1100万元。
城市规划规定该宗土地既可作商业用途，也可作居住用途，则该宗土地的评估价格应为__万元。
A．900B．1000C．1100D．200020、土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定，下列各项中，（）属于对土地价格的设定。
A．对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项B．估价期日C．估价机构对估价结果有解释权D．估价结果的法律责任21、《国土资源行政复议规定》规定，被申请人应当自收到行政复议申请书副本或者申请笔录复印件之日起__日内，提出书面答复，并提交作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料。
A．3B．5C．7D．1022、负责全国工程招标代理机构资格认定的管理部门是__。
A．国务院B．国务院建设行政主管部门C．全国人大D．国务院工商行政主管部门23、保证样本调查质量的关键是__。
A．制订周密的资料收集计划B．编制准确的调查表格C．调查人员的技能掌握与运用D．选择正确的调查方法24、在城市规划中，过境公路的布置一般采用形式。
A：斜交和正交B：切线和环线C：立体交叉D：平面交叉E：土地25、估价机构接受委托对某项目用地转让价格进行评估。
在完成现场勘查后，估价人员应开展的工作为（）。
A．要求委托方提供待估宗地国有土地使用权证，明确估价对象位置、宗地号等情况B．选择适宜的估价方法进行初步地价测算C．与委托方商讨确定土地估价基准日，准备撰写估价报告D．就转让价格预期征求委托方意见，选择适宜的估价方法进行地价测算二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、限地性原料的失重程度愈大，原料指数__。
A．愈大B．愈小C．不变D．基本不变2、会计报表按照服务对象分类，可以划分为。
A：内部会计报表B：合并会计报表C：外部会计报表D：单位会计报表E：现金流量表3、下面关于财务净现值率说法正确的是。
A：财务净现值率是项目财务净现值与项目建设投资现值之比B：财务净现值率的经济含义是单位投资现值所能带来的财务净现值，是一个考察项目单位投资盈利能力的指标C：为考察投资的利用效率，常用财务净现值率作为财务净现值的辅助评价指标D：应用FNPVR评价方案时，对于独立方案，应使FNPVR≥0，方案才能接受E：应用FNPVR评价方案时，对于多方案评价，凡FNPVR4、以下关于基准地价评估区段划分的具体做法正确的是__。
A．以道路、沟渠或其他明显地物为界B．在确定有路线价标准的地价区段，以里地线为界C．区位条件、交通条件相似的地块划分为同一区段D．人流量、位置不能作为划分区段的依据E．对商业街道的划分可分成零售商业、服装、饮食业、零售果杂、专业市场、农贸市场等5、剩余法估价中，确定不动产总价的方法通常有．(2000年真题)A：根据实际投资状况采用重置成本法B：根据当地同类房地产市场状况采用市场比较法C：根据不动产投入使用时的正常市场租金和收益水平采用收益还原法D：根据当地基准地价资料采用基准地价系数修正法E：市政府办公楼改造的地价评估6、下列产品中，属于“杜能圈”中草田轮作区。
A：谷物B：粮食C：畜产品D：黑麦E：枫木7、__是将土地单价(或平面地价)调整、分摊到各楼层的比率。
A．地价分摊率B．地价分配率C．地价平均率D．地价调整率8、下列选项中，属于城镇土地分等中的备选因素的有。
A：城镇区位B：区域人口密度C：区域经济发展水平D：区域土地供应潜力E：城镇用地投入产出水平9、地价区段划分标准有。
A：商服繁华程度基本相同B：城市地块区位条件相似C：城市地块交通条件相似D：地块附近的人流量、位置相似E：农村社会经济发展水平10、以下不属于建设用地中的特殊用地的是。
A：军事设施用地B：使领馆用地C：宗教用地D：机场用地E：35％～50％11、以下不动产价格评估，不能采用收益还原法的有。
A：写字楼B：普通住宅C：医院D：邮电所E：空置厂房12、在下列土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中，属于行业标准的有。
A：《农用地估价规程》B：《城镇土地分等定级规程》C：《农用地定级规程》D：《农用地分等规程》E：《土地估价报告规范格式》13、接受了宗地地价评估任务后，首先要决定估价的基本项目，主要包括。
A：确认评估对象B：确认估价目的C：确定估价条件D：确定估价收费E：土地14、《土地管理法实施条例》属于。
A：法律B：行政法规C：政府规章D：部门规章E：35％～50％15、关于土地利用规划实质的表述，不正确的是__。
A．土地利用规划是调控土地利用的国家措施B．土地利用规划是具有法定效力的管理手段C．土地利用规划是量大面广的社会实践活动D．土地利用规划是一门单项性科学16、《国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》(国办发[2006]50号)规定，派驻地方的国家土地督察局为__。
A．副部级B．正局级C．副局级D．正处级17、房地产开发项目，当折现率i1=10%时，财务净现值FNPV（i1）=200万元；当折现率i2=12%时，财务净现值FNPV（i2）=-100万元；用插入法求得财务内部收益率FIRR最接近于（）。
A．11%B．11.5%C．12%D．12.5%18、可以用数值表示的标志种类有__。
A．土地面积B．出让价格C．土地出让方式D．出让年限E．出让数量19、依据《中华人民共和国企业国有资产法》，国有企业改制涉及土地使用权折算为国有资本出资或者股份的，应当以__作为确定出资额或股份数额的依据。
A．资产账面原值B．评估确认价格C．资产账面净值D．拍卖成交价格20、土地征用程序描述正确的是__。
A．用地者向市、区或县土地管理部门提出书面申请，并提交有关文件和证明资料B．用地者填写建设项目征地申请、呈报表C．用地者向有关部门或单位、农民缴纳或支付有关费用，领取有关批准文件或证明D．用地者自行拟定土地补偿、补助、拆迁安置方案E．用地者会同市或者区县土地管理部门及被征地单位等有关部门共同拟定土地补偿、补助、拆迁安置方案21、详细可行性研究阶段的主要目标不包括__。
A．提出项目建设方案B．方案审核C．效益分析和最终方案选择D．确定项目投资的最终可行性和选择依据标准22、《刑法》规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处以__年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。
A．一B．三C．五D．七23、行政诉讼程序中，对一审法院判决不服的，自一审判决书送达之日起__日内提出上诉；对一审裁定不服的，自一审裁定书送达之日起__日内提出上诉。
A．15，10B．20，10C．15．20D．20，2024、下列不属于农用地分等定级原则的是__原则。