房地产市场为什么供求失衡(final)

房地产市场为什么供求失衡

微观经济学实验案例长期以来，中国房地产市场发展存在诸多矛盾，其中，商品房有效供给和有效需求失衡，是各级政府和广大人民十分关注的重大问题之一。如果这一问题长期得不到有效解决，就必然产生房地产市场效益损失和社会整体福利的下降，对于我国房地产市场的健康稳定发展，乃至整个国民经济的发展，都会带来严重的不良后果。

第一，组员通过上网调查资料发现，1980年，我国有1.9亿城镇人口，改革开放30年来，我国城镇人口增至6.07亿人，城市化率以年均0.9％的增速上升到46.6％。目前农业人口还占53.3%，也就是说中国目前还有13.4亿*53.3%=7.14亿%的农业人口。（以上人口数据来自：中国发展研究基金会2010年发布《中国发展报告2010：促进人的发展的中国新型城市化战略》）如果按人均20平方米住房面积计算，那么改革开放30年来，至少需要为新增四亿城镇人口修建4.17*22（平方米）=91.74亿平方米的住房。（2009年1月6日住房和城乡建设部副部长齐骥称：目前我国城镇户籍人口人均建筑面积约28平方米，如果把一些没有户籍，但长期在城镇工作的常驻人口加在一起，城镇的人均住房面积只有约22平方米。）

根据相关调查统计，进城农民只有30%在城市购房，另外70%是通过租房、集体宿舍、工棚解决住房问题。如果这70%都购房，目前还需要有：4.17*70%*22（平方米）=64.218亿平方米的住房。（还不包括城镇改善居住条件的需求）

由此可见，目前中国房地产市场巨大的潜在刚性需求。

同时，随着老百姓生活水平不断提高，投资保值增值意识不断增强，人们开始寻找投资渠道，但是我国投资渠道比较狭窄，对于多数投资者除了投资房地产没有更好的投资方式，加之房价屡屡攀升，于是大家纷纷投资购买住房，导致需求进一步增加；出于对人民币升值的预期，和对中国消费市场的看好，国际热钱不断涌入，其中很大比例进入房地产市场，客观抬高了房价；还有民间游资大量流入，如温州炒房团等等。

这些使得投资性需求不断增加，根据均衡价格原理，在供给不变的情况下，需求增加会使需求曲线向右平移，从而使得均衡价格增加。

上图为2004年以前城镇新建住房面积数据图，由图可知，随着市场需求的不断扩大，房地产市场供给的增加有限，增幅较需求增长幅度而言变化平缓。这是导致现金房地产市场供求失衡的重要原因之一，即市场供给较需求而言短缺，市场需求偏大，供求矛盾突出。房地产市场的供求状况，已由前些年的需求不足，转变为阶段性、结构性需求过度扩张，而有效供给有限，不能满足市场上的需求。

第二，组员通过查找资料得知，按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。空置率主要用在国内，与国外的空房率不同。空房率指的是开发商建好房子后，空置的房子与建成的房子之比。

目前，国内有1亿多平方米的商品房空置总量，其中空置一年以上的超过50％，占压资金超过2500亿元。而我国商品房开发商大多以银行贷款为主，房子销售不出去，必将威胁金融业的良性运行。再如，

可见，这是导致现今房地产市场供求失衡的又一重要原因。房价上涨过快，导致老百姓买不起房，房市商品不能进行正常销售，最终导致供求失衡。

第三，目前房地产市场上存在着诸多不可忽视的问题。

房地产市场供求机制不敏感。供求机制是市场经济运行的普遍机制，其作用在于调节供给和需求之间的关系。房地产供求机制的作用过程表现为:房地产供大于求时，价格下降，企业利润减少，生产萎缩，供求趋于均衡；当房地产供不应求时，价格上升，利润增加，生产扩大，供求趋于均衡。由于我国房地产市场发育晚，房地产市场供求机制还不敏感，不能很好地反映房地产价格和供求关系的内在联系，因而其自动调节市场的能力较弱。比如，现实的房地产市场特别

是普通住宅市场从总体上讲是供不应求的，但与此同时，房地产开发商们注意的不是普通住宅，而是一窝蜂地涌向开发区，或热衷于建高档商品房，如高级写字楼、豪华宾馆、高级别墅、度假村等，而广大中低收入居民所需的经济适用住房所占比例太小，以致形成了结构性的供过于求的不均衡问题。

房地产市场价格机制调节欠灵活。价格机制是调节土地、房地产资源优化配置最重要的市场机制。价格机制的表现形式是供求关系的变化引起价格的上下波动，价格的波动又会引起供求的变化。房地产市场的价格机制，不仅调节市场供求的变化，还调节着房地产买卖市场和租赁市场的结构。购房和租房是房地产消费的两种形式，两者具有一定的替代性。如果房价过高，消费者就会选择租房。如果租金过高，消费者就会选择买房。价格机制起着调节租价比的作用，使租金和房价维持在一个合理的范围内。另外，政府还可以通过价格机制调节和优化土地资源的配置。长期以来，由于我国市场体系不健全，市场结构不完善，市场主体不规范，致使房地产价格机制欠灵活，不能很好地起到调节市场供求的均衡关系。

信息机制不完备。房地产市场上存在信息的不完备和不对称问题。从供给方面来看，房地产供应商对市场的走势、需求偏好、人们的收入变化和投资方向；房地产生产要素价格和技术变动，乃至社会经济和政治形势的变化等都难以准确地了解、估计和预测。从需求看，房地产需求者在商品房购买和使用前，几乎无法真正了解到商品房的建造工程技术与质量、造价与成本等信息。房地产市场的信息不完全

和不对称性是影响供求行为的重要因素，增加了房地产供求运行的风险性，也给市场供求双方带来种种矛盾。由于房地产市场信息的不完备，房价趋于刚性。于是，房地产市场难以达到供求的均衡状态，价格信号和数量信号将共同作用于房地产市场。

面对我国房地产行业供求失衡的状况，政府应该出台针对中国实际情况的相关策略，缓和供求失衡的矛盾。而与此同事，各地房产商要及时调整开发和销售策略，社会各界通力合作，从而扭转局面，对抗美国次贷危机对中国房地产行业带来的影响。

组员通过多方思考认为，要扭转我国房地产供求失衡的状况，至少要做到以下四点：

1、控制楼盘开发。在我国供大于求的现阶段，我们应该控制房产商对楼盘的过度开发，缓解供应过量的情况。

2、加强信贷约束。可以减少开发商的盲目贷款，在一定程度上可以缓解我国房地产行业资金比例失调的现象。在控制房产过量供应的同时，也降低了银行外贷资金被套牢的比例，有利于对抗这次全球性的金融危机。

3、加强对低收入阶层购房贷款，鼓励低收入贷款。现阶段，很多房地产开发企业已经将目光瞄准了低收入阶层，通过降低首付，开发经济适用房等方式，讲销售主体由以前的中高收入阶层向低收入阶层过渡。而政府也应该出台鼓励低收入家庭贷款的相关政策，以帮助解决低收入家庭的房屋问题，和房市低迷的现象。