2019土地拓展商业业态组合建议方案
商业业态规划方案范本-更新版
商业业态规划方案范本背景介绍商业业态规划是商业开发的前奏，是决定商业建筑物建设的定位和设置的一项工作，旨在合理规划商业区域的功能性、导向性和配套性。
本文档将提供商业业态规划方案的范本。
目标商业业态规划方案的目标是确定商业建筑物的开发活动范围和发展方向，确定商业环境的生存和发展空间，促进社会和谐稳定发展，使商业活动更系统、完整、合理，在符合商业发展方向的基础上，创造更大的社会效益。
方案流程1.项目调研•对商业区域进行调查，了解现有建筑物、商业机构和基础设施情况，分析商业占用情况、消费者群体以及市场需求。
2.商业业态定位•根据调研结果和市场需求，确定商业业态定位，包括商业类型、组合比例和影响因素等。
3.商业区域规划•针对商业业态定位和城市规划确定商业区域，包括商业空间规模、商业格局和环境设置等。
4.商业机构策划•根据商业业态定位和商业区域规划，确定商业机构的策划，包括商业机构数量、内部结构和功能设置等。
5.商业配套规划•根据商业业态定位和商业区域规划，确定商业配套规划，包括停车、交通、道路规划和公共设施设置等。
6.商业市场推广•利用市场和资源优势，进行商业市场推广，包括宣传推广、销售活动和价格战等。
7.商业发展和监管•对商业业态进行监管和管理，体现政府的部门合作和监管职能。
商业业态定位根据城市发展计划、市场定位和商业环境，商业业态可分为商业、服务业、餐饮、休闲娱乐、便利店等几种类型。
商业定位目标是聚集品牌和营销资源，形成特色商业中心。
服务业定位目标是满足市场需求，培育发展服务业。
餐饮定位目标是满足市民饮食需求，打造特色餐饮区域。
休闲娱乐定位目标是提供娱乐设施和区域，满足市民休闲需求。
便利店定位目标是提供日常生活所需品，满足消费者便利需求。
商业区域规划商业区域规划是商业业态规划的重要组成部分。
首先需要确定商业区域位置和范围，其次需要考虑商业区域规划中的以下因素：•商业用地比例•商业面积规划•建筑外观设计•停车规划•公共设施规划•商业配套规划商业用地比例主要考虑商业用地面积与总用地的比率。
拓展园商业策划书3篇
拓展园商业策划书3篇篇一《拓展园商业策划书》一、项目概述拓展园是一个集休闲、娱乐、体验和教育为一体的综合性园区。
旨在为人们提供一个独特的户外活动场所，满足不同年龄段人群对于放松身心、团队建设和个人成长的需求。
二、市场分析1. 目标市场：主要包括家庭群体、企业团队、学校学生等。
2. 市场需求：随着人们生活水平的提高和对健康生活方式的追求，对于户外体验式活动的需求不断增长。
3. 竞争情况：目前市场上类似的拓展园较少，我们具有先发优势，通过不断提升服务和项目质量，能够打造独特的品牌竞争力。
三、项目内容1. 拓展训练区：设置多种专业的拓展训练设施和项目。
2. 亲子游乐区：配备适合儿童的游乐设施和亲子互动项目。
3. 自然探索区：让人们亲近自然，了解生态知识。
4. 餐饮休闲区：提供美味的食物和舒适的休息环境。
四、营销策略1. 线上推广：利用社交媒体、网站等进行宣传推广。
2. 线下活动：举办主题活动、体验日等吸引客户。
3. 与企业、学校等合作：提供定制化的团队建设服务。
五、运营管理1. 人员招聘与培训：确保员工具备专业素质和服务意识。
2. 安全管理：建立完善的安全制度和应急预案。
3. 设施维护：定期对设施设备进行检查和维护。
六、财务预算1. 前期建设投资：包括场地租赁、设施采购等。
2. 运营成本：人员工资、物料采购等。
3. 收益预测：通过门票、项目收费、餐饮等实现盈利。
七、风险评估与应对1. 市场风险：密切关注市场动态，及时调整策略。
2. 安全风险：加强安全管理和培训。
3. 竞争风险：持续创新，提升核心竞争力。
八、发展规划1. 短期目标：在本地市场站稳脚跟，积累口碑。
2. 中期目标：扩大业务范围，增加项目种类。
3. 长期目标：打造知名的拓展园品牌，向其他地区拓展。
篇二《拓展园商业策划书》一、项目概述拓展园是一个集户外拓展、休闲娱乐、团队建设等功能于一体的综合性场所。
旨在为客户提供独特而富有挑战性的体验，帮助个人成长和团队凝聚力提升。
商业地产项目业态组合规划与策略要点分析
商业地产项⽬业态组合规划与策略要点分析⼤型商业项⽬由于体量⼤，其功能不仅仅要满⾜购物，还必须满⾜休闲、观光、⽂化、娱乐、餐饮等，其功能和业态复合性强，每种业态、每个功能、每个消费者对空间个性都有具体要求，需要专业⼈⼠通过商业规划对项⽬物业室内空间限定和功能划分进⾏规划。
01商业地产项⽬业态组合的两种⽅式商业地产项⽬业态的组合可以采取2种组合⽅式：横向组合和竖向组合1业态的横向组合业态的横向组合是指不同业态之间的组合。
⽐如，⾹港的购物中⼼和内陆⼤多数购物中⼼的业态布置是不同的。
它们并不是简单地以化妆品、男装或者⼥装按楼层来明确划分，⽽是在每⼀个楼层⾥既有服装珠宝，⼜将咖啡馆、餐厅、电影院、溜冰场、数码馆等穿插其中，形成了功能上的相互补充。
⾹港⼜⼀城中庭空间2业态的纵向组合业态的纵向组合是指同⼀业态之间的互相组合。
⽐如，百货有⾼端时尚百货和普通百货进⾏组合等。
纵向组合是在每⼀个细分业态中，再增加更丰富和多样的商业，从⽽增加了购物中⼼整体的丰富性、多样性和有机性。
上海久光百货02商业地产项⽬业态组合的五个策略商业地产项⽬业态组合，指的是开发商根据项⽬城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利⽤⾃⾝可整合的各种招商资源，为便于项⽬实现租售和项⽬⽇后成功运营⽽对项⽬各功能分区和各楼层业态所进⾏的规划。
业态组合定位必须在项⽬开发前期完成。
策略⼀：以整体定位为依据在项⽬主题定位和消费者定位确定之后，项⽬内部各分区主体、各具体业态都要围绕这两个核⼼定位，形成项⽬鲜明主题。
策略⼆：确保五个'平衡'当项⽬整体定位确定之后，项⽬主要业态和辅助业态都需要紧紧围绕这个定位，并注意各业态间的均衡性和互利性，以此达到项⽬整体经济效益的最⼤化。
单纯强化购物的⽐例对消费者黏着性危害很⼤。
⼀般的⼤型购物中⼼，⼤都是集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动等于⼀体、多种复合业态的集合体。
这需要他们之间的组合具有⼀定的主次性、互利性和均衡性，以此做到项⽬整体业态组合的最优化。
场地合作发展方案
场地合作发展方案一、合作背景随着市场需求的不断变化和消费者对体验式消费的追求，单一的场地运营模式已经难以满足市场的多样化需求。
因此，通过场地合作，可以整合不同场地的特色和优势，打造更具吸引力和竞争力的综合服务平台。
二、合作目标1、实现资源共享，降低运营成本，提高场地的利用率和经济效益。
2、丰富场地的服务内容和功能，提升客户满意度和忠诚度。
3、共同开拓市场，扩大品牌影响力，吸引更多的客户和合作伙伴。
4、促进产业融合和创新，推动行业的发展和进步。
三、合作方选择1、优先选择与自身业务相关或具有互补性的企业或机构作为合作对象，如文化创意企业、体育赛事机构、教育培训公司等。
2、考察合作方的实力、信誉、品牌影响力等因素，确保合作的稳定性和可持续性。
3、注重合作方的创新能力和市场拓展能力，以共同探索新的商业模式和发展机会。
四、合作模式1、场地租赁合作一方将闲置的场地出租给另一方，承租方按照约定支付租金，并在规定的范围内使用场地开展业务活动。
这种模式简单直接，适用于短期或临时性的合作。
2、场地共享合作双方共同使用同一场地，根据各自的业务需求和时间安排，合理分配场地的使用时间和空间。
在这种模式下，双方可以共同承担场地的运营成本和维护费用，实现资源的最大化利用。
3、联合运营合作双方共同组建运营团队，对场地进行统一的规划、管理和运营。
合作双方按照约定的比例分享收益和承担风险。
这种模式需要双方建立紧密的合作关系，共同制定运营策略和发展规划。
4、项目合作针对特定的项目，双方共同投入资源和人力，开展合作。
项目结束后，按照约定的方式分配收益。
这种模式适用于一次性的大型项目，如举办大型活动、开展专项培训等。
五、合作内容1、场地设施共享包括场地空间、办公设备、舞台音响、体育器材等硬件设施的共享，以降低双方的设备采购和维护成本。
2、服务内容融合将双方的服务内容进行整合，如将文化活动与体育赛事相结合、教育培训与创意体验相结合等，为客户提供更加丰富和多元化的服务。
大酒楼地块项目整合定位规划及营销策略方案
大酒楼地块项目整合定位规划及营销策略方案汇报人：日期:•项目背景及目标•市场需求分析•项目规划及设计•营销策略方案•宣传推广方案•项目风险及应对措施•总结与展望01项目背景及目标项目背景介绍项目开发目标项目定位及规划规划包括大酒楼、购物中心、电影院、健身房等业态，定位为高端餐饮、娱乐、购物综合体，面向中高端消费02市场需求分析餐饮市场现状餐饮市场趋势餐饮市场现状及趋势目标客户群体客户需求分析目标客户群体及需求分析主要竞品大酒楼的主要竞品包括其他高端餐饮企业、特色餐厅以及新兴的网红餐厅等。
这些竞品在餐饮品质、服务、环境等方面都有一定的优势。
竞品分析针对主要竞品，大酒楼需要分析其优势和劣势，找出自身的竞争差异点，提升自身的竞争力。
同时，大酒楼还可以学习借鉴其他成功企业的经验，优化自身的经营模式和营销策略。
竞品分析03项目规划及设计地块规划原则及理念030201借鉴中国传统建筑元素，融合现代设计手法，打造具有中式韵味的新建筑风格。
文化融合特色将传统文化与现代文化、地方特色与都市气息相融合，展现独特的建筑魅力。
新中式风格建筑设计风格及特色VS室内装修及陈设设计简约奢华风格以简约的线条和现代的材质为主，营造出低调而优雅的奢华感。
艺术装饰陈设选择具有艺术价值的装饰陈设，提升空间的文化内涵和艺术气息。
04营销策略方案价格策略及推广方案价格策略推广方案销售渠道及合作模式销售渠道合作模式促销活动及优惠政策促销活动优惠政策05宣传推广方案宣传渠道及合作方式广告创意以大酒楼地块项目的特色和优势为出发点，运用生动、形象的表现手法，吸引潜在客户的关注。
要点一要点二宣传内容突出项目地理位置、交通便利、设施完善、品质优良等优点，同时强调项目与其他竞品的差异化特点。
广告创意及宣传内容通过收集客户反馈、统计销售数据、分析网络舆情等方式对宣传效果进行评估。
宣传效果评估根据评估结果，针对宣传中存在的问题和不足进行及时调整，优化宣传策略和方案以提高宣传效果。
商业业态规划建议
精选ppt
142号楼裙房商业源自车行动线人流动线干洗店
早教中心
药房
中介
烟酒店
便利超市
休闲棋 牌
说明： • 主要商业业态：便利超市、药房、
烟酒专卖店、面包房、早教中心、 干洗店等； • 休闲棋牌（约130平方米） • 药房（约100平方米） • 烟酒专卖店（约60平方米） • 中介（约60平方米） • 早教中心（约250平方米） • 干洗店（约100平方米）
将商业独立于住宅区，减少商业对居住的
影响；
商业集中，将会弱化社区商业便利性的特
在一定程度上有利于商业规模的扩大，易
点；
于形成集中规模效应，带旺整个社区商业。
商业比较分散，一定程度上有利于居民消 费的便捷。
商业分散，难以形成规模效应。
从本项目裙房商业的规划情况来看，属于入口商业街型商业。
精选ppt
• 裙房商业面积约20000平方米（分二期），分割成119—1000平方米（主 力面积在119-300平方米之间，层高4.5米，主要是一层沿街商铺，部分 1-2F商铺）。
商业规划情况
• 商业主要以出售为主，对外报价为7000—8000元/平方米之间，目前尚未 有成交。
• 对商业业态主要以服务配套业态为主，没有明确的业态规划，以购买业
长，可视性较佳； 对外性较强，在一定程度上有利于商业的
销售。
不足
商业规模较大，不利于业态的控制，如果 出现街面空置的情况，会对社区的整体形 象有较大的负面影响。
入口商业街型
有利于社区居民的消费； 街铺商业价值较高。
一定程度上限制了商业规模的扩张，且展 示面不长，可视性不强。
入口集中型 散点列布型
3
二、同等区域商业裙房规划
场地协同经营方案
场地协同经营方案一、场地协同经营的目标1、提高场地资源的综合利用率通过协同经营，将不同场地的闲置时间和空间充分利用起来，实现资源的最大化利用，减少资源浪费。
2、降低运营成本通过共享人力、物力和财力资源，优化运营流程，降低采购成本、人力成本和管理成本等。
3、提升服务质量整合各场地的优势，提供更加丰富和优质的服务，满足客户多样化的需求，提高客户满意度。
4、增强市场竞争力通过协同经营，形成规模效应和品牌效应，提高在市场中的竞争力，吸引更多的客户和合作伙伴。
二、场地资源分析1、场地类型包括但不限于商业场地（如商场、写字楼）、工业场地（如工厂、仓库）、文化体育场地（如体育馆、剧院）、教育场地（如学校、培训机构）等。
2、场地位置分析各场地所处的地理位置、交通便利性、周边配套设施等因素，评估其对经营活动的影响。
3、场地规模包括场地的面积、建筑面积、可容纳人数等，确定场地的承载能力和适用范围。
4、场地设施了解各场地的硬件设施配备情况，如电力、供水、通风、空调、消防等，以及软件设施，如信息化管理系统、安保系统等。
三、协同经营模式1、场地共享不同场地之间在特定时间段内互相借用场地空间，以满足各自的业务需求。
例如，商业场地在非营业高峰时段可以借给教育机构举办培训课程，文化体育场地在空闲时间可以租给企业举办活动。
2、服务共享整合各场地的服务资源，如保洁、安保、维修等，实现服务人员的统一调配和管理，提高服务效率和质量。
3、客户资源共享建立客户共享平台，将各场地的客户资源进行整合和分类，实现客户资源的交叉推广和营销，扩大客户群体。
4、品牌联合推广联合各场地的品牌优势，共同开展市场推广活动，提高品牌知名度和影响力。
例如，举办联合促销活动、共同参加行业展会等。
5、运营管理协同建立统一的运营管理体系，包括制定统一的服务标准、管理制度、流程规范等，确保各场地的运营管理协同一致。
四、组织架构与人员分工1、成立场地协同经营管理委员会负责统筹协调各场地的经营活动，制定发展战略和决策重大事项。
商业组团规划方案
商业组团规划方案背景介绍商业组团是指集中商业建筑、商家及商业配套设施于一定范围内，形成商业聚集的空间，旨在提高商业效益，增加消费者的购物体验，促进商业发展。
在当前市场经济环境下，商业组团已成为城市商业发展的趋势。
方案设计1. 选址策略选址是商业组团规划中至关重要的一环。
我们应从以下几个方面综合考虑：1.地理位置：选择位于交通便利、人流密集及交通枢纽周边的区域，便于吸引更多的顾客。
2.地价水平：地价水平对商业设施的投资及销售产生直接影响，因此需综合考虑土地成本、市场潜力及项目需求等因素，合理选择经济适宜的位置。
3.政策扶持：政府各类优惠政策会对商业组团的发展起到积极的促进作用。
因此，需注意观察各政策文件及经济环境。
2. 商业功能制定商业组团建设应具有多样性的商业功能，才能满足消费者偏好的差异化需求。
因此，我们需制定以下商业功能：1.购物中心：以超市、百货公司等为主要商业业态，提供家居装饰、餐饮等服务；同时，依据市场需求在购物中心内部还可以增设一些品牌街区等商业形态。
2.娱乐休闲：打造运动休闲、娱乐娱乐等多元化的场所，提升商业周边的文化氛围，同时吸引年轻人的关注。
3.金融保险：以银行、保险公司等为主要商业业态，提供贷款、投资、理财等产品，以便进一步加强商业组团的经济实力。
3. 商业设施配置商业设施的配置包含基础设备、市场设备等，它是商业组团规划的重要组成部分。
它能为消费者提供良好的消费环境及基础服务，并为商家提供良好的经营条件，进而提高商业效益。
因此，我们需要根据商业组团的具体需求，来合理配置相关设施，如卫生间、停车场、WiFi覆盖、设备维修等。
4. 活动策划针对特定的时间节点、商业节日、消费季节，我们可以开展特定的商业节庆活动，提升消费者的购物体验、增加店铺的销量、提高整个商业组团的知名度。
例如开展文化艺术节、装修设计展、美食节等多元化的主题活动。
同时，规划商业区域的节日装饰，以及各类特色品牌及民俗文化展示也能极大地吸引消费者的关注。
最新整理商业地产项目的业态规划
商业地产项目的业态规划商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节(不包括写字楼和酒店)，而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。
如若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销增加靓丽的卖点，有力促进楼盘的销售，如大连万达在全国抢滩推出的万达购物广场模式；也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础，如广州天河城项目。
反之，如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。
这种案例在全国许多城市可谓比比皆是。
项目开发前期明确业态组合的定位，这对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。
那么，什么是商业业态? 什么是商业业态组合？业态组合定位需要考虑哪些因素？购物中心的业态规划应考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类主要依据经营主体的多少（是一个还是多个）、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道（从厂家还是分销商处进货）和募集方式（是中央采购还是单店进货）、商品的宽度和深度、价格政策（毛利率大小）、销售方式等诸方面。
目前，我国现有的商业业态主要有：百货店（有传统百货和现代百货之分，现阶段地级市百货店大都为传统百货，但已开始向现代百货过渡）、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心（shopping mall）以及便利店、折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。
其中，由于仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址，便利店强调社区便利性服务，专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念，农贸市场强调农副产品销售，这些业态和作为建筑群形态的商业步行街均不在本文讨论的范畴。
商业房地产项目的业态组合，指的是开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。
商业业态规划建议
仓库，宿舍
1 2
3 4
？ 经营商铺
？
综合形商业商铺
有许多商家比较注重多大型商 业的看重，对城区的发展有长 远的卓绝视野。在一些楼盘边 上购买一些商铺作为餐饮，娱 乐的商铺作为出租经营，直接 吸引整个楼盘的人气。
大板商业内商铺
这样的商业体系需要大规 模的引资，可直接把人流 涌进整个小区周边，直接 带动整个楼盘的发展。可 是由于大规模的商业需要 占到大面积的土地，基本
3、现代百货和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经 营；
4、采用产权清晰、便于日后管理的步行业态，即使引进现代百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合 进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金；
5、大中型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成 “租售”矛盾；
2、请问你购买商铺的主要目的是什么；
出租（47%） 自行经营（53%）
3、在选择商铺时你会考虑哪些因素
在购买商铺的过程中，地段、价格以及楼盘的升值潜力都给楼盘商业将来的销售做为很 好的铺垫。本案所处的位置刚好利于本案今后的销售给予很大的帮助。 本卷调查结果如下图：
物业管理
5%
交通便利
9% 环境
升值潜
7%
力 楼盘知名度
25%
3%
投资发展规则
3% 地段
价格
20%
23%
发展商实力 5%
4、请问你购买商铺会选择什么样的价位
从以上图表可以看出，许多购买人群对儋州本市商铺价位选择将会是在 均价8500元-9500元/平米左右，从而基本看出购买人群对商铺价位的 了解。
25 20 15 10
2018-10-10用地调整+业态策划
A2
其中
中小学用地
A33
体育用地
A4
医疗卫生用地
A5
总计
2.10
4.76 2.12 2.23 353.70
100.00%
净用地中住宅与商业及其他配套用地的比例为4:6。
集影视娱乐、文化旅游、商业休闲于一体的综合性文化旅游小镇。以梦东方动 漫启动为契机，将文化旅游与电竞相结合，实现资源优化整合，打造“旅游+” 特色小镇，将推动当地文化旅游产业升级。
用地性质
总用地平衡表
用地性质编码
规划地块面积 （公顷)
居住用地
R
138.01
其中
二类居住用地
R2
商业服务业设施用地BLeabharlann 138.01 201.96
规划用地比例 31.57%
46.20%
公共管理与公共服务设施用地
A
13.73
3.14%
行政办公用地
A1
文化设施用地
A2
其中
中小学用地
A33
体育用地
A4
医疗卫生用地
涿州梦东方传奇小镇概念规划
主题街区
六、亲子类
28、MINI+ 国际家庭互动成长中心 除了引入更丰富的儿童业态，整个楼层实现了全场景化设计， 公共区域独特的树屋、休闲读书角、花草农作科普区创意空间、 主题母婴室等，让亲子体验的功能性更丰富、互动性更高。 29、Kids Republic英伦小镇 亲子主题街区 以英国的著名景点为原型，将爱丁堡街、泰晤士街、莎翁大道 到伦敦桥、温布利球场、大本钟、双层巴士、皇家马车、英国 栎等街景应用于街区设计中，呈现出具有浓厚英伦风情的沉浸 式主题场景。 业态方面，英伦小镇集合起零售、餐饮、娱乐、教育、培训等 内容，并引进了一系列有特色的、风格符合英伦主题的品牌和 商品。 并且，亲子家庭还可以乘坐复古小火车或自驾车游历整个英伦 小镇，在“温布利球场”内举办生日party、亲子活动等，使得 体验更加丰富。
商业地块招商策略建议
商业地块招商策略建议商业地块招商策略建议一、背景分析商业地块作为城市中的重要资源，拥有巨大的价值和潜力。
因此，商业地块的招商工作显得尤为重要。
本篇文章旨在提供一些建议，以协助商业地块招商工作的顺利推进。
二、市场调研在进行商业地块招商之前，必须先进行市场调研。
市场调研能够深入了解目标客户的需求以及竞争对手的情况，为招商策略的制定提供基础数据。
调研内容可以包括目标客户的人口结构、消费能力、购物习惯等；以及竞争对手的商业模式、产品特点等。
通过市场调研，可以明确商业地块的定位和发展方向。
三、确定商业地块定位及主题商业地块的定位及主题是其成功运营的基础。
定位要与周边环境相协调，既要满足周边居民的需求，也要具有吸引力。
主题要有市场差异化，可以结合人们的消费习惯、文化特色等进行设计。
例如，定位为高端购物中心，主题可以是奢侈品聚集；定位为零售娱乐中心，主题可以是丰富多样的娱乐项目。
四、招商策略制定1. 确定合作模式：商业地块的运营可以选择自营模式或者合作模式。
自营模式风险较大，但能够保持对商业地块的绝对控制；合作模式可以与品牌商进行合作，共同分担风险和收益。
2. 引进核心品牌：核心品牌是商业地块的核心竞争力，能够吸引更多的人流和消费者群体。
因此，在招商策略中应当优先考虑引进核心品牌，通过与核心品牌的合作来提升商业地块的吸引力。
3. 提供差异化服务：商业地块需要着重提供差异化的服务，以吸引消费者和品牌商。
可以通过增加娱乐设施、举办特色活动、提供个性化的购物体验等方式来实现差异化服务。
4. 视觉营销：商业地块的外观设计，包括建筑风格、广告牌设计等，对于吸引消费者的眼球非常重要。
因此，在招商策略中应当将视觉营销作为重要环节考虑进去。
5. 合理定价：商业地块的租金定价是一个非常关键的问题。
定价过高可能无法吸引品牌商进驻，定价过低可能无法满足商业地块的运营和发展需要。
因此，在招商策略中应当根据市场调研的数据和商业地块的定位来合理定价。
商业用地规划方案
商业用地规划方案1. 引言本文档旨在制定一份商业用地规划方案，为开发商和城市规划者提供有效的计划，以便将商业用地充分利用并满足未来发展的需求。
文档将分析当前的市场趋势、商业用地的需求以及相关法规政策，最终提供一套切实可行的规划方案。
2. 市场分析在制定商业用地规划方案之前，我们首先需要对市场进行分析，以了解当前的商业发展趋势和需求。
2.1 当前市场趋势•城市化进程加速，商业用地需求日益增长。
•电子商务的兴起，线上和线下的融合成为趋势。
•受全球化的影响，国际品牌的进入和本土品牌的发展同时存在。
2.2 商业用地需求根据市场趋势的分析，商业用地的需求主要集中在以下几个方面：•大型商场和购物中心：为满足消费者的购物需求和提供综合型的购物、娱乐和休闲体验。
•社区商业中心：满足居民基本生活需求，包括超市、便利店、药店等。
•商务办公区：提供便利的办公环境，吸引企业落户并促进创新和经济增长。
•餐饮和娱乐场所：为居民和游客提供丰富多样的餐饮、娱乐和休闲场所。
3. 法规政策分析商业用地规划方案需要与相关的法规政策保持一致，以确保规划的合法性和可行性。
3.1 国家法规政策根据国家有关部门发布的法规政策，商业用地规划需要遵守以下要求：•符合土地利用总体规划和城市总体规划。
•满足相关环保和安全标准。
•合理利用土地资源，提高用地效益。
3.2 地方法规政策根据地方政府发布的法规政策，商业用地规划需要遵守以下要求：•城市功能布局和经济发展战略的统一。
•对商业用地的规模、布局和服务设施的要求。
•对商业用地开发、建设和管理的相关要求。
4. 商业用地规划方案基于市场分析和法规政策分析的结果，我们提出以下商业用地规划方案:4.1 商业综合体可计划建设项目为商业综合体，旨在为居民和游客提供一站式的购物、娱乐和休闲体验。
商业综合体应该包括大型商场、购物中心、餐饮和娱乐场所，以及相关的停车设施。
4.1.1 商业综合体规划布局商业综合体的规划布局应考虑以下因素：•地理位置的便利性和交通可达性。
同策2019年07月20日大连远洋·华南·中华路3地块规划的方案建议
城中大盘成功案例：世茂滨江花园
规划布局：沿江弧形排列，前后错落布置，视线互不遮挡，江景视野最大化
沿江铺展1公里，户户“前观江 景，后拥园景”
超高层低密度设计
板式结构，东西通透
黄浦江
7# 6#
5# 3#
燕岭公园 广州东站 中信广场 体育中心
珠江新城
天河北路
未来
新火车站
核心引擎
高铁大连北站将成为新的交通枢纽，实 现3小时辐射东北全境 高铁带动商办发展、基础设施升级,将 大幅提升华南板块的发展速度
新体育中心
发展契机
城市向北 中华路CBD 华南巨变 核心商业基础
华南
城市级交通枢纽+国际化城市CBD
而华南，已具规模，正在路上……
华南在大连的城市化进程中， 发生了怎样翻天覆地的变化？！
昔日华南 闭塞、破旧，老大连人心中的偏远农村
偏远…… 落后……
闭塞……
贫穷……
今日华南
商业氛围初步形成，大连市五大市级商业中心之一
2019年3月，中华路商业区被市政府正式 批准为大连市五大市级商业中心之一。
新体育中心以体育场馆、游泳馆、网球馆、媒体中 心等为主要建设项目，将建设成为具备举办最高级 别国际赛事能力的体育中心。
预计今年底建成，并举办2019年全运会，15场赛 事将在此精彩上演。未来体育新城将会成为大连市 的运动中心，并极大地促进区域内基础设施的建设 和完善。
高铁站
明日华南
哈大高铁预计今年底通车，届时大连将成为东北客 源集散地，华南成为第一受惠者
建设中的大连天地
项目首先启动住宅部分，但缺少最基本的生活配套，预计首批商业于2019年下半年启动
张浦镇工业用地高效开发管理存在的瓶颈和改革创新探索
张浦镇工业用地高效开发管理存在的瓶颈和改革创新探索发布时间：2023-02-02T09:22:21.356Z 来源：《城镇建设》2022年8月16期作者：邱莉[导读] 本文基于在实际工作中的思考邱莉昆山市张浦镇人事服务中心江苏昆山 215300摘要：本文基于在实际工作中的思考，提出了目前张浦镇工业用地在开发建设运营中存在的主要问题，参考相关资料提出了新型工业用地在规划编制、土地出让、方案审批、产权登记、监管方面的建议。
关键词：新型工业；弹性出让；高效开发；履约监管目前张浦镇正由传统制造业逐渐转向智能制造、高级食品产业、总部研发产业，生物医疗、人工智能两大新兴产业加速聚集，“3+2+X”现代化特色产业体系初具规模。
在高度重视科技创新和新产业发展、加快产业升级换代的背景下，对工业用地的需求更是与日俱增。
但是受产业结构调整影响，企业转型升级不及时，存量土地难以高效利用，新增用地又受总规、控规和农转用指标等因素影响，可供新引进用地愈发稀缺和紧张。
目前签约的重大项目叮咚买菜、宝爱捷旗舰店项目都处于等地状态。
因此如何创新工业用地管理模式，推动其高质量利用，成为急需探讨的一个重要话题。
本文叙述了目前张浦镇工业用地高效开发管理存在的瓶颈，并在土地开发不同阶段探索工业用地的改革创新。
一、工业用地开发建设中存在问题（一）工业用地的功能日益复杂多样《城市用地分类与规划建设用地标准》中关于产业用地的分类，二产用地主要为工业用地(M)，三产用地为商业服务业设施用地(B)和物流仓储用地(W)。
近几年产品不断升级换代，新兴产业层出不穷，张浦镇也与时俱进建设了淞南科技园、德园孵化基地、东南大学国家大学科技园等新型产业空间。
这些融合了研发、设计、创意等功能的产业空间功能多样丰富，环境品质高，吸引了蓝果营养科技等一批高科技企业、头雁企业的入住。
同时在现有新建扩建工业用地中办公楼、研发中心、实验室等配套服务功能建筑也比比皆是。
这些多种功能的工业用地无法直接划入现行用地类型中。
城市商业业态规划及指标建议
酒店式公寓
百货（未定） 超市（乐天玛特）
效果图
韩国城
以韩国特色 服饰、美容、 美发等为主 要规划品牌
项目借鉴点3-韩国城业态规划
与项目旁边青年创业产业园相连， 利用产业园所带来的企业人群消 费，促进商业氛围及公寓销售， 并且利用公寓带来的人气，提升 商业氛围，促进商业销售
利用商业，公寓与办公物业 的有机结合，促进物业整体 价值的相互带动和提升
3楼 3.4米
65%
当期美食街区域 商铺
对我们项目的启示
城市新区、交通枢纽的大盘开发，周边以产业经济为主，建议借鉴结合 产业经济和交通优势，开发大体量的办公物业，导入产业经济人口
我们项目首期开发商业地块为主，建议优先开发总部基地部分，优先导 入北大资源的相关金融医疗等企业入驻，带动项目商业价值提升
50-70 ㎡
36
17.48 %
70- 100- 200- 300- 500㎡ 100㎡ 200㎡ 300㎡ 500㎡ 以上
23
10
6
15
3
11.17 %
4.85%
2.91%
7.28%
1.46%
5米
项目商业借鉴3-小面积低总价产品
4.8m层高半跃层LOFT设计，多功能小面积低总价
面积区间 70-80㎡ 80-90㎡ 90-100㎡ 100-110㎡ 110-150㎡
项目商业借鉴1-大体量公寓和商业街
Loft公寓 体量：38万㎡
公馆住宅
Soho 公寓
体量：14万㎡
体量：20万㎡
集中商业卖场 体量：75万㎡ 龙湖自持
针对周边富士康，华为等产业人群，开发大体量公寓及商业街产品，吸引 产业人群投资，以热销带动项目商业价值的提升
商用地规划思路及解决方案
1、如何打造知名度？ 报纸 杂志
平面媒体
媒体的告知
知名度
电视媒体
电台媒体 户外媒体 公关和事件行销
11/16/2013
事实上，媒体的主导话语权从某种程度上规划着消 费者的一系列消费行为。但这种话语权的掌控却是相对艰 难的，他不是简简单单凭借重复的广告口号，而是潜移默
化的深层影响。
这部分人，他们：
他们 有一 定的 经济 基础 他们的交际范围 较广
他们希望被人尊重和赞扬 他们 的生 活节 奏非 常紧 凑 他们走南闯北有 一定的见识
他们有相当的品 位的审美眼光
11/16/2013
明确的市场定位——解决方案 这样一个目标消费群体，他们在购车过程中 需要解决的问题是：
1、要求最丰富、方便的产品比较；
目录
一、目标
Content
二、市场分析
三、消费者分析 四、企业现状分析 五、建议
项目区域位置
11/16/2013
郑州在中原地区区位优势
11/16/2013
项目的战略目标：
通过2-3年的时间，将“汽车mall”打造成： • 1、以“河南郑州”为核心、辐射周边17个地市，50个市 辖区、21个县级市及88个县，全省规模最大的中、高档汽 车的销售平台； • 2、中原地区最权威的汽车产业信息情报互动平台；
5、汽车mall有权利解决造成顾客投诉的重大问题，有权利清除因顾客 投 诉影响到汽车mall形象的经销商，并形成月度反馈报告； 6、开办“新手上路”、“汽车选择”等培训班；
11/16/2013
7、开办汽车俱乐部、二手车交易市场，逐步扩大交易半径；
管理：主要内容 管理流程规范化、人性化；
1、形成完全以“客户”为中心的管理模式； 2、完全从消费者的角度出发规范流程；
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传统婚庆市场 以婚纱摄影婚庆为主
优势：新婚消费者可以同时购买到所
需新婚物料；
劣势：是档次参差不齐、购物环境一
般，物业与商家间缺乏必要的联系。
优势：婚纱到婚礼策划公司一应
俱全，消费者也有更多选择；；
劣势：利用写字楼从事商业经营活
动，具有局限性，因此很难有更全 面的市场
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人们的消费习惯也正在发生
需
巨大改变，消费行为已经不
再是单纯的购物，而是向精
神层面的满足感延伸。
体验式 商业
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目录
一
背景前言
二
商业现状分析
三
商业发展趋势
四
商业业态组合建议
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四、商业业态组合建议
根据官方数据统计，在我国80%的家庭中，儿童支出占比家庭总支出的30%-50%。
8000-20000US$
转型商业形式 个性消费
——经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单 纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。
2016中国人均GDP53974元(8138$)
主体性消费
个性消费
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三、商业发展趋势及业态建议 购物中心发展趋势
一
背景前言
二
商业现状分析
三
商业发展趋势
四
商业业态组合建议
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三、商业发展趋势及业态建议
城市经济发展与商业形式发展的关系
人
800-1500US$
均
G
传统商业发展
D
P
消费者价格敏感
1500-4000US$
综合业种的业态 多选择，自由购物空间
4000-8000US$
综合性商业形式 多种需求
蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街， 号称“成都版清明上河图”。 • 体验式、休闲式、互动式的旅游方式，符合 现代游客的旅游需求
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目录
土地拓展商业业态组合建议方案
商管中心
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目录
一
前言
二
商业现状分析
三
商业发展趋势
四
商业业态组合建议
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一、背景
楼市市场迅速发展，各区域地 价不断创新高，且房企扎堆， 市场竞争激烈；
通过商业勾地的规划来满足政 府提高城市形象的需求。
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三、商业发展趋势及业态建议
体验式商业成为商业发展必然趋势
“体验式商业”，是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，其更注重消费者的参与、体验和感受，并对空间和环 境的要求也更注重体验性。
国内的业态业种由于不足或
供
单一，特色品牌数量有限，
明显导致许多商业地产的主
题定位“名存实亡”
四、商业业态组合建议 特色主题商业街1：婚庆广场+酒店 作为婚庆主题商业的“升级版”——一站式婚礼全新的商业模式：
提供全方位、一站式结婚购物享受。
婚纱摄影
婚礼策划
婚纱礼服
婚庆用品
婚戒定制
婚车鲜花
婚宴酒店
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四、商业业态组合建议
特色主题商业街2：特色文旅
特色文旅：主题邻里中心；主题商业街。
入各类娱乐活动。
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四、商业业态组合建议
特色商业街：
时尚+商业
• 三里屯village • 世贸天阶 • 蓝色港湾
历史+商业
• 上海新天地 • 南京1912
文化+商业
• 锦里 • 天津鼓楼文化街 • 南锣鼓巷
艺术+商业
• 798
主题+商业
• 美国City Walk； • 天津音乐主题商业街； • 日本秋叶原动漫商业街
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四、商业业态组合建议
“邻空间”通过结合若比邻APP，运用线上线下全渠道 的运营模式，为社区居民提供邻里社交的休闲空间及多 样化的便民服务。
通过“若比邻app”及“云平台大数据系统”的互联网工 具全面提升社区服务，包括会员积分、社群交流、信息 查询、物流配送、支付结算等。
通过情境化、游乐化、业态化等手法打造城市间不同特色商业街
情景化
主要打造手法有情趣雕塑、建 筑风貌、壁画小镇、动感艺术、 立体花坛、立体街画、故事连 环画等。
游乐化
可依托于当地文化，引入 演艺;
可举办各种参与性项目， 展示当地特色文化等;
各类娱乐项目的设置也可
融入文化元素。
业态化
业态休闲化主要包括两个方面： 一是引入休闲业态，如餐饮店、酒吧街、KTV、电影院等; 二是对原有商业业态进行休闲化调整，丰富购物内涵，引
套餐
购物中心或成熟商圈内 或者社区商业内
最大特点 是主题化， 抓住儿童感 兴趣的主题， 既可以满足 儿童口味， 又可以迎合 家长心理。
一般建于 郊外或城 郊结合处
儿童娱乐
中型青少年电玩 乐园
大型主题乐 园
汤姆熊、神采飞 扬、卡通尼
欢乐谷、东 部华侨城、 常州嬉戏谷源自300~1500占地上万方
3~15 门票+零售
大多数商业综合体无论是建筑外观、内部空间布局，还是定位、功能、业态组合和引进品牌 ‘处处雷同’。
案例：万达发展模式： 从拿地，到开业，18个月造城的神话 —订单模式发展； 截止到2017.6全国万达广场有168座， —复制式发展.
差异化定位，寻求转型；
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目录
特色主题商业街 （婚庆、社区型商
业、酒店）
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四、商业业态组合建议：儿童类 4大儿童主题商业模式为：主儿童教育、儿童零售、儿童服务、儿童娱乐
—儿童教育—
—儿童服务—
—儿童零售—
—儿童娱乐—
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四、商业业态组合建议
小型主题体验式综合体—儿童类
商家面积 1500 9000 90 1000 2000
商家类型 儿童乐园+零售 儿童乐园+零售 零售+主题餐厅 儿童乐园+零售 儿童乐园+零售
业态比例 零售70%，娱乐30% 零售80%，娱乐20% 零售30%，餐饮70% 零售70%，娱乐30% 零售70%，娱乐30%
宝贝梦想城
10000
儿童职业体验
主题邻里中心
特色主题街区
主题商业街
根据各个邻里中心的自身区位、规模、服 务人群、市场需求等条件，“量身定制” 单个或者多个主题业态
构建特色街区的有效途径： 文化：以当地文化为附着点，充分挖掘
历史文化，特定景区打造； 主题：通过休闲娱乐、业态，如餐饮店
、酒吧街、KTV、电影院等定位;
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从国家统计局公布前三季度全国商业待售面积统计： 办公楼待售3537万平方米，同比增长6.1%; 商业营业用房15504万平方米，同比增长0.2%。 相关数据显示，未来的3年时间，商业地产（2017-2020年）入市的资金将达到1万亿人民币
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二、商业现状
商业市场竞争激烈，同质化产品严重
若比邻Neighbormart
以社区居民为客群，以生鲜、进口食品、杂货等 为核心品类
若比邻Supermarket
中高端大型超市，主营生鲜食品、进口休闲零食， 日用百货等，实现顾客一站式购物的功能。
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四、商业业态组合建议
若比邻Supermarket
若比邻洗衣服务
若比邻 社区商业中心
娱乐90%，零售10%
方特科幻公园
40000
大型主题乐园
娱乐80%，餐饮5%，零售15%
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四、商业业态组合建议
特色主题商业街1：婚庆广场+酒店
根据官方数据统计，我国每年结婚登记人数约为1000万对，按照每场婚礼10万元/场消费标准，婚庆市场 拥有约1万亿元的消费空间，发展潜力巨大！安徽每年的结婚登记约为74万对，约740亿元/年的市场消费 水平；
分类 类型
代表 商家
面积 （㎡） 客群 （岁）
儿童教育
培训
早教
职业 体验馆
新东方少儿 培训、乐宁 少儿英语、 龅牙兔儿童 情商乐园
东方爱 婴、婴 智贝佳、 美吉姆
北京比如世界、上 海星期八小镇、、 酷贝拉、南京柠卡
王国、
300~1000
8000~ 10000
3~18
0~6
3~15
特点
对儿童进行德育、智 育、体育等方面的培养 和训练。 儿童教育是整个教育 事业的重要基础，被越 来越多的消费者、教育 专家认知，被社会认可。
核心商圈、区域中 心、大型商业项目
位置
一般建于 郊外或城 郊结合处
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四、商业业态组合建议 小型主题体验式综合体—儿童类
目前市场上的儿童业态不再是单一的零售或者玩乐，而是全套产业链(零售+娱乐+餐饮+体验)