保利天悦案例解读
保利地产案例分析
目录
• 保利地产简介 • 保利地产的商业模式 • 保利地产的竞争优势 • 保利地产的挑战与对策 • 保利地产的未来展望
01
保利地产简介
公司背景与发展历程
保利地产是中国的一家大型房地产开 发商，成立于1992年，总部位于北京。
保利地产在国内外多个城市设有分支 机构，是中国房地产行业的领军企业 之一。
公司初期主要从事房地产开发和销售， 随着业务的发展，逐渐扩展到物业管 理、商业地产、旅游地产等领域。
公司业务与产品
保利地产的业务涵盖了房地产开发、物业管理、商业运营、旅游地产等多个领域。 公司主要产品包括住宅、商业中心、酒店等，以满足不同客户的需求。
保利地产注重产品的品质和设计，致力于为客户提供高品质的居住和商业环境。
品牌营销策略
公司注重品牌营销，通过 广告宣传、公关活动等多 种方式提升品牌知名度和 美誉度。
03
保利地产的竞争优势
品牌优势
品牌知名度
保利地产作为国内知名的房地产 企业，其品牌具有较高的知名度 和美誉度，这有助于提升消费者 对项目的信任度和购买意愿。
品牌价值
保利地产注重品牌建设，通过持 续的创新和市场拓展，不断提升 品牌价值和影响力，从而在市场 竞争中占据优势。
管理风险主要来自于企业内部 管理问题，如决策失误、人才
流失等。
完善管理制度
建立科学的管理体系和流程， 确保企业高效运作。
人才培养与引进
重视人才培养和引进，提高企 业核心竞争力。
风险管理
建立完善的风险管理体系，及 时识别和应对潜在风险。
05
保利地产的未来展望
市场趋势与预测
城市化进程加速
随着城市化进程的加速，房地产市场需求将持续增长，为保 利地产的发展提供广阔空间。
【万科中西学院】万科集团项目故事线梳理及场景应用策划标准
要素①:城市
⻄安国宾道
国际大都会
4大维度 中心城市
伦敦
首都+ 英国最大 城市+ 欧洲第二
大城市
国宾道城市价值共性对标
国宾道
城市核心
国宾馆旁
政经中心
公园集群
私密健康
【 黄 荣 庆 】 营 战 “ 10个1”
发现价值
营 战 “10个1 ”
创造价值 展示价值
推广实现价值
1个运营角色定位 1份土地属性清单
Part1：初步产品定位 1 ——工具及应用案例分析
1份客户画像
1份初拟产品方案 1份产品建议书 1套展示策略
Part2：创造项⺫价值 2
1份客户生活场景模拟图 1组竞品对比分析 创造价值逻辑体系
【俄国】 克林姆林宫
国会山居住区
【上海】新华路国宾道 上海锦江饭店、⻄郊宾馆
香榭丽舍居住区
【杭州】奔竞大道 ⻄湖国宾馆
国会山居住区香榭丽舍居住区
【南京】紫金山 东郊国宾馆
93弄梅泉别墅
兰陔别墅
国会山居住区香榭丽舍居住区
要素②:客群
高净值人群
要素②:客群
高净值人群
引导国际化大都市的生活方式，对话国宾道上的高净值人群。
线 索： 国宾道
国宾在世界 国宾在中国 国宾在西安
对标：英国伦敦 林荫道（国宾道）
对标：中国北京 长安街（国宾道）
⻄安 丈八北路（国宾道）
【国宾道在世界】— — 英国林荫道
圣玛丽医院
利宝百货公司
肯辛顿公园
某地产天悦营销策划
3.4 制定入市方案
3.4.1 2011年2月23日 “豪宅航母·琶洲启 航”——保利【天悦】首发式
项目于2月下旬举办了以“豪宅航母·琶洲起 航”的媒体公开首发仪式，同时开放了豪宅洋房 的样板房。当日，项目邀请了保利房地产集团的 副总经理、广州市琶洲投资有限公司总经理、高 级规划师等知名人士及各大媒体莅临现场，通过 致辞及媒体访问加深客户对保利天悦的认识。现 场还有舞蹈、沙画表演等活动，精彩纷呈，为后 期正式开盘作宣传推广工作。
1.1 1.2 1.3
类比其他楼盘 市场定位 锁定目标客户
1.1 类比其他楼盘
保利天悦项目的基本信息
（1）君华天汇项目基本信息
与研究对象的竞争分析
1、目标客户相差不大，现阶段目标客户同质化，主 要是高收入人士，所以会形成比较大的竞争。
2、与保利天悦相比，周边经济环境相对成熟，已经 有比较成熟的商圈。
受教育程度：大多受过较高的教育
置业情况：为二次置业或多次置业
购房目的：提高生活品质，彰显身份，而且也是一种 投资行为。
购房行为：理智，往往要等产品变现后才下单，非常 看重品质、品牌。
第二章 营销和推广策略
2.1 销售定位 2.2 推广策略
2.1 销售定位及策划
2.1.1 销售定位缘由 保利天悦项目紧邻30万平米的琶洲塔滨
项目位置图
项目介绍
保利天悦作为185万㎡综合体中的首发江景豪宅项目，总建
筑面积近60万平米的保利天悦，是广州现有最大的江景豪宅社
区。
项目北临1.5 公里CBD江岸线， 尽揽从中信广场 延伸至广州塔的8 公里城市中轴景 观，纵观二沙岛 到琶洲的10公里 珠江胜景。光影 交错，形成“一 江璀璨”的优越 景观格局。保利 天悦项目紧邻30 万平米的琶洲塔 滨江公园。
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热销
中央生态大宅新品
第三中轴
第三中轴——新快报 连续五周的专题炒作
第三中轴——新快报 连续五周的专题炒作
第三中轴——新快报 连续五周的专题炒作
第三中轴——新快报 连续五周的专题炒作
小结：
热销30多亿，广州上半年豪宅市场的销冠，保利·天悦产品和品牌都取得 了重大胜利
天銮、汇景湾……
汇景新城，星河湾……
自我标榜的叫嚣型豪宅
备受追捧的底蕴型豪宅
绚烂一时但终究昙花一现 一任时代变迁终誉传百年
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现今的广州豪宅市场鱼龙混杂
天銮、汇景湾……
汇景新城，星河湾……
自我标榜的叫嚣型豪宅
备受追捧的底蕴型豪宅
绚烂一时但终究昙花一现 一任时代变迁终誉传百年
新闻线
活动线
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传播举措
项目起势
形象线
“正本清源，君临天下” 姿态，采用悬念广告，从 珠江豪宅编年史的角度， 树立豪宅标杆形象。
新闻线
活动线
项目盛大开放以制造 热点事件，引爆全城 关注
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保利·天悦
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在时间面前 再耀目的奢华，也只是过眼云烟 唯极致用心，方能铸就非凡，成就百年传奇
一如，保利·天悦
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对保利·天悦来说， 百年后的传奇比今天的炫目更重要
无论是产品细节打造，建筑设计理念，选材技术行为方面 都可以称之为能经得起时间洗礼的百年传奇豪宅。
保利研发中心：保利地产天悦系品牌标准化指导手册
目录前言第一篇规划（一）入口空间序列第二篇园林（一）入口空间-大门样式（二）入口空间-入口结合会所设置（三）入口空间-入口独立设置（四）装饰构筑物提炼第三篇建筑（一）立面固化-头部（二）立面固化-标准层（三）立面固化-基座第四篇室内（一）精神空间固化（二）会所配置固化（三）大堂固化第五篇部品（一）logo运用固化前言为贯彻落实保利地产天悦系品牌标准化落地，制定《保利地产天悦系品牌标准化指导手册》，以指导各子公司落实品牌标准化各项要求。
本册分为五大部分，用于指导天悦系产品设计：（一）规划篇：对天悦系产品入口空间序列进行统一，规定入口序列中所需采用的空间及景观配置（如水景、广场、大堂），同时对各项配置进行标准化要求，提升客户对在归家途中，对天悦的感知力。
（二）园林篇：对小区门头样式、入口流线组织进行固化，并对区内部分客户较为敏感的视觉及体验性要素（如水池装饰物、架空层、中心草坪）进行标准化控制，强化客户对天悦品牌的感知力。
（三）建筑篇：通过对重点（或全部）楼栋的头部、身段、基座、门头的标准化控制，增强天悦系不同项目之间的协调性，利于品牌影响力的传播。
（四）室内篇：对小区精神空间、会所所需配置的功能及室内大堂（地上和地下）空间进行了标准化控制，为习惯天悦系的客户，营造一种归家的感觉。
（五）部品篇：主要对天悦系“蝙蝠纹”logo的运用，进行了标准化控制，重复的logo运用，利于增强天悦系品牌在客户心中的印象。
本册条文适用于保利地产所有天悦系项目，文中所明确的必配部分，应在项目中强制执行，原则上不作修改。
选配部分应在本册及相应附件规定的条件下，按需自行选择执行。
本分册条文是根据我司品牌标准化的要求下进行制定，在具体项目落实的过程中，应先满足国家及地方现行有关规范及标准的相关规定。
保利地产天悦系品牌标准化指导手册研发中心图示备注3.前区广场兼做落客区设置，短边不应小于7m ，保证可以双车道通车。
4.入口大堂具体样式不限，形状规整，强调中轴仪式感,图示选型可作为参考：（1）横向轴线：进入后，精神空间位于正中，辅助功能位于左右两侧（2）纵向轴线：进入后，精神空间位于正中，辅助功能位于南北两侧5.配置精神空间，位于大堂轴线上，尺寸不小于8m*8m ，具体做法参见室内部分ab广场/落客区a （短边）≥7m≥8m≥8mD ≥8m Option 1Option 2Option 1（广州保利天悦）Option 2（南京保利天悦）图示备注“莫奈睡莲”装饰物（南京保利天悦）10.水池装饰物：统一为“莫奈睡莲”，同一IP的不断重复，有助于强化品牌形象，样式参考南京天悦11.架空层：设置架空层，将会所的部分功能从建筑中解放出来，通过室外、半室外空间来形成社区共享的泛会所。
对领导情人的处理案例
对领导情人的处理案例据XX消息，XX市中级人民法院近期对XX省科技厅原副厅长钟XX情妇张XX犯受贿罪案作出一审判决：张XX被认为受贿人民币X 万元，被判处缓刑。
被告人张XX，女，汉族，XX年出生，硕士研究生文化，广东省梅县人，住广东省XX市海珠区，原系广东省生产力促进中心合作交流部项目经理（正科级）。
XX市中级人民法院经审理查明，XX年X月，被告人张XX从广东省生产力促进中心借调至广东省科技厅工作。
XX年底，张XX与时任广东省科技厅副厅长的钟XX（另案处理）发展成情人关系。
在此期间，张XX通过钟XX结识了XX嘉XX百XX医疗科技有限公司（下称“嘉XX百XX公司”）的副总经理刘XX及其妻子尹XX，尹XX便通过张XX逐渐拉近同钟XX之间关系。
之后，钟XX多次利用职务便利帮助尹XX、刘XX的嘉XX百XX公司及其客户（相关医院医生）在广东省科技厅申报项目课题和获取资金扶持。
XX年，受尹XX、刘XX请托，钟XX向江门市科技局局长彭XXXX打招呼，要求彭XXXX关照尹XX、刘XX的公司在江门地区医院的业务。
后尹XX、刘XX的公司在江门地区相关医院销售额达到人民币X余万元。
在XX年和XX年年间，钟XX在与张XX商量后，让张XX以需要买房和购买新三板上市公司原始股为由，先后两次收受尹XX、刘XX贿送的人民币合计X万元。
张XX将其中的X万元用于购买位于XX市海珠区晖悦三街XX号XX花园XX幢第X层2804号房屋，占该房屋成交价的X%。
在提起公诉前，张XX退缴其受贿所得赃款X 万元。
XX市中级人民法院一审认为，被告人张XX伙同其他国家工作人员，利用职务上的便利，非法收受他人贿赂X万元，并为他人谋取利益，数额巨大，其行为已构成受贿罪，依法应予惩处。
在受贿的共同犯罪中，张XX与其他国家工作人员通谋，受指使收受他人贿赂，起次要作用，是从犯，依法应当减轻处罚；被告人张XX在提起公诉前如实供述自己罪行，真诚悔罪、积极退赃，依法可以从轻处罚；被告人张XX到案后能如实供述自己的罪行，愿意接受处罚，可以依法从宽处理。
现代住宅建筑小区方案设计分析---以保利天禧地块B二期方案设计为例
现代住宅建筑小区方案设计分析---以保利天禧地块B二期方案设计为例摘要：社会经济的不断发展导致民众对生活及工作的环境要求越来越高，建筑设计的作用越来越重要。
在建筑领域的迅速发展下，相关建造水平和技术不断提高，再加上大众对其舒适度和外观美观度提出的要求愈来愈高，使得建筑设计工作受到了前所未有的重视。
新时代背景下人们对住宅环境不是简单的居住基本需求，而是有了健康舒适、卫生安全、空间多功能等更高层次的需求。
本文对现代住宅小区的特点进行了分析，并结合实际案例提出了有效措施。
关键词：住宅建筑小区；立面；空间前言：住宅建筑是人类生活的重要场所，其设计质量的好坏直接关系到人的生活质量。
建筑设计从本质上来讲，可以划入艺术的范畴，其可以反映文化、传达理念。
如果说，在以往，人们追求的是“有没有”，而现在人们更追求“好不好”了。
为了满足民众的期望，建筑设计师在进行住宅小区设计时，应该更加注重“人”，灵活应用各种理念，合理的建筑空间规划，总结现代住宅建筑设计的特点，并制定合理的设计方案，满足人们对住宅高质量追求。
1、现代住宅建筑小区方案设计重要性随着我国城市化进程的不断推进，在发展城市经济的过程中，一些地方出现了不统一规划的现象，这种现象的出现，不仅会使传统的居住建筑和新建建筑之间产生较大的鸿沟，而且会使整个城市或地区的建筑风格出现混乱，不仅会影响城市原有的建筑风格，而且会给城市的形象带来极为不利的负面影响。
部分设计人员并不具备该意识，在设计上只注重美观和创新性，导致建筑投入使用后严重影响着人们的正常生活和工作，要保证设计质量能得到更有效的提升，就必须对整个空间的设计进行更有效的管理，改善设计杂乱的现象，为群众提供更加良好的居住环境。
在现代的建筑设计当中，其设计观念是不仅要保证建筑物的特点符合人们的审美观和社会发展的特点，还需要保证建筑的功能能够满足人们的工作生活需求，对于建筑的整体稳定性更要进行严格的控制。
对于不同阶段的人员来说，对住宅建筑具有不同的需求，因而住宅需要具备灵活性的特点，要用一些方式把不同的功能区域分隔开，减少墙体的使用，使不同空间更加的平整，增强住宅体验。
保利地产案例分析
设立专门团队跟踪研究
应
政策动向，及时获取政
对
策信息，为决策提供支
策
持。
略
1.
严格遵守相关法律法规， 政
确保公司业务在合法合
策
规的框架内进行。
跟
踪
保利地产密切关注政策
2.
动向，及时调整战略布
战 略
局和业务模式，以适应
调
政策变化。
整
根据政策变化，适时调
3.
整土地储备、项目开发、
合 规
销售策略等，确保公司
之一。
02
保利地产项目分析
项目一：城市综合体
总结词：集购物、办公、居住等多功能 于一体的城市空间
城市综合体的建设能够提升城市形象， 促进区域经济发展，同时也为市民提供 便捷的生活服务。
通过合理的规划设计，将商业、办公、 居住等不同功能区域有机融合，形成互 利共生的生态系统。
详细描述
城市综合体是保利地产近年来重点发展 的项目类型，旨在打造一个集购物、办 公、居住等多功能于一体的城市空间。
市场风险总结
市场风险是房地产企业面临的主要风 险之一，主要由于市场需求、竞争态 势和价格波动等因素引起。
3. 差异化竞争
通过产品创新、服务升级等方式，形 成自身竞争优势，避免同质化竞争带 来的风险。
01
02
应对策略
保利地产通过市场调研、精准定位和 差异化竞争等手段，降低市场风险的 影响。
03
1. 市场调研
政策支持
消费升级
随着居民收入水平的提高，消费者对 住房品质和配套设施的需求将不断提 升，为保利地产的高端产品提供市场 机遇。
政府对房地产市场的调控政策将趋向 稳定，为保利地产提供良好的发展环 境。
智能家居系统项目案例
Schneider Electric - Division - Name – Date
● 该项目的精装豪宅中采用了施耐德电气的 ULTI EZinstall3智能控制系统。以Zigbee 无线通讯协议为平台，集中对家居中的照
明、窗帘进行本地和远程无线遥控控制。
轻松调用各种预设场景。同时为每户业主 选配空调、电视控制以及智能手机/平板电 脑的个性APP客户端wifi无线控制，无需布 线、灵活扩展。
● 该项目精装别墅中根据户型的不同分别应 用了施耐德电气的KNX和C-Bus智能控制 系统，集中控制了别墅内的照明、窗帘、 空调等电气设备，并与第三方可视对讲系 统、家居安防系统联动。实现家居设备全 方位一体化智能控制效果。
Schneider Electric - Division - Name – Date
Schneider Electric - Division - Name – Date
4
远洋万和公馆
● 远洋·万和公馆项目位于北京望京全球总部 商务区核心，居于34万平米的大望京公园环 抱之中，一线顶级豪宅。远洋·万和公馆由5 座平层官邸大宅、6套城市联排别墅、以及5 座独栋企业会所组成。该项目是望京区域内
6
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
北京泰禾红御
● 泰禾红御位于长安街的东端、京杭大运河 畔，泰禾红御101栋，含9种主力户型及6栋 顶级豪宅。总体容积率0.33，均为地上2层 地下一层的纯独栋别墅。建筑为硬朗的意 大利风格与柔美的夏威夷风格，沉稳大气 、刚柔并济，体现王者之风、尊贵之气。 低密高舒适度的产品形态将成为城市绝版 城市别墅。
房地产销售的十个成功案例解析
房地产销售的十个成功案例解析近年来，随着房地产市场的不断发展，房地产销售也成为了一项热门的行业。
然而，在激烈的市场竞争中，一些房地产销售企业能够取得突出的业绩，实现事业的快速发展。
本文将通过分析十个成功案例，探讨房地产销售的关键成功因素。
案例一：低密度社区规划成功案例一是由一家房地产开发商打造的低密度社区。
他们在项目规划阶段，注重打造开放式的社区环境，并且充分考虑业主的居住体验。
通过合理的楼间距、绿化设计和便捷的交通布局，吸引了大量购房者的关注。
这一成功案例表明，低密度社区规划在提升销售额方面具有重要作用。
案例二：多元化户型设计在市场上，需求多样化是一个普遍存在的现象。
成功案例二由一家房地产销售企业通过灵活的户型设计满足了不同购房者的需求。
不仅提供了多种面积的户型选择，还注重户型的功能性和实用性。
这一多元化户型设计的策略使得该企业在市场上取得了广泛的认可。
案例三：推出优惠政策成功案例三是一家房地产销售企业通过推出优惠政策实现了销售的突破。
该企业在销售期间提供了优惠价、首付分期付款和购房补贴等政策，吸引了许多购房者的眼球。
通过优惠政策，这家企业带给了购房者实实在在的优惠，提高了购房者的购买意愿。
案例四：品牌形象塑造在竞争激烈的房地产销售市场中，树立良好的品牌形象是成功的关键之一。
成功案例四是一家房地产企业通过有效的品牌形象塑造和市场推广，赢得了购房者的信任和认可。
他们注重房地产项目的品质和售后服务，并积极参与社会公益活动，为社区建设做出贡献。
案例五：巧妙运用营销手段成功案例五是一家房地产销售企业通过巧妙运用营销手段实现了销售的增长。
他们善于利用社交媒体、线上线下结合等营销渠道和方式，扩大了项目的知名度。
同时，他们通过举办各类促销活动和购房者培训等，增加了与购房者的互动，进一步提升了销售额。
案例六：与金融机构合作成功案例六是一家房地产销售企业通过与金融机构的合作，为购房者提供贷款方案和优惠利率。
这种方式有效地降低了购房者的购房成本，并提供了便利的金融支持。
【万科中西学院】项目故事线梳理及场景应用策划标准(内部权威)
故事线的重要性
对客户来讲： 故事线是代入感与区隔感极强的购买逻辑 对操盘团队来讲：故事线是一个操盘的方法论
对执行团队来讲：故事线是营销各项工作开展的工具和边界
故事线的来源
它可能来自 独有的产品系 它可能来自 区域的独特配套 它可能来自 土地的历史文脉 它可能来自 资源价值的稀缺性 它可能来自 客群的深切洞察 它可能来自 产品的自身特色
级豪宅）
钓鱼台七号院 （收藏级北京顶
级豪宅）
万科翡翠国宾 （高端翡翠系顶
级巨作）
要素①:城市
西安国宾道
以世界国宾道为精神蓝本 以掌控国际化大都市核心资源的世界公民为中心
以国宾道上的高端住宅区为对标
国宾内核概念
西安国宾道
【美国】华盛顿·宾夕法尼亚大街
白宫、布莱尔国宾馆
【法国】巴黎·香榭丽舍大街
爱丽舍宫总统府
中西学院营销分院乘风班培训
项目故事线梳理
及场景应用策划标准
— — 郝文龙
案名：万科翡翠国宾 SLOGAN：西安国宾道·当代人物身份资产
案名：万科·融信 | 西雅图 SLOGAN：西雅图计划 | 我想要的世界
案名：德信·九溪云庄 S LOGA N ：云山何处不西湖
案名：万科·白石湖東 SLOGAN：我不是大师，湖山是大师
示范区营造：万科西雅图 建筑设计：万科大都会79号（罗伯特·斯特恩的平行世界）
案名-金隅中铁诺德·都会森林、万科翡翠国宾
广告语-融创·玖樟台
示范区营造-万科西雅图
建筑：高级灰立面
建筑：全落地玻璃、铝板商业
景观：孵化巨蛋
景观：精神堡垒
软装科创主题（手绘太空背景墙） 软装科创主题（背景墙）
软装科创主题（书房下拉床背板）
成交豪宅案例分析报告范文
成交豪宅案例分析报告范文一、案例背景本报告旨在分析一起豪宅成交案例，以了解豪宅市场的动态和成交策略。
案例中的豪宅位于城市核心区域，拥有得天独厚的地理位置和高端的居住环境。
该豪宅建筑面积为500平方米，拥有5个卧室、6个卫生间、一个宽敞的客厅和独立的家庭影院。
此外，豪宅还配备了先进的智能家居系统和私人健身房。
二、市场环境分析在分析成交案例之前，首先需要对当前豪宅市场环境进行深入了解。
近年来，随着经济的发展和人们生活水平的提高，豪宅市场逐渐成为房地产市场的重要组成部分。
然而，由于豪宅价格昂贵，市场需求相对有限，竞争也较为激烈。
1. 宏观经济环境：当前经济形势稳定，高净值人群数量逐年增加，对豪宅的需求持续增长。
2. 政策环境：政府对房地产市场的调控政策，如限购、限贷等，对豪宅市场也产生了一定的影响。
3. 竞争环境：豪宅市场竞争激烈，开发商需要不断创新产品和服务，以吸引买家。
三、成交过程分析1. 客户定位：本次成交的客户是一位成功的企业家，对生活品质有较高要求，希望购买一处既能满足居住需求，又能体现个人品味的豪宅。
2. 营销策略：开发商通过精准营销，针对目标客户群体进行宣传推广，利用线上线下相结合的方式，提高项目的知名度和吸引力。
3. 价格策略：开发商根据市场调研和成本分析，制定了合理的价格策略，确保项目具有竞争力。
4. 谈判过程：在谈判过程中，开发商与客户就价格、付款方式、装修标准等进行了多轮沟通，最终达成一致。
四、成交关键因素分析1. 地理位置：豪宅位于城市核心区域，交通便利，周边配套设施齐全，是成交的关键因素之一。
2. 建筑品质：豪宅采用了高品质的建筑材料和先进的设计理念，满足了客户对居住品质的要求。
3. 服务配套：开发商提供了全方位的售后服务，包括物业管理、家政服务等，为客户解决了后顾之忧。
4. 个性化定制：开发商根据客户需求，提供了个性化的装修和家具配置方案，使客户感到贴心和满意。
五、成交结果经过一系列的营销策略和谈判过程，最终该豪宅以高于市场预期的价格成功成交。
【万科中西学院】项目故事线梳理及场景应用策划标准
中西学院营销分院乘风班培训项目故事线梳理及场景应用策划标准——郝文龙案名：万科翡翠国宾SLOGAN：西安国宾道·当代人物身份资产案名：万科·融信|西雅图SLOGAN：西雅图计划|我想要的世界案名：德信·九溪云庄SLOGAN：云山何处不西湖案名：万科·白石湖東SLOGAN：我不是大师，湖山是大师案名：金隅中铁诺德| 都会森林SLOGAN：钱江新城，森林之宅案名：绿城·沁园SLOGAN：让灵感沁人心脾案名：杭州壹号院SLOGAN：HANGZHOU我的将来城市案名：黄龙万科中心SLOGAN：走进知识城市，从世界到杭州案名：如意春江SLOGAN：一脉如意，山水为师案名：金茂府SLOGAN：一江两岸，杭州从此金茂府一、什么是故事线？故事线的定义故事线=故事（虚）+线（实）虚实结合，将项目核心价值通过一个精彩的故事贯穿于项目所有营销的场景从而建立起客户差异化偏好的购买逻辑故事：源自于项目的独特的精神内核线：则是将“故事”链接到营销场景的应用逻辑故事线解决了什么问题它明确了项目主要价值的来龙去脉它设定了讲产品之前，要先讲哪个“动人的故事”它设定了项目在竞争中的身份角色，以及切入竞争的最佳入口它同时指导着产品规划设计、建筑设计、示范区营造等工作主题故事线的重要性对客户来讲：故事线是代入感与区隔感极强的购买逻辑对操盘团队来讲：故事线是一个操盘的方法论对执行团队来讲：故事线是营销各项工作开展的工具和边界故事线的来源它可能来自独有的产品系案例：翡翠系、万科城它可能来自区域的独特配套案例：万科翡翠国宾、中海·阅骊山它可能来自土地的历史文脉案例：万科·大明宫、万科·仓前九里它可能来自资源价值的稀缺性案例：万科·白石湖东、万科翡翠滨江它可能来自客群的深切洞察案例：绿城·桃源小镇、曲江·诸子阶它可能来自产品的自身特色案例：万科·大都会79号故事线的呈现方式案名广告语营销场景建筑设计案名：万科·融信|西雅图、万科翡翠国宾广告语：融创·玖樟台示范区营造：万科西雅图建筑设计：万科大都会79号（罗伯特·斯特恩的平行世界）案名-金隅中铁诺德·都会森林、万科翡翠国宾广告语-融创·玖樟台示范区营造-万科西雅图建筑：高级灰立面建筑：全落地玻璃、铝板商业景观：孵化巨蛋景观：精神堡垒建筑设计-万科大都会二、怎样梳理一个项目的故事线故事线营造的3大方法论【黄荣庆】营战“10个1”提效·重塑·赋能价值营销视角下的项目操作流程再造时间探索铸剑之路1+4操盘方法论实践与总结营战“10个1”1个运营角色定位1份土地属性清单1份客户画像1份初拟产品方案1份客户生活场景模拟图1组竞品对比分析1份产品建议书1套展示策略1套传播组合策略1套销售管理策略发现价值创造价值推广实现价值1组渠道组合策略展示价值1个价值传播体系创造价值逻辑体系1Part1：初步产品定位——工具及应用案例分析Part2：创造项目价值3Part3：一套客户体验流线24Part4：组合推广、精细管控实现价值【黄荣庆】营战“10个1”铸剑之路1+4操盘方法论实践与总结提效·重塑·赋能价值营销视角下的项目操作流程再造时间探索三、翡翠国宾故事线营造与落地以操盘团队的视角，基于“提效重塑赋能价值营销视角下的项目操作流程再造时间探索”方法论的案例实践万科翡翠国宾项目简介：万科翡翠国宾位于西安大高新核心，坐拥唐延路与锦业路双CBD商务轴，对望陕西宾馆，5大公园环绕。
房地产案例分析
房地产案例分析随着城市化进程的加速和居民需求的变化，房地产行业成为了一个快速发展的行业。
在这个过程中，很多开发商和投资者在房地产领域获得了巨大的经济效益。
下面，我们就来看一个房地产案例，从中学习成功的经验。
案例分析：上海市某高档住宅小区开发该小区位于上海市浦东新区，周边环境优美，地理位置优越，是一座高品质的住宅小区。
该小区拥有500多套高档住宅，建筑面积总计24万平方米。
小区内绿化面积占总面积的30%，并配备有花园、游泳池、篮球场、网球场等生活娱乐设施，为居民提供全方位的服务。
该小区具有诸多优势，得到了市场的高度认可。
其成功之处在于以下几个方面：首先是地理位置优越。
该小区地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善，可满足现代城市居民的生活需求。
其次是建筑设计，小区建筑造型独特，外观精美，内部布局合理，公共服务设施齐全，为居民提供了高品质的生活环境。
再次是开发商的优秀管理水平，开发商严格按照高品质的标准建设小区，管理首屈一指，为居民提供了良好的居住体验。
最后是市场营销，开发商在小区上市前进行了大量的市场调研和宣传推广。
在小区上市后，还通过多种渠道保持市场的信息传递和沟通，为小区的销售和运营提供坚实的支持，确保了开发商和投资者的经济效益。
通过以上分析，我们可以得出以下几点启示：首先，地理位置和户型设计都是房地产开发中重要的成功因素，因为这两个因素直接影响到定价和销售。
当房产位置优越、设计合理时，成本自然也会上升，但对应的销售能力与回报率也会提升。
其次，优秀的管理水平是房地产行业的关键，包括项目规划、品质管理和物业服务等。
优秀的管理水平能提升评估价值，并吸引居民长久住宿和购买，为投资者提供可观的收益。
最后，成功的市场营销策略是必不可少的。
针对不同的消费者群体，制定切实可行的销售策略。
投资者应该认真考虑市场营销，并适时地调整策略，满足消费者的需求。
总之，无论是何种类型的房地产项目，成功的关键在于开发商和投资者的专业经验、理性决策、管理能力和市场敏锐度。
保利天悦案例解读
米，攀上了历.史最高峰。
8
二 发展解析 珠江新城无法满足新发展 琶洲迎来CBD延伸新机遇
珠江—琶洲—员村，三大CBD鼎立世纪
珠江新城
总规划 用地面积
6.44k㎡
容积率
2.3
琶洲-员村区域
总规划 用地面积
23.6k㎡
容积率
1.2
珠江新城
琶洲-员村区域
规划 居住人口
17-18万
规划 居住人口
8万
就业岗位 近30万
成交面积 （㎡） 15,676
89,709
55,566 89,657 156,536
套数
54 392 259 380 613
成交均价 （元/㎡）
47,888
41,783
38,420 36,161 35,902
年递增率 15% 9% 6% 1% _
保利天悦住宅成交均价增幅约为6%/年； 公寓成交均价增幅约为5%/年。
备注：项目目前已经封盘，仍然可以正常销售。.
住宅 成交 数据
公寓成 交数据
统计周期
成交面积 （㎡）
2016年
1,429
2015年
33,838
2014年
48,023
2013年
26,549
2012年
71,032
套数
13 319 484 245 649
成交均价 （元/㎡）
年递增率
30,057
6%
28,298
2012年广州写字楼（公寓）成交
时间
套数 面积 均价 （套） （㎡） （元/㎡）
2012年3月 1282 123672 19546
2012年4月 861 101245 24064
标杆地产集团 研发设计 对标学习地库优化设计-保利地产
我们的目标是打造便捷、舒适、美观的高品质地库。
◆地库探析在江苏保利近期的项目中，本文挑选分别代表改善盘和豪宅的南京保利堂悦和保利天悦为案例，从11个角度解开品质地库神秘的面纱。
1、坡道出入口形式现阶段，高品质小区的入口多采用人车位分流的方式，车辆从小区大门处直接入库。
车库的入口布置方式有很多种，或是与门楼结合，或是结合下沉庭院设置景观坡道，或是结合侧墙设置阶梯形绿化。
堂悦天悦2为了保证业主的安全，地库中通常采用150mm 的白色线条将地库中的停车区、车行区和人行区进行区分，并增加必要的交通符号、车位编号、人行道等标识。
如车位间有排水沟，则将其盖板刷成白色，使其与其他划线相统一。
车位内设置车档，距离车位后线约1100mm。
常见的地坪材料主要有环氧地坪和金刚砂&固化剂两种。
与混凝土地坪相比，环氧地坪具有无接缝、美观、质地坚实、耐磨损、防腐、保养方便、维护费用低廉等优点。
固化剂最初应用于大型厂房、公共建筑及军用设施，其优点是使用年限长、表面稳定耐磨防滑、视觉效果较好。
▲普通地库实景——混凝土地坪▲堂悦实景——金刚砂&固化剂▲天悦（示意）——环氧地坪为了区分地库中的停车区、车行区和人行区，我们通常采用不同的颜色进行区分。
由于地下车库地坪的车行区域损耗最大，且无法做到经常性的清扫和维护保养，出于对地坪磨损及灰尘的视觉抑制作用等方面的考虑，我们通常将浅灰色作为车道的颜色；而在停车区，选择更加自然、亲切的绿色作为主色调。
人行区划线为白色虚线，车辆可借道行驶，颜色可与车行道相同，也可以是比停车区更深的绿色。
地面的引导标识也非常贴心，为业主营造宾至如归的感觉。
3、墙柱设计在墙面和柱面的设计中，其色彩应与地上建筑的主色调保持一致，使地面和地下空间实现自然过渡。
因为大部分的地下车库为水平方向扩展的空间，因此墙面宜采用横向分层次划分，并营造素雅的视觉感受。
地库整体色调和分色不宜采用过于跳跃和繁复的方式，而应采用经典的设计手法，使整体观感在长期使用过程中均能保持较高的审美格调。
户型讲解案例分析
户型讲解案例分析案例：三室两厅两卫的户型1. 户型特点（1）三室两厅两卫的户型设计，空间布局合理，动静分区明显，适合家庭居住。
（2）客厅与餐厅相连，增加了空间的互动性，有利于家庭聚会和娱乐。
（3）卧室空间宽敞，每个卧室都配有独立的卫生间，方便家庭成员使用。
（4）厨房与餐厅相邻，方便烹饪和用餐，同时保证了空间的整洁。
2. 户型优势（1）空间利用率高，每个房间都得到了充分利用，避免了空间的浪费。
（2）户型设计符合现代人的生活需求，满足家庭生活的各种需求。
（4）户型设计考虑到了家庭成员的隐私，每个卧室都配有独立的卫生间。
3. 户型讲解技巧（1）在讲解户型时，要突出户型的特点和优势，让客户充分了解户型的价值。
（2）结合客户的实际需求，进行针对性的讲解，让客户感受到户型的实用性。
（3）运用生动的语言和形象的比喻，使客户更容易理解和接受户型的特点。
（4）在讲解过程中，注意与客户进行互动，解答客户的疑问，增强客户的信任感。
户型讲解案例分析（续）4. 客户体验的提升（1）展示户型的实际使用场景：通过布置样板间或提供虚拟现实体验，让客户能够直观地感受到户型的实际使用效果。
（3）提供个性化建议：根据客户的需求和喜好，提供个性化的户型设计方案，让客户感受到我们的专业和用心。
5. 户型讲解中的沟通技巧（1）倾听客户的需求：在讲解之前，先了解客户的需求和期望，以便更有针对性地进行讲解。
（2）运用开放式问题：在讲解过程中，多使用开放式问题，引导客户参与讨论，了解他们的想法和需求。
（3）保持耐心和热情：在解答客户疑问时，要保持耐心和热情，让客户感受到我们的诚意和专业。
（4）适时提供帮助：在客户犹豫不决时，要适时提供帮助，如推荐其他户型或提供优惠方案等，帮助客户做出决策。
6. 户型讲解中的案例分析在户型讲解过程中，我们可以运用一些具体的案例，来帮助客户更好地理解户型的特点和优势。
例如：（1）成功案例：分享一些已经售出的户型案例，让客户了解户型的受欢迎程度和实际使用效果。
高品质健康住宅产品力提升探究—以佛山保利天悦为例
高品质健康住宅产品力提升探究—以佛山保利天悦为例2020新年伊始，新冠肺炎席卷全球，全民隔离蜗居的一个月时间，让人们的健康意识和心态都发生着改变，人们对居住的健康和品质有了不一样的要求，因此豪宅也被赋予了更多内涵。
本文站在疫情后的客户视角，以佛山保利天悦项目为例，以客户需求为导向进行产品要素挖掘，科学设计户型和园林绿化，对高品质健康住宅的产品力进行了一些思考。
一、疫情后消费趋势的转变疫情过后，各种自媒体上的发声体现了人们消费及生活态度发生很大改变，例如：蜗居时间么久才发现房子问题颇多；三代同堂的蜗居户型设计较为压抑；没有购房的人迫切需要一套公寓以稳定居所。
总结言之，人们更愿意为住宅尤其是高品质住宅而消费，而放眼市场，并不缺少购买力人去，缺少的是让人眼前一亮、趋之若鹜的好产品。
因此，针对住房消费趋势的转变进行设计尤其必要。
二、以客户需求为目标进行产品要素挖掘一方面，物理上的健康、安全性及优质小区配套成为刚需，在户型上要绿色健康：南北通透、双（三）卫生间、南向阳台、入户消杀玄关等成为刚需；在配置上要高科技，人脸识别温感检测系统，新风，存水弯，空调净化设备、氢光消毒等各种黑科技成为高品质住宅的必备产品要素。
另一方面，住家心里健康需求逐渐浮出水面，成为抓住客户的核心竞争力。
从抖音上的居家百态来看宅家的各种场景：厨艺大比拼、家庭游戏、迷你健身房，私人直播间，居家办公、多肉达人等。
可见人们既追求自我空间充裕和私密的同时，又强调家庭共享空间的趣味性，对户型的多变提出更高要求。
三、产品力提升及展示策划案例保利天悦项目，作为产品力提升展示的示范项目，在第一时间盘点已有产品力，结合疫情需求及客研结果，明确产品力提升清单，从客户体验和产品输出展示上着力，一方面将原本的产品力结合疫情，进行再挖掘。
另一方面，对产品力提升项及时整改，做好开门接客的展示策划，在客户参观流线上直接体验，如：人脸识别温感检测，自动呼梯，实现无感入户，零接触；在电梯厅增加氢离子消杀，让客户全程安新看房；在样板房，给客户做重点输出我们的提升项，用多媒体讲解作用原理；在4栋架空层，进行改造实现办公和阅读空间展示，从全方位体现企业的匠心和高效，提升品牌形象。
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亮点八|服务
360°全方位管家服务
保利价值品牌物业管理 国家一级物业服务资质 全方位立体式贴心服务
琶洲，影响广州未来三十年的中央格局
重点改造：琶洲，杨箕，潭村，员村，三元里 琶洲村改造：体现未来广州国际城市形象
三 区域解析 城央185万总建巨无霸地块的完好及规划
保利琶洲湾综合体 占地面积：75万㎡ 建筑面积：185万㎡ 辐射范围：琶洲、琶洲村、员村、
四 项目解析 185万方巨型城市综合体耀世登场
商业 配套
琶洲塔公园
科 韵
路
园景洋房
公寓、商业街
琶洲村安置房
SOHO办公区、学校
江景视线 园景视线
亮点三|推广
立体传播 集中轰炸
广州日报 南方都市报
新浪乐居
搜房网
羊城晚报 新快报 华娱卫视
网易房产
南方日报 信息时报
星空卫视
搜狐焦点
亮点四|展示
极致展示面，奢华夺目，无从考究
亮点五|体验
1.5公里私家江岸线，瞬间打动客户
主入口
1 2 销售中心
3
4
洋房 样板房区
5
公寓样板 房区
6
亮点五|体验
品牌价值边城，只为工艺传承
主入口
1 2 销售中心
3
4
洋房 样板房区
5
公寓样板 房区
6
亮点六|价格
楼王顶价、低开高走、逐级拉升
推货时间 3.29 4.29 6.22 7.28 9.1 10.27 12.22
洋房 2#、3#
4# —— 15#、16# —— 19#、20# 6#、7#
2012年广州写字楼（公寓）成交
时间
套数 面积 均价 （套） （㎡） （元/㎡）
2012年3月 1282 123672 19546
2012年4月 861 101245 24064
2012年5月 752 137193 23880
2012年6月 497 62608 23559
2012年7月 594 82938 28668
保利琶洲湾综合体 占地面积：75万㎡ 建筑面积：185万㎡
四 项目解析 “一轴四区”重新定义城市会展格局
北区 (滨水居住区）
东区 （办公休闲区）
西区 （SOHO办公区）
南区 （居民安置区）
四 项目解析 全覆盖产品，宜商宜居功能网罗全城
高层洋房 23 1
45 67
9 10 15 16
11 12
13 14
多方位深度剖析
深度剖析
瞬间聚焦
精准切入目标 集中聚焦全城
五 展示策略 城市名片、因地制宜、师承名门、视觉轰炸
城市名片
一线江景
顶级 会所
台地园林
豪华 板房
六 收益策略 先劣后优、利润增长、先居后商、价值昭然
四期开发 东区商业配套 整体价值跃升
首批开发 南区安置房 加速拆回迁
三期开发 西区学校、办公区
2011年4月 508 51130 19328
2011年5月 671 52908 20804
2011年6月 946 100943 25034
2011年7月 695 92658 25061
2011年8月 435 52731 24271
2011年9月 643 58296 20343
共计 4593 478860 22378
均价 4万/㎡ 4.5万/㎡ —— 4.5万/㎡ —— 4.8万/㎡ 5.8万/㎡
对比 —— ↑上升10% —— —— —— ↑上升8% ↑上升15%
公寓 25# 26# 24# —— 23# —— ——
均价 1.9万/㎡ 2万/㎡ 2.2万/㎡
—— 2.4万/㎡
—— ——
洋房均价 公寓均价
4万/㎡ 1.9万/㎡
备注：项目目前已经封盘，仍然可以正常销售。
住宅 成交 数据
公寓成 交数据
统计周期
成交面积 （㎡）
2016年
1,429
2015年
33,838
2014年
48,023
2013年
26,549
2012年
71,032
套数
13 319 484 245 649
成交均价 （元/㎡）
年递增率
30,057
6%
28,298
355㎡ 367-370㎡ 552-556㎡
720㎡
套数 264 552 840 274 690 384 76 136 164 31 3411
占比 8% 16% 25% 8% 20% 11% 2% 4% 5% 1% 100%
四 项目解析
HOPSCA功能全现，品质生活无懈可击
定义地标，名片围绕于城
洲际酒店
四 项目解析 15万中央地台景观园林媲美珠江公园
四 项目解析 央企巨子2012年全力倾心打造的顶峰巨作
50亿
五 SWOT分析
文化沉淀历史浓厚 众多大型配套围绕 体量庞大完好规划 产品全方位覆盖 名师雕琢出身不凡
文化沉淀历史浓厚 盛事助力城市高速发展 琶洲CBD发展迎来契机 广州—国家中心城市定位 会展外贸撬动经济发展
体量巨大拆迁范围广泛 公寓、大面积产品占主导 全面发展时间长
房地产市场步入低谷 豪宅市场竞争激烈 区域生活氛围发展滞后
营销策略篇
一 整体策略 政府主导、大盘大作、人口红利、价值昭然
开发 策略
收益 策略
展示 策略
品牌 策略
推广 策略
二 开发策略
先政府、后项目
政府先行，项目后置
先还建、后开发
主入口
1 2 销售中心
3
4
洋房 样板房区
5
公寓样板 房区
6
亮点五|体验
“天悦会”迎宾会所，全方位构筑尊贵体验
主入口
1 2 销售中心
3
4
洋房 样板房区
5
公寓样板 房区
6
亮点五|体验
奢华双大堂，尽显豪门府邸风范
主入口
1 2 销售中心
3
4
洋房 样板房区
5
公寓样板 房区
6
亮点五|体验
意大利台地园林 CBD园林之冠
琶洲之眼 洲际酒店
超甲级 写字楼
Shopping Mall
SOHO 办公区
琶洲之眼
Shopping Mall
超甲级写 字楼
滨江豪宅群落
SOHO办 公区
保利天悦 滨江豪宅
群落
四 项目解析
“一隧道、两地铁、三高速”优质生活全面提速
领先20年的交通规划，永不塞车的“曼哈顿”
往天河
往黄埔
珠江
往海珠、 荔湾
4.5万/㎡ 2万/㎡
4.5万/㎡
4.8万/㎡
2.2万/㎡
对比 —— ↑上升10% ↑上升10% —— ↑上升10% —— ——
5.8万/㎡
2.4万/㎡
亮点七|召集
高端业主内部品鉴：提前渗透，深度挖掘
亮点七|召集
启航仪式：集中引爆，聚焦全城
亮点七|召集
板房开放：活动结合，海量蓄客
亮点七|召集
17 18
19 20
29 30
27 28
8 21 22
公寓 25 26
23 24
住宅类型 公寓
洋房
户型 两房一卫 三房一卫 三房两卫 三房两卫 四房三卫 五房三卫 五房四卫 五房五卫 六房五卫 七房以上
合计
面积段 92㎡
101-116㎡ 111㎡-126㎡
142㎡ 193-196㎡ 250-282㎡
香格里拉大酒店
琶洲板块
琶洲会展中心
琶
洲
大
桥
往番禺
琶洲村
四 项目解析 世界名师团队巨作，极度提升居住品质
装饰主义大师邱德光
G.I.L室内设计公司
SOM建筑师事务所
DP ARCHITECTS PTE LTD
Belt Collins 贝尔高林国际
四 项目解析
中西合璧，全石材干挂， 重新定义珠江岸边建筑标准
成交面积 （㎡） 15,676 89,709
55,566 89,657 156,536
套数
54 392 259 380 613
成交均价 （元/㎡）
47,888 41,783 38,420 36,161 35,902
年递增率
15% 9% 6% 1% _
保利天悦住宅成交均价增幅约为6%/年； 公寓成交均价增幅约为5%/年。
二 发展解析 珠江新城无法满足新发展 琶洲迎来CBD延伸新机遇
珠江—琶洲—员村，三大CBD鼎立世纪
珠江新城
总规划 用地面积
6.44k㎡
容积率
2.3
规划 居住人口
17-18万
就业岗位 近30万
琶洲-员村区域
总规划 用地面积
23.6k㎡
容积率
1.2
规划 居住人口
8万
就业岗位 近23万
珠江新城
琶洲-员村区域
区域配套完善
二期开发 北区保利天悦 导入高端人流
营销亮点篇
亮点一|定位【直白 核心 清晰 高端】
三大核心价值归纳
广州国际 城市CBD 万亩果园围绕 城市形象 核心位置 江景豪宅
定位语
世界门户CBD 中央生态豪宅
推广语
一江璀璨尽在此
亮点二|规划
因地制宜、分区明显、动静结合
珠江
滨江公园 阅江大道
江景洋房
安置先行，开发后置
点评：先安置后开发的做法赢得了当地
居民的口碑，保利的大品牌形象逐渐深入人心； 另外，更有利于项目的征地、拆迁工作的顺利 展开，工程进度加快。