保利天悦案例解读

4.5万/㎡ 2万/㎡
4.5万/㎡
4.8万/㎡
2.2万/㎡
对比 —— ↑上升10% ↑上升10% —— ↑上升10% —— ——
5.8万/㎡
2.4万/㎡
亮点七|召集
高端业主内部品鉴：提前渗透，深度挖掘
亮点七|召集
启航仪式：集中引爆，聚焦全城
亮点七|召集
板房开放：活动结合，海量蓄客
亮点七|召集
体量巨大拆迁范围广泛 公寓、大面积产品占主导 全面发展时间长
房地产市场步入低谷 豪宅市场竞争激烈 区域生活氛围发展滞后
营销策略篇
一 整体策略 政府主导、大盘大作、人口红利、价值昭然
开发 策略
收益 策略
展示 策略
品牌 策略
推广 策略
二 开发策略
先政府、后项目
政府先行，项目后置
先还建、后开发
主入口
1 2 销售中心
3
4
洋房 样板房区
5
公寓样板 房区
6
亮点五|体验
品牌价值边城，只为工艺传承
主入口
1 2 销售中心
3
4
洋房 样板房区
5
公寓样板 房区
6
亮点六|价格
楼王顶价、低开高走、逐级拉升
推货时间 3.29 4.29 6.22 7.28 9.1 10.27 12.22
洋房 2#、3#
4# —— 15#、16# —— 19#、20# 6#、7#
琶洲之眼 洲际酒店
超甲级 写字楼
Shopping Mall
SOHO 办公区
琶洲之眼
Shopping Mall
超甲级写 字楼
滨江豪宅群落
SOHO办 公区
保利天悦 滨江豪宅
群落
四 项目解析
“一隧道、两地铁、三高速”优质生活全面提速
领先20年的交通规划，永不塞车的“曼哈顿”
往天河
往黄埔
珠江
往海珠、 荔湾
区域配套完善
二期开发 北区保利天悦 导入高端人流
营销亮点篇
亮点一|定位【直白 核心 清晰 高端】
三大核心价值归纳
广州国际 城市CBD 万亩果园围绕 城市形象 核心位置 江景豪宅
定位语
世界门户CBD 中央生态豪宅
推广语
一江璀璨尽在此
亮点二|规划
因地制宜、分区明显、动静结合
珠江
滨江公园 阅江大道
江景洋房
二 发展解析 珠江新城无法满足新发展 琶洲迎来CBD延伸新机遇
珠江—琶洲—员村，三大CBD鼎立世纪
珠江新城
总规划 用地面积
6.44k㎡
容积率
2.3
规划 居住人口
17-18万
就业岗位 近30万
琶洲-员村区域
总规划 用地面积
23.6k㎡
容积率
1.2
规划 居住人口
8万
就业岗位 近23万
珠江新城
琶洲-员村区域
洋房：2-3万/㎡ 别墅：3-4万/㎡
雅居乐富春山居 科学城
洋房：1.5-2万/㎡ 别墅：1.8-3万/㎡
CBD30分钟 生活圈
传统豪宅板块
新兴豪宅板块
一 市场解析 住宅限购，商业地产迎来发展新契机
2011年广州写字楼（公寓）成交
时间
套数 面积 均价 （套） （㎡） （元/㎡）
2011年3月 695 70194 21166
保利琶洲湾综合体 占地面积：75万㎡ 建筑面积：185万㎡
四 项目解析 “一轴四区”重新定义城市会展格局
北区 (滨水居住区）
东区 （办公休闲区）
西区 （SOHO办公区）
南区 （居民安置区）
四 项目解析 全覆盖产品，宜商宜居功能网罗全城
高层洋房 23 1
45 67
9 10 15 16
11 12
13 14
新年音乐会：业主维护，助力后续
亮点八|服务
360°全方位管家服务
保利价值品牌物业管理 国家一级物业服务资质 全方位立体式贴心服务
商业 配套
琶洲塔公园
科 韵
路
园景洋房
公寓、商业街
琶洲村安置房
SOHO办公区、学校
江景视线 园景视线
亮点三|推广
立体传播 集中轰炸
广州日报 南方都市报
新浪乐居
搜房网
羊城晚报 新快报 华娱卫视
网易房产
南方日报 信息时报
星空卫视
搜狐焦点
亮点四|展示
极致展示面，奢华夺目，无从考究
亮点五|体验
1.5公里私家江岸线，瞬间打动客户
让世界仰望的天际线
保利天悦营销案例分享
2016-4-13
项目业绩回顾
一保个利天创悦造开盘广30州天销新售名即达片到的18亿历元史！ 圣地
二期开盘，推出不限购精装公寓，开盘仅两小时，几近售罄！ 2015年销冠项目，项目共计销售金额达到84亿！
广州豪宅项目的标杆！
成交数据分析
统计周期
2016年 2015年 2014年 2013年 2012年
四 项目解析 15万中央地台景观园林媲美珠江公园
四 项目解析 央企巨子2012年全力倾心打造的顶峰巨作
50亿
五 SWOT分析
文化沉淀历史浓厚 众多大型配套围绕 体量庞大完好规划 产品全方位覆盖 名师雕琢出身不凡
文化沉淀历史浓厚 盛事助力城市高速发展 琶洲CBD发展迎来契机 广州—国家中心城市定位 会展外贸撬动经济发展
广州未来中央商务区
二 发展解析
国家中心城市定位， 国际大都市广州需要新名片的诞生
上海外滩
北京奥运村
深圳香蜜湖 佛山保利水城
? 广州…
三 区域解析 珠江两岸的延伸以及城市中心的东移
琶洲—延续千年商脉的世界门户CBD
珠江新城 CBD
琶洲-员村 中轴
广州城市空间发展战略：南拓、北优、西进、东联
三 区域解析 广州城市改造的标杆及历史发展的重托
12月：12061元/㎡
一 市场解析 豪宅市场异军突起，群雄逐鹿中原
洋房：4-6万/㎡ 别墅：4-10万/㎡
金沙洲
洋房：1.5-2万/㎡ 别墅：3-4万/㎡
白云 新城
二沙岛 滨江东
南湖
汇景新城
天河北
CBD5分钟
珠江 生活圈 新城 洋房：6-10万/㎡
别墅：9-12万/㎡
CBD15分钟 生活圈
星河湾 华南 板块
-2%
28,974
7%
27,154
14%
23,832
_
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PART 1 PART 2 PART 3
项目解析篇 营销策略篇 营销亮点篇
项目解析篇
一 市场解析 房地产步入低谷，市场扑朔迷离
10月：11566元/㎡
2月：13986元/㎡
11月：11257元/㎡
广州2011年1月-2012年2月签约均价走势
成交面积 （㎡） 15,676 89,709
55,566 89,657 156,536
套数
54 392 259 380 613
成交均价 （元/㎡）
47,888 41,783 38,420 36,161 35,902
年递增率
15% 9% 6% 1% _
保利天悦住宅成交均价增幅约为6%/年； 公寓成交均价增幅约为5%/年。
2012年广州写字楼（公寓）成交
时间
套数 面积 均价 （套） （㎡） （元/㎡）
2012年3月 1282 123672 19546
2012年4月 861 101245 24064
2012年5月 752 137193 23880
2012年6月 497 62608 23559
2012年7月 594 82938 28668
多方位深度剖析
深度剖析
瞬间聚焦
精准切入目标 集中聚焦全城
五 展示策略 城市名片、因地制宜、师承名门、视觉轰炸
城市名片
一线江景
顶级 会所
台地园林
豪华 板房
六 收益策略 先劣后优、利润增长、先居后商、价值昭然
四期开发 东区商业配套 整体价值跃升
首批开发 南区安置房 加速拆回迁
三期开发 西区学校、办公区
2011年4月 508 51130 19328
2011年5月 671 52908 20804
2011年6月 946 100943 25034
2011年7月 695 92658 25061
2011年8月 435 52731 24271
2011年9月 643 58296 20343
共计 4593 478860 22378
安置先行，开发后置
点评：先安置后开发的做法赢得了当地
居民的口碑，保利的大品牌形象逐渐深入人心； 另外，更有利于项目的征地、拆迁工作的顺利 展开，工程进度加快。
三 品牌策略 政府主导、品牌先行、亮点制造、口碑延续
四 推广策略 立体传播、网罗全城、瞬间聚焦、深度剖析
线上线下发动
立体传播
wenku.baidu.com
网罗全城
推广轰炸
琶洲，影响广州未来三十年的中央格局
重点改造：琶洲，杨箕，潭村，员村，三元里 琶洲村改造：体现未来广州国际城市形象
三 区域解析 城央185万总建巨无霸地块的完好及规划
保利琶洲湾综合体 占地面积：75万㎡ 建筑面积：185万㎡ 辐射范围：琶洲、琶洲村、员村、
四 项目解析 185万方巨型城市综合体耀世登场
17 18
19 20
29 30
27 28
8 21 22
公寓 25 26
23 24
住宅类型 公寓
洋房
户型 两房一卫 三房一卫 三房两卫 三房两卫 四房三卫 五房三卫 五房四卫 五房五卫 六房五卫 七房以上
合计
面积段 92㎡
101-116㎡ 111㎡-126㎡
142㎡ 193-196㎡ 250-282㎡
主入口
1 2 销售中心
3
4
洋房 样板房区
5
公寓样板 房区
6
亮点五|体验
“天悦会”迎宾会所，全方位构筑尊贵体验
主入口
1 2 销售中心
3
4
洋房 样板房区
5
公寓样板 房区
6
亮点五|体验
奢华双大堂，尽显豪门府邸风范
主入口
1 2 销售中心
3
4
洋房 样板房区
5
公寓样板 房区
6
亮点五|体验
意大利台地园林 CBD园林之冠
香格里拉大酒店
琶洲板块
琶洲会展中心
琶
洲
大
桥
往番禺
琶洲村
四 项目解析 世界名师团队巨作，极度提升居住品质
装饰主义大师邱德光
G.I.L室内设计公司
SOM建筑师事务所
DP ARCHITECTS PTE LTD
Belt Collins 贝尔高林国际
四 项目解析
中西合璧，全石材干挂， 重新定义珠江岸边建筑标准
2012年8月 1459 126873 23541
2012年9月 661 77301 27875
共计 6106 711830 24026
限购两年来，广州商业地产迎来史上最大发展机遇，大批投资客从 住宅转向商用，引爆写字楼、商铺和商用公寓市场，价格大涨六成以 上，商铺最高成交单价接近150万元，商用公寓最贵叫价12万元/平方 米，攀上了历史最高峰。
355㎡ 367-370㎡ 552-556㎡
720㎡
套数 264 552 840 274 690 384 76 136 164 31 3411
占比 8% 16% 25% 8% 20% 11% 2% 4% 5% 1% 100%
四 项目解析
HOPSCA功能全现，品质生活无懈可击
定义地标，名片围绕于城
洲际酒店
备注：项目目前已经封盘，仍然可以正常销售。
住宅 成交 数据
公寓成 交数据
统计周期
成交面积 （㎡）
2016年
1,429
2015年
33,838
2014年
48,023
2013年
26,549
2012年
71,032
套数
13 319 484 245 649
成交均价 （元/㎡）
年递增率
30,057
6%
28,298
均价 4万/㎡ 4.5万/㎡ —— 4.5万/㎡ —— 4.8万/㎡ 5.8万/㎡
对比 —— ↑上升10% —— —— —— ↑上升8% ↑上升15%
公寓 25# 26# 24# —— 23# —— ——
均价 1.9万/㎡ 2万/㎡ 2.2万/㎡
—— 2.4万/㎡
—— ——
洋房均价 公寓均价
4万/㎡ 1.9万/㎡