不动产评估成本法计算题.doc
《不动产估价》第五章：成本法
5.2.2 新建不动产估价的基本公式
新建不动产有两种情况：一是新建房地；二是新 建建筑物。 在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：
新建房= 土地取 土地开 建筑物建 管理 投资 销售 销售 开发 ＋ ＋ ＋ ＋ ＋ ＋ ＋ 地价格 得成本 发成本 造成本 费用 利息 费用 税费 利润
在新建建筑物的情况下，成本法公式为
旧房地价格＝ 土地的 ＋ 建筑物的 －建筑物折旧 重新购建价格 重新购建价格
②在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为： 旧建筑物价格 ＝ 建筑物的重新购建价格 － 建筑 物折旧
5.3 建筑物的重新购建价格
5.3.1 重新购建价格的概念 5.3.2 建筑物重新购建价格的分类 5.3.3 建筑物重新购建价格的求取
V = C ×q
⑷实际观察法 实际观察法不以建筑物的耐用年限作为计算折 旧的标准，而是以建筑物的实际损耗程度为依 据，由估价人员亲自到现场，直接对建筑物作 物理、功能和经济折旧的观察，判断成新度， 以该成新度代替成新折扣法中以耐用年限、经 过年数确定的成新度，计算建筑物的现值。 除了耐用年限法，建筑物折旧的求取方法还有 市场提取法、分解法和混合法。
5.3.2 建筑物重新购建价格的分类
建筑物重新购建价格可分为：建筑物重置价格 和建筑物重建价格。
5.3.3 建筑物重新购建价格的求取
1 求取建筑物重新购建价格的思路 求取建筑物重新购建价格有以下两种思路： ①直接求取 ②间接求取
2 建筑物重新购建价格的求取方法 ⑴单位比较法 ⑵分部分项法 ⑶工料测量法 ⑷指数调整法
2 经济适用住房价格构成的有关规定 经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利 润三部分构成。
5.5.2 农地征收和城市房屋拆迁费用的有关 规定
不动产估价理论与方法试题
不动产估价理论与方法试题1、在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于( )。
A、区域平均地价B、市场价格的平均值C、成交地价的平均水平D、评估价格的平均值答案：A基准地价反映城镇整体地价水平，从地价的特点看，基准地价属于区域平均地价的一种，是目前我国最常见的区域平均地价形式，标定地价、交易底价、成交地价及其他派生出的地价都是对于具体宗地而言，故都属于宗地地价类型。
2、有限责任公司形式的土地估价机构的（）必须具备土地估价师资格。
A、股东B、董事C、投资人D、法定代表人答案：D3、规定建筑后退红线的距离是( )阶段的规划内容之一。
A、分区规划B、控制性详细规划C、总体规划D、修建性详细规划答案：C4、某一排放污染物的工厂建在一居住区，引起该居住区内的住宅价值降低，这种建筑物折旧情况属于( )。
A、物理折旧B、功能折旧C、经济折旧D、物质折旧答案：C引起建筑物折旧的经济因素，通常有建筑物的使用与周围环境的不协调、附近环境的变化、房地产市场的变化等。
例如居住区内残留的小工厂，由于一方面其周围没有其他工厂，无法产生集聚效益，另一方面周围都是居住区，对生产过程中产生污染的处理要求更严，增加其生产成本，从而引起该工厂建筑物使用价值的降低。
5、中心地理论是由德国地理学家( )提出的。
A、克里斯塔勒B、托马斯·罗伯特·马尔萨斯C、让·巴蒂斯特·萨伊D、密而斯答案：A6、阿兰索的主要贡献在于，他将（）作为地租的一个核心问题，首次引入区位平衡概念，成功解决了城市地租计算的理论方法。
A、空间B、地理位置C、时间D、交通答案：A7、以下因素中，土地价格存在的根源是（）A、绝对地租B、级差地租ⅠC、级差地租D、垄断地租答案：A8、城市用地评价内容不包括（）A、自然条件评价B、建设条件评价C、人口规模D、经济评价。
答案：C城市用地评价内容包括三个方面，即自然条件评价、建设条件评价和经济评价。
不动产估价-6成本逼近法
×
土地取 开发 管理 销售 + + + 3.开发利润= ( 得成本 成本 费用 费用
×
土地取 开发 管理 得成本 + 成本 + 费用
×
投资 利润率
)
成本 利润率
部分典型企业主营业务营业利润率水平
公司名称 万科股份 2004 2005 2006 2007 2008 2009
25.75% 29.22% 28.47% 30.27% 28.15% 23.60%
第六章 成本法
二、重新购建价格
3、适用对象
重置价格
一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同 的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术和建筑 标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物
重建价格
有特殊保护价值的建筑物的估价，如人们看重的有 特殊建筑风格的建筑物等 ★有特殊价值的文物古迹的整体估价不能应用成本法
（3）.工料测量法
工料测量法是先假设将估价对象建筑物分解还原为建筑材料、 建筑构配件、建筑设备，然后测算重新建造该建筑物所需要的 建筑材料、建筑构配件、建筑设备的种类、数量和人工时数， 再调查、了解估价时点相应建筑材料、建筑构配件、建筑设备 的单价和人工费标准，最后将各种建筑材料、建筑构配件、建 筑设备的数量和人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加， 来求取建筑物重新购建价格的方法。
房地产价格 =土地取得成本 +建筑物建造成本 +管理费用 +投资利息 +销售税费 +开发利润 （二）估价类型
1、新开发土地；2、新开发房地产；3、有折旧的房地产
第六章 成本法
五、成本法估价的步骤 搜集资料 估算重新购建价格
估算折旧
不动产估价理论与方法习题库(附参考答案)
不动产估价理论与方法习题库（附参考答案）1、如某一城市由县级市上升为地级市，称之为( )。
A、级别升格B、级别上升C、级别不变D、级别增加答案：A行政隶属变更一般都会引起当地土地价格的变动。
通常分为以下两类，一是级别升格，如某一城市由县级市上升为地级市，或某非建制镇上升为建制镇等等；另一类是级别不变，其管辖权由原地区划归另一地区。
2、以下不是按照机器设备的用途分类的是( )。
A、航海机械B、轻工机械C、通用机械D、农业机械答案：A3、根据我国现行的规划建设用地标准，城市人均建设用地标准为( )平方米。
A、60-120B、50-100C、80-160D、70-140答案：C4、根据马克思的地租理论，下列( )为错误的观点。
A、地租是土地所有权借以实现的经济形式B、土地价格是地租的资本化C、土地价格是土地价值的货币表现D、一切地租都是剩余价值答案：C土地价格是土地经济价值的反映，是土地权利和收益的购买价格，土地是一种自然物，不是人类劳动的产物，所以没有价值。
5、( )是政府为管理土地市场，由专业部门、专业人员评定的土地等级和区域的平均价格。
A、课税价格B、基准地价C、申报地价D、交易底价答案：B6、现有一建筑为砖混结构，建筑面积为1000平方米，1990年11月1日建成。
目前与类似的建筑物重置价为每平方米2000元，耐用年限为50年，残值率2％，则采用平均折旧法计算该建筑物在2000年11月1日的现值为( )万元。
A、197B、161C、160D、150答案：B建筑重置价格=1000*2000=200万元。
依平均年限折旧法计算年折旧额=200*（1-2%）/50=3.92，已折旧总额=3.92*10=39.2,现值=200-39.2=160.8≈161。
7、城市分散布局的形式主要有分散组团式、( )和城镇组群式等。
A、分散自由式B、一城一区式C、自由组团式D、一城二区式答案：D8、在我国社会主义土地公有制条件下仍然存在地租，是由于( )。
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对不动产的价值进行估算和评价的过程。
其中，成本法是一种常用的房地产评估方法。
成本法基于房地产的建设成本，通过考虑建筑物的折旧和物业的附加价值等因素，来确定房地产的价值。
本文将从五个大点来详细阐述房地产评估-成本法的内容。
正文内容：1. 概述房地产评估-成本法1.1 什么是成本法成本法是一种房地产评估方法，它基于房地产的建设成本来确定其价值。
该方法认为，房地产的价值应该等于其建设成本减去折旧，并考虑到物业的附加价值。
1.2 成本法的应用领域成本法广泛应用于房地产行业，特别是在评估新建房屋、商业物业和工业物业等方面。
它可以用于确定房地产的市场价值、租金、贷款抵押价值等。
1.3 成本法的优点和缺点成本法的优点是可以提供一个相对准确的评估结果，特别是在新建房屋和物业评估中。
然而，成本法的缺点是没有考虑市场需求和供求关系等因素，可能导致评估结果与实际价值存在偏差。
2. 成本法的评估过程2.1 收集建设成本数据在进行成本法评估时，首先需要收集相关的建设成本数据，包括土地购买费用、建筑材料成本、人工成本等。
2.2 计算建筑物的折旧建筑物的折旧是成本法评估的关键因素之一。
通过考虑建筑物的使用寿命和折旧率，可以计算出建筑物的折旧值。
2.3 考虑物业的附加价值除了建设成本和折旧，成本法还需要考虑物业的附加价值。
例如，如果房地产位于繁华地段，拥有良好的交通和配套设施，那么它的附加价值可能会比较高。
3. 成本法的应用案例3.1 新建房屋评估成本法可以用于评估新建房屋的价值。
通过考虑建设成本和折旧等因素，可以确定新建房屋的市场价值。
3.2 商业物业评估商业物业评估通常需要考虑租金收入和物业增值等因素。
成本法可以提供一个相对准确的商业物业评估结果。
3.3 工业物业评估对于工业物业评估，成本法可以考虑建设成本和物业的特殊用途等因素，来确定其价值。
总结：综上所述，房地产评估-成本法是一种基于房地产的建设成本来确定其价值的评估方法。
不动产估价方法之成本法
（二）成本法适用的条件
注意: 房地产价格取决于其预期收益 ( 效应 ), 而非 花费的成本。 房地产开发建设成本的增加，并不一定能增 加其价值。
（二）成本法适用的条件
怎样解释？
价格等于“成本＋平均利润”，是在长时期内 平均来看的，而且需要具备两个条件： 第一，自由竞争； 第二，该种商品本身可以大量重复生产。
土地增值收益的来源
第一，“农转非”所产生的增值； 第二，社会经济发展所产生的增值； 第三，通货膨胀所产生的增值； 第四，土地性能改变所产生的增值。 从实践来看，目前农地尚未形成真正的地价， 征地费普遍偏低，为了控制土地投机，保护 农地，应加上“土地增值收益”。
土地增值收益
第六章 成本法 Cost Approach
【成本逼近法】 第一节 成本法基本原理 第二节 成本法的评估步骤 第三节 成本法应用举例
第一节 成本法基本原理
一、成本法的概念 是指先分别求取估价对象在估价时点时的 重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格 减去折旧，以此求取估价对象价格的方法。 本质：是以房地产的重新开发建设成本为 导向，来求取估价对象的价格。 积算价格
（二）重新购建价格的求取思路
房地的重新购建价格＝土地的重新购建价格 ＋建筑物的重新购建价格
土地重新购建价格的求取方法： （1）城市建成区的土地：比较法、基准地价 修正法； （2）新开发的土地：成本法。
（三）建筑物重新购建价格的求取方法
1、建筑物重新购建价格的类型 （1）重置价格（replacement cost） 又称重置成本，是指采用估价时点的建 筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技 术等，在估价时点的国家财税制度和市场 价格体系下，重新建造与估价对象建筑物 具有同等效用的全新建筑物所必需的支出 及应得的利润。
资产评估学——成本法
资产评估学——成本法计算题、问答题等主观题需要有过程，和期末考试的要求一致~加油哦~1. 被评估对象为2007年购入的一台设备，评估基准日该设备与目前相同生产能力的新型设备相比，需多用操作工人4人，每年多耗电40万度。
如果每名操作工人每年的工资及其他费用为2万元，每度电的价格为0.6元，设备尚可使用4年，折现率为10％，所得税税率为25％，不考虑其他因素，则该设备的功能性贬值最接近于（）万元。
[填空题] *_________________________________2. 被评估资产甲生产能力为60 000件/年，参照资产乙的重置成本为8 000元，生产能力为40 000件/年，设规模经济效益指数X取值0.6，被评估资产的重置成本最接近于（）元。
[填空题] *_________________________________3. 被评估对象为一台设备，1997年12月31日购置，账面原值为28万元，评估基准日为2007年1月1日。
已知1997年末的定基物价指数为106％，2002年末的定基物价指数为118％，从2003年开始，同类物价指数每年比上一年上升7％，若不考虑其他因素，该设备的重置成本最接近于（）万元。
[填空题] *_________________________________4. 某生产线因市场需求结构发生变化，在未来使用年限内，每年产量估计要减少8000台左右，每台产品损失利润120元，该生产线尚可使用3年，企业所在行业的投资回报率为10%，所得税税率为25%，则生产线的经济性贬值额约为（）。
[填空题] *_________________________________5. 一台数控折边机，重置成本为150万元，已使用2年，其经济使用寿命约20年。
现该机器数控系统损坏，估计修复费用约为两万美元（折合人民币13.6万元），其他部分工作正常。
要求：计算该设备的实体性贬值额和实体性贬值率。
《房地产估价》习题课课件(成本法)
（10）功能折旧： （30-90+400+60）万元=400万元。 （11）估价对象估价结果：
总价=（8218.1-534.8-400）万元=7283.3万元； 单价=7283.3万元／20000m2=3641.65元／m2。
1 6% -1 54.90万元；
0.5
800 24万元 60% 1 6% - 1 800 24万元 40%
1.5
④建筑物的重置价格=（800+24+54.90+50+120）万元=1048.9 万元。 （2）计算建筑物的折旧额： ①墙、地面等损坏的折旧额=18万元； ②装修部分的折旧额=200万元×1／5×2=80万元； ③设备部分的折旧额=110万元×1／10×8=88万元； ④长寿命项目的折旧额=（1048.9-18-200-110）万元×1／ 50×8=115.34万元； 该建筑物的折旧总额=（18+80+88+115.34）万元=301.34万元。
1.某建筑物为钢筋混凝土结果，经济寿命为50年，有效经 过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑 物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建 造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用 为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发 利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复 费用为18万元，装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年， 已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年， 已使用8年。假设残值率均为0，试计算（1）该建筑物的重置 价格；（2）该建筑物的折旧总额。 解：（1）计算建筑物的重置价格： ①建造成本=800万元； ②管理费用=800万元×3%=24万元； ③投资利息
成本法计算题
1、总投资为400万元，开发期2年，第一年投入总投资的65％，第二年投入35％，在各年内均匀投入，同期银行贷款年利率8％，各期均匀投入，则投资利息为多少？
2、总投资为600万元，开发期为3年，在第一年年初投入总投资的50％，第二年年初投入30％，第三年年初投入剩余的20％，同期银行贷款年利率为8％，各期投资计息期的起始时间为其相应的具体投入时间，则投资利息为多少？
3、欲评估某建筑物的成本价值，已知该建筑物建成于2007年6月，钢混结构，技术耐用年限为70年。
建筑物所在土地的使用权于1997年6月取得，居住用途，法定使用年限70年。
2009年6月对建筑物进行评估，据调查估算，该建筑物的重置造价为180万元，在土地使用期结束时处置，预计其残值率为2%，请问该建筑物的剩余经济年限、总经济年限为多少？采用定额法，建筑物的年折旧额为多少？建筑物的成本价值为多少？
4、2009年3月用成本法评估某工业厂区，已知以下数据： 1）地上一共有砖混结构的厂房5幢，10000平米建筑面积，1995年3月建成使用，重置造价为1500元/平米，残值率为5%，目前砖混结构的厂房尚可使用20年；2）有钢混结构的厂房2幢，15000平米建筑面积，2005年3月建成使用，重置造价为3500元/平米，残值率为0，目前钢混结构的厂房尚可使用30年。
3）厂区所在土地的剩余使用年限为30年，如果市场同品质土地重置成本价值为800元/平米，厂区土地的面积为20000平米。
假定建筑物用平均年限法考虑折旧，土地的报酬率为4%，请问：厂区所有房与地在2009年3月的成本现值是多少？。
房地产估价理论与方法：成本法及其运用测考试题(最新版)_0.doc
房地产估价理论与方法：成本法及其运用测考试题（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、多项选择题 在具体估算建筑物重新购建价格的方法中，单位比较法实质上是一种比较法，单位比较法主要有（ ）。
A.分部分项法 B.工料测量法 C.年限法 D.单位面积法 E.单位体积法 本题答案：D, E 本题解析：暂无解析 2、单项选择题 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。
建筑物经济寿命为50年。
假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为（ ）。
A.2.00％ B.2.13％ C.2.22％ D.2.50％ 本题答案：C 本题解析：对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。
50－5－40＝5（年），50－5＝45（年），1÷45＝2.22％。
3、判断题估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是折旧，是”减价修正”。
（）本题答案：对本题解析：暂无解析4、问答题成本法的概念本题答案：以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方本题解析：以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法。
5、判断题成本法中，”售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的。
(完整word版)房地产评估案例市场法+收益法+成本法
房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表B.比较因素条件表比较因素条件表C.交易情况修正评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1美元＝8.03元人民币换算。
资产评估成本法计算题
资产评估成本法计算题资产评估是对资产价值进行估计的过程，而成本法是其中常用的一种评估方法。
成本法的基本原理是根据资产的建造或购置成本来评估其价值。
本文将以一个实际的例子来进行资产评估成本法的计算。
假设公司拥有一座办公楼，该办公楼是在2000年建造的，建造成本为1000万元。
现在要评估该办公楼的现在价值，根据成本法的原理，我们可以用以下步骤来进行计算。
1.首先，我们需要确定资产的物理使用寿命。
根据建筑业的经验，办公楼的主体结构通常可以使用50年以上。
因此，我们可以假设该办公楼的物理使用寿命为50年。
2.接下来，我们需要确定资产的经济使用寿命。
经济使用寿命是指资产能够产生经济效益的时间。
通常，办公楼的经济使用寿命会比物理使用寿命短，因为办公楼可能会随着时间的推移而变得过时。
假设该办公楼的经济使用寿命为40年。
3.然后，我们需要计算每年的折旧费用。
折旧费用是每年资产价值的减少量，可以用来衡量资产的价值损耗。
根据成本法的原理，在评估办公楼的折旧费用时，我们假设该办公楼具有线性折旧。
线性折旧是指资产每年的价值减少相等。
折旧费用=原建造成本/经济使用寿命=1000万元/40年=25万元/年4.接下来，我们需要计算每年的资产净值。
资产净值是指资产去除折旧费用后的净价值。
我们通过把每年的折旧费用从原建造成本中减去，就可以计算出每年的资产净值。
资产净值=原建造成本-折旧费用=1000万元-25万元=975万元5.最后，我们可以计算出该办公楼的现在价值。
现在价值是指该办公楼在现在的价值，即未来经济效益的现值。
我们可以使用资产净值乘以一个折现率（通常是使用公司的加权平均资本成本）来计算出现在价值。
假设折现率为10%。
现金流量=每年的资产净值现在价值=∑现金流量/（1+折现率）^年数第1年：975/（1+10%）^1=887.50万元第2年：975/（1+10%）^2=806.82万元...第40年：975/（1+10%）^40=12.88万元现在价值=887.50+806.82+...+12.88以上是根据成本法所使用的步骤和公式，计算得出该办公楼的现在价值。
不动产评估 不同方法例题
例题2
某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用价格。经 调查收集到以下资料： （1）与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易 类型的四宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条 件以及各交易案例的区域因素相同和个别因素修正情况 如下表所示，其中区域因素和个别的修正皆是与待估宗 地相比较，表中修正系数为正数的，表示交易案例的条 件优于待估宗地，表中系数为负数的，表示交易案例条 件比待估宗地差。 （2）土地还原率为7％。 （3）该市住宅地价指数1999年1月1日为100，以后平均每 月上涨1个百分点;
例题一答案
1. 年经营收入=6000万元 2.（1）销售成本及经营成本=4000万元 （2）管理费、财务费用=6000*6%=360万元 （3）商品销售及附加=6000*8.5%=510万元 （4）房屋折旧费：房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额 =2250万元/39=57.69万元；已折旧年限从2001年7月1日到2005年6 月30日共4年。 （5）经营利润=6000*10%=600万元 总费用=（1）+（2）+（3）+（4）+（5） =5527.69万元 3.房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元 4.房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69*4） *8%=161.54万元
2、市场比较法的公式及估价步骤 市场比较法的公式： 估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正 系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数 ×个别因素修正系数 即： 估价对象价格=可比实例价格 ×100/()×()/100×100/()×100/()
市场比较法的估价步骤： ⑴搜集交易实例 ⑵选取可比实例 ⑶建立价格可比基础 ⑷进行交易情况修正 ⑸进行交易日期修正 ⑹进行区域因素修正 ⑺进行个别因素修正 ⑻求取比准价格
房地产估价习题集计算题和论述题2
1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则，（最高最佳使用原则），供求原则；替代原则，（估价时点原则），公平原则。
2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”，通常称为（估价报告书）。
3、市场比较法所依据的是（替代）原理。
4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法，（平方法），立方法。
5、在收益法中，纯收益确定后，还原利率越高，收益价格（越低）。
6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用（重置成本）。
7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上C为（重新建造成本），它通常随着估价时点的不同而（不同）。
8、在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价×（深度百分率）×宗地面积。
试述成本法与收益法的区别。
1．理论依据不同或估价的立足点不同：(成本法基于已付出的代价，收益法基于未来的收益能力)；2．计算公式不同(成本法以各项费用、税费、利润累加为基础，收益法以收益减费用为基础)；3．所需资料不同；4．适用对象不同(成本法主要适用于无交易、无收益或收益难以直接测定的房地产的估价，如学校、政府办公楼、医院、公园等公共建筑、公益设施与工厂等；收益法主要适用于收益性房地产的估价，如商店、宾馆、出租房屋等)。
1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该土地每平方米需600（1）计算土地现时价格：土地底价=1000*600=60万（2）计算建筑物现时价格：建筑物现价=C*[1-（1-R）*t/t+n]=2000*1000[1-（1-5%）*8/8+32]=1620000=162万（3）房地产和土地合成一体的现时总价为：60+162=222万（4）房地产现时单价=2220000/2000=11002、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300X床位，平均每X床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元（2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元（3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元（6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元（7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。
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房地产估价理论与方法：成本法及其运用考试答案 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、判断题 在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余自然寿命。
（ ） 本题答案： 2、单项选择题 某幢空调已落后的办公楼，旧系统已计提折旧80万元，拆除该空调的费用为8万元，可回收残值40万元，重新购建价格（不含安装费）为150万元，安装新的空调系统的费用为6万元。
则该办公楼因空调落后引起折旧额为（ ）万元。
A.32 B.44 C.96 D.108 本题答案： 3、判断题 工业用途的建筑物又可分为有腐蚀性和无腐蚀性的，有腐蚀性的建筑物的磨损要高于无腐蚀性的建筑物的磨损。
（ ） 本题答案： 4、单项选择题 成本法是求取（ ）的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
A.估价对象在估价时点时 B.估价对象在交易时姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------C.估价对象在重新协议时D.估价对象在建造前的本题答案：5、多项选择题根据《城市房屋拆迁管理条例》，房屋拆迁补偿安置费用包括（）。
A.被拆迁房屋的房地产市场价格B.房屋拆迁服务费C.拆迁清理费D.房屋拆迁管理费E.误工费本题答案：6、多项选择题根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（）。
A.单位比较法B.市场提取法C.分解法D.工料测量法E.指数调整法本题答案：7、单项选择题土地取得成本是取得（）所需的直接费用、税金等。
资产评估学练习及答案
计算过程仅供参考！第3章 计算题1、成本法计算题：被评估设备建于1996年，帐面价值100000元，2001年对设备进行了技术改造，追加技改投资50000元，2006年对该设备进行评估，根据评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据：（1）从1996年至2006年每年的设备价格上升率为10%；（2）该设备的月人工成本比替代设备高1000元；（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，所得税率为33%； （4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。
要求：估算被评估设备的重置成本、实体性损耗、功能性损耗、经济性损耗及被评估设备的评估值。
()[]（元）评估值计算该设备的评估值：。
，经济性贬值额为经济性贬值率为求，因此利用率能够达到设计要该设备在评估后的设计（元））（）（计算功能性贬值：计算成新率（年）计算加权投资实际年限（年）计算加权投资名义年限（元））（）（加权重置成本（元））（）（重置成本和加权重置成本：计算该设备的重置成本2.815011092.30477%3.15346.7339899.700.692.304775%,10,P/A %331121000.5%3.153%10051.445.41.44%502.88.32.8846.7339899/96.2996396.296.29963965%1015000010%10110000046.7339899%10150000%101100000.1510510=-⨯==⨯-⨯⨯=⨯+÷==⨯====⨯+⨯+⨯+⨯==+⨯++⨯=2、收益法计算题：待估企业预计未来4年的收益为200万元、150万元、220万元、240万元。
假设本金化率为15%，根据企业情况推断，从第5年起，将在第4年的基础上以4%的增长率增长。
试评估该企业整体价值。
2344200150220240240+%(115%)(115%)(115%)(115%)15%-%(115%)+++++++++（14）（4）第6章 计算题1、某被评估的生产控制装置购建于1995年，原始价值100万元，2000年和2003年分别投资50000元和20000元进行了两次更新改造，2005年对该资产进行评估。
不动产估价考试习题与答案
一、填空1、某房地产成交价格为5000元/m2，付款方式为首付30%，余款在五年内按年等额付清，年利率为5%，若采用一次性付款的方式，实际成交价格应为4531.6 元/m2。
2、某建筑物的价值为60万元，设备和装修价值10万元，经济耐用年限分别为50年和8年，残值率为零，则采用直线折旧法计算出的年折旧额为 2.45 。
3、某宗土地上有一幢10层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度≤50％。
假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为480 万元。
建筑面积=住宅总价/平均单价=4000平方米土地总价=楼面地价*建筑面积=4800000元4、某地工业用地30年期的基准地价为1500元/平方米，当r＝8％时，一使用年限为26年的地块的价格为。
P60 收益法已知P30 求P26P30=a/r*[1-1/(1+r)^30]即1500=a/0.08*[1-1/(1+0.08)^30]求出a=133.24P26=133.24/0.08*[1-1/(1+0.08)^26]得P26=1440✔️注意分母要^n5、某写字楼预计持有2年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8％，则该写字楼目前的收益价格为万元。
✔️已知若干年后不动产价格的情况：（已知未来某年该不动产价格为Pt，在已知不动产出售的年份以前的净收益有变化，r每年不变且大于等于零）6、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送（按照建筑规范本就,不算面积，无视）该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0.8（实用率80%），则按建筑面积计算的比准价格是元／m2。
建筑面积=120/0.8=150平方米比准价格=150/150=1W/平7、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6％和3％，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为2427元/m2。
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成本法作业1、今有一建筑物，建筑总面积1200m 2，在估价时点时，已使用12年。
该类建筑物的重置价格为600元/m 2，耐用年限40年。
估价师经现场勘察认为该建筑物剩余使用年限为30年，残值率5%。
试用直线折旧法计算其折旧额、折旧总额，并估计其现值。
解：（1）求折旧额D()()()()()元71.162853012%5160012001=+÷-⨯⨯=+÷-=n t R C D（2）至估价时点的折旧总额E t 为()元52.1954281271.16285=⨯=⋅=t D E t 或()()元57.1954281=+⨯-=nt tR C E t （3）建筑物现值V ： V=C-E t =600×1200-195428.52=524571.48（元） 或V=C[1-（1-R ）×t/（t+n ）]= 524571.43（元）注：公式要写完整；Et 的取值必须取195428.52，不可取195428.57。
2、某一房地产，土地总面积2500m 2，是6年前通过征用农地取得，当时费用800元/m 2，现时取得该类土地，每平方米需1000元，地上建筑总建筑面积6000m 2，是2年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/m 2，现实建造同类建筑物每平方米为1100元，估计该建筑物有8成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。
解：（1）求土地价格V L V L =2500×1000=250（万元） （2）求建筑物价格V B建筑物的重置价格C=6000×1100=660（万元） V B =C.q=660×80=528（万元） （3）计算房地产总价VV= V L + V B =250+528=778（万元） （4）计算房地产单价PP=V/S=778/6000=1296.67（元/m 2）3、某宗房地产占地2000m 2，容积率为3.0。
土地是在1999年4月通过出让方式取得的，出让年限是40年。
建筑物是于2000年10月建成使用的。
经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m 2，同类建筑物重置价格是1000元/m 2。
通过估价师对该建筑物现场鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格为50万元，经济寿命15年。
残值率假设为零，报酬率为8%，求该房地产在2003年4月的市场价格。
解：（1）计算土地现实价格V L()()()万元26.98%8111%8111200050004036=+-+-⨯⨯=L V（2）计算建筑物的现实价格V B ①求建筑物重置价格C C=1000×2000×3.0=600（万元） ②求可修复部分折旧D 1 D 1=5（万元）③求装修部分折旧D 2 D 2=30×2.5÷5=15（万元）④求设备部分折旧D 3 D 3=50×2.5÷15=8.33（万元） ⑤求结构部分折旧D 4 D 4=（600-5-30-50）×2.5÷38.5=33.44（万元） ⑥求折旧总额DD=D 1+D 2+D 3+D 4=61.77（万元）则V B =C-D=600-61.77=538.23（万元）（3）计算房地产在2003年4月的市场价格V V=V L +V B =98.26+538.23=636.49（万元）注：求土地现实价格时，应采用收益法公式进行年期修正，不可用36/40方法计算。
4、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。
经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。
又知其中该建筑的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为 10年，已使用8年。
假定残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。
（2001年试题）解：（1）计算建筑物的重置价格 ①建造成本：800万元 ②管理费用：800×3%=24万元 ③投资利息：（800+24）×60%×[（1+6%）1.5-1]+（800+24）×40%×[（1+6%）0.5-1]=54.90万元 ④建筑物的重置价格：800+24+54.9+50+120=1048.9万元 （2）计算建筑物的折旧额①墙壁、地面等损坏的折旧费=18万元 ②装修部分的折旧费=200×2/5=80万元 ③设备部分的折旧费=110×8/10=88万元 ④长寿命项目的折旧额：（1048.9-18-200-110）×1/50×8=115.34万元 ⑤该建筑物的折旧额=18+80+88+115.34=301.34万元5、某公司5年前以出让方式取昨一宗面积2000m 2的40年使用权的土地于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m 2。
现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m 2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建筑期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。
门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率为零。
试计算该宗房地产现时的价格。
（土地资本化率为8%）（2002年试题） 解：（1）运用成本法计算公式：房地产价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格—建筑物折旧 （2）求土地的重新取得价格因该土地使用权为40年，已使用了5年，故要求土地使用权为35年的价格()()[]()()万元94.3901%811%81%81200020004035354040354035=-+-+⨯+⨯⨯=⨯=-K K V V （3）计算建筑物的重新购建价格：①建安成本=600（万元） ②管理费用=600×3%=18（万元） ③投资利息=（600+18）×40%×[（1+6%）1.5-1]+（600+18）×60%×[（1+6%）0.5-1]=33.54（万元） ④销售税费=90（万元） ⑤开发利润=120（万元）建筑物的重新购建价格=600+18+33.54+90+120=861.54（万元） （4）计算建筑物折旧额①门窗、墙面等损坏的折旧额=8（万元） ② 装修部分的折旧额140×1/5×3=84（万元） ③设备部分的折旧额=100×1/10×3=30（万元） ④长寿命项目的折旧额=（861.54-8-140-100）×1/38×3=48.44（万元）（万元） 建筑物的折旧额=8+84+30+48.44=170.44（万元）（5）该宗房地产的现时价格=390.94+861.54-170.44=1082.04（万元）6、某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。
某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。
在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。
根据项目实施进度安排（如下横道图），项目建成后，住宅楼将全根据市场调查，有关数据如下：（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m 2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m 2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m 2，写字楼2800元/m 2，管理费用为开发成本的5%。
（3）除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。
假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
（4）目前，此类项目折现率为10%。
（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价的3%缴纳有关税费。
试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。
（2004年） 解：（一）第一种解法 1、项目总建筑面积 1.2×10000×2.5=30000（m 2）其中，住宅楼总建筑面积15000m 2，写字楼总建筑面积15000m 2。
（2）房地产开发项目总价值及折现值 ①住宅楼价值 5000×15000=7500（万元）住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第1年末）的折现值：()()万元86.5634%10175003=+②写字楼价值写字楼租金收入=120×15000×70%×（1-20%）×12=1209.6（万元） 写字楼押金=1209.6×30%=362.88（万元）写字楼押金运用年收益=362.88×3%=10.89（万元） 有关税费和经营管理费用=1209.6×30%=362.88（万元） 租赁净收入=1209.6+10.89-362.88=857.61（万元） 写字楼价值：()()()万元86.8478%10111%1061.85711147=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=n R R A V 写字楼折现到第1年末折现值=()()万元29.6370%10186.84783=+③项目总价值折现值=5634.86+6370.29=12005.15（万元）（3）项目开发成本、管理费用及其折现值 住宅楼部分=1800×15000×（1+5%）=2835（万元） 写字楼部分=2800×15000×（1+5%）=4410（万元） 住宅楼开发成本及管理费折现值()()()万元13.2580%1015.0%1015.028355.15.0=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+++⨯ 写字楼开发成本及管理费用折现值：()()()万元76.3648%1015.0%1015.044105.25.1=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+++⨯ 项目开发成本及管理费用折现值：2580.13+3648.76=6228.89（万元） （4）住宅楼销售税费及折现值 住宅楼销售税费： 7500×6%=450（万元） 住宅楼销售税费折现值：()()万元09.338%1014503=+（5）所能支付的最高土地价格()万元开发成本及管理费用住宅楼销售税费总价值78.5279%3189.622809.33815.12005%31=+--=+--=（原6412.50万元）2、第二种解法（1）项目总建筑面积 1.2×10000×2.5=30000（m 2）其中，住宅楼总建筑面积15000m 2，写字楼总建筑面积=15000m 2。