我国城市房屋拆迁补偿制度中的缺陷及解决对策

浅谈我国城市房屋拆迁补偿制度中的缺陷及解决对策
【摘要】随着城市化进程的不断深入，城市房屋拆迁问题受到了人们的普遍关注。

房屋拆迁属于城市建设的重要组成部分，所以，对我国城市房屋拆迁补偿制度中存在的缺陷进行探讨，并提出相应的解决对策具有非常重要的现实意义。

【关键词】房屋拆迁补偿；制度；缺陷；对策
1、城市房屋拆迁补偿制度的定义
城市房屋拆迁补偿制度指的是在城市规划区内国有土地上实施
房屋拆迁，拆迁人参考被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等信息，根据市场评估价格给予被拆迁人以货币补偿或者房屋产权调换的
制度[1]。

值得一提的是，该制度是我国特有的一种制度。

其他国家大多实行土地征收制度，并针对该种制度制定了完备的法律法规体系。

我国在制定城市房屋拆迁补偿制度的过程中，可从中借鉴相关经验。

2、城市房屋拆迁补偿制度存在的问题
2.1房屋拆迁补偿的程序不透明
在房屋拆迁的一系列程序中，公众几乎没有参与的机会，被拆迁人处于被动接受地位，如此一来，被拆迁人对拆迁活动及人员便产生了消极对立的情绪，最终造成拆迁工作难以正常开展，给城市建设带来了不利的影响。

很多情况下，房屋拆迁活动已经在进行，相关补偿却迟迟没有到位。

“征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施”，从中可以看出，我国土地征收的批准决定直接具有被
征收财产移转的法律效果，而相关补偿程序只是作为附属程序存在，补偿是否落实并不会对被征收财产的实际移转产生决定性的影响[2]。

2.2房屋拆迁估价不合理
《条例》第24条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”。

目前，市场评估价未能做到客观、公正，另外，在安置被拆迁人的过程中，措施简单，相关考虑十分不周全。

从内容上看，上述规定将不同地区经济发展情况纳入了考虑范围，但同时也留下了弊端，即各级地方政府在制定相关评估规则及办法的过程中，将会保护自身利益，忽视被拆迁人的利益。

如此一来，房屋拆迁补偿价格便难以满足被拆迁人的要求，甚至降低了他们的生活水平，此时，拆迁人和被拆迁人之间的矛盾将会升级。

另外，如果地方政府无视城市房价变化情况，不对基准价格做出及时、适当调整，那么将会导致评估价格脱离了了客观实际，使被拆迁人蒙受巨大的损失[3]。

3、解决对策
3.1确定合理的拆迁补偿范围
3.1.1将土地使用权纳入补偿范围
国内相关学者普遍认为，应将土地使用权纳入补偿范围。

国有土地使用权具有一定的特殊性，它是一种不完全的物权，又是一种独立的财产权，还具有类似钱物的可流通特点。

在城市房屋拆迁中，
利益的焦点不在于房，而在于地。

被拆迁房屋一般位于较好地段，城市土地级差将会带来十分巨大的经济效益。

所以，应该将土地使用权明确纳入补偿范围之内，从根本上保证被拆迁人的相关利益[4]。

3.1.2将预期收益纳入补偿范围
《城市房屋拆迁管理条例》对经营性房屋停产或停业所造成损失的补偿问题进行了规定，但没有对预期收益问题进行明确规定。

预期收益损失主要表现在以下两个方面：1）对于经营性房屋而言，所有权人自己经营时，一旦拆迁，将带来经营预期收益的损失。

交由承租人经营时，一旦拆迁，将给所有权人带来租金这一预期收益的损失；2）对于住宅房屋而言，将房屋租赁出去，也会带来租金这一预期收益，一旦拆迁，将会给所有权人带来租金这一预期收益损失。

所以，不管房屋的具体用途，都应该将它的预期收益纳入补偿范围[5]。

3.2制定合理的拆迁补偿原则
目前，由于国家财力有限，无法做到“完全补偿”，但以此为借口，模糊赔偿标准的做法也是不可取的。

所以，应该在宪法的征收补偿条款中尽快制定公平补偿原则，并将其落实到位。

公平补偿原则包含以下几点含义：1）房屋拆迁补偿应该是公平的，换而言之，补偿价值应该和被征财产的“公平市场价值”几乎相等；2）具体执行过程中，应做到差别对待，即当区域、情况完全一致时，则给予相同的对待，当区域、情况有一样不同时，则给予不同对待；3）
房屋拆迁补偿之后，被征收者的原先生活水平不会下降；4）公平这一原则应当体现在相关的法律法规之中[6]。

3.3采用合理的拆迁补偿方式
3.3.1保障被拆迁人的自由选择权
《城市房屋拆迁管理条例》明确指出，被拆迁人可以选择货币补偿，也可选择房屋产权调换补偿。

然而很多地方性法规却在这一点上含糊其辞，甚至直接规定“鼓励货币补偿”。

在这样的规定下，拆迁人可以单方面决定采用何种补偿方式，给被拆迁人的利益造成了侵害。

另外，有些地方为了追求拆迁速度，不仅只采用货币补偿方式，而且采取“一刀切”的办法，导致拆迁矛盾激化。

3.3.2关于货币补偿方式
货币补偿方式具有以下优点：1）易于操作；2）方便灵活；3）能够简化拆迁安置补偿程序。

因而，在房屋拆迁补偿中，该种方式获得了广泛应用。

为保证货币补偿方式能够正常运转，应关注并做好以下工作：1）提高对相关资金的监管力度。

在货币补偿执行过程中，一些拆迁人伪造资金证明，甚至抽调这部分资金，挪作他用，导致拆迁安置环节出现大量的资金缺口，不仅影响了安置工作质量，而且造成了不良的社会影响，和拆迁工作的初衷格格不入。

这就给房屋拆迁管理部门提出了更高的要求，要求他们在核发拆迁许可证的过程中，对拆迁补偿安置资金的到位情况进行严格审核，确保专款专用；2）优先购买权的问题。

所谓优先购买权指的是，如果被拆迁区域被用作同类商品房建设，那么被拆迁人对于原地段的
商品房享有优先购买的权利。

虽然选择了货币补偿方式便等同于放弃了房屋产权调换补偿方式，但出于人文精神关怀，照顾他们的居住习惯以及心理因素，应当赋予他们优先购买权。

个别地方开始重视这一问题，并在法规中做出了具体规定，发挥了良好的模范带头作用[7]。

3.4正确定位政府角色
各级地方政府都应该严格执行国家的政策及法律法规，依法开展房屋拆迁工作。

政府部门应该树立科学的政绩观，不应将多盖楼或者多修路作为评判政绩的标准，而应该致力于保护人民群众的权益，为他们争取更多的实惠。

政府部门应对商业性拆迁给予积极引导，使其正确进入市场，同时，应明确自己在整个拆迁工作中的角色和作用。

应该正确定位政府角色，一改过去那种既当运动员，又当裁判员的职能错位局面。

4、结语
城市房屋拆迁是城市化进程中必然要面对的问题，如果处理不当，将会导致严重的社会问题。

因此，针对城市房屋拆迁，制定并完善相关的补偿制度具有非常积极的现实意义。

我国城市房屋拆迁补偿制度中还存在诸多缺陷，制定相应的对策将其解决，将是我国政府的一项长期任务，也是一项十分重要的任务。

参考文献：
[1]彭小霞. 论我国城市房屋拆迁补偿制度的完善[j]. 山东工商学院学报. 2011（04）.
[2]焦莉莎，吴红. 我国房屋拆迁补偿法律制度完善探析[j]. 现代商贸工业. 2011（15）.
[3]张向东. 论我国城市房屋拆迁补偿制度之重构[j]. 武汉理工大学学报（社会科学版）. 2010（02）.
[4]刘蕾，何昱. 对我国城市房屋拆迁补偿的研究[j]. 价格理论与实践. 2010（11）.
[5]李娜. 浅析我国城市房屋拆迁补偿机制[j]. 法制与社会. 2011（06）.
[6]谢昕欣. 论我国城市房屋拆迁补偿的制度缺陷[j]. 湖北经济学院学报（人文社会科学版）. 2011（08）.
[7]夭凯民. 城市房屋拆迁补偿问题初探[j]. 经营管理者. 2011（17）.。