我国保障性住房融资模式创新研究
浅议我国保障性住房建设的融资问题
浅议我国保障性住房建设的融资问题摘要:保障房建设是关乎民生的重大问题，在保障房建设过程中显露的融资问题受到了社会各界的关注。
本文针对目前我国保障性住房建设融资出现的问题，提出了相应的解决对策，旨在可以缓和这一状况。
关键词:保障性住房资金筹集对策建议2011年初，中央制定了全年建设1000万套保障性住房的指标，据了解，截至2011年末，已经有超过1000万套保障性住房开工。
据估算，建造这1000万套保障性住房需要的资金约为1.3万亿元，其中5000多亿是由中央政府以及地方政府负责筹集，另外8000亿是由社会机构、保障对象及其企业负责筹集。
2012年，全国计划要开工700万套保障性住房，在“十二五”期间，预计要建造3600万套保障性住房，这五年的总投资额预计有5.1万亿元。
这些保障性住房的建设无疑给政府和企业都带来了很大的资金筹集压力，如何能保证资金的准时到位是政府和企业的当务之急。
一、我国保障性住房的融资方式保障性住房是与商品房相对，为解决中低收入者的住房困难问题所提供的限定标准、价格或者租金的住房，保障性住房主要包括经济适用房、廉租房、公租房。
经济适用房是针对中低收入家庭而建造的住房，其价格比商品房要低20%到30%，并且还有一些对住户的限制条件；廉租房主要是面对当地的低收入人群，租金一般只有市场价的10%左右；公租房与廉租房相似，但是公租房主要是保障外来务工人员和其他低收入人群的住房。
目前，我国保障性住房的建设资金主要包含以下两大方面。
(一)中央和地方政府的财政拨款财政拨款的方式主要包括：第一，政府财政预算专项资金。
中央或者地方的政府财政预算拨款是保障房建设的动力，也是构成保障房建设资金的最可靠的一部分资金。
今年年初，发改委以及各相关机构都表示，会加大对保障性住房建设的资金投入。
但是政府的财政拨款并不是建造保障性住房的主要来源，更多的是起到推动作用。
第二，土地出让金收益。
2011年颁布的《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（以下简称“指导意见”）中明确要求，用于建设保障性住房和棚户改造的土地出让金收益比例要至少高于10%，并且如果地方财政资金不足以补助保障房建设的，应该提高土地出让金收益的比例。
保障性住房投资与融资的机制研究
４ 、投资管理。第一 ，廉租房和公租房虽然都是 由
机构 ，还是从商业信贷和证券市场融资都难以实现 ，导
１ 农村金融研究 Ｉ ｃｏ ｅ ０ １ ２ ｔｂｒ １ Ｏ ２
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致保 障性住房开发与消费的资金渠道狭窄。
融规模狭小 ，而由于资本市场还不够发达 ，商业信贷在 住房金融体系 中处在绝对的垄断地位 。第一 ，在没有 主要体现在土地无偿划拨和税费 的减免及返还，这实 际
上也 是政 府投 资 ，但 其产权 主 体及股 权 结构 不清 ，资产 被大 大低 估 。 ２ 、社 会投 资 。 第一 ， 由于 期 房 制 度存 在 ，住房 开
政策支持的情况下，认为保障房成本高、违约风险大、 盈利低，缺乏信贷动力；第二 ，目前的公积金由于规模
有 限 ，缺 乏合 理 的制 度设 计等 ，承担 的政 策性开 发 和｝ 肖 费融 资 的能力 也 还十 分有 限 ；第三 ，虽然 中央 决定 发行
发主要通过融资实现 ，开发商 自有资金极为有限，缺乏 动力直接进行包括保 障房在 内的投资并持有 ，乃至进 行针对保 障对象的出租；第二 ，由于没有股权投资的制 度设计和政策优惠，加上基金等股权投资较为落后 ，企 业、非营利机构和机构投资者对保 障房投资 （ 或者商品
极 不健 全 。第 一 ， 目前 的住 房保 障机 构 主要 是公 积金 管
同时为职工缴纳公积金 ，因而也 已经失去 了直接投资的 责任和动力。 ３ 、个人投资。面对商品房价格 决速地高涨 ，首先 ，
理 中心 ，但公积金管理中心不仅 内部治理机制存在缺 陷，且在实 际执行过程中存在着覆盖率低 、执行不到 位 、规模小等 问题 ，目前难 以承担全部保障房融资的任 务 ；第二 ，由于缺乏政策支持 ，曾经建立的住房储蓄银
中国保障性住房项目融资模式探析
图 １ Ｐ Ｐ Ｒ Ｉ Ｓ保 障 性 住 房 融 资模 式 Ｐ ＋ ＥＴ
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３１
经 济 生 活
二 、 障 性 住 房 融 资 模 式 分 析 保
房屋委 员会 （ 房委会 ） 分拆出售其名下 １ ０ ８ 个商场和停车场而成
从 目前来看 ，我国保障 Ｉ住房 的资金主要 来 自以下 渠道 ： 生 财政 、 住房公积金 、 出让净收 益 、 土地 银行贷款等 。而 要扩大融 资规模 ， 可采用“Ｐ ＋ ＥＴ ” Ｐ Ｐ Ｒ ＩＳ模式 ， 程如图 １ 过 所示 。 首先 ， 政府城建部 与房 地产企业 针对保障房建设 组建项 目
数投 资者的资金 ，由专 门投资机构进 行房 地产投资经营管理 ，
证 保 障 房 建 设 的 可持 续性 发 展 。
并将投资综合收益按比例分配给投 资者的一种信托基金 。 与我
ＰＰ Ｐ ＲＥＴ ＩＳ
【 关键词 】保障性住房
一
项 目融资
国信托纯粹属于私募性质有所 不同的是 ，国际意义上的 Ｒ Ｉｓ ＥＴ
拥有一经营 （ Ｏ 。 Ｂ Ｏ） 房地 产投资信托基 金（ ｅ ｓｔ Ｉ ｅｍ ｎ Ｔｕｓ Ｒ — Ｒ ａ Ｅ￣ｅ ｎ ｓ ｅｔ ｒ ｔ Ｅ ｌ ｖ ｔ ｓ，
Ｉ ｓ从 国际范 围看 ， Ｔ） 是一种 以发行收益凭证 的方式汇 集特 定 多
地 产 投 资 信 托 基 金 相 结 合 的 融 资模 式 ，筹 集社 会 公 众 资 金 ， 保
政府在保障性住房融资中作用研究论文
政府在保障性住房融资中的作用研究摘要：本文通过分析现阶段我国保障性住房融资的问题及国外政府在保障性住房融资中的做法，为我国政府在保障性住房融资中的作用提供一些建议。
关键词：保障性住房融资模式政府作用中图分类号：tu113.5+41 文献标识码：a 文章编号：一、现阶段我国保障性住房融资模式存在的问题（一）现阶段我国保障性住房的主要融资模式现阶段我国保障性住房的融资模式有两种：一种是依靠地方财政补贴、土地出让金净收入、公积金贷款以及地方债券等政府资金；另一种是银行贷款、社保基金、保险资金等社会机构提供及自筹资金。
（二）现阶段我国保障性住房融资模式存在的问题保障性住房需求量大，建设资金筹集面临诸多困难，我国保障性住房融资模式存在很多问题。
1、融资渠道单一，主要依赖政府供给。
近几年政府提供的保障性住房建设资金中大多来自于土地出让金，其他方式只占很少的份额。
2、贷款优惠利率执行不到位，政府的控制作用没有很好的体现。
目前保障性住房建设中使用的银行贷款主要依靠政府财政信用的支持和房地产开发商的项目收益，没有体现政府对参与主体的增信和融资的放大作用。
3、融资手续复杂，实施起来有困难。
保障性住房的建设关系民生，但当前保障性住房融资模式显示出极大地滞后性。
政府类的资金融资模式手续复杂，效率低下。
4、后续资金来源不明确使得保障性住房的建设和运营难以持续。
以目前廉租房、公租房的租金水平看，许多地方的租金难以满足支付融资的财务成本，也没有还本能力和明确的偿付本金的资金来源。
如果没有后续资金的来源机制，市场化融资就难以支持政府推动保障性住房建设目标的实现。
二、国际上一些政府在保障性住房融资中的做法保障性住房的融资问题在各国普遍存在，借鉴国际上发达国家的一些做法，对解决我的保障性住房融资的问题有一定意义。
（一）从单一政府供给模式向以政府为主导的多元融资模式转变，鼓励和吸引私营企业投资参与保障性住房建设和经营。
保障性住房建设资金的最主要来源为政府供给，但由于保障性住房建设需求量大，资金投入量也过大，政府过多的补给会挤占其他公共事业的支出。
保障性住房建设中的融资现状与建议
保障性住房建设中的融资现状与建议【摘要】保障性住房建设是社会发展的重要组成部分，但由于融资难题的存在，其建设受到了影响。
本文通过分析当前保障性住房建设的融资现状及存在的问题与挑战，提出了提高融资能力的建议，包括强化政府主导作用、引入社会资本、优化融资渠道以及加大金融支持力度。
结论部分则强调了加强政策引导与监督、促进可持续发展、提升建设质量和规模的重要性。
通过这些举措，我们可以更好地保障住房需求，促进社会和谐稳定。
【关键词】关键词：保障性住房建设、融资现状、融资难题、政府主导、社会资本、融资渠道、金融支持、政策引导、可持续发展、质量、规模。
1. 引言1.1 保障性住房建设的重要性保障性住房建设是指为低收入群体提供可负担的住房，是一项关乎社会公平和稳定的重要工程。
保障性住房建设能够有效缓解城市居民的住房困难，促进社会和谐稳定。
保障性住房建设有利于解决城市住房短缺问题，缓解住房价格过高造成的负担。
通过提供经济适用住房和公共租赁住房，可以满足低收入群体的基本居住需求，确保他们有一个稳定的住所。
保障性住房建设有利于促进经济发展和城市建设。
提供住房保障可以吸引外来人口留在城市，增加城市的人口规模和消费需求，促进经济的发展。
城市中的保障性住房项目也是城市建设的重要组成部分，可以提升城市形象和居住环境质量，提高城市的整体竞争力。
保障性住房建设对于推动城市经济发展、促进社会和谐稳定具有重要意义。
1.2 融资难题对保障性住房建设的影响保障性住房建设面临的融资难题严重影响了其规模和质量。
融资困难导致保障性住房建设项目无法按时启动或完成，从而影响了居民的住房需求满足。
融资难题也使得在建项目面临停工、拖延等问题，增加了项目的运营成本，降低了项目的盈利能力。
融资不足还可能导致项目施工质量下降，甚至影响住户的生活安全。
融资困难还会直接影响到政府对于住房保障政策的实施效果，使得政府的扶持力度无法充分体现，从而影响了低收入群体的基本民生保障。
我国保障性住房融资模式探讨
间我 国计划 新建 的３ ０ 万套保 障性住 开发投 资 规模 的三分 之一 左右 。 中央 府的资金筹措能力形成了考验。 ６０
＿ｔｎｏ关 观 评 Ａｅ ｉ 注． 点 述 ｔｔｎ
障性住 房 建设 资金来 源渠 道单 一 ，形 放 、深 度 更 大 的 金 融 市 场 吸 收 周 期 性
租赁 住 房 建 设 管 理 公 司 ； 尽 保 ” ， 这 就 意 味 着 地 方 政 府 需 要 为 （ 流 动 性 风 险 。 房 贷 类 长 期 ４）
压 力 较 小 。 公 共 租 赁 住 房 则 不 同 ， 一
三 、保障性住房建设存在 着 巨大的资金缺 口
要实现 ２ １ 年 １ ０ 万套 的保 障性 ０ ０ ０ １
房 ，所 需 要投 入 的资金 将 超 过 ５ 亿 次 性投入 大 ．资金 占用 周期长 、投 资 万
兀 。
回 报 率 低 的 特 点 ，使 其 对 追 求 短 期 利
图５ ：全 国住 宅销 售 面积 图４：全 国住 宅竣 工 面积
就 受 到 广 大 中 低 收 入 家 庭 和 新 就 业 人 员的欢迎。
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２ １ 起 ，从 中 央 到 地 方 ， 公 ０１ 年
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的 资金 困境 。
经 济 适 用 住 房 和 两 限 房 、 棚 户 区
改造房 等 以出售 为主 的保 障性住 房相 比 ，虽 然都 具有福 利性 的特 点 ，但 是 由于后 者可 以通过 销售 较快 的 回收 投
入 资 金 ，此 类 项 目 在 融 资 过 程 中较 易
获得 社会 资金 的支 持 ，整体 而言资 金
保障性住房建设中的融资现状与建议
保障性住房建设中的融资现状与建议【摘要】目前，保障性住房建设一直是社会关注的热点问题。
在融资方面，存在多方面的挑战和困难，如融资渠道单一、金融政策不够健全、政府与社会资本合作效率低等。
为此，本文提出了四点解决建议：一是多元化融资渠道，拓宽资金来源；二是建立健全的金融支持政策，引导资金更多流向住房建设领域；三是推动政府与社会资本合作，发挥各方优势；四是加强监管和风险管控，确保资金使用合规安全。
通过这些建议，可以有效解决当前融资困境，并为未来保障性住房建设提供更好的发展方向。
希望在政府、企业和社会各方的共同努力下，实现保障性住房建设的可持续发展。
【关键词】保障性住房建设、融资现状、建议、多元化融资渠道、金融支持政策、政府与社会资本合作、监管、风险管控、发展方向、未来展望1. 引言1.1 背景介绍随着城市化进程的加快和人口规模的增长，保障性住房建设越来越受到社会各界的关注。
保障性住房作为解决城市居民住房问题的重要手段，对于改善居民居住条件、促进社会和谐稳定具有重要意义。
保障性住房建设面临着融资困难的现状。
目前，保障性住房建设融资渠道相对单一，主要依靠政府财政资金支持，而政府财政的压力也越来越大，导致保障性住房建设面临着融资不足的问题。
如何改善保障性住房建设的融资现状，成为当前亟待解决的问题。
我们需要深入分析当前保障性住房建设融资现状，找出存在的问题及原因，并提出有效的解决建议，以推动保障性住房建设的持续健康发展。
1.2 问题意识保障性住房建设是我国社会发展中的重要方面，旨在解决低收入家庭的住房困难，促进社会公平与稳定。
在保障性住房建设中，融资问题一直是一个亟待解决的难题。
当前，我国保障性住房建设融资主要依靠政府财政拨款和银行贷款，这种单一的融资方式已经难以满足不断增长的保障性住房需求。
面对保障性住房建设中的融资问题，我们需要更加深刻地认识到其严重性与紧迫性。
传统的融资模式已经难以适应持续扩大的保障性住房建设规模，导致建设进度缓慢，影响保障性住房项目的质量与数量。
我国保障性住房融资模式之探究
的 公积金贷款、 社保基金等都没能弓入有效的担保机 Ｉ 制， 某种程 这也可以 这类融资 度上 说明 模式
挑 尽 政 有 供资 但 大多 资 是 战。 管 府 提 金， 绝 数的 金还 要 靠 会 构 筹 ， 筹 的 式更 七 中 银 社 机 来 集 其 集 方 是 成集 于 行
二、 保 性 建 金 的 分 我国 障 住房 设资 缺口 成因 析
式 住 保 的 象、 标 、 水 保 资金 对 房 障 对 保障 准 保障 平、 障 的
来源、 专门管 理机构的 设立以及骗取保障优惠的惩罚等 加以 规范。在 性住房法律体系中， 保障 不仅要对保障 性 住房建设资金的融资渠道、 管理机构、 资金运作方式等 予以明 而 确， 且要将支持保障性住房建设融资的税收减 免计划、 政府补贴计划、ＥＴ 等配套政策纳入法律轨 Ｒ Ｉｓ 道， 以推动 性住房建设。 保障 （ 培育多 二） 元化的融资 主体， 样性的 方式 多 融资
（ 我国 性住房建设资 一） 保障 金过度依赖政府， 筹资
渠 道单 一
贷 这 疑 示了 会 构 保障 房资 投 款， 无 显 社 机 在 性住 金 入上
的 局限性， 而且融资集中 于银行贷款很容易受政策的影
响 很 持 性的 于 障 住 的 久 定 设 ，难 续 利 保 性 房 长 稳 建 。
发 行债券等） ００ 保障性住房建设总投资额为 。２１ 年， ４０亿元， ７０ 政府对保障 性住房的 总支出为２２．７ ７００亿元 （ 其中中 央公共财政对保障性住房的财政支出为１２． １５
７ 亿 地方公共 ３ 元， 政府支出 １ ４３亿元） 为 １． ９ ４ ， 政府投资 约 占保障性住房总投资额的４． ％。 ９３ 可见， ６ 我国保障
制。 （ 保障 三） 性住房收益率较低， 风险较大， 对社会资
保障性住房建设融资问题分析及融资模式
保障性住房建设融资问题分析及融资模式探究摘要：保障性住房是重要的民生课题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。
十二五规划国家对保障房建设的力度大幅加强。
我国目前现有保障性住房融资模式是政府提供主要资金、自筹资金、社会机构提供为辅。
但存在着融资渠道不畅，模式单一，担保机制不健全、手续繁琐等问题，存在着很大的资金缺口。
加强对保障性住房建设资金的来源渠道、融资模式的探索研究，建立多样化的融资模式培育多元化的融资主体是当前推动我国保障性住房建设持续健康发展的重要保障。
关键词：保障住房建设；融资模式；存在问题；创新中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2013）04-0-01保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，它是与商品性住房相对应的一个概念。
目前我国的保障性住房可分为廉租房、经济适用房、限价房、公共租赁房、棚户区等五种保障形势。
一、我国保障性住房融资面临的主要问题（一）过度依赖政府投入，来源渠道单一目前我国保障性住房资金大部分来源于财政资金，很少利用信托、证券等融资工具的市场机制，融资效率低下，激励效应不足，来源渠道单一，形成了过度依赖政府投入的局面。
（二）地方政府财力不足制约保障房建设地方政府集生产者、所有者、管理者三种角色于一身，并提供60%以上的建设资金。
随着我国经济发展方式的转变，主要依赖土地增值收益的地方财政收入模式势必将受到冲击，地方财政捉襟见肘。
地方政府在保障性住房市场上资金供应的积极性受到限制。
（三）金融机构参与保障房建设的热情被限制贷款收益低、偿贷的保障低、融资手续复杂，再加上在宏观经济调控与信贷规模控制的背景下银行信贷指标有限，各种风险上升，限制了金融机构的参与热情。
且保障性项目要经过层层部门的层层审批，延长了融资时间，也很难吸引以追求利润最大化为目标的商业性资金。
（四）担保机制不完备，缺少合理有效的风险分散机制有了担保的贷款，不用处理违约房产的繁杂手续，这将大大刺激放贷积极性，也会降低放贷成本。
保障性住房投融资模式研究李娟
2012年30期（10月）摘要：当前我国保障性住房需求量巨大，而建设资金主要来源于政府财政，私人资金虽有参与但规模不大、积极性不高，资金问题始终是制约保障房建设的瓶颈。
文章分析了我国保障性住房的投融资现状和存在的问题，借鉴国外保障房建设投融资的先进经验，针对中国实际情况，提出了解决我国保障房建设资金不足问题的对策，即房地产投资信托（REITs ）模式。
关键词：保障性住房；投融资模式；房地产投资信托基金保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，主要包括廉租住房、经济适用房、棚户区改造安置住房、限价商品房和公共租赁房等五大类。
我国保障性住房体系的构建始于1994年，但其建设长期落后于商品房的发展。
尤其是近十年来，随着房地产投资、住房消费需求的快速增长，城市房价不断飙升、甚至超出了普通百姓的承受能力，进而引发了一系列社会问题。
2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台后，中央开始把保障房视为一项重要的民生问题，并逐步加大对保障性住房的财政投入。
2009年全国建设保障房370万套，2010年上升为580万套，2011年达到了1000万套，2012年建设任务为700万套。
到“十二五”末开工建设3600万套保障性住房，静态估计至少需要资金7万亿元。
这些资金从何而来？当前的相关政策是：住房公积金增值收益部分、土地出让金中不少于10%的比例、市县财政预算安排、中央省级财政预算安排的补助资金。
这四项资金来源其实都算是政府财政，但自1994年实行分税制后，责任和收入的不对称引发地方政府财政困难，责任多、压力大，地方政府在保障房建设上积极性一直不高。
此外，2011年以来国家开始严格控制高房价，使得地方政府的土地出让收益大幅缩减。
保障房建设的资金单靠政府财政是无法保证的。
另一方面，由于保障房建设周期长、建设资金投入大、经济效益低等特点，加之保障房产权关系不明晰，企业与政府合作建设保障房的模式不成熟，建成之后经营维修等权利义务还处在探索阶段，故民间资本的参与也存在很大的障碍。
惠州学院本科毕业论文(设计)开题报告
指导教师意见
指导教师（签名）：
教研室意见
教研室主任（签名）：
系
意
见
系主任（签名）：
200年月日
2014.05.21-2014.06.20指导教师审阅学生论文定稿研来自究的进
度
、
步
骤
2014.06.21-2014.06.24指导教师评阅论文及第一次论文答辩
2014.06.25-2014.06.28第二次论文答辩，上报优秀毕业论文
2014.06.29-2014.07.01毕业论文收集整理归档
研
究
的
方
2013.12.01-2014.02.10进行课题研究或设计,撰写论文初稿
2014.02.11-2013.02.20毕业论文中期检查
2014.02.21-2014.03.20指导教师审阅学生论文初稿,学生修改论文
2014.03.21-2014.04.20指导教师审阅学生论文二稿,学生修改论文
2014.04.21-2014.05.20指导教师审阅学生论文三稿,学生修改论文
研
究
的
进
度
、
步
骤
2013.11.01-2013.11.10结合专业培养方向和实际情况初定选题方向
2013.11.11-2013.11.20讨论、审核指导教师所出的选题，初步拟定选题
2013.11.21-2013.11.25根据自身的实际情况和今后的发展选定选题
2013.11.26-2013.11.30学生对课题进行调研，完成毕业论文开题报告
我国保障性住房融资模式
关于我国保障性住房融资模式的探讨【摘要】保障性住房是一项惠及社会民众的一项大型工程。
近年来，国家不断推进保障性住房建设，但是融资渠道单一、融资金额不足、过度依赖政府资金等问题日益突出。
本文结合当前我国融资模式的现状，较为深入地分析了现有融资模式的各种不足，并提出了一些能够促进保障性住房更合理融资的创新型模式，以期能对我国相关领域的研究与发展有所帮助。
【关键字】保障性住房；融资模式；现状；问题引言随着房地产业的持续升温，保障性住房的建设成为保障民生的一项重要举措。
自“十二五”规划实施以来，国家不断加大对保障性住房建设的投入力度。
2011年单年累计完成1000万套保障性住房[1]，2012年前10月投入建设722万套，未来几年国家将继续稳定推进保障房的建设。
期间每年国家的投入资金将超万亿，如此规模的资金运转若要完全依靠国家财政是不切实际的。
在这样一个各方面都需要大量资金投入的发展中国家，建立一套更为完善的保障性住房融资模式，是解决现在保障房建设中因融资困难导致其推进缓慢，开工率低等问题的关键途径之一。
1、我国保障性住房建设的融资现状保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。
其性质及国内相关法律法规的规定就决定着保障性住房应有由政府规划和建造，建造资金也将基本由政府的财政收入保障。
2011年，全国投入保障性住房资金约1.3～1.4万亿，2012年前10个月也投入1.08万亿。
虽然有地方政府财政由税收和土地出让金作为保障，但至2012年地方政府负债已达11万亿，财政支付能力捉襟见肘。
近几年来银行开始逐渐增加对保障房建设资金的信贷支持，这部分资金已占全国保障房资金总量的60%以上[2]，很大程度地减轻了政府的财政压力。
另外，民间投资、地方政府债券、国家优惠税收政策等一些新形式也相继出现，为筹集保障房建设资金作了新的发展，但国内整体仍存在融资渠道单一、融资金额较少等问题。
保障性住房融资模式问题研究
《 关于解决 城市低收 入家庭住 房困难的若 干意见》 规定， 国家发展 改革委 、 财政 部 、 住建部 以及民政部 、 国土 资源部 负 责制订和实行全国性廉租住房保障资金 管理政策 、拨付 中央
预算 内投资补助金 ， 并负责分配、 拨付 中央 廉租 住房保障专项
补助 资金 。而国家发改委则负责安排新建廉租 房中央预算 内 投资 补助金 。
一
人， 但是 保障性住 房的融资资金主要还是依靠 社会 机构以及
个人 的参与 。目前我国保障性住房建设的主要 融资模式包括
、
保 障 性住 房 及 其分 类
和商品性住房不 同 ，保 障性 住房是政府为 了保证中低收 住房公积金净 收益 、 财政拨款 、 土地出让金净收益 以及其他来 入、 困难 家庭 解决住房问题而限定标准 、 限定租金 或房价的住 源 。
房。 保 障性住房是具有保障性质的住房。在我国 ， 保 障性住房
主要包括以下几种类 型 ：
１ ． 住 房 公 积 金 净 收 益
２ ０ ０ ９ 年政府发布 《 关于利用住房公积 金贷款支持保障性
１ ． 棚 户区安置房 。中国保障性住房计划 覆盖的主要群体 住房建设试点 工作 的实施意见》 ， 提出将 一部分住房公积 金的 就是棚 户区居民。在中国 ， 大部分的棚户区都位于城区。虽然 结余资金贷款用来支持保障性住房建设。近年来 ， 我国的住房 不 属于保障房 ，但棚户区的 改造却是 我国保障性住 房建设的 重要部分。 ２ ． 限价房 。作为中小套型 、 中低 价位类别的住房 ， 限价房 主要面对的是城市中等收入 家庭 。限价房的面积通 常限制在 公积金 以极快 的速度增长 ， 从理论上来看 ， 其增值收益也会 随 着归集额的增加而随之增大 。其中 ， 贷款风险准备金将随管理 制度的健全而逐渐被控制在较低水平 ，而其中的管理费 用也
我国保障性住房融资现状与创新探究
开发商等社会机构普遍把保障性住房看作 “ 鸡肋” 持 融 资规 模 巨大 ，而融资 渠道相对 匮乏且 面临诸 多困 ，
观望和谨慎态度 。 总体而言 ， 保障性住房建设投入资 难 ， 保障性住房建设资金来源急需多元化 ， 融资模式
金面临 巨大压 力。 （ ）融资蕴含高风险 ２
亟待创新 。 本文以为 ， 保障性住房融资可以从两个方
２ Ｓ
【 国房 地产金融 ・ ０ １・ １ 期 ｌ 】 ２１ 第 １
二是经济适用房和两 限房 （ 限套型面积 、 限销售价位 ） 主 ， 投入资金能较快 回收 ， 其融资较易获得社会资金
２０ ０ 万套 ， 建设资金约 ５０ 亿 ， ００ 主要 由社会机构通过 的支持 ， 整体资金压 力较小 。 而廉租房和公共租赁住
中央和地 方两 级财政 分担 ， 包括 中央 财政预算拟安排
补助资 金 １３ 亿元 ，其余 ８ ０ 多亿 元主要通过社 会 ０ ０ ００ 资金解决 。
（ ）创新 型融资 方式相 对缺 乏 ５
目前 ， 保障性住房融资渠道相对单 一 ， 缺乏 创新 ， 融资方式更多倾 向于政府 内源性融资和商业银行或政 策性金 融机构 贷款 。部分地 区开始 采用信托 方式融 资， 包括项 目贷款模式 、 股权投资附加股 权 回购模 式
几年需 要持续投 入资金 建设 。中央政府 投入资 金有 债券融资的方式 ，也是传统融资方式 。
限 ， 方政府各方面公共支出资金紧迫再加土地财政 ３ 保障房融资模式创新思路 地 收入锐减 ，保障性住房投入 资金更是 匮乏。而银行 、
站在新的历史背景下 ， 保障性 住房持续性 建设 和
１ 保障性住房融资方式与现状 设 １０ 万套 ， ０ ３ ０ ５ ００ ２ １ ～２ １ 年每 年建设５ ０ ０ 万套 。 ０ ～６ ０
保障性住房建设研究--我国保障性住房融资模式探究
创新 。建设方面 ，公租房的商业配套设施 占总面积 的
１％，商业部分按市价出售 ，将能够收回２ ％～３％甚 ０ ０ ０
至 更 多 的贷 款 本 金 。流 通 方 面规 定 ，居 住 满 ５ 后 ，公 年
租房可 以向特定对象出售 ，通过 “ 公租房转让市场”， 由政府和个人进行交易 ，价格则采用当时的市场成本价 加之税费减免、优惠政策、通胀等因素 ，从而活化了部 分公租房源 ，增加了贷款本金偿还来源 。此外，经过测 算 ，租金完全可以偿还贷款期利息。通过一系列创新，
外的９ ０ ０ 亿元通过银行贷款、保险公司、社保基金三个 渠道筹集 ，其 中银行是主要融资渠道。为保 证贷款 的 偿还 ，重庆在公租房 的建设环节和流通环节都作 出了
的违规做法来降低成本的风险大大增加 。故在保障性住
房 开工率加速提升的背后 ，媒 体不时曝出诸 如 “ 墙脆 脆 ”、非法使用 “ 瘦身钢筋”、个别项 目封顶仅两个月 即拆 除等质量事故 保障性住 房工程质量 问题开始频 现 。保障性住房一旦建成，将长期使用 ，其质量不仅关 系到资源 的使用效率 ，更紧密关系到人 民群众的生命财 产安全，同时也极大地影响到政府的公信力 。只有保障 充足的资金投入保障性住房建设 ，同时建立一套健全的
和其 他企 业 ，通 过 发行企 业 债 券进行 保 障性 住房 项 目融
资。 《 通知》要求， “ 地方投融资平台公司 申请发行企 业债券，募集资金来自优先用于各地保障性住房建设 。只
有在满足当地保障性住房建设融资需求后 ，投融资平台 公司才能发行企业债 券用于 当地其他项 目的建设 。” 用于保 障性住房建设的地产集 团、渝富公司、南岸城建 公司、永川惠通公司等企业债券 已上报国家发展改革委 待批。此外，房地产投资信托基金 （ Ｉ ｓ ＲＥ Ｔ ）也是重庆
我国保障性住房公积金扩充融资模式新探索——以新加坡组屋融资经验为鉴
新加坡政府坚持行政干预为 主、 市场调节 为辅 的房地 产 调控机制 ， 实行双轨制住房供应体制 ， 商品住房和保 障住房市 场并存 ， 以保 障住房市 场为 主 ， 私 宅为辅 。新 加坡 政府 为约
８ ５ ％的 国民提供保 障性 住房 ， 约１ ５ ％ 的 国民依 靠市 场 获取
１ 新 加 坡 住房 融资 模 式 剖 析
１ ． １ 新 加 坡 的住 房 供 应 体 制
房建设 的目标是 １ ０ ０ ０万套 ， 需要资金约 １ ． ４万亿 元 ， 其 中政 府出资 ５ ０ ０ ０亿 ， 剩余资金缺 口高达 ９ ０ ０ ０亿元… 。资金的缺 乏、 融资的困难成为制约我 国保 障住 房 的最大瓶 颈。融资模
足了普通民众的住房需求 ， 并且 有效切断 了人 们的住房 投机 行为 ， 同时满足了高消费阶层 的住房 需求。新 加坡住房 供应
ｃ ｅ ｎ ￣ ｌ ａ ａ ｎ ｄ Ｅ ａ ｓ ｔ ｅ ｒ ｎ Ｅ ｕ ｒ ｏ ｐ ｅ ： Ａ ｐ ｐ ｌ ｙ ｉ ｎ ｇ ｌ ｎｄ ａ ｃ ｏ ｎ ｓ ｏ ｌ ｉ ｄ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ［ Ｊ ］ ．Ｌ ａ ｎ ｄ Ｕ ｓ ｅ Ｐ ｏ ｌ ｉ ｃ ｙ ， ２ ０ １ ０ ， ２ ７ （ ２ ） ： ５ ４ ５— ５ ４ ９ ． ［ １ ８ ］ Ｆ ＡＯ ．Ｏ ｐ ｐ ｏ ｒ ｔ ｕ ｎ ｉ ｔ ｉ ｅ ｓ ｔ ｏ ｍ ａ ｉ ｎ ｓ ｔ ｒ ｅ ａ ｍ ｌ ｎｄ ａ ｃ ｏ ｎ ｓ ｏ ｌ ｉ ｄ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ｉ ｎ ｒ ｕ ｒ ａ ｌ ｄ ｅ ｖ ｅ ｌ — ｏ ｐ ｍｅ ｎ ｔ ｐ ｏｇ ｒ ｒ ａ ｍ ｍｅ ｒ ｓ ｏ ｆ ｔ ｈ ｅ Ｅ ｕ ｒ ｏ ｐ ｅ ａ ｎ Ｕ ｎ ｉ ｏ ｎ ［ Ｒ］ ．Ｆ ｏ ｏ ｄ Ａ ｃ ｕ ｌ ｔ ｕ ｒ ｅ
浅谈我国保障性住房建设多元化融资渠道
本管 理开 始向上下游延伸 ， 打造基 于项 目 全价值链 的供应链成
本。
２ ） 对清算时间的控制
房地产 企业预售 时预缴所得税是按预售毛利率计算的。 企 业 可以适 当推迟清算 时间 ， 减少对资金的 占用 ， 降低税收成本 。 ３ ） 聘 用高素质的税收人才
将 业务和管理前置是风险管理和进度控制的有效对策 ， 在 某 种程度上 ， 前置 、 前置 、 再 前置已经成 为未来成 本管理和优 化
的必然趋势 。
务， 取得 销售 收入 。 比如 ， 企业 可以采取一次性付款奖励的措施 鼓励客商支付全款 ，随时督促客户付款； 加强与银行合作 加快 银行放款速度等措 施加快销售款项 回笼 。 待开发项 目实现预售 后， 开发 资金实现回笼 ， 可 以有效减少 自 有 资金投人 ， 降低企业
按照不动 产转让缴纳土地增值税。对于代建项 目， 计税 金额为
代建费用 ， 只 占销售收入 的一部分 ， 由于不涉及不动产转让 ， 不 需要缴纳土地增值税和契税。因此 ， 代建 比自建 节省税 收成本 。 如果采用 合作建房 ， 按照 相关税法 规定 ， 双方作为 以投资方 式
进行投资 和利润分 配 ， 则 出资方不必 缴纳营业税 ， 有效降低 房
但我们也看 到一 些标 杆企业 ， 已经开始推行设计 阶段 的前置管 理。 具体而言 ， 在设计 阶段 的成本管控主要通过产 品组合方案 、
路 网布 置方 案 、停 车布置方案 和场地标高方 案 的管控 审批落
地； 在方案阶段 ， 则重点强调基 于指标进行 限额设计 ， 具体有建
筑方案 、 安 装方案 、 结构方 案、 精装修方案等 。这种在设计阶段
随着 我国国民经济的快速发展 ， 房地产 市场在经历利 益的
我国现阶段保障性住房建设融资模式浅析
公共服务职能 ，又将大幅增加保 障性住房
供 应 数量 ，较 好解 决 城市 中低 收入 群体 的 住 房 困难 问题 ，有 利 于化 解社 会矛 盾 ，促 进 社 会和 谐 稳定 。
设 １０ 万套 ，所需资金 约为 １３ ００ ．万亿 元。
不完善 ， 市场主要力量参与较少
我国从１９ 年开始全面停止住房实物 ９８
分 配 ，实施 住房 分 配货 币 化 ，并 首次 提 出
全国范围内大规模实施保 障性安居工程建 设 ，加大保 障Ｉ 生住房建设力度 ，既能增加
政府 投 入 、调 节 收入 分 配 关系 ，体 现 政府
建立和完善以经济适用住房为主的多层次
外 ，大 部 分 资 金 需 要 通 过 其 他 融 资 方 式
住房 ；经济适用住房是指政府提供优惠政
策 ，限定 套 型面 积 和建 设 标准 ，以政 府 指
保 障性住房 ，少数富裕 阶层群体购买商品 住房 ，形成以保 障性住房为主体的供应结 构，自然将平抑过高房价 ，有利于房地产
市 场 持续 健康 发 展 。
目前 除 中央 财政 投入 、土地 出让 金收 入及
富，融资模式还在探索 ，吸引投资的利益
激 励机 制 尚不完 善 。加 上保 障性 住 房 由政
借 助 房地 产 业 长链 条 的作 用 ，促 使 大量 社
展、带动相关产业发展等具有重要意义。
ｌ 有 利 于 化 解 矛 盾 ，促进 社 会 和谐 、 稳 定 。 我 国 房 地 产 市 场 经 过 几 轮 快 速 发
会资金投入住房建设 ，从而带动钢铁 、水
泥 、玻璃 、家 电等 相 关产 业 发展 。 同时 ，
保障性住房建设融资困境与模式探讨——以衡阳为例
（ ） 策体 系不 完善 ， 二 政 影响金融 机构参 与积极 性
住房金 融政策 是引 导银行 和非 银行金 融机 构在住 房生 产 、 经
营 活动 中提供金 融服务 的基础 。 国现在 执行 的保障性 住房政策 我
框 架 内， 没有形 成一整 套完 备 的金 融政 策体 系 。 目前 国家规定 还 对 经 济适用 房 、 廉租 住房 建设 项 目予 以行政 事业 性 收费 、 费等 税 费 用减 免 ， 但是 对 于城市 棚户 区改 造 、 民安置 住房 等 项 目还没 农
性住房 建设 的加速推进 ， 影响 了“ 住有 所居 ” 目标 的及早 实现 。因 此， 拓展保 障性 住房 建设 资金 来源 渠道 、 加强 融 资模式 的 研究 成
为 一 个 迫 切 而 现 实 的课 题 。
一
、
保 障 性 住 房 现 状
（ ） 障 房 建 设 规 划 大 幅 增 加 一 保
性 安居工程 ３ ０ 万套 ， 时保 障性 住房覆 盖率 达到 ２ ％， ６０ 届 ０ 这一措
施 是加快 城市化进 程和保 持经济 可持续 增长 的重 要保障 ， 是包 容 性 发展 的理念一 个重要体 现 。保 障性 住房建 设是 一项耗 资大 ， 周
期长 ， 惠及 千家万 户的 民生工程 ， 由于融 资模式 单一 、 惠政 策 但 优 落实 不到 位等 原 因 ， 导致 资金 问题 成为 “ 瓶颈 ” 严 重 制约 了保 障 ，
交付使 用 ８ ９ 套 。２ １ 年衡 阳计划 完成 ３ ０ ０套保 障性住 房任 ７２ ０１ ７０ 务 ， 中建 设廉租 住房 １０ ０套 、 共租 赁住房 ８０ 套（ 、 其 １０ 公 ０ ０ 问）经济
适用住 房 １０ ０ ０套 ， 棚户 区改造 １ｏ Ｏ套。 ７ｏ
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我国保障性住房融资模式创新研究
作者：张桂玲
来源：《合作经济与科技》2014年第18期
［提要］本文从政府投资、银行贷款、住房公积金增值收益与土地出让金等四个方面描述我国保障性住房融资现状，在借鉴美国、日本与香港成熟经验的基础上，从提高地方政府参与保障性住房建设积极性、引导民间资本参与、引入房地产投资信托基金等方面，提出改进保障性住房融资模式的建议。
关键词：保障性住房；融资；房地产投资信托基金
本文系河南省教育厅科学技术研究项目（项目编号：13A790394）；河南省教育厅人文社会科学研究项目（项目编号：2014-zd-013）阶段性研究成果
中图分类号：F83文献标识码：A
收录日期：2014年6月25日
一、引言
保障性住房是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，目前主要有廉租房、经济适用房、公共租赁房等构成。
当前商品房房价居高不下，保障性住房成为解决中低收入者住房问题、实现“住有所居”的主要途径，但是由于保障性住房的半公共物品性质，资金成为其发展的制约瓶颈。
本文从我国保障性住房融资现状出发，在借鉴国际经验的基础上，提出创新保障性住房融资模式的建议。
二、我国保障性住房融资现状
目前，我国保障性住房的资金来源有中央与地方财政预算、土地出让金净收益、公积金增值收益，如银行贷款、社保基金、保险资金等。
1、财政资金。
财政资金是保障性住房建设主要资金来源，也是最直接、最重要的来源。
财政资金主要有两种：一是政府直接无偿拨款；二是通过政府投融资平台，与金融结构合作筹集资金，或聚集社会闲散资金，支持保障性住房的建设。
但是面对资金需求巨大的保障性住房建设，财政资金杯水车薪，吸引更多社会资本投入保障性住房的建设显得尤为重要。
2、银行贷款。
银行贷款是仅次于政府投资的重要融资渠道，由于保障性住房项目建设任务重、公益性较强且还贷期限较长，国内银行贷款一般不愿意也不能满足其建设资金需求。
3、住房公积金增值收益。
根据《国务院保障性住房管理办法》，住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后，全部用于廉租住房和公共租赁住房建设。
因而，随着住房公积金制度的普及，住房公积金的部分增值收益也是保障性住房的资金来源。
但是，动用缴存人的钱去无偿做公益性事业，其合理性备受质疑。
4、土地出让金。
《国务院保障性住房管理办法》土地出让收益用于保障性住房建设和棚户区改造的比例不低于10%。
因而，地方政府出让土地的净收益也是保障性住房的资金来源，但土地出让金是地方政府的重要资金来源，将其投入到保障性住房中，可能会受到地方政府的抵制。
三、保障性住房融资国际经验借鉴
1、美国保障性住房融资模式。
在美国保障性住房建设融资方面：一是政府通过为开发商提供优惠贷款、提供担保支持等政策，为居民提供间接性的住房补贴；二是通过成立专门的组织，为中低收入家庭等特殊人群的住房抵押贷款提供担保，例如其成立的联邦住宅管理局、退伍军人管理局等；三是设立联邦家庭贷款银行，利用政府信誉发行债券进行融资，为住房困难家庭提供较低利息的贷款；四是鼓励创新市场化融资方式。
美国先后采取了辛迪加和房地产投资信托等新型融资方式，吸引社会资本参与保障性住房建设；五是通过“低收入家庭住房建设税收抵免制度”（简称LIHTC），将REITs与廉租房制度结合促进保障性住房建设。
LIHTC规定，任何公司或者REITs，如果投资于符合廉租房，政府将在10年内返还占整个工程造价4%的税费，减免额在10年内分期返还。
LIHTC消除了投资者对于开发和投资廉租房利润低的顾虑，大大激发了REITs投资于廉租房。
因而，美国的保障性住房融资模式是以政府为主导的多元化融资模式，私人及非营利组织对保障性住房建设的投资比重已将近70%。
2、日本保障性住房融资模式。
日本保障性住房的融资模式是政府引导、市场主导的融资模式。
日本成立了住宅金融公库、住宅都市整备公团和地方住宅供给公社等组织为保障性住房的建设提供了强有力的金融支持。
同时，日本政府也采用补贴的方式，为保障性住房的建设提供支持：一是财政直接拨款给低收入家庭帮助其租房、购房，并为公营住宅拨款以促进其发展；二是向促进保障性住房建设的机构发放贷款以支持保障性住房建设；三是将资金贷给住房金融公库，向低收入者提供低息住房贷款。
3、香港公屋房融资模式探索。
香港政府通过建立双轨制的住房供应体系成功解决了不同收入阶层的住房问题。
其中，中低收入者以非常低廉的价格租住或购买政府开发的公屋。
通过公屋政策，香港政府成功解决了占全部人口一半的中低收入人口的住房问题。
香港公屋制度在融资方面卓有成效，主要包括以下三个方面：首先，政府为公屋的建设免费提供土地，为公屋房建设节约大量的成本；其次，政府也为公屋住户提供补贴，对公屋租户实行较低的租金，并提供免息贷款和补助金以帮助符合条件的用户购买公屋；第三，房委会对部分公屋附属商业设施整合，设立领汇房地产投资信托基金，2005年在香港证券交易所上市。
领汇的上市，第一
轮融资就获得了约25亿美元，这也使其更容易获得银行贷款，2008年获得了13家银行30亿港元的银团贷款。
领汇的上市，极大地缓解了香港政府由于公屋带来的财政压力。
从以上分析可以看出，国际上重视住房保障制度中政府和市场的相互作用和相互制衡，以及金融工具创新与运用，这对于我国政府在保障性住房建设中转变角色、充分发挥政府的指导作用，对市场资源进行合理配置，具有重要的借鉴意义。
四、改进保障性住房融资模式的建议
依据我国保障性住房的融资现状，在借鉴保障性住房的融资国际经验，提出改进我国保障性住房融资模式建议：
1、提高地方政府积极性。
目前，保障性住房建设要坚持政府主导的原则，实行“省级负总责、市县抓落实”的总体原则，充分调动地方政府参与的积极性，加大公共财政的投入，将保障性住房建设纳入地方政府政绩的主要考核指标。
此外，鼓励地方政府设立“政府主导、市场运作、专项投资、封闭管理”保障性住房建设投融资平台，负责统筹其管辖区内的保障性住房的管理、融资和债务偿还。
2、引导民间资本参与保障性住房建设。
政府在土地、税收方面应实行长期、稳定的优惠政策，消除民间资本对保障性住房建设“利润稀薄、政策不确定性”担忧，鼓励民间资金参与保障性住房建设，减轻政府财政压力，拓宽保障性住房建设融资渠道，促进保障房建设。
3、积极引入房地产投资信托基金等新型融资模式。
可以参考香港破解公屋资金瓶颈与美国LIHTC的成功经验，设立保障性住房投资信托基金。
房地产投资信托基金具有专家管理、快速积少成多、流动性强、组合投资、分散风险以及税收优惠等优点，同时近年来国内房地产信托市场蓬勃发展，为发行保障性住房投资信托奠定了基础，相关政府也支持将房地产投资信托应用于保障性住房的建设过程中，因而可以积极引入保障性住房投资信托基金。
因此，政府要发挥其主导作用，积极引导社会资本投入保障性住房的建设中，创新融资方式，最终建立“政府主导、市场运作、社会参与”的保障性住房融资体系，为保障性住房的建设资金瓶颈。
主要参考文献：
［1］毛鹏，王旭.我国保障性住房融资模式特点及创新研究［J］.建筑经济，2011.12.
［2］何元斌，王雪菁.创新我国保障性住房的融资模式研究［J］.经济问题探索，2013.1.
［3］徐小凤.保障性住房融资问题研究［D］.西南财经大学，2012.。