第九章路线价法讲解
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
f:临街宽度 d：临街深度
2019/6/8
8
例：下图中是一临街深度15.24ห้องสมุดไป่ตู้(即50英尺)、临街宽 度20m的矩行土地，其所在区段的路线价(土地单价) 为2500元／㎡。根据深度价格修正率，计算该宗土地 的总价格。
2019/6/8
9
【解】 由于路线价是用土地单价表示的，所以
在应用时采取平均深度价格修正率
2019/6/8
6
例：某临街深度30.48m(100英尺）临街宽 度20m的矩形地，总价100万元。试根据 “4321”法则，计算其相邻临街深度15.24 米，临街宽度为20m的矩形地的总价？如 果相邻临街土地的临街深度为45.72m其他 条件不变，则该土地总价？
100*（40%+30%）=70万元；
路线价为 10000元/平方
梯形地
a) 平形边与街道平行的梯形
分割成矩形和三角形,分别计算再加合；
或先近似看作矩形地计算,再根据临街边长短情况作加 (减)价修正。宗地3：10000*110%*8.5*12*（1+10%） =123.42万元
b)平行边与街道垂直的梯形
以中位线的深度为临街深度，按矩形地计算。试计算
100*（40%+30%+20%+10%+9%+8%） =117万元
2019/6/8
7
深度修正公式：
U＝V×dV×f×d U＝V×dV×f
U:宗地价（总价） V:路线价（前者为标准宗地的单价，后者为单
位宽度的标准宗地的总价）
dV:深度修正系数 （前为平均深度百分率，后为累积深度百分率）
2019/6/8
3
3、路线价法适用的对象和条件
路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。 路线价法是一种快速、相对公平合理，能节省人力、
财力，可以同时对大量土地进行估价的方法，
特别适用于房地产税收、城市房屋拆迁补偿或者其 他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。
运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街 各宗土地的排列较整齐。
2019/6/8
2
2、路线价法的理论依据
路线价法实质上是一种市场法。 “路线价”是若干 “标准宗地”的平均价格，“标
准宗地”的价格可视为市场法中的“可比实例价 格”；
临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基 准，考虑其临街深度、土地形状(如矩形、三角形、 平行四边形、梯形、不规则形)、临街状况(如一 面临街、前后两面临街、街角地等)、临街宽度等， 进行适当的修正求得，这些修正实际上为“房地 产状况调整”。
2019/6/8
18
[解]
在图上作补充线AD，AE，CE及BF，则有： 三角形ACD土地的总价＝1 000×116％×90×80 ×63％
＝5261760(元) 三角形ABD土地的总价＝1 000×116％×20×80 ×63％
＝1169280(元) 三角形ABC土地的总价＝三角形ACD土地的总价－三角形
2019/6/8
4
二、路线价法操作的基本步骤
划分路线价区段 设定标准深度（区段内临街各宗地深度的众数） 确定路线价
标准宗地：一面临街；土地形状为矩形；临 街深度为标准深度；临街宽度为标准宽度；用途、 容积率等在所在路线价区段具有代表性容积率。
制作深度指数表和其他修正指数表 计算各地块的价格
平行四边形地
a)将其分割成矩形地和三角形地，分别求取其地
价，再加总。
b)将其近似地看作是矩形地，按其高度12m查深
度指数表，然后代入深度修正公式进行计算。宗
地
2019/6/8
4：10000*110%*8*12=105.6万元
15
8m
12m 1
8m 10m 8m 6m
14m
2
3
4
5
7m 8m 11m
7m 8m 11m
矩形地
根据其临街深度12m查深度指数表（表9-3），然后根 据路线价的单位情况，代入深度修正公式。 宗地 1：
10000*110%*8*12=105.6万元
2019/6/8
14
8m
12m 1
8m 10m 8m 6m
14m
2
3
4
5
路线价为 10000元/平方
7m 8m 11m
U＝V×dV×f×d =2500*（70%*100/50）*20*15.24 =1066800元
2019/6/8
10
例：在上例中，如果已知区段标准临街宗地 (临街深度100英尺)1m宽的的总价为76200 元，计算该宗土地的总价格。
【解】 由于路线价是单位宽度的标准临街宗地
的总价，所以在应用时采取累计深度价格修正率
2019/6/8 宗地 2的总价。
16
二、三角形地的评估
美国的评估方法:
将任何一种三角形宗地都看成是直角三角形 的组合。
直角三角形地
底边临街三角形地 顶点临街三角形地
矩形地地价×K
矩形地地价×（1-K）
K：慎格尔三角形地价格百分率
2019/6/8
17
例：如下图所示，有三角形ABC的一宗土地，如果临街深度 80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116 ％，临街深度80英尺的慎格尔三角形土地价格修正率为63 ％，试求该宗三角形ABC土地的价格。
U＝V×dV×f=76200*70%*20 = 1066800元
2019/6/8
11
四、路线价的其他修正
临街宽度 形状 临街状况
街道
A
B
C
2019/6/8
图9－3
12
第二节 路线价法的运用
2019/6/8
13
一、一面临街地的评估
8m
12m 1
8m 10m 8m 6m
14m
2
3
4
5
路线价为 10000元/平方
第九章 路线价法
2019/6/8
1
第一节 路线价法的基本原理
一、路线价法的基本概念、理论依据和适用范围
1、概念: 路线价法是对临街道路且可及性 相当的土地设定标准深度，选取若干标准 宗地求其平均价格，将此平均价格称为路 线价。
根据路线价，通过深度修正和其他修正来 求取其他临街宗地地价的方法。
2019/6/8
5
三、路线价的深度修正
单独深度百分率 ： 美国的“4321法制”40%；30%；20%；10%； 9%；8%；7%；6% 累积深度百分率： 50英尺的累积深度百分率：40%+30%=70% 75英尺的累积深度百分率：90% 平均深度百分率=累积深度百分率*标准深度/所给深度 50英尺的平均深度百分率 ： 70%*100/50=140% 75英尺的平均深度百分率 ： 90%*100/75=120%
2019/6/8
8
例：下图中是一临街深度15.24ห้องสมุดไป่ตู้(即50英尺)、临街宽 度20m的矩行土地，其所在区段的路线价(土地单价) 为2500元／㎡。根据深度价格修正率，计算该宗土地 的总价格。
2019/6/8
9
【解】 由于路线价是用土地单价表示的，所以
在应用时采取平均深度价格修正率
2019/6/8
6
例：某临街深度30.48m(100英尺）临街宽 度20m的矩形地，总价100万元。试根据 “4321”法则，计算其相邻临街深度15.24 米，临街宽度为20m的矩形地的总价？如 果相邻临街土地的临街深度为45.72m其他 条件不变，则该土地总价？
100*（40%+30%）=70万元；
路线价为 10000元/平方
梯形地
a) 平形边与街道平行的梯形
分割成矩形和三角形,分别计算再加合；
或先近似看作矩形地计算,再根据临街边长短情况作加 (减)价修正。宗地3：10000*110%*8.5*12*（1+10%） =123.42万元
b)平行边与街道垂直的梯形
以中位线的深度为临街深度，按矩形地计算。试计算
100*（40%+30%+20%+10%+9%+8%） =117万元
2019/6/8
7
深度修正公式：
U＝V×dV×f×d U＝V×dV×f
U:宗地价（总价） V:路线价（前者为标准宗地的单价，后者为单
位宽度的标准宗地的总价）
dV:深度修正系数 （前为平均深度百分率，后为累积深度百分率）
2019/6/8
3
3、路线价法适用的对象和条件
路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。 路线价法是一种快速、相对公平合理，能节省人力、
财力，可以同时对大量土地进行估价的方法，
特别适用于房地产税收、城市房屋拆迁补偿或者其 他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。
运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街 各宗土地的排列较整齐。
2019/6/8
2
2、路线价法的理论依据
路线价法实质上是一种市场法。 “路线价”是若干 “标准宗地”的平均价格，“标
准宗地”的价格可视为市场法中的“可比实例价 格”；
临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基 准，考虑其临街深度、土地形状(如矩形、三角形、 平行四边形、梯形、不规则形)、临街状况(如一 面临街、前后两面临街、街角地等)、临街宽度等， 进行适当的修正求得，这些修正实际上为“房地 产状况调整”。
2019/6/8
18
[解]
在图上作补充线AD，AE，CE及BF，则有： 三角形ACD土地的总价＝1 000×116％×90×80 ×63％
＝5261760(元) 三角形ABD土地的总价＝1 000×116％×20×80 ×63％
＝1169280(元) 三角形ABC土地的总价＝三角形ACD土地的总价－三角形
2019/6/8
4
二、路线价法操作的基本步骤
划分路线价区段 设定标准深度（区段内临街各宗地深度的众数） 确定路线价
标准宗地：一面临街；土地形状为矩形；临 街深度为标准深度；临街宽度为标准宽度；用途、 容积率等在所在路线价区段具有代表性容积率。
制作深度指数表和其他修正指数表 计算各地块的价格
平行四边形地
a)将其分割成矩形地和三角形地，分别求取其地
价，再加总。
b)将其近似地看作是矩形地，按其高度12m查深
度指数表，然后代入深度修正公式进行计算。宗
地
2019/6/8
4：10000*110%*8*12=105.6万元
15
8m
12m 1
8m 10m 8m 6m
14m
2
3
4
5
7m 8m 11m
7m 8m 11m
矩形地
根据其临街深度12m查深度指数表（表9-3），然后根 据路线价的单位情况，代入深度修正公式。 宗地 1：
10000*110%*8*12=105.6万元
2019/6/8
14
8m
12m 1
8m 10m 8m 6m
14m
2
3
4
5
路线价为 10000元/平方
7m 8m 11m
U＝V×dV×f×d =2500*（70%*100/50）*20*15.24 =1066800元
2019/6/8
10
例：在上例中，如果已知区段标准临街宗地 (临街深度100英尺)1m宽的的总价为76200 元，计算该宗土地的总价格。
【解】 由于路线价是单位宽度的标准临街宗地
的总价，所以在应用时采取累计深度价格修正率
2019/6/8 宗地 2的总价。
16
二、三角形地的评估
美国的评估方法:
将任何一种三角形宗地都看成是直角三角形 的组合。
直角三角形地
底边临街三角形地 顶点临街三角形地
矩形地地价×K
矩形地地价×（1-K）
K：慎格尔三角形地价格百分率
2019/6/8
17
例：如下图所示，有三角形ABC的一宗土地，如果临街深度 80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116 ％，临街深度80英尺的慎格尔三角形土地价格修正率为63 ％，试求该宗三角形ABC土地的价格。
U＝V×dV×f=76200*70%*20 = 1066800元
2019/6/8
11
四、路线价的其他修正
临街宽度 形状 临街状况
街道
A
B
C
2019/6/8
图9－3
12
第二节 路线价法的运用
2019/6/8
13
一、一面临街地的评估
8m
12m 1
8m 10m 8m 6m
14m
2
3
4
5
路线价为 10000元/平方
第九章 路线价法
2019/6/8
1
第一节 路线价法的基本原理
一、路线价法的基本概念、理论依据和适用范围
1、概念: 路线价法是对临街道路且可及性 相当的土地设定标准深度，选取若干标准 宗地求其平均价格，将此平均价格称为路 线价。
根据路线价，通过深度修正和其他修正来 求取其他临街宗地地价的方法。
2019/6/8
5
三、路线价的深度修正
单独深度百分率 ： 美国的“4321法制”40%；30%；20%；10%； 9%；8%；7%；6% 累积深度百分率： 50英尺的累积深度百分率：40%+30%=70% 75英尺的累积深度百分率：90% 平均深度百分率=累积深度百分率*标准深度/所给深度 50英尺的平均深度百分率 ： 70%*100/50=140% 75英尺的平均深度百分率 ： 90%*100/75=120%