万科社区商业模式探索
万科物业服务企业商业模式分析
万科物业服务企业商业模式分析
孙 翠 敏 朱 丹 薇 北 京林 业 大 学 经 济管 理 学 院 １ ０ ０ ０ ８ ３
摘要： 本 文 以 万 科 物 业 服 务 企业 为 例 ， 根 据 现 有 商 业 模 式 评 价 体 系及 实 地 调 研 的 结 果 ， 以 青 青 家 园 为研 究 对 象 ， 对 万 科 物 业服 务企业的 商业模 式进行 了分析 ， 总结 了其成功 转型的 经验 ， 并就 当前 存在 的问题提 出 了建 议 ， 对物 业行 业 商业模 式的转型具 有借 鉴意 义。
一
、
一
Hale Waihona Puke 功能性化妆品越来越被业 内人士看好 ， 我国的中草药 是研 究功能 展 。目前企业对化妆 品的研 发乐此不疲 ， 各种新型功 能的产品琳 性妆品最好 的原料 ， 但 目前来看取得的效果并不太好 ， 所 以要加大 琅满 目。经济全球化 以及信 息时代的到来 ， 为 国内化妆 品行业带
此方面的开发 ， 建立 独具 特色的品牌 。国内外经济文化交流 日趋 来 了机遇和挑 战。国内制造商应该根据当前的市场行情 ， 结合本 频繁 ， 进 军国际市场势在 必行 ， 所 以企业应在 了解 国外市场行情 ， 企业 的实 际情 况 ， 以高度 的企业责任感谋求本企业在 国内外市场 搜集详细信息的基础上 ， 研 发出适合国外消费者 肤质并符 合各种 上的可持续发展。口 不 同消费群心理 的产品。 ４ ． 扩大企业规模 。 目前 ， 我 国化妆品生产企业 约３ ７ ０ ０ 余家 ， 但 参考文献 ： 是 中小型企业约占九成 ， 规模都 比较小 ， 要 获得竞争优势、取得最 … 郑吉昌； 供应链管理 ： 营销 渠道的整合 与企业管理创新［ Ｊ ］ ； 价 值 大经济效益 ， 就必须根据企业实际情 况适 当扩大经营规模 ， 采取 国 工 程 ； ２ ０ ０ ５ （ １ ） 外成功的营销发展 战略 ， 引进 国外一流先进的技术设备 ， 对企业 实 ［ ２ 】 施娟 ； 浅谈我 国化妆品行业 的发展 ； 当代经济 ； ２ ０ ０ ９ （ ４ ）
商业地产多元化融资模式探析——以万科为例
商业地产多元化融资模式探析——以万科为例姜迪【摘要】商业地产作为房地产行业的一个分支,用于满足居民对于批发、零售、娱乐、餐饮、休闲、健身等经营性需求。
地产行业作为资金密集型行业,其资金周转慢,回流期长,对资金依赖性强,种种因素阻碍了地产行业的资金筹措。
商业地产作为具有经营性质的地产分支,比起普通住房而言更加难以使用预售形式进行销售,且产权一般难以整体转让,资金回笼期更长,融资难度更高,种种限制使得商业地产不得不更多地使用新兴融资方式进行筹资。
进入21世纪以来,商业地产正逐步摆脱对银行借款的依赖,走上一条多元化融资的道路。
本文以万科为例,结合万科成功转型商业地产使用的新兴融资方式以及传统融资模式的组合详细分析了其融资历程,并给出了相关建议。
【期刊名称】《中国商论》【年(卷),期】2017(000)035【总页数】3页(P24-26)【关键词】多元化融资商业地产万科融资模式【作者】姜迪【作者单位】中国海洋大学【正文语种】中文【中图分类】F832地产行业是国民经济的基础性行业，其稳定发展不仅能够带动GDP平稳增长，同时能够有效刺激内需，带动产业链条上下游企业共同进步。
与住宅地产不同的是，商业地产难以将物业进行分割销售。
近几年，随着政府限购政策的出台，房地产企业大规模进行商业地产的开发和建设，使得行业出现产能过剩，供大于求的状况难以缓解，市场已经出现泡沫化现象。
商业地产具有地域性、关联性、政策敏感性、周期性等特殊性质，种种性质使得其发展经营必须要从长远角度考虑，战略决策等相关决策的制定必须充分考虑国内外形势、经济周期、上下游行业以及宏观政策等多种因素。
不健全的资本市场、银根紧缩、量能降低等因素都使得房企难以筹集足够的资金，融资策略一跃成为关乎商业地产企业能否存活的重点，多渠道融资俨然成为形势所趋，如何更好更恰当地筹集资金，充分发挥各渠道资金的优势。
本文通过分析商业地产多元化融资现状，并以万科成功转型商业地产为例对商业地产如何进行多元化融资以及更好地配置资金提出合理建议。
房地产运营案例
房地产运营案例万科地产运营案例一、背景介绍万科地产是中国最大的房地产开发商之一，成立于1984年。
在过去的几十年里，万科地产不断拓展其业务领域，包括住宅、商业、办公楼、酒店等多个方面。
通过不断创新和优化运营模式，万科地产逐渐成为了中国房地产行业的领导者。
二、案例描述1.精准市场定位万科地产在市场定位方面非常精准，始终坚持以人为本的设计理念，根据不同客户群体的需求，提供多样化、高品质的住宅和商业产品。
例如，针对年轻人的需求，万科地产在其住宅项目中引入了时尚、便捷的元素，如健身房、游泳池、儿童游乐场等。
1.高效项目管理万科地产在项目管理方面非常高效，通过建立完善的项目管理流程和严格的成本控制体系，确保每一个项目都能按时、按质完成。
此外，万科地产还注重与政府部门、社区、业主等方面的沟通与协调，积极解决各种问题和纠纷。
1.多元化销售渠道为了扩大市场份额和提高品牌知名度，万科地产不断拓展销售渠道。
除了传统的售楼处、中介公司等渠道外，万科地产还积极开展网络营销、社交媒体营销等新兴渠道。
例如，万科地产在其官方网站上提供了在线看房、预约参观等功能，方便客户进行购房咨询和决策。
1.持续创新万科地产非常注重创新，不断推出具有市场竞争力的新产品和新技术。
例如，万科地产在其住宅项目中引入了绿色建筑理念和技术，如太阳能热水器、地源热泵等，提高了住宅的舒适度和节能性能。
此外，万科地产还积极探索新的商业模式，如联合办公、共享空间等，以满足客户的不同需求。
三、案例分析1.品牌优势万科地产作为中国房地产行业的领导者，具有非常高的品牌知名度和美誉度。
这使得万科地产在市场拓展和产品销售方面具有很大的优势。
同时，万科地产还注重品牌形象的塑造和维护，通过积极参与公益事业、提供优质服务等措施，进一步巩固了其品牌地位。
1.人才优势万科地产非常重视人才的培养和引进，拥有一支高素质、专业化的管理团队和技术团队。
这使得万科地产在项目策划、设计、施工、销售等方面具有很强的能力。
社区商业：分布形式、商铺划分、租售模式
社区商业：分布形式、商铺划分、租售模式核心提示本文围绕社区商业分布形式、商铺划分规律、租售模式以及社区商业未来发展趋势等方面进行详细解读。
一、社区商业分布形式目前社区商业布点有四大类型（环绕街铺型、入口街铺型、入口集中型、以点带面型），四种形式各有优缺点。
各种分布形式示意图综合社区商业主要业态的布点，则主要有以下基本要求：目前人流动线主要有两种形式：焦点型及端点型人流动线人流焦点：一般位于社区主出入口或商业的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情况下，人流焦点人流较密集，具有凝集人流的作用。
人流端点：一般位于社区出入口和商业的主力店，是拉动人流的关键，可以并存多个，有效地提升人流流动频率。
案例分析焦点型人流动线：由主力店或社区主出入口形成人流焦点西海湾花园和万科四季花城主力店与社区主出入口相距较近，两者形成一个整体，作为人流焦点；万科金色家园和港湾丽都的主力店与社区主出入口虽然相距较远，但由于商业分布较长，两者未能吸引人流经过大部分商业，仍然是以主力店作为人流焦点。
端点型人流动线：基本以主力店为人流端点东海坊商业在临香轩路和农轩路处规划品牌餐饮主力店，以此拉动整个商业的人流，是商业的人流端点。
波托菲诺以超市主力店、临天鹅湖的品牌餐饮店和社区出入口为人流端点，三个端点拉动人流经过社区的大部分商业。
人流动线设置五大原则二、社区商业商铺划分规律社区商业划铺面积一般在30-500平米之间，其中30-80平米居多。
结合社区商业各业态面积需求，一般将铺位按面积区间分为“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上”五种面积区间。
一般30-80 ㎡商铺约占50%左右，30 ㎡以下商铺占比约30%，外向型社区商业大面积商铺占比较高。
三种类型社区商业均以30-80 ㎡商铺为主，占比约30%左右，其次为31-80 ㎡商铺，占比将近50%，外向型由于辐射面较广的业态——如餐饮、美容等的比例相对其他面积区间的社区商业较高，而这些业态的经营面积都较大，因此，面积区间较大的铺位比例相对应的较高。
万科2024年经营策略
万科2024年的经营策略将围绕提升核心竞争力、优化业务结构、强化资源整合、提升客户满意度和持续创新五个方面展开。
首先，提升核心竞争力是万科经营策略的核心。
万科将通过提升产品品质、提高服务质量、加强品牌建设等手段，不断提升自身的核心竞争力。
同时，万科也将积极探索新的业务模式和盈利模式，以适应市场变化和客户需求的变化。
其次，优化业务结构是万科经营策略的重点。
万科将根据市场趋势和客户需求，调整和优化其业务结构，以实现业务多元化和差异化。
具体而言，万科将加大对新兴市场的投入，拓展新的业务领域，如绿色建筑、智慧城市等，同时保持其在传统房地产市场的领先地位。
第三，强化资源整合是万科经营策略的关键。
在新的市场环境下，资源整合能力成为企业能否取得成功的关键因素之一。
因此，万科将进一步加强内部资源整合，优化内部管理流程，提高运营效率，同时积极寻求外部合作，以获得更多的资源和支持。
第四，提升客户满意度是万科经营策略的基础。
在竞争激烈的市场环境中，只有满足客户需求并不断提升客户满意度，企业才能赢得市场和客户的信任和支持。
因此，万科将加强与客户的沟通与互动，深入了解客户需求，提供个性化的产品和服务，以提高客户满意度。
最后，持续创新是万科经营策略的动力。
在不断变化的市场环境中，只有不断创新才能保持企业的竞争优势。
因此，万科将积极探索新的业务模式、技术创新和商业模式创新，以保持企业的竞争优势和市场地位。
综上所述，万科2024年的经营策略将围绕提升核心竞争力、优化业务结构、强化资源整合、提升客户满意度和持续创新五个方面展开。
通过这些策略的实施，万科将不断提高自身的竞争力和市场地位，为股东和客户创造更大的价值。
请注意，以上策略只是一个大致的框架，具体的实施细节还需要根据实际情况进行调整和完善。
此外，市场环境的变化和政策的调整也可能对万科的策略产生影响，因此需要密切关注市场和政策的变化，及时调整策略以适应新的环境。
社区商业项目背景、必要性、市场分析
项目背景：我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。
这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。
随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。
正在大力推行的城市居住社区建设，把社区商业的规划和发展视为至关重要的一环，国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐闲一条街”等众多社区商业项目。
它们可能在定位上提出超出社区服务范围的口号，但是从实际情况来看，它们多数仍是以服务社区居民为主要目的的，特别是居住区内部的商业设施。
国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。
总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点。
项目在背景下提出。
项目必要性：1.项目建设具有良好的发展前景随着我国城市化进程的加快和城市商业的日益繁荣，居民们的消费需求和方式早已摆脱了“赶集式”的买卖，也不满足于闲暇之时的购物方式。
居民对商业的要求是不仅要满足居民们的基本生活需求，同时还要满足其生活质量提高的需求。
可见，社区商业在我们的生活中扮演着越来越重要的角色，它的发展状况关系到城市商业的整体结构和综合商业能力，更直接影响着社区居民的生活质量。
驶入快车道的社区商业也为商业地产开发商带来了新的发展机遇。
根据北商商业研究院发布的报告显示，社区商场在餐饮、超市便利店、生活服务等八大业态中排名垫底，仅占0.58%的比重。
社区型购物中心基本属于开发的空白地带，属于最稀缺的社区商业业态之一。
近年来，商业地产投资开发呈现泡沫化，与大型、巨型购物中心相比，由于经营风险更低、管理可控、资本回报周期短，社区型的中小型购物中心将成为未来发展的主流。
从群雄逐鹿核心商圈到竞逐社区Mall，土地成本的快速增长让曾经热衷建造大型购物中心的开发商趋于理性。
2.项目建设受到政策的推动商业改变生活，作为和人们生活息息相关的社区商业尤其如此。
万科的各模块
万科的各模块万科地产作为中国房地产行业的领军企业，拥有众多业务模块，涵盖住宅、写字楼、商业地产、物业管理等多个领域。
这些模块相互支撑、相互联动，共同构建了万科的全面发展格局。
下面将从几个主要模块入手详细介绍万科的各模块，并探讨其对万科发展的贡献。
首先，住宅模块是万科最重要的业务之一。
万科住宅项目遍布全国各个城市，以其高品质、高品味的产品和优质的服务享誉业内。
万科住宅以低密度、高品质、人居环境等特点受到了广大购房者的青睐。
万科住宅项目力求打造舒适宜居的居住环境，追求绿色、健康、便利的生活方式。
同时，万科住宅也注重社区建设，提供完善的配套设施和社区服务，满足居民的各种需求，提升居民的生活品质。
其次，万科的写字楼模块也是其重要的业务之一。
万科写字楼项目遍布全国各大城市，涵盖了商务办公、科技创新、文化创意等多个领域。
万科写字楼以其独具特色的建筑设计、先进的办公设施和便捷的交通位置，吸引了许多国内外知名企业入驻。
万科写字楼致力于打造高端商务办公空间，提供舒适、便捷的工作环境，为企业提供一流的办公条件，助力企业创新发展。
此外，商业地产模块也是万科的重要组成部分。
万科商业地产项目包括购物中心、商业街、文化娱乐等多个业态，致力于打造集购物、休闲、娱乐于一体的综合性商业体。
万科商业地产以其丰富的品牌资源、强大的运营能力和创新的商业模式，为消费者提供多样化的购物和娱乐体验，成为城市中心的时尚地标和人们休闲娱乐的首选场所。
万科商业地产的发展不仅推动了城市商业的繁荣，也促进了周边区域的经济发展。
最后，物业管理模块是万科整个业务体系的重要支撑。
万科通过自营管理和委托管理相结合的方式，为项目提供全面的物业管理和配套服务，保障项目的品质和居民的舒适生活。
万科物业管理模块注重提升服务质量和管理水平，致力于为客户提供优质、高效的物业服务。
万科物业管理以“服务为先、品质为本”为宗旨，通过不断创新和改进，提升了物业管理的标准和规范，取得了良好的口碑和信誉。
万科的企业文化精髓
万科的企业文化精髓
万科集团是中国领先的房地产开发商和物业服务提供商，以其卓越的企业文化
而闻名。
万科的企业文化精髓体现在以下几个方面：
1. 以人为本：万科坚持以人为本的核心价值观，关注员工的发展和福祉。
公司
致力于为员工提供良好的工作环境和发展机会，通过培训和激励措施，激发员工的潜能，促进个人和组织的共同成长。
2. 创新驱动：万科鼓励员工勇于创新，积极探索新的商业模式和发展机会。
公
司鼓励员工提出创新想法，并提供支持和资源，以推动企业的持续发展和变革。
3. 客户至上：万科始终将客户的需求放在首位，致力于提供优质的产品和服务。
公司注重与客户的沟通和互动，倾听客户的意见和建议，并不断改进和优化产品和服务，以满足客户的需求和期望。
4. 诚信合作：万科坚持诚信和合作的原则，与合作伙伴建立长期稳定的合作关系。
公司重视与供应商、合作伙伴和社会各界的良好合作关系，共同营造良好的商业生态环境。
5. 社会责任：万科积极履行社会责任，关注社会发展和环境保护。
公司积极参
与公益事业和社区建设，推动可持续发展，为社会做出贡献。
万科的企业文化精髓体现了公司的核心价值观和行为准则，为公司的发展和员
工的成长提供了坚实的基础。
通过秉持这些精髓，万科不断创新和进步，成为中国房地产行业的领军企业。
万科对于社区商业运营模式分析
提升生活质量、增加生活便利性的功能，主要包括邮政、电信、警察所、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务
“休闲游憩”类的主要业态包括书店、游泳池、娱乐中心、老年活动中心等，以及社区的娱乐休闲场所和设施
客户对业态提及率
在生活必要的购物和服务内容之外，为满足社区居民游憩休闲需求的商业及娱乐设施，包括雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等
根据住户的多少，确定商业的体量。就超市而言，要根据项目整体规划有多少户来统计常住率，最终确定超市体量的大小。首期的超市主要考虑首期的需求，整个社区的超市要到后期确定。另外要考虑到社区的入住率，人口特征，开放性社区还是封闭性社区等
在住宅开发的前期，适度低配有利于商业成熟；在住宅开发中后期，适度高配有利于形成大规模的商业中心，提高等级
06
客户提及率<20%
07
“满足基本生活”类主要业态包括综合超市、菜市场、购物中心和银行，基本满足客户的日常购物需求
客户对业态提及率
满足生活需求的必备商业用品，生活必备的“柴米油盐酱醋茶”，主要包括杂货、食品、调料、衣服、鞋帽、建筑材料等
“提升生活质量”类的主要业态包括药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心等
1139
音像
久美书店、众音音像
培训、旅游
平安保险、机票、语言培训、艺术培训等
306
万科城案例
万科城的业态涵盖“基本需求”、“品质需求”及”游憩需求”，业态齐全丰富，成功辐射到社区周边地区
通过业态控制，形成了以餐饮为核心特色的街区，使万科城的社区商业与周边商业及其他社区商业区隔开来
餐饮
1、丹桂轩；2、 KFC ；3、湘江老橱；4、关东风；5、名典咖啡；6、肥牛府；7、巴蜀滋味轩；8、印度餐厅9、必胜客等
社区商业模式案例参考
4700
6000
5500
6200
8700
9300
25000
26000
2000年
2004年
蛇口均价
2006年 2010年
配套驱动：花园城
住宅+超市 2000.4 • 沃尔玛超市4月 30日开业，建面 19500平方米，亚 洲最大样板店 • 住宅6月30日开 盘，建面66000平 方米，14栋9-15 层住宅
花园城中心楼层分布
曼古银、Newclub life fitness&spa、斗室、凤凰饰品、多样屋、金宝贝早教中心、亚马逊巴西烤肉、 竹田涮、六千馆、宝明轩、芊手美甲、古风尚婚纱摄影、胜记云顶花园酒家
L3 ：服饰、餐饮
谭木匠、饰典、bossini、宏梦童趣生活馆、学而优书店、安奈儿、拉比、NICE公仔、雅士、元绿回转 寿司、钰花溪、OSIM、康维他 、东洋化妆品 、领跑体育、NIKE GOLF、班尼路、bodum
花园城中心总建面9万平米，于2006年4月开业，当 时是南山区最大的集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体 的综合商业中心
花园城商业功能比例
10%
花园城中心 60万人
20%
70%
160万人
以花园城为核心，人行15分钟内辐 射人口60万。车行15分钟内辐射人 口为160万。 购物 70% 餐饮 20% 休闲娱乐 10%
周大福、BIJOLI、VVA、麦当劳、love & love 、三叶草、奥柔拉、招商银行、路易至尊、 SWATCH 、时间廊、谷阳·科 技宽频 、MC.CHOICE 、棒约翰、自然派、美珍香 、水果捞 、味千拉面 、面包新语、星巴克、 FA LOUINA 、Samele 、 VERO MODA 、卡尔丹顿、ESPRIT、迪文渡、紫荆城 、沃尔玛 、百安居 、迪卡侬运动专业超市
《万科社区商业运营启示》
我司项目商业街包装：实体店、橱窗、喷画三者结合
• 橱窗不喷画包装，有效控制成本
• 开放便利店、咖啡馆、面包店等实体店，可以增加客
户互劢体验感，包装成本也会相应提高。
严禁外传
料
资
部
内
内部资料 严禁外传 │ 31
我司商业街包装展示
实体店
橱窗包装
严禁外传
喷料画
资
部
内
内部资料 严禁外传 │ 32
商业街包装对比分析
杭州万科通过提前进行商业规划，并凭借规模效应， 多数社区商业都不品牌商家签订戓略合作协议。
带来优势
• 合开，盘提前升带项品目牌溢进价行，商加业快橱去窗化包；装，形成品牌强严强禁联外传
• 通过规模采购控制包装成本。
料
资
部
内
内部资料 严禁外传 │ 20
万科西庐
• 万科西庐位于杭州西溪湿地附近，周边有西溪印象城、城 西银泰城等大型商业体，附近其他社区商业也已成熟。
故北宸之光规划8000㎡的商业街区，以保证业主的日常生活，
推盘期沿街商铺全部带品牌包装展示。
严禁外传
料
资
部
内
内部资料 严禁外传 │ 23
基本生活功能业态
洗衣店 便利店
药店
严禁外传 料 资 部 内 银行 内部资料 严禁外传 │ 24
基本生活功能业态
食堂 菜场
传 早餐严店 禁外
料
资
部
内
内部资料 严禁外传 │ 25
销售价值
开盘时，商业物业定价依据为理想售价，在较强的推 广力度下，售价可能高于理性售价。
？
成熟后，商业物业定价依据为商铺租金水平迒算，属
于理性售价，丌一定必然高于开盘售价。
万科商业介绍
目录
1. 万科企业介绍 2. 万科商业管理公司成立 3. 万科商业地产发展战略 4. 万科商业地产产品线及产业链 5. 万科商业地产发展历程 5. 万科商业地产热点项目介绍 6.深圳龙岗万科广场介绍
万科企业简介
万科商业管理公司成立
万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司， 2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强 调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。 截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、 万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物 中心项目，商业面积达150 万平方米。
万科商业地产发展战略
万科商业地产产品线
万科商业地产产业链
商业地产发展历程
万科18个购物中心盘点
万科商业地产热点项目
万科商业项目部分合作品牌
深圳龙岗万科广场项目
深圳龙岗万科广场项目
龙岗万科广场位于深圳龙岗中心区，毗邻 “三馆一城”，面对龙岗区政府，包含商业、 公务、休闲、娱乐、居住于一体，是深圳龙 岗区首座100万平方米大型都市综合体，也 是龙岗区目前为止最大型的社区。其中商业 面积达15万平方米，地上共五层，地下一层， 将于2013年10月开业。 “龙岗万科广场”日前已与知多家名商家 签署了合作协议。 目前，该项目已完成了60%的招商率 ZARA、ZARA HOME、H&M、MONKI、华润BLT精品超市、星美国际影城、春满园、 冠军冰场、顺电精品店、丝芙兰、屈臣氏、美乐汇、星巴克等国内外知名品牌签约 进驻龙岗万科广场，精品零售、配套服务等业态陆续入驻中。其中，BLT超市将成为 龙岗区首个精品超市，面积3800平方米，位于负一层；深圳首家ZARA品牌集合店， 包含七大品牌，其中，ZARA HOME首次进入深圳；而H&M集团旗下新品牌MONKI 的进驻也将成为其在中国内地的首店；星美国际影城为华南区旗舰店。而国际知名 快消品营运商FOREVER 21 的全国拓展负责人也来到发布会现场，并有望打造深圳 第一店。
解读万科城市配套服务商
U60-02
U59-02
U64-01
M68-02
城市配Slo套ga服n 务her商e
医疗配套——西罗姆
新百社区医疗是品格教育集团从新加坡引进的具 有世界最先进水平的高端社区医疗服务，是亚洲最大 的高端医疗服务上市公司。目前集团在亚洲地区共拥 有15 家医院，3277 张床位，1500 多名著名医疗专家， 开设各种专科。
佛山水晶坊
宁波万科广场
沈阳万科浑河天地
北京住总万科广场
武汉万科广场
贵阳万科大都会
万科长春1984
城市配Slo套ga服n 务her商e
产品服务——万科自营
城市配Slo套ga服n 务her商e
万科集团怎么做—产品服务
住宅
消费体 验地产
产业 地产
办公
分类
酒店 物流
……
城市配Slo套ga服n 务her商e
业绩：杭州万科2013年楼盘销售额突破100亿元，“三好” 二十盘全线飘红，成为杭州楼市史上为数不多的年度销售额 破百亿的品牌开发商。于此同时，良渚文化村传来了销售金 额喜超35亿的的捷报，并且凭借全年共成交1729套的好成绩， 一举夺得2013杭城销量桂冠，成为万科百亿军团中贡献最大 的先锋力量之一。
万科集团怎么做—产品服务
住宅
消费体 验地产
分类
产业 地产
商业地产
万科自营
其他社区 配套
万科广场 万科生活
广场 邻里家 咖啡厅
食堂 菜市场 。。。。。
学校 医疗 养老
城市配Slo套ga服n 务her商e
产品服务——商业地产
北东京深北莞F圳京U松N龙金M湖岗隅IX万半万科岛科万生广科活场广中场心
深圳壹海城
关于社区商业的发展研究
关于社区商业的发展研究（按）社区商业是社区建设与管理的基本公共服务和市场经济发展的基本单元。
社区商业⼜与社区的⽂化、休闲和其他居民需求的诸要素休戚相关。
拙稿是2008年的初步研究，是在参与静安区社区商业发展规划研究的基础上思考的。
⼀、社区与社区商业（⼀）“社区”的概念1887年，德国社会学家斐迪南.滕尼斯（F.J.Tonnies）最早从社会学理论研究⾓度使⽤了“社区”概念，他将德⽂中gemeinschaft解释为⼀种由同质⼈⼝组成的具有价值观念⼀致、关系密切、出⼊相友、守望友助的富有⼈情味的社会群体。
美国学者查尔斯.罗密斯（C.P.Loomis）在英译滕尼斯这⼀著作时，译为community(译为公社、团体、共同体等)，我国社会学家费孝通将community译成中⽂的“社区”。
（⼆）“社区”的定义1955年，美国社会学家希来⾥（G.A.Hillery）整理出94种“社区”的定义，他发现各种定义中包含的唯⼀共同因素是“⼈”，⽽乔纳森（ChristienT.Jonassen）在《社区类型学》⼀⽂中认为：⼤部分学者同意“社区”包含以下要素：⼈⼝、地域、劳动分⼯和相互依赖、⽂化和社会特质、归属感、⾃我维持与发展。
《中国⼤百科全书社会学》卷中：“⾄少可以从地理要素（区域）、经济要素（经济⽣活）、社会要素（社会交往）以及社会⼼理要素（共同纽带中认同意识和相同价值观念）的结合上来把握社区这⼀概念。
”因此，对社区的定义可这样表述：社区是指聚居在⼀定地域范围内的⼈们所组成的社会⽣活共同体。
需要指出的是：把“社区”定位在街道⼀级的，全国只有上海，其他地⽅的“社区”是指居委会或者村委会层⾯的社区。
所以，上海在“社区”后⾯⽤括号街道表明与其他地域不同的社区概念。
（三）社区商业1、社区商业概念的来源社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。
当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的⾼速公路，使得城市居民⼤量向郊区扩散，由此产⽣了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。
万科商业运营模式及借鉴.介绍
万科商业运营模式及借鉴.介绍万科商业运营模式及借鉴2013年11⽉27⽇，万科⾸个购物中⼼——位于北京昌平区的⾦隅万科⼴场正式对外试营业。
这是万科组建商⽤地产管理部后的第⼀个项⽬。
万科进军商业地产的消息有两点启⽰，⼀是最⼤的住宅房产企业决定拓展新业务，说明持续的住宅调控使得住宅房产市场前景不再明朗；⼆是万科虽然初次尝试商业地产，但其资本雄厚、品牌有优势，将进⼀步整合商业地产市场。
对市投资中⼼来说，⼀个住宅房产巨头如何运营商业地产，是值得持续跟进和学习的。
万科商业模式总结及借鉴：⼀、万科商业地产运营模式1.万科商业的成⽴从2009年开始⽴项研究到今年1⽉成⽴商⽤地产管理部，再到⾸个购物中⼼试营业，万科筹备了4年之久，可谓做⾜了准备。
万科在商业地产上并不着急，只做对的、好的、需要的，万科副总裁⽑⼤庆形容为“开着车换轮⼦”，在不放弃现有销售额、销售规模的前提下，同时开展新的业务。
万科计划在北京以每年⼀个的频率推出商业地产项⽬，深圳、上海、苏州和沈阳等地也会陆续推出。
2.万科商业的定位万科商业为找准切⼊点，⾛细分化市场，避开了竞争激烈和投资较⼤的城市综合体，⽽是专注于与社区联系更紧密的⽣活⼴场系列与邻⾥家系列。
万科将现有商业项⽬分为三条产品线：万科⼴场系列、⽣活中⼼系列和邻⾥家系列。
万科⼴场系列定位为区域型购物中⼼，⽣活中⼼系列主要针对集中型社区商业，⽽邻⾥家则是对社区商业街的归纳。
因⽽，万科商业的选址思路是新城区、卫星城、⼤型社区聚集处，⽽⾮城市核⼼区。
以万科第⼀个商业项⽬为例，⾦隅万科⼴场位于北京昌平城区，总体量为14万平⽅⽶。
RET睿意德相关负责⼈预测，试营业当天开业率将达到80%，年底正式营业时将达到90%以上。
3.万科商业运营团队万科从成⽴商⽤地产管理部⾄今，地产团队已经超过⼀百⼈，万科未来⼏年在北京会以每年⼀个的频率推出商业地产项⽬，主要定位于新城区，包括昌平、房⼭、⼤兴、延庆等郊区县，此外，深圳、上海、苏州和沈阳等地也会陆续推出万科商业地产项⽬。
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封闭盒子
马桥万科城的面对面商 铺形成步行街效应，其 租金高于周边沿街商铺
> > > > 开放街区
面对面 式街铺
线性商 铺
零散 底商
首创旭辉城一期商铺形 成商业街，业态齐全， 其租金高于周边同等地 段。二期的商铺量很少 且与一期无法连接，预
测租金要低于一期
启示及思考2——主力店自持的必要性
名称
翡翠公园
对标我方项目：首创旭辉城
3.0 白银时代：2049 （图片引用：五玠坊）
1、解决了主力业态的缺失 2、资源及意愿不足导致的商业面积过小 3、销售型物业的缺失导致资金的占用及消耗 4、 小商户过多，营运成本及营运风险较高
我方类似项目：无
4.0 ：2049 +商业街（图片引用：万科城花新园）
1、低租金项目大多由2049承担，因此需要周边商铺一定 面积的溢价方能带回货值的损失 2、 大面积的主力商户，营运成本和营运风险都较低
公寓的溢价： 1、由于设施的齐全（尤其是主力店及便民设施）， 给公寓带来的溢价达5%以上
商业的溢价： 1、 主力店带动周边商铺的价值 2、补充因物业条件或租金条件带来的物业缺失 3、为街铺提供停车场服务，甚至是营运推广的支持
下篇：2049带来的启示&对我司商品住宅 项目社区商业模式的探索
启示及思考1——集约式商铺带来的聚客能力
我方类似项目：无
时代的变革介绍完， 结束了？ 不！2049也在升级…
2049的更新换代
1.0版本 五玠坊：开放式街 区，15个租户的简
单组合
2.0版本 城花新城：针对居 民特性的业态配比
3.0版本 海上传奇：融入社
区服务概念
2049的1.0版本五玠坊项目
品牌的简单组合
2049的2.0版本 城花新园项目
海上传奇
上海安亭新镇 万科时一区 万科梦想派 城花新园（城市花园6期）
万科城 金色领域（悦城）
金色华亭 五玠坊
地址
浦东张江荣科路277号
浦东御桥路1751号
安礼路399弄 闵行兴虹路399弄 松江大学城-淡家浜街88弄 中春路8889弄55支弄
马桥华宁路银春路 秋竹路801弄
松江乐都西路1558弄 浦东新区杨南路1705弄
业态以服务性业态为主： 1、均包含超市/蔬菜生鲜 2、餐饮方面，以满足家庭式消费为主 3、儿童教育比例较重 4、大比例的主力店
商业与社区服务相结合 1、万科云社区服务与商业体系的结合
2049的作用
平台作用 1、社区设施（如食堂、EVCARD等）的平台与场所。 2、社服服务的平台。（提供广场，儿童教育等）
1994年1月
设商配套类型
2049+商业街 2049 2049 商业街 商业街 2049
底商+商业街 底商 商业街 2049
商业街
1F底商
户型
公寓 公寓 公寓 公寓+商办 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓
公寓
万科自1994年进入上海，自 2017，已竣工的项目约44个， 其中公寓项目约21个。从下 表可以看出，万科对于社区 商业的走向，是从销售型底 商——销售型商业街—— 2049/集——2049/集+销售 型商业街的一个进化
万科社商走过的路
1.0 青铜时代
2.0 玄铁时代
3.0 白银时代
销售型底 商
销售型商 业街
2049/集
1. 商铺的流通属性导致管理的难度 2. 商铺相对零散，难以起到集群效应 3. 业态受到极大限制
1. 面积及业种制约带来的业 态缺失
2. 引导性商业的缺失
1. 全面自持，精力及资源消耗过大 2. 销售型商业的缺失带来的资金回笼 3. 管理能力带来的商业面积过小
社区商业运营模式报告
——以万科社商为参考
营销部
上篇：万科社区商业市调报告
万科社商走过的路
名称
地址
竣工时间
翡翠公园
浦东张江荣科路277号
海上传奇
浦东御桥路1751号
上海安亭新镇
安礼路399弄
万科时一区
闵行兴虹路399弄
万科梦想派
松江大学城-淡家浜街88弄
城花新园（城市花园6期） 中春路8889弄55支弄
假日风景
闵行区春申路
华尔兹
徐汇区漕宝路77弄
城市花园（优诗美地、朗润 园）
闵行区七莘路3333号
2016年6月 2015年7月 2016年5月 2016年3月 2015年10月 2014年6月 2014年5月 2014年1月 2013年3月 2013年1月 2011年8月 2010年12月 2010年7月 2009年5月 2009年4月 2007年5月 2006年10月 2005年1月 2001年12月
竣工时间
2016年6月
2015年7月
2016年5月 2016年3月 2015年10月 2014年6月
2014年5月 2014年1月 2013年3月 2013年1月
设商配套类型
2049+商业街
2049
2049 商业街 商业街 2049
底商+商业街 底商 商业街 2049
我们观察到，2013年之后的项目，未有配套2049的共有5个，分别是： 万科时一区：正对新联华购物中心，距离100米 万科梦想派：正对松江万达，距离200米 万科城： 小区门口为政府代建商业街，目前由第三方管理，2万平米 金色领域： 未知原因 金色华庭：社区已有2万平米商业，且当时2049尚在试点中
万科城
马桥华宁路银春路
金色领域（悦城）
秋竹路801弄
金色华亭
松江乐都西路1558弄
五玠坊
浦东新区杨南路1705弄
琥珀郡园（琥珀墅、臻园） 宝山区抚远路538弄
花园小城
闵行区龙吴路5688号
金色城市
御桥路1978弄
金色公馆
浦东新区济阳路333弄Fra bibliotek金色里程
浦东三林
金色成品
世博成山路店
新里程（歌雅花园）
高青路2878弄1-69号
NOW
2049/集 +销售型 商业街
1.0 青铜时代：销售型底商（图片引用：万科城市花园）
1、商铺的流通属性导致管理的难度 2、商铺相对零散，难以起到集群效应 3、业态受到极大限制
对标我方项目：旭辉御府、亚瑟郡
2.0 玄铁时代：销售型商业街（图片引用：万科城）
1、业态得到部分解决，有了餐饮、超市等 2、集群效应得到部分解决 3、主力业态的缺失
针对周边居民进行业态的配比
2049的3.0版本 海上传奇项目
将社区平台与商业平台结合
重新审视“2049”模式
2049的特点
自持 1、均为自持/包租项目 2、统一运营 3、相对主力店比例较大，营运难度低
面积与结构灵活 1、面积在7000~18000平米不等， 2、面积占比在1%~3%不等 3、不限于盒子结构或开放式街区结构