房地产估价案例与分析_第二章(13)_2011年版
房地产估价师《案例与分析》第二章知识点：居住房地产估价
居住房地产估价一、居住房地产估价(一)居住房地产及其估价的特点1.单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大2.具有较强的相似性、可比性3.不同类型住房价格内涵差异明显我国居住房地产存在着商品房、房改房、经济适用住房、廉租住房和集资住房，这些住房的产权形式存在差异，商品房具有完全产权，即拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权;房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物所有权，不拥有或部分拥有土地使用权，其土地使用权既有划拨的(扣除出让金问题)，也有出让的;廉租住房只拥有建筑物的使用权。
(二)影响居住房地产价格的因素1.影响居住房地产价格的区位状况(1)位置。
(2)交通条件。
(3)生活服务设施。
(4)教育配套设施。
(5)环境质量。
2.影响居住房地产价格的实物状况(1)建筑结构、类型和等级。
(2)设施与设备。
(3)建筑质量。
(4)装修。
(二)居住房地产估价的常用方法居住房地产估价可以选择市场法、成本法、收益法、假设开发法(在建住宅)等。
1.市场法由于居住房地产市场交易频繁、交易量巨大，很容易获得交易实例，因此，市场法是居住房地产估价最常用的估价方法。
2.成本法成本法也常用于居住房地产估价，在居住房地产的抵押价值评估时，遵循谨慎估价原则，会选择成本法进行估价，此外，居住房地产的征收估价和在建工程估价往往也选用成本法进行估价。
3.收益法对于出租型的居住房地产(出租的住宅、出租的公寓等)，能够比较准确和客观地计算其收益，往往选用收益法进行估价。
4.假设开发法在建的住宅工程可以用假设开发法估价。
(三)居住房地产估价的技术路线及难点处理1.商品房估价的技术路线和难点处理商品房由于市场交易实例较多，因此常采用市场法进行估价。
而对于整幢住宅楼估价时，则因交易实例较少，通常采用从个体到整体的估价思路，即选择某一基准层的某套住宅作为估价对象，选取与估价对象类似的交易实例，利用市场法测算该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等因素的修正，得出各层、各幢住宅楼的整体价格。
2011年房地产估价师《案例与分析》考点资料.doc
表1房地产估价报告评审标准（100分）说明：标准中黑体显示条款为强制性条款，主要包括“重要内容缺失、原则性错误和严重质量缺陷”三方面内容，这是估价报告必须遵守不得违反的原则性标准，所评审估价报告违反其中表1—1市场法评审标准（60分）表1－2收益法评审标准（60分）表1—3—1成本法（房地）评审标准（60分）表1－3－2成本法（建筑物）评审标准（60分）表1－3－3成本法（土地）评审标准（60分）表1-5基准地价系数修正法评审标准（60分）表1-6抵押估价评审标准（20分）房地产估价报告不合格内容——重要内容缺失、原则性错误与严重质量缺陷一、估价报告重要内容缺失结果报告重要内容缺失：包括估价委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值类型与定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果所出现的缺失。
技术报告重要内容缺失：包括实物状况描述与分析、权益状况描述与分析、区位状况描述与分析、市场背景分析、最高最佳使用分析、估价方法适用性分析、估价测算过程、估价结果确定所出现的缺失。
来源建设工程教育网其他重要内容缺失：包括致委托人函、注册房地产估价师声明、估价假设与限制条件及附件所出现的缺失。
来源建设工程教育网二、估价基本事项出现的原则性错误1、估价对象用途与产权界定出现错误的；2、估价时点与法定估价时点或与委托协议中估价时点不一致的；3、价值类型选择或价值定义出现严重错误的；4、虚构、编造估价对象与可比实例及其实物状况、区位状况、权益状况的；5、滥用估价假设的；三、估价依据与运用中的严重质量缺陷6、必要的估价法律、法规依据和估价技术标准依据没有选取列明，且在估价报告分析中没有体现的；（原则性错误）7、估价法律、法规依据和估价技术标准依据运用出现严重错误的；（原则性错误）8、拆迁估价报告法律依据中未列明《城市房屋拆迁估价指导意见》建住房[2003]234号，且未按该标准要求估价的，或已列明《城市房屋拆迁估价指导意见》，但实质并未按该标准要求估价的；9、抵押估价报告法律依据中未列明《房地产抵押估价指导意见》建住房[2006]8号，并未进行优先受偿款分析、变现分析说明的，或已列明《房地产抵押估价指导意见》，但实质并未进行优先受偿款分析、变现分析说明的；四、估价分析测算过程严重质量缺陷10、估价技术路线确定与估价方法选择出现错误的；11、估价结果报告、技术报告中估价方法选用不一致的；12、估价方法运用出现严重错误，包括价格测算过程、计算公式选用、计算结果出现严重错误的；13、估价基本数据、估价参数选取错误或明显偏离客观实际的；五、估价结果表述与披露严重质量缺陷14、致委托人函、估价结果报告、估价技术报告中估价结果不一致的；15、注册房地产估价师声明、估价假设限制条件与估价结果报告、估价技术报告内容自相矛盾的；16、对估价结果有重大影响且存在一定不确定性的因素，未在估价假设和限制条件中说明或披露，且报告未就该因素对估价结果可能产生影响进行说明的；或虽在估价假设和限制条件中说明或披露，但报告未就该因素对估价结果可能产生的影响进行说明的；17、估价报告应用有效期不符合有关规定的；来源建设工程教育网六、估价报告中属于估价行业管理负责审查的严重质量缺陷18、估价机构资质执业等级或期限不符合要求的；19、估价报告中无专职注册房地产估价师签字，或签字的专职注册估价师不足两名，或签字估价师超出注册有效期，或冒用其他注册房地产估价师签字的；20、估价人员应该回避而未回避或违反其他职业道德行为出具估价报告的；21、以个人、分支机构名义和盖分支机构公章或盖公司内设机构、部门印章出具估价报告的。
房地产估价案例与分析_第一章(6)_2011年版
1、甲公司以每平方米建筑面积8 000元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为5 000 m2的写字楼，随之办妥了权属转让手续，又花费10万元在该写字楼外墙涂饰了本公司的标志。
在正常情况下，若设甲公司的实际花费为C，则( )万元。
A:C<4 000B:C=4 000C:C=4 010D:C>4 010答案:D2、甲公司以每平方米建筑面积8 000元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为5 000 m2的写字楼，随之办妥了权属转让手续，又花费10万元在该写字楼外墙涂饰了本公司的标志。
之后，上级令甲公司售出写字楼，这期间写字楼市场价格未发生任何变化，设此时该写字楼的售价为P，在正常市场条件下，P最可能的取值为( )万元。
A:P<4 000B:P=4 000C:4 000<P<4 010D:P=4 010答案:A3、某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460 m2。
因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600 m2，该公司认为建600 m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1 000 m2的写字楼。
现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估A:政府房地产管理部门B:政府规划管理部门C:政府土地管理部门D:上级总公司答案:B4、某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460 m2。
因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600 m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1 000 m2的写字楼。
现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。
评估时依据的建筑面积应为( )m2。
A:460B:600C:800D:1 000答案:D5、某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460 m2。
2011年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷及答案
2011年房地产估价案例与分析试题及答案一、问答题（共3 题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。
估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。
分别测算得到该商业用房的月租金为280元/M2、300元/M2和350元/M2。
然后根据最高最佳利用原则选取350元/M2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30％的运营费用后，求出年净收益为2940元/M2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。
请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？（二）甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。
站内建有营业楼及加油棚各1幢。
有若干个储油罐、加油机和加油枪。
现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值.请问：1．该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？2．乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？二、单项选择题（共3 大题，10 小题，每小题2分。
每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000 M2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。
2010年3月1日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。
截至该时点，2009年申请的抵押货款余额为2亿元。
当地同类房地产抵押贷款成数一般为50％；2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元，甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4 亿元。
房地产估价案例与分析
纠错、改错一、注意估价报告八项的顺序，15年“目录”和“致估价委托人函”位置调整，及“估价对象变现能力分析与风险提示”位置调整二、致估价委托人函（如无标题算错误）1．标题（致估价委托人函）3．估价目的（写明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要。
）6. 价值类型（写明所评估估价对象价值或价格的名称，当所评估的估价对象价值或价格无规范的名称时，应写明其定义或内涵）8．估价结果（注意：必须与结果报告和技术报告中的估价结果一致，总价没有大写算错误，原来此处没有单价不算错误，但是今年教材特别注明了单价，15年最好谨慎指出单价；如果是抵押报告的同时披露三种价值：在估价时点假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师所知悉的法定优先受偿款、以及抵押价值）三、估价师声明注意如下1．未列明实地查勘的注册房地产估价师姓名；（必须是2名以上，1人去查勘算错误。
若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估对象进行实地查勘，应如实写明对实地查勘的估价师姓名，但非注册房地产估价师不应在该声明上签字。
）2．未说明是否有重要专业帮助；（有重要专业帮助的，应说明帮助的专家；应有重要专业帮助而未说明重要专业帮助的算错；）3．注册房地产估价师声明中缺实地查勘日期不能算错。
四、估价结果报告1.估价委托人（2013之前第一部分是标题，13教材写作要求没写标题，但结果报告仍要求有标题，无标题算错）包括：委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名、住所及身份证号2．房地产估价机构包括：估价机构全称、法定代表人或者执行合伙人姓名、住所、估价资质等级以及资质证书编号（注意：无资质等级算错误、有了资质等级没有资质证书编号也算错误，有了资质等级要看业务范围是否在资质等级内，超出等级承揽业务算错。
）3．估价目的（1）房地产抵押估价目的：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。
2011 年房地产估价师案例分析试题参考答案
2011 年试题参考答案一、问答题（一)评分要点:1.乙评估机构未对估价对象进行实地查勘。
（2 分）（或: 未对甲公司提供的资料进行核实， 2 分；未对估价对象拍照， 1 分）2.乙评估机构不应向甲上市公司询问评估期望值。
（2 分)3.确定有效毛收入时应考虑适当的房屋空置率。
（2 分）（或: 不应把租金直接作为有效毛收入2 分）4.不应选用350 元/㎡作为估价对象的客观租金（或应采用三个可比实例的平均值；曲解最高最佳利用原则)。
（2 分)（或: 未说明收益年限， 2 分）5.不应选用银行贷款利率作为折现率。
（2 分）（二）评分要求:1.（1）加油站的房屋（1分）、构筑物（1 分)及其占用范围内的使用权。
（1分)（2）加油站的设施设备以及工器具等动产。
（1分）（3）加油站的特色装饰装修。
（1分）（4）加油站的特许经营权。
（1分)2.（1）加油站的房地产权属证书（房屋所有权证、国有土地使用证)（1分)（2）加油站的设施设备情况（储油罐、加油机等的数量、型号、规格等)。
（1分)（3）加油站的营业执照、特许经营资质证书、特许经营权出让合同。
（1分)（4）加油站近3年的经营状况及财务报表。
（1 分）（三）评分要点:1.四个交易实例不可直接作为可比实例，经过修正或调整后可以选作可比实例。
（2 分)2.（1）对实例A 应进行权益状况调整，具体思路是对剩余3 年租期中市场租金与租约租金的差价折现后加总。
（2 分) （或调整至完整权利状态下的价格）（2）对实例B 应进行利害关系人之间交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会低于正常市场价格。
（2 分)（3）对实例C应进行相邻房地产合并交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会高于正常市场价格。
（2 分) （或测算合并后的增值收益)（4）对实例D应进行临街宽度（宽深比）修正和形状（平面布局）修正。
（2 分）二、单项选择题1.B 2 D 3.C 4.D 5.C 6 D 7.D 8.A 9.B 10.D三、指错题1.价值定义表述不准确，缺少"但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响"等内容。
房地产估价案例分析总结十三
王某于2006年3月10日在郊区发现一栋自己喜欢的别墅并立即购买，购买价格为220万元，当时为办理过户手续委托评估公司对该别墅进行了评估，评估价值为200万元。
2006年10月1日，张某因资金紧张，欲将该别墅作为抵押物向银行贷款，银行同意张某贷款申请，但要求对该别墅的抵押价值进行重新评估。
问：为什么原评估报告不可用？
答案：
1）评估目的不同，估价报告只能为委托方在该目的下提供估价对象的价值依据；评估时点不同，市场可能发生变化，别墅的周围景观也可能发生变化。
2）考虑到抵押对象为别墅，其价值量大。
而需求市场相对较少，变现能力差，若贷款不能如期偿还，银行存在着很大的变现风险，因此抵押评估的价值可能和原报告的评估结果有很大差异，故需重新评估。
房地产估价案例与分析
专业帮助情况和相关专业意见说明
估价专业领域内 估价专业领域外
注意：不得遗漏提供专业帮助的专家或单位的姓名或名称、相关 资格、职称或资质。
房地产估价报告
估价报告（叙述式）的规范格式
1、封面； 2、致估价委托人函 ； 3、目录； 4、估价师声明； 5、估价的假设和限制条件； 6、估价结果报告； 7、估价技术报告； 8、附件。
2011年问答题（估价所需资料）
估价作业方案
1、估价工作内容 （1）估价方法和技术路线 （2）估价所 3、估价作业步骤、进度及人员安排
大型、复杂项目：流程图、进度表
估价对象实地查勘记录
1、区位、实物、权益状况 2、内、外部状况和周围环境状况 3、制作实地查勘记录 特别注意：不能进入估价对象内部的情况：征收、司法拍卖、保密需要
估价委托书（单方）（2015年问答题）
委托人和受托机构的名称或姓名 估价目的 估价对象：坐落、范围、规模等 价值时点 价值类型 委托日期
2015年问答题（估价基本事项）
估价委托合同（双方）
双方基本情况（名称、住所、资质等级） 负责该项目的注册房地产估价师（姓名、注册号） 估价基本事项（与估价委托书一致） 估价所需资料 双方的权利、义务 估价费用及收取方式 估价报告及其交付 违约责任 解决争议的方法 其他
估价对象权益状况描述与分析（2014年单选题）
用途 规划条件 用途管制 所有权 土地使用权 他项权设立情况 共有情况 租赁或占用情况 拖欠税费情况 查封等限制权利情况 权属清晰情况
估价对象区位状况描述与分析（2014年单选题）
位置：四至、临路状况等 交通条件：公共交通、对外交通、交通管制等 外部配套设施：生活、教育、医疗、购物等 周围环境：自然环境、人文环境、景观
第二篇 房地产估价案例与分析
第二篇房地产估价案例与分析第一章：房地产估价文书写作P2第二章：不同类型房地产估价P8第三章：不同目的房地产估价P13第四章：房地产咨询顾问服务P18第一节房地产估价文书概述（掌握）1/11、房地产估价文书的种类及作用（1）估价委托书（2）估价委托合同（3）估价项目来源和接洽情况记录（4）估价作业方案（5）估价所需资料清单（6）估价对象实地查勘记录（7）估价报告（8）估价报告内部审核表（9）估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录（10）估价报告交接单2、房地产估价报告写作的文字要求对词义的要求（1）用词准确（2）语义鲜明，不能含混不清、模棱两可（3）用词不可带有较强烈的感情色彩（4）用词标准、简练，不堆砌、不生造对语句的要求（1）句子简洁，概括性强（2）搭配得当（3）逻辑严密要防止错别字和错漏第二节房地产估价报告写作（掌握）1/2封面（1）估价报告名称（2）估价项目名称（3）估价委托人（4）估价机构（5）注册房地产估价师（6）估价作业日期（7）估价报告编号目录（1）标题（目录）（2）注册房地产估价师声明（3）估价假设和限制条件（4）估价结果报告（二级目录）（5）估价技术报告（二级目录）（6）附件一、致估价委托人函（1）标题（致估价委托人函）（2）估价委托人（3）估价目的（4）估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属）（5）估价时点（6）价值类型（7）估价结果（8）估价机构盖章、法定代表人盖章/签字（9）落款日期二、注册房地产估价师声明（1）我们在本估价报告中陈述的事实，是真实和准确地。
（2）本估价报告中的分析、意见和结论，是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见、结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制（3）我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人（或有已载明的）个人利害关系或偏见。
（4）我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
2011年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及详解 【圣才出品】
2011年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及详解一、问答题（共3题，每题10分）（一）甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。
估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。
分别测算得到该商业用房的月租金为280元/m2、300元/m2和350元/m2。
然后根据最高最佳利用原则选取350元/m2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/m2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。
请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？答：上述评估工作中的错误或不当之处及其理由具体如下：（1）不当之处：乙评估机构未对估价对象进行实地查勘（或：未对甲公司提供的资料进行核实，未对估价对象拍照）。
理由：估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场，观察、检查、记录估价对象状况。
俗话说“百闻不如一见”“眼见为实”，对于房地产来说尤其如此，因为房地产具有独一无二特性，且其价值与区位密切相关。
实地查勘估价对象是做好房地产估价不可省略的最重要的工作步骤之一。
任何房地产估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘。
实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认知，形成一个直观、具体的印象，获取文字、图纸、照片等资料无法或难以反映的细节。
另外，直接使用甲提供的资料，是一个实际价值，而估价应该使用市场价格平均水平。
（2）不当之处：乙评估机构向甲上市公司询问评估期望值。
理由：评估机构进行评估应遵守“独立、客观、公正”原则，该原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。
所谓“独立”，就是要求估价师和估价机构与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，在估价中不受包括估价委托人在内的任何单位和个人的影响，应凭自己的专业知识、实践经验和职业道德进行估价。
2011年房地产估价师考试《案例与分析》真题与解析精校版
2011年房地产估价案例与分析试题及答案一、问答题（共3 题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。
估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。
分别测算得到该商业用房的月租金为280元/M2、300元/M2和350元/M2。
然后根据最高最佳利用原则选取350元/M2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30％的运营费用后，求出年净收益为2940元/M2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。
请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？（二）甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。
站内建有营业楼及加油棚各1幢。
有若干个储油罐、加油机和加油枪。
现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值.请问：1．该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？2．乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？（三）某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的一沿街小型商铺的市场价值。
该商铺形状方正，权利状况完整。
注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法，但仅收集到A、B、C、D四个交易实例。
实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B系兄弟之间转让；实例C 系相邻商铺的业主购买后扩大经营规模；实例D平面形状为“L”形，系业主将原为矩形的商铺临街面二分之一宽度、三分之一深度的部分转让给某银行安装自动取款机所致。
除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。
1.四个交易实例是否可以选作可比实例？2.四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对它们的成交价格进行修正或者调整？二、单项选择题（共3 大题，10 小题，每小题2分。
房地产估价案例与分析_模拟卷二_2011年版
1、一、问答题(共3题，每题10分)(一)B公司于1998年通过招标方式获得一块用途为商业用地的国有土地使用权，1998年5月开始施工、预计竣工时间为2001年5月。
工程于1999年7月因资金原因停建。
建筑物为高层建筑，共18层，第1～4层为裙楼，用途为商业用房，5～18层为塔楼，用途为办公用房，该建筑停工时主体己达12层，2001年5月该公司寻找到合作伙伴、委托房地产评估事务所对该综合楼进行评估，核定其现状价值，为合作提供依据。
请说出(1)评估该综合楼的技术路线；(2)应搜集、审核哪些资料?(二)相邻房地产合并，其价值往往会升高，各自的增值额应如何分配?(三)S开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价。
该出让地块规定用途为高级宾馆、酒店、高级公寓。
为获得该地块，作为代理S开发商投标的估价人员，你认为应采用何种估价方法，要做哪些具体工作?A:法律B:行政法规C:地方性法规D:行政规章答案:(一)（1）①成本法：土地的重新购置成本，建筑物已完成部分的重新建造成本，加上利息、利润及相关税费等。
②假设开发法；通过比较法等方法预测续建完成后的房地价值，扣除尚需投入的建造成本、专业费用、利息、利润等。
（2）①《国有土地使用权证》。
②《建设用地规划许可证》。
③《建设工程规划许可证》。
④《土地使用权出让合同》及交纳土地使用权出让金凭证。
⑤《施工许可证》。
⑥施工图纸、施工图预算、施工合同。
⑦已完工部分的工程质量状况证明和已完成工程量证明。
(二)增值额分配有三种方法：A．以合并前各自的单价为基础进行分配；B．以合并前各自的面积为基础进行分配；C．以合并前各自总价值为基础进行分配。
三种方法的计算结果根据影响程度大小不同，取加权平均值可得出增值分配率，其中第一种方法的计算结果应占较大的权重比例。
(三)首先对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积等作全面的了解。
其次，通过对市场情况调查，对当地高级宾馆、酒店、高级公寓的供求趋势进行预测，进而对投资项目做出决策。
房地产估价案例与分析_2
1、问题：你好老师：房地产估价结果报告中的估价对象描述 4．估价对象概要说明估价对象的状况，包括区位状况、实物状况和权益状况。
其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，四至，面积，形状，周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。
与技术报告中的实物状况（或个别因素）分析和区位状况分析 1．实物状况（或个别因素）分析实物状况（或个别因素）分析就是要详细分析、说明估价对象的实物状况。
主要包括估价对象具体位置、估价范围、权属状况、用途、面积、建筑结构及建成年代、装修状况等。
2．区位状况分析区位状况分析就是要详细说明、分析估价对象的区位状况。
主要分析估价对象的区域特征、道路通达状况、对外交通状况、基础设施条件、商服配套设施等我觉得有的互相包含，是不是技术报告中的实物状况（或个别因素）分析和区位状况分析比房地产估价结果报告中的估价对象描述更全面具体，如果结果报告中的估价对象描述过于简单，而在技术报告中又比较具体，能否认为结果报告中的估价对象（描述不全面）算一处错误。
这两者的内涵如何区别？老师：您好！1、技术报告中的实物状况（或个别因素）分析和区位状况分析一般应比房地产估价结果报告中的估价对象描述更全面具体。
2、如果结果报告中的估价对象描述有缺项，不论在技术报告中如何具体，均可认为结果报告中的估价对象有缺项错误2、问题：问题：史老师，您好！1、在收益法讲座中，《理论教材》第238页例8-19中，“……此后5年”的确切含义是什么？我理解此后5年的中最后一年应为第6年，若是这样，公式中的 t 就应为6，而不是5，不知是否正确？您能否予以讲解？2、在《估价规范》第11页 5.2.9.中，每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%，请举例说明。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析1. 引言房地产估价是指通过一系列方法和模型来确定房地产的市场价值。
对于购房者、开发商、金融机构和政府等各方来说，准确的房地产估价是做出决策的重要依据。
本文将通过分析一个实际的房地产估价案例，来介绍房地产估价的基本概念和方法。
2. 案例背景我们选取了一座位于中国某城市的高层公寓项目作为案例。
该项目共有50栋建筑物，每栋建筑物有30层，每层有10个单元。
其中，一到五层为商业用途，六到三十层为住宅用途。
3. 数据收集与处理我们收集了以下数据用于房地产估价：•房屋面积•房屋朝向•房屋楼层•建筑物年代•相关的市场数据，如附近同类房屋的售价和租金信息对于每一个房屋单位，我们通过市场调研和实地考察的方式进行数据收集。
收集到的数据需要经过清洗和处理，使其适合用于估价分析。
4. 估价方法为了获得房地产的市场价值，我们采用了以下几种估价方法：4.1. 市场对比法市场对比法是最常用的估价方法之一，它通过比较与被估价房地产相似的已售房产的价格来估计被估价房地产的市场价值。
在这种方法中，我们会比较相似房产的位置、面积、朝向、楼层等因素，并从中找到适当的调整因子来计算被估价房地产的市场价值。
4.2. 替代成本法替代成本法认为，一个房地产的市场价值应该等于建造一个同样规模、同样功能的新建筑物所需的成本。
在这种方法中，我们会考虑建筑成本、土地成本、装修和设备成本等因素，从而计算出房地产的市场价值。
4.3. 收益法收益法是针对出租房地产的估价方法。
它基于房地产的租金收益来估计其市场价值。
在这种方法中，我们会考虑租金水平、租期、租赁条件等因素，并计算出房地产的净现值和内部收益率，从而得出其市场价值。
5. 案例分析通过对收集到的数据和采用的估价方法进行分析，我们得出了该高层公寓项目的市场估价结果如下：•市场对比法估价：X万元•替代成本法估价：Y万元•收益法估价：Z万元在分析结果中，我们发现市场对比法和替代成本法得出的估价结果相对接近，而收益法得出的估价结果略低。
房地产估价案例与分析
估价对象在估价时点2002年11月8日的评估价格为： 小写人民币：450万元； (取整) 大写人民币：肆佰伍拾万元整。 详见下表：
房地单价（元/平 面积（平方米） 总价（万元） 方米） 第七层 第八层 第九层 总计 2955 2985 3015 —— 502.93 502.93 502.93 1508.79 148.62 150.12 151.63 450.37
法定代表人：X X X X X评估有限公司 二○○二年十一月十一日
二、估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的； 2、本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分 析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的“估价的假设和限 制条件”的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关 当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进 行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师XX、XX对本估价报告中的估价对象进
（四）、估价目的 （说明本次估价的目的和应用方向）
为委托方抵押担保提供价格参考
（五）、估价时点 （说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）
二○○二年十一月八日
（六）、价值定义 （说明本次估价所采用的价值标准或价值内涵）
本次估价采用公开市场价值标准。
本报告估价结果是反映估价对象（房屋及其占用范围内应分摊 的土地使用权）在本次估价目的下，根据公开市场原则确定的估价 对象在估价时点的公开市场价格（该价格为交易双方负担各自税费 的价格），未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对其价 格的影响。
总层数：9层；
估价对象所在层数：第七至及第九层； 建筑面积：每层均为502.93平方米，共计1508.79平方米；
2011房产估价师：不同目的的房地产估价讲义12
为了帮助考生系统的复习考试课程全面的了解2011的相关重点，小编特编辑汇总了考试各章复习的重点资料，希望对您参加本次考试有所帮助！七、估价结果确定专业估价人员通过以上周密的计算，并结合估价经验和对影响此区域土地价格有关因素的分析，确定估价对象于估价时点2006年8月3日的公开市场价值为：￥1517.17万元(大写：人民币壹仟伍佰壹拾柒万壹仟柒佰元整)。
案例说明一、本案例的由来本案例来源于公司所承接的一宗估价业务。
二、本案例估价工作的主要技术路线和工作计划由于估价对象为一宗拟出让的住宅用地，目前地产市场出让转让交易频繁，所以市场法为首选方法，又由于估价对象宗地为具有开发潜力的房地产，假设开发法也比较使用，因此估价人员决定采用上述两种方法对估价对象进行，根据两种方法的估价结果，再采用合适的估价结果确定的方法确定最终的单位地价。
在技术路线确定之后，依据技术路线的思路，首先调查市场法所必须的实例，初步调查了五个实例，在建立可比基础的基础上，建立合适的比较体系，最终选用了其中的三个实例作为可比实例;为了满足假设开发法的要求我们调查了同一供求区域内的住宅销售价格及其趋势，走访了一些开发公司并结合我们公司业已掌握的市场资料。
接下来就是报告的详细测算和撰写工作。
三、本案例估价工作的主要难点和解决方案本案例估价工作中的难点主要有两点，第一就是市场法的因素比较体系的建立;第二就是假设开发法中土地利用条件怎样确定。
在估价的实践过程中为了建立纯土地估价的市场法修正体系，我们参照了当地政府部门公布的基准地价修正体系，并进行了适当的优化;假设开发法要求有明确的规划指标，但是由于估价对象为拟出让土地，土地利用指标为控制性指标，所以我们在估价时按照最高最佳使用原则进行了相应的选取。
四、本案例估价的主要经验总结根据估价对象的用途和同一供求区域的地产市场状况，明确估价的技术路线，选取最合适的两种方法进行估价。
估价过程中所需要的市场资料和相关参数，必须仔细斟酌和推敲，只有这样才能保证估价结果的客观和准确。
房地产估价案例与分析-13_真题-无答案
房地产估价案例与分析-13(总分80,考试时间90分钟)一、问答题某区域的建筑多数建成于20世纪70年代，现要改造为经济适用房出售。
房屋普遍出现顶层楼板薄，防水层损坏漏雨，阳台挡板开裂。
该建筑住宅小区东临××路，该区域的各种基础配套设施及生活服务齐全，交通状况一般，用地级别属于六级地区。
请问：1. 居住房地产估价的常用方法有哪些?2. 写出估价技术路线。
二、单项选择题某成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的土地开发后分块有偿转让，可转让土地面积的比率为60%：附近地区与位置相当块的“小块”，“五通一平”熟地的单价为800元/m2：开发期为3年，将该片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用为2.5亿元/km2；贷款年利率为8%；土地开发的年利率为10%。
当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。
1. 若用传统方法测算该成片荒地的总价应为( )。
A. 1.611亿元B. 1.612亿元C. 1.631亿元D. 1.641亿元2. 开发完成后熟地总价值为( )。
A. 9.5亿元B. 9.6亿元C. 9.7亿元D. 9.8亿元3. 购买该成片荒地的税费总额为( )。
A. 1.641亿元B. 1.642亿元C. 1.643亿元D. 1.644亿元4. 该成片荒地的单价为( )。
A. 81.05元/m2B. 82.15元/m2C. 82.25元/m2D. 82.05元/m26年前，甲提供一宗面积为1000m2，使用期为50年的土地，乙出资300万元人民币合作建设一幢建筑面积为3000m2的钢筋混凝土结构办公楼，房屋建设期为两年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有；2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有，现今乙有意将其现在使用的房地产使用期满后剩余年限购买下来，甲也乐意出售，但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。
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1、××健身中心位于城南，处于商务区，为一大型全套健身中心，其项目十分齐全，基本涵盖了各项健身运动，从国外引进了大批先进的健身器材，其教练也都是经过专业培训的老师，现委托评估机构对其进行估价。
商业房地产的价值在垂直空间范围内表现出明显的( )。
A:固定性B:骤增性C:衰减性D:无限性答案:C2、××健身中心位于城南，处于商务区，为一大型全套健身中心，其项目十分齐全，基本涵盖了各项健身运动，从国外引进了大批先进的健身器材，其教练也都是经过专业培训的老师，现委托评估机构对其进行估价。
此健身中心处于商业区中主道上比出租距近数米远的侧道上的价值要( )。
A:高B:低C:同等D:视情况而定答案:A3、某幢大厦为六层综合楼，其中一至三层为商场，四至六层为写字楼，商场为甲公司拥有，写字楼为乙公司拥有。
该大厦的土地价值为3 500万元，房地总价值为5 000万元，其中商场的房地价值为3 000万元，写字楼的房地价值为2 000万元。
请按照A:40％B:50％C:60％D:70％答案:C4、某幢大厦为六层综合楼，其中一至三层为商场，四至六层为写字楼，商场为甲公司拥有，写字楼为乙公司拥有。
该大厦的土地价值为3 500万元，房地总价值为5 000万元，其中商场的房地价值为3 000万元，写字楼的房地价值为2 000万元。
请按照房地产价值进行分摊的方法来分别计算：乙公司分摊的地价数额为( )万元。
A:1400B:1800C:2100D:3000答案:A5、出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产业主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。
采用收益法估价关键是求取租金收益，在租期内(毁约除外)应根据( )计算净收益。
A:租赁合同B:租金水平C:税金D:经营费用6、出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产业主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。
采用市场法对出租型商业房地产估价，不属于影响商业房地产价格的因素的是( )。
A:楼层B:面积C:临街状况D:设备设施答案:D7、预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。
请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营隋况下的净收益；如果报酬率为6％。
该宗房地产的合理经营期限为( )年。
A:12.5B:13.5C:25D:49答案:B8、预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。
请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营隋况下的净收益；如果报酬率为6％。
该宗房地产第14年的净收益为( )A:-1B:0C:1D:2答案:A9、预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。
请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营隋况下的净收益；如果报酬率为6％。
该宗房地产的收益价格为( )万元。
A:129.28B:137.63C:142.65D:150.78答案:A10、某大厦，共二十八层，地下共两层为车库，1至2层为商场，三层以上为公司办公用，属于综合性写字楼。
此大厦有自己独特的建筑风格，内部设施配备齐全，中央空调、24小时高速电梯，24小时物业服务。
综合性写字楼是按照( )对写字楼进行的分类。
A:建筑面积的大小B:使用功能的不同C:建筑风格的不同D:等级不同11、某大厦，共二十八层，地下共两层为车库，1至2层为商场，三层以上为公司办公用，属于综合性写字楼。
此大厦有自己独特的建筑风格，内部设施配备齐全，中央空调、24小时高速电梯，24小时物业服务。
在商务办公房地产价格的影响因素中，商务房地产楼层越高价值( )。
A:越大B:越小C:不变D:时高时低答案:A12、某幢旧办公楼的电梯已落后，如果将该电梯更换为功能先进的新电梯，估计需要拆除费用2万元，可回收残值3万元，安装新电梯需要120万元(包括购买价款、运输费、安装费等)，要比在建造同类办公楼时一同安装多花费20万元。
估计该旧办公楼的重建价格为2 050万元，该旧电梯的重置价格为50万元，已提折旧40万元。
该办公楼因电梯落后引起的折旧为( )万元。
A:19B:29C:30D:31答案:B13、某幢旧办公楼的电梯已落后，如果将该电梯更换为功能先进的新电梯，估计需要费、安装费等)，要比在建造同类办公楼时一同安装多花费20万元。
估计该旧办公楼的重建价格为2 050万元，该旧电梯的重置价格为50万元，已提折旧40万元。
该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为( )万元。
A:2019B:2020C:2021D:2031答案:C14、需要预测某宗房地产2007年、2008年的价格。
通过市场调研，获得该类房地产2002～2006年的价格并计算其逐年上涨额如表2—10所示。
表2—10某类房地产2002～2006年的价格(元/m2)年份房地产价格的实际值逐年上涨额2002 6812003 71332 1714．5 2004 746748．0200578135781．0200681534815．0该类房地产价格逐年上涨额的平均数为( )。
A:32B:33答案:C15、需要预测某宗房地产2007年、2008年的价格。
通过市场调研，获得该类房地产2002～2006年的价格并计算其逐年上涨额如表2—10所示。
表2—10某类房地产2002～2006年的价格(元/m2)年份房地产价格的实际值逐年上涨额房地产价格的趋势值20026812003 71332 1714．5 2004 74633 748．078135781．0200681534815．0预测该宗房地产2007年的价格为( )元/m2。
A:841.0B:846.0C:848.5D:851.0答案:C16、需要预测某宗房地产2007年、2008年的价格。
通过市场调研，获得该类房地产表2—10某类房地产2002～2006年的价格(元/m2)年份房地产价格的实际值逐年上涨额房地产价格的趋势值200268171332 1714．5 2004 74633 748．0 2005 78135200681534815．0预测该宗房地产2008年的价格为( )元/m2。
A:873.0B:879.0C:882.0D:891.0答案:C17、某酒店位于市中心，属于四星级酒店，其一层的大堂装修豪华，餐厅、会议室配备齐全。
室内装修精美，可免费宽带上网，保洁、物业管理都是24 小时的。
现酒店委托评估机构对其进行估价，为转让提供价格参考。
采用( )对酒店进行估价，其主要的工作是测算旅馆房地产的经营净收益和收益率。
A:收益法B:成本法C:市场法答案:A18、某酒店位于市中心，属于四星级酒店，其一层的大堂装修豪华，餐厅、会议室配备齐全。
室内装修精美，可免费宽带上网，保洁、物业管理都是24 小时的。
现酒店委托评估机构对其进行估价，为转让提供价格参考。
商务会议用房的收益测算依据不包括( )。
A:收费标准B:功能C:面积D:平均使用率答案:B19、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30％，平均每月运营费用14万元。
据调查，当地同档次旅馆一般床价为每床每45元，年平均空房率为20％，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30％；该类房地产的资本化率为10％。
该旅馆的有效毛收入为( )万元。
A:344.93B:383.25C:394.20D:438答案:C20、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为年平均空房率为20％，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30％；该类房地产的资本化率为10％。
该旅馆的年净收益为( )万元。
A:241.45B:275.94C:306.6D:315.36答案:B21、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30％，平均每月运营费用14万元。
据调查，当地同档次旅馆一般床价为每床每45元，年平均空房率为20％，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30％；该类房地产的资本化率为10％。
该旅馆的价值是( )万元。
A:2 414.5B:2 759.4C:3 066D:3 153.6答案:B。