城市土地利用现状中存在的问题

位置固定
面积有限性
城市用地的概念
概念：城市土地利用是指在城市形成和发展的过
程中，人们把土地作为生产和生活资料，根据其自 然属性和经济属性加以改造、利用和保护的全过程。
三、土地利用类型
• 城市用地分类与规划建设用地标准
建设部（90）建标字第322号 实施时间：1991年3月1日 城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分10大类， 46中类，73小类；
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(5)休憩用地及绿化地带
•随着对城市生活素质和美化环境的重视，作为休憩用 地及绿化地带的各种公园、游园等，也在城市的土地 利用中占有重要地位。但其区位因素不是付租能力或 市场机制，而是通过社会对市民的关心，确定它的存 在。
(6)交通用地和其它公用事业用地
•没有交通和公用事业用地，城市便不可能发挥其职能。 可是它的性质与商业和住宅用地不同，而与休憩用地 和绿化地带相似，是公共财富之一。不过它们又具有 生产性质，有的可自负盈亏或间有盈利，如码头、飞 机场和自来水厂等。
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零售商业大都位于交通最方便，行人众多或主要交通交汇点上。
专业性服务业需要交通方 便，商业活动频繁，但不 一定接近行人众多的地区。
(2)工业用地
大型工业：占地面积大，所以很难在租金或土地使用费昂 贵的土地上立足，其区位一般受用地的适用性、运输量与 环境保护等因素所决定。
小型工场：其生存的条件是劳动力和市场，它们比租金更 为重要。小型工场的付租能力有很大的弹性，主要视其产 品的档次而定。仓库用地与工业用地类似，其区位也要视 其储存货物的档次及用地要求而定。
3、经济因素：距离市中心的远近、交通的通达性。 4、社会原因：收入差异、知名度、种族和宗教。
5、行政因素：政府引导或划分不同的功能区。
功能区
面积
形状 点状或 条状
区位特征 多位于市中心、交通干 线两侧或街道路口
商业区 工业区
最小 居中
聚集性
1、不断向郊区外移 2、趋向于交通干线分布
住宅区
最大
低级住宅与低地、工业 高级、 区相邻；高级住宅与高 低级住宅 坡、文化区相邻 交通方便、邻近其服务对象
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1、商业用地、居住用地、 工业用地、市政用地的分布 各有什么特点？（分布在城 市的哪个方位）
商业用地：面积较小，一般 位于市中心或交通干线两侧。 居住用地：多分布商业用地 的外围。 工业用地：多分布于城市边 缘，而且沿交通干线分布。 市政用地：接近城市中心处。 2、在各种城市用地中，哪 一种是分布最广泛的？ 居住用地分布最广泛。 城市不分大小，都有商业 用地、居住用地、工业用地 三种基本类型。
• 二、当前我国城市在土地利用中存在的问题
• １、 用地上过多重平面扩张，缺乏城市内部存量土地 挖掘。
•
国内很多城市仍然实施“摊大饼”式的发展模式，大 量占用郊区和农村土地，土地浪费严重。平面扩张是 城市化必不可少的发展需要，但是如不考虑城市内部 存量土地的盘活利用，最终会本末倒臵，影响该地区 的发展。因为平面多分的扩张会直接或间接地导致两 个明显的不良后果：一是占用了农用土地，使得人地 矛盾更加突出，从土地和农民的关系出发实际是人与 人的关系矛盾的激化，不利于当地集体组织的稳定； 二是忽视了城区的存量土地的利用和旧城区的充分改 造与开发建设，使城区的土地没有充分底发挥资产作 用，土地资产价值无法体现出来，也会带来后期城区 积累的闲臵土地过多，如重新开发和改造，会带来双 重压力或者更多倍，会在同一城市形成现代与落后场 景并存，看上去格格不入的一面。
•
“要实行最严格的耕地保护制度，依法依规做好耕地占补平衡，规范有序推 进农村土地流转，像保护大熊猫一样保护耕地。”习近平总书记近日对耕地 保护工作作出重要指示，彰显了中央坚决守住耕地红线和基本农田红线的决 心。 近20年来，我国土地城镇化明显快于人口城镇化，各地“摊大饼”式发展趋势 明显。即便是有耕地占补平衡这一补救政策，但不少地方在耕地占补平衡中 占多补少、占优补劣、占近补远、占水田补旱地；一些地方重数量轻质量， 圈占城边高产农田，又到远处建农田，导致耕地质量出现亏空。这是我国耕 地保护面临的严峻形势，倘若不及时划定城市开发边界，那么城镇周边的耕 地很有可能被钢筋水泥一圈一圈“吃掉”，并且不要忘记这些耕地多是长期 形成的高产田。正是基于这样清醒的认识， 2013年底召开的中央城镇化工作会 议明确应对城市自身增长作出限制，强调“不是每个城镇都要长成巨人”， 并将城市规划由扩张性规划向限定城市边界规划转变。随后，国土资源部、 住房和城乡建设部、农业部决定从大城市开始划定城市开发边界和永久基本 农田，并逐步扩展到全国 600个城市。 划定城市开发边界，即根据地形地貌、自然生态、环境容量和基本农田 等因素划定的、可进行城市开发和禁止进行城市开发建设区域的空间界限。 简单说，就是允许城市建设用地扩展的最大边界。这是一项对地方政府影响 比较大的决策。 来源：丁建庭《城市发展不能继续“摊大饼”了》、南方日报、2015、06、06
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(7)农业用地和水面
功能分化 各种用地的区位因素是有差异的，差异愈大，各种用地之间 的 分 化 趋 向 愈 强 ， 这 种 倾 向 叫 功 能 的 分 化 (functional segregation)， 功能区 由于这种功能分化，形成了城市某一地区只有某一种单一功 能，因此在现代城市中出现了按其土地利用划分的若干功能 区(Functional Areas)。 混合土地利用：非欧美地区，土地分化倾向不强
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• ２ “价高者得”影响城市土地合理利用
• 现有的土地利用决策大多只定位在经济的、技术的、法律的或政治的层面， 很少直接包括伦理选择问题。这其中除去认识上的偏差以外，更重要的是 人类自身利益的冲突。
• 2008年是全球经济最困难的一年，中国也不例外。2009年上半年世界的经 济还在蹒跚着，而中国的土地市场极为疯狂，一周内出现“地王”更新的 现象不止，2009年６月30日中化方兴地产击败保利、ＳＯＨＯ中国等热门 开发商，以40.6亿拍得北京广渠路15号地，摘得2009年上半年以来全国最 高地王称号。就在这种“面粉贵过面包”的演绎中，“地王”不断更迭， 同时，也引发了对新一轮土地泡沫的担忧。
• 当前我国土地出让多采用挂牌方式，而挂牌方式奉行“出价最高者得”的 标准来确定竞得人，完全靠实力来说话，在挂牌前要对每块地进行评估， 而现在土地市场评估的方法多采用市场比较法，而评估专业人员采用市场 比较法是结合该宗地块附近已经出让的或者周边地价来确定，评估专业人 员只能把该将要出让的地块评高或者持平，因为原有的价格摆在那了，所 以出现地王现象也就不足为奇了。尽管美国现在经济处于萧条阶段，但是 美国的土地招标不是以价格为主导，而是充分考虑竞标者的规划意图以及 对城市建设的贡献，这是我国大多城市在土地出让时应学习和借鉴的。所 以在确定竞得者同时，价格不是唯一标准，同时要考虑多方面的因素，如 周边环境、公共利益等。
居住用地是城市 中最为广泛的土 地利用方式 工业区一般位于 交通干线旁的城 市外缘
商业区大多呈团状和条状 分布于Байду номын сангаас中心和街道两侧
功能区的形成：商业、居住、工业等经济活动需要占据 或利用一定土地，由于城市土地面积相对有限，各地块 的交通可达性和地价等各不相同，因此，经济活动之间 必然发生空间竞争，导致同类经济活动在空间上高度集 聚，形成了功能区。 影响城市功能分区的因素 1、历史原因：原有基础很大程度上决定了现在的功能区现 状。 2、自然因素：土地的面积与形状、地形起伏程度与坡度大 小、水文和气象条件等。
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我国古代城市空间结构特点
我国古代在“天人合 一”哲学思想影响下， 形成一种将城市有组 织地融入自然环境之 中的“山水城市”， 而古代帝王都城的规 划建设，大多以皇宫 为中心。
进入工业社会后，城市的地域结构主要由资本和市场来决定。 城市地域结构往往以中心商务区为核心，不同阶层有不同的住 宅区。
市政区
经济因素－ －距离市中心的远近
距市中心越近，地租越高， 由市中心向外，地租随着距离的 增加而递减。
商业支付地租的意愿随距离市 中心的远近变化最大。 交通通达度越高，地租越高。
中心商务区--CBD
职能： 商业、服务、金融、贸易、 信息等
特点： 城市经济活动高度集中的 地方，零售商业十分发达， 建筑物以高层为主、交通 便捷。
上海陆家嘴
纽约曼哈顿
东京新宿区
• 在西方，城市土地利用一般划分为：
(1)商业用地:
零售商业大都位于交通最方便，行人众多或主 要交通交汇点上。
专业性服务业需要交通方便，商业活动频繁， 但不一定接近行人众多的地区。
批发业的顾客为零售商，由于需要较大空间储 存货物，占地颇多，其付租能力又不如前两者， 可位于非市中心区。
《当前我国城市土地利用中存在的突出问题》--魏 友谊---苏州大学政治与公共管理学院
• 城市是人类活动的场所，是人类以空间集中形 式开垦自然以便进行生产和消费的载体，城市 化就是人类高效利用土地的方式。 • 一、我国城市土地利用现状
• 2005年当年新增建设用地427.4万亩，比上年增 加６％。
• 2005年，东、中、西部当年新增建设用地分别 为242.4，57.2，127.8亩，各占当年全国新增建 设用地的57%，13%，30%。
• 现阶段我国土地利用处于一个不断变化、调整的时期，这与 当前我国经济飞速发展、社会可持续发展和制度不断深化变 革是紧密相关的。 • 从城市内部更新来看，为改善居民居住条件而进行的大片住 宅区的改造工作，为改善城区内环境质量而进行的污染企业 外迁，腾出足够的片区土地满足居住方便；从城市规模不断 向外扩展看，城郊结合部的蔓延，经济开发区、工业园区的 大建设发展，使得城市发展空间急剧向农村要地、圈地。 • 在这个过程中，城市土地利用方式也发生了根本性的变化： 从土地利用制度上看，由土地的无偿、无流动性、无期限的 行政划拨制度向有偿、有流转、有使用期限的使用制度转变； 从土地资源配臵方式看，由计划经济配臵向市场配臵转变； 从土地市场建设看，由协议供地出让为主导更改为以公开出 让使用权方式（挂牌等）转变。尽管城市土地利用方式和经 营方式发生了较大变化，但是我国当前城市土地利用现状仍 让人担忧。
居住用地：居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成 片或零星的用地。 公共设施用地：行政办公用地、商业金融业用地、文化娱乐用地、体育用 地、医疗卫生用地、教育科研设计用地 工业用地 仓储用地 对外交通用地 道路广场用地 市政公用设施用地
绿地
特殊用地 水域及其他
(3)政府机关用地
政府往往是土地的支配者，在法律上它可以强 行收购和征用所需要的土地，一般不考虑租金 问题，而交通方便及邻近其服务对象是其主要 的区位因素。
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(4)住宅用地
城市中有大量的住宅用地，由于市民必须量入而出，租金的支 出不能过于庞大，而交通费支出也受到一定的限制，其居住地 点往往是综合考虑生活费用、居住面积、租金和交通费，假设 前两者不变，便只能以交通费迁就其租金。 同样的居住面积，在一般的情况下，接近市中心，租金高，但 可以节省交通费；而远离市中心，则可以少付租金，但要花费 较多的交通费。 假设可付出的租金不变的话，在市内租用的房屋居住面积小， 但可节省交通费，在郊区租用的房屋，居住面积较大，但要付 出的交通费用却大得多。 因此，从市民总收人中扣除生活费用，决定可付租金和交通费 的能力，再根据交通时间耗费的多少和对宽阔的居住面积的渴 望程度，就可决定个人居住的地点。
城市土地利用现状中存在的问题
城市土地的特征
一、城市土地的概念
城市土地是城市区域内的陆地、水面以及它们上下一定
空间所构成的自然综合体。
常分三个层次： 城市建成区的土地 城市规划区的土地 城市行政区划辖区范围的土地
在中国, 城市土地一般是指城市社区内的土地,属于国家 所有。
二、城市土地的特征
自然特征 经济特征 土地资源的稀缺性 区位的效益性 边际效益递减性 质量差异性 功能永久性 土地利用方式变更的 困难性 市场交易的低效性 法律特征 作为经济物品的城市 土地，是伴随着城市 土地的一种法律权利。 这种权利反映社会制 度与观念。法律特征 是城市土地的一个需 要与其它经济物品相 区别的重要之处。