建设项目容积率及建筑面积计算方法

建设项目容积率及建筑面积计算方法

第一条为加强城乡规划管理，进一步规范建设项目容积

率及建筑面积计算，根据《建筑工程建筑面积计算规范》

（GB/T50353-2013）及相关标准，结合本市实际情况，制定本

规定。

第二条除按照国家现行的有关标准规范计算建筑面积外，

以下部分的建筑面积应按下列规则计算并计入容积率。

（一）地下室、半地下室

地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。报审方

案文本中应明确标注底板结构层标高，不得按照垫层标注标高。

当建筑物地下室、半地下室的顶板标高高出室外地坪标高1.50米及以上时，其建筑面积应计入容积率；当建筑物地下室、半地下室的顶板标高高出室外地坪标高不足1.50米的，其建筑

面积不计入容积率；当建筑物地下室、半地下室周边室外地坪

标高不一致时，其建筑面积应按顶板标高超出室外地坪标高

1.50米及以上部分的结构外围长度占结构外围周长的比例计入

容积率。其中地下室功能为单一性的（如地下车库、地下商场）应整体计算，有明确功能分区的，按照功能分区实际情况计算。

住宅地下室、半地下室周边利用通风采光井或下沉空间以

改善地下室室内环境的，围护结构外围至地下室主墙面的最大

垂直距离不应超过4.50米，并应南侧设置（附图一）。通风采

光井或下沉空间双向设置的，地下室面积计入容积率（附图二）。

（二）住宅

住宅结构层高宜为2.80米不应超过3.30米。当住宅结构层高大于等于3.30米且小于4.50米时，不论层内有无隔层，建筑面积计算值按该层水平投影面积的1.5倍计算；当住宅建筑结构层高大于等于4.50米时，不论层内有无隔层，建筑面积计算值应按层高与2.2的整数倍数与该层水平投影面积的乘积计算。

当住宅起居室（厅）层高在户内通高时不计入超高范围，但该部分面积不得超出本层建筑面积的20%，超过20%按照上述规定计算建筑面积。住宅公共门厅、大堂等不计入超高范围。

（三）办公建筑

1、办公建筑的公共用房、服务用房、设备用房可根据需要进行设置，但应满足《办公建筑设计规范》的相关要求。

2、办公建筑不得设置任何形式的阳台、露台。

3、办公建筑结构层高不应超过 4.50米。当办公建筑结构层高大于等于4.50米时，无论层内有无隔层，建筑面积计算值按层高与 2.2的整数倍与该层水平投影面积的乘积计算（倍数小于2时按2计算）。

4、办公建筑的门厅、大厅、中厅等共享空间不计入超高范围。

5、办公建筑内对层高有特殊要求的功能空间（报告厅、多功能厅等）不计入超高范围。

6、设置在办公建筑内的营业性用房，应按商业建筑层高规定计算建筑面积计入容积率。

7、办公建筑的标准层应按层设置公共卫生间。

8、办公建筑宜按结构柱网进行分割，不得设置煤气、燃气等生活设施（因功能需要设置公共食堂等功能空间所需配套的集中厨房除外）。

9、开间小于等于5.40米的办公室用房，其建筑面积总和不应超过本层建筑面积的50%。

10、项目建设单位应严格按照土地出让合同、立项核准备案文件、规划许可等相关部门批准文件组织设计、建设。

11、经市政府批准的商业综合体项目按照市政府相关规定执行。

12、重要办公建筑参考本规定执行，按相关规定要求可适当调整。

（四）商业建筑

1、商业服务网点总建筑面积不应超过300平方米，层数不应超过二层。单层商业服务网点的结构层高不应超过4.50米。当单层商业服务网点的结构层高大于4.50米时按双层计算建筑面积。双层商业服务网点的结构层高的总高不应超过7.50米。

2、商业建筑的结构层高不应超过4.50米。当商业建筑结构层高大于4.50米时，不论层内有无隔层，建筑面积计算值按结构层高与2.2的整数倍与该层水平投影面积的乘积计算。

当商业建筑营业部分为单一空间且超过1000平方米时，其结构层高可适当提高但不应超过6.00米；自选营业厅为单一空间且超过2000平方米时，其结构层高不应超9.00米。

3、商业建筑内对层高有特殊要求的功能空间（影剧院、音乐厅、网球馆、羽毛球馆等）不计入超高范围；门厅、中厅等共享空间不计入超高范围。

（五）阳台及凸（飘）窗

1、主体结构外阳台进深不得超出 2.00米（取阳台围护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离），其单个水平投影面积不得超出10.00平方米；住宅套型内主体结构外阳台总面积不得超出套型建筑面积的10%（附图三）。

2、与建筑物内不相连通的装饰性阳台，无墙体围护结构，进深不大于0.90米时，不计入建筑面积，否则按阳台计算建筑面积（附图四）。

3、封闭阳台当其永久性上盖高度达到或超过两个自然层，建筑面积按照自然层数分别计算后累加（附图五）。

4、有永久性盖顶的露台应按其顶盖

水平投影面积的一半计算建筑面积。

5、窗台与室内楼地面高差在0.45

米以下且结构净高在2.10米及以上的

凸（飘）窗，应按其维护结构外围水平

面积计算1/2面积。凸（飘）窗凸出建

筑外墙面不得超过0.60米，并应在申

报方案文本中提供凸（飘）窗详图（附

图六）。

6、按照本市的气候特点及城市景

观要求，阳台形式以封闭式为主，严格控制开敞式阳台及露台。开发建设单位在商品房销售中应明确告知开敞式阳台不允许封闭。

（六）坡屋顶空间

1、坡屋顶空间与建筑顶层未采用实体楼板分割的，应按本

规定对层高的要求计算建筑面积。

2、不利用坡屋顶空间时，坡屋顶空间内不得设置非承重结

构墙体分割。检修口只应设置在楼梯间、电梯间等公共空间内。

3、公共建筑有特殊造型需要的建筑坡屋顶空间可酌情处理。

（七）主体结构外的空调室外机搁板（箱）不计算建筑面积，单独布置的不得超过1.00平方米，集中布置的不得超过