某地块建设项目可行性研究报告

**地块建设项目可行性研究报告目录第一章项目概论.................................................... - 2 -一、项目概况....................................................... - 2 -二、可行性研究初步结论 ............................................. - 3 -第二章项目投资环境可行性分析...................................... - 4 -一、经济发展背景 ................................................... - 4 -二、钱江新城区域规划概况 .......................................... - 10 -三、总结.......................................................... - 12 -第三章市场可行性分析.............................................. - 12 -一、**市区房地产市场发展概况 ...................................... - 12 -二、项目周边区域市场概况 .......................................... - 23 -三、竞争楼盘分析 .................................................. - 24 -第四章项目自身可行性分析......................................... - 30 -一、项目概况...................................................... - 30 -二、项目周边配套 .................................................. - 31 -三、项目SWOT分析 ................................................. - 32 -四、结论.......................................................... - 33 -第五章项目构想与建设规划......................................... - 35 -一、项目构想...................................................... - 35 -二、项目主要开发节点时间计划 ...................................... - 38 -三、工程实施进度 .................................................. - 38 -第六章经济可行性分析............................................. - 40 -一、销售价格估算 .................................................. - 40 -二、投资估算...................................................... - 41 -三、财务分析...................................................... - 42 -四、敏感性分析.................................................... - 43 -五、方案二测算.................................................... - 43 - 附件：1、主要楼盘个案表第一章项目概论一、项目概况（一）地理位置本案基地位于**市**区内，项目北至二号支路，东北向距钱江三桥约1.5公里；南至**，与市级经济适用房新州花苑比邻；西至阡陌路，西北侧为**区政府周边核心住宅区；东至西兴路。

（二）经济技术指标注：①本项目代建幼儿园，建筑面积1936平方米；②考虑加强会所配套，设置餐厅等功能，故会所面积设置为2000平方米；③不考虑70/90政策的限制。

二、可行性研究初步结论（一）市场可行性结论从整个房地产市场来看，虽然在经济危机的影响下，08年**的房产市场受到了比较严重的打击。

但是09年截止目前，市场整体经济复苏迹象明显，房地产市场再次成为了人们所关注的热点。

我们也要注意到目前市场恢复的特点：是刚性需求爆发带动改善性需求恢复。

但改善性由于受到市场供应量的影响并没有得到完全地释放。

从项目所处的区域来看，依托良好的区域前景规划，区政府所在地周边已经成为入住率较高楼盘的聚集地。

且近几年项目周边住宅性质的土地供应比较少，09年截止目前还未有土地供应，且已有在售楼盘销售情况良好，各楼盘基本处于无房可售状态，毛坯销售价格已经达到18000元/平方米，对于本项目来说，有比较大的上升空间。

（二）项目本身可行性结论项目所处位置为**区区政府周边核心住宅区，周边配套完善，公共交通便利，生活气息浓郁，离在建地铁1号线江陵路站仅800米。

项目周边已经形成了楼盘集聚的氛围，随着近几年来主城区开发量的减少及可售房源的进一步去化，住在**成为人们广泛认同，**区高起点、高标准的城市规划被市场高度认可。

虽然本项目面临比较激烈的竞争，但是面向整个**的市场，还是有比较大的空间，只要定位准确，充分挖掘潜在客户，发挥绿城的一贯品质与服务优势，将会有比较大的市场机会。

（三）经济可行性结论由于本项目地块还没有推出，因此根据市场情况，特别是参照绿城同类型楼盘如**公寓、**诚园项目。

在保证总投资利润率在11%左右的情况下，推算土地价格。

做中档精品项目，中档装修成本按照3000元/平方米。

预估住宅均价在25000元/平方米，地下车位价格为13万元/个；推算出土地总价为83466.36万元，按照2.5的容积率，建筑面积为91440平方米，土地楼面价格控制在9128元/平方米。

（四）项目建议本项目整体档次定位重点考虑的因素：1、微观位置：本项目处于**区腹地，核心住宅区范围内，该区域缺乏支撑高端产品定位的自然景观资源。

2、竞争概况：由于产品定位的区别，周边楼盘中除与少数精装修产品形成竞争外，本案主要的竞争对手是本公司**诚园和**公寓。

3、整体市场情况：09年**的房地产市场经历了两个阶段：年初，由降价所引起的刚性需求的爆发；年中，由于对通货膨胀的预期所引起的改善性需求及部分投资需求的爆发。

近两年**区内开发项目由于受到90/70的政策限制，目标客户均为刚性及投资性需求，改善性需求在此轮的市场快速消化过程中并未得到充分释放。

因此，本报告建议项目初步定位于中档的精品项目，档次基本界于**诚园、**公寓项目之间。

第二章项目投资环境可行性分析一、经济发展背景1、国民经济保持快速、健康发展。

2008年，全市实现地区生产总值（GDP）4781.16亿元，按可比价格计算，比上年增长11.0％，连续18年保持两位数增长。

其中：第一产业增加值178.64亿元，第二产业增加值2389.38亿元，第三产业增加值2213.14亿元，比上年分别增长3.6％、9.0％和13.8％。

三次产业结构由上年的4.0∶50.2∶45.8调整为3.7∶50.0∶46.3。

全市按常住人口计算的人均GDP为60414元，按户籍人口计算的人均GDP为70832元，分别增长9.4％和10.1％，按国家公布的2008年平均汇率计算，人均分别达到8699美元和10199美元。

2、非公经济活跃，比重不断提升。

在全市生产总值中，非公有制经济所占比重已达到68.6％，比上年提高1.2个百分点，其中个体私营经济占全市生产总值的比重由上年的47.8％上升到49.2％。

2008年末，全市共有私营企业12.82万户，从业人员123.56万人;个体工商户27.53万户，从业人员50.25万人。

3、财政收入快速增长，地方政府可支配资金充裕。

全年完成财政总收入910.55亿元，比上年增长15.5％，其中地方财政一般预算收入455.35亿元，比上年增长16.3％。

在税收收入中，增值税305.44亿元，增长16.5％；营业税143.74亿元，增长13.2％；企业所得税203.64亿元，增长13.1％；个人所得税68.11亿元，增长15.8％。

全年地方财政支出419.67亿元，比上年增长25.0％。

其中：教育、科学技术支出92.8亿元，增长23.9％；社会保障和就业支出40.31亿元，增长34.6％；医疗卫生支出25.95亿元，增长31.7％；环境保护支出7.46亿元，增长43.7％；城乡社区事务支出68.25亿元，增长26％。

4、人口增长平稳，市区人口比例高。

2008年末，全市常住人口达796.6万人，比上年末增加10.4万人。

其中户籍人口677.64万人，比上年末增加5.29万人。

在户籍人口中，农业人口336.88万人，非农业人口340.76万人。

按公安部门统计的全市人口出生率为9.09‰，人口自然增长率为2.77‰。

5、固定资产投资保持稳步增长，略高于GDP增长。

2008年，完成全社会固定资产投资1961.72亿元，其中限额以上固定资产投资1863.52亿元，分别比上年增长16.5％和17.7％。

从限额以上固定资产投资方向看，第一产业投资3.08亿元，比上年增长32.4％；第二产业投资570.57亿元，增长7.9％，其中工业投资569.34亿元，增长8.0％；第三产业投资1289.86亿元，增长22.5％。

房地产业。

2008年全市完成房地产开发投资596.63亿元，比上年增长15.0％。

房屋施工面积4953.68万平方米，比上年增长3.7％；竣工面积893.24万平方米，下降5.8％。

全年商品房销售面积716.38万平方米，下降37.7％，其中住宅销售627.48万平方米，下降39.9％。

市区公开摇号销售经济适用房9771套，建筑面积82.5万平方米。

6、国内贸易继续活跃。

2008年，实现社会消费品零售总额1558.38亿元，比上年增长20.2％。

其中城市消费品零售额1481.49亿元，增长20.2％；县以下农村消费品零售额76.89亿元，增长21.4％。

分行业看，批发零售贸易业零售额1377.77亿元，增长19.9％；餐饮业零售额176.42亿元，增长23.3％；其他行业零售额4.19亿元，增长0.6％。