验房五证两书一表收房一个也不能少
商品房五证两书一表具体法律规定
商品房五证两书一表具体法律规定商品房五证两书一表具体法律规定:商品房是指供居住或者其他合法使用的住宅建筑物或者住宅建筑物区段。
购买商品房时，开发商需提供出售商品房所在建筑物的房屋所有权证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，以及购房居民大会的决议书等文件。
这些文件统称为“商品房五证两书一表”。
（一）房屋所有权证房屋所有权证是商品房购买者最为关心的证书之一，证明购房人对购买的房屋享有所有权。
在购买商品房时，开发商需向购房人提供具有法律效力的房屋所有权证。
（二）国有土地使用证国有土地使用证是指土地所有者为了合法使用土地所需出具的证书。
购买商品房时，购房者需要注意开发商是否能够提供国有土地使用证，以保证购房的合法性。
（三）建设工程规划许可证建设工程规划许可证是商品房项目规划核准证书，是开发商合法进行建设的前提条件。
购买商品房时，购房者需核实开发商是否取得了建设工程规划许可证。
（四）建设工程施工许可证建设工程施工许可证是商品房项目施工的有效证明，购房者在购买商品房时，需要确认开发商是否具备合法的建设工程施工许可证。
（五）商品房预售许可证商品房预售许可证是商品房销售的许可证明，购房者在购买商品房时，需确认开发商是否取得了合法有效的商品房预售许可证。
（六）购房居民大会决议书购房居民大会决议书是指购房者在商品房交易中需要了解并参与的会议决议，确保购房者的合法权益。
（七）一表一表即指合同备案表。
购房者在购买商品房时，需要与开发商签订房屋买卖合同，并进行备案。
购房者应查明合同内容是否合法，以保证双方权益。
以上便是商品房五证两书一表的具体法律规定，购房者在购买商品房时需谨慎核实开发商提供的相关文件，确保房屋交易的合法性和安全性。
房地产行业的五证二书详解
房地产行业的五证二书详解搞房地产这一行的目前是火呀，在这一行呢，就得把五证二书给准备齐咯！购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。
“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。
“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。
《商品房销售（预售）许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京市国土房管局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土房管局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土房管局临时土地使用证专用章》。
《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。
没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。
核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。
法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。
《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。
收房小贴士
收房小贴士来啦！！！关于收房日期一般房地产开发商都会提前通知业主交房时间，建议大家不要在第一、二天就急急忙忙去收房（当然啦，我也理解，可能等了几年了，急于收房，装修自己的家）。
但是，很多人跟你一样哦，那两天收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细陪同你去看房子，最好是往后推几天比较好。
流程1、开发商书面书面通知业主收房。
2、到房地产开发商处，验收两书一表。
“两书”《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；“一表”《竣工验收备案表》，收房时一定要验收清楚表单。
3、一定要关注面积问题，索要《面积实测表》。
问清楚公摊面积大小及组成方式。
4、管道分布竣工图（水、强电、弱电、结构），装修很是实用。
5、业主请专业人事对房屋进行检查，核实面积及各项应检验指标是否符合标准。
6、所有事项检查完毕后，签订《房屋验收交接单》。
检查明细1、如果是在顶楼，必须看看是否漏过水，有无漏水的痕迹，如果不检查仔细，到时候自己遭罪！2、电闸总开关及漏电保护器是否齐备。
如果不懂的话，建议找个专业的电工去帮你检查,看看正式电是否接通，插座要试下是否能安装正确（如果是带着专业电工去肯定所有检测仪器就不用你操心啦）。
3、水。
水路是否接通，水压够不够，管道是否漏水，开关是否正常可用。
强调下，装修时，无论开发商防水做几遍，自己必须找专人做，漏水实验包含自家的，最好再去楼上让他们也做做，否则，到时候遭罪的是自己。
4、暖气。
如果开发商所有暖气管道铺设到位，一定要做打压实验，否则，维修是给维修，折腾的是自己家。
5、入户门。
门有无破损，，开关是否灵活，猫眼是否可用；大门钥匙，总共几把？是否好用，自己把钥匙都试一下。
6、防盗对讲、可视系统、是否可用，最好自己亲身试一下。
7、天然气。
天然气管道是否到位，如果合同上写着，必须看清楚。
8、宽带、电话线是否具备，可用，最好试试，带着电话机，别嫌麻烦。
9、窗户。
严密性怎么样，有无漏水，开启是否灵活，开关是否完好。
收房时一定要查看“三书一证一表”，少一样都要小心了
收房时一定要查看“三书一证一表”，少一样都要小心了购房无疑是生活中的重大事件之一，但不要认为选好房子交完钱就可以了。
购房者在收到交付通知后，应首先前往物业并在指定时间内办理相关事宜。
整个过程中有许多文件需要签名，购房者千万不要认为文件多，内容复杂而草草签字。
在收房的时候，查看物业的三书一证一表。
那么，这三书究竟是什么？一证一表又是那些？“三书”是指《住宅质量保证书》、《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》;“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》;“一表”是指《竣工验收备案表》三书一证一表作用是什么？《建筑工程质量认定书》是指房屋通过有关部门质量检验验收的依据；《房地产开发建设项目竣工综合验收证书》是有关部门对房地产项目进行综合验收的依据；《竣工验收备案表》是指房地产公司提交上级主管部门进行验收和备案的详细信息。
这是开发公司必须对房地产负责的标记文件。
这三个文件是房地产商的的开发项目经国家有关部门批准后通过验收的依据。
是楼盘交付的必要条件之一。
但是，不乏部分开发商在未拿到三书的情况下就通知业主收房。
如果购房者在没有看到这些证书的情况下签字并收房的情况下，根据契约自由、自治的原则，一旦签署，就意味着认可项目的质量。
万一产生起诉讼时很难获得法律支持。
《住宅质量保证书》是指开发商对房屋的质量，保修期限和范围的承诺；《住宅使用说明书》是指房屋的设计，建造和验收的每个特定技术指标，例如墙体结构类型，抗震指标和其他相关说明。
因此，购房者必须在收房之前要求开发商出示“三书一证一表”，以确定该建筑物是否已达到验收标准并与购买合同一致。
只有在相关证件齐全的情况下才可以签字收房。
收房时开发商三书一证一表不全怎么办？三书一证一表是国家对于项目交房的强制性规定。
如果开发商无法提供，则意味着该项目房屋的质量尚未得到国家的认可，买方有权拒绝接受该房屋。
根据规定，如果三书一证一表中缺失任何一个，则不能完全保证房屋的质量。
业主收楼验房需要查看的证件与程序
业主收楼验房需要查看的证件与程序一、收房必须查验五证两书两表（原件）五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。
两书：住宅质量保证书、住宅使用说明书。
两表：房屋面积测绘表、竣工验收备案表二、住宅质量保证书：是开发商承担质量责任的法律文件。
内容应有：公司名称、项目名称、工程质量监督单位核验的质量等级、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修、竣工验收时间、交付使用时间、负责质量保修部门、保修项目、保修责任、保修期限、报修单位答复和处理的时限。
在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：㈠地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；㈡屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；㈢供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；㈣电气系统、给排水管道、设备安装为2年；㈤装修工程为2年。
建设部《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“保修期从交付之日起计算。
”三、住宅使用说明书：是开发商对住户合理使用住宅提供提示的法律文件。
对结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提示合理使用注意事项，应包含以下内容：1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2、结构类型；3、装修、装饰注意事项；4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；6、门、窗类型，使用注意事项；7、配电负荷；8、承重培、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；9、其他需说明的问题。
配置设备设施的使用说明书，应附于《住宅使用说明书》中。
四、房屋面积测绘表：建设部《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
”房屋面积测绘表包括：1、房地产平面控制测量；2、房产调查；3、房产图测绘；4、面积计算；5、变更测量；6、成果资料的检查、上交和验收等。
新房验房九方面不可遗漏书表证要全齐
新房验房九方面不可遗漏书表证要全齐最近上海的很多楼盘都迎来了交付潮，购房者们看到自己辛苦的积蓄换来的房子，自然是开心得不得了。
但在兴奋的同时，很多购房者也表现出了担心的一面，第一次买房的人不在少数，对收房的相关知识都是第一次接触。
毕竟我们这种小老百姓卖房子，大都是为了自己居住，万一出了什么问题后悔都来不及。
所以，小编特意搜集了收房验房的程序资料，让大家在收房之前，做到心中有数。
收房步骤一：查看“三书一证一表”业主入住时，开发商必须出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《新建住宅商品房准许交付使用证》、《竣工验收备案表》，这就是常说的“三书一证一表”。
上述文件应当向购房者出示，《竣工验收备案表》虽是房地产商自己填写，但要得到有关部门的同意备案，是需要向备案部门提供规划、公安消防、环保、城市建设档案管理、人防等部门出具的认可文件或者准许使用的文件，业主可由此知道房地产商所交付的房屋是否符合原来规划的要求，多一些避免人身受到伤害的保障。
业主收房时一定要看到备案表的正本，并检查上面是否有备案部门同意备案的签署和公章。
证书不齐全怎么办？“三书一证一表”不齐全，是时下不少楼盘的通常做法，特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，没有相应的证书。
见招拆招，面对这种情况，购房人可选择不收楼，如果确实被要求收楼，也要在相关文件，如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见《××××表》”等字样并妥尚保留好相关文件副本。
--------------------------------------------------------------------------------------------------------收房步骤二：验房详细内容一、先看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料（注意腰线部位的内墙渗漏）、单元门（外观和试用）、楼道（宽度、扶手、踏步、纱窗）。
小区交房前要查看的“五证二书一表”
“五证二书一表”“五证”是指：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》“二书”是指：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》“一表”是指：《竣工验收备案表》“其实在买房时，最重要的是看有无《商品房预售许可证》，因为按照正常的审批手续，有了前面的几个证件，才能办理该证件。
”“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》（现房已取消《销售许可证》，但要提供《房屋所有权证》），两者表明所购房屋属合法交易范畴。
“二书”指的是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的保证文件。
《住宅质量保证书》更具法律约束作用，其中有公共设施等部位的相关承诺，也有关于墙面、屋顶等，也都承诺了一个“保质期”。
“一表”是指《竣工验收备案表》，是在收房时提供的各个具体部分已经合格的表格。
“如果没有提供‘五证’、‘二书’、‘一表’的话，只能说明开发商没有通过相关验收，很多市民在这方面的意识还不够，如果在前期就有了这些证件，就不用在房子出现问题后现搜集证据了。
”交付时的五证、二书、一表证书名称发证机关（单位）1、《建设用地规划许可证》，发证机关：市（区）城市规划管理局；2、《建设工程规划许可证》，发证机关：市（区）城市规划管理局；3、《国有土地使用证》（出让），发证机关：市（区）政府、土地资源和房屋管理局；4、《建筑工程施工许可证》，发证机关：市建设委员会；5、《商品房销售许可证》，发证机关：市国土资源和房屋管理局；6、《住宅质量保证书》，发证机关：房地产开发企业；7、《住宅使用说明书》，发证机关：房地产开发企业；8、《市建筑工程竣工验收备案表》，发证机关：市建设委员会。
商品房交房需要资料
商品房交房需要的资料开发商将商品房交付使用时，应向购房人出示《商品房竣工验收备案登记证》，交付住宅的还须提供《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》和房屋实测面积报告。
“必须…五证两书三表‟齐全，开发商才可以交房”。
律师徐学强表示，开发商交房必须具备“五证两书三表”，缺少其中任何一个，市民均可以拒绝收房。
据介绍，“五证两书三表”分别是：“五证”即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证或开工报告、商品房预售或销售许可证;“两书”即住宅质量维修保证书和住宅使用说明书;“三表”是竣工验收备案表、房屋实测面积表和住宅工程质量分户验收表。
徐学强表示，这“五证两书三表”是开发商交房的必备手续，缺少任何一个，购房者都可以拒绝收房，相应的损失和责任由开发商承担。
对于开发商逾期交房的情况，徐学强称，购房者可以根据不同情况，选择解除合同或要求开发商支付违约金等合适的方式维护自己的合法权益。
他表示，购房者选择解除合同，购房合同中对开发商逾期交房购房者可以解除合同有相应的约定条款的，则可以依据合同约定办理解除合同手续。
如果合同中对逾期交房而解除合同没有相应约定，购房者有解除合同的意愿，则必须在开发商的延期交房时间已经超过3个月的条件下，向开发商发催告函，要求开发商在合理的时间内交房。
如果开发商在合理的时间内仍然不能交房，购房者可以通知开发商解除合同，如与开发商协商退房不成则可以通过司法途径解决。
购房者要求开发商支付逾期交房的违约金，如果合同有相应约定则按约定执行。
如果合同中没有约定，则依照实际个人损失决定赔偿金额，一般是以同期房屋的出租价格为准确定赔偿金额。
去年，质监站受理的房屋质量投诉共计317起。
而最关键的就是业主在收房阶段忽略了很多问题。
那么在买“安乐窝”的时候，该怎么验收呢？首先要做到的就是查验证书：一、《竣工验收备案表》二、由资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书三、《住宅质量保证书》四、《住宅质量分户验收表》“上面这四样法律证书缺一不可，如果开发商不能提供上述文件，则构成违约，可以根据合同约定及法律规定，追究其开发商的违约责任。
商品房五证两书一表是什么？房屋五证有什么作用？
商品房五证两书一表是什么？房屋五证有什么作用？导读:本文介绍在房屋买房，购房政策的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
如今很多的朋友们在购买房屋的时候都是比较谨慎的，毕竟买房子是大事情，如果能详细的了解一下买房的相关细节和流程，对于自己买房其实是有帮助的，很多朋友们对于商品房5证两书的事情不太了解，那么商品房五证两书一表是什么？房屋五证有什么作用？我们来了解一下关于房屋五证两书一表的相关知识。
商品房五证两书一表是什么？五证，是《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》的合称。
买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。
什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。
房屋五证有什么作用？1、《国有土地使用权证》是单位或个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
我国的《土地管理法》规定，土地属于国家或集体，能转让的只能是国有土地使用权，集体土地使用权只有通过国家征用等方式变成国有土地使用权，才能取得房产证。
房屋才能正常转让、抵押、出租等。
2、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有这“两证”属于非法用地，其工程建筑属于违章建筑，不能领取房地产权属证书（房证）。
3、《建设工程开工许可证》是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。
没有开工许可证的建设工程，均属于违章建筑，不受法律保护。
4、《商品房销售（预售）许可证》是商品房销售或预售的凭证。
没有此证，房屋不能销售或预售。
对购房者来讲，要想买到质量有保证的房屋，一定要咨询一下开发商有没有相关的手续和证件，以上就是关于商品房五证两书一表是什么和房屋五证有什么作用的相关介绍，对房屋的选购我们一定要注意一下整体的质量问题，避免影响到自己将来的生活。
两书一表指的是什么
两书一表指的是什么
两书指的是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。
房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
一表指的是《竣工验收备案表》。
为规范工程竣工验收备案管理工作，建设部制定了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，竣工验收备案表通常包括以下内容：
一、工程的基本情况，包括项目名称、地址、规划许可证号、施工许可证号、工程面积、开工时间、竣工时间、各单位（建设、勘察、设计、施工、监理、质量监督等单位）名称；
二、勘察、设计、施工、监理单位意见；
三、竣工验收备案文件清单，主要包括：
1、工程竣工验收报告，分5项，其主要内容为室内环境检测报告和勘察、设计、施工、工程验收等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件；
2、规划许可证和规划验收认可文件；
3、工程质量监督注册登记表；
4、工程施工许可证或开工报告；
5、消防部门出具的建筑工程消防验收意见书；
6、建设工程档案预验收意见；
7、工程质量保修书；
8、住宅质量保证书；
9、住宅使用说明书；
10、法规、规章规定必须提供的其他文件。
地产人必须了解的房地产五证两书一表
地产人必须了解的房地产五证两书一表！很多人对房地产五证、两书、一表的概念总是模模糊糊，那么这里我将对它们的概念及用途作个简单的介绍。
（一）何为五证？五证是指房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称"五证"。
其中前三个证由市住建局核发，《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。
五证的用途：一、《国有土地使用证》是经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。
该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限和"四至"范围。
出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
例如：土地出让价款为20,000万元，契税税率：4%契税=20,000*4%=800万元财税[2004]134号规定：一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。
成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
二、《建筑用地规划许可证》是建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。
三、《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。
根据安徽省地方税务局2017年6号公告《安徽省土地增值税清算管理办法》规定，土地增值税以规划行政部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的房地产开发项目为单位清算。
收房四部曲要记牢,拒收问题房
收房四部曲要记牢，拒收问题房收房第一步…‟三书一证一表“，一个不能少“三书”是指《住所质量保证书》、《住所运用阐明书》、《修建工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工归纳检验合格证》“一表”是指《竣工检验存案表》。
《修建工程质量认定书》是房屋通过有关部门质量检验的凭据；《房地产开发建设项目竣工归纳检验合格证》是房产项目通过有关部门归纳检验凭据；《竣工检验存案表》是楼盘向主管部门上报检验存案的详细资料，是开发商有必要对楼盘担任的符号文件。
这三份文件是楼盘通过检验，通过国家有关部门威望认可的符号，是发展商交楼的必要条件。
但有不少发展商在高楼未经检验时就发出收房通知单，购房者在不明就里稀里糊涂收了楼并签了有关文件，依据契约自在、自治的准则，一旦签了字，就视为对楼宇质量的认可。
打起官司来购房者难以得到法令的支持。
《住所质量保证书》是开发商对于房屋质量及保修期限、范围的许诺。
《住所运用阐明书》是对于房屋设计、施工及检验中的各项详细技术目标，如抗震目标、墙体结构类型等的有关阐明。
因而，购房者在收房前要千万记住请求开发商出示“三书一证一表”，断定该楼已检验合格，而且与购房合同共同，只有证件齐全了，你才干签署入住单，收房。
收房第二步处理验楼手续--先验楼再缴费、处理入住手续是收楼的必要程序先验楼再缴费、处理入住手续是收楼的必要程序，现在发展商让买家先验楼后办手续的并不多。
一般的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批条，让业主到物业管理处去拿钥匙。
等业主进得房去，发现货不对板，申诉起来也软弱无力.这对买家来说是不公平的。
为防止呈现这种状况，可采取在收楼文件上注明“室内状况尚不明白”或“高楼状况未明”等字样。
收房第三步进入房间正式检验房专人进行同步纪录，最佳填写一式四份验房单，业主留好交房代表签字的一份。
一、先看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料（留意腰线部位的内墙渗漏）、单元门（外观和试用）、楼道（宽度、扶手、踏步、纱网）。
五证两书究竟指的是哪五个证哪两个书
五证两书究竟指的是哪五个证哪两个书购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“⼆书”，这是法律对销售⽅的基本要求。
开发商交房时也必须具备五证两书。
合理的交房程序应该是业主先验房、开发商修房、业主满意后收房时才交纳合理的费⽤。
那么，五证两书究竟指的是哪五个证哪两个书呢？下⾯由店铺⼩编为读者进⾏解答，希望以下的知识对读者有所帮助。
五证两书究竟指的是哪五个证哪两个书⾸先，“五证”指的是：《国有⼟地使⽤证》、《建设⽤地规划许可证》、《建设⼯程规划许可证》、《建设⼯程施⼯许可证》(建设⼯程开⼯证) 、《商品房销售(预售)许可证》，具体如下：国有⼟地使⽤证《国有⼟地使⽤证》是证明⼟地使⽤者(单位或个⼈)使⽤国有⼟地的法律凭证，受法律保护。
建设⽤地规划许可证《建设⽤地规划许可证》是建设单位在向⼟地管理部门申请征⽤、划拨⼟地前，经城市规划⾏政主管部门确认建设项⽬位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位⽤地的法律凭证。
没有此证的⽤地单位属⾮法⽤地，房地产商的售房⾏为也属⾮法，不能领取房地产权属证件。
建设⼯程规划许可证《建设⼯程规划许可证》是有关建设⼯程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设⼯程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。
没有此证的建设单位，其⼯程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
建设⼯程施⼯许可证《建设⼯程施⼯许可证》(建设⼯程开⼯证)是建筑施⼯单位符合各种施⼯条件、允许开⼯的批准⽂件，是建设单位进⾏⼯程施⼯的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之⼀。
没有开⼯证的建设项⽬均属违章建筑，不受法律保护。
当各种施⼯条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开⼯项⽬向⼯程所在地县级以上⼈民政府建设⾏政主管部门办理施⼯许可证⼿续，领取施⼯许可证。
未取得施⼯许可证的不得擅⾃开⼯。
北京市建委于1996年成⽴了北京市建筑⼯程交易管理中⼼，负责开⼯审批等项⼯作。
商品房销售(预售)许可证《商品房销售(预售)许可证》是市、县⼈民政府房地产⾏政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准⽂件。
“五证、两书、一表”
“五证、两书、一表”五证两书一表是开发商销售商品房必备的文件，作为从事开发地产工作的了解“五证”内容才能提前准备好相关资料，避免延误办证时间所带来的损失。
那么，作为购房者来说，认真了解一下“五证”，也可以帮助您减少买到烂尾楼的风险。
房地产“五证”是哪五证呢？如何办理？具体每一个证办理的流程有哪些呢？作为地产开发企业，开发任何项目，都必须按政策办理五证。
即：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》，我们简称“房地产五证”，后面交房还有“两书一表”。
办理“五证两书”的过程中，最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明出售房屋属合法交易范畴。
《商品房销售（预售）许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
当前，开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。
开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。
《国有土地使用证》《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
主要是各类规划区内的房改房和经济适用住房、商品房和城镇其他用地，发证对象为拥有土地使用权的个人或企业。
•房地产《国有土地使用证》的取得方式？国家供给房地产业的土地，大部分是由政府设立的土投公司统一置地，转给城投或部分开发企业。
其中另一部份土地是由政府公共资源局向社会公开招拍挂供应土地，开发商通常是直接从公共资源管理局以竟价方式获得高价土地，所以开发企业办理《国有土地使用证》的材料都是由土地局职能部门专业办理，开发企业只要有支付钱的能力，就能直接拿到《国有土地使用证》。
《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。
收房需查看证件,“三书一证一表”缺一不可
对于购房者而言，收房的第一步就应该是向开发商查询及索要各类相关证件。
只有证件齐全了，才能保障业主的合法权益。
那么，收房时三书一证一表包括什么呢？一、收房时三书一证一表不可少三书是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，一证是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，一表是指《竣工验收备案表》。
《建筑工程质量认定书》是房屋通过有关部门质量验收的凭证；《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》是房产项目通过有关部门综合验收凭证；《竣工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料，是开发商必须对楼盘负责的标记文件。
这三份文件是楼盘通过验收，经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。
但有不少发展商在楼房未经验收时就发出收房通知单，如购房者不明就里稀里糊涂收了楼并签了相关文件，根据契约自由、自治的原则，一旦签了字，就视为对楼宇质量的认可。
打起官司来购房者难以得到法律的支持。
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量、保修期限及范围的承诺。
《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的各项具体技术指标，如抗震指标、墙体结构类型等的相关说明。
购房者收房前千万记住要求开发商出示三书一证一表，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，你才能签署入住单，收房。
二、收房时三书一证一表不齐怎么办？如果三书一证一表不齐全，购房人可选择不收楼，如果确实被要求收楼，也要在相关文件，如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明未见《××表》等字样并妥尚保留好相关文件副本。
三、其他验收表格还有各种相关验收表格，如《住户验房交接表》(房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等等)与验收意见表(如《楼宇验收记录表》)等收房时候需要查验的证件，往往都是楼盘通过国家验收标注的标志。
如果业主在未清楚查验的情况下就盲目收了房，并签署了相关文件，就在法律上被视为对房屋质量的认可。
交房时的两书一表
交房时的两书一表在购买房产的过程中，交房是一个非常重要的环节。
在交房时，开发商需要向购房者提供两书一表，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《建筑工程竣工验收备案表》。
这三份文件对于购房者来说具有重要的法律意义，是保障购房者权益的重要依据。
首先，我们来了解一下《住宅质量保证书》。
这份文件是由开发商根据国家有关规定和建筑质量标准，对房屋的质量进行保证的承诺。
在购房合同中，开发商有义务向购房者提供这份文件。
住宅质量保证书主要包括以下内容：房屋的结构、设备、装修等方面的质量标准；质量保证期限；出现质量问题时的维修责任和程序等。
购房者在拿到住宅质量保证书后，应当仔细阅读，了解自己的权益。
其次，我们来看看《住宅使用说明书》。
这份文件主要是对房屋的使用、维护和管理等方面进行说明。
住宅使用说明书通常包括以下内容：房屋的结构、设备、装修等方面的使用方法和注意事项；房屋的日常维护和管理要求；房屋的使用寿命和维修周期等。
购房者在拿到住宅使用说明书后，应当仔细阅读，了解如何正确使用和维护房屋，以确保房屋的使用寿命和安全。
最后，我们来了解一下《建筑工程竣工验收备案表》。
这份文件是由建设单位在建筑工程竣工验收合格后，向有关部门报备的文件。
建筑工程竣工验收备案表主要包括以下内容：建筑工程的基本情况；建筑工程的质量验收结果；建筑工程的竣工验收日期等。
购房者在拿到建筑工程竣工验收备案表后，应当核实表中的信息是否与实际情况相符，以确保自己的权益不受损害。
总之，在交房时，购房者应当认真查看开发商提供的两书一表，确保自己的权益得到保障。
如果发现文件中存在问题或者与实际情况不符，购房者应当及时与开发商沟通，要求其进行更正或者承担相应的法律责任。
同时，购房者还应当学会正确使用和维护房屋，以确保房屋的使用寿命和安全。
只有这样，购房者才能在房地产市场中获得更多的保障，实现安居乐业的目标。
如何收房验房
收房验房常识当业主们接到新房时都会兴奋异常，觉得自己终于可以住上属于自己的房子了，但业主们需注意不要被兴奋冲昏了头脑，接房后我们首先要做的就是收房检查，对房屋中的各个项目进行审核，看其是否合格，这就需要业主们具备一定的收房验房小常识。
验房程序：一、查看两书一表一数：房屋质量保证书；房屋使用说明书；竣工验收备案表；面积实测数据对照购房合同上的面积（自己可实测套内面积）。
二、不交费、不签字、先验房：发现问题后更不能交费、签字。
应先修房，同时取证、为日后必要时举证（即通过录音机、摄像机或照相机调好日期记录证据）奠定基础，特别保存好自己留存、交房代表签字的验房问题备案单。
核查房屋总面积：超出或减少百分之三以内的情况很普遍（多退少补，吃亏的是业主）；套内面积不变、公摊面积增加的情况更多（实得面积减少，吃亏的还是业主）。
三、房屋完好。
交接钥匙后签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。
四、交合理费用（物业管理费[应有市物价局批文]等）五、暂可不交的费用：公共维修基金，契税：1.5％+80元、待房产大证批准后办个人房产证时缴纳。
买房,购房,装修论坛,房产论坛 ~% F% Y. k# |验房顺序：房产论坛,装修论坛,业主论坛. A! g9 d; X1 G专人进行同步纪录，最后填写一式四份验房单，业主留好交房代表签字的一份。
一、先看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料（注意腰线部位的内墙渗漏）、单元门（外观和试用）、楼道（宽度、扶手、踏步、纱窗）。
买房,购房,装修论坛,房产论坛' o7 S- x' K% O) n二、再查内部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙阴阳角、墙砖、地砖、上下水、防水存水、暖气、煤气、通风、采光、排烟（厨房）、排气（卫生间）、强弱电配电箱、强电：插座、开关、照明灯；弱电：可视对讲、呼叫报警、电话、宽带、有线电视。
三、后测相邻：闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。
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验房五证两书一表收房一个也不能少
验房后再办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。
通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。
等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。
如何在收房时避免这些问题呢？
坚持先验房
虽然目前业内的普遍做法是先要求业主在收楼文件上签字，然后发放钥匙，但业主仍应该积极争取，要求先验房、后办理手续，若条件允许，更可将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。
若业主势单力薄，无法实现这点，也应在签收时留个心眼，比如在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。
那么，验房时，应该验些什么呢？
在合同中对于面积等大问题规定已经较为明确的前提下，业主应将精力放在一些细节上。
比如，详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题。
一旦在验房时发现问题，一定要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼
的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
查看五证、两书
要求开发商出具五证两书，是验房环节最重要的程序之一。
一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“两书”。
所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求，分别由房管局、国土资源局、建设局规划局主管。
《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是日后出现质量问题按约维修的重要凭证。
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺；而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。
目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少。
提前了解物业公约
在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先了解和签订《物业管理公约》。
《物业管理公约》是由物业业主和物业管理者共同参与而订立的协议，它将业主或使用者以及管理者双方的权利和义务以文件的形式予以确定。
公约一般由物业管理公司拟定，但需经各方签署认可后方能生效。
它能有效避免日后起纠纷。
您要清楚以后所要交纳的物业管理费的大概数额，到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。
同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。
其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，做到心知肚明。
（据齐鲁晚报）。