我国土地公有制度对相邻权的影响

法　商　研　究2000年第1期(总第75期)我国土地公有制度对相邻权的影响

彭　诚　信

(吉林大学法学院讲师、博士研究生 吉林　长春　130023)

摘要:不同的土地所有制性质会影响土地上的权利群种类,这尽管对抽象意义上的相邻权并没有直接关系,但相邻权的适用范围、具体内容及其实现方式却会随土地公有或私有而有所不同。本文重点研究了受此影响较大的建筑物相邻关系中房屋和地上权的关系以及空间相邻关系中空间权的界定问题。同时明确指出相邻权亦是不动产物权能得以合理界定以及其作用能得以最大发挥的调合剂。

关键词:土地公有制度 相邻权 地上权 空间权

抽象意义上的相邻权是为自己的不动产使用便利而对相邻不动产为使用或限制使用的权利。①它是对不动产的“法律上当然而生之最小限度的利用之调节”,②却又是最经常实现不动产利益的有效方式。毕竟相邻权是法律已明示了的,它不再要求相邻当事人之间的约定或再特意设定某种物权,除非他们认为有这种必要。因此不动产的权利性质、权利范围对相邻权的实现有着深刻的影响。应该说不动产的权利性质及种类对抽象意义上的相邻权利内容并没有直接关系,但它对相邻权的主体层次、具体内容及其实现却有着深远的影响。例如,若在某城区建一地下商场,因土地公有或私有的差异,相邻关系的复杂程度也就明显不同。在土地私有情况下的相邻关系,是商场所有人与单一或若干土地所有人之间的关系。如果该土地上还设有地上权、农用权、典权等他物权的,③相邻关系还涉及到与该他物权人之间的关系。在土地公有情况下的相邻关系,则是商场所有人与单一的土地所有人———国家之间的关系。在我国就是如此。但在我国土地并不是由国家作为单一的所有者和使用者,普通民事主体亦可向国家取得使用土地的权利,即地上权。这样,如果在地下商场之上的土地还设有地上权的,那么相邻关系则还涉及到商场所有人与地上权人之间的关系,有可能是唯一的地上权人,也可能是若干地上权人。

就我国现实来说,土地公有性质对相邻关系的影响主要体现在两方面:其一是,土地公有情况下房屋和地上权是分离抑或是一体的关系对建筑物相邻关系的影响;其二是,土地公有情况下空间权的界定对空间相邻关系的影响。

一

房屋与地上权之间的关系,决定着相邻关系的复杂程度。仍依上例,若房产与地上权为一体,即房屋所有权中已包括对土地的使用权,相邻关系就仅是商场所有人与地上权人之间的关系。若房产和地上权可异其主体,那么一块地上就可能并存三个层次的物权(此外还包括下文

要讲的空间权),即土地所有权、地上权、地上建筑物所有权。此时的相邻关系就要涉及到与地上权人以及房屋所有权人之间的关系,关系之复杂不言而喻。二者的关系应该如何设计呢?

在我国房产和地产的管理分属两个部门,房产证和土地证分别发放已成事实。我国又分别有着房产法和地产法。所以有学者主张房产和地产是可以分开的。但是如果房产和地产可以分开并可以异其主体,那就会不可避免地产生以下矛盾:

1.现实生活中会影响不动产使用价值的发挥。房屋所有人要想确定地行使房屋所有权,就必须向地上权人取得基地使用权。否则,房屋所有权的对抗性就是不完全的。正如崔建远先生指出的:“在实际生活中,若听任土地使用权与地上建筑物及其它附着物异其主体,就使地上建筑失去基地使用权,极可能出现土地使用权人要求地上建筑物、其它附着物所有人拆除其地上建筑物、其它附着物,禁止地上建筑物、其它附着物所有人通行、停车等利用土地行为的后果。这显然违反物尽其用的效益原则,剥夺了地上建筑物、其它附着物所有人的权利,为法所不允。”④不仅如此,同一块土地上的权利群会更加复杂,将会出现土地所有权、第一次地上权、第二次地上权(含房屋所有权)。这样不管是在对土地权利设定的复杂层次上,还是在对相邻关系的影响上,都人为地造成了麻烦。

2.对不动产交换价值的发挥,如对担保物权的设定,亦会产生不效率之负作用。由于房屋与土地分别为独立的权利标的,那么在设定抵押的时候,就会出现房屋、地上权分别或同时设定抵押的情形。若分别设定,抵押权的实现就会因另一方没有设定抵押而带来困难。若同时设定抵押,不仅仍会出现分别实现抵押权时带来的麻烦,而且在设定之时就会出现分别设立、分别登记的情形。繁琐复杂,不言而喻。

因此,为避免该制度设计的不周严、不效率,房屋与地上权结合为一体也就成为必然。其实,从地上权设定的目的亦应该如此理解。不管是单位还是个人,其取得地上权的目的就是对土地的开发和利用。所以在正常情况下,地上权人往往就是地上建筑物所有权人。如崔建远先生所指出的:“从土地使用权(大陆法系称为地上权)制度的设立目的着眼,也应得出土地使用权与地上建筑物、其它附着物一体的结论。因为设立土地使用权的目的就在于使开发建设者取得地上建筑物及其他附着物的所有权,进而鼓励其投资开发的积极性,达到使我国现代化的最终目的。”⑤从另一角度来说,由于我国实行土地国有制度,人们需要建物、种植等一般都会直接从国家或集体取得地上权或农用权,而不会在他人地上权或农用权基础上再设定新的物权(债权形式如出租等形态还是存在的),倘若如此,则徒受双重或多重之束缚,别无他益。

可喜的是,我国有关法律文件已采纳了学者们的意见。《中华人民共和国土地管理法实施条例》(1998年12月发布)第6条规定:“依法改变土地所有权、使用权的,因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的,必须向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地变更申请。”建设部于1997年10月发布的《城市房屋权属登记管理办法》第6条规定:“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”应该说这是符合社会生活现实和立法潮流的。日本民法最初亦严格拘守土地与定着物之分别主义,认为“地上权多附随于建筑物,从而得仅移转地上物而保留地上权,或仅移转地上权而保留地上权,或将二者一同移转。”⑥但后来考虑到地上建筑物的有效利用的需要,自大正10年始,判例即改变立场,认为地上权移转时,工作物等所有权原则上也应同时移转。⑦但我国法律对此做的并不够彻底,其表现就是房产与地产的分别登记制度。分别登记制度给我国物权立法带来了严重障碍,主要表现为:不动产物权法律基础的不统一;给物权权利