20世纪90年代初.香港房地产泡沫
中国房地产20年发展历程.
中国房地产 20 年发展历程1988 -1993 疤痕记忆1990年，国务院颁布《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》的55 号令，标志着中国房地产业的肇始，但很快地，第一次房地产泡沫在深圳、海南、北海等地出现。
政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。
1993 -1997 负增长紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情 , 资讯 , 评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。
1998 里程碑5 月 9 日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。
7月 3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。
同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。
10 月 29 日，以回龙观、天通苑、建东苑等为代表的19 个首批经济适用房项目在北京房地产交易中心展示。
央行颁布《个人住房贷款管理办法》，并特意安排 1000 亿元的贷款指导性计划。
评述：海南房地产泡沫破裂后，延续 5 年的房地产颓势就此得以扭转。
当年全国完成房地产开发投资 3623 亿元，比上年增加 13.79%，改变了上一年房地产开发投资负增长态势。
政策背景是，通货紧缩的经济局势使得政府决定催热房地产拉动内需，这一影响深远的决策是亚洲金融危机后改善市场需求的转折点，其效应持续了10 年，并使得房地产业成为中国经济的支柱产业之一。
房地产热不仅造就了大批中国富豪，也成为政府官员落马的主要泥潭。
易被人忽视的是，中国在当年首次提出要建立以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。
1999 - 2003 白银年代1999 年末班车3 月，北京春季房地产展示交易会在国贸举办，出现前所未有的观展人流，个人首次代替单位成房展会购房主流。
4 月，建设部出台《城镇廉租房管理办法》，5 月 1 日起实施。
从香港地区城市拆迁看我国城市旧城改造
开发商参与：开发 商积极参与城市拆 迁工作，提供资金 和人力支持，推动 城市更新和改造。
居民支持：城市拆 迁需要得到居民的 支持和配合，通过 合理安置和补偿， 保障居民的合法权 益。
法律保障：完善法 律法规体系，明确 各方权利和义务， 保障拆迁过程的公 平、公正和合法性 。
Part Three
旧城改造的必要性： 随着城市发展，旧 城区存在设施老化、 建筑陈旧等问题， 需要进行改造升级。
20世纪50年代：城市化起步，开 始出现城市拆迁
20世纪80-90年代：房地产市场崛 起，商业拆迁增多
添加标题
添加标题
添加标题
添加标题
20世纪60-70年代：大规模城市改 造，政府主导拆迁
21世纪初至今：城市更新为主，注 重保护历史建筑和社区特色
1970年代：香港政府开始大规模的城市改造计划，包括拆迁旧区、建设新住宅和商业区
旧城改造的规模： 全国范围内正在进 行大规模的旧城改 造工程，涉及众多 城市和地区。
旧城改造的方式： 包括政府主导、市 场运作、居民参与 等方式，各种方式 各有优缺点。
旧城改造的成果： 旧城改造取得了一 定的成果，改善了 居民的生活环境， 促进了城市的发展 。
拆迁安置困难
历史文化遗产保护与城市更新之间 的矛盾
,a click to unlimited possibilities
汇报人：
01 02 03 04
05
Part One
Part Two
1949年以前：香 港地区城市拆迁 起步阶段
1950-1970年： 快速发展时期， 政府大力支持
1971-1980年： 拆迁规模扩大， 城市更新加速
1981年至今：拆 迁政策调整，注 重保护居民权益
90年代以来的三大经济危机
90年代以来的三大经济危机 良时金融事业部：杨小强 文章摘要：时间主要股市表现第一次 90至92年道琼斯：经历二次较大的调整：第一次：1987年8月至10月，指数由最高的2722点跌至最低的1616点，跌幅38.98%。
第二次：1990年8月至10月，指数由2934.65下探到2365.1，跌幅17.4%。
日经：持续时间较长，跌幅较大从1990年开年的最高的38915点跌至1992年8月18日的14309点，跌幅63.23%。
此后日经长期维持在22000与14000之间走箱体运动，直到1997年第二次 97年6月至98年底恒生指数：从1997年8月的最高16820点，到1998年8月6544点，下跌过程维持一年，跌幅达到61.1%。
日经指数：从1997年6月的20879点至1998年10月的12788点，跌幅38.75%。
第三次 2000至2002年道琼斯指数：从2000年1月的11749.9跌倒2002年10月的7197点，跌幅达到38.74%。
日经指数2000年4月从最高20327点开始，到2002年6月的7604点，跌幅62.59%恒生指数在2000年3月摸高18397点后，4月出现大跌，到03年4月份最低到达8338点，跌幅54.68%进入1990年代以来，世界先继发生多次经济危机，除1990年的日本房产泡沫、1994－1995年墨西哥金融危机以及1997年东南亚金融危机等涉及范围较广、影响较大的金融危机，还包括那些影响相对较小的金融动荡，这些震荡在巴西、阿根廷、俄罗斯等国一直没有停止。
下面就其中影响最大的三次做一个简要的介绍：第一次、1990年到1992年经济衰退此期间发生了冷战后的第一次战争——海湾战争。
1990年8月伊拉克入侵科威特。
海湾战争发生在1991年1月17日-2月28日，是以美国为首的多国联盟在联合国安理会授权下，为恢复科威特领土完整而对伊拉克进行的战争。
美国的表现：本次美国经济走向危机的历程应该从1987年10月19日的黑色星期一算起。
历史上的三次房地产大泡沫
所有泡沫总有破灭的时候。１９９１年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到１９９３年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达６０００亿美元。
从后果上看，２０世纪９０年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达１５年的萧条和低迷。
２０世纪是世界经济快速发展的１００年，房地产业的兴盛无疑是刺激这１００年间经济增长的重要因素。然而由于各种复杂的原因，在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫，结果使无数投资者转瞬间一贫如洗，从而留下一幕幕悲剧。
上世纪２０年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥有特殊理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。
香港房地产“泡沫”回首
香港 岛东 北边 由船 坞造 镇 而成 、 中产阶 为
级 居 住社 区 的 “ 太古城 ”当属ห้องสมุดไป่ตู้ 能体 现香 港 中产阶 级财 富惨 况 的 区域之 一 。 楼价 其 从 １ ９ 年以 前 约 １ ３ ９７ ． 万港 元 ／平 方英 尺的
时 运 不济 ，投 资房 地产 失利 使 “ 浪子 ”不
下降 ，直 接 导致 了 “ 负资 产 阶 级 的 产
直 发 挥 着 不 可 替 代 的投 资和 保 值 工具 作
用。 香港 公 司和 私人投 资者 当时 习惯于 将 富 余货 币购置 物业 以求 保值 ， 自１ ８ 年 而 ９５
东南 亚 金融 风 暴刺 破 了香 港 的房 地产
泡 沫 ，导致 了 “ 负资产 阶级 ”的 出现
一
场 没 有边 际 的噩梦 。 此前 香 港房 价 高居世 界前 列 。由于 港 岛土地 资 源的 稀缺 性 ， 使得 土地 和 物业 一
香港房地产 “ 泡沫 破 裂 最 明 显 的 表
现 是 房 价 大 幅 下 降 。近 ４年 多 来 ，香 港 的房 价 大 概 下 跌 了近 一半 。伴 随 房 价 的
得 不重 回歌 坛 。 与两 个苦 男人相 比 ， 亚洲 “
歌 后 ”王菲算 得好 命 ， 管其 １９ 年 买入 尽 ９７
一
售头 次转 手要 价达 到 １ ７ 元 。 炒楼 高潮 ０ｉ 以
１ ９ 年 ４月前后 为 例 ，当月送 交 土地注 册 ９７
处 登 记 的 楼 宇 买 卖 合 约 共 ２ ５ ２ ，比 前 ５７ 宗
阿婆 都知 道 “ 沽房 ”能 赚大 钱 ，小 户 “ ” 炒
一
“ 负资 产阶级 ”的 中产 市 民接过 了房产 高
世界房地产发展重要年表
世界房地产发展重要年表1. 1800年代-1900年代：工业革命与城市化带动的起步阶段- 工业革命的兴起带来了城市化的需求，房地产市场开始发展。
- 1851年，伦敦举办了第一届世界博览会，吸引了大量人口涌入该城市。
2. 1920年代-1930年代：美国经济大萧条与全球房地产危机- 1929年，美国发生了大规模的股市崩盘，引发了经济大萧条。
- 全球房地产市场陷入危机，许多投资者破产或遭受巨大损失。
3. 1945年-1970年：战后重建与城市规划的发展- 第二次世界大战后，许多国家开始进行战后重建，房地产市场持续增长。
- 规划和建设大规模住宅区，满足日益增长的城市人口需求。
4. 1980年代-1990年代：亚洲四小龙的崛起与地产泡沫- 亚洲四小龙（香港、新加坡、南韩和台湾）迅速崛起，房地产市场蓬勃发展。
- 1980年代末至1990年代初，亚洲地产市场出现泡沫，一些国家的地产市场遭受重创。
5. 2000年代-2010年代：次贷危机与全球房地产市场的变革- 2008年，全球金融危机爆发，次贷危机导致了全球性的房地产市场动荡。
- 房地产市场的监管加强，发展趋势逐渐向可持续和环保方向转变。
6. 2010年代至今：科技创新与城市智能化发展- 科技创新对房地产市场产生了深远影响，如共享经济、在线住房预订等平台的兴起。
- 城市智能化成为发展趋势，房地产开发商将越来越多的关注智能化设施和可持续发展。
7. 未来展望：人口老龄化与可持续发展的挑战- 随着全球人口老龄化趋势加剧，房地产市场将面临来自养老服务、医疗设施等方面的新需求。
- 可持续发展将成为房地产市场的重要考量，建筑绿色化、能源节约和环境友好将成为未来发展的方向。
结语：世界房地产发展经历了多个阶段，从工业革命的起步，到战后重建，再到亚洲四小龙的崛起和次贷危机的巨大冲击。
随着科技创新的推动，未来的房地产市场将更加注重智能化和可持续发展，同时也需应对人口老龄化带来的挑战。
香港股市发展历史
香港股市发展历史咱来唠唠香港股市的发展历史哈。
一、早期起步（19世纪中叶 20世纪中叶）1. 开埠与初步形成。
香港在1841年开埠之后呢，就慢慢有了商业活动。
那些洋行啊，像怡和洋行啥的，就开始搞点类似股票的东西。
你想啊，当时香港是个贸易港口，大家做生意需要钱，就想着把自己的生意分成好多份，卖给别人一些，这就有点股票的雏形了。
就好比一群人凑份子做生意，你出一份钱，就占一点份额，以后赚钱了就按这个份额分。
2. 二战前的发展。
随着时间推移，到了20世纪初，香港的经济越来越活跃。
银行啊、贸易公司啊这些企业越来越多，股票交易也变得更频繁了。
不过那时候，交易可没现在这么规范，就像在街边摆摊似的，大家凑一块儿，谈好了价格就买卖股票。
但是这也算是香港股市慢慢成长起来了，就像一个小树苗开始冒芽。
3. 二战期间的挫折。
二战的时候可就惨喽。
香港被日本占领了，整个经济都被打乱套了。
股市那肯定也是一落千丈啊，好多公司都倒闭了，股票就跟废纸差不多了。
这就好比一个正在跑步前进的人，突然被人绊倒，摔了个大跟头。
二、战后重建与发展（20世纪中叶 1980年代）1. 战后复苏。
二战结束后，香港又开始重建。
大量的资金涌入香港，因为香港的地理位置好啊，在亚洲来说是个很不错的贸易和金融中心的苗子。
这时候股市也跟着慢慢恢复元气了。
那些老的企业重新振作，新的企业也不断冒出来，股票市场又热闹起来了。
2. 六七十年代的繁荣。
到了20世纪六七十年代，香港的制造业发展得很不错，像纺织啊、电子啊这些产业。
企业赚了钱就想扩大规模，就到股市去融资。
这时候股市就像坐上了火箭一样，蹭蹭往上涨。
股民们也很兴奋啊，都觉得买股票就跟捡钱似的。
不过呢，这期间也有一些小波折，比如有时候经济波动了，股市也会跟着跌一跌，但总体是向上的趋势。
3. 走向国际化。
在70年代末80年代初的时候，香港股市开始走向国际化了。
国际资本开始关注香港，为啥呢？因为香港的制度比较好，经济发展也稳定。
看地产泡沫的世界地图知中国未来房价走向
同时房地资讯
Ｚ ０ＮＧＺ Ｈ Ｈ０Ｕ Ｃ ０ＮＳ Ｒ Ｔ ＵＣⅡ０Ｎ ２ ０ － ０ ７４
策干预和 良好的市 场调节机制 ， 有效减
率 的 金 融 环境 中 。
泡沫时期的本币大幅波动所带来的国际 贸易格局的迅速改变 会直接改变市场
察 我们可 以总结出如下一些海外市场 的泡沫特征 ： 第～ ， 银行的过度参与。 日本、 泰国、 马来西亚、 菲律宾 、 中国香港等国家和地 区在泡沫时期 ， 银行对经济的盲 目自信 、 宽松 的贷款审批导致信贷的过分扩张 都增加 了市场的资金供给 ， 加热了房地 产市场的温度 。
行 在泡 沫 时期 的 贷款 迅 速 扩 张 ． 整 个 对
球房地产泡沫倾向又开始显现 。 考察历 史上几次著名的房地产泡沫 将有助于
我 们把握 中 国房 地产 市场 的走 向 。
日本 ： 沫 的 １ 泡 ０年
同时 ． 外币在资本项 目下可 自由兑换的 金 融 自由化政策也 是泡沫破裂 出现 的
始 自泰 国 、 马来 西 亚 印度 尼 西
亚 等 国 的 东 南 亚房 地 产 泡 沫 和 金 融 危
机， 其作 用之强 影响 之广举世 瞩 目。 总体来看 ． 向型经济结构 以及政府政 外 策 的乏力 ， 是这几 国泡沫 产生的根源 ，
美国在上世￣ ９ｆ 代同样也出现了 ？０ － ， 房地产过 热 ． 同 日本 、 但 中国香港及 东
宏观经济的相同点
（） １ 宽松 的银根 。 不巧的是 中国当 前的宏观经济与其他国家泡沫 时期有了 不谋而合 的地方 那就是宽松 的银根和 宽松的信贷 。９ ８ ～２０ 年 １９年 ０ ４ 中国房地 产贷款 占总贷款额的比例迅速增长 这 些增加的房地产贷款总量快速聚集 了经
房地产行业的现状及前景ppt课件
.
随着住房金融制度的建立和实施，个人购房占需 求的比例不断增长。2000年个人购买商品住宅1.32亿 m2，占商品住宅销售面积的87.51%。个人购房成为 住房市场需求的主力，也带动了个人住房信贷的快 速发展。四大国有商业银行个人住房贷款余额从 1998年开始都经历了快速增长过程。
1997年——2002年，我国房地产开发企业呈现出 数量稳定增长的局面，行业平均利润率平稳回升， 行业进入理性发展。
我国房地产行业的发展现状及 前景
.
回首改革开放30年 中国老百姓的住房变迁， 就会发现，房地产记载 的既是一部中国30年的 建设史，又是一部浓缩 了我国社会主义建设的 改革开放史。
.
1991——1993年，房地产开发掀起了投资热潮，房地产 开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以 炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃，几年 间全国的房地产开发企业猛增到33482家，我国的房 地产市场第一次出现了投资过热，形成了较严重的 房地产泡沫。1993年下半年国家陆续采取宏观调控 手段歇制房地产畸形发展的趋势。 1994年至1997年随着经济由热转冷，房地产市场也 沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落，并 由高于GDP增长转变为低于GDP增长，房地产泡沬破 裂。
.
2005年房地产开发虽然继续保持着快速发展的惯性， 但增速明显减慢，然而，房价快速上涨的势头仍然 没有改变，以深圳、北京为代表的全国众多城市房 价迅猛上涨，房价成为社会关注的焦点。 2005—— 2007年，政府强调做好供需双向调节，着力采取有 关政策措施稳定房价。国务院下发《关于切实稳定住 房价格的通知》简称“国八条”，随后又对“国八 条”进行细化，延伸。
.
20世纪90年代初，香港经济经过几十年的快速发 展，累积了大量财富。财富的积累使当时香港房地 产市场的需求极其旺盛，而每年50公顷的土地供应 量更使房地产价格易升难跌，房地产市场成为“资金 市”，各类资金以及银行贷款都投入到房地产市场， 造成房地产价格狂升不已。由于香港政府没有有效 调节，泡沫越吹越大。据专家粗略估计，20世纪90 年代前7年的房地产和股市泡沫，一共为香港带来约 7万亿港元由“通货制造”的额外财富。1997年，亚洲 金融危机爆发，香港房地产和股市泡沫一起破裂， 损失约8万亿港元。
历史上有名的房地产事件
历史上有名的房地产事件
1. 纽约股市崩盘（1929年）- 美国历史上最著名的金融危机之一，引发了一系列房地产市场崩盘和经济衰退。
2. 房地产泡沫（2007年）- 美国次贷危机导致的房地产市场崩盘，全球范围内引发金融危机和经济衰退。
3. 日本泡沫经济（1980年代）- 日本经济在20世纪80年代经历了一场巨大的房地产泡沫，最终导致了泡沫破裂和几十年的经济衰退。
4. 荷兰郁金香泡沫（1636-1637年）- 十七世纪荷兰经历了一场郁金香泡沫，当时郁金香的价格飙升至荒谬的水平，最终导致了市场崩溃和经济衰退。
5. 中国房地产泡沫（2008年至今）- 过去几十年间，中国房地产市场经历了快速增长和泡沫形成，引发了担忧和风险，至今仍然是一个持续关注的问题。
这些事件表明房地产市场的波动和崩溃对经济具有重大影响，并且揭示了泡沫形成和破裂的风险。
香港地产业百年
《香港地产业百年》读后感《香港地产百年》一书记述了1841年英国占领香港后开始拍卖土地，逐步形成香港的地权制度和土地批租制度，从而揭开了近现代香港地产业的发展历史。
其实香港房地产业的发展历程也就是整个房地产发展过程的缩影。
通过阅读本书，让我对香港房地产的兴衰有了更全面的了解，也更加深刻地认识到了中国房地产行业的现状及未来的发展方向。
从1841年首次“卖地”以后的100多年，香港形成了自己的土地制度，这一时期香港地产行业发展缓慢，但逐渐完善的管理制度对香港地产业后面数十年的飞速发展奠定了良好的基础。
第二次世界大战后，经济复苏、香港人口增加及住房数量骤减等因素，香港的地产行业空前的繁荣。
1954年~1968年香港的地价、楼价飞涨，银行开始积极参与对地产业的投资，地产业的蓬勃发展加上利润丰厚，一时间地产置业公司激增。
在这一时期，除传统的住宅外，商业楼宇、厂房、货仓也成为新兴的地产市场。
在内地，这样的一些物业形态就是我们经常见到的商业地产、产业地产及物流仓储中心。
上世纪70年代香港地产业开始证券化和集团化，大批地产公司在香港股市挂牌上市，并透过公开发售新股、配股、收购、兼并去扩大公司资产规模，这个时期经济景气好，地产世道畅旺，形成地产与股市相互扯动上涨的局面。
1985年香港进入过渡时期，香港的土地供应发生改变，香港房地产市场供求严重失衡，而经过长期的发展，香港地产业逐渐形成经营高度集中的局面，另一方面，因美国减息，大量资金涌向地产市场而形成“资产通胀”。
这一系列因素导致了香港地产“泡沫”的形成。
在1841年到1997年150余年的发展过程中，香港涌现出了许多地产业的巨擘，其中新鸿基的发展的模式非常成功。
在初始阶段，它将“分层出售、分期付款”售楼方式移植于工业楼宇，从而成功的在地产业站稳了脚跟。
新鸿基的成功很大程度上得益于其主持人郭得胜高瞻远瞩的目光及其紧扣市场循环盛衰的投资策略。
特别是在97香港回归前，他看好香港房地产的长远发展前景，因而在地产危机中以低价购入大量土地，发展物业，然后在市场复苏时高价出售，获得厚利。
1999年香港楼市大跌原因
1999年香港楼市大跌原因许多人总喊中国大陆的房屋市场有泡沫，说到激动处，还举出香港的例子。
出现了类似这样的言论：“不跌则已，跌则崩溃，这是由投机性市场投机性资金的本质特性决定的。
这也是香港房地产泡沫破灭后，房价从1999年最高峰开始持续下跌，6年来跌幅累计高达65%的根本原因。
历史上这样的例子并不鲜见。
”许多人只是笼统地说香港楼市泡沫破灭，但假如不了解香港楼市泡沫破灭的原因，那也就不会有什么借鉴，无法吸取经验和教训。
实际上，香港楼市的价格涨跌，以及经验教训还是有相当借鉴意义的。
因为，中国大陆的房屋市场与香港还是有很大相似之处的——都是供应受到政府的严格限制，需求较为高涨。
当然也有不同，比如，香港并没有中国大陆城市这么多的外来人口！这使得其需求还是在一个基本可预测的范围之内。
而在中国大陆的不少城市，由于大量外来人口的迁入，住房需求几乎难以预测。
还是让我们回顾一下香港楼市的高涨和在1990年代末的大幅下跌是怎么回事吧。
香港房价上世纪八九十年代的高涨，其实与1984年底签署的《中英联合声明》有很大关系。
在这份联合声明中，有许多附加条款，其中一条专门针对了香港的土地供应。
因为中国政府认识到，对香港政府来说，最宝贵的财富就是它所控制的土地。
为了防止港英政府在主权移交之前，将香港的土地卖光，特别是担心将卖地的收入带走。
因此，在这个附加条款中限制了香港每年的土地出让数量，总起来说是相当微小的。
这使得在协议签署到回归的那段时间里，香港的土地供应一直有些不足。
在需求方面，由于《中英联合声明》签署，人们对香港的前景抱有了更多信心。
另外，随着中国大陆的改革开放，大陆经济蓬勃发展。
而香港也借重于这种势头，经济出现了极大繁荣。
在大量金钱的推动下，楼市、股市便迭创新高了。
特别是楼市，一方面供应上有很大缺口，另一方面随着经济的扩展，需求旺盛，当然价格更是步步推升。
据统计，香港的整体房价在1994年1 月至1997 年10月的高峰期，3年零10个月之间上升了68%。
香港房地产的六次崩盘
战后至现在，香港房地产业呈现明显的周期性盛衰循环。
第一个周期是1946年至1959年；第二个周期是1959年至1969年；第三个周期是1969年至1975年；第四个周期是1976年至1985年；第五个周期是1985年底至现在。
每个周期经历的时间长短不同，周期最短的约6-7年，最长的是第五个周期，历时19年。
香港人口1946年为60万人，1949年增至186万，到1959年超过了300万，人口的急剧增加使住房需求急增。
在港府政策推动及利益驱动下，上世纪50年代，大量资本涌入，香港出现了房地产建设热潮。
到了1958年，房地产市场开始供过于求，房价、地价下跌了70%。
1959年开始，香港经济出现转机，加上来港的外国人、国际商业机构增多，对商业楼宇、住宅的需求增加，刺激房地产业迅速回升。
由于银行对房地产业的过度贷款及其他因素，1965年春，香港爆发了银行信用危机，接着房地产价格暴跌，许多地产公司倒闭，香港房地产业陷入了战后第一次大危机之中，一直延续到1969年才有所好转。
1969年香港房地产市道逐渐复苏，港府于1972年制订了一项“十年建屋计划”，令投资者信心迅速恢复。
但1974年的石油危机导致香港股市暴跌，又带动房地产业全面调整，香港地价下跌40%，楼价下跌了30-40%。
1975年底开始，房地产市场重又回升，港府1976年开始地铁修建计划，提升了城市土地价值；1978年，又推行“居者有其屋计划”(即廉价屋计划)，解决了222.5万普通市民的住房问题。
1977年香港人口超过450万人，1979年达到500万人。
需求增加，令楼宇供不应求，新兴市镇(屯门、沙田、葵涌等)逐步形成。
承接70年代后期的快速发展，1981年香港房地产市场达到高潮，但随后而来的世界性经济危机及中英香港问题谈判，令港人出现信心危机。
1982年底，香港楼价比1981年下跌60%，1983年房地产市场全面崩溃。
直到1984年9月，“中英联合声明”签署后，市场才重新复苏。
香港房地产三次“熊市”中银行及股市兴衰史
香港房地产三次“熊市”中银行及股市兴衰史作者：厚德载福从二战战后开始考察，香港房地产市场在发展过程中，至今有过三次较大幅度调整的“熊市”。
我们可以顺便考察下香港银行行业在房地产大幅调整过程中的兴衰成败。
房地产行业作为香港的主要经济支柱，房地产市场波动对经济的影响比日本、台湾、泰国、美国等国家地区都更为显著。
第一次“熊市”：1965-1968年从1954年开始，香港就进入了房地产市场的快速发展时期。
一方面是中国内地迁移过去的居民剧增，也带去相当多的资金。
香港60年代初期，人口就增加到300万。
而伴随的是工业经济的腾飞，1956-1966年，香港制造业工厂数量从2944家增加到了8941家。
财富的积累以及人口的迅速增长，加上香港房地产商推进的“分层置业”和“分期付款”模式都导致了香港战后房地产市场的繁荣。
期间房价的涨幅是很惊人的，在尖沙咀商业区，地段较佳的商铺在1954年一年，房价就翻了1倍。
而当时的香港房地产企业也大幅增加到1960年的接近2000多家，其中有一定规模的也有400家之多。
不过这些房地产企业大多在后来的市场竞争中被淘汰了。
例如当时房地产行业的龙头公司：置地、霍英东的立信置业、嘉年地产、廖创兴家族等等，在后面都逐步退出或走向衰亡。
繁荣之后就必然是调整，到60年代初期，市场已经暗藏杀机。
这就是60年代初期香港爆发的银行危机。
起源是1961年的著名华资银行：廖创兴银行被挤兑破产，创始人廖宝珊脑淤血病逝。
为避免进一步的银行风潮，港英政府制定和通过了《1964年银行条例》，首次真正对银行业进行监管，并设立相应的监管指标。
其中最主要的包括针对股本的要求（每家银行必须有500万股本要求），流动资金比例至少为25%，投资股票/房地产不能超过股本加储备积累的25%，单一客户贷款比例不能超过总额的25%等等。
港英政府的想法很好，但结果却是致命的。
因为香港银行业在经历了长期的粗放式发展后，积累的问题反而全部暴露出来。
市场失灵的举例论述
市场失灵主要包括以下几个方面：西方经济学认为，在完全竞争条件下，市场经济能够在自发运行的过程中，仅仅依靠自身力量的调节，使社会上现有的各种资源得到充分、合理的利用，达到社会资源的有效配置状态。
但是，市场经济并不是万能的。
自由放任基础之上的市场竞争机制，并非在任何领域、任何状态下都能够充分展开；而在另外一些领域或场合，市场机制即使能够充分发挥，也无法达到符合整个社会要求的正确的资源配置结果。
这些问题就是市场经济自身所无法克服的固有的缺陷或不足，西方经济理论将它们统称为“市场失灵”（Market Failure）。
房地产行业中的市场失灵自2003年以后，中国的房地产业中又一次出现了严重的泡沫，以致中央政府不得不在2005年年中和2006年年中两度出台了一系列调节房地产业的政策措施，试图遏制房地产市场上的泡沫。
其实，20世纪90年代中国已经经历了一次严重的房地产业泡沫。
那一次的所谓“房地产开发建设热潮”，在南方的许多城市导致了严重的土地和房产投机买卖。
而那一次房地产泡沫的破灭，一方面在北海、海南留下了大批没有建成的“烂尾楼”，另一方面又给向房地产商贷款的银行造成了大量坏账，使在泡沫中购买房地产的个人和单位受到了巨大的经济损失。
经济自由主义的信徒们总是说，房地产业的问题并不是由市场化带来的，而是市场化不够造成的，是政府的干预造成的。
这完全是回避问题实质的谎言。
实际的事实是，在房地产这个行业中，市场在很大程度上是失灵的，仅仅依靠市场交换并不能达到资源的有效配置。
这里所说的“房地产业中的市场失灵”，并不包括前边所说的政府将土地批给少数私人开发所带来的问题。
我们可以承认，那样作带来的社会财富分配不公平，是政府政策上的不公平造成的；而且那种作法本身并没有在房屋的购买者和使用者方面造成资源配置的扭曲。
房地产业中的市场失灵首先在于，房地产业经营的商品--房地产具有特殊的性质，这种性质可以使房地产市场上出现长期而又严重的泡沫，这种泡沫不仅会使资源配置在时间和地点上严重扭曲，而且会造成整个经济的严重波动和巨大的灾难。
香港历年房贷利率表1990至2020
香港历年房贷利率表1990至2020房贷利率是指购房贷款所要支付的利息，是购房者贷款的一项重要成本。
下面是香港历年房贷利率表从1990年至2020年的变化情况。
1990年代初，香港房贷利率相对较高。
根据香港议会制定的标准，当时的房贷利率为8.5%。
这个高利率主要是由于香港当时的房地产市场活跃，并且存在着较高的通货膨胀率。
随着1997年香港回归至中国的发生，香港的房贷利率开始下降。
这主要是由于香港回归后，政府采取了较为宽松的货币政策，以促进经济发展和稳定市场。
1998年，香港房贷利率下降到了6%左右。
2000年代初，香港房地产市场出现了较为严重的泡沫现象，房价大幅上涨。
政府为了遏制房价过快上涨的情况，采取了一系列措施，其中包括调控房贷利率。
2004年，香港政府推出了“小七”政策，对房贷利率进行调整，将房贷利率定为6.75%。
2007年，全球金融危机爆发，香港也受到了一定的影响。
为了刺激经济，香港政府实施了一系列货币宽松政策，房贷利率开始下降。
2009年，香港房贷利率降至历史低点，仅为0.67%。
随着近年来香港楼市火爆，政府开始采取措施调控房地产市场，其中包括提高房贷利率。
2018年，香港房贷利率上升到了 2.25%左右。
从1990年至2020年的房贷利率变化情况可以看出，房贷利率在香港经历了较大的波动。
在经济增长期间，房贷利率相对较高，反之，在经济发展不景气或者政府调控政策的刺激下，房贷利率会下降。
房贷利率的变动对购房者和房地产市场产生了重要影响。
较高的房贷利率会增加购房成本，可能会影响购房者的购房计划。
而较低的房贷利率则有利于购房者，促进了房地产市场的活跃。
因此，购房者应该密切关注房贷利率的变动，根据市场情况作出合理的贷款决策。
总之，香港历年房贷利率经历了大起大落。
房贷利率的变化与香港经济的发展、政府的调控政策以及全球金融形势密切相关。
购房者在选择贷款时应该根据自身情况和市场状况合理评估，以确保贷款安全可行，并准确计算购房成本。
知识密集型服务业与香港产业结构高级化问题_李春景
第24卷 第5期2006年10月科 学 学 研 究Studies i n Science of Sc i ence V o.l 24N o .5O ct .2006文章编号:1003-2053(2006)05-0715-07知识密集型服务业与香港产业结构高级化问题李春景,杜祖基,曾国屏(清华大学科技与社会研究中心,北京100084)摘 要:从知识密集型服务业的概念、特征与分类出发,指出知识密集型服务业是知识经济全球化和创新系统与境下产业结构高级化的必经阶段,并在此基础上通过对香港经济面临的结构性问题的剖析,探讨香港产业结构高级化的新路径。
关键词:知识密集型服务业;创新系统;香港;产业结构中图分类号:F062.3;G301 文献标识码:A收稿日期:2005-09-02;修回日期:2006-02-16作者简介:李春景(1978-),男,安徽安庆人,博士研究生,研究方向为创新与科技政策。
杜祖基(1947-),男,加拿大人,高级访问学者,研究方向为科技、产业战略与政策。
曾国屏(1953-),男,贵州印江人,教授,博士生导师,研究方向为科技与社会。
进入20世纪80年代,随着制造业不断北迁和拓展至中国内地,香港本地制造业产值占GDP 比重持续下降,呈现出集生产控制中心和服务中心于一体的虚拟化特征;服务业比重则快速上升,金融业、工商支援服务、物流业及旅游业成为推动香港经济发展的四大支柱产业,香港形成以服务业为主导、制造业/空洞化0的非均衡产业结构[1]。
随着20世纪90年代后期香港经济不断出现大幅波动现象,香港当前的产业结构布局是否合理、是否需要或怎样进行新一轮产业结构调整与升级成为香港各界争论的焦点。
1 知识密集型服务业与创新系统1.1 知识密集型服务业的内涵随着/后工业社会的来临0[2],/知识密集型服务业0这一概念的提出表明了人们对知识和技术在第三产业发展中作用的更充分认识,同时也给很多国家和地区发展本地服务业提供重要理论基础和政策依据。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
20世纪90年代初，香港经济经过几十年的快速发展，累积了大量财富。
1990年与1970年相比，香港银行存款增加了81倍。
财富的积累使当时香港房地产市场的需求极其旺盛，而每年50公顷的土地供应量更使房地产价格易升难跌，房地产市场成为“资金市”，各类资金以及银行贷款都投入到房地产市场，造成房地产价格狂升不已。
这种暴炒房地产的行为本可通过政府调节而加以适当控制，但当时处于“后过渡期”的港英当局，泡沫主要着眼于政治问题，根本无心他顾。
而香港全社会也乐此不疲，房子倒来倒去不断升值，经济不断吹胀。
香港楼市泡沫的形成，既有经济本身的因素，也是特殊历史时期下的产物。
据专家粗略估计，20世纪90年代前7年的房地产和股市泡沫，一共为香港带来约7万亿港元由“通货制造”的额外财富，相当于香港在这7年间生产创造出来的本地生产总值的总和。
也就是说，1997年以前香港由生产创造和通货创造而产生的财富造就了经济的表面繁荣。
香港回归的第二天亚洲金融危机发生。
在金融风暴的猛烈冲击下，香港经济泡沫应声而破，房地产价格急速回落，社会财富大量萎缩，香港由此进入经济的衰落期。
据专家计算，从1997年10月到2002年年底，5年的时间里香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港生产创造的本地生产总值还要多，也超过1997年前7年因房地产和股市泡沫上升而增加的财富总量。
香港楼市泡沫破裂的主要原因
此间专家认为，造成香港房地产泡沫破裂的原因很多，但主要有三点。
1、是经济结构中房地产比重长期太大、依赖性太强。
香港地域狭小、寸土寸金，“需求拉动”香港房地产长期在经济中“独占鳌头”，与制造业和金融服务业“三足鼎立”。
到1997年时，房地产以及相关行业的增加值，占香港GDP的比重已超过四成，整个经济活动几乎都围绕着房地产业而转。
财政收入则长期依靠土地批租收入以及其他房地产相关税收。
房地产投资长期占固定资产总投资的2／3。
房地产股历来是第一大股占港股总市值1／3，股票和房地产价格“互相拉扯，荣辱与共”。
房地产和银行业也互相依赖，房地产开发商和居民住宅按揭始终占银行贷款总额的30％以上。
2、是长期采取高地价政策，造成地价和房价长期上涨太快。
1984至1997年香港房价年平均增长超过20％，其中1990至1994年“豪宅”价格猛涨了6倍，甲级办公楼价格猛涨2．5倍，沙田等非市中心的中档楼盘价格猛涨近3倍。
房价中位线长期是居民收入中位线的8倍以上，不少年份为4倍甚至更高。
房价大幅度上涨后，居民还贷压力巨大，很多居民从每月收入40％用于还贷上升到60％甚至80％。
20世纪90年代初期，香港中环、湾仔、尖沙咀等中心区域每平方米房价已经高达10几万港元，元朗、屯门等新镇地区每平方米房价也要3至4万港元，而大部分居民年薪却只有10几万甚至不到10万港元。
3、是房价上涨太快形成巨大的“财富效应”，炒楼成风。
房价上涨太快之时必是炒楼成风之日，炒楼越烈也就说明离泡沫崩溃不远了。
由于地少人多资本集中，香港房地产投资回报率长期比世界其他主要城市高2至3倍。
在房价狂涨的时候短期炒作更加有利可图，转手之间就可以赚20万、50万港元。
当年的香港房地产泡沫属于典型的房地产投资泡沫。
当初的香港，房地产价格持续飞涨，人们寄希望于一种虚无缥缈的预期，一个劲儿地置房投资，甚至当月租金收入低于月供时也不例外。
最终的结果是，金融危机致使经济泡沫破灭，房屋租赁市场需求一路下降，房租收入与月供差距日益拉大……香港楼价从1997年最高峰开始持续下跌，到非典时期累计跌幅已达65％，港人财富蒸发了2．2万亿港元，平均每个业主损失267万港元，负资产人数达到17万人。