刚需产品精装修溢价研究

弊端三：操作难度较大
商品房进行精装修，对于开发商来说需要协调处理多方情况，比如如何与装修公司合作，如何统筹土建和 装修，明确开发商与土建公司、装修公司之间的责任和分工等等，对于装修的顺利进行十分重要。若装修 出现问题，不但对促进销售的作用减弱，甚者将严重阻碍销售，影响到企业的品牌形象。
[发展情况]
整修到位方可收楼：
客户收楼时会仔细检查精装修，部分客户会带鉴定师收楼，对于有瑕疵的地方要求发展商整改代为方肯 收楼；
处理不当，影响后期销售：
若客户收楼时项目仍处于销售期，对于客户投诉处理不当，将会对项目后期销售产生严重影响。
3
精装修溢价研究
假设某项目
毛坯售价为80万 精装修报价20万 其中精装修成本10万
1万㎡
1亿 5200万 665万 500万 35万 5万 25万 100万
14
15 16 17 18 19 20 21 22
总投资
利润总额 土地增值税前利润率 增值额
(6)+(11)+(12)+(13)
(5)-(7)-(14) (15)÷(14) (5)-(14)
602万
3215万 55.07% 3080万 7725万 0
越来越多的楼盘推出附带精装修的标准，其优势也逐渐开始体现：一定的价格优势，产品相对 品牌化，由于经过统一施工，对于装修所带来噪音、污染能够很好的控制，幵为购房者省时省
力提供很大的便捷度。购房者对全装修房的关注度有了很大的提高，市场的需求度开始上升。
简装房（毛坯）， 一统天下 1997年以后 90年代初 菜单式装修房崭 露头角 2000年以后 买房送装修成为市 场热点 装修住宅逐渐被市 场所认可 2005年以后 2007年以后 装修住宅大批量 出现
1 2 3 住宅销售单价 装修标准 装修成本
计算公式
金额
10000元/㎡ 0 0 11 12 13
项目
装修总成本 销售费用 财务费用
计算公式
(3)*(4) (5)*3% (6)*10%
金额
0 300万 52万
4
5 6 7 8 9
可销售面积
销售收入 前期开发成本 经营税费及附加 其中：营业税 城市建设维护税 印花税 (8)+(9)+(10) (5)*5% (5)*0.35% (5)*0.05% (5)*0.25% (5)*1% (1)*(4)
[不计入房价] 发展商与客户私下签署装修协议
表现为：房屋成交价为80万，另签署20万精装修协议
精装修直接导致溢价10万，精装修部分税费需另算，相较于计入房价方式缴纳更 高税费。
方式一：写入买卖合同 作为补充协议加入买卖合同中，但装修费用单独项列入，费用不计入 买卖合同成交价； 方式二：不写入买卖合同 业主签署精装修委托协议书，另外收取装修费用。
2
精装修管控要求
精装系统化管理的发展方向
项 目 施 工 管 理 项目流程
建筑设计
整体精 装修设 计
基于成本的精 装设计/ 施工部品
项目 实施
质量与工期
项目 交付
精装部品设计
预算中心
采购中心
部 品 生 产 安 装 管 理
精装部品 固定收纳家具 厨卫产品 基本设备材料采购 ‘一站 式’ 售 后 服务
优势四：保障施工质量
由于精装修住宅的装修工作量大，通常使用招标方式择优选择有实力的装修施工队伍，有效地保证住宅装修的质量。
优势五：保障社会监控
精装修商品住房提供的是一种成品，住宅建设从规划、设计、施工、监理、验收到提供给住户的各个环节都能得到相关职能 部门的有效监控。
精装修住宅的弊端
弊端一：装修质量问题突出
[精细化要求] 精装修涉及多方面配合，并直接引起客户收楼问题，需要 发展商对此进行精细化管理以实现其对销售的促进作用。
各部门配合：
精装修涉及到发展商内工程、营销、物业部门的全程配合，以及与外包公司的协调，对发展商各部门间
的统筹配合提出较高要求；
装修品质把控要求高：
精装修为批量生产，装修品质难以保证，发展商各部门均需要投入大量精力把控精装修品质；
[工程管控]
精装修为批量生产，品质通常难以保证，需要发展商严格把控。
施工方与业主之间
发展商与业主之间
项目封顶
竣工验收
入伙
搭板
精装修
收楼
交楼时间延后 发展商与业主之间 相较于毛坯交楼，精装修工程周期加长，交楼时间延后，通常需要3-5个月把控装修相关细 节，如相关装修物料采购及水、电安装，对发展商企业要求较高；
精装修、毛坯平分秋色
《住宅性能评定技术标准》
国家政策引导，以及客户对精装修的接受度提升，使得发展商多以“买房送装 修”形式，提供成本相对低廉、操作相对简洁的全装修住宅。
[营销方式] 目前市场上较多采用买房送装修或全装修方式，模糊装修部分价 格，实现溢价。
营销方式 买房送装修
签约的装修公司在发展商要求 的成本控制内设计方案并做出 样板房，方案单一，房价包含 装修价格，但后者不被公布 模糊总价、创造利润 规避装修质量风险
菜单式装修
发展商挑选装修企业根据各种 装修方案做出样板房并标价， 业主参考并对方案提出修改意 见后，拟定装修订单 客户选择余地大，市场接受度 高 增加装修成本 可挑选装修方案，并对局部修 改或另提供新装饰方案，形成 装修订单 多样化与具体操作之间的矛盾 有待解决；大面积推广需时日
全装修
装修公司与发展商约定提供统 一装修标准，客户了解装修价 值，但无选择余地，装修部分 作为房屋的部件计入房价中 装修责任明确；总价模糊 产品过于单一，拒绝了部分客 户 客户可了解装修的价值，但对 设计风格、材料品牌等无选择 空间 对发展商售后服务能力要求高
精装修模式作为住宅装修的概念之一，近十年国家政策大力推 广精装房，逐步取代毛胚房市场，精装修的崛起绝非意外。
第一阶段：简单式拼凑（1998年）
此阶段精装修仅限于样板房，目的主要为增强客户对住宅的空间感性认识，大部分精装修房不涉及到真正 的使用，功能上并不完善，所用材料质量一般。此外，一般此类精装房均为发展商临时聘请施工队进行施 工，工期短，因而装修质量较差，不适合居住。
操作方式
优势分析 劣势分析 客户反馈 经验教训
发展商需承担名誉风险；涉嫌 价格欺诈；客户风险增加、发 展商签约困难
较周边楼盘优势显著；对签约 抗性较大；对于装修质量疑虑 较大；认为装修的风格单一 对销售代表、装修公司的要求 较高；合同有待于更加规范
[发展现状]
市场需求：
精装修是全国房地产市场发展趋势，未来装修住宅将成为市场 主流产品。
精装修对售价的影响
旺市
以精装修交房可以提高项目品质，获得溢价空间
通过销售向客户传递精装修价格口径，与实际精装修成本间的差价实现住宅溢价；
淡市
精装修交房的价值，更多体现为提高项目附加值，支撑销售实现
当客户接受度较低时，通过附加精装修提高整体均价，从客户角度传递错误的价格感知。
毛坯房利润率计算 项目
1 2 3 住宅销售单价 装修标准 装修成本
计算公式
金额
11000元/㎡ 1500元/㎡ 700元/㎡ 11 12 13
项目
装修总成本 销售费用 财务费用
计算公式
(3)*(4) (5)*3% (6)*10%
金额
700万 330万 52万
4
5 6 7 8 9
可销售面积
销售收入 前期开发成本 经营税费及附加 其中：营业税 城市建设维护税 印花税 (8)+(9)+(10) (5)*5% (5)*0.35% (5)*0.05% (5)*0.25% (5)*1% (1)*(4)
经过多年运作，发展商对装修住宅的操作方法日趋成熟，装修 对住宅的溢价能力逐步加强。
2002年 2007年 精装修进入市场
《建筑装修工程质量验收规范》 《住宅室内装饰装修管理办法》 《商品房住宅装修一次到位实 施规则》
毛坯房一统天下
《家庭居室装饰装修管理试行 办法》 《关于推进住宅产业现代化提 高住宅质量的若干意见》
[计入房价]
以万科、恒大等知名开发商为代表
表现为：房屋成交价为100万，其中包括20万来自百度文库装修
精装修直接导致溢价10万，并合理规避精装修另算时产生的额外税费
该方式将精装修房屋的装修费用
10 80 20 10 毛坯价 精装修成本 精装修溢价
计入房价，客户通过选择按揭贷 款付款方式，装修款不必一次性 支付，减轻了客户资金压力
1
精装修行业现状
毛坯住宅装修的弊端
弊端一：装修质量不高

耗费巨大，效果差强人意
由于各住户分散装修，缺乏高水平设计师指导，装修的合理性及科学性无法保证，装修质量无法保证。
弊端二：自行装修对结构破坏大
由于业主聘请的很多装修队多数由不懂行的木工、瓦工组成，对建筑结构设备等都不了解，按住户要求盲目大动干戈现象时 有发生，为住宅凿下很多安全隐患。
第二阶段：品牌化运作（2001-2006年）
此阶段精装修开始真正走进人们的生活，楼盘销售期内发展商多数会对部分毛胚房进行精装修。此时的精 装修房装修质量有了明显的提升，发展商也开始与一些知名的装饰工程公司合作，并选购一些知名品牌的 橱柜、卫浴等，装修品味明显提高。这种精装修主要出现在一些中高档次的楼盘，针对有较强购买实力的 客户。
弊端三：易发生纠纷
由于住宅的主体是开发商完成的而装修又是住户完成，对住宅使用过程中出现的质量问题就很难说得清；另外住户之间由于 设计、施工都不同步，也制造很多难以协调的矛盾。
弊端四：业主的经济利益难保证
从咨询、设计、施工到验收，工期时间一个月到几个月不等，绝大部分业主对装修都是外行，各环节细节难到位，材料及设 备质量难保证。
弊端五：政府职能部门监管难落实
尽管政府职能部门也成立相关机构也制订一些管理办法，但由于建设主体的分散性等建设过程的自由性，很难从程序上进行 全方位监控。
精装修住宅的优势

优势明显，但仍存在诸多问题
优势一：有利于实施住宅装修产业化生产
设计、施工、监理及验收一体化，提高现场装修程度，形成规模效应适合产业化生产，促进住宅整体水产提高。
1万㎡
1.1亿 5200万 731.5万 550万 38.5万 5.5万 27.5万 110万
14
15 16 17 18 19 20 21 22
总投资
利润总额 土地增值税前利润率 增值额
仍需要改善并克服行业自身弊端
消费者对开发商精装修房投诉最多的是质量问题，目前行业缺乏对精装修房验房的统一标准，当消费者在 收楼时发现装修房与自己所想有不符合时，也无法可究，开发商与消费者极容易因此产生纠纷。
弊端二：个性化装修被埋没
目前产业链模式作为精装修住宅的规模化发展方向，尽管部分发展商有推出菜单式服务，提供多套装修风 格和档次方案给业主挑选，但不可能做到每套一个方案，因此此弊端在所难免。开发商只能在设计上更下 功夫，力求满足大部分业主的需求。
优势二：有利于装修设计水平的提高
规模效应下吸引更多、更好的设计师参与装修设计及研究，进一步提高装修设计的水平。同时，住宅设计与装修设计是同一 个业主，使得住宅设计与装修设计能有机地结合，进一步提升住宅的品质，为居住者提供高质量的居住环境。
优势三：有利于装修质量及造价的控制
材料及设备购置由专业人士管控，承包商与供应商的长期合作关系及批量经营，保证材料及设备质量，价格合理。
第三阶段：精装修大众化（2007年以来）
此阶段发展商纷纷推出精装修以吸引客户，同时精装修房的成交比例明显提高，带装修的商品房得到客户 的青睐，精装修也产生了针对刚需客户的简单装修。由于精装修均为发展商根据本项目进行定位，不同项 目精装修也有较大差异。精装修此时正式进入大众化时代。
[政策解读]
90年代初
[成本管控]
精装修作为溢价的关键一环，通过控制成本的方式能够很好的 实现精装修的高溢价。
工业化、产业化影响下产生的成本控制要求，一方面不会对开发商造成过大的资金压力，另
一方面也迎合客户心中的精装修价格标准。 精装修发展的核心理念，即住宅产业化，就是要实现住宅生产、供应等的工业化。 工业化的必须前提是标准化，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降 低成本，降低物耗、能耗。
扣除项目
增值额占扣除项目比例=39.87%
(7)+(14)+(6)*20%
精装修溢价 土地增值税 土地增值税后利润 土地增值税后利润率 (17)*40%-(18)*5% (15)-(20)+(19) (21)/(14)
12057500 21092500 35.04%
10
交易税 所得税
精装修利润率计算（毛坯销售单价按10000元/㎡计） 项目