济南市房地产市场区域差异分析(一)
山东省房地产市场现状及发展对策研究
山东省房地产市场现状及发展对策研究沈大善;赵雷【摘要】为引导房地产市场发展,需要正确掌握和认识房地产市场现状,提出符合实际的对策和建议.通过最新数据,对山东省房地产市场进行了简要分析,探讨了山东省房地产市场的趋势:即房地产开发投资将会保持一定增速;商品房库存压力会逐步减轻,房价将继续保持在比较合理水平;提出了促进山东省房地产市场平稳健康发展的对策和建议.【期刊名称】《中国房地产（学术版）》【年(卷),期】2015(000)005【总页数】4页(P25-28)【关键词】房地产;现状;发展对策【作者】沈大善;赵雷【作者单位】山东省建设发展研究院,山东济南250000;山东省房地产业协会,山东济南250000;山东建筑大学,山东济南250101;山东省房地产业协会,山东济南250000【正文语种】中文【中图分类】F293房地产市场有其自身的运动规律。
房地产市场特点之一即是区域性市场，山东省下辖17个地市，经济发展水平不同，住房需求存在区域性差异。
本文通过对山东省不同城市房地产市场的数据统计分析，对各个城市具有共性的问题进行研究，针对目前市场现状，提出促进全省房地产市场长期平稳健康发展的对策。
2014年，山东省房地产市场运行状况呈总体平稳趋势，房地产开发投资持续增长，商品房均价低于全国平均水平1007元，上涨幅度低于10%，与居民可支配收入增幅基本一致，房地产市场发展与全省经济社会发展态势基本保持一致，没有出现大起大落的现象。
但是，受经济社会发展大环境和房地产市场调整影响，山东省房地产开发指标出现不同程度下降或回落，市场下行压力增大，主要体现在以下方面。
1.1 房地产开发投资小幅增长，增幅回落2014年，山东省房地产开发投资5818亿元，同比增长6.9%，增速全年呈回落态势，与2013年相比回落8.7个百分点。
住宅投资占房地产投资的71.9%，同比回落1.1个百分点,办公楼及商业营业用房投资占20%，同比提高1.8个百分点。
2016年上半年济南市房地产市场分析
2016年上半年济南市房地产市场分析一、区域简介（一）济南简介1、济南概述济南市，简称‚济‛，别称‚泉城‛，位于山东省的中部，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，是山东省省会、全国十五个副省级城市之一，是山东政治、文化、教育中心，是国家历史文化名城，首批中国优秀旅游城市，史前文化龙山文化的发祥地之一。
济南北连首都经济圈，南接长三角经济圈，东西连通山东半岛与华中地区，是环渤海经济区和京沪经济轴上的重要交汇点，环渤海地区和黄河中下游地区中心城市，山东半岛城市群和济南都市圈的核心城市。
济南市辖历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区、章丘市、平阴县、济阳县、商河县，设6区、1市、3县，有90个街道、53个乡镇（2个乡、51个镇）。
全市户籍总人口621.6万人，常住人口706.7万人，城市化率66.41%2、经济发展2015年全市地区生产总值6100.23亿元，比上年增长8.1%，在全省十七个城市排名第3位，在全国十五个副省级城市排名第11位，在全国省会城市排名第9位；占全省比重9.7%。
分产业看,第一产业增加值305.39亿元，增长4.1%；第二产业增加值2307.00亿元，增长7.4%；第三产业增加值3487.84亿元，增长8.9%。
产业结构进一步调整优化，三次产业比例由上年的5.0:39.2:55.8调整为5.0:37.8:57.2。
人均生产总值85919元，增长7.0%。
全年城镇居民人均可支配收入39889元，比上年增长8.0%；城镇居民人均生活消费支出26319元，增长9.3%。
3、总体规划8月2日，国务院原则同意《济南市城市总体规划(2011-2020年)》正式公布。
规划规定，济南城市规划范围共有3257平方公里，到2020年，中心城区常住人口控制在430万人以内，城市建设用地控制在410平方公里以内。
济南市的城市定位为国家历史文化名城，环渤海地区南翼的中心城市。
山东省区域经济差异分析——基于泰尔指数的分解分析
一
、
引 言
表一 ： 四大 区域 划 分
区域经济协调发展是一个重 大的战略问题 ，
从２ １ 世 纪初 的 “ 三个 突 破 ” （ 即“ 东 部 突破 烟 台 、 中 部 突 破济 南 、 西部 突破 菏 泽 ” ） 到 今天 的 山东 半 岛蓝 色 经 济 区 和 黄河 三 角 洲 高 效 生 态 经 济 区 的建 设 ， 区域 经 济一直 在 扮演 着重 要 角色 。某种 意 义上 ， 区 域经 济 能 否协 调 发 展决 定 着 山东经 济 的未来 。 山 东 的 区域 经 济发 展 呈 明显 的东 中西 差 异 ．整体 上
山东 省东 中西 部经 济 发 展存 在 差 异 是 客 观事 调查 的人 口 ． 也有 公 安 户籍 人 Ｅ １ ． 有 些年 份 则 只有 实． 但 这样 只按 地 理特 征 划 分 比较 笼 统 ， 无 法体 现 公安 户 籍 人 口统 计 ． 为 了统一 标 准 ． 这里 只 采用 公 行 政 区 划 和 政 策 策 略 对 区域 经 济 发 展 的影 响 ， 因 安户 籍人 口口径 其 中各 区域 人均 Ｇ ＤＰ的计 算是 此 这 里 把 自然地 理 特 征 和 行 政 区划 结 合 起 来 ． 将 通过 各 区域 总 Ｇ Ｄ Ｐ除 以总人 口计 算 的 ． 各 区域 总 山东 划 分 为 四个 区 域 ： 山东 半 岛 （ 鲁东 ） 、 鲁中、 鲁 ＧＤ Ｐ是 各 地市 人 口与 人 均 ＧＤ Ｐ的乘积 的 和 ． 各 区
鲁中 济南 、 莱芜、 潍坊 、 淄
博、 泰 安
鲁 南 济 宁 、 菏泽、 枣庄 、 临 沂
、
１ ８ ％ ຫໍສະໝຸດ ２ ７ ． １ Ｏ ％ 日照
３ ５ ％
济南房地产市场分析
为了突出功能整合、产业布局、空间形态等重点，启动了控规优化整合工 作，开展了雪山片区、二环东路沿线、泺口片区等十几项城市设计；统筹产业 发展和设施配套、环境建设，开展了龙奥西地块、西客站站前区、香格里拉等 十几个综合体项目的规划策划；会同各区编制了《中心城城中村改造引导规划》， 积极促进城中村在居住环境、经济发展、社会管理等方面与城市发展更好地融 合。 四、济南市城市规划 （1）中心城区总体布局。 中心城区由主城区和王舍人、贤文、大金、党家四个外围组团组成。 A、主城区是全市的行政、金融、商贸、文化、科教、居住中心，划分为核心区 和 11 个功能各有倾重的片区。 核心区为历山路、经十路、铁路围合的地区。 白马山、泺卫、黄台、七里河是以工业为主的片区； 无影山、工人新村、北园、洪楼、七里山是以居住为主的片区； 文东为科研文教片区； 千佛山为风景旅游片区。 B、王舍人组团位于中心城区最东部，规划为独立工业区。重点发展冶金、石化、 轻工工业。 C、贤文组团位于主城区与王舍人组团之间，以济南开发区新区为主体构成。重 点发展电子信息、生物技术、光机电一体化等产业。 D、大金组团位于中心城区西部，规划为新兴产业园区。重点发展电子信息、材 料科学等新兴产业和仓储业。
E、党家组团位于中心城区西南部，规划为汽车制造工业为主的独立工业区，重 点发展汽车制造工业。 （2）公共设施布局 A、中心商务区。 在顺河街、经一路、纬六路、经七路围合地区内。 B、市级商业中心。 在泉城路、经四路东段、西市场商业集中地区。 C、省级行政办公用地。 集中在经八纬一地区。同时完善古城区和历山路两侧的省级行政办公设施。 D、金融设施。 在中心商务区内。 E、文化娱乐设施。 在南门、经三纬三、普利门、经八纬一等地区。 F、体育设施。 在腊山湖北新建市级体育中心。 G、调整完善医疗卫生设施。 在白马山、贤文、大金和党家建设医疗卫生院所。 H、文科设施。 完善文东科研文教区建设，在南部十六里河地区建设济南科技活动场所，在东 部鳌角山地区预留高教科研用地。 （3）济南旅游资源开发。形成以古城旅游区为中心，四面扩展的格局。 A、古城旅游区。 主要包括大明湖、四大泉群、环城公园、芙蓉街等传统街区及千佛山、佛慧山 等景区。 B、向北扩展建成黄河旅游区。 主要包括黄河公园、华山、鹊山白云湖风景区和鸭旺口温泉旅游度假区等。 C、向东扩展建成龙山文化旅游区。D、大金组团位于中心城区西部，规划为新 兴产业园区。重点发展电子信息、材料科学等新兴产业和仓储业。 E、党家组团位于中心城区西南部，规划为汽车制造工业为主的独立工业区，重 点发展汽车制造工业。 （4）外联交通 A、铁路。 2010 年前建设京沪高速铁路济南段（含黄河高速铁路桥），建设邯济线、济龙 烟线，并引入济南枢纽。 B、公路。 近期建设大杨庄黄河公路二桥，京沪高速公路济德、济泰段，高速浇城公路环 的东南段，京沪与济青高速公路的联接线。 C、机场。 济南（遥墙）机场扩建为国内口岸一级机场。新建 5 万平方米侯机楼和一条 3200 米跑道，延长现有跑道至 3200 米，张庄军用机场不宜在市区内保留，迁 出选址新建。 （5）城市交通。 总体框架：3 个环路、9 条放射路、9 条南北向和 9 条东西向主干路。（简称 “三环九射、九纵九横”）
山东省区域经济发展差异的实证分析
１ 引 言 ．
现 出加速度增长 ，一直持续￣ ２ ０ 年 。 Ｕ０ ６
表１ 山东省经济发展水平 （ 人均Ｇ Ｐ 区域差异主要指标值 （ ９ ８ ０ ７ Ｄ） １ ９ ￣２０ 年）
年份 ＧＰ Ｄ 增Байду номын сангаас （） ％
１９ ９８ １ ９ ９９
２ ０ ００
山东省是 中国的人 口与经济大省 。改革开放 以来 ，山东省 步入经济快速发展 的时期 但与此 同时也伴随着诸 多问题 ：经 济 实力大而不强 、经济 结构不甚合理 、地 区产业结构雷 同和 区 域 经济发展差异 日趋扩 大等 。这些 问题 已构成 山东省经 济进 一 步稳定 、健康、持续发展 的制约因素 。尤其 是区域经济发展 差 异 的 日益扩大也引致 了区域 间的一些社会 和民生 问题 ，如果不 及 时采 取有效措施 ，差距将 会继续扩大 ，最后会影 响整 个经 济 社会 的可持续发展 。在此 背景下，本文运用加 权变异系数 、基 尼系数和 泰尔指数客观分析 山东省的 区域经济 发展差异及 引起 差异的原因 ，并提出了区域经济协调发展的对策和建议。 ２ 山东省 区域经济发展差异分析 ． 对 山东省区域经济发展差异 的实证分析 ，先从 山东省 １个 ７ 地级市之 间的经济差距进行 比较 分析入手 ，发现 山东省经济 发 展 的现状具有 明显的梯度差异 ，主要体现为东 、中、西三大 区 域差距 ；然 后对 该三大 区域进行 分类 比较 ，以从宏 观上更好地 把握 山东省经 济不平衡发展 问题 ，进 而为制定 山东省各地区协 调发展政策奠定基础 ＿。 １ ］ 为消 除人 口规模差异 的影 响而使地理 区域 间的经济发展水 平具有可 比性 ，本文采用区域人均变 量指标来衡量 区域 经济差 异情况 ，即 以人均 国民生产总值 （ Ｎ ）或人均 国 内生产 总值 ＧＰ （ Ｄ ）来衡量。 ＧＰ 由于各地经济 是在不断变化发展 的，并且 山东 省委 、省政 府 于２ ０ 年底 开始实行区域均衡 发展 战略 ，山东经 济发展水平 ０３ 的区域差异也会发 生相应 的变化 ，所 以本 文以１ ９ ￣２ ０ 年 的 ９ ８ ０７ 数据 为基础 ，采用加权变 异系数 、基尼 系数和泰尔指数 等指标 对 山东省经济发展水 平的区域差异情况进 行综合分析 ，判断其 发展趋势 ，找出差异产生的内部原 因ｌ【。 ２３ ］］ 把 山东省各地级市１９ ￣２０ 年的数据代入以上各个指标的计 ９８ ０７ 算公式就得到反映山东省经济发展差异的各项指标值 （ 见表１ ）。 由表 １ 以看 出， 山东省人均Ｇ Ｐ 可 Ｄ 逐年 增加 ，但是增加 的幅 度总体趋势 是先变大又变小 ，２ ０ 年人均Ｇ Ｐ ０４ Ｄ 增速 高达 ｌ ． ％ ５３ 。 山东省经济的绝对差距却是逐 年增 大，１８ － ０ ７ ９ ８ ２ ０ 年差距从４ ０ ５６ 元增至 １４ ｌ ，增加 了３ ６ 。从加权变 异系数 、基尼 系数 和 ６ １元 ．倍 泰尔指数反映的趋势来看 ，各地区 的差异 明显加剧。 ２ １山东省 １地级市间的经济发展 差异 的实证分析 ． ７ 从表 １ 看 出，１ ９ 年￣ ２ ０ 年 这十年 间，全省 范 围内的 可 ９ ８ Ｕ０ ７ 人均Ｇ Ｐ Ｄ 的绝对差 异数额呈 现出扩大趋 势 ，从１ ９ 年的４ ０ 元 ９８ ５６ 迅速上升￣ ２ ０ 年的 １４ １ ，短短 十年扩大 了３ ６ 。在这十 Ｕ０７ ６１元 ．倍 年间，前４ 年增长幅度较小，２ ０ 年后增长幅度 明显加快 ，折线 ０２ 上升趋势明显增 大。从 １９ 年人均Ｇ Ｐ ９８ Ｄ 的绝对差异４ ０元 增长 到 ５６ ２ ０ 年 的 ６ ３ 元 ，４ 间 净 增 长 了接 近 ２ ３ 元 ； 而 从 ２ ０ 年 的 ０２ ７６ 年 ２０ ０２ ６ ３ 元增长 ￣２ ０ 年 的１４ １ ７６ Ｕ０ ７ ６ １ 元，净增长了９ ７ 元。并且从２ ０ ６５ ０２ 年开始 ，每一年 的绝对增长数额 都比上一年增长幅度 加大 ，呈 外资及股份制金 融机 构为依托 的融 资和资源配置功 能。积极探 索 金融资本与产业 资本相 互融合 的途径 ，培育金融产业 集群 ， 提 高现代服务业对现代制造业的辐射渗透 能力 。 ３ ４优 化适 宜现代服务业 的发展环境 ． 现代服务业的发展不仅需要新型工业化牵动 ，还需要相应 的 配套制度和人才环境。配套制度创新 ，要从整体上考虑政府经济 管理体制的转轨转型，以构建适合现代产业发展 的社 会主义市场 经济为最 终 目标，逐次进行改革 。在市场准入方面，要继续降低 市场准入标准 ，以长期处于行业垄断地位和缺乏有效市场竞争的 金融业、电信业以及开放度较低 的分销服务业 、中介服务业为重 点，允许外商、跨 国公司率先进入，促进产业 国际化。
某小区项目可行性研究报告
济南市五顶茂岭山庄住宅小区项目可行性分析一、总论（一）工程概况1．项目名称: 济南市五顶茂岭山庄住宅小区2．建设地点: 济南市工业南路562号3．建设单位: 开元房地产开发公司（二）工程概况：项目占地24900㎡, 总建筑面积42600㎡, 其中小高层住宅23600㎡, 多层住宅16800㎡。
工程总投资13730.07万元, 每平方米造价3223.02元。
（三）资金来源：企业项目资本金 2000万, 不足部分由商业银行贷款及预售房款解决。
（四）可行性研究报告编制依据1.开元房地产开发公司与济南市第五化工厂签订的《国有土地使用权转让合同》；2.济南市规划设计院《工业南路沿线控制性详细规划》；3.济南市建筑工程学院设计研究院《“五顶茂岭山庄住宅小区”项目初步规划方案》；（五）可行性研究报告研究范围（六）根据项目建议书批复和初步规划方案, 本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略, 投资估算与资金筹措, 项目经济效益评价等。
（七）可行性研究结论（八）根据收益计算, 税后项目的财务内部收益率为13.37%, 财务净现值（Ic=12）107.03万元, 投资回收期3.97年, 其经济效益良好, 项目可行。
（九）主要经济技术指标（见表1）（十）存在问题和建议二、从目前房地产市场分析, 商品住宅结构性的矛盾还很突出, 建议在下一步方案规划时对初步确定的住宅户型和功能标准做进一步的市场调研, 要根据市场变化做出更为准确的市场定位。
三、市场分析与营销战略（一）济南市当前住宅市场分析济南市住房市场的发展状况有以下特点:1.政策的效应作用非常显著；2.市场比较明显地处于景气状态；3.个人购房比例大幅度提升（如图1所示）；4.商品房以“白领阶层”和私营企业主为购买主体。
表1 项目经济技术指标图1 购房比例对比图（二）本项目区域市场调查1．该小区位于工业南路西端, 西临二环东路, 交通便利；2．人口较为密集。
东部是济南市的工业区, 在此上班的工人多在此购房居住3．该地区居民收入平均每月2000～3000元左右；（三）住房档次以中档为主, 高档为辅, 中高档结合, 价位在3000～4000元/㎡左右。
离宫别苑
离宫别苑（建大花园三期）项目定位一、市场定位1、项目区域宏观背景分析：离宫别院（建大花园三期）位于历城区山东建筑大学西北角，属于山东建筑大学校园整体规划的一部分。
本项目北临世纪大道，西临凤歧路，南面与建大花园一二期相连，为规划建设的建大花园小区三期工程。
建大花园总占地约400亩，为济南市东部雪山片区最大的房地产项目，该项目与山东建筑大学3000亩大学风景完美融合，尽享建筑大学优美的自然环境与各类型运动休闲设施。
有效提升了片区的自然环境，社区景观优美，为济南市少有的优质景观环境社区。
再加上完善、高起点的教育配套设施，建成后将成为从幼儿园至大学一站式高品质教育大盘。
2、项目区域房地产市场发展预判：从济南市土地交易中心数据分析，发现历城区东部房地产行业投资占固定资产比一直在全市处于下游水平。
住房成交平均价格和主城其他区平均价格仍有1000元左右差距。
受国家房产调控政策外部环境影响因素加大，但鉴于本区土地价格优势和区位优势明显，本区域房地产市场仍有较大的空间未释放出来，提升空间巨大。
二、项目本体分析：1、项目简介：离宫别苑（建大花园三期）位于济南市东部新城，山东建筑大学西侧。
奥体中心、全运会场馆已全部完工；省立东院即将东迁，医疗设施逐步完善；山东建筑大学、高科园及十余所高校聚集，山东档案馆建设中，文化设施逐步完善；城市配套设施全面兴起，大城市生活圈即将形成！离宫别苑（建大花园三期）总建筑用地面积51288平方米，地上建筑面积约175500平米，地上容积率为3.4，地下容积率10.5，规划高层电梯洋房，一梯两户，每栋楼两个单元，并且建大教授花园内有小学、初中、社区幼儿园、商业街等公建配套。
规划地下车库1360个，地上车库150个。
社区幼儿园、品牌小学、初中就在家门口，15年黄金教育，一站式服务，让孩子赢在起跑线上，给孩子一个金色的未来；社区内推窗即欣赏凤凰山，大学校园美丽风光，体验坡地风情景观，享受健康优雅生活；商业街、社区运动设施，周边运动、生活配套齐全，运动、购物、休闲、娱乐，根植建大，罕见学府人文环境，高性价比户型，成就精英聚会的城市优居领地，享受永不落幕的大学生活！2、市场分析：2-1项目优势（Strength）该项目位于济南市历城区，处于东城发展规划中心地带，自济南实施东拓计划以来，东部发展迅速，经济项目投资日益增多，一个经济繁荣的东部新城呼之欲出。
2010年10月济南房地产市场研究报告
2010年10月济南房地产市场研究报告2010年10月济南房地产市场研究报告2010年10月济南房地产市场研究报告济南思源房地产经纪有限公司2010年11月11日目录一、市场综述6 二、10月土地市场分析6 1、土地市场月度变化分析6 2、区域土地市场分析7 3、土地供应结构分析7 4、土地成交价格分析8 三、济南整体市场概况11（一）普通住宅11 1、开盘信息11 2、供应量及区域分布13 3、新增供应量及区域分布14 4、市场成交情况15 5、价格走势16 （二）、别墅16 1、别墅市场概述16 2、在售别墅项目列表16 3、在售别墅项目产品信息17 4、销售情况18 （三）公寓18 1、市场概述18 2、供应量19 3、新增供应19 4、成交量20 5、价格走势20 （四）写字楼21 1、市场概述21 2、供应量21 3、成交情况22 4、价格走势22 （五）商业23 1、供应量23 2、成交量23 3、在售项目列表24 四、济南区域住宅市场概况25（一）、东部区域25 1、市场概述25 2、供应分析25 3、新增供应25 3、成交分析26 5、价格走势27 （二）、西部区域27 1、市场概述27 2、供应分析28 3、新增供应28 4、成交分析29 5、价格走势29 （三）、南部区域30 1、市场概述30 2、供应分析30 3、新增供应31 4、成交分析31 5、价格走势32 （四）、北部区域32 1、区域概况32 2、供应分析33 3、成交分析33 4、新增供应33 4、价格走势34 （五）、中部区域35 1、市场概述35 2、供应分析35 5、新增供应36 4、成交分析36 5、价格走势37 五、二次调控政策分析37 1、针对需求方面的调控37 2、针对供给市场的调控38 3、其他政策40 六、济南城市建设规划动态42 1、道路交通部分42 2、用地规划44 一、市场综述“金九银十”，是房地产市场的传统旺销季节；然而，在宏观调控持续走深、9.29二次调控来临之后的这样一个金秋十月，济南的房地产市场还会旺销依旧吗？答案是肯定的——10月份的济南土地市场虽较为平淡、土地成交面积环比9月有所下降；但住宅市场的供应量环比9月有小幅上升、多个楼盘集中开盘或加推，成交量更是有大幅攀升，成交均价甚至已达济南住宅市场的新高。
山东省济南市东部房地产宏观市场分析报告(32页)
济南市东部房地产宏观市场分析报告目录一、济南城市结构及城市规划1、济南城市结构-----------------------------------------------042、济南城市规划-----------------------------------------------063、济南城市规划发展目标---------------------------------------114、小结------------------------------------------------------12二、济南宏观经济背景1、经济增长及财富指标----------------------------------------122、房地产投资分析--------------------------------------------16三、济南房地产政策因素分析1、近年房地产宏观调控历程------------------------------------192、宏观调控对房地产市场的影响--------------------------------20四、济南住宅市场特征1、住宅市场区域划分------------------------------------------212、各区域市场特征分析----------------------------------------213、2007年市场总结-------------------------------------------254、2008年上半年市场总结-------------------------------------265、住宅市场发展预测-----------------------------------------32一、济南城市结构及城市规划1、济南城市结构（1）、地理位臵济南市位于北纬36度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。
2021年济南房地产市场年报
稳
控
稳房价、稳地价、稳预期促进房地产平稳发展政策频出
房地产金融领域调控聚焦
政策影响分析·主基调
地方政策
2021年各地政策频出，部分热点城市相继升级限购政策，调控范围下沉、调控更加精准；金融政策从紧到适度宽松，各地加大资金监管力度；主要城市出台土地新政、保障性租赁住房政策、人才政策等，保障房产市场平稳运行。
中国人民银行官方网站上公布了《人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会》9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
全国人大常委会：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作10月23日为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。
中央政策
2021年政策端，一方面遏制地产金融高杠杆，另一方面限制购房端炒房。上半年政策收紧，下半年调控适度宽松，限涨和限跌政策并存
2021年，“稳”和“控”是房地产调控主基调，国家相继出台土地、金融信贷、市场供给、人口等相关政策，坚持房住不炒，保障住房需求，楼市理性、稳定局面开始形成
金融信贷
土地
市场供给
土地市场·区域市场
平均楼板价（元/㎡）
溢价率（%）
4041
0.26
4866
15.64
6181
0
5232
4.36
3374
3.32
3853
0
2982
0
2021年土地成交主力区域为槐荫区，34宗，438万㎡，以及历城区，63宗，326万㎡；市中区溢价率最高为15.64%；历下区平均成交楼板价最高，为6181元/㎡。
济南市房地产板块解析
济南市房地产板块解析引言济南市作为山东省的省会城市，房地产市场发展迅猛，吸引了大量的投资者和购房者。
本文将对济南市的房地产板块进行解析，包括板块概况、价格走势、发展趋势等内容，以便投资者和购房者能够更好地了解济南市的房地产市场。
板块概况济南市的房地产市场主要分为几个板块，包括市中心板块、郊区板块和新兴板块等。
市中心板块位于济南市的中心地带，交通便利，商业发达，房价相对较高。
郊区板块位于市中心板块的周边地区，环境较好，价格相对较低。
新兴板块是指近年来济南市发展较快的板块，例如高新区、经开区等。
每个板块都有其独特的特点和优势，投资者和购房者在选择板块时需要根据自身的需求和条件进行考量。
下面将分别对市中心板块、郊区板块和新兴板块进行详细介绍。
市中心板块市中心板块包括历下区、市中区、槐荫区等地区。
这些区域位于济南市的中心地带，交通便利，商业中心多集中在这些区域。
市中心板块的房价相对较高，但也有较高的投资回报率。
消费水平较高，配套设施齐全，生活便利。
郊区板块郊区板块包括历城区、天桥区、长清区等地区。
这些区域位于市中心板块的周边地区，环境相对较好，空气质量较高。
郊区板块的房价相对较低，适合购买自住型房产。
这些区域距离市中心较远，但交通还是相对便利，配套设施也在不断完善。
新兴板块新兴板块是指近年来济南市发展较快的板块，包括高新区、经开区等地区。
这些板块有着较好的发展前景和投资潜力。
由于房地产市场的火热，新兴板块的房价也在不断上涨。
投资者可以考虑将资金投入这些板块，获取更高的回报。
价格走势济南市的房地产市场价格走势受多种因素的影响，包括政策调控、供需关系、经济发展等。
下面将分析近几年来济南市房地产市场的价格走势。
市中心板块市中心板块的房价一直保持着较高的水平。
近几年来，由于市场供需关系的变化和政策调控的影响，市中心板块的房价出现了波动。
在政府政策的管控下，市中心板块的房价呈现出逐渐上涨的趋势。
尤其是一些热门地区，如历下区的泉城路、历城区的CBD等，房价增长较快。
济南房地产报告
项目位于济南市区西部，占地1500亩，总建筑面积200万平米。开发商为北京阳光100房地产开发公司。是济南市区项目规模最大、配套最全、的大型社区。项目一期30万平米于2002年初动工，2003年10月入住。建筑形式主要为多层、小高层。项目均价3000元/平米。项目主要优势在于开发商品牌和项目本身实力。在推广、项目包装等方面均表现出与本地项目与众不同的手法。作为异地开发商进军济南的大型项目，对济南房地产市场理念的提升做出很大的贡献。并对周边环境的改善和区域价值提升起到一定的作用。
南部
总建8万
多层
小高层
起价4800
150——170
2002．11
全部开盘
山景
天旺嘉园
北部
总建5万平米
多层
小高层
均价3200
120——140
2002.8
现房
活泉
周边环境改善
五环花苑
北部
总建10万平米
小高层
均价3300
最小126
2002.9
局部封顶
智能化
小区环境规划
三庆都市新城
东部
总建11万平米
多层
均价2100
项目名称
区域
项目规模
建筑形式
价格
主力户型
开盘时间
现状
主要优势
阳光100
南部
占地1500亩总建200万平米
小高层
高层
均价3000
100—130两室
140—150三室
2002．7
一期
规模大
品牌实力强
阳光舜城
南部
占地8.7平方公里总建269万平米
多层
小高层
别墅
济南市房地产市场调查分析报告
济南市市场调查分析报告第一部分：济南市概况（城市简介、区位与地位、性质与职能、环境与资源等）第二部分：政经部分（人口、GDP、收入等）第三部分：济南市房地产市场概况一、济南市板块简析二、重点项目分析三、济南市房地产市场总体评述第四部分：别墅项目分析一、本项目SWOT分析二、项目定位综合分析三、产品见议第五部分：多层项目分析一、本项目SWOT分析二、市场定位判断三、项目定位综合分析四、目标客户定位五、产品见议六、价格建议第一部分：济南市概况一、城市简介历史文化名城济南，南依泰山，北临黄河，是山东省省会，是副省级城市和沿海开放城市。
现辖六区三县一市，总面积8154平方公里，市区面积2119平方公里，2002年末总人口575万人。
济南素以泉水闻名天下，“七十二名泉”造就泉城美誉。
济南城中有湖，城外有山，兼湖光山色之胜，前人曾赞誉道“四面荷花三面柳，一城山色半城湖”。
古城济南是一座向现代化快速迈进、富有朝气、潜力巨大的城市。
今天，与时具进的济南人民，不断解放思想，开拓创新，国民经济持续快速健康发展，综合实力显著增强，城市面貌焕然一新，人民生活水平显著提高，济南正朝着现代化城市的方向奋力前进。
二、区位与地位济南位于山东省中西部，地处鲁中南低山丘陵和鲁西北平原的交接带上，南依泰山山地，北跨黄河。
现辖五区四县一市，总面积8154k㎡，东邻淄博市和滨州市、南接泰安市和莱芜市，西连聊城市的东阿县，西北和北部邻德州市的齐河县、临邑县和乐陵市。
地理坐标范围为北纬36°1’～37°32’，东经116°14’～117°44’。
1、历史文化地位济南市为山东省省会，是全国16个副省级城市之一。
自明朝洪武九年(1376年)起，济南成为山东之政治中心。
济南素以“泉城”著称，这众多的泉水源于南部的天空和山脉，它或喷或涌，孕育了济南的泉文化，加上济南悠久的历史，济南便被列为国家级历史文化名城。
房地产市场调研报告
房地产市场调研报告导读：本文房地产市场调研报告，仅供参考，如果能帮助到您，欢迎点评和分享。
下面是提供的房地产市场调研报告，欢迎阅读。
济南市房地产市场调查分析报告第一部分：投资环境分析1、济南自然环境及人口概况济南市南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。
地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。
济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。
湖泊有大明湖、白云湖等。
济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。
全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。
济南历史悠久，是国务院公布的历史文化名城。
济南风景秀丽，泉水众多，被誉为“泉城”。
济南的市树是柳树，市花是荷花。
2、济南经济状况分析(1)宏观经济概况2004年，济南市实现地区生产总值1618.9亿元，增长15.6%，综合经济实力保持在全省前列，是全省重要的综合性产业城市。
第一产业实现增加值118.7亿元，增长7.8%;第二产业实现增加值742.4亿元，增长19.8%;第三产业实现增加值757.8亿元，增长13.0%。
(2)银行存款余额概况济南市是中国九大金融区之一，金融机构门类齐全，运营良好。
到2004年底，全市各类银行金融机构存款余额2991亿元，比年初增长22.1%，全市贷款余额2830亿元，增长10.8%。
(3)济南市民收入及消费概况2004年，城市市区居民(非农业)人均可支配收入为12005元，增长9.0%;人均消费性支出8581元，增长2.2%。
农民人均纯收入4116元，增长13.7%;人均生活费支出2543元，增长9.8%。
城乡居民的消费结构发生较大变化，生活质量提高。
城市居民消费更注重消费质量，休闲娱乐享受型消费发展迅速，人均休闲娱乐等服务支出800元，增长19.7%，占消费性支出的比重9.3%，提高1.3个百分点。
济南商业房地产市场调查研究报告
济南商业房地产市场调查研究报告12020年4月19日济南商业房地产市场调研报告二ОО四年四月十五日A.前言本次对济南市商业发展现状及发展趋势进行调研,主要从济南市社会经济发展状况、济南市商业市场现状、项目周边市场现状、项目同类物业概况、济南市商业租售价格水平,同时重点了解泉城路商圈发展趋势及租售价格水平,并进行了全面的实地调查。
一、调研目的全面深入调研,以获知同类物业发展状况、项目地块的环境特征,并以此为基础,结合当前济南商业地产发展状况,从而商业项目进行准确市场定位提供强有力的市场支持。
二、调研时间3月12日～4月2日22020年4月19日三、信息来源主要来自于济南市统计局、泉城路管理委员会等政府部门及政府网站;济南市多个大型商场及超市、房地产营销策划公司等专业公司;齐鲁晚报、济南时报等媒体,以及相关文字资料。
四、调研区域济南市市中区、历下区、槐荫区、历城区、天桥区。
五、调研对象同类可比性商业物业、项目周边环境、政府部门、房地产开发商、房地产代理公司及相关媒体,并寻访了部分目标投资者及终端消费客户。
六、调研内容1、济南房地产宏观环境、商业地产发展状况和趋势2、区域市场状况及竞争市场3、济南市主要商圈租售价格水平及人流、车流情况七、信息整理将得到的原始信息进行分析、归纳、总结,并做进一步提炼,在此基础上进行项目总体功能定位及市场定32020年4月19日位的研究。
注:本报告所述商业物业及相关数据、分析文字,若无特别说明,均指所述地段地面一层商业物业。
42020年4月19日前言2第一部分宏观环境研究9一、济南市经济总量分析 (9)二、济南市产业结构对比分析 (12)三、商品房销售情况 (13)四、经济发展展望 (15)第二部分济南市市区商业调研17一、济南市商业物业综述 (17)二、各类商业物业主要特征 (28)第三部分济南市主要商业物业调查31第四部分济南市商业物业租售价格32一、泉城路周边商业物业租售价格 (32)52020年4月19日二、经四路沿线商业物业租售价格 (33)三、文化西路商业街租售价格 (34)四、花园路、东关大街沿线商业物业租售价格 (35)第五部分济南市主要商圈人流、车流调查37一、经四路路段 (37)二、经二路路段 (37)三、泉城广场周边及花园路路段 (38)附表39附表1 二ОО三年房地产买卖情况表(含住宅、非住宅) (39)附表2 住房买卖分类情况表 (41)附表3 泉城路沿线商业物业租售价格一览表 (43)附表4 经四路商业街租金价格一览表 (45)附表5 永兴人防地下商城租金价格一览表 (46)62020年4月19日附表6 文化西路商业街租金价格一览表 (48)附表7 花园路沿线商业物业价格一览表 (50)附表8 老东门商圈周边商业物业价格一览表 (52)附表9 银座商城 (54)附表10 银座购物广场 (56)附表11 万达沃尔玛商业广场 (57)附表12 贵和购物中心 (59)附表13 贵和商厦 (61)附表14 人民商场 (63)附表15 洪楼大润发超市 (64)附表16 济南华联商厦 (66)附表17 嘉华购物广场 (68)表18 经四路路段人流、车流统计 (69)表19 经二路部分路段人流、车流统计 (70)7 2020年4月19日表20 泉城广场周边主要路段及花园路人流量、车流量统计 (71)附表21 泉城路业态分布情况表 (75)附图商铺调查价格铺位(部分) (77)8 2020年4月19日B.第一部分宏观环境研究一、济南市经济总量分析济南市完成国内生产总值1367.8亿元,比上年增长14.5%,提高1.3个百分点,为1997年以来7年间增速最高的年份,人均国内生产总值23632元,增长13.2%。
济南市住宅市场调研报告
济南市住宅市场调研报告一、济南市宏观经济分析1、宏观经济环境2003年，济南市国内生产总值达到1367.8亿元，比上年增长14.5％，全市地方财政收入完成264.2亿元， 2003年住房销售额55.5亿元，比上年增长44.2％，其中个人购买52.5亿元。
全年固定资产投资完成额504.9亿元，济南的人均GDP已接近3000美元，城市市区居民(非农业)人均可支配收入为11013元，居全国第6位。
2、济南经济结构1）国企拉动、民企跟进、外企补充的企业结构济南作为山东的省会城市，积聚了大量的大型国有企业，比如鲁能、济钢、重汽、商业集团以及各大银行山东分行等，大型国有企业是济南经济的主体，骨干和脊梁，以这些企业为龙头，带动了一大批中小企业的发展，2003年,全市个体工商户增加到13.3万户，私营企业累计达到23000户，形成了国企拉动、民企跟进、外企补充的企业结构。
2）济南经济结构调整—重点发展现代服务业2003年，济南市经济发展速度明显加快，经济总量不断提高。
第一产业增加值105亿元，增长5%；第二产业增加值599.6亿元，增长18%；第三产业增加值663.2亿元，增长13.0%。
为强化和发展济南区域中心城市的地位，济南在发展三大支柱性的工业产业链的同时促进第三产业的发展。
根据济南政府决议，第三产业的发展重点明确在现代服务业之上，特别是鼓励民企投资现代服务业，重点发展现代物流、旅游、信息咨询、会展以及教育培训、文化、媒体、科研等现代服务业。
2004年力争现代服务业增加值占全市的比重提高到30％以上。
3）济南向区域中心城市转变目前济南市现代服务业的比重大约占GDP的25%左右，现代服务业的比重决定了城市的地位，香港作为国际性区域城市，其第三产业的比重占其GDP的86%，现代服务业的比重占50%左右，东京、纽约等国际性城市的第三产业比重占GDP的90%以上，现代服务业的比重占60%以上。
济南的产业结构决定了济南有可能发展成为国内区域性的中心城市，成为中国经济版图上一个重要的力量。
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济南市房地产市场区域差异分析(一)
摘要：位置的不可移动性是房地产的最本质特征，也是造成房地产市场区域差异的一个主要原因，除此之外，经济发展水平的差距及各地房地产政策上的不一亦是造成房地产区域差异的原因。
本文以济南市为例，选取土地市场、普通住宅市场、商品房市场、写字楼市场对济南市的五大区域进行差异分析，在此基础上探讨其形成原因，并提出针对性的发展政策，以达到房地产市场健康发展的目的。
关键词：房地产市场；区域差异；济南市
1济南市房地产市场概况
根据济南市城市规划及发展特征，并结合济南市房地产市场发展状况，传统意义上将济南市的房地产市场分为北部、南部、西部、东部、中部五部分。
据《2010年济南统计年鉴》数据显示，2009年济南第三产业生产总值1720.33亿元，房地产产业总值为172.63亿元，超过了第三产业生产总值的10%。
2010年济南市土地市场中，商业用地成为主角，外来开发商成为开发的主要动力。
普通住房市场则以新开盘项目为主，新盘项目多追求低价，其走量成为主基调。
从均价来看，济南市普通商品房的万元房时代已经来临，精装豪宅成为普通商品房的首选1]。
公寓市场成交均价大幅上扬，更多的高端品质公寓拉升整体市场价格，供应量与成交量虽有下降，但供需基本平衡，写字楼市场均价走势较平稳，涨幅较小。
2区域特色分析
2.1土地市场
本文从土地市场的供应、成交及价格三方面进行分析。
2010年，东部地区成为土地的最大供应区，全年供应面积为179.3万平方米；其次为西部地区，全年供应量为141.1万平方米；中部和北部供应量在其之后，成交量最少的则是南部地区。
由此可以看出，土地的供应量存在着区域差异，东部地区是土地供应的主力地区。
济南市土地市场成交区域与供应区域较一致，供应量最大的东部区域同时也是成交量最大的区域，成交面积136.5万平方米，其次为西部，成交面积为101.5万平方米，中部和北部分别位于第三、第四位，南部地区成交量最少。
成交土地最高单价为1，082万元/亩，位于东部区域，而东部区域土地成交均价为472.4万元/亩，土地成交均价以中部地区最高，为578.6万元/亩，成交均价位于第三的是北部区域，均价为441.3万元/亩。
有以上数据不难看出，土地的成交均价在各个区域是不同的，切差距较大。
2.2普通商品房市场
与土地市场一样，普通商品房市场的研究也是从供应量、成交量及均价三个方面。
2010年济南市住宅市场的区域供应发生明显的变化，东部地区继续处于领先地位，西部地区紧随其后，全面供应面积为68.97万平方米，其他区域供应量相当。
从在售楼盘数量来看，东部地区共19个，数量在五大区域中是最多的，数量最少的是北部仅有4个在售楼盘。
从成交情况上来看，东部与西部成交量较大，这跟这两个区域新楼盘的热销密不可分。
而从成交均价上来看，南部则为均价最高的区域，12月份均价为12，350元/平方米，其次为中部地区，中部年末均价为12，140元/平方米。
2.3公寓市场
从2010年济南市公寓市场的供应情况来看，东部占首位，占总供应量的57.2%；中部地区位居第二，占总供应量的19%；西部位居第三，北部与南部地区公寓数量较少。
公寓市场与普通商品房市场一样，供应量较大的区域同时也是成交量较大的区域，东部成交量最大，高达总成交量的五成以上；其次为中部，其成交量占总成交量的两成以上；其它区域成交量较少。
在价格层面上，中部地区公寓均价最高，达16，000元/平方米，西部地区均价居第二，北部地区目前均价相对较低，有很大的发展空间。
2.4写字楼市场
2010年济南市写字楼均价每平方米在万元以上，但整体变化幅度平稳，写字楼市场向高品质方向迈进。
全年写字楼市场总供应量为40.75万平方米，总体上供应量充足，但各个板块的供应量有所差异。
奥体板块是写字楼市场供应的主力军，供应量高达11.18万平方米；纬二路板块居第二，供应量为7.24万平方米；除高新区外，还有一些零星分布的写字楼供应。
但从成交量上看，纬二路则处于领先地位，成交量为7.24万平方米，占总量的26.2%，成交量居第二位的是高新区板块，占总成交量的18%。
其他的一些零星分布的写字楼虽供应量及成交量都很小，但其均价却是最高的，年末其均价为17，000元/平方米，奥体板块上半年整体均价较高，下半年则成下降趋势，高新区均价最低，全年均价9000/平方米，且走势平稳。
3区域差异成因分析
通过以上对济南市五大区域的土地市场、普通住宅市场、商品房市场及写字楼市场进行分析可以看出，济南市东部地区土地供应量充足，且土地均价高，其普通住宅、商品房及写字楼市场供应量和成交量都较大，房地产市场前景广阔。
西部地区目前不管是土地市场方面还是住宅市场方面，情况都不能与东部地区相提并论，还有很大的发展空间，哪些原因造成了这种差异呢？。