住宅专项维修资金管理系统设计方案

一、相关背景2003年6月8日，国务院颁布了第379号中华人民国国务院令，《物业管理条例》自2003年9月1日起正式施行，明确提出‘按照国家有关规定交纳专项维修资金’。

2007年12月4日，建设部、财政部联合发布第165号令，正式颁布了《住房专项维修资金管理办法》，并于2008年2月正式施行。

《住房专项维修资金管理办法》对维修资的征缴、使用等均做了详细说明，将物业维修资金的管理提高到更高的法规层面。

在此之前，全国各地部分城市就本地区的发展现状，相继出台了各自的物业管理条例法规，其中关于专项维修资金的归集管理，各地也各不相同。

目前主要存在两种管理模式：一是开发商代收代管，而后由成立的业主大会或业主委员会管理，二是政府主管部门集中监管，业主所有。

随着房地产业的发展及资金规模的不断扩大，传统的人工会计账册管理模式已难以应付，相关软件系统也应运而生。

二、产品简介《毅成达住宅专项维修资金管理信息系统》（以下简称“本系统”）遵循‘统一归集、专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督’的原则，融合了涉及商品房、房改房、二手房等多种性质房屋维修资金的管理，系统几乎涵盖了所有目前所能预见的各项业务，并提供方便的开发方法，以适应不同地区不同政策的需求。

本系统1.0版本于2002年10月立项，03年底研发成功并在物业管理办公室试运行，04年6月正式上线运行。

经过六年多不断完善，先后在（包括浦口、江宁、六合、高淳、潥水十一区两县）、（包括涟水、楚州、盱眙等三区四县）、、天长、枣庄（包括腾州市、薛城区、台儿庄区、开发区三区一市）等近20家客户实施，目前系统运行稳定，管理的业主户数近240万，管理的资金规模达到100多亿。

目前已升级至3.0版本，包含B/S和C/S结构两种模式，为客户提供更多的选择空间。

三、技术方案3.1系统建设原则目前管理信息系统（MIS）主要架构模式有B/S/S和C/S/S两种：B/S/S(浏览器/应用服务器/数据库服务器)架构是目前运行于广域网的管理系统普遍采用的系统架构，它的优点是无需安装系统客户端，只要安装了网页浏览器，如IE、FireFox、Maxthon等即可，维护方便。

C/S/S(客户端/应用服务器/数据库服务器) 架构主要用于局域网，它与传统的C/S两层结构不同，C/S/S是瘦客户端，只需简单的安装即可，无需复杂的环境配置，并可实现自动升级。

其最大的优点在于操作简便性及符合Windows用户操作习惯。

对于需要大量输入、调用计算机外设的功能，C/S/S结构有着强大的优势。

我公司所开发的C/S/S结构平台，所有功能均是一个独立的插件，方便升级和维护。

并且所有查询结果均可进行标题排序、导出Excel、用Excel打开，并可实现快速记录定位，方便局域网用户操作。

因此，在项目架构设计上，采用C/S/S与B/S/S模式共存的体系架构：局域网部用户可以使用C/S/S版本的功能，均可实现相同业务；对于广域网用户，则采用B/S/S版本的功能，实现远程登录系统进行业务处理，主要面对物业公司、业委会等分散在全市各地的用户。

在系统建设方面，我们坚持以下原则，确保系统安全、稳健：☐冗余数据检验，保证数据安全准确。

从以下几个方面确保数据的安全：1、业务处理各环节进行冗余数据检验及事务处理，在后台对数据进行逻辑校验，确保数据平衡；同时进行自动对帐及手工对帐，及时发现可能的问题并进行及时调整。

2、局域网用户只能通过软件客户端经中间件登录系统，用户无法直接连接数据库；用户登录密码采用加密方式存储，避免泄露；同时可对用户登录地址(IP地址或MAC地址)进行绑定，防止恶意登录。

3、广域网用户通过浏览器登录时，采用认证机制访问，拒绝非法用户登录，保证系统不受恶意攻击。

4、数据库用户名及密码不定期变更，防止非法用户擅改数据。

☐通过角色分工与功能模块划分，实现多种管理模式。

针对不同的管理模式，设置多个角色，为每个角色定制不同的业务权限；并可针对不同管理模式下的相关业务单独设计开发功能模块。

这样，为相关操作用户授予不同的角色，该用户登录系统后将实现指定模式下的业务处理。

同一个用户可以设置多个角色，以实现在不同角色间的切换，完成不同模式下的业务处理。

☐界面人性化定制，使用高效简洁方便。

经过多年的MIS系统实施经验总结，并结合用户反馈意见，系统从设计到研发，综合考虑了不同用户的操作习惯，业务界面简洁、方便、高效，并留有个性定制功能，方便用户定制符合自己操作习惯的系统设置，提高工作效率。

同时，将各种使用频率较高的功能集成所有界面中，方便用户导出、排序、查询、打印等。

☐预留系统接口，实现无缝对接。

本系统是一个开放的平台，可以扩展任何业务功能。

并可根据实际情况与其它软件，如财务软件进行数据交互(需该软件供应商支持)；也可扩展接口，实现与房产局信息平台的数据共享。

3.2系统实现思想维修资金管理的需求以及运行的业务流程处于不断的变化之中,在系统的使用过程中，随着管理人员和业务人员信息化素质的提高以及管理和业务上的调整需要，不可避免地需要对现有系统的各种信息和业务规则进行调整和整合。

根据目前专项维修资金政府监管与业主大会自管相结合的管理模式要求，本系统的整体设计在一开始就充分考虑到系统在近期和将来的变化，应是逐渐由政府监管向业主大会自管进行过渡，系统能够在发生变化时从容地实现变化的要求。

系统除了需要考虑业务需求的变化，而且还要考虑由用户层面及数据的增加，所带来的硬件环境和网络环境的变化。

随着业务量和数据量的增加，系统对硬件环境的要求也会增加。

当前系统的开发需要考虑目前硬件环境、和将来硬件环境和网络环境升级时，系统能够无缝地移植到新的环境中，即系统是建筑在跨平台的运行环境之上的。

鉴于上述分析，本系统的实现思想遵循以下几项原则：☐安全性安全是系统稳定运行的首要保证。

本系统采用三层体系结构，与数据库的连接受到严格控制；用户登录密码加密传输，加密存储；支技IP绑定登录；外网用户数字认证登录等严格安全措施，确保数据安全。

☐统一性对维修资金管理中涉及的不同管理对象、管理模式、管理层级进行整体方案的统一规划、统一标准、统一设计，使得用户在同一个操作平台之下即可完成不同的业务功能。

☐先进性充分利用当前流行的操作系统、数据库、网络通讯、服务器、客户机、中间件的最新、成熟的技术成果，转化到系统的具体实现中去，发挥软硬件的最大效能。

☐实用性在保证业务功能的准确性前提下，提高业务操作的实用性，增加了排序、导出、查询、打印、过滤、定制样式等等实用功能，为日常操作提高了效率。

☐灵活性维修资金管理工作具有很强的政策性，并且与相关环节联系密切。

一旦政策发生变化或上下游环节发生调整，势必影响系统的动行。

因此，系统应具备很强的灵活性。

本系统的灵活性体现在MVC的结构设计及插件化、模块化的功能设计，这样局部的调整或后台业务的调整对整个系统几乎没有影响，功能的扩展上则更加便捷。

3.3系统网络拓扑图本系统设计的使用对象涵盖包括局信息中心或上级主管领导、市级资金管理部门、区级资金管理部门、业主委员会、售房单位、建设单位、物管单位、专户银行、购房人或业主等使用对象，分布围广，因此要求系统不能完全运行于局域网，而要形成一个基于公网的开放式平台。

鉴于上述情况，系统的网络拓扑图如下所示：当然，根据各地的管理规模和实际情况，仅需要‘中心子系统’即可实现当前的工作需要，其它部分可根据实际发展情况进行增加扩展，而不会有任何影响。

3.4系统关键技术J2EE技术J2EE是SUN公司提出的在分布式环境中的一种体系结构，它提供了一种基于组件的设计、开发、集成、部署企业应用系统的方法，J2EE平台提供了多层分布式的应用系统模型、重用组件的能力、统一的安全模型和灵活的事务控制。

基于组件的J2EE企业应用系统具有平台独立性，所以不受任何软件产品和任何软件厂家API的约束。

J2EE定义了下面的组件：·Application client 和 portlets 是客户层组件·Java Servlet 和 JSP 组件是WEB 层组件·Enterprise JavaBean（EJB）组件是业务处理层组件MVC设计模式MVC设计模式将项目分解为模型（Model）、视图（View）和控制（Control）三部分。

其中“模型”是完成任务的代码；“视图”既是表达界面；“控制器”则控制着模型和视图之间的交互过程。

三者之间的关系如下图所示。

MVC设计模式客户端浏览器提交请求给服务器的“控制器”；“控制器”根据系统的配置选择相应的“模型”；“模型”完成处理数据的任务和生成“视图”的任务；“视图”则返回客户端更新浏览器的容。

由此完成一个操作。

MVC设计模式实现了应用的业务逻辑封装，规了基于JSP/Servlet的Web应用开发。

维修资金管理系统将采用跨平台的J2EE技术架构。

随着业务的发展或企业IT环境的整合，维修资金管理系统能够随时根据业务需要移植到其他的操作系统，譬如Windows、Linux、SUN Solaris、HP UX等。

建筑在J2EE技术架构上的应用系统提供了这种可能性。

维修资金管理系统的系统整体框架如下图所示。

系统架构对系统的操作则通过台式机或笔记本的浏览器，以HTTP/HTTPS 协议连接到服务器上。

服务器上的用户操作界面使用目前流行的JSP 格式。

但维修资金管理系统的JSP有两个特殊的要求：1) 严格使用MVC模式；2) 直接集成到企业信息门户（EIP）中。

为将来整个企业应用系统的深度集成作好准备。

维修资金管理系统B/S部分将使用Java开发，并遵从J2EE技术架构。

应用服务器可以考虑使用WebLogic、WebSphere、Tomcat、JBoss 等。

维修资金管理系统运行在应用服务器上，并通过应用服务器与数据库连接。

维修资金管理系统是一个基于业务流程管理思想的软件应用系统。

在确定的组织模型下，以业务流程引擎为驱动实现具体的业务流程。

维修资金管理系统将其他应用系统、应用子系统、应用模块作为同等对待。

也就是说系统本身是一个小围的“系统集成”，如下图所示。

功能架构应用模块之间或应用子系统之间可能会发生相互调用。

3.5业务功能经过近七年的不断完善和经验总结，《毅成达维修资金管理信息系统》从功能上逐渐形成如上图所示的标准配置功能列表，基本涵盖了大多数维修资金管理的涉及的业务功能，并可根据实际工作情况适当调整，形成客户化、本地化的一整套完整解决方案。

具体的业务功能设计，在秉承老版本系统的业务功能划分的基础上，新版本在简化操作流程、增加实用功能、提高运行效率等方面做了很大改进。

新版本C/S结构部分功能模块如下所述：3.5.1前台业务1、房屋登记房屋登记，包括数据导入和分户录入两种方式。