一线城市高端公寓需求研究专题

端客户需求研究

提要：在今天的房地产市场上，高端客户的需求面表现越来越受到关注，如何使自己的产品更能迎合高端客户的需求成为了开发商们所关注的重要课题之一。通过对高端客群进行了分析，以期能描绘出公寓类高端客户的需求印象。（数据来源：CRIC）

公寓类高端客户属高端客户中的一类，他们喜好居住公寓类产品，在有能力购买高端别墅物业的情况下，依然对公寓类产品青睐有加。这一类客户的需求偏好到底是如何的呢？南北两地公寓类高端客户又有什么区别呢？

一、高端类产品解惑

高端房产，从字面上可以理解为高品质、高质量、高内涵的住宅产品，但从延伸意义上来说，应是在好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的房产产品，当然这样好产品就一定会有高价格。

稀缺资源的独占性

对稀缺资源的占有是高端住宅的先决条件，资源的不可复制性决定了高端住宅的价值。包括高品质的地理位置（地段）和自然或人文环境，比如山景、水景、公园、文化历史浓厚区域和现代的城市中心地段。

居住舒适性

积率相对较低，优于普通住宅基本实用功能的高产品标准，比如大户型、建筑石材外立面等，或高配置标准，比如先进科技、高标准精装修等。以及建筑质量与国际化的建筑风格，注重细节的专有配置，户型和结构以及功能性完善，所用的建筑材料和技术都是高端。拥有完善的社区配套和高品质的物业服务

富裕阶层

作为社会的中坚力量，高端客户拥有特定的价值取向、生活背景、居住习惯和文化品位，丰厚的收入及对未来的良好预期使得他们对居住品质、生活环境有着超过一般标准的要求，体现在对周边及住区内景观环境、项目区位、产品品质、配套设施、开发商品牌、物业管理等方面的特别关注。

二、北方与南方高端客户偏好异同

•华北、华东、华南三地高端客户区域偏好异同

南北两地公寓类高端客户虽然在选择产品时有一些差异，但是总得来说他们均较偏好城市中心地带，对于期望中的住宅要求大而且舒适，能体现出他们的身份和地位。同时，华北与华东高端客群较为偏好平层大宅，与华南高端客户偏好复式大宅有一定差异。

区域偏好异同——城市中心区和衔接区域

通过对四大一线城市的公寓类高端客户分析，我们发现，各大城市对于城市中心区域均青睐有加，特别是华北区域，对于城市中心区域异常看重，几乎不考虑其他区域；而华东和华南则均表现出对衔接区域的偏爱，其中华南高端客户表现得最为明显。

产品偏好异同——平层大宅和复式房型

CRIC长期跟踪的数据显示，华北、华东公寓类高端客户较为看重平层大宅，他们相对更注重房屋所在区位的便利性和潜在价值。而华南公寓类高端客户对于住宅的私密性则相当重视，超过半数的高端客户表示偏好复式房型。复式住宅生活私密性较高，寝卧起居相互分隔，也反映出华南部分高端客户重视隐私的心理。

价格承受能力差别——强劲是普遍真理

无论是华北、华东还是华南，高端客户的购买力表现非常强劲。本身他们即是各个领域的佼佼者，年收入水平较高，对于住宅价格承受能力亦非常高，普遍达到了40000元/m2以上的水平，部分高端客户能接受100000元/m2以上的高端房价。

北京——龙湖唐宁ONE

项目概述：

唐宁ONE位于城中心区大户型，奢华享受，厚重文化氛围的高端产品，打造200-300平米世家公馆和400平米左右的空中别墅产品，主抓金融街、中关村等区域高素质、高收入、高需求购房群体。并用稀缺的城市森林景观及五星级皇家物业服务来配合项目整体品质，极力强调城市别墅综合体概念。除此之外，项目周边同档次楼盘分布较为分散，就本身区域价值而言，该项目竞争优势明显。

亮点户型：

项目房型面积（㎡）建筑形态成交均价开发商

唐宁ONE 3房156 小高层、高层26103 北京龙湖置业有限公司

推荐理由：

地产网编辑认为，首先，唐宁ONE产品定位非常明确，CEO官邸——将套房的创意设计和定制般需求结合的较好。

在产品方面，五星级标准的豪华主卧套房，各个空间相互联通，主卧、衣帽间、卫生间、书房、空中院落一脉相连，使得主人的行动自由、灵活，随心所欲，极显主人的尊贵和掌控感。并保证了整个空间气流的流动性，符合商界人士所关注的风水。

从项目08年逆势开盘到09年持续热销的状况来看，唐宁ONE以其区域优势、教育资源、高端产品等优势抢得市场，并以小户型热销带动品牌效应，为城市别墅等大户型产品销售做以铺垫。预计在市场逐渐回暖的09年，唐宁ONE项目也将持续展现其强大销售能力。

成交均价（元/m2）上市量(套）去化量（套）去化时间（天）销售率

2610310128832450.873

三、商务活动便捷的平层大宅北京

北京市公寓类高端客户2007年至今区域偏好 (数据来源：CRIC)

区域偏好：商业较为发达和配套较为成熟区域

最受公寓类高端客户青睐的朝阳区和海淀区，一个是城市CBD中心，一个是有着中国硅谷之称的中关村所在地。一则是两处均较商务中心距离近，便于进行各类商业、商务活动的开展；二则是两处的商业环境因投资侧重的因素，较其他区域来得更为发达，有着较成熟的生活配套。由此，我们可以初步判断，北京的公寓类高端客户更看重房屋的便捷性，希望房屋能够给自己商业活动的开展提供便捷。

北京市公寓类高端客户2007年至今房型偏好 (数据来源：CRIC)

房型偏好：对于三房的青睐度近四年基本持平

结合对区域偏好来看，公寓类高端客户偏好朝阳区和海淀区两大CBD核心区域，该区域内的住宅有不少是中端商务住宅，高端客户选择此处作为他们的购房目标，也说明了他们更关注的是物业的便利性，而不是将房屋大小放在第一位。虽然房型是三房和四房，公寓类高端客户均偏好三房和四房中的大房型，户均面积达到了约350平米。

北京市公寓类高端客户2007年至今单价段偏好 (数据来源：CRIC)

价格偏好：对于单价的偏好程度亦逐年上升

虽然公寓类高端客户对户型要求不高，但是他们对于房屋品质却是相当的关注。这一点可以从他们的单价偏好中可以发现，公寓类高端客户对于总价偏好绝大多数高于2万元/m2，其中对于4万元/m2以上单价的偏好程度超过两成。随着近些年房价的攀升，公寓类高端客户对于单价的偏好程度亦逐年上升。

案例点评

北京——龙湖唐宁ON

首先，此案例产品定位非常明确，CEO官邸——将套房的创意设计和定制般需求结合的较好。五星级标准的豪华主卧套房，各个空间相互联通，主卧、衣帽间、卫生间、书房、空中院落一脉相连，使得主人