一线城市高端公寓需求研究专题

端客户需求研究
提要：在今天的房地产市场上，高端客户的需求面表现越来越受到关注，如何使自己的产品更能迎合高端客户的需求成为了开发商们所关注的重要课题之一。

通过对高端客群进行了分析，以期能描绘出公寓类高端客户的需求印象。

（数据来源：CRIC）
公寓类高端客户属高端客户中的一类，他们喜好居住公寓类产品，在有能力购买高端别墅物业的情况下，依然对公寓类产品青睐有加。

这一类客户的需求偏好到底是如何的呢？南北两地公寓类高端客户又有什么区别呢？
一、高端类产品解惑
高端房产，从字面上可以理解为高品质、高质量、高内涵的住宅产品，但从延伸意义上来说，应是在好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的房产产品，当然这样好产品就一定会有高价格。

稀缺资源的独占性
对稀缺资源的占有是高端住宅的先决条件，资源的不可复制性决定了高端住宅的价值。

包括高品质的地理位置（地段）和自然或人文环境，比如山景、水景、公园、文化历史浓厚区域和现代的城市中心地段。

居住舒适性
积率相对较低，优于普通住宅基本实用功能的高产品标准，比如大户型、建筑石材外立面等，或高配置标准，比如先进科技、高标准精装修等。

以及建筑质量与国际化的建筑风格，注重细节的专有配置，户型和结构以及功能性完善，所用的建筑材料和技术都是高端。

拥有完善的社区配套和高品质的物业服务
富裕阶层
作为社会的中坚力量，高端客户拥有特定的价值取向、生活背景、居住习惯和文化品位，丰厚的收入及对未来的良好预期使得他们对居住品质、生活环境有着超过一般标准的要求，体现在对周边及住区内景观环境、项目区位、产品品质、配套设施、开发商品牌、物业管理等方面的特别关注。

二、北方与南方高端客户偏好异同
•华北、华东、华南三地高端客户区域偏好异同
南北两地公寓类高端客户虽然在选择产品时有一些差异，但是总得来说他们均较偏好城市中心地带，对于期望中的住宅要求大而且舒适，能体现出他们的身份和地位。

同时，华北与华东高端客群较为偏好平层大宅，与华南高端客户偏好复式大宅有一定差异。

区域偏好异同——城市中心区和衔接区域
通过对四大一线城市的公寓类高端客户分析，我们发现，各大城市对于城市中心区域均青睐有加，特别是华北区域，对于城市中心区域异常看重，几乎不考虑其他区域；而华东和华南则均表现出对衔接区域的偏爱，其中华南高端客户表现得最为明显。

产品偏好异同——平层大宅和复式房型
CRIC长期跟踪的数据显示，华北、华东公寓类高端客户较为看重平层大宅，他们相对更注重房屋所在区位的便利性和潜在价值。

而华南公寓类高端客户对于住宅的私密性则相当重视，超过半数的高端客户表示偏好复式房型。

复式住宅生活私密性较高，寝卧起居相互分隔，也反映出华南部分高端客户重视隐私的心理。

价格承受能力差别——强劲是普遍真理
无论是华北、华东还是华南，高端客户的购买力表现非常强劲。

本身他们即是各个领域的佼佼者，年收入水平较高，对于住宅价格承受能力亦非常高，普遍达到了40000元/m2以上的水平，部分高端客户能接受100000元/m2以上的高端房价。

北京——龙湖唐宁ONE
项目概述：
唐宁ONE位于城中心区大户型，奢华享受，厚重文化氛围的高端产品，打造200-300平米世家公馆和400平米左右的空中别墅产品，主抓金融街、中关村等区域高素质、高收入、高需求购房群体。

并用稀缺的城市森林景观及五星级皇家物业服务来配合项目整体品质，极力强调城市别墅综合体概念。

除此之外，项目周边同档次楼盘分布较为分散，就本身区域价值而言，该项目竞争优势明显。

亮点户型：
项目房型面积（㎡）建筑形态成交均价开发商
唐宁ONE 3房156 小高层、高层26103 北京龙湖置业有限公司
推荐理由：
地产网编辑认为，首先，唐宁ONE产品定位非常明确，CEO官邸——将套房的创意设计和定制般需求结合的较好。

在产品方面，五星级标准的豪华主卧套房，各个空间相互联通，主卧、衣帽间、卫生间、书房、空中院落一脉相连，使得主人的行动自由、灵活，随心所欲，极显主人的尊贵和掌控感。

并保证了整个空间气流的流动性，符合商界人士所关注的风水。

从项目08年逆势开盘到09年持续热销的状况来看，唐宁ONE以其区域优势、教育资源、高端产品等优势抢得市场，并以小户型热销带动品牌效应，为城市别墅等大户型产品销售做以铺垫。

预计在市场逐渐回暖的09年，唐宁ONE项目也将持续展现其强大销售能力。

成交均价（元/m2）上市量(套）去化量（套）去化时间（天）销售率
2610310128832450.873
三、商务活动便捷的平层大宅北京
北京市公寓类高端客户2007年至今区域偏好 (数据来源：CRIC)
区域偏好：商业较为发达和配套较为成熟区域
最受公寓类高端客户青睐的朝阳区和海淀区，一个是城市CBD中心，一个是有着中国硅谷之称的中关村所在地。

一则是两处均较商务中心距离近，便于进行各类商业、商务活动的开展；二则是两处的商业环境因投资侧重的因素，较其他区域来得更为发达，有着较成熟的生活配套。

由此，我们可以初步判断，北京的公寓类高端客户更看重房屋的便捷性，希望房屋能够给自己商业活动的开展提供便捷。

北京市公寓类高端客户2007年至今房型偏好 (数据来源：CRIC)
房型偏好：对于三房的青睐度近四年基本持平
结合对区域偏好来看，公寓类高端客户偏好朝阳区和海淀区两大CBD核心区域，该区域内的住宅有不少是中端商务住宅，高端客户选择此处作为他们的购房目标，也说明了他们更关注的是物业的便利性，而不是将房屋大小放在第一位。

虽然房型是三房和四房，公寓类高端客户均偏好三房和四房中的大房型，户均面积达到了约350平米。

北京市公寓类高端客户2007年至今单价段偏好 (数据来源：CRIC)
价格偏好：对于单价的偏好程度亦逐年上升
虽然公寓类高端客户对户型要求不高，但是他们对于房屋品质却是相当的关注。

这一点可以从他们的单价偏好中可以发现，公寓类高端客户对于总价偏好绝大多数高于2万元/m2，其中对于4万元/m2以上单价的偏好程度超过两成。

随着近些年房价的攀升，公寓类高端客户对于单价的偏好程度亦逐年上升。

案例点评
北京——龙湖唐宁ON
首先，此案例产品定位非常明确，CEO官邸——将套房的创意设计和定制般需求结合的较好。

五星级标准的豪华主卧套房，各个空间相互联通，主卧、衣帽间、卫生间、书房、空中院落一脉相连，使得主人
的行动自由、灵活，随心所欲，极显主人的尊贵和掌控感。

并保证了整个空间气流的流动性，符合商界人士所关注的风水
四、闹市中低调而奢华的豪宅上海
上海市公寓类高端客户2007年至今区域偏好 (数据来源：CRIC)
区域偏好：不局限繁华地带各个区域均有分布
上海的公寓类高端客户不同于北京。

由于上海城市发展呈现三个副中心围绕一个主中心的格局，，再加上发达便利的城市交通网，使得上海的公寓类高端客户并不局限于城市繁华地带，而是各个区域均有分布。

从左图中我们可以看到，上海的公寓类高端客户较为偏好的区域比较分散，对浦东、卢湾、黄浦、长宁、徐汇等区域均有较强的置业偏好，近两年客户对于黄浦、徐汇和浦东的高端物业关注度较高。

偏重商业中心，但并不排斥衔接区域。

上海市公寓类高端客户2007年至今房型偏好 (数据来源：CRIC)
房型偏好：较为偏好四房及以上的房屋
从房型偏好角度来看，上海公寓类高端客户较为偏好四房及以上的房屋，对三房产品亦较为关注，复式住宅随着时间推移受关注度逐渐降低，客户相对更喜欢居住在平层房屋之中。

上海市公寓类高端客户2007年至今单价段偏好 (数据来源：CRIC)
价格偏好：82.6%的客户能够接受50000元/m2以上单价
公寓类高端客户偏好区域集中于各类商业中心及周边，因此房价上也普遍对高房价接受程度较高，有高达82.6%的高端客户能够接受50000元/m2以上的单价，也由此可见，虽然上海公寓类高端客户对于房型的要求并不偏向于大，但是对于产品的品质是相当看重的，牺牲一定的空间来换取优质舒适的生活环境对于他们来说也是能够接受的。

案例点评
上海——浦东星河湾
优雅户型的去化率均超过70%。

其中，面积为245的B4户型（左图）去化率最高，超过85%。

家庭会客空间（餐厅、客厅）尺度大，总面积小，但客厅、餐厅和主卧的面积毫不逊色；常用卧室相对集中；每个主要功能间都拥有阳台，延伸景观；客厅、餐厅与过厅、玄关等形成房型“十”字轴线，扩大会客区域视觉感受。

五、中心城区复式豪宅广州
广州市公寓类高端客户2007年至今区域偏好 (数据来源：CRIC)
区域偏好：几乎全部集中在天河区
广州市公寓类高端客户区域偏好集中度非常高，几乎全部集中在天河区；番禺区则是近两年来广州公寓类高端客户逐渐开始关注的区域，关注度较07年有明显上升。

天河区是广州市老城区，是广州建设中的城市中心所在，本身具有非常大的商业价值和投资潜力，本身具有非常大的商业价值和投资潜力，公寓类高端客户将天河区作为自己购房目标区域；而番禺区则是广州市“南拓”重点区域，加上天然的旅游资源，容易形成兼具便利性和优美风景的舒适大宅产品，是公寓类高端客户较为近些年来加以关注的区域。

广州市公寓类高端客户2007年至今房型偏好 (数据来源：CRIC)
房型偏好：复式房型
广州市公寓类高端客户对复式房型较为偏好，关注度自2008年来逐年上升，会客区和休憩区相互分隔，希望能有更好的私密性。

而对于四房及以上房型来说，高端客户的关注度则逐年下降，至近两年降至三成以下。

从趋势来说，广州公寓类高端客户未来更倾向于复式公寓。

广州市公寓类高端客户2007年至今单价段偏好 (数据来源：CRIC)
价格偏好：对40000元/m2以上住宅关注度有限
在房价逐年上升的大趋势之下，广州公寓类高端客户对于房价的接受程度也逐年上升，目前公寓类高端客户最能接受的价位在35000至40000元/m2的住宅，对于40000元/m2以上的住宅关注度仍有限。

案例点评
广州——汇景新城
左图户型面积约399.90平米，为典型的类别墅设计的公寓豪宅设计，大户型之下功能空间做到很好细分，适合高端人群两代人大家庭的居住需求。

大面积客厅挑高至二楼顶部，视觉上得到延伸，使空间更大气，使人产生尊贵感。

另一个高端住宅的典型设计在于双入户，即保姆和主人区隔离不干扰。

入户花园的过渡也是精致居住的体现。

六、衔接区域复式豪宅深圳
深圳市公寓类高端客户2007年至今区域偏好 (数据来源：CRIC)
区域偏好：南山区逐渐成为热衷区域
从深圳公寓类高端客户区域偏好来看，南山区逐渐成为公寓类高端客户热衷的区域。

从南山区的地理位置来看，东接深圳中心福田区，西联珠海口与珠海市毗邻，北通宝安区，南望全球第三大金融中心香港。

它不仅是城市副中心之一，同时又是深圳对外沟通的桥梁区县，是非常具有发展潜力的。

而正是由于这种原因，南山区越来越受到公寓类高端客户的关注。

而福田区作为深圳城市中心，政治与经济地位不容忽视，商业环境也是优越的，但是其生活环境却并不及新兴的其他区县，因此关注福田区的公寓类高端客户逐渐减少。

宝安区作为深圳和广州的链接枢纽，也受到了一定关注。

深圳市公寓类高端客户2007年至今房型偏好 (数据来源：CRIC)
房型偏好：四房及以上房型关注度仅次于复式房型
深圳公寓类高端客户的房型偏好与广州公寓类高端客户房型偏好相似，同样对复式房型较为关注，注重私人生活区的私密性，希望能与会客区、书房等相隔，保护自身隐私。

同时，深圳公寓类高端客户对于四房及以上房型也较为关注，关注程度仅次于复式房型。

深圳市公寓类高端客户2007年至今单价段偏好 (数据来源：CRIC)
价格偏好：普遍能够接受高于40000元/m2的房价
单价段偏好方面，深圳公寓类高端客户最能接受的房价在30000元/m2以上，由于房价的上涨，公寓类高端客户目前普遍能够接受高于40000元/m2的房价。

案例点评
广州——汇景新城
左图户型面积约399.90平米，为典型的类别墅设计的公寓豪宅设计，大户型之下功能空间做到很好细分，适合高端人群两代人大家庭的居住需求。

大面积客厅挑高至二楼顶部，视觉上得到延伸，使空间更大气，使人产生尊贵感。

另一个高端住宅的典型设计在于双入户，即保姆和主人区隔离不干扰。

入户花园的过渡也是精致居住的体现。