如何解决大宗商品物流用地问题

如何解决大宗商品物流用地问题

中国物资储运协会会长姜超峰（2011年12月10日）今年8月，国务院办公厅下发了《关于促进物流业健康发展政策措施意见》，对大宗商品物流用地的土地使用税提出要求：研究完善大宗商品仓储设施用地的土地使用税政策，既要促进物流企业集约使用土地，又要满足大宗商品实际物流需要。

大宗商品的含义及流通

什么是大宗商品

打开百度搜索，可以看到许多定义，但最主要的定义是“可进入流通领域，但非零售环节，具有商品属性，用于工农业生产与消费使用的大批量买卖的物资商品”。这个定义源自国家标准《大宗商品电子交易管理规范》（GB/T18769-2002），带有明显的计划经济向市场经济过渡的痕迹。如流通领域、零售环节、商品属性、物资商品几个关键词的使用。尽管如此，我们仍然可以对大宗商品的基本特征进行描述：一是可以买卖；二是数量大，以吨、万吨、亿吨为计量单位；三是用于最终消费品制造的原料、材料、辅助材料；四是交易方式多为整批买卖。需要指出的是，这种分类仍然是模糊分类。举个例子：小麦是面粉的原料，可以称作大宗商品；而面粉如果用于规模化的生产面条、面包，也可以是大宗商品，但如果用于家庭做饭的原料，则被看作最终消费品。

大宗商品的分类。一般来说，将大宗商品分为农产品类，如粮食、棉花、油料、饲料、肉类、食糖、水果、蔬菜；工业原材料，如纱、布、木材、矿产品、化工原料、钢铁、有色金属等；在矿产品中，煤炭、原油及其制品、天然气等又被单独分类为能源类；农用生产资源类，如化肥、农药、种子等。

表12010年我国主要产品产量

很明显，表1中所列的商品应该是大宗商品。

大宗商品的流通环节

从大宗商品的交易看，可以分为批发和零售两大类，但批发可以有一次批发、二次批发多次的交易活动。这是因为大宗商品的数量大，产地相对集中。而从事贸易的企业资金量多少不等，故有了多等级的批发行为，增加了流通环节和成本。

从大宗商品的物流看，可以分为集货、运输、仓储、加工、装卸、搬运等环节。每增加一轮这样的物流活动，就会增加商品的损耗和物流成本，从而影响最终消费品的价格。

因此，减少流通环节、合理布局物流节点、优化物流线路和运输方式，是降低大宗商品流通成本的重要因素。物流用地问题及解决思路

如何确定大宗商品的物流用地

大宗商品的物流用地可以从商业性质、占地面积、周转次数、库存需求和地理位置5个方面进行分析。

从商品性质来看，大宗商品的性质是多种多样的，农产品中有相当数量是鲜活的、有生命的，对环境的要求较高；水果、蔬菜、肉类、粮食等对病菌、温度、湿度敏感，且季节性较强，一次收获，一年或多年储藏。相应的，农业生产资料也有季节性，如化肥的生产和储存是常年性的。能源类产品中石油和成品油，化工类产品中的一部分是液体或气体，物理性能不稳定，极易挥发、燃烧和反应，对储运条件要求较高。

从占地面积看，大宗商品中的大多数都必须堆存，占地面积都比较大。以煤炭为例，假设每平方米存放5吨，33亿吨的煤炭需要6.6亿平方米仓储用地，加上场内道路、铁路占地，则可能需要10亿平方米用地。

从周转速度来看，不同的商品周转速度不一样。根据中国物资储运协会的数据，煤炭的周转次数为52次/年，钢材的周转次数为13.6次/年。周转速度越快，物流用地的物流强度

越大，物流占地的比例也会越小。

从库存需求看，大宗商品都有储存和储备的特性，主要应付市场急剧变化、供需失衡、价格调整、应急调运等。因为不仅需满足当年对大宗商品的需要，还应增加一部分储存以备不时之需。这就加大了用地需求。

从地理位置上看，煤炭、矿砂、粮食等大宗商品主要集中在物流枢纽节点上，如港口码头、铁路货站、大型中转站等。工业与材料集中在工业区周边，粮、油、棉、果、菜集中在城市周边和产地。这些物流用地有的在城镇土地，有的则在农村。

要确定合理的物流用地，一般都要从以上5个因素去考虑。

大宗商品物流用地的土地使用税

1988年，我国颁布了城镇土地使用税暂行条例，并于2006年做了修订，其目的是促进集约节约使用土地。对大宗商品物流用地的直接影响是：大幅度提高了物流企业的用地成本，平均税负增加3倍，部分地区增加10倍，相当一部分企业因此而陷入亏损。主要原因是：大宗商品物流用地面积大，物流企业利润率过低，城镇普遍调高土地等级。

物流企业因税负过重向税务部门反映情况，税务部门的第一反应是物流企业为何不搬到土地级别低、土地使用税少的地方去？他们不知道，物流企业异地搬迁困难重重。一是有无可用的土地，有无土地指标；二是有无道路、铁路、港口等基础设施；三是会不会造成客户流失；四是搬迁补偿是否到位；五是土地增值税、所得税征收过多等。

国办38号文要求解决大宗商品物流用地的土地使用税问题，但要使这项政策落地，还需要认真研究以下情况：一是大宗商品的界定；二是大宗商品的物流用地界定；三是从事大宗商品物流的企业界定；四是税负优惠量的确定；五是有关部门的执行权限的确定；六是土地管理、财政、税务、工商部门的协同。

相关物流企业用地存在差异

政策要落实到企业，而物流企业的情况也是很复杂的。

一是这类企业为数众多，大致的分布是：各类物资储备企业，包括金属材料、石油及制品、粮食、食糖、肉类、棉花储备仓库。这类企业一部分是事业编制，国家有财政拨款，有的已在免征土地使用税之列。铁路及交通枢纽货场用地，各类物资储运企业，如中国物资储运协会所属企业，中远集团、中外运长航所属企业。涉农物流企业如供销社仓库，化肥、农药仓库等。

二是企业多为综合经营，除物流业务外，还从事加工、包装、贸易等业务。尤其是贸易和物流结合的企业，如何将其土地的使用界定为物流是一个难点。

三是部分物流企业为租地经营，税收优惠政策落在业主头上还是落在经营户头上？

对解决物流用地问题的建议（一）在制定优惠政策时，应制定甄别企业的标准。一是经营列入大宗商品目录的物流企业；二是占有经过批准的物流用地，并且有规划部门许可的物流设施。违规占地的企业不能享受；三是多种经营的物流企业，物流收入占其毛收入的比重超过50%以上。（二）优惠要点：一是按该级别土地从低征收；二是鲜活农产品物流用地免收。（三）配套所制定物流企业外迁的土地改革。一是优先供应土地、以优惠价供应地，将大宗商品物流用地以低于工业用地的基准价出让，允许协议出让，减免迁建过程中的所得税和增值税；二是做好基础配套设施的规划，如铁路专用线、港口码头、公路货运站等。

产品产量/万吨

粮食棉花肉类水产品木材纱化学纤维成品糖原煤原油天然气钢材有色金属电解铝水泥化肥

54641 597 7925 53667284万立方米2717 30901102 9324000 23000967 6亿立方米79775 510 3092 615651880006740 6