最新大型商业地产品牌落位方案 (3)
招商方案落位
休 闲 咖 啡 店
小 盒 子 餐 饮
1.此处有1.5米的落差，且有绿化带， 无法开门，只能内开门，以优惠的政 策吸引商户入驻。
2.虽然商铺有三个入口，但是入户门太窄， 另外红线标注的外墙有外立面装饰物也 不利于商户的展示。
05、06、07、08 号房由于物业条件和所处的位置相对不利，因此该4间商铺引进中高端餐 饮为主，可以以相对其他商铺更加优惠的条件吸引入驻，满足项目商务宴请和周边居民 及办公企业的就餐需求。
199.20㎡ 211.21.㎡
1、2、11、12号商铺作为项目重要的临街展示面，在此区域将原有大的店铺划分为面积 70-100平米区间小铺，引进大众餐饮，进行集中布局，相互呼应，将整个商业串联起来， 从而能够吸引人流在内街进行消费，
小盒子 餐饮 甜品店
北京烤鸭店
【房地产项目业态落位】达利盛道-金帝银泰城业态落位方案
品牌基础不足、自营能力不足、产品特色不足，导致营业额不足负担房租和人工，最终关门撤店。
商铺研判三：捉鱼（转型经营）
店铺面积：150㎡
店铺租金：4.6元/㎡/日
店铺品牌属性：自营品牌
店铺位置：10#115
经营人：彭店长
客户来源：街区流动客户、品牌维护的老客户 经营情况：日均13-14桌 经营难点： 1.昭示导视不足，导致客户容易容易找不到店铺（当事人） 2.陈列、氛围摆放空间不足，档次提升困难（当事人） 经营优点： 1.单品改造，从阿煲哥到捉鱼，从全品到单品，专注经营优势产品。 经营情况一般，相较于世茂捉鱼，不过在绍兴有 品牌力，所以生存不是问题，未来存在扩店可能。 2.自营能力较强，绍兴E网、老客户维护，都在使劲做。 3.研发产品特色，做柴火鱼，形成独特的竞争力。 周末：20余桌
商家建议——前言后记
建议理由： 1.新华书店旗下非传统型书店。 2.优秀的店铺管理能力。 3.良好的店铺形象和经营能力。
4.咖啡书店，很好的提供驻留型商业类别。
商家建议——慢时光·甜品工坊
建议理由： 1.依托于网络的港式甜品，以创意产品为主业，线下 产品为载体的文化餐饮集合型店铺。 2.自有强大的网络社区。 3.良好的店铺形象和经营能力。 4.有效的提升区域的文化品质感，形成吸引力。
商家建议——味千拉面
建议理由： 1.口碑型品牌，消费者广泛。 2.投资门槛低，招入难度较低。
3.品牌方统一把控质量及营销，对加盟人管理
较严，招入风险低。 4.补足日式快餐空白，提供快速就餐选择。
#商家落位建议——文化业态区#
引进特色、扶持经营、打造特点
商家建议——猫的天空之城
建议理由： 1.口碑型品牌，消费者广泛。 2.拥有很好的自营能力，销售产品主要在网络。 3.品牌形象管理十分到位，对街区形象提升可以起 到很好的带动作用。 4.品牌和年轻人互动十足，拥有极强的带动能力。
商业地产项目品牌落位要点
商业地产项目品牌落位要点在招商过程中，为什么，购物中心里黄金珠宝化妆品柜台往往是在一层？为什么，餐饮和教育培训多是在高层？又为什么，儿童业态和美容SPA比邻而居，影院旁边总有茶饮甜点作陪？这些疑问，表面看是因为这些品牌的承租能力较强，但实际上是在购物中心项目在设计前就已明确规划的内容，品牌的落位只是果不是因。
因在项目前期就已经充分对项目进行了理解和布排，一切都是水稻渠道的结果。
之所以这么说，是我们需要理解品牌落位工作就是购物中心根据自身定位确定商业业态的种类，并且每种业态在项目中分布及分配比例的过程。
现代商业购物中心项目，在空间上看多数都是立体多层式的空间结构，这决定了空间的广阔性和体量的庞大。
所以在品牌落位上，往往就是多项目多品牌的复杂组合模式，不但要保障项目中品牌不存在业绩冲突，还要能使得每家品牌能够达到理想业绩，同时还要促成相互之间的共生互促关系。
例如我们经常可以看到很多品类是在一起扎堆，例如都是女装类或运动类，例如都是餐饮类，能够在多种维度上有利于商户与消费者。
也只有如此，才能够避免或减少品牌商户因无利或微利从而撤店撤场，因此需要在实际经营的角度思考项目设计、定位、落位等方面的过程。
实践中很多商户撤场逃逸，多是因不恰当的设计缺陷和品牌落位导致的经营困难，这是风控或法律所无法解决的问题，不能一昧由品牌或商户来承担，应当在源头就进行考虑。
尤其老牌的零售品牌，都是有着多年运营经验，对项目理解有着一套自己方法论，但面对不专业或项目存在确实瑕疵的项目时，也会存在各种畏难或趁机要求其他条件的情形，所以开发商如果没有做好定位、落位工作，往往较难招徕合适品牌或趁机被看穿底细而付出一定的代价。
那么对于任何项目的定位中，都势必要重视对项目规划和运营能力前期推演，如果不了解品牌的特性以及互补和要求，则很难将其进行组合，更难以使得租金有所提升。
此类案例在住宅出身的开发商中比较常见，后期开业时很难盘活项目或提升项目。
大型商业地产策划方案2篇
大型商业地产策划方案大型商业地产策划方案精选2篇（一）大型商业地产策划方案主要包括以下几个方面：1. 市场调研和分析：对目标市场进行深入的调研和分析，了解消费者需求、竞争情况、商业环境等，为后续的策划提供基础数据支持。
2. 定位和品牌策划：确定商业地产的定位和品牌形象，包括商业类型、定位特点、目标客群等，为整个项目的策划提供明确的方向。
3. 商业综合体规划：根据市场调研和定位，对商业综合体的规划进行布局设计，包括建筑风格、商业面积、租赁策略等。
同时，根据目标客群的需求，进行商业业态的规划，如购物中心、娱乐场所、餐饮街区等。
4. 租赁策略和招商引资：制定租赁策略，确定租金定价、租期、租户结构等，同时积极开展招商引资，与合适的品牌商户进行合作，增加商业地产的吸引力和竞争力。
5. 运营管理策划：制定完善的运营管理策略，包括物业管理、客户服务、市场推广、活动策划等，提高商业地产的运营效率和服务质量。
6. 可持续发展策划：注重环保和可持续发展，加强节能减排、资源循环利用等方面的策划，提高商业地产的环保形象和可持续性发展。
7. 风险管理策划：对潜在风险进行综合评估和管理，包括市场风险、租赁风险、财务风险等，提出相应的风险管理策略，确保项目的稳定运营。
总之，大型商业地产策划方案应综合考虑市场需求、品牌定位、租赁策略、运营管理、可持续发展等多个方面的要素，以确保项目能够吸引消费者、租户和投资者的关注和信任，实现项目的成功运营。
大型商业地产策划方案精选2篇（二）方案名称：大型商场抽奖嘉年华活动目的：1. 促进商场销售，吸引顾客增加消费。
2. 增加顾客流量，扩大商场知名度和影响力。
3. 提升顾客忠诚度，增加复购率。
活动时间：持续一个月，在商场的淡季或者传统购物节期间进行。
活动内容：1. 抽奖规则：顾客每购物满一定金额或集齐指定商场指定商品的小票，即可获得一次抽奖机会。
2. 抽奖方式：- 设置抽奖区域，引入专业抽奖设备（例如转盘、彩球机），增加抽奖现场的娱乐性和趣味性。
商业地产策划方案具体（五篇）
商业地产策划方案具体一、总体营销策略(一)整合营销核心目标通过对本项目及项目周边区域市场的详尽分析，针对本项目提出如下营销核心目标：通过整合营销推广，在充分保证利润的前提下力争实现在本项目公开发售后____个月内实现____%以上销售率。
(二)核心战略构想为了实现____个月内实现____%以上销售率。
在本项目的操作过程中必须坚持如下三点操作原则，即：1、一切工作服从销售目标;工程、物管、财务、合同等相关部门紧密配合销售工作。
2、准确制定价格、销控、包装、促销等方面的核心策略;3、在销售过程中不断强化各类推广策略的市场决定力，并根据市场的变化，阶段性、灵活性运用推广策略。
(三)推广战略原则严格控制营销推广费用，排除硬性广告轰炸式进攻，采用“以小搏大”的操作方式;主题定位创造性的“滁州市中心主干道大店铺、水石嘉园—城市中心的家”的推广，利用媒体(活动跟踪报导、软文等)、现场包装、促销(配合公关活动和工程节点)等手段，有效的制造热点话题，将项目的卖点融汇贯通于其中，不断制造市场焦点，从而提升销售率。
二、入市时机建议考虑到本项目的工程进度和销售的延续性，双方就____年____月____日正式入市达成一致意愿。
理由如下：1、开盘的必备条件是工程有一定形象进度并达到预售条件、楼书资料备齐、导视系统完备、样板房装修完成。
为展示客户项目良好的物业形象，必需2~____个月的销售准备工作。
2、“红五月”。
从销售代理的角度，每年____月前后是一个购楼旺季。
本项目于____月____日推出，同时____月____日七天长假，市场需求旺盛。
3、从竞争层面来讲，滁州市中心区未来将有多个项目推出(现在的金光大道、南谯南路的工商银行旁边待开发项目，小商品市场旁边的财神道)直接对本项目构成威胁，抢得先机，占领市场，方为上策。
三、目标市场定位根据我公司充分的市场调查，同时充分考量本项目的各方面质素的基础上，提出如下目标市场定位：目标客户群定位—卖给谁?1、本地滁州人，现居住区域主要在滁州市区的有实力的经商户;2、外来中小商户，主要为下辖的____个县市及附近经营业主;3、高收入企业管理阶层，集中为新、老城区内效益较好企业员工;4、安徽省内外投资客群市场，分连锁店自营和亲属购置投资两种。
最新商业地产项目品牌落位及推广
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三、各组团汇总（仅供参考，实际面积应以测绘单位测绘为准）
组团
楼层
业态
品类
套内面积 （平方米）
租金标准（月/ 套内平方米）
建筑面积 （平方米）
D D D D D D D
1 2 2 2 2 2 3
社区超市 休闲餐饮 电玩 台球娱乐 情调酒吧 美容美发美甲 休闲餐饮
品牌落位及推广定位专项解析
一、项目各组团功能组合
根据项目总体定位： 地下负一层E组团以大型食品类超市 为主;
A 组团 楼层 1 2 3 1 B 功能 品牌店铺，休闲餐饮 品牌店铺，休闲餐饮 特色餐饮，高档餐饮 女性时尚百货
A组团一层至二层以零售经营为主，
以品牌服饰类业态为多，附带休闲餐 饮功能；三楼则为特色、高档的餐饮 配套; B组团是独立的时尚百货业态; C组团的一层品牌店铺配以部分的休 闲餐饮，二层为家电卖场，三楼则为 大型中餐等餐饮功能; D组团一层社区功能超市为主，二层
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D组团推广命名
D组团主打项目娱乐配套功能，涵盖高端超市，大型餐饮、娱乐电玩、健 身，影院等。众休闲娱乐配套功能齐全。针对该组团特色，故采取以下 命名：
命组 名团
动感又一站
二、各组团楼层目标品牌落位示意图
E组团
上图所标品牌仅为示意，指与该品牌相同或相似定位的同类商家均可考虑引进。
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E组团推广命名
E组团主要为项目主力店大型超市进驻而设置，为凸显项目主力店超市生 活化特点，故采取以下命名：
命组 名团
贴心生活站
二、各组团楼层目标品牌落位示意图
B组团
因B组团主打业态为青春时尚女性主题百货，各品类为百货专柜组合形式，而非独立出租商铺，故 此处以列表形式罗列百货目标品牌。
深度解析│购物中心的品牌落位有哪些原则？落位注意事项及技巧
深度解析│购物中心的品牌落位有哪些原则？落位注意事项及技巧-导读-在购物中心的运营中，品牌落位的成功与否直接影响购物中心的整体运营。
该文通过案例实操结构品牌落位有哪些原则，落位注意事项及技巧等。
一、品牌落位要点明确项目定位——看不见的东西最重要。
因为定位在商业地产中，属于看不见的东西，看得见的是物业条件和招商行为。
许多开发商往往一开始就急于紧抓看得见的而忽视看不见的，这也是很多项目缺乏灵魂，导致失败的原因。
在商业地产供应严重过量，品牌方越发强势的当下，往往是客（品牌）大欺店（开发商）。
越是强大的品牌商，越是见识过各种各样不同定位不同实力的开发商。
他们有着几十年甚至上百年的运营经验，往往对项目的理解有着比仅做过几年商业的开发商更深刻的体会。
开发商如果自己都没有想清楚定位，何谈招到合适的商家。
尤其是住宅出身的开发商做商业地产（其特征是习惯了甲方强势文化，定位目标是以销售利益最大化），双方道不同，何谈相为谋？所以招商的第一步，先要深化定位。
深化定位需要对项目更深层次的理解。
对竞争项目的定位、规划、品牌做深入研究；对目标客群的消费习惯和消费倾向更深入的思索；对主力商家和品牌商家做更深入的分析和筛选。
二、品类规划——四项基本原则在塑造好项目的灵魂之后，就该给其注入精气神。
接下来需要针对不同楼层，不同区域，不同品类，执行由整体到局部，由主到次的品类规划。
品类规划要点：在明确整体定位的前提下，各楼层需明确主题；冷区及热区如何衔接，如何人流互动；品类搭配需满足消费习惯。
品类规划四项基本原则：1、唯一性：同一品类不能重复出现，避免内部销售分流，降低坪效，同时也有利于项目特色经营业态的创建和保持。
如引进韬博或赛标，那就没必要再引进NIKE，Adidas;有了Apple旗舰店，就不需要COODOO或美承。
当然，沃尔玛和711通常能够很好的共存，这类便利店通常放在Mall外街或邻近入口，其营业时间和灵活的经营方式，通常能与大卖场互补。
商业地产策划方案(3篇)
商业地产策划方案一、商业地产分类(一)、按存在形式分商业地产可分为：大型综合购物中心、商业街、独立商厦、批发零售市场、连锁店、社区商业设施、物流园区、配送中心、宾馆酒店及餐饮娱乐项目、旅游观光景点、文化服务经营设施、体育经营设施、公用(设施转化)经营设施等。
(二)、按产权形式分1、虚拟产权商铺虚拟产权式商铺的产生和返租模式的出现其实是发展商为了解决大卖场面积消化的难题，购买者拥有一定面积的产权，但具体商铺位置一般不明确。
在此条件下套现是第一位的，只能以市场需要做策略性引导，运用返租方式是有效的。
(此种形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳还有部分存在)2、独立产权商铺独立产权式商铺拥有一个独立的商铺空间，注重项目入市后的经营状况和物业升值，开发商一般采用应将部分卖场保留，该类型的商铺需要依靠一定规模的产业基础和较为成熟的物流环境，在此基础上，对所经营的业态业种以及经营环境，经营档次进行升级，从软硬环境两方面入手，提高项目的市场认知度，从而提升项目的商业价值和发展前景，吸引投资者与经营者共同的投资热情。
二、商业地产宏观情况(一)、商业地产需求量增加随着中国经济的持续发展，人们消费水平的不断提高，以及国内商业、零售业___年___月___日彻底对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。
___年，商铺的需求将会有大幅增加，同时商家对商业物业的选择标准将更为严格，物业结构适用性好、位置优越的项目将成为追捧对象。
(二)、运营模式将回归理性由政府推动的会展中心、城市广场、步行街这类形象工程，以及一些开发商盲目兴建的购物中心、批发市场等问题逐步暴露出来，一些不符合城市商业规划、不符合商业地产运作规律的项目将风险凸现，中小投资者投诉可能成为一个新热点。
所以今后的商业地产开发上将更多地涉及到商业地产的后期经营管理上，单搞开发的地厂商今后的竞争力将会越来越弱。
商业地产项目策划方案
商业地产项目策划方案一、项目背景随着城市化进程的加速和人们生活水平的提高，商业地产市场需求持续增长。
本商业地产项目位于具体城市的具体区域，周边交通便利，人口密集，具有巨大的商业发展潜力。
二、项目定位1、目标客户群体主要针对年龄在 25 50 岁之间的中高收入人群。
包括上班族、家庭主妇、商务人士等。
2、项目功能定位集购物、餐饮、娱乐、休闲、办公于一体的综合性商业中心。
3、项目形象定位打造成为当地具有地标性和时尚感的商业场所。
三、项目规划1、建筑设计采用现代化的建筑风格，注重空间利用和美观性。
合理规划出入口、停车场、电梯等设施。
2、商业布局一楼主要设置国际知名品牌的旗舰店和快时尚品牌店。
二楼为女装、男装和童装等服装品牌区。
三楼为家居用品、数码产品和运动用品区。
四楼为餐饮区，包括中餐、西餐、快餐等各种类型的餐厅。
五楼为娱乐休闲区，如电影院、KTV、电玩城等。
六楼及以上为写字楼或公寓。
3、配套设施建设完善的空调系统、通风系统、消防系统等。
提供充足的停车位和便捷的充电设施。
设立休息区、儿童游乐区、母婴室等便民设施。
四、营销策略1、品牌推广利用社交媒体、户外广告、报纸杂志等多种渠道进行宣传。
举办开业庆典、主题活动等吸引消费者关注。
2、会员制度推出会员卡，为会员提供积分、折扣、优先服务等特权。
定期举办会员专属活动，增强会员粘性。
3、合作营销与周边商家、社区、学校等进行合作，互相推广。
与银行、支付平台等合作，推出优惠活动。
4、线上营销建立官方网站和手机应用程序，提供在线购物、预订、导航等服务。
利用电商平台拓展销售渠道。
五、运营管理1、招商管理制定严格的招商标准，筛选优质商家入驻。
为商家提供一站式服务，协助其办理相关手续和解决问题。
2、物业管理建立专业的物业管理团队，负责维护商场的日常秩序和环境卫生。
及时处理客户投诉和维修事宜。
3、财务管理制定合理的租金和收费标准，确保项目的盈利能力。
严格控制成本，优化财务预算和资金使用。
商业地产策划方案(4篇)
商业地产策划方案和融优山美地”历经___年磨砺，终于以临人之势傲视于镇江市民眼前。
高尚的人文社区、倡导生态的和谐环境在优山美地中尽情体现。
“和融优山美地”在近几年的市场推广及系列销售活动中，在经历市场的洗礼、客户的检阅后，逐渐取得了全市人民的信赖，同时凝聚了一批真诚的拥簇者，也吸引了广泛的潜在客户群体。
序___年火红的一年已经结束，___年正展开崭新的翅膀，开启了新的里程。
为答谢所有厚爱“优山美地”的人们，以及所有期待“优山美地”的未来更好的人们，镇江和融房地产开发有限公司将以一颗真诚的心去面对所有人爱戴和亲赖。
第一乐章闹元宵主题第一章节活动目的第二章节活动时间、地点第三章节活动邀请对象第二乐章闹元宵活动内容第一章节闹元宵活动构架第二章节欢欢喜喜闹元宵甜甜蜜蜜过元宵第三乐章闹元宵活动布置及安排第四乐章活动流程及费用预算闹元宵__年___月___日，农历正月十五，俗称元宵节又称上灯节、小年等，是华夏儿女的传统佳节。
国人通常以娱乐的形式来祈祷在新的一年里拥有新的开始好的期盼。
传统习俗主要有观灯、猜灯谜、耍龙灯、踩高跷、舞狮、划旱船、送灯等等。
传统食俗为吃元宵。
第一章闹元宵活动主题闹元宵活动以“和融优山美地正月十五闹元宵游园会”为主题，以“我为人人、人人为我，共创优山美地和谐社区”为宣传突破口，邀请一、二期业主、三期签约客户准业主及众多意向性客户作为主要活动主体。
通过项目现场，将楼盘实景以及生活品质的优越性，重点向活动参与者进行展示，以分区域的多个活动联动开展，提升活动的丰富性及层次感。
第二章活动目的围绕“闹元宵游园”的系列活动，在较小的投入下，利用活动的时机与目标客户的口碑传颂，进一步培育潜在客户市场，谋求项目的销售达成，进而达到收益增长。
以“元宵节游园会”回馈客户，增进与客户间的情感沟通，让客户感受贵宾礼遇的同时，为融洽未来邻里感情构建社区社交平台。
第三章活动时间及地点活动时间__年___月___日(元宵节)上午:10:08——11:08下午:15:08——16:38活动地点优山美地楼盘项目现场售楼中心及中心外围道路以及泳池两侧为活动场地，设立多个区域。
商业地产策划方案范本(3篇)
商业地产策划方案范本一、项目营销总体策略营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，限度提升项目的附加价值，获取项目的利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。
概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
二、项目营销目标方针根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。
1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。
2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。
5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。
三、销售目标及目标分解1. 销售(招商)目标2. 销售目标分解四、营销阶段计划根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表___所示。
五、项目销售时机及价格为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。
(一)项目入市时机及姿态2、入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。
(二)价格定位及价格策略1、价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。
2、价格定位：整个商业项目的销售均价为3 ___元/平方米，其中起价为3 ___元/平方米，价为4 ___元/平方米。
3、价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整(略升)，均价为___元/m2，尾盘销售变相略降。
大型商业地产项目顶级策划模式(完整版)【范本模板】
大型商业地产项目顶级策划模式FIP宏策划模式5F商业项目前期策划商业项目前期策划一、市场调研分析1、宏观市场分析2、区域市场分析3、客户分析4、消费者分析5、竞争对手分析6、SWOT分析7、未来商业预测分析二、定位分析1、战略性总体定位2、商业定位三、规划设计建议1、市场依据2、规划设计理念3、市场总体形象4、规划概念设计5、环境景观概念设计6、建筑产品概念设计四、业态组合规划五、经济分析1、指标预算2、分析评估FIP宏策划第一步商业项目市场研究分析一、宏观市场分析1、行业环境2、城市规划3、政策法规4、宏观环境二、区域市场分析1、本市商业环境2、区域商业环境3、商圈分析（城市发展状况、商业环境、商业格局、商圈范围)三、客户分析1、经营范围分析2、投资动向分析3、经营状况分析4、客户需求分析四、消费者分析1、消费结构研究2、消费水平研究五、竞争对手分析1、竞争对手情况2、竞争项目情况六、未来商业预测分析略七、SWOT分析热，像火一般的热。
中国房地产在经历市场洗牌的阵痛后,投资者纷纷撤换赢利轨道，从住宅的直销模式快速转向商业地产的“传销"经营，并在极短的时间内实现商业地产在中国房地产界的跨越，从商业地产的萌芽期直接制造了商业地产的发高潮期，我们不禁惊讶,中国商业地产大盘时代已经来临.然而，相对于住宅,商业地产的操作绝对不是简单的直销，它对投资商的要求更在于资金、人才及经验。
需要发展商具有高度的商业第三性，重视专业技能和科学的态度，及对待投资招商的谨慎.此外，专业化公司在商业设施的开如，比住宅开发过程中具有更重析作用。
大型综合商业中产评估、资源整合、主力店招商以及介入最后管理实施，对于商业地产的成功开发至关重要，这些系统性的工作必须请专业公司协助完成。
FIP就是这样一支在商业地产有着极其专业研究及丰富实操经验的操作团队，为发展商提供国际先进的商业服务。
一、市场调研分析影响商业项目成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构、商圈半径、新旧商业格局、商业贸易的繁荣程度及其影响力、商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。
PART2 22 筹备期项目品牌落位管理办法
2.2筹备期项目品牌落位管理办法
2. 2. 1主力店品牌落位
1）招商运营部根据《招商通知》确定项目主力店目标品牌，并于项目开业前
14个月完成目标品牌意向洽谈，且须在项目开业前13个月完成主力店目标品牌落位。
2）每一主力店品牌落位须报备三个以上备选品牌。
3）品牌落位后，若发生同业态品牌调整须上报分管副总裁批准。
2. 2.2非主力店品牌落位
1）招商运营部根据《招商通知》确定项目非主力店目标品牌，于项目开业前13个月完成目标品牌意向洽谈，并形成非主力店目标品牌落位方案初稿。
2）非主力店目标品牌落位方案初稿须经分管副总裁批准后方可展开实质性招商。
3）非主力店一层若引进餐饮品牌，原则上只允许引进国际知名连锁餐饮品牌。
商业地产商户铺位调整风控要点
商业地产商户铺位调整风控要点任何一家商业项目在开业后，通常会有一个3~5年左右的培养期，在经历培养期之后，则会进入相对平稳的3年左右的稳定期。
即在整个商业项目开业8年之后，项目原有的设计、原有的装修装潢乃至品牌将会出现一定的滞后情形，对于消费者已出现了倦怠期和麻木感。
因此，在此时就会对该商业项目进行重新包装、重新预热、重新宣传，并对其中商户品牌进行相应调整。
本文与大家分享商业项目在对品牌调整时，所应当注意的相关风险风控要点，以供参考。
一、调整的类型对商户的调整依据项目的经营模式不同，分为合同期调整、季节性调整、临时性调整三种。
但季节性调整与临时性调整，常见于百货或奥莱模式，所以本位仅在此表述合同期调整，该调整模式主要适用于购物中心和商业街等经营模式。
（一）合同期调整合同期调整也分为两种，一是双方合同履约期满时进行的自然调整，二是合同期内，由于经营问题对商户的人为干预。
1、合同履约期满期间的调整（1）合同临近期满前的调整所谓临近租期届满前的调整，往往是指双方合同临近到期（按行业惯例为合同到期前30~90日内），很多承租商户往往会依据合同向出租方提出续约并签署相关协议。
在此时，项目出租方对合同场地位置、面积、租期、租金、甚至品牌的重新规划，就是一种新的调整。
此期间的调整，是在合同约定的时间内向出租方提出的主动申请，是对项目与经营管理方的一种认可，其合同虽然重新签署，但核心思想是愿意继续租赁行为，并接受相应的调整与管理，通常由承租商户主动发起。
（2）合同期满后的调整合同到期之后的调整，则可能存在双方都发起调整的情形。
略有管理能力的出租方，在商户经营期届满前，往往也会有一到两次的书面告知租期届满。
如承租方无意租赁，通常会以明确意思表示来告知不再续约。
但实践之中往往很多承租商户在租期届满时才提出续租，此情形下合同的续租，往往伴生铺位重新调整，场地位置、面积、租期、租金都会调整。
表面看与合同临近期满前的调整相似，但根本性的不同在于这是承租方被动发起的续租，不具有谈判优势，多数情况下都对调整意见都是被动接受。
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5、某某采取 主力店＋次主力店＋专 门店的门店组合形式
6、四家主力店 1、Ré EL时尚生活百货； 2、万家新业态Olé 超级市场； 3、深圳最大的电影城——7厅嘉禾影城； 4、深圳第一家奥运标准的真冰滑冰场 。
■ RéEL时尚生活百货：专为18~35岁年轻女性打 造的时尚生活馆。 ■ Olé超级市场：万家旗下的第一家新概念超市， 以“时尚、健康、快乐”为经营理念。 ■ 嘉禾深圳影城：目前深圳最大的电影城，为电 影爱好者提供最好的视听享受。 ■ 冰纷万象滑冰场：中国第一个商业用途奥林匹 克标准真冰滑冰场，下设“冰纷会”滑冰俱乐部， 教练团队实力雄厚。
第一部分 市场规划、市场分析
一、规划运营模式 1、某某 总建筑面积达55万平方米，总投资逾40亿港币的中心是一 座集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于 一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建 筑群。某某是深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的 超大型室内购物中心，总建筑面积约 18万平方米，拥有 6 层商用楼面，近 300个大小不一、功能不同的独立店铺， 集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一 身，正可谓包罗万象，应有尽有，为消费者带来全新的消 费概念和生活体验，是真正意义的一站式消费中心，是市 民和感受多元化、综合性的消费； 2、购物中心区别一般百货商场的重要特点；
12、准确、差异化的定位 1、准确定位乃是购物中心竞争胜出的原因； 2 、据调查，超过 53％的被访者认为某某的市场 定位应以中高档为主。因此，某某的市场定位确 定为“中档偏高”，既不同于以高档为特色的西 武，又不同于一些经营中低档商品的百货公司， 具有明显的差异性。
7 、 2001年初，（深圳）有限公司聘请全球顶尖的零售业 专业顾问公司进行某某项目开发前期市场调查，内容包括 了深圳宏观经济及未来发展分析、深圳零售市场状况、项 目商圈分析、深圳居民及游客的购物习惯、零售概念测试 分析、零售商对某某项目的反应、潜在竞争对手分析等， 制定了一份多达300页的研究报告； 8、除专业顾问公司进行市场分析以外，自己的团队考察 了众多的可比项目：美国的 Mall of America、South Coast Plaza、Fashion Island，日本的Canal City、六本木，香港 的太古广场、又一城、海港城，新加坡的新达城，台湾的 京华城、新光三越信义新天地等近百个著名的购物中心。
力推“一站式”消费中心，是一种全新的商业模 式 它不仅是购物的场所，它最初的用意是想在深圳 这样一座人均社会商品零售额全国第一的年轻城 市中创造一种新的购物方式、生活方式 .
2、某某创建绿色商场 1、取消一次性筷子仅仅是某某倡导绿色消费、创建绿色 商场的举措之一； 2、某某著名的国际西式快餐连锁店星巴克，从开业起就 推出了自带咖啡杯享受一元优惠的活动，如今更是加大了 优惠力度：对自带杯的顾客，每杯给予优惠两元，令自带 杯顾客大幅增加； 3、某某每天要接待顾客6万人次以上，每天收集垃圾需要 使用相当数量的垃圾袋，公司规定除洗手间和货梯间外， 其余的垃圾袋都需要回收； 4、某某中央空调系统采用全热型热回收转轮交换器，每 年可节约32万元，商城温度从23℃调高到26℃，每年可节 约上百万元。
10、市场分析成功前提
1、如何精确把握市场现状，有效预测未来市场； 2、如何有效规避市场风险，体现前瞻性、准确性； 3、这几乎是每一个购物中心发展商关心的问题； 4、而解决这个问题的前提就是进行充分、准确的市场分 析； 5、购物中心的复杂性决定了其市场分析的复杂性； 6、购物中心规划前期的市场分析是一个需要在政治、经 济、金融、商业、房地产等多个行业专业知识配合下完成 的系统工程；
3、某某年销售额超过10亿元 1、开业一年的某某全年销售额超过10亿元； 2、二期总投资超过22亿港元，总建筑面积达26万平方米 由超五星级酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场等组成； 3、某某已成深圳商业名片； 4、某某接待顾客2000万； 5、商场出租率达97％； 6、商场在顾客中的美誉度不断提升 成为人们眼中深圳最具魅力的购物、休闲、娱乐场所之一； 7、大厦：出租率接近100％
9、交通方面
1、某某处于深南中路与滨河大道这两条城市主干 道之间，主入口与深南大道直接相接； 2、周边有 31条公交车经过，而即将投入使用的 深圳地铁一号线大剧院站紧靠这个项目； 3、为了更好的吸引人流，在政府的支持下将这个 地铁站与某某地下一层打通，这样大量的地铁客 流就可以直接通过通道进入某某内。
8、项目选址 1、考虑到了大型购物中心地理位置和商圈的重要性； 2 、通过市场调研，某某所在区域十五分钟步行范围内 （即所谓的“第一商圈”），聚集了地王大厦、深圳发展 银行大厦、深圳证券交易所、世界金融中心等高档写字楼， 众多的高级酒店及文化设施遍布周边，是深圳最具消费力 人群集中的区域； 3 、罗湖作为深圳最早发展起来的区域，作为城市心脏的 地位在深圳人心中根深蒂固，其吸引人流的作用对某某确 立“目的地”的地位将起到积极的作用。
主力店业态规划租赁服务
· 某某，中国购物中心行业的领跑者，倡导国际化 的消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，引领全 新的生活方式与消费潮流。在这个18.8万平方米 的时尚殿堂，品牌零售、特色餐饮交相辉映，娱 乐休闲、文化风情异彩纷呈。 前沿魅力、和谐体验，尽在· 某某。 应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活 体验，是真正意义的“一站式”消费中心，是市 民和游客均向往的好去处。
4、深圳休闲娱乐生活领跑者 1、深圳最大、最好的电影城； 2、星巴克在南中国的旗舰店； 3、奥运标准真冰滑冰场； 4、设计理念前卫的美发沙龙； 5、闻名世界的玛花纤体； 6、NOVO的时尚沙龙； 7、除了让人眼花缭乱的时尚品牌；
8、某某的休闲娱乐组合又将让人眼前一亮。