物业设施设备基础知识与维护管理

报废等
维护
检修
改造
更新
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设备的定义
• 直接或间接参与生产过程的各种器械的总 称，实际使用寿命在一年以上，在使用中 保持原有的形态，单位价值在2000元以上、 能独立完成提供某种功能的机器。
什么是物业设备设施？
物业设备设施既包括室内设备，也包括物业红线内 的室外设备与设施系统，具体主要有给排 水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空 调、燃气供应以及通信网络等设备，这些 设备构成了物业设备的主体，是物业全方 位管理与服务的有机组成部分。
• 物业设备、设施系统的分类：供配电系统、 空调系统、给排水系统、消防系统、安防 监控系统、电梯系统、楼宇机电设备自动 控制系统（简称楼宇自控系统）、通讯系 统、计算机与网络系统、音响视频系统、 土木建筑设施系统等
建立机电设备台账的要点：
• 物业机电设备台帐格式包括以下内容： 1、设备的规格型号； 2、设备的名称； 3、制造单位； 4、出厂日期及编号； 5、设备的技术规范； 6、安装地点（部位）； 7、数量； 8、特别备注等。
5、电讯系统：
（1）广播系统（非消防广播） （2）电话系统 （3）有线电视系统 （4）网络系统
6、安防系统：
（1）闭路监控系统 （2）周边红外线对射防卫系统 （3）居家红外线报警系统 （4）安全巡更设备
7．楼宇自控系统：
（1）楼宇自控综合布线系统 （2）楼宇自控主控电脑（BA系统） （3）DDC控制模块 （4）数据采集设备 （5）控制执行设备
设备管理的方针
以经济效益为中心，坚持依靠技术进步和 以预防为主 1、要建立设备管理的良好机制、积极推行设 备综合管理 2、预防为主，做到正确操作，精心养护和科 学检修
物业设备管理的主要任务
• 提高企业竞争力，建立适应市场的设备管 理体制、实行设备综合管理，充分发挥设 备效能，不断提高设备综合效率和降低设 备使用寿命周期费用，促进企业经济效益 的不断提高。
注：作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或其 他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成部 分。是为了满足人们生活的基本需求，同时还是人们追求 生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设备、设施正 常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。
设备事故的定义
• 指设备非正常原因造成设备或设备部件非 正常的损坏而引起的设备停运。
物业机电设备台帐的建立时间：
• 前期介入时，就应按各专业开始收集资料， 逐步建立，待同项目交接初期基本建立完 毕。
工程管理基础二
• 一、制定工程管理制度、各岗位操作规程 （作业指导书）
（一）工程管理制度
• 1 设备运行分析制度 • 2交接班制度 • 3 燃气锅炉工作制度 • 4 楼宇自控值班工作制度 • 5 中控室消防值班工作制度 • 6背景音乐值班工作制度 • 7 钥匙使用管理制度 • 8 设备巡查保养制度 • 9 会议协助工作制度 • 10 管道维修人员工作制度 • 11配电室值班制度
（1）供水设备、设施 （2）排水设备、设施 （3）卫生设备 （4）热水供应设备
3、消防系统 ：
（1）水系统 （2）电控系统（烟感、温感报警等） （3）气体灭火系统 （4）防排烟系统(防烟、排烟） （5）逃生、救援系统 （6）灭火器材
4、电梯系统：
（1）客梯 （2）货梯 （3）观光梯 （4）消防梯 （5）自动扶梯等。
物业设施建立台帐的必要性（目的）
• 物业设施台帐就是以建筑物为单位，从建 筑物所配套的设施的70年使用寿命的目标管 理出发，是从设施的使用、维护及维修直 至到它的报废处理全过程的最有价值的数 据记录，是若干年后多代技术管理人员的 设施管理过程中所需求的最快、最直接、 最有效的数据资料的反映。
以机电设备台账为例：
8．空调、通风系统：
（1）供冷设备 （2）供暖设备 （3）室内通风设备
制冷系统原理图
冷冻 7℃ 水
空 调 末 端
12℃
低温低压液体
冷 蒸媒
发 器
膨胀 阀
主机
压缩 机 低温低压气体
冷却水 低温高压液体
32℃
冷 凝 器
冷 却 塔
高温高压气体
37℃
空调制冷系统流程示意图
9、加工维修工具、设备：
（1）电焊机 （2）管道切割机 （3）冲击钻、射钉枪 （4）攻丝机 （5）打磨机 （6）升降机 （7）其它工具、设备
10．房屋本体及其附属设施：
（1）防雷与接地装置 （2）小区内道路、墙面、楼梯间 （3）连廊、建筑小品 （4）泳池及设施 （5）儿童娱乐设施 （6）标识
工程管理基础一：技术台账的建立
• 包含的基本内容： 机电设备台账、工程技术资料台账、工程图 纸台账、相关合同汇总及维保台账、工具 台账（含公用、及个人）、质量记录台账、 工程人员专业证书汇总台账、能耗管理台 账、装修管理台账等。
物业设备管理的目标
注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。 它是物业运作的物质和技术基础。
•
用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，
提高设备的利用率及完好率，是物业设备管
理的根本目标。
有利于完善物业使用功能和实现物业保值增值。
有利于推动物业管理，反映出物业管理公司的管 理水平及企业形象。
生活水平提高的需要：
方便
安全
舒适
有线
电视
电
梯
汽 车
通 讯 防火
消防广播， 消防对讲
停
灭喷
自
车 停 火 淋 消 统自
动
场 车器
火动
灭
库
栓消
火
防
系
系
统
自
消
动
防
消联
、
泵
防动
固
主柜
定
机
传
感单
器独
防盗
闭 路 监周 控界
防 越 系 统
空 调
游 泳 池
车
管居
门家
禁报
警 系 统
泳 池 设 施
各 类网 家络 电
施娱会 乐所 设及
泳 池 设 备
设施、设施保养、维护、维修管理 物业设施、设备的主要内容包括：
➢供配电系统 ➢给排水系统 ➢消防系统 ➢电梯系统 ➢电讯系统
➢安防系统 ➢楼宇智能控制系统 ➢空调暖通系统 ➢加工维修工具及设备 ➢房屋本体及其附属设施
1、供配电系统：
（1）高压变电设备 （2）低压配电设备 （3）照明用电系统
2、给排水系统
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静音
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设备管理是指设备一生全过程管理，包括设备引进阶段的前期管理，试生产阶
段的初期管理，生产现场的使用管理、维护管理、润滑管理、故障管理、精度管理
（包括备件管理）、资产管理（包括台帐、档案、资料管理）、技术改造管理等内
容。
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