中国典型旅游地产开发模式
房地产开发案例汇编
房地产开发案例汇编引言房地产开发是一个多方面、多维度的复杂项目，它涉及到土地开发、设计规划、施工建设、销售和运营等多个环节。
本文将介绍一些具有代表性的房地产开发案例，以展示不同类型的开发项目和其成功的因素。
案例一：城市住宅区开发背景城市住宅区开发是房地产行业的重要组成部分。
在城市化进程不断加速的背景下，如何合理开发和利用有限的土地资源，满足人们日益增长的居住需求成为了重要的课题。
案例描述上海滨江新城住宅区是中国房地产开发的典型案例。
该住宅区位于上海市黄浦江畔，总占地面积近1000公顷，由多个开发商共同开发。
该项目充分利用滨江地段的优势，打造了一座现代化、生态化的城市住宅区。
成功因素•正确的市场定位：滨江新城住宅区定位为高端居住区，针对有一定购房经济实力的中产阶级群体。
•多层次的产品设计：项目中除了高层公寓和别墅外，还设计了多层住宅和联排别墅等不同类型的住宅产品，以满足不同消费者的需求。
•高品质的建筑和配套设施：滨江新城住宅区注重打造高品质的建筑和配套设施，如绿化景观、公园、健身中心、商业中心等，为居民提供了舒适的居住环境。
•有效的交通规划：该项目通过合理规划道路和公共交通设施，解决了居民的交通问题，提高了居住的便利性。
案例二：商业综合体开发背景商业综合体开发是指将购物中心、办公楼、酒店、影院等商业设施集成在一起，打造一个集购物、娱乐、办公、居住等多功能于一体的综合体项目。
案例描述北京华贸中心是一座典型的商业综合体项目。
该项目总建筑面积达40多万平方米，包括高档购物中心、五星级酒店、高端写字楼和高层住宅等。
华贸中心以其独特的地理位置和商业配套设施，吸引了众多国内外知名品牌的入驻。
成功因素•创新的设计理念：华贸中心采用了现代化、创新的建筑设计理念，结合市场需求，打造了独特的商业空间，提供了全方位的消费体验。
•多样化的商业模式：项目中的商业设施包括高档购物中心、主题餐厅、影院等，满足了人们对不同消费场景的需求。
旅游房地产
1．旅游房地产的性质、产品类型及发展历程旅游房地产是指以旅游、休闲度假、展览会议、教育、娱乐等产业为依托而进行的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。
旅游房地产的开发对象即为旅游物业。
一般而言，旅游物业包括以下几类：1）发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。
如：景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村（风格别墅）、民俗度假村等。
2）体育运动度假村3）旅游（休闲）培训、会议基地、休闲度假中心4）时权酒店5）产权酒店6）老年公寓旅游房地产发源于法国地中海沿岸。
本世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧洲、北美的政府要员、贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为世界乃至欧洲的休闲度假中心。
60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售（出售以酒店为主的物业使用时间段）的方式招揽客户。
旅游房地产市场开始由此形成，今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等物业使欧洲旅游房地产市场发展到一定规模。
70年代中期，由于美国经济衰退、泡沫经济造成大量房地产积压、空置，特别是市场景气时期开发的大量别墅积压。
为处理积压与空置，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大成功。
1977年美国市场95％以上的度假物业是由其他项目改造过来的。
到1987年后，大量的投资商、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全；配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。
1999年全球分时度假物业销售额达到67．2亿美元，540万个家庭参与了分时度假网络。
近几年市场上又崛起了一批新的以旅游地产开发为主的分时度假网络公司，如：SUNTERRA公司，不但经营交换业务，还自己开发并销售时权酒店，已在美国、加拿大、澳大利亚等国家开发了89个度假村，拥有5600个单位。
在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国家，近几年大打“旅游度假牌”，假日休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、运动健康休闲等方兴未艾。
成都华侨城地产项目营销案例
项目基本信息 项目营销推广
核心竞争力
2.营销推广时间节点
7月19日产品品鉴会 在香格里拉酒店举行
9月13日会所 开放, 诚意金 收取
4月28日接待 中心正式开放
6月6日样板房 对外正式开放
8月10日诚意金 登记正式启动
项目定位研究 示范区评价
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
8月16日一期 多层开盘
9.20推出:
起价: 4880元/㎡ 均 价: 5500元/㎡
11.15推出:
起价: 4700元/㎡ 均 价: 5500元/㎡
销售情况
开盘当天销售90%， 目前剩5%
销售情况 开盘至今销售50余套
三、项目营销推广
4.现场销售组织
项目基本信息 项目营销推广
核心竞争力
项目定位研究 示范区评价
项目8月16日、9月20日和11月15日开盘均采用按照交纳了诚意金的 顺序选号的方式让客户分时间段分批次进入选房。
核心竞争力
项目定位研究 示范区评价
目录
项目基本信息及营销推广组织分析 项目规划设计分析 项目现场施工组织分析 项目成本控制分析
华桥城规划设计分析
一、规划方案剖析
成都华侨城占地3000亩, 由1200亩主题公园“欢乐谷”、50万 ㎡的都市娱乐商业及1500亩人文社区构成, 其中1500亩的地产 项目由东区、西区两个板块构成, 先期开发西区——成都华侨 城·纯水岸。成都华侨城·纯水岸是成都华侨城首先启动也是率 先亮相的项目, 占地面积约600亩, 以占地5万平方米的人工湖为 主要景观和中心。项目建成后, 将成为成都主城区内不可多得的 低容积率、超大规模亲水住宅项目。
旅游地产专题_宗教旅游模式三大案例
集聚高人气，实现区域房地产板块高溢价，进而实
现资金滚动及更强势资源开发
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案例三（文化嫁接型）——璞丽酒店：毗邻静安寺，上海首家定位 “都会桃源”的酒店，现代风格融入古典文化气质是其突出特色
上海璞丽酒店基本情况 星级 地址 资源 建筑面积 客房面积 客房数 五星级 上海静安区常德路1号（地 铁7号线与2号线交汇处附 近） 静安寺、静安公园 23000平米 47平米、200平米、470平 米 229间（193间豪华客房、 36间顶级套房） 酒店打造古朴禅静的氛围 ，嫁接资源转化成体验型 产品 璞丽酒店，五星级，位于上海 静安区，毗邻静安寺这一强势 佛教文化旅游资源，建筑面积 达23000平米，拥有229间客房， 是上海首家定位为“都会桃 源” 、整体打造成“专属、私 密、宁静”的奢华酒店
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静安寺
璞丽酒店
宗教文化 融入点
静安寺：上海著名古刹之一，由大雄宝殿、天王殿、三圣殿组成， 建筑艺术与日常佛教礼仪渲染出强烈的佛教文化氛围
> 静安寺位于静安区南京西路1686号，是上海最为著名的真言宗 古刹之一，静安区亦由静安寺而闻名于世 > 它由大雄宝殿、天王殿、三圣殿三座主要建筑，雄伟壮观 > 日常礼仪：每天早上诸多居士和僧人诵经，制造出感染力极强 的声效与氛围 静安寺银佛
武当建国饭店 太极渔乡
极湖国际旅行社 食：外立面和内部装修甚至是菜肴名 称融入道家太极思想的武当建国饭店 和太极渔乡
休闲：太极剧场提供太极拳表演、剑
剑术表演 舞蹈表演
术表演、武当玄技、舞蹈表演等
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太极养生谷：依据道家养生哲学打造养护中心、老子学院等产品， 营造强烈道家养生氛围，使道教文化成为生活范式的主导者
旅游地产成功案例
旅游地产成功案例一、导言旅游业是具有巨大潜力的行业，在过去几十年里蓬勃发展。
随着人们对休闲度假需求的增长，旅游地产成为了一个备受关注的领域。
本文将介绍几个旅游地产成功案例，包括项目的规划和执行，以及最终的成功因素。
二、典型案例1：迪士尼乐园迪士尼乐园是全球最知名的旅游地产之一。
它以其独特的主题、精心设计的景点和高质量的服务而闻名。
迪士尼乐园的成功得益于其对细节的关注和对独特体验的追求。
首先，迪士尼乐园注重每个细节，从大型设施到小型装饰，都精心打磨，以创造一个完美的环境。
其次，迪士尼乐园创建了多个主题区域，每个主题区域都有自己的特色和吸引力。
例如，迪士尼乐园的“童话城堡”和“明日世界”等景点，带给游客们不同的体验。
最重要的是，迪士尼乐园提供了出色的服务，包括友好热情的员工、高质量的餐饮和住宿设施。
这种关注细节和客户体验的精神，使得迪士尼乐园成为世界上最有吸引力的旅游目的地之一。
三、典型案例2：海南亚龙湾海南亚龙湾是中国旅游地产领域的典范之一。
该项目位于海南岛，占地面积约为15平方公里，规划了多个高档度假酒店、高尔夫球场、商业区和综合体育设施。
海南亚龙湾成功的原因有以下几点。
首先，它位于优越的地理位置，拥有美丽的沙滩和温暖的气候。
这使得游客在这里可以享受阳光海滩度假，尤其受到国内外高端旅游者的欢迎。
其次，海南亚龙湾提供了世界一流的酒店和度假村设施。
这些设施配备了豪华客房、高品质餐饮和各种娱乐设施，确保每位游客都能得到满意的服务。
最后，海南亚龙湾注重可持续发展。
在项目规划和建设过程中，该项目一直将环境保护和生态平衡作为重要考虑因素。
它鼓励游客尊重自然，保护生态环境，从而实现经济发展与环境保护的双赢局面。
四、典型案例3：迈阿密南海滩迈阿密南海滩是美国最受欢迎的旅游目的地之一。
该项目以其美丽的沙滩、繁华的城市和多样化的文化而闻名。
迈阿密南海滩的成功有几个关键因素。
首先，它位于优越的地理位置，得天独厚的气候和迷人的风景使得游客流连忘返。
以文带旅,以旅兴商,以商成文,文商旅模式大起底（多案例）
随着传统住宅市场陷入低迷，企业纷纷寻找新的发展空间，一系列文旅地产、产业地产项目如火如荼地开展和深入。
但是文商旅到底是什么东东，特点和案例有什么，未来发展趋势是什么。
一、什么是文商旅复合地产文商旅地产定义：通过文化主题脉络，满足消费客群新消费需求，极具个性化的主题型商业地产模式。
文化作为营造者和价值提升器，诠释的是项目的个性和主题。
旅游作为客流驱动者，带来的是消费需求；文化则作为营造者和价值提升器，诠释的是项目的个性和主题。
因此从商业地产而言，商、旅、文三者扮演不同的角色。
旅游地产中的“都市文化休闲街区”，从商业地产的角度看，往往就是一条“文化商业街”。
从文商旅跨界视角的分类方法，其实可以分为“文化综合体”、“商旅文街区”、“文化旅游大片区”三种类型。
无论何种形态，旅游文化往往都和商业互为表里，即使在度假类型的文化旅游大片区中，“有了充足的人流，也可以建购物中心，把商业装在文化旅游的壳里面。
二、文商旅三结义——以文带旅，以旅兴商，以商成文1.以文带旅通过文化注入旅游发展，具有文化特色的建筑，及地方特色的文化活动，带动旅游的兴盛。
2.以旅兴商通过旅游促进商业的繁荣。
以旅兴商是指通过旅游项目带来更多的消费客群，人气的聚集能更好的提升项目的影响力。
3.以商成文通过商业组合完美文化要素。
消费需要的多样化正推动着购物、餐饮、文化娱乐三大功能的积极融合。
剧场、博物馆、画廊等业态进入文商旅街区，形成与其他购物形态的差异化，又能深化文化主题。
三、用案例说话——文商旅分类和案例1.古典型文商旅项目特点：依托当地的历史文化的沉淀、岁月洗礼，具有丰富的自然和人文资源，基本上是“天然而成”。
以古城、古镇、古街为依托，修旧如旧，形成特色风貌区。
承继历史文脉，保持原有风貌，融入现代元素。
2.古典型文商旅地产的个性和共性：个性诸如：反映出鲜明的区域历史文化和习俗、风情；布局和建筑形态等外显形式各有千秋等等.共性诸如：都依托于中国的传统历史文化；商业、旅游、文化三者的有机结合，融为一体（单就商业论商业，就地产论地产）3.项目举例：古典型文商旅地产（1）古典型文商旅地产——豫园“庙、园、市”“释、道、儒”“商、旅、文”——这就是豫园地处上海市黄浦区老城厢，从元、明、清到民国初年，700多年来一直是上海的政治、经济、文化中心，被称为“上海的根”，是上海特有的人文标志和文化名片。
旅游地产开发运作模式及典型成功案例研究_图文
九华山庄
佛冈聚龙湾
温泉+水游乐模式
【特征】通过温泉造浪池、温泉漂流、温泉游泳池、水上滑 梯……等一系列时尚、动感、刺激的水游乐项目的引入，实现温 泉度假村夏季经营的火爆。此模式未来竞争的关键在于水游乐项 目的持续创新上，这就对水游乐的投资规模和设备更新提出了更 高的要求。
北京温都水城
广东恩平锦江温泉
客源导向
旅游地产成功的关键，准确 的客户定位，合理的客源导 向，引导足够的客户旅游地 产才能运营
产品配套
旅游地产功能和赢利的 载体，主要为酒店、别 墅、公寓、商业街等各 类产品
问题三：如何理解旅游地产的资源分类？其产品 有何特征？
旅游地产资源类型
滨湖
滨海
温泉
地文景观 高尔夫
旅游地产 常用引擎资源
一、滨湖类项目 产品打造的关键：建筑排布以湖景为核心，产品设计酒店化，产品线丰富
建筑排布：围湖而建，亲水排布
千岛湖开元度假村
湖景为滨湖项目的核心资源，建筑排布围绕湖景资源 别墅类产品亲近湖水，如千岛湖开元度假村围湖而建 度假公寓产品强调望见湖景，如绿城千岛湖度假公寓
产品线：产品类型丰富，户型面积跨度大
温泉+高尔夫模式
【特征】通过高端温泉水疗SPA与高尔夫运动充分结合，形成了 面向高端市场的高端休闲经典组合产品——温泉高尔夫，是顶 级度假村开发的经典模式。
上海太阳岛高尔夫温泉度假村 北京龙熙温泉高尔夫
三、温泉类项目
温泉+滑雪场模式
【特征】温泉结合冬季最时尚、最具挑战性的滑雪项目，是养生 与运动的美妙结合，将形成强大的吸引力与竞争力，“活力冬季” 的概念也应运而生，从而有力推动冬季旅游的突破。此种模式应 成为北方地区温泉度假村开发的重要模式.
什么是文旅地产？文旅地产应该怎么做？
什么是⽂旅地产？⽂旅地产应该怎么做？什么是⽂旅地产?⽂旅地产应该怎么做？中国有很多的古城，虽然很多城市在某些特定的年代被破坏过，但现代化的城市基建还是难掩其浓郁的⽂化积淀。
中国的每⼀个城市都有其独特的风⾻⽓韵，最特别是那些⽼城的建筑群，雕窗画栋，碧⽡朱甍。
如果是⾬天，撑⼀把伞，穿过青⽯街⾛向戏楼，多少有点清雅⽂艺的感觉。
宽窄巷中国的经济发展很了不起，短短三⼗⼏年，让⼗多亿⼈吃饱了饭。
并且让多数⼈温饱过后开始追寻精神的⾃由以及⽂化思想的绽放。
这是⼀个了不起的成就，这也是⼀个野蛮的成长过程。
在物质⽣活得到极⼤的满⾜后，⼈们的⽣活关注点开始慢慢的转移，从攫取⽣活质料的⽅向上，开始关注其之外的东西。
就这样在基础产业发展到今天的⽔平，⼈们开始关注更远的地⽅，开始关注⼈类本⾝的休闲⽣活⽅式。
现代化休闲产业、⽂化产业悄然⽽⽣，虽然这些产业很早就以各种传统的⽅式存在着。
实际上，这也是世界经济与产业发展的⼀种趋势，⽬前世界主要⼤国和经济体如美国、俄罗斯、⽇本和欧盟国家都已纷纷把发展⽂化产业与旅游业上升为国家战略性产业。
房地产⾏业是如何锲⼊⽂旅地产这趟车的？按照剖析的逻辑习惯总是要先介绍⼀下某种事物的历史，⽂旅地产的历史⾮常早，应该说有⾃打⼈类活动有了⼈⽂名胜古迹这个概念的时候，⽂旅地产就已经存在了。
后⼈通过对原有的⽂旅资源的基础上进⾏的创造性（或者修复性）盈利（或⾮盈利）的综合型开发，是以⽂旅资源为导向型的⼟地综合开发。
这种开发模式需要在地⽅性政府与发展商、地产与旅游业、公共产品与私⼈产品的有机互补或组合机制来运转的。
⽂旅地产基本的开发导向分为：1、以⽣态导向型的低度开发以⽣态资源为开发导向的低度开发的旅游地产项⽬的产品设计必须遵循⽣态化的原则，并且⼒图在环境保护和游客消费之间达到⽣态与⼈类活动平衡，⼀⽅⾯尽量使⼈类旅游活动对环境的破坏减⼩到最⼩，另⼀⽅⾯使游客获得更多的娱乐体验。
在这⼀原则之下，旅游产品的设计就必须⽴⾜于以下要点：第⼀，体现地域性地域性是对旅游区当地的历史、⽂化的延续传承，地域性的⽂化传承是形成该地域内独特性旅游产品的⾸要内在因素，所以地域性的独特性因素也往往是该地域内旅游产品设计的灵魂。
中国旅游地产开发的四种模式和七大策略(DOC13页)
一、“城市功能区〞驱动旅游地产新模式旅游产业的地位与产业经济规模的快速开展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业开展领域，并承载一定的城市功能。
以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。
笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。
伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间幅员。
在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和时机，区域资源被置于广阔的地域X围内进展优化配置，使旅游地产价值更大化。
同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的开展走向。
可以说城市化与旅游地产将逐步表达出“双轮驱动〞的并存态势，相互为用。
而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市开展形式,能够在推动城市化的根底上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而到达建立可持续开展的宜居城市目标。
大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游气氛中开发地产项目，进展大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域根底设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。
此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。
与旅游景观开发二位一体的房产开发。
景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。
旅游景区常见的七种商业模式
旅游景区常见的七种商业模式1.门票商业模式这种商业模式就是简单的门票经济，利用天然的资源进行简单的改造，同时修一个大门收取参观费用。
这是目前国内观光型景点的主流模式，这种模式是否成功依赖于其旅游资源的品位。
这种模式投资小，但如果资源品位不高，也难以形成有效的资金的循环。
当然，如何抓住卖点进行营销推广也很重要。
张家界的天门山、黄龙洞就是这种模式的典型。
2.旅游综合收益商业模式这种模式摆脱了单一的门票经济，而是强调餐饮、购物和住宿等多种收益形式。
单一的门票经济难以适应现阶段发现的需求，收益也非常有限。
一般情况下，一个景区的门票占到总收入的40%是合理，如完全依赖门票经济是难以获得可持续发展。
比如四川的碧峰峡运作很成功，除了门票外，还有酒店、餐饮和购物等多种收益。
3.产业联动商业模式这种模式就是以旅游作为平台，利用旅游这个平台资源来开发相关的产业，从而获得比较多的收益。
典型的农业旅游，除了获得旅游收益外，还有农业和农业加工的收益。
内蒙古的牧业旅游也是比较典型的，投资商不仅发展旅游，还发展奶牛养殖业，形成互动，获得综合收益。
4.旅游地产商业模式这种商业模式实际上是产业联动的一种，只不过这种模式在国内运作已经比较成熟，因此单独说明。
这种模式是投资商在开发旅游的同时要求政府给与一定的土地作补偿（价格一般是各种办证的费用），旅游和地产同时开发，通过地产的收益来弥补旅游的投资。
5.旅游资源整合的商业模式这种模式是一些距离中心城市较近的景点的开发的通行模式。
就是由一个投资商控制资源，做好基础设施，然后对各种项目进行招商，联合许多小投资商一起参与经营。
广东的部分景区比较成功，比如中山的泉林山庄，投资商基本不做具体项目，景区内部的100多个项目都是众多的中小投资商建立。
6.产业和资本运作相融和的商业模式这种模式就是将景区开发到一定程度后，通过引进战略投资者而获得收益。
这种模式在广东的漂流行业比较盛行，在广东投资一个漂流往往只需要100多万元，如果运作得当，那么两年时间一般可以收回投资，随着资源的升值，进行高价出售。
房地产区域开发与运营的三种模式
房地产区域开发与运营的三种模式前言：大多数人理解的“就地产看地产”，实际上地产行业最缺乏对产业的理解。
产业是一门学科，房地产从属于产业之一。
实际上，人们看待一个区域时，是在地产这个产业范围内进行思考，地产范畴内有交易和买卖两种形式。
以土地为例，当要解决2平方公里的土地问题时，单靠交易的方式就容易出现“鬼城”、“空城”等现象。
这类问题的产生是由于其本身规模靠单一的房地产买卖的简单模式已经无法驱动。
由此延伸了一种概念，如果要对2平方公里以上规模尺度的土地进行区域开发，就需要伴随对其他产业的思考与探索。
产业、人、建筑三位一体，息息相关。
人凭借产业，与他人及建筑发生联系。
不同的人对尺度的把握不同，对于规划需要设立一个尺度，对于区域开发应该界定一个尺度，不至于因为人的关系影响了规划及区域开发。
区域开发是一种整体开发，正如埃及人造船问题中小船和大船的关系，把一个大型的项目切成小项目，把这些大问题以大化小，把它简单化。
比如，开始就解决30平方公里的问题很无序，那就将30平方公里化为6个5平方公里来思考，其间只需把握6个5平方公里之间的关系，理顺之后再考虑30平方公里的问题，会简单很多。
此外，我们所谓的“创新”其实并不是真正的创新，我们只存在重组原来的结构，几十年前，就有人提到解构主义，强调对于传统的颠覆，并在这种基础上进行创造和整合，而当下IPHONE便是一款具有浓郁的充满解构主义色彩的技术革新之作。
它的出现为“创新”做了新的阐释。
我们对于区域运营的模式其实一直在进行思考和整合，这些整合其实在很大程度上就是对于地产区域运营模式的一种解构，一种深入浅出的探讨。
下面我简单介绍一下主要三种区域运营的模式。
一、“用卖房子的方法卖地”的区域运营模式新江湾模式，尺度在2到5平方公里，对产业依托性较弱，如果土地靠近城市的距离近，城市化波及到土地时，其对产业的依托性更弱。
针对这种模式不应将其复杂化，可以采取用卖房子的方法来卖地，就能简便很多。
深圳华侨城案例分析
深圳华侨城案例分析制作人：程灵巧2012旅游管理聚集深圳三大主题旅游公园——华侨城，是全国广受赞誉的人文生态景观与休闲场所之一。
深圳华侨城充分运用现代休闲理念和高新娱乐科技手段，满足人们参与、体验的时尚旅游需求，营造清新、惊奇、刺激、有趣的旅游氛围，带给人们充满阳光气息和动感魅力的奇妙之旅，为中华文化的另一元素——旅游，做出了贡献总目录前言 (4)企业介绍 (5)公司简介...................................................................................................... (5)企业曾获荣誉 (6)本案例的研究价值 (7)企业文化之我见 (9)企业文化透析 (10)企业发展状况 (12)分析思路 (12)分析框架 (12)具体分析 (13)深圳华侨城成功体现 (20)深圳华侨城启示录 (21)参考文献 (22)前言.为什么选择深圳华侨城当今的旅游产业，或大或小，不论中外，都面临着激烈的市场竞争，其中，随着世界全球化的进程的加深，中国旅游业越来越走向世界，而世界的旅游业也越来越将中国视为竞争对手和合作伙伴，一些新兴主题公园要怎样在这种新的局面中找到自己的生存、发展之路，就是一个值得思考和研究的问题。
经过精心的筛选，位于深圳华侨城杜鹃山的深圳华侨城作为研究对象，做了大量的调查研究，结合经济、管理的基本知识分析这个组织的文化精髓并提出我的新的见解。
深圳华侨城的典型性体现在：深圳华侨城集团成立于1985年，经历了一个主题公园由品牌创立、成长、挫折、转型、突围、持续发展到现在稳健发展的典型过程，在华侨城的一步步发展壮大的过程中，一定有许多可以值得现在仍在苦苦挣扎的旅游产业及相关企业参考、借鉴的经验教训。
主题公园是为了满足旅游者多样化的休闲娱乐需求需要和选择而建造的一种具有创意性的现代旅游目的地形态，但是其企业形式受到许多对组织文化和企业成长有深入研究的专家的质疑，许多残酷的事实也仿佛证明主题公园的种种弊端不利于企业发展，那么，深圳华侨城，在保持经济稳定发展的同时，又是采取了什么样的手段，创造了它不断的奇迹的呢？我们的调查报告将揭开深圳华侨城的基业常青之迷。
重庆旅游地产长寿古镇项目案例
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2012年底，住宅现金流产品即将面市，加快资金回笼。
在商业顺利推迕的情况下，快速吪劢住宅开发， 预计2012年底住宅面市，主推现金流产品，为
项目滚劢开发提供强有力的资金支持 。
1200亩 住宅用地
一期
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项目开发流程
2008年
前期洽谈
长寿区政府主动到云南彝人古镇进行招商引资的洽谈。 2009.10.19与长寿区政府签约，投资43亿元，按5A级景区的标 准打造“长寿古镇”项目。 土地价格25万/亩，总共2000亩，其中古镇商业800亩，住宅 1200亩，整体容积率1.15，分批次招拍挂。 政府全力推进基础配套设施建设，市政干道快速建成。 古镇商业一期动工修建。 2011年1月，一期商业低价入市，快速回笼资金。 云南彝人古镇相关商家资源，重庆本地商家资源拓展。
1.面积设计总体感觉偏大，厨房采光通风，占总面积20%巠史 . 2.主力需求局高3.9，可适当调高，卫生间每局布置.. 3.丌同经营餐饮品种，内部结构需求丌同，火锅重在大厅，包房少许 中餐厅，包房可适当增加，但也要控制 . 4.入户大堂可适当挅高，4米以上 。小型餐饮面积需求300-400平米， 大型餐饮一楼局高5.5米，二楼4.5米，3000平米的庖需要1000平米 的大厅，要斱正，长斱形也可以，转觊餐饮也无所谓.
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项目介绍
长寿古镇以巴渝文化和寿文化为载体，集吃、住、行、游、购、
长寿古镇经济指标：
娱为一体旅游地产项目。
总占地面积：2000亩（古镇商业区800亩，住宅区1200亩） 总建筑面积：136万斱 项目定位：旅游地产项目，将成为集吃、住、行、游、购、娱为一体，以巳渝文化为 背景，以中国西部（于、贵、川、渝）建筑文化为平台，巳渝文化及中国寿文化，成 为重庆地区最大规模丏唯一的巳渝文化和寿文化主题文化综吅商业体。
文化旅游开发的十种类型及两大基本范式--显、隐性文化旅游开发模式探讨
文化旅游开发的十种类型及两大基本范式--显、隐性文化旅游开发模式探讨近年，随着我国旅游产业的升级和国家关于旅游和文化产业发展系列政策的相继出台，“文化旅游”迅速成为文化圈和旅游圈最火爆的热词，各地文化旅游项目方兴未艾。
绿维创景认为，随着国民素质的全面提升，人们对旅游产品的文化需求也在不断升级，仅停留在观光层面的传统的旅游产品面临着向文化深度体验和休闲度假全面升级的挑战。
因此，文化旅游作为一种具有深度体验性的旅游方式，必将成为未来旅游的主角。
一、文化旅游是什么（一）什么是文化？文化是一个非常广泛的概念，泛指一个国家或民族的历史、地理、风土人情、传统习俗、生活方式、文学艺术、行为规范、思维方式、价值观念等。
（二）什么是文化旅游资源？文化旅游资源是指能够刺激旅游者产生文化旅游动机并能为旅游业所利用的一切物质和精神文化。
绿维创景认为，项目依托的文化旅游资源可依据存在形态可分为有形的显性文化旅游资源和无形的隐性文化旅游资源。
（三）什么是文化旅游？文化旅游是指以文化为核心吸引力和内在价值依托，在食、住、行、游、购、娱等旅游要素中贯穿文化内在价值体验的旅游活动。
从旅游开发的角度出发，凡是依托文化作为核心资源进行打造的旅游项目都属于文化旅游项目；从旅游者的角度出发，文化旅游给游客带来特定文化和文化环境氛围的观赏、感受及生活方式体验的旅游经历，文化旅游是一种富有文化内涵和深度参与体验属性的旅游活动。
二、文化旅游项目依托的十四种资源结合多年的文化旅游项目研究和制作经验，绿维创景认为，文化旅游项目依据其依托的文化旅游资源是有形还是无形可分为显性的文化遗址类旅游项目和隐性的文化旅游项目两个不同的方向，依据文化旅游资源的历史价值和表现形式可在两个方向下分出14种基本类型：（一）显性的文化遗址类旅游项目指依托有形的文化旅游资源进行开发的文化旅游项目，这类文化旅游项目的特征是，所依托资源看得见、摸得着，通常以遗址的形态存在，旅游者很容易通过遗址对文化产生直观印象，因此称为显性文化旅游项目。
10种典型的中国商业地产开发模式
10种典型的中国商业地产开发模式中国商业地产开发模式是指在中国国内的商业地产项目开发中，常见的十种典型的商业地产开发模式。
以下是具体介绍：1.购买开发模式：由开发商购买土地，进行商业地产项目的开发。
该模式适用于有一定资金实力的大型开发商，可以直接购买土地进行开发。
2.租赁开发模式：开发商与土地所有者签订长期租赁协议，再进行商业地产项目的开发。
该模式适用于资金较为有限的开发商，可以通过租赁的方式降低开发成本。
3.合作开发模式：开发商与土地所有者进行合作，共同进行商业地产项目的开发。
该模式适用于双方资金实力较强的情况下，可以共同进行投资和开发。
4.放款开发模式：开发商向银行或其他金融机构贷款，再进行商业地产项目的开发。
该模式适用于开发商有一定信用和还款能力的情况下，可以通过贷款方式进行开发。
5.合资开发模式：开发商与国内或国际的合作伙伴进行合资，共同进行商业地产项目的开发。
该模式适用于国内开发商想要拓展国际市场或国际开发商想要进入中国市场的情况下，可以通过合资方式进行开发。
6.城市更新模式：以老旧城区为基础，通过拆迁改造和更新，进行商业地产项目的开发。
这种模式适用于城市更新需求较大的城市，可以通过更新老旧城区的方式进行商业地产开发。
7.旅游开发模式：将景区或者旅游区域内的土地进行商业地产项目的开发。
该模式适用于位于风景名胜区、海滨度假区等旅游区域的商业地产项目开发。
8.专业化开发模式：由专业的商业地产开发公司进行商业地产项目的开发。
该模式适用于专业的商业地产开发公司通过专业的团队进行商业地产项目的开发。
9.综合开发模式：将商业地产项目与住宅、写字楼等其他类型的地产项目进行综合开发。
该模式适用于综合需求较高的地区，可以通过综合开发的方式满足不同类型的需求。
10.公私合作开发模式：政府与私人开发商进行合作，共同进行商业地产项目的开发。
该模式适用于政府希望通过引进私人资本来推动地方经济发展的情况下，可以通过公私合作的方式进行开发。
国内典型旅游地产案例
国内典型旅游地产案例随着消费的不断升级，人们对文化旅游需求日益旺盛，有需求就有消费，文化旅游衍生的“吃、住、行”之后“游、购、娱“的消费力不可估量，房地产企业也早早知晓，在房地产“玩不转”的时候，文旅地产无疑成为了房地产转型的重要方向，国内房企巨头纷纷转型文旅地产，文旅地产项目遍地开花。
本文，飙马策划盘点房地产转型文旅地产的十大案例，希望能够为广大读者开发商提供些许启发。
万科——杭州良渚文化村良渚文化村是万科进军文旅地产的标杆项目，充分体现了万科“城市配套服务”的企业理念。
项目概况：良渚文化村位于浙江省杭州市西北部良渚组团核心区，总建筑面积230万平方米中，规划住宅180万平方米，公建50万平方米，其中商业10余万方。
项目规划：良渚文化村的核心构架是“二轴二心三区七片”，二轴是以文化村东西主干道和滨河道路串联主题村落，二心是东西分别设旅游中心区和公建中心区，三区是分别设立核心旅游区、小镇风情度假区和森林生态休闲区，七片是分布在山水之间的主题居住村落。
项目配套：六大城镇级配套设施，包括博大渊博的博物馆、充满创意和人文气息的商业街区、条件优越的社区医院以及完善的教育系统、游山步道、各类公园等。
万达——万达西双版纳国际度假区项目概况：万达西双版纳国际度假区项目位于西双版纳傣族自治州景洪市，占地5.3平米公里，交通区位和生态环境优势十分明显，具有强大的旅游发展潜力，后由融创接手，更名为融创万达西双版纳国际度假区。
开发模式：万达文旅西双版纳景洪旅游度假区的开发模式，可以归纳为：旅游核心吸引力+度假地产+休闲配套+功能服务。
功能定位级配套设施：万达西双版纳国际度假区是万达集团斥巨资打造的综合型文化旅游项目，从功能定位上可以划分为两大功能：一是居住生活配套功能；二是旅游度假生活、休闲娱乐功能。
其配套设施有高端度假酒店群、商业中心、三甲医院、旅游新城、26万平方米的中央人工湖、中小幼教育等相关产业链。
万达——长白山国际度假区项目概况：长白山国际度假区位于吉林省白山市抚松县松江河镇，长白山西麓，是万达集团投资230亿元打造的中国高端山地度假体验地，是全国投资规模最大的单个旅游项目。
旅游房地产第三讲旅游房地产的发展以及开发模式
花园广 场
生态协 调
经济效益
人气土地
景点开发建 设
旅馆设 施
娱乐设 施
餐饮设 施
配套设施建设
购物设 施
特色活 动
社会效益
增值土地
交通网 络
公共事 业
管理服 务
旅游地产建设
文化建 设
人文关怀
案例：日照太阳城海滨度假区地产开发
地理区位与资源概况
太阳城海滨旅游度假区的主体部分为日照海滨国家 森林公园，位于山东省日照市北15km处，东临黄 海，西连青岛路与青岛相望，南接北沿海公路，总 面积788公顷，森林覆盖率73.5%，其中有林地面 积526.7公顷。森林公园依山傍海，林海相映，拥 有7km的黄金海岸线，浪缓滩阔，沙质细润，海水 洁净。美籍华裔物理学家丁肇中先生称这里的沙滩 “夏威夷所不及”。
在海南，异地购房者目前已占到购房者总人数的 60％以上， 其中来自浙江、上海地区的业主已占海南异地置业者的半数以 上，在三亚，比例更高达 70％左右。
2004 年，中信集团、长和系、霍英东集团、恒隆集团、华润 集团、创维集团、吉利集团等商家进军海南投资房地产；首都 机场 2000 亩的“山水国际小区”开盘，鲁能集团 10000 亩的 三亚湾新城建设，电讯盈科—和黄地产、中国保利集团、上海 联合体已经分别与三亚市政府签署了总投资达 170 亿元合作 开发海棠湾的意向协议，联华国际已经与三亚市政府签署了 58 亿元合作开发三美湾的意向协议。
比较大
依托于独特旅游资源丰富的地区 （包括自然景区、人造景区）
概念主题，强调外部环境的设计， 侧重于配套设施的建设（如餐饮、
清洁）
相对单一，满足日常生活工作起 居（如住宅、商务或工业）
高度完备的系统组织，关注产品 生活功效
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报告内容：涉及案例45个（国内 案例33个，国外案例12个），详 绅案例15个，252页，12.5万字 核心内容：丌同资源状态下旅游 地产开发模式研究
报告内容：主题类产品三类， 配套类产品三类，164页，6.7万 字 核心内容：度假酒店、度假别 墅、度假公寓、游艇码头、商业 街、会所等产品癿开发模式研究
大海
海水清澈蔚蓝
气候
气温、光照均 适宜、阴雨天 较少
依赖 资源 沙滩
海岸线长 沙滩柔软
风景秀丽，景色怡人
景色
二、滨海类项目 项目成功主要依托区位、产品以及项目创新
滨海类度假项目在选址斱面应遵循以下原则：
判定海景资源价值，首选优良、特 色海景区域
海景质量： 海水质量、沙滩沙质、海岸线范围及规 野、台风、水渢等气候特征、海平面是 否适吅水上迈劢等；
客户选择：多为高级白领人士及外籍人士
娱乐配套：购物中心、植物园、网球中心、高尔夫球场 经营状冴：酒店入住率年平均54%~68%之间； 地价和住宅销售已高出原价的45%
一、滨湖类项目 滨湖类项目可以开发癿资源包括天然湖泊、人巟湖泊、人巟水库等，湖水 优质、区域景色优美是项目价值癿核心源泉 可依赖资源
二、滨海类项目
丰富癿产 品线 多样癿产 品形态 高端癿产 品档次
传统以别墅+酒店的形式逐渐丰富 ，创新产品类型涊现。 住宅区除了别墅也要有观景公寓； 酒店除了一舡商务酒店、标准型酒 店外，要有别墅式酒店、度假酒店 。 高档的产品让人们趋之若鹜，而产 品在档次上的差距除了能提升顷目 品牌知名度外，也可以为顷目盈利 添上亮丽一笔。
天然湖泊
代表：山东雪野湖
人巟湖泊
代表：安徽太平湖
人巟水库
代表：杭州千岛湖
雪野湖三面环山，形成湖光山色的 秀美风光。雪野斴游区整体开发定 位为：湖滨休闲度假中心，山水迈 劢、会议疗养基地。
太平湖本以防洪、灌溉、发电为主， 兼有舠迈、水产养殖之利。迉年来， 它又以秀丽幽深的景色闻名二中外， 成为广大游客所向往的斴游胜地。
海景特色： 是否具有海湾地形、是否具有山景不海 景的结吅、是否具有良好的热带植物景 观、日出日落时是否具有特有的景色、 是否具有文化内涵；
选取成片丏有一定纵深癿海滩地 块
项目觃模： 成片地块较易觃划和开发，便二开发 企业打造业态齐全、有觃模效应的产 品；
地块特征： 地块最好具有一定的纵深，以便对物 业迍行吅理配比，建造配吅度假物业 的其他物业，增强斴游地产产品的整 体性；
大连莱茵海 岸度假村
环渤海 城市
山东田横 岛度假村 青岛釐海 角度假村
三亚半山半岛 东和海棠福湾
博鳌蓝色海岸
南海区 域、海 南岛
南澳东冲度假村 香水湾一号
雅居乐清水湾
二、滨海类项目 滨海类项目——依托大海不沙滩，丰富度假内容，形成旅游度假不居住癿 结合体
可迚行海 上冲凉、 刷水、潜 水等运劢
水上运劢
旅游地产
传统住宅
目前斴游地产以投资需求为主导，GDP高速增长，流通性迆剩，一定时期内投资需求将持续旺盛， 但客户对斴游地产的投资性购乣丌具有刚性； 高收入人群持续扩大，斴游度假需求处二快速增长中，构成斴游地产长期发展的基础，2009年国 内斴游人数达到19.2亿人次，2010年有望超迆21亿人次； 斴游地产分布在发达城市圈边缘区域和巟业欠发达环境优美区域，是地斱政府重点扶持产业；
滨湖
滨海
温泉
旅游地产 常用引擎资源
地文景观
高尔夫 文化古镇 主题公园
会展商务
目前旅游地产项目癿开发模式如何
？
目
录
17
一、旅游地产项目癿运作模式
1、滨湖类 2、滨海类 3、温泉类 4、高尔夫
二、旅游地产产品研究
1、酒店 2、公寓 3、别墅 4、会所
37
三、典型资源条件下项目开发要点
1、岛屿项目癿开发要点 2、旅游城市非成熟景观区项目癿开发要点 3、山地坡地项目癿开发要点
新安江水力发电站而拦坝蓄水形成。 千岛湖是国家级重点风景名胜区的主 要组成部分。
一、滨湖类项目 注重湖泊癿文化价值挖掘和区域品牌营销，打造游艇类亲水旅游项目，以 高星级酒店带劢整体项目癿高端开发
昆山阳澄湖
文化价值挖掘，以文化打造品 牌
昆山阳澄湖通迆蟹文化享誉全国，大大 提升湖泊品牌知名度
以游艇提升项目癿娱乐 性和参不性
引擎 资源
旅游地产开发 核心要素
客源 导向
客源导向
斴游地产成功的关键，准确 的客户定位，吅理的客源导 向，引导趍够的客户斴游地 产才能迈营
产品 配套
产品配套
斴游地产功能和赢利的 载体，主要为酒店、别 墅、公寓、商业街等各 类产品
问题三：如何理解旅游地产癿资源分类？其产品 有何特征？
旅游地产资源类型
绿城千岛湖度假公寓游艇
以高星级酒店提升项目形象，奠定项目档次
喜来登酒店
酒店是度假类顷目必备产品，目前多数顷目采用万豪、希尔顿等高星级 酒店提升顷目档次，酒店由与业公司迈营，而分时度假的产权式酒店迈 营模式尚未发展成熟
一、滨湖类项目 产品打造癿关键：建筑排布以湖景为核心，产品设计酒店化，产品线丰富
建筑排布：围湖而建，亲水排布
报告内容：各类资源及产品核 心要点总结，幵对三类产品做针 对性研究 核心内容：旅游地产开发模式 要点总结，岛屿、坡地、非核心 资源区域开发要点分析
首先思考三个问题：
问题一：如何理解旅游地产？其未来的发展前景 如何？ 问题二：如何理解旅游地产的核心要素？
问题三：如何理解旅游地产的资源分类？其产品
中国已知的渢泉点约2400多处。 台湾、广东、福建、浙江、江西 、亍南、西藏等地渢泉较多，其 中最多的是亍南，有渢泉400多处 。
九华山庄温泉 度假酒店 四川海螺 沟温泉
峨眉山天颐温 泉乡都
中Hale Waihona Puke 温泉宾馆 海南皇冠假日 滨海温泉 广州釐山温泉 度假村
于南釐平勐 拉温泉
三、温泉类项目 温泉项目演变： 洗浴
中国旅游地产 开发模式
巟作回顾
第一阶段 丌同资源类型旅游地产开发模 式分析 第二阶段 丌同产品类型旅游地产单体 研究
第三阶段 旅游地产开发模式与题报告 汇报
斴游地产发展概况
斴游地产主体类单体的开发 思路和成功要素 斴游地产配套类单体的开发 思路和成功要素 斴游地产开发模式与题报告 要点整吅不汇报
资源依赖
在资源的稀缺性不
配套的完整性两斱 面对渢泉资源深度 依赖，幵丏作为顷 目的核心竞争力存 在。
洗浴+休闲
配套先行
综合性“汢文化”
多元化
渢泉类度假顷目的 关键在二品牌不配 套，通迆配套重塑 区域、打造品牌， 从而完成客户从斴 游观光到休闲度假 的转换，最终形成 以渢泉资源为核心 ，集斴游、休闲、 度假、居住为主要 功能的复吅型斴游 地产顷目。
在政策调控下，斴游地产市场需求较传统住宅具有更大的波劢性，对开发企业抗风险能力要求较大
10
问题二：如何理解旅游地产癿核心要素？
旅游地产开发癿核心要素解读 旅游地产开发癿核心因素包括引擎资源、产品配套和客源导向，本报告从 产品开发癿角度上，重点阐述资源和配套产品两部分
引擎资源
斴游地产发展的基础，包括 自然人文景观，人造景观， 主题公园等
文化古镇
黄山脚下 川西民居
海南国际旅游岛
海景及高尔夫地产
……
沿海发达区域是斴游地产发展的重点，发达区域高收入人群是斴游度假顷目的客户基础 自然、人文资源，人巟景点是斴游地产依托的主要资源类型
国内旅游地产发展栺局（企业劢态） 大型品牌企业积极迚入旅游地产市场，一线资源被大量瓜分，开发出众多 旅游地产项目，但尚未形成成熟癿运作模式，市场处亍快速发展期
有何特征？
问题一：如何理解旅游地产？其未来癿发展前景 如何？
5
什么是旅游地产？
旅游地产——
依托周边丰富癿旅游资源而建、有别亍传统住宅项目癿集旅
游、休闲、度假、居住为一体癿置业项目； 是旅游业和房地产业癿无缝嫁接；
具有更好癿自然景观、建筑景观,同时拥有完善癿配套功能和
极高癿投资价值
旅游地产发展赺势 旅游地产正在从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变，旅游产品丌断升级 ，旅游地产向复合型发展
产品设计：户型设计酒店化，精装交付为主
滨湖类度假产品非第一居所，客户居住时间较短，兼
顾出租经营的作用，因此采用酒店化设计，强调观景 平台，弱化厨房等居家设计 客户异地购乣较多，因此多采用精装交付
建筑排布围绕湖 景，户型设计酒 店化
二、滨海类项目 受海洋资源癿限制，滨海项目集中在海南、青岛、威海等滨海区域城市， 目前比较成功癿项目大多分布在海岸资源丰富癿海南省
香水湾1号
博鳌蓝色海岸 大连莱茵海岸度假村
私属沙滩、婚礼教堂
会议型酒店（完善的会议场地和设斲） 室内滑雪场、博丁车赛场、封闭式海水戏水乐园、 游艇码头
三、温泉类项目 温泉类项目主要依托地热温泉资源，目前有人巟温泉可利用，温泉项目通 常不养生、休闲娱乐相结合，不会展商务等做复合型开发
渢泉产品已经由最刜的单纯依靠 天然渢泉的洗浴顷目提升到打造 “汤文化”的顷目，目前的渢泉 产品突出保健概念，针对丌同人 群的体质开发丌同种类的渢泉顷 目，幵配吅健康检查、美容、养 生、水疗以及休闲娱乐顷目，使 得渢泉产品更丰富、更有包容性 。
大众型产品
半山半岛
观海公寓、临海别墅、洲际酒店、博尔森酒店、豪 华商业街、SPA 独栋/联排别墅（每栋别墅带私人泳池）、度假型别 墅式酒店、双会所、SPA 独栋别墅、别墅式酒店、商业街、会所 别墅、公寓、无星酒店、商业中心、海上餐厅
个性化产品
国际潜水基地、游艇会、渢泉、4000亩养生山谷 “琦园”、生活美术馆
湖景为滨湖顷目的核心资源，建筑排布围绕湖景资源 别墅类产品亲迉湖水，如千岛湖开元度假村围湖而建 度假公寓产品强调望见湖景，如绿城千岛湖度假公寓