抵押房地产评估中的风险与防范

抵押房地产评估中的风险与防范作者：张世阳徐铭泽来源：《时代经贸》2011年第03期【摘要】房地产评估是科学与经验的结合，它不仅依赖于科学严谨的房地产估价理论和方法，还必须依赖评估人员的经验。

对同一宗房地产采用不同的评估方法或由不同的人进行评估都会有不同的评估结论，本身具有一定的风险性。

本文主要对房地产抵押贷款评估风险成因及防范措施进行了简要分析。

【关键词】房地产评估；风险；防范一、风险认识重要性房地产评估是与房地产相关的一项集政策性、技术性、地域性、时效性为一体的社会中介活动，不仅仅会带来评估机构和人员的风险，而且会对政府、经济活动涉及利益各方带来不同的风险，而为抵押贷款而进行的房地产评估一头连接房地产市场，一头连接金融市场，抵押评估的恰当与否，直接关系到两个市场的健康发展。

中国的房地产评估行业还属于一个年轻的行业，各方面体制都还不完善。

为了能够独立、客观、公正、科学、合理的评估房地产的抵押价格，既保证金融信贷部门的资金安全，又保障了抵押人应得的贷款数额，在进行房地产评估时，充分认识中国现今房地产评估的风险成因及风险体系，并积极防范和规避风险，是房地产评估工作的一个重要内容。

二、抵押房地产评估风险抵押房地产价格评估风险可归纳为两大类：机构自身因素和外界因素。

机构自身因素决定于评估人员的自身素质，是由于评估人员在专业结构、工作经验、法制观念等方面的欠缺，导致评估结果错误或偏差，从而引发法律纠纷的可能性。

外界因素是评估机构本身不能直接控制的，但又有足以导致评估结果错误或重大偏差的可能性。

这种风险与评估人员无关，是一种外部因素影响，但评估人员却也可通过其自身改进而降低其风险性。

（一）自身因素影响1.难以鉴别委托方信息真伪造成的风险合法、诚信，是市场经济交易中必须遵循的原则。

中国的社会主义市场经济体制从建立到完善，已经有了很大的发展。

但是，不容忽视，在市场经济交易过程中，有的交易方为了经济利益而不讲诚信的现象仍然存在。

市场经济活动主体中所涉及的利益各方，为达到其目的，不惜向评估机构提供虚假情况，甚至采用欺骗和违法的手段。

当评估机构无法达到经济主体的要求时，一些经济主体便会采用弄虚作假的办法，提供不真实的报表、数字、财务信息。

在这种情况下，如果评估方不能很好地识别委托方提供资料和信息的真假，就可能导致评估产生失真，导致评估风险[1]。

2.忽视抵押房地产变现能力造成的风险房地产抵押贷款中，当借款人不按期偿还或无力偿还贷款时，银行有权依法以抵押的房地产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿从而实现抵押权。

因此，贷款中房地产评估的目的之一是当债务人不能履行债务时，以处置抵押房地产变现所得的价款优先受偿而保障债权的实现，很明显我们需要评估抵押物的变现能力。

而在我们目前的评估中，许多评估人员都不自觉地忽视企业抵押物变现能力评估，实践中企业经营状况往往与抵押物的变现能力没有必然的联系。

[2]企业经营良好，贷款偿还能力较强，但房地产抵押物变现能力可能较差；企业处在停产和破产的边缘，但由于其地理位置优越，房地产抵押物变现能力可能较强。

因此，抵押物对贷款的担保能力在一定程度上体现在其未来的变现能力上，特别是在抵押期较长、市场变化较大的情况下,房地产的效益价格变化大,将直接影响银行资产的安全性。

（二）外界因素影响1.政府政策造成的风险抵押房地产价值是房地产的权益价值，受政策法规的影响很大，国家及地方对房地产出台的相关政策直接对房地产市场及价格产生影响。

比如：深圳市国土资源和房产管理局要求2007年7月份起网上打印居间合同的规定，以及近期将强制征收个人所得税的传闻，对深圳市房地产二手房买卖市场具有较大的影响。

深圳市国土资源和房产管理局2007年8月9日公布的数据显示，7月份深圳商品住宅成交均价9778元／平方米，比6月份下跌了1.7％。

由此可见，房地产价值受国家宏观政策的影响较大，且这种影响是评估人员难以预测和准确把握的。

2.市场运作造成的风险抵押房地产评估是对公开市场价值的评估，但公开市场价值标准也会受到市场运作者的影响，比较典型的“温州炒楼团”在短期内炒高某一地区的楼价。

抵押房地产评估中要客观评价这种短期房价大幅升高的情况，要充分考虑市场是否理性，是否有这种需求的支撑，以及对房地产市场将来发展趋势的一种预测。

3.评估机构和银行间衔接间断造成的风险目前，在我国商业银行中非常缺乏掌握房地产评估理论知识和技术的信贷人员，而评估机构的人员往往也不熟悉银行的信贷业务和实务操作流程。

这就造成了一方面，银行无法有效鉴定评估机构提供的评估报告是否符合银行的规程，增加了评估人员出具不公正报告的可能性；另一方面，银行可能无法正确理解和使用评估报告。

银行按评估机构给出的抵押房地产公开市场价值的50％～80％来确定贷款额度，这种简单的衔接方式不仅增大了评估风险。

也限制了评估人员对评估理论和方法的灵活运用。

4.行业制度建设落后造成的风险虽然房地产评估行业随着房地产业的繁荣得到了快速的发展，但仍处于发展的初级阶段，很多房地产评估机构是近几年由原来的政府房地产评估机构脱钩改制而来，它们与政府部门还存在着千丝万缕的关系，这也使得它们能够通过政府关系去垄断市场，而不是通过正常的市场竞争去获得业务，而损害评估的真实性，侵害公共或部分人的利益。

[7]这样，若实现债权时处置抵押房地产，银行就要受经济损失。

总的说来，房地产评估在操作层面的问题很大程度上也来自评估制度的不完善和市场的不成熟。

三、抵押房地产评估风险防范（一）强化自身能力1.注重与客户间沟通交流评估人员要控制评估风险, 首先要与客户充分沟通, 识别资料的真假性, 了解客户的道德品质, 促使评估机构谨慎选择客户, 避免盲目接受评估项目而承受较大的评估风险。

评估人员不仅评估时要与客户沟通, 而且在评估前和评估后也应加强与客户的沟通。

[5]加强与客户之间的沟通，还可以更为有效地识别委托访提供的资料、信息的准确性，从而能够更好地把握标的物的实际情况，避免因为盲目接受评估而产生房地产评估风险。

2.客观评定抵押房地产价值在房地产评估中，不仅需要全面了解抵押人的资信状况、还贷能力等情况，还要求客观评定抵押物价值，对市场预测等方面有正确的判断。

房地产融资本身的多样性和复杂性，在客观上要求这方面的房地产评估不同于一般的房地产评估。

房地产评估机构及人员不仅需要具备一般的评估知识，还需要具备金融专业的相关知识以及深厚理论功底和丰富实践经验。

不同类型的抵押房地产评估中，应针对抵押人和项目本身特点采用不同的经济评价指标，从静态和动态等不同角度来反映项目的情况。

房地产评估中应建立一套全面评估贷款行为的风险监控体系，加强对抵押房地产的评估，加强对房地产市场的研究分析，以保证房地产市场的良性运作。

（二）适应外界环境1.强化房地产评估的风险意识为了防范专业评估风险，人们首要的是在思想观念上，树立起风险意识和风险防范意识。

进而树立起质量竞争意识，克服短期利益驱动，以质量求信誉，以信誉求发展。

虽然房地产评估风险是客观存在的，但只要评估人员充分认识到评估风险的广泛性和可能带来的危害，强化风险意识，保持应有的职业谨慎，严格按照有关法律法规进行评估工作，拟定科学的评估计划，采用正确、恰当的评估程序和方法，制作全面规范的评估报告，就能有效减少评估风险。

[4]因此，房地产评估人员只有充分认识到在房地产评估中产生风险的可能性，以及风险产生后对本身所产生的不好的影响，在此基础上进一步强化风险意识，以小心谨慎的态度，科学、严谨地进行相关评估，做出正确、规范的评估报告，必须有效防范房地产评估中可能出现的风险。

2.加强评估行业协会的统一建设加强建设房地产评估协会可用于统一评估标准和评估程序，减低对同一标的物评估结果产生的差异，增强房地产评估的权威性。

并且在某些市场操作后产生的不正常的房地产价格，能够予以提出，准确反映市场供求情况，促使房地产信贷健康发展，防范金融风险。

3.提高评估人员及贷款审查人专业技术评估过程中评估人员不应单纯地对抵押房地产进行评估，而应主动承担起一些义务，充分了解抵押贷款实务操作的全过程，, 尤其要注意与评估密切相关的一些问题，从而做到估价合理，抵押有效，进而保证资金的安全。

有些问题虽然在评估人员职责范围之外, 但也应在评估报告中说明，提出负责任的意见，供银行参考。

4.完善房地产评估相关制度随着房地产抵押贷款规模的不断扩大，专业评估机构的抵押评估量也迅速增加。

据统计，专业评估机构抵押评估业务量已占日常业务量的60％以上，评估机构和评估师在抵押评估中负有重大的社会责任。

但是许多评估机构服务质量低劣，出具不负责任的评估报告，其重要原因就在于评估制度的缺失。

[8]因而制定和完善房地产评估相关制度成为评估行业主管部门最重要的任务。

四、结语抵押房地产评估是一项涉及行业广泛的中介活动，对其风险的有效防范和转移可以促进房地产评估业以及金融市场的健康发展。

这就要求我们，既要正视房地产评估的作用，又要看到房地产评估中的风险，并有针对性的对其进行风险规避和转移，进一步规范房地产评估业的发展，以促进其有序进行，进而推动整个经济社会稳步前进。

参考文献：[1]陈春东.房地产评估中的风险及预防[J].现代商业,2008(20):40-41.[2]陈平.房地产评估能有效防范金融风险[J].中国房地产金融,2006(05):21-23.[3]舒海红.收益法中资本化率的确定方法研究[J].科技情报开发与经济,2007(17):154-155.[4]陈美球,张智.房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨[J].江西农业大学学报(社会科学版),2003(3):32-35.[5]竺昌权.浅议房地产抵押贷款评估存在的风险及对策[J].现代经济信息,2010(16):189.[6]王宏.房地产估价风险体系与防范[J].中国乡镇企业会计,2007(9):10-11.[7]戴学珍.中国房地产评估与银行金融风险防范研究[J].经济研究导刊,2009(6):69-70.[8]于伟,文华.房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因[J].中国房地产金融,2000(7):34-35.作者简介：张世阳（1991－），男，山东滕州人，现就读于北京林业大学经济管理学院。

徐铭泽（1988－），女，黑龙江哈尔滨人，现就读于北京林业大学经济管理学院。