世界各国土地产权制度

世界各国土地产权制度
2010-07-02 13:18:07| 分类：默认分类| 标签：|字号大中小订阅
世界各国土地产权制度及其借鉴(2010-2-3 14:20:02)
英国古典经济学家威廉·配第曾有名言“土地是财富之母”，美国石油大王洛克菲勒也曾经发出“美国的主要财富都来源于土地”的感慨，土地的重要性不言而喻。

土地产权则是指以土地所有权为核心的土地财产权利的总和，由于国情及历史原因，世界各国的土地产权制度不尽相同。

例如我国实行的是土地公有制，城市的土地属于国家所有，土地的所有权由国务院代表国家行使，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。

在中国购买房产普通住宅土地使用年限为70年，商业用地年限为50年。

而海外地产的土地产权形式则90％以上为永久业权、世代相传。

国外的产权形式主要分为两种：一是永久业权，另一种为租借权。

永久业权是指当购买一套别墅时，在产权证上所登记内容为土地的边界、面积及土地范围内所有物业的产权拥有者，无使用及租用年限限定；如购买的是一套公寓，业主所购买的不仅仅是此项物业，还包括此房产所占这块土地上1／N的不可分割的永久产权和此套房产所在的空间永久使用权。

这两种产权证书均由专业的测量师出据报告，并由政府房产局颁发产权证。

土地租借权又分为两种：一种是有年限的租借权，土地契约中明确表明租借期限，每年租金多少，及是否有续约权。

另一种是无限的永久租借权，此形式多发生在土地位置相当罕有地块上，原有的大业主希望卖了土地后，以后每年仍有一定的固定收入。

租借人每年均须依租约付一定的土地租金，从而永远拥有此土地使用权。

所以实际上这类永久租借地与永久业权土地意义上区别不大。

一、英国的土地产权制度
英国的土地制度历史悠久，体系完整。

在英国、英联邦国家和地区，全部的土地从法律上都归英王或国家所有。

也就是说英王是唯一的绝对的土地所有人，个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使用权。

英国、英联邦国家和地区的土地虽然在法律上都属于英王（国家）所有，但拥有永业权的土地持有人实际上就是该土地的拥有者。

因此，英国是一个土地私有制国家，绝大部分土地为私人或法人所有，政府和公共部门所有的土地仅占很小的一部分。

在法律中，土地保有权的拥有者称为土地持有人或租借人。

土地持有人所保有的土地权利的总和，叫做地产权。

地产权有两种形式：一种是自由保有的地产权，即为永业权，主要有三类。

即无限制的单纯地产权、限制继承的地产权和终身地产权。

自由保有权为保有权人永久所有，一般以契约或居住、耕作使用等形式为基础确定，在他人土地上居住或使用12年，土地视为使用者保有。

另一种是租用保有地产权。

也称为租业权，它是有一定期限的地产权，大部分依协议而产生。

租用保有权有125年、40年、20年、10年等，并通过合同或协议确定土地权利和内容．而且在租赁期内，确定的土地权利和内容不能随意更改．自由保有权人不能随意干涉。

最重要的租借地产权是有期限的地产权和定期地产权。

虽然英国实行土地私有制，但因公共利益需要，如基础设施建设，可通过行使强制购买权来征用土地。

享有这项权力的有政府和其他机构，包括中央政府各部、地方政府、高速公路局、城市发展公司，以及自来水和电力公司等。

而何种用地功能属于公共利益范畴则由议会决定，并以法律形式确定下来。

征地机构在取得强制征用权后须经过一系列严格的步骤并对被征地人做出最合理的补偿。

被征地人如对公开质询的结果仍有异议，还可向最高法院上诉，对于收入在一定范围内的被征地人，还可在法律费用方面获得经济资助。

英国复杂的土地强制购买程序保证了强制购买权的慎重使用，土地征用中的平等协商和合理补偿保障了被征地人的合法权益，完备的争议解决机制有效地缓解了征地
纠纷的升级和蔓延。

在英国土地权利受法律保护且可以自由交易，然而，土地所有者并不能随意对土地进行开发，这一限制通过土地用途管制来实现。

1947年《城乡规划法》规定一切土地的发展权，即变更土地用途的权利归国家所有。

这项法律实质上实行“土地发展权国有化”。

任何土地所有人或其他人如欲变更土地用途，必须申请规划许可。

英国的房屋购买者须缴纳印花税，08年9月初，英国政府为拯救低迷的楼市，大手笔启用了一份涉及近百亿英镑的财政援助计划。

该计划的重要组成部分便是印花税假期政策，即政府对价格在17.5万英镑以下的住房交易停征印花税1年。

而根据英国此前的印花税政策，房屋成交价在12.5万-25万英镑的，印花税税率为1%；房屋成交价在25万-50万英镑的，印花税税率为3%；房屋成交价在50万英镑以上的，印花税税率为4%。

二、美国的土地产权制度
美国国土面积中私人所有的土地占58％，主要分布在东部；联邦政府所有的土地占32％，主要分布在西部；州及地方政府所有的土地占10％。

土地以私有制为主，国有土地只占其中一小部分。

美国法律保护私有土地所有权不受侵犯，各种所有制形式之间的土地可以自由买卖和出租，价格由市场供求关系决定。

联邦政府所有土地主要包括联邦政府机关及派驻各州、县、市机构的土地和军事用地等。

州、县、市政府也各自拥有自己的土地。

联邦、州、县、市在土地的所有权、使用权和受益权上各自独立，不存在任意占用或平调，确实需要时要依法通过买卖、租赁等有偿方式取得。

土地私有制是由欧洲移民引进美国的，美国有全世界最自由的土地制度，土地所有权分为地下权(包括地下资源开采权)、地面权和地上空间权(包括建筑物大小、形状等)，这三部分权益可以分别转让。

政府无权任意征用与拆迁。

地主愿意让政府在自己土地上修路以换取开发权，开发区的道路、学校等基础设施费用由政府负担，开发商仅需提供宅基地内的建设费用，取得私有土地权与开发权的代价不高，使得大笔资金注入土地投机与开发，土地供应量大且地价低。

在征地方面，世界各国根据自己的实际情况制定适合自己的行政赔偿制度，形成各自不同的“适当”、“公平”、“公正”、“合理”等补偿原则。

美国是按征用时市场上的公平价值补偿，这种市场价值，不仅包括征用时的使用价值，而且包括被征用财产的最佳使用价值，即财产因其开发潜力所具有的“开发价值”，体现了对私有财产利益的保护。

美国征用土地主要分两种形式。

第一种是警察权，指政府为了保护公众健康、安全、伦理以及福利而无偿对所有人的财产施以限制乃至剥夺的行为。

警察权包括土地区划、建筑和健康法规、让移要求、土地分割、污染以及出租管制等。

警察权准许政府规划私人土地，而不需要支付补偿。

这种征用的方式适用的场合非常有限，并受相关法律严格制约。

第二种是有偿征用，指政府依法有偿取得财产所有人的财产的行为。

美国联邦宪法第五条修正案规定了关于有偿征用的三个要件：正当的法律程序、公平补偿以及公共使用。

在有偿征用中，同样有相当严格的步骤需要遵守。

美国地产市场十分发达，制度健全，所有的土地都实行有偿使用，在政策规定许可的范围内，土地可以自由买卖、出租和抵押。

政府对私人土地的管理主要是通过登记收费和规划引导。

私有土地买卖完全是私人之间的事，手续十分简单，在双方自愿签订协议之后，只需向政府缴足规定的税金，进行注册登记即可。

土地买卖价格，则由买卖双方根据当时土地的市场价值进行估计，完全由买卖双方协商，也可由私人估价公司帮助双方达成协议，并完成交易。

三、其他国家（地区）的土地产权制度
当代世界绝大部分国家（地区）都是实行土地私有。

其中有代表性的是大陆法系和英美法系，这两大法系影响最大。

大陆法系国家包括法国、比利时、意大利、西班牙、葡萄牙、德国、奥地利、瑞士，以及他们曾经的殖民地国家等，大陆法系等诸资本主义国家土地所有制的特点是：土地的私人所有一般占主要成份，私有土地的价值量一般占各国（地区）全部土地资产价值的绝大部分；私有土地虽受政府调节，但主要以市场机制配置；国有（政府所有）、公有和私有土地处在动态变化中。

在英
美法系国家，诸如美国、加拿大、印度、巴基斯坦、新加坡、澳大利亚、新西兰以及非洲的个别国家和地区，土地所有权则和英国类似。

在我国香港。

1997年7月1日，中国政府恢复对香港先例主权后，按中央联合声明的规定，香港特别行政区内的土地归属中华人民共和国所有。

中国政府授权香港特别行政区政府行使土地所有权，土地批租制度仍旧保留，50年不变。

香港政府以市场地价向私人开发商批租土地获得的收入向香港房屋委员会注资，使其有能力制定和实施公共住房发展计划；以免费和下调地价向房屋委员会和房屋协会供地。

使其有能力以低于市场房价向中等收入家庭筹集部分资金，补贴低收入家庭。

在新加坡。

建屋发展局可以无偿得到政府划拨的土地，而私人房地产开发商则必须通过土地批租，有偿获得土地使用权。

政府通过这种方式在一定程度上照顾了中、低收入者的利益；防止地产炒作，对居民购买组屋次数做出严格限定；居民购买组屋后一定年限内不得整房出租；组屋在购买后5年之内不得转让，也不能用于商业性经营，否则将受到法律严惩。

此外，新加坡已开始征收房产税，按照规定，业主出售购买不足1年的房屋，要缴纳高额房产税。

在澳洲。

购房者必须先行向澳洲政府购买地皮，也就是说，只有在取得土地证之后，才能进行下一个程序也就是房产开发。

国外所谓开发商在严格意义上说更像是建造商，它们负责帮购房者设计、施工，并向政府部门报批。

如在墨尔本购房，则需要缴纳的税费项目有土地印花税、房产印花税、银行评估费、保险费、律师费等，收取标准约为总房价的6%。

此外，售出房产时也会有产生税费，主要征收的是增值税，如澳洲最高会按增值部分的45%来征收。

在泰国，房产土地使用年限只有90年，到期之后则须归还给政府。

前苏联与东欧国家土地所有制的发展历程是：在传统计划经济体制时期，土地全部为国有（全民所有）或公有（集体所有），并且国有和公有土地均无偿无期限地提供给用地单位和个人使用；在改革时期，土地尽管名义上仍为国有或公有，但强调土地占有和使用制度的变革，土地使用制向市场化迈进；在全面实行市场经济体制后，土地制度以建立私有制为主。

通过对世界各国土地制度中的土地产权及其登记、土地利用规划、土地开发与保护、土地征用等方面进行研究，将会对我国土地管理实践和相关制度的建立与完善具有积极的借鉴意义。

总体趋势，第一，中国在一段时间内可通过加强住房保障走新加坡模式，也就是政府配给型供应方式，这可能是第二次房地产改革的主要方向，从长期看土地市场应该走向土地私有为主导的市场，并以此构建更有效率同时兼顾公平的市场。

在这个方面，笔者同意美国三一大学文贯中教授的说法，对于城市用地的政府垄断是中国最大的国进民退，也是中国房地产供不应求、房价不断高企的主要原因，因此导致的一个间接后果就是大概1亿多潜在农民工就业机会丧失。

政府结束大产权房市场的垄断，使大产权房市场向小产权房市场靠拢，可望达到降低城市房价的目的。

第二，中国的土地私有化进程可以从放开小产权房进而允许集体土地进入一级批发市场等行为开始。

政府如果真想帮助弱势的农民以及农民工，此举势在必行。

彻底改革目前的土地制度，允许农民的土地直接入市，与国有土地同市同价，将如同股市中的“大非”解禁，带来房地产市场的价值重估，市价全面降低。

第三，土地制度变迁需要配套改革，比如需要与城市化进程相结合，需要与全社会保障的进程相结合，还需要综合考虑农民人力资本的进步以及整个新农村建设的进步等等。

所以，政府在具体的变革路径上需要非常审慎。

一个比较可取的做法是先在地方试点，取得经验，再逐步向全国推广。

世界各国土地征用补偿制度比较及对中国的借鉴2007年05月09日
20世纪90年代以来，随着交通、能源等基础设施的建设以及城市化的快速推进，征地已成为新
增建设用地的主要来源。

一、土地征用补偿制度的国际比较
当今世界上大多数国家和地区都建立了土地征用补偿制度，对给原土地权利人所造成的损失给予相应的补偿。

一般来说，土地权利人可得到的合理的土地征用补偿大致包括两部分：一是土地征用费，相当于征用土地的价值，是土地所有权的经济实现；二是土地补偿额，是对因征地而造成的经济及其他损失的补偿。

当然，各国的土地征用补偿制度不尽相同。

(一)北美
1.美国
美国在成立初期，征用土地是没有补偿的.现在的美国，土地完全商品化，宪法明确规定，只有限于公共目的，而且需有合理的补偿，政府及有关机构才能行使征用权。

根据美国财产法，“合理补偿”是指赔偿所有者财产的公平市场价格，包括财产的现有价值和财产未来赢利的折扣价格。

美国土地征用补偿根据征用前的市场价格为计算标准，它充分考虑到土地所有者的利益，不仅补偿被征土地现有的价值，而且考虑补偿土地可预期、可预见的未来价值；同时，还补偿因征用而导致相邻土地所有者、经营者的损失，充分保障了土地所有者的利益。

土地征用在美国被称为“最高土地权的行使”。

2.加拿大
加拿大的土地征用制度沿用的是英联邦的体制，在征用土地方面一直进展比较顺利，较好地解决了国家、征地机构和个人的利益关系。

加拿大对土地征用的补偿是建立在被征土地的市场价格基础上，依据土地的最高和最佳用途，按当时的市场价格补偿。

具体来看，加拿大的土地征用补偿包括：①被征用部分的补偿，必须依据土地的最高和最佳用途，根据当时的市场价格补偿。

②有害或不良影响补偿(如严重损害或灭失价值)，主要针对被征用地块剩余的非征地，因建设或公共工作对剩余部分造成的损害，还包括对个人或经营损失及其他相关损失的补偿。

这种补偿不仅包括被征地，还包括受征地影响相邻地区的非征地。

③干扰损失补偿，被征地所有者或承租人因为不动产全部或基本征用，因混乱而造成的成本或开支补偿。

④重新安置的困难补偿。

(二)欧洲
1.英国
英国对土地征用的补偿作了较详尽的规定，包括土地征用补偿原则、补偿范围和标准、土地征用补偿的估价日期、补偿争议的处理等。

具体来看，土地征用补偿原则是：土地征用补偿以愿意买者与愿意卖者之市价为补偿的基础，补偿以相等为原则，损害以恢复原状为原则。

土地征用补偿的范围和标准：①土地(包括建筑物)的补偿，其标准为公开市场土地价格；②残余地的分割或损害补偿，其标准为市场的贬值价格；③租赁权损失补偿，其标准为契约未到期的价值及因征用而引起的损害；④迁移费、经营损失等干扰的补偿；⑤其他必要费用支出的补偿(如律师或专家的代理费用、权利维护费用等)。

补偿的估价日期是指土地征用机关在行使土地征用权时，应通知被征用土地的所有权人及其他权利人，但其取得土地往往会在通知后的几个月或更长时间，在地价上涨的情况下，土地征用补偿的估价日期成为十分关键的议题。

英国土地征用评估准则规定，假如补偿金额为双方所同意时，则以土地征用通知日期为估价日期。

假如土地征用补偿争议上诉时，则以土地法庭听证的最后一日为估价日期。

2.德国
德国的土地征用补偿范围和标准为：①土地或其他标的物损失的补偿，其标准为以土地或其他标的物在征用机关裁定征用申请当日的移转价值或市场价值；②营业损失补偿，其标准为在其他土地投资可获得的同等收益；③征用标的物上的一切附带损失补偿。

德国被征用土地的补偿价格计算与英国一样，也是以官方公布征用决定时的交易价格为准。

在城市再开发区，为了防止利用预期的公共开发事业进行投机活动，政府规定，凡因预测土地将变为公共用地而引起的价格上涨，都不能计入补偿价格。

对补偿金额有争议时，应依法律途径向辖区所在的土地法庭提起诉讼，以充分地保障被征地所有权人的合法权益。

同时各类补偿费由征收受益人直接付给受补偿人，且各类补偿应在征收决议发出之日起1个月内给付，否则征收决议将被取消。

另外，德国的土地征用补偿方法，除了现金补偿，还有代偿地补偿、代偿权利地补偿等。

3.法国
法国的土地征用补偿价格是以征用裁判所一审判决之日的价格为基准计算的。

同时为了控制补偿，被征用不动产的用途以公布征用规定1年前的实际用途为准。

4.瑞典
瑞典有关法律规定，土地补偿费中不包括预期土地将变为公共用地而引起的价格上涨的部分，以抑制通过改变土地用途，提高土地补偿费的投机行为。

瑞典对土地征用补偿价格的计算，以10年前该土地的价格为准。

(三)东南亚
1.日本
依据日本《土地征用法》的规定，重要的公用事业都可运用土地征用制度，征用损失的补偿以个别支付为原则，而支付的财物，原则上以现金为主，补偿金额须以被征用的土地或其附近类似性质土地的地租或租金为准。

日本的土地征用补偿是根据相当补偿的标准来定的，在大多数情况下以完全补偿标准确定土地补偿费。

具体来看，日本征用土地的补偿包括5个部分：①征用损失补偿，对征地造成的财产损失进行补偿，按被征用财产的经济价值即正常的市场价格补偿；②通损补偿，对因征地而可能导致土地被征者的附带性损失的补偿；③少数残存者的补偿，对因征地使得人们脱离生活共同体而造成的损失的补偿；④离职者的补偿，对因土地征用造成业主失业损失的补偿；⑤事业损失补偿，对公共事业完成后所造成的污染对经济和生活损失等的补偿。

另外，日本的土地征用补偿方法，除了现金补偿，还有替代地补偿(包括耕地开发、宅地开发、迁移代办和工程代办补偿等)。

2.韩国
韩国土地征用补偿主要包括以下几个方面：①地价补偿，为土地征收补偿的主要部分，1990年韩国统一以公示地价为征收补偿标准；②残余地补偿，土地征用可能导致残余地价值减低或因残余地须修建道路等设施和工程应予以补偿；③迁移费用补偿，对被征地上的定着物，不是进行公益事业所必须的，应给予迁移补偿费用；④其他损失补偿，对土地征用致使被征者或关系人蒙受经济损失时，应给予相应的补偿。

同时，韩国在建设部设立了中央土地征用委员会，在汉城特别市、直辖市及道设立地方土地征用委员会，对土地征用的区域、补偿、时期等进行裁决。

3.新加坡
在新加坡，有关土地征用补偿的决定由土地税务兼行政长官作出，但补偿金额由专业土地估价师评估，以公告征用之日的市价为补偿标准。

土地补偿的项目包括因土地征用造成土地分割的损害、被征用的动产与不动产的损害、被迫迁移住所或营业所所需的费用、测量土地、印花税及其他所需要合理的费用等。

由此可以看出，世界上的一些发达国家和地区都非常重视土地征用补偿制度，对补偿标准、补偿范围、补偿方式、补偿纠纷处理等等都作了较详细的规定，以市场为基础，尽可能地体现效率、平等的原则。

二、对中国的借鉴
土地征用补偿问题是一个十分敏感的问题，也是中国土地征用制度中急需解决的一个关键性问题。

借鉴世界发达国家和地区的土地征用补偿制度，可以得到如下启示：
第一，遵循市场原则，提高征地补偿标准。

应借鉴大多数国家和地区的做法，提高征地补偿标准，以市场作为基础，将土地补偿费、青苗及建筑物、构筑物补偿费、残地补偿费等主要补偿项目的补偿价格参照当前土地市场的价格，充分体现“效率、公平”原则。

第二，合理分配征地补偿费用。

中国现行法律制度对“集体”界定模糊，村干部成为了集体组织的“代言人”，现实中以村民委员会的名义来强占仅有土地使用权的农民的土地补偿费的事件时有发生，作为弱势群体的农民在由征地补偿费用引发的争议中显然处于不利地位。

因此，国家应进一步明
确界定农村土地征用补偿的受益主体，一方面使农民不会因丧失土地使用权而丧失土地收益权，能较好地保护农民的合法权益，另一方面也可以有效地防止集体财产的流失。

第三，征用土地补偿方式应多样化。

借鉴日本、德国等国家的经验，土地征用的补偿方式既可以采用货币补偿，也可以采用实物补偿。

而实物补偿又可以采取留地补偿和替代地补偿相结合的方式，从而有效保障和维护被征地农民的切身利益。

第四，建立土地纠纷仲裁机构。

随着市场经济的不断发展和农民法律意识的增强，由征地引发的矛盾特别是对补偿费用的争议会越来越多。

按照目前法律规定，发生土地补偿费用争议的，应由县级以上政府协调，协调不成的则由批准征用土地的人民政府裁决。

这种由政府当裁判员的做法，不符合国外通常是由独立于政府的机构来仲裁征地纠纷的国际惯例。

因此，有必要建立专业的仲裁机构来裁决征地纠纷，这样可以有效地保护国家、集体、农民三者之间的合法权益，公平合理地予以调处。

附：C国住宅70年产权与50年寿命
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70年产权差额谁补
今年两会上讨论通过的《宪法》修正案草案,涉及“完善对私有财产的保护规定”,一些保护公民
私有财产的法律概念将被强化。

目前居住用地的使用权是70年,而开发商拿到土地后不能马上卖给购房者,需要将土地开发成商品卖到消费者手中。

目前土地使用权的年限是从国家出让土地给开发商之日起算,当购房者使用房屋
时,享受的土地使用权就要少于70年的时间。

比如,开发商是2001年1月1日取得土地的,土地使用权期限到2070年12月31日。

开发商在将房屋卖给买房人的同时,也将剩余期限的土地使用权转让给了买房人。

比如您是2003年1月1日取得的土地使用权,您就取得了68年的土地使用权。

您所交纳的购房款中是包含着土地使用费的。

您也有权取得两个证书,一个是《房屋所有权证书》,一个是《土地使用权证书》。

到2070年12月31日,该块土地的使用权全部到期。

部分开发商将70年的土地使用费都包含在购房者所交纳的购房款中,
这时候就存在一个土地使用权的分摊问题。

现行法律中有关物权的规定分散在多个法律之间,而且在对物的占有和处分等权利上存在部分空白。

对于土地使用权分摊的情况,购房者在维护自己权利的时候就比较麻烦。

而制定中的《物权法》将对土地等各种物的占有、使用、收益、处分等权利加以明确牞更加全面地维护公民的正当权益。

产权到期可延期
购买房屋时产权是有时间限制的,经常有读者为此向记者咨询,对产权有限期70年感到不解,买
了产权的房屋70年后就不是自己的了吗？
对此,李海波律师等相关法律人士认为,房屋的所有权是永久的,并没有期限的概念。

但是,我们国家的城镇土地所有权不是私人的,而是国家的。

国家通过土地有期限出让的方式,授予用地人40年、
50年、70年的使用权。

居住用地的使用权年限是从国家出让土地给土地使用人(包括开发商)之日起算。

到期以后,如果国家收回土地,不再出让给地上建筑物的所有人,连同地上建筑物一并收回,但要给地上建筑物所有人。