世界各国土地产权制度
世界各国土地产权制度
世界各国土地产权制度土地作为人类生存和发展的重要资源，其产权制度在各国都有着不同的规定和特点。
了解世界各国的土地产权制度，对于理解各国的经济、社会和政治结构具有重要意义。
在欧洲，许多国家的土地产权制度有着悠久的历史和复杂的法律体系。
以英国为例，土地产权分为自由保有地产权和租赁地产权。
自由保有地产权又可细分为绝对自由保有地产权和限定继承地产权等。
这种复杂的产权划分反映了英国历史上土地所有权的演变和社会阶层的差异。
法国的土地产权制度则强调土地的公共利益和规划。
国家对土地的使用有着严格的规划和管理，以确保土地的合理利用和城乡发展的协调。
同时，法国的土地所有权相对集中，私人拥有土地的比例相对较低。
德国的土地产权制度注重土地的稳定性和可持续性。
土地的所有权和使用权受到法律的严格保护，土地交易也需要遵循一系列的法律法规。
此外，德国在土地利用方面强调生态保护和可持续发展，对于土地的开发和建设有着严格的环境评估和审批程序。
在北美洲，美国的土地产权制度具有独特的特点。
大部分土地为私人所有，但联邦政府和州政府也拥有相当数量的土地。
私人土地所有者在符合法律法规的前提下，可以自由处置其土地，包括买卖、租赁和开发等。
然而，政府对于土地的用途和开发也有着一定的监管权力，以保障公共利益和环境保护。
加拿大的土地产权制度与美国有相似之处，但也存在一些差异。
在加拿大，土地的所有权分为皇家土地、私人土地和原住民土地。
皇家土地由政府管理和控制，用于公共服务和资源保护等目的。
私人土地所有者在一定程度上享有土地的处置权，但同样需要遵守相关法律法规。
亚洲国家的土地产权制度也各具特色。
日本的土地所有权分为国有、公共所有和私人所有三种形式。
在城市地区，土地的利用受到严格的规划和管理，以应对城市化进程中的土地需求和环境问题。
中国实行的是土地公有制，分为国家所有和集体所有两种形式。
国家对土地的用途进行严格的规划和管理，以保障粮食安全、城市发展和生态保护等公共利益。
美国的土地征用制度及其对我国的启示_欧世建
美国的土地征用制度及其对我国的启示
□ 欧世建 蒋凤诚
（华中农业大学经济管理学院 武汉・湖北 430000）
摘 要 土地征用制度的实质是土地使用权的行使问题。 美国的土地征用被称为 “最高土地权的行使” ， 其土地征用具有严 格的要件， 即正当的法律程序、 合理的补偿、 公共使用。 然而在我国， 土地征用制度仍然存在征地范围过宽、 征地补偿标准不 统一、 征地行为不规范、 农民的合法权利没能得到保证以及由此产生的诸多社会问题。因此， 研究美国的土地征用制度， 学 习和借鉴其先进管理经验， 对于解决上述这些问题， 推进我国土地征用制度的不断完善和新农村建设具有重要的理论和现 实意义。 关键词 美国征地制度 中图分类号： D99 补偿 问题 改革思路 文章编号： 1009-0592(2006)10-103-02 文献标识码： A
参考文献：
[1] 国土资源部征地制度改革课题小组 . 征地制度改革调查探索—— 上海、 江苏、 浙江、 福建、 广东四省一市调查汇报. [2]李珍贵.美国土地征用制度.中国土地， 2001 （4） . [3]朱青.中外土地征用制度比较与借鉴.国土资源， 2004 （1） . [4]孙翠雯.我国土地征用制度探讨 .兰州商学院学报， 2004 （4） .
征用。 （二） 有合理的征用补偿 目前美国的土地已经实现完全的商品化， 联邦政府没有 对各州的征用的土地的处置权， 他们也要对其进行补偿， 花费 一定的资金购买。 美国土地征用补偿是赔偿土地所有者的公 平市场价格， 包括土地的现有价格和未来可能盈利的价格。 他充分考虑了土地所有者的利益， 不仅补偿被征土地现有的 价值， 而且补偿了其可能预期的未来价值。同时它对由于征 地给邻近土地造成的损失也进行了补偿。 （三） 征地必须以满足公共使用为目的 美国政府只有公共目的才能征用私有土地。 美国联邦法 律规定， 政府拥有的土地只能用于政府办公用房、 公立大学、 公办实验农场、 公园、 道路、 车站、 军用设施等。当然， 政府如 果要进行经济建设和公益事业发展时， 只要证据充足是可以 强制收买私有土地， 土地价格按当时市场价计算。 二、 我国土地征用制度存在的问题 我国的土地征用制度在相当一段时间内对于经济社会发 展、 土地资源保护和对外开放发挥了积极的作用， 但是随着经 济社会的发展和城镇化的加快， 土地征用规模不断扩大， 由此 产生的征地过程中的问题和矛盾也日益突出。总结起来， 主 要有以下几点： （一） 对 “公共利益” 缺乏明确界定， 征地范围过于宽泛 现阶段我国土地征用的范围是一切经过政府批准的、 正 当的需要， 包括经营性用地的需要。对此， 《中华人民共和国 土地管理法》 规定的 “公共利益” 应该包括了一切经营性用地 的需要， 只要满足了公共利益就可以。而这种带有严重计划 经济色彩的宽泛德政地范围在一定程度上造成了土地征用权 的滥用， 征地成了各种建设用地的主要途径。据统计， 2000 年至 2001 年， 全国 16 个省批准用地 21.8 公顷， 其中 75% 是 通过征地取得的， 不仅包括交通、 能源等基础设施项目用地，
土地确权多样化的产权证明--证书、合同及口头协约的比较分析
一、引言土地确权并颁发土地证书（“产权正规化”）是广大发展中国家保障地权安全、促进经济增长的重要手段。
但学界关于证书是否对促进增长和减少贫困具有积极作用的观点不统一，大量研究表明，颁证并非保障地权安全的“银弹”，在产权界定程序繁琐、国家能力和权威不足等情况下，口头协约等其他产权证明形式对于稳定地权和解决冲突的效果优于纸质文书（Deininger ，2003；Feder 等，1991）。
即法律层面的正式登记颁证不能与地权安全稳定“划等号”（Jansen 等，2010）。
国际经验表明，安全、稳定的地权以多种形式存在于现实中，如口头契约、村规民约、长期租赁合同及习俗地权的正式化等，与证书一起形成地权连续体（Continuum ），在不同情境下提供相应的权利及责任约束（Brasselle 等，2002；Payne ，2001；Washim 等，2014）。
我国土地确权登记颁证的实践也证明，地权复杂多样，证书只是多种产权证明形式之一。
目前，土地承包经营权证书和土地承包合同成为我国农村地区证明农户土地产权的两类主要正式文土地确权：多样化的产权证明*——证书、合同及口头协约的比较分析李怡忻，丰雷（中国人民大学公共管理学院，北京100872）*项目来源：中国人民大学科学研究基金项目（中央高校基本科研业务费专项资金资助）（21XNL003）。
作者简介：李怡忻，女，博士研究生。
研究方向：房地产经济与管理；土地制度分析。
通讯作者：丰雷，男，教授，博士生导师。
研究方向：不动产经济；土地制度分析。
摘要：安全、稳定的地权以多种形式存在于现实中，形成地权连续体，并对应多样化的产权证明形式，土地确权发放证书只是其中之一。
通过梳理各国主要产权证明，比较分析了证书、合同及口头协约的差异，并应用农地流转实践进一步验证。
研究表明，对地权连续体和产权证明体系按照难易程度、适用情境和正式程度等标准分类，有利于深入理解地权复杂、多样、重叠的特性。
自然资源资产产权制度
自然资源资产产权制度自然资源资产产权制度指的是一系列的规范和协议，它们用于规定个人或集体如何使用、处置、购买、出售、管理以及决定自然资源资产的无形权利。
自然资源资产指的是包括水、土地、矿产、森林以及其它不可再生资源。
自然资源资产产权制度就是确定资源资产拥有者的权利，以及他们与他人之间如何共享这些资源的权利。
世界各国对自然资源资产产权制度有着不同的看法和实践。
英国、欧洲大陆、美国和日本等发达国家拥有绝对产权制度，即一个拥有该资源资产的个人或集团拥有该资源的完全拥有权，除非另行协商，否则其它任何人都无权使用该资源。
另一方面，许多发展中国家则采用政府控制的集体产权制度，其中政府具有控制和管理整个资源的权利，而个人只拥有其中一部分的资源权。
此外，自然资源资产产权制度可以再分为几种，比如土地产权制度，它定义了任何一个地点上建立楼宇、仓库等建筑物的权利；矿产权制度，它定义了谁有权进行采矿，谁有权收取矿产的税收；水资源权制度，它定义了谁有权使用水资源，如何使用，以及使用水资源的费用标准等；森林资源权制度，它定义了谁有权使用森林资源，如何使用，以及使用森林资源的费用标准等。
自然资源资产产权制度对于保护资源、不断提高社会福利具有重要意义。
自然资源资产权制度可以防止他人滥用或滥伐自然资源，促进资源的合理分配，为资源的可持续发展提供可靠的保障。
通过将资源资产的拥有权及使用权大力规范，可以有效地规避或减少纠纷的发生，从而提高资源资产的使用效率。
自然资源资产产权制度的制定和实施是一个非常复杂的过程，需要政府的授权和监督，也需要与社会各方充分沟通和协商。
在制定时，应考虑到国家的各项政策，以及价值观和伦理要求；在实施时，应加强联合执法，依法惩戒违法行为；在监督时，应通过反馈系统实时监控，以便及时发现问题，及时采取行动。
综上所述，自然资源资产产权制度是一项重要的领域，其重要性不言而喻。
只有充分认识到这一领域的重要性，才能更好地制定、实施和监督资源资产产权制度，最终实现资源可持续发展。
各国房地产发展史
各国房地产发展史一、中国房地产发展史中国的房地产业发展可以追溯到古代的土地制度。
在封建社会时期，土地归属于地主阶级，农民只能作为佃农耕种土地，并向地主缴纳租金。
到了近代，随着中国社会的变革，房地产业也经历了不同的发展阶段。
1949年中华人民共和国成立后，中国实行了计划经济体制，房地产业被国家垄断。
直到改革开放以后，中国逐渐放开了对房地产市场的控制，允许个人和企业购买、出售和租赁房产。
这一举措促使了房地产市场的蓬勃发展，各地相继出现了大量的楼盘和房地产企业。
二、美国房地产发展史美国的房地产市场发展较早，可以追溯到殖民地时期。
在18世纪，美国各州陆续出台了土地买卖法律，确立了土地产权制度。
随着西部拓荒和城市化的进程，美国的房地产市场逐渐成熟。
20世纪初，美国建立了现代房地产市场体系，包括了土地登记制度、房地产经纪行业和住房信贷体系。
房地产市场的发展推动了美国经济的增长，也成为了美国家庭财富的重要组成部分。
然而，在2008年爆发的次贷危机中，美国房地产市场遭遇了严重的泡沫破裂和经济衰退。
三、日本房地产发展史日本的房地产市场经历了不同的阶段。
在二战后的重建时期，日本政府出台了一系列的住宅建设政策，促进了日本房地产市场的迅速发展。
然而，在1980年代末期，日本房地产市场经历了一次泡沫破裂，导致了长期的经济低迷和房地产市场的衰退。
1990年代以后，日本政府采取了一系列的措施，包括金融体制改革和房地产税制改革，以恢复房地产市场的稳定。
如今，日本的房地产市场已经逐渐复苏，房产投资成为了日本人的重要理财方式。
四、英国房地产发展史英国的房地产市场可以追溯到中世纪时期的封建制度。
在18世纪，英国通过一系列的土地法律和土地登记制度，确立了现代房地产市场的基本框架。
随着工业革命的到来，英国的城市化进程加快，房地产市场也得到了进一步发展。
20世纪以后，英国的房地产市场经历了几次波动。
1970年代的石油危机和1990年代的房地产泡沫破裂，都对英国的房地产市场造成了较大的冲击。
土地制度概论土地制度的概念与特点
第二节土地所有制
四、土地所有制的改革
国家政权不仅可以对土地所有权和使用权加以一定 的限制,而且在必要时可以通过国家政权的强制力量对土 地所有制进行普遍的改革,通常把这种改革称之为土地改 革。
这种土地改革不仅在社会主义国家中进行,即使在资 产阶级国家和地区,也有得部分土地收益的权利 , 是土 地使用制的法律体现形式。不少当政者从资本主义发展 的利益出发, 主张对封建土地制度进行某些改革。
土地制度概论土地制度 的概念与特点
2020/11/10
土地制度概论土地制度的概念与特点
第一节土地制度的概念与特点
一、土地制度的概念及构成
(一)土地制度的概念 土地制度,从概念上可以作出广义和狭义两种
界定。 广义的土地制度泛指与土地所有、土地使 用、
土地管理及土地利用技术等有关的一切制度。 狭义的土地制度是指土地所有、使用与管理的
土地制度概论土地制度的概念与特点
第三节土地使用制
二、土地所有制与土地使用制的关系
土地使用制是在土地利用中产生的人与人之间的 经济关系的另一重要方面。在整个土地制度中,土地 所有制决定着土地使用制。每一种社会形态都存在着 与土地所有制相适应的土地使用制及其具体形式。土 地使用制不仅是土地所有制的反映和体现,而且也是 实现和巩固土地所有制的一种形式和手段。在社会主 义土地公有制下, 也要求建立并实现与土地公有制相 适应的土地使用制,比如，促进土地资源合理利用的 土地使用制度，以使社会主义土地公有制得以实现和 巩固。
土地制度概论土地制度的概念与特点
第二节土地所有制
当然, 社会主义国家所进行的土地改革,其性质、 目的和手段都不同于资本主义国家的土地改革。例如, 在中国新民主主义革命取得胜利后,在全国范围内进行 了彻底的土地改革,其目的是彻底消灭封建土地制度, 为社会主义革命和建设创造基本条件。中国发动广大 农民群众参加土地改革 , 将从封建地主和富农那里没 收、征收来的 4600 多万公顷土地无偿地 分给了广大 元地和少地的农民,实现了" 耕者有其田 ",消灭了封 建土地所有制, 建立起农民劳动者个人土地所有制。
土地资源学知识点
第一章绪论1.土地的概念：土地是地球上由气候、土壤、水文、地形、地质、生物以及人类活动的结果所组成的自然经济综合体。
2.土壤：土壤，指地球陆地表面具有肥力能够生长植物的疏松表层。
它是在气候、母质、生物、地形和成土年龄等诸因子综合作用下形成的独立历史自然体。
3.土地资源的概念（1）资源——在一定的技术经济条件下，能为人类生产和生活所用的一切资料。
《辞海》定义为“资财的来源。
”（2）土地资源——指在一定的技术条件和一定时间内可以为人类利用的土地4.土地资源的基本特性1、土地的资源特性：生产性、区域性、动态性、可更新性、多功能性、有限性、不可替代性2、土地的资产特性：商品特性、产权特性、增值特性、不动产特性。
5.土地的属性（书本）：资源属性、资产属性、生态属性、工程属性、社会属性、权籍属性资源属性：整体性、生产性、面积的有限性、位置的固定性和区域差异性、时间变化性、土地的再生性和非再生性、多用途性。
资产属性：供给的稀缺性、位置的固定性、个体的异质性、使用的永久性和增值性、土地价格和价值的二重性、流通的特殊性。
生态属性:支撑功能、养育功能、净化功能6.我国是世界上土地资源丰富、土地总面积较大的国家之一我国土地总面积960万平方公里，占世界土地的7.2%，居世界各国第三位耕地总量占世界耕地9.5%,居世界各国第四位林地总量占世界林地 5.5%，居世界第五位牧草地总量占世界牧草地7.8%，居世界第二位7.我国是土地资源相对紧缺、人地矛盾比较突出的国家人均土地0.784公顷，为世界人均的1/3人均耕地0.106公顷，为世界人均的45%人均林地0.186公顷，为世界人均的26%人均牧草地0.217公顷，为世界人均的37%8.土地资源学的概念土地资源学是研究土地资源的组成、特性、分类、数量、质量、空间分异与时间变异规律以及合理利用与保护的应用基础理论的科学。
9.土地资源学与其他学科的关系（1）土地资源学在学科中的地位（2）土地资源学与土地学科的关系10.土地资源学研究的目的、内容研究目的：寻求解决人类所面临土地资源问题的途径研究内容：1）土地资源学的基础理论研究2）土地资源的空间分布规律的研究——土地类型和土地资源类型3）土地资源的数量和质量特征的研究——土地资源调查与评价4）人与土地的定量关系研究——土地生产潜力与土地人口承载力5）区域土地资源的开发利用研究6）土地资源的保护与管理11.土地资源学的研究特点（1）综合性和多学科性（2）关联性与复杂性（3）现实性和预测性（4）区域性和全局性12新中国成立后土地资源研究工作大致可分为哪几个时期？各时期的特点？第一个时期：50年代初期财政部的查田定产工作。
土地产权制度范文
土地产权制度范文土地产权制度是指国家对土地的所有权和使用权规定的制度。
在我国，土地是国家所有，而土地使用权是由国家统一分配给农民、集体经济组织、个体经营者和其他法人或自然人使用的。
土地产权制度在我国的建立与发展历经了多个阶段，在不同的历史时期有着不同的特点和变迁。
我国土地产权制度最早的阶段可以追溯到古代的封建社会时期。
封建社会中，土地所有权归于君主或皇帝，地方上的土地使用权由封建地主享有。
在这个制度下，农民没有土地的所有权和使用权，只能在地主的土地上耕种，并交纳丰收的一部分作为地租。
这种土地所有权和使用权的分配方式造成了封建地主对农民的剥削和压迫。
开放以后，我国进入了市场经济的阶段，土地产权制度也面临了新的变革。
1988年，国家开始试行土地承包制度，将土地使用权承包给农民个体经营者，使得农民可以自主经营土地，并从中取得利益。
土地承包制度的实施有效激发了农民的生产积极性，推动了农村的经济发展。
2024年，国家发布《农村土地承包法》，将农村集体土地的承包期限延长到30年，并实施了可再承包、可流转的政策。
这一政策的出台，使得农民在土地承包权方面的权益明确，有助于农民更好地发展农业生产，提高农民的收入水平。
同时，土地流转也促进了土地资源向规模化经营集约化发展，提高了农业的生产效率和竞争力。
当前，我国土地产权制度还面临着一些问题和挑战。
一方面，土地使用权的流转还存在一定的限制，大规模的农业经营者无法获取足够的土地，导致了农业产能的不足。
另一方面，土地产权证书的登记管理和维权机制还存在不完善的地方，部分农民的土地权益不够明确，容易引发土地纠纷。
同时，随着城市化进程的加速，土地征收和转让市场化程度的提高等问题也逐渐凸显。
因此，我国土地产权制度需要进一步和完善。
可以考虑扩大土地使用权的流转范围，完善土地市场交易机制，加强土地权益的保护和维权机制，推动土地托管、合作社和农民专业合作社的发展，促进土地资源的集约利用，推动农业现代化的进程。
俄罗斯土地制度
土地终身继承占有权被土地所有权和土地租赁权所替代
• 根据《民法典》第617条规定，在承租不动产的 自然人死亡的情况下，根据租赁合同产生的权利 和义务移转于承租人的继承人，出租人无权拒绝 该继承人在合同剩余的有效期限内继续履行合同 • 法律支持永久使用的土地租赁权取代土地终生继 承占有权
土地永久使用权被缩限，土地使用制度趋于完善
• 第一，俄罗斯土地私有化主要是以农业用地和建 设用地为目标，而并不是以全部土地为目标。 • 第二，俄罗斯农业用地私有化方式具有特殊性。 大量集体农庄和国营农场的土地以“土地份额” 的形式无偿分配给个人，这种所谓的“土地份额 ”是一种细碎化的抽象意义上的土地所有权，是 对集体土地的一部分拥有权的书面证明，并不是 真正意义上的土地所有权。表面上看俄罗斯土地 私有化程度很高，但实际上只有约7.6%的土地真 正属于个人（1.4%）和法人（6.2%）所有。
俄罗斯现行的土地制度
•俄罗斯土地基本状况 •俄罗斯土地制度改革
俄罗斯土地基本状况
俄罗斯位于欧亚大陆的北部，地跨东欧北欧的大部分地区，总 面积170750万公顷，居世界各国第一位。 林地占62%，农用地占31.3%，城镇用地占2.3%，自然保护用 地占1.6%，储备土地占0.9%，水域面积和其他用地面积占2.1%。
建立了完整的地役权制度
• 《土地法典》第23条第三款详细列举了十种公共 地役权。《土地法典》第23条第九款却规定，公 共地役权应当根据《联邦不动产权利和不动产契 约国家登记法》进行不动产登记。 • 《土地法典》第23条第一款明确指出，私人地役 权根据民事立法设定。基于私法属性，私人地役 权跟据地役权人与邻地所有人的协议约定，并须 经登记才能生效。 • 俄罗斯法建立了完整的地役权体系，但其立法规 范还不尽完善
主要发达国家的土地流转制度研究
主要发达国家的土地流转制度研究[摘要]美国、英国、德国、日本都是发达国家，在农村土地流转方面取得了显著的成绩，在制度和交易方式均具有代表性。
本文通过研究和分析世界一些国家土地流转的制度、实现途径。
以期能正确认识土地流转问题。
[关键词]土地流转；交易途径；流转制度一、引言国外学者对土地流转的研究主要体现在研究土地交易制度方面。
科斯开创了对土地产权制度研究的先河。
科斯在《社会成本问题》一文中提出，如果交易费用为零或者很小时，无论产权主体属于哪一方、产权制度是否影响交易效率，交易的双方总会设计出实现帕累托最优的制度。
产权越完整，人们越会寻求更加有利的资源利用方式，借以实现资源的有效配置和利用[5]。
阿尔钦、哈德罗·德姆塞茨（1973）对的研究侧重于对土地产权稳定性的研究，他们认为土地产权是土地投资者进行长期投资的重要判断依据。
亚当·斯密、马克思等对地租理论的研究为土地的流转提供了重要的理论依据。
土地流转，就是上地的流动、转变。
从产权的角度讲，由于本身土地不能流动，所以，进入市场交易的只能是土地产权。
土地流转机制是建立在土地产权制度基础上的土地权利和功能的流通制度。
土地流转从本质上来讲就是土地所有者的土地权利全部或部分的从一个权利主体转移到另一个权利主体的过程和活动。
二、发达国家的土地产权制度在英国，土地产权是属于英王的，但这种权利是名义上的权利，土地的保有权是属于私人或者国家的，而土地的流转是在土地的保有权的基础上开展而来的。
即“一个人不能拥有土地本省，只能拥有土地的财产权”。
而美国实行的是公私兼有的多元化土地所有制。
美国政府通过法律对土地产权主体的权利和义务界定的十分清楚。
德国实行的是土地私有制，农民享有土地的产权，可以直接进行买卖。
而日本现行的土地所有制是以个人为主体，多种所有制并存的土地制度。
虽然这几个国家土地的所有的具体方式不同，但他们都有一个明确的产权主体。
这样在土地流转过程中，产权主体就会享有很大的自由。
国外土地管理制度
国外土地管理制度土地所有权制度是土地管理制度中的核心环节。
在很多国外国家，土地所有权被分为私有制和公有制。
私有制下的土地属于个人或组织的所有，拥有者有权占有、使用、收益和处置土地；公有制下的土地属于国家或集体所有，土地使用者可以获得土地使用权，但并不拥有土地所有权。
在一些国外国家，土地使用权是可以转让的，土地使用者可以将自己的土地使用权出租或出售给他人，但土地所有权依然归属于国家或集体。
土地征收、补偿和征地拆迁制度是土地管理中关键的环节之一。
在国外，政府通常会根据公共利益的需要，对土地进行征收，然后按照一定的程序进行补偿，并进行拆迁。
土地征收需要进行公共征收程序，即政府要提前对征收范围、用途、价格和补偿等事项进行公告，征收过程中要进行公开谈判并达成补偿协议，确保被征收者的合法权益不受损害。
土地使用规划和审批制度是土地管理制度中的重要环节之一。
在国外，政府会根据国土规划和城市规划，对土地的使用进行规划和审批。
土地规划会对土地的用途、开发强度、利用方式等进行规划，并且要经过政府的批准才能实施。
审批制度则是对土地使用者的规范，确保土地使用符合规划，不会对环境造成破坏和浪费。
除了以上几个方面，土地管理制度还包括土地登记、土地登记和备案制度、土地资源税制度等内容，这些制度都是为了加强土地管理，保护土地资源，促进土地的合理利用。
在国外，土地管理制度往往比我国更为完善和成熟，能够更好地保护土地资源，规范土地利用，保障土地利用者的合法权益。
总的来说，国外的土地管理制度通过一系列法律、政策和制度的建立和健全，能够更好地保护土地资源，促进土地的可持续利用，实现经济、社会和环境的协调发展。
我国在土地管理制度方面仍有很多不足之处，需要不断改进和完善，以适应我国土地资源的特点和经济社会的发展需求。
土地登记的历史沿革与登记制度（1）
⼀、⼟地登记的历史沿⾰ (⼀)国外⼟地登记历史沿⾰ 历许多国家对⼟地登记都有⼀个重视和实施的过程。
古希腊、古罗马、古埃及等很早就有地籍管理和⼟地登记⽅⾯的记载。
古埃及早在公元前3000年~公元前2700年，国王(尊称法⽼)每两年就派⼈清查全国的⼈⼝、⼟地等财富，以确定租税数额。
清查是当时国家的⼀件⼤事，在古代的编年史中，往往把它作为年代的名称，如“第⼀次清查之年”、“第⼆次清查之年”。
另据《旧约•创世纪》记载，从古代埃及早期以来，即已建⽴起来的对全国⼟地财富进⾏普查的制度，并为古王国历朝法⽼所沿袭。
法⽼对⼟地的普查，被视作国家对领⼟的统治权和对⼟地的所有权的综合体现。
约在公元前9世纪~8世纪被系统编成的荷马史诗，其中就描述了这个时期的⼟地所有制;古希腊思想家柏拉图，在他经济著作《法律篇》第⼋卷规定：不管是邻近边界的本国公民还是外国⼈(即他拥有毗邻边界的⼟地)，任何⼈不得移动⼟地的边界标志。
公元前450年，反映早期罗马共和国社会经济关系的罗马最古⽼的成⽂法----⼗⼆铜表法编定，全⽂现存104条，其中第七表为⼟地权利法，明确在地界诉讼中，必须遵循⼗⼆铜表法的规定。
可见当时的⼟地经界分明，权属明确。
随着经济社会的发展，世界各国开始了⽐较先进的地籍调查和登记。
法兰西于15世纪开始定平民赋税之制，把⼟地测量当作最紧急事务。
当时有许多王朝官吏及诸州政府开始进⾏⼟地调查，现在多芬烈仍保存有古代的测地簿。
德国地籍始建于1656年，19世纪初普遍开展，历经40年之久，全⾯完成全国⼟地经界。
⽬前，德国各市、县都设有地籍局，具体负责⼟地登记的变更、地籍资料的维护等管理⼯作。
英国早在1862年就设置了政府⼟地登记局，统⼀管理英国城乡⼟地权属。
1896年发布法令，规定⼟地买卖必须登记。
从此，⼟地登记局成为政府统⼀从事⼟地所有权的审查、确认、登记、发证以及办理过户换证的部门。
英国1925年完善《⼟地登记法》、《地产管理法》等法律，规定不论私地公地的买卖，都必须到⼟地登记处过户、登记、换证，否则不受法律保护。
世界主要国家的土地所有制
土地所有制土地所有制是人们在一定的社会条件下占有土地的形式，是土地以及利用土地生产的成果为谁所有、由谁支配的制度。
土地的所有制在一国的经济制度中具有核心地位。
1 、我国实行土地的社会主义公有制《土地管理法》第二条第一款规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
”土地的全民所有制，即是土地的国有制；土地的劳动群众集体所有制，即是土地的农民集体所有制。
《土地管理法》对土地所有制的规定，是根据宪法作出的。
我国现行宪法第六条规定：“中华人民共和国的社会主义经济制度的基础是生产资料和社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
”第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源。
都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。
”2 、长期以来，谁是国有土地的所有权代表，一直不清楚。
新修改的《土地管理法》第二条第二款规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
”今后，地方人民政府在土地管理中仍有很大的权力，依然会发挥重要作用，但是，真正能够代表国家行使土地所有权的，只能是国务院，即中央人民政府。
美国土地管理基本情况集中、垂直的土地管理体制。
代表国家对城乡土地的利用与保护实行统一规划管理；除直接管理联邦政府拥有的土地外，统一管理全国的森林、河流、沼泽、珍稀动物、自然保护区和地表以下所有的矿产资源、水资源；对各州和私人的土地利用行为进行指导、协调和规范；规范全国土地交易行为。
1997年美国国会又通过了《联邦土地政策和管理法》，在美国这部最具权威的土地管理大法中，对土地管理的地位和职责，以法律的形式给予了进一步的明确和界定。
公私兼有的多元化土地所有制全美国土面积936.48万平方公里，其中，私人所有的土地占51％，联邦及州政府所有的土地占47％，印第安人保留地占2％。
联邦政府的土地，主要包括邦政府机关及派驻各州、县、市机构的土地；军事用地等。
俄罗斯农村土地制度研究综述
【学术述评】俄罗斯农村土地制度研究综述王志远俄罗斯在上世纪90年代初开始实行“休克疗法”的经济转型,农业改革是整个经济转型的重要环节,农业改革的核心内容是改变农村土地的所有制性质。
但是农村土地私有化改革之后俄罗斯农业并没有出现快速地增长,反而陷入了空前的危机,这种状况一直到1999年才得到根本改变,农业开始出现增长局面。
为此,关注俄罗斯农业发展的学者对俄罗斯农村土地制度进行了广泛而深入的研究,主要分析了俄罗斯农村土地私有化改革战略、俄罗斯农村土地私有化改革的历程、农村土地私有化所产生的效应、农村土地私有化改革失败的原因、普京上任后俄罗斯农村土地制度改革等问题。
一、关于俄罗斯农村土地私有化改革战略乔木森、陈晓旭(2000)介绍了俄罗斯学界关于土地所有制问题的讨论。
有的俄罗斯学者认为不应把土地私有制同土地国有制对立起来,两种所有制形式可以共存;有的俄罗斯学者认为俄罗斯土地私有制不利于农业发展,应当恢复国有制。
①阿巴尔金(2001)认为,在俄罗斯建立土地生产关系的最佳方案是维持农村土地的国有制,其中居民副业经济、果园、菜园可以实行土地私有制。
通过推广土地长期租赁的方式,使农村劳动者得到土地的使用权,而不应当通过私有化的方式给农村居民平均分配土地。
土地作为重要的农业生产要素,应当着重建立农村土地经营权流转市场,而不是土地所有权市场。
②李新(2007)认为,在俄罗斯历史上村社制度长期存在,并以此确立了集体主义和平均主义的观念。
这种村社制度对俄罗斯社会意识、民族精神产生了巨大的影响,苏联时期的集体农庄和国营农场使村社制度得到了进一步的强化,即使20世纪90年代的土地私有化改革也没能改变这一农村组织形式,大多数集体农庄和国营农场以股份公司的形式继续保持集体经营。
③田春生(2007)认为,俄罗斯正式制度的移植与非正式制度之间存在着矛盾,两种制度没有实现重叠,俄罗斯农村长期以村社制度为基础,在经济上农村土地共有、集体劳动,在政治上实行村社民主。
土地产权制度PPT课件
四、永佃权
永佃权是由永佃权人向土地所有者支付租 金，为耕作和放牧的需要长期或永久使用 土地，并获得相应收益的权利。
永佃权实质上是土地用益权，是他物权的 一种。中国从唐朝开始出现的田面权类似 于永佃权。
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五、地上权
地上权是指以支付租金为代价，在他人土地上设 定建筑房屋、种植竹木等项权利。地上权是一种 用益物权。
所有这些契约都必须在行政主管机关登记 才具有法律效力。
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第四节 土地国家管理制度
一、建立土地国家管理制度的客观必要性 （一）土地具有特殊的重要性 （二）土地供给的稀缺性 （三）土地利用的社会性
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二、土地国家管理的内容、目 的、任务和手段
（一）土地国家管理的基本内容 1. 土地权属管理 2.土地利用管理
土地发展权就是变更土地使用性质之权，如农地 变更为城市建设用地，或使土地原有的使用强度 升高。
当今世界各国对土地发展权持有两种不同的认识 和处理方式，一种观点认为，土地发展权同地上 权、抵押权等一样，首先自动归属于原土地所有 权人。另一种观点认为，土地发展权一开始就属 于国家，如果土地所有者要改变土地用途或提高 土地使用强度，必须先向政府购买土地发展权。
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第三节 土地使用制
一、土地使用制的概念 土地使用制是对土地使用的程序、条件和
形式的制度规定，是土地财产制度的另一 个重要组成部分。土地使用权是依法对一 定土地进行占有、使用并取得部分土地收 益的权利，是土地使用制的法律体现。
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二、土地所有制与土地使用制 的关系
在整个土地财产制度中，土地所有制决定 着土地使用制。
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（二）土地所有权的基本属性
1．土地所有权的完全性 2．土地所有权的排他性 3．土地所有权的恒久性 4．土地所有权的归一性 5．土地所有权的社会性
国外一些国家土地产权制度演进及土地流转经验论文
国外一些国家土地产权制度演进及土地流转经验【摘要】世界上一些发达国家在从农业化向城市化发展的过程中都遇到了这样那样的问题，在土地流转方面有着自己的经验、教训。
有些国家走了弯路，付出了巨大的代价，有些国家取得了较大成功，他们的经验可以值得我们国家借鉴。
梳理诸如英国、日本和我国台湾地区的土地产权制度变迁及他们土地流转问题的做法、经验和教训显然有着重要意义，这将是我国有关理论工作者、政策制定者以及政策执行者的重要参考，而且这对我国的土地流转而言，他们所走过的路也不啻为我们的”历史明镜”！【关键词】产权制度英国土地流转日本土地流转台湾土地流转1、英国农村土地产权制度（1）国王所有，领主持有，领主或农民耕种：封建庄园制的形成1066年诺曼底公爵威廉渡海侵入过后，没收了贵族的土地，国王成为一切土地的所有者，然后把土地分封给亲属和随从使用。
此外，教会的地产也不断扩大。
英国形成了由世袭领地和教会领地所构成的封建领地制。
庄园是封建领地制的经济细胞，庄园中耕地分为领主自营领地和租佃领地即份地两部分，实行”敞田制”，即耕种时不分归属一起耕种，收获时只在自己的地上收获。
此外，还有公地即庄园村民共有的森林、荒地等。
公地名义上属领主所有，但使用权归庄园农民。
（2）土地集中化程度进一步提高，租赁业及其发达：圈地运动时期14纪初，英国的农奴制解体，工商业慢慢兴起。
随着养羊业的发展出现了圈地现象。
哥伦布的地理大发现以及世界市场的迅速扩大，进一步推动了毛纺织业的发展，圈地现象更加普遍。
17世纪中叶，英国资产阶级取得政权后，制定一系列法令（enclosureact），使圈地运动合法化。
18世纪中叶以后圈地运动加强，1865年至1875年，圈地运动基本结束。
一是已没有多少地可圈；二是政府为保护公用地，开始对圈地进行限制。
圈地运动之后，土地的产权主体是地主和雇工经营的租佃场主。
此外，仍然存在大量不雇佣工人的小租佃农场，但其所占份额甚小。
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世界各国土地产权制度2010-07-02 13:18:07| 分类：默认分类| 标签：|字号大中小订阅世界各国土地产权制度及其借鉴(2010-2-3 14:20:02)英国古典经济学家威廉·配第曾有名言“土地是财富之母”，美国石油大王洛克菲勒也曾经发出“美国的主要财富都来源于土地”的感慨，土地的重要性不言而喻。
土地产权则是指以土地所有权为核心的土地财产权利的总和，由于国情及历史原因，世界各国的土地产权制度不尽相同。
例如我国实行的是土地公有制，城市的土地属于国家所有，土地的所有权由国务院代表国家行使，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。
在中国购买房产普通住宅土地使用年限为70年，商业用地年限为50年。
而海外地产的土地产权形式则90％以上为永久业权、世代相传。
国外的产权形式主要分为两种：一是永久业权，另一种为租借权。
永久业权是指当购买一套别墅时，在产权证上所登记内容为土地的边界、面积及土地范围内所有物业的产权拥有者，无使用及租用年限限定；如购买的是一套公寓，业主所购买的不仅仅是此项物业，还包括此房产所占这块土地上1／N的不可分割的永久产权和此套房产所在的空间永久使用权。
这两种产权证书均由专业的测量师出据报告，并由政府房产局颁发产权证。
土地租借权又分为两种：一种是有年限的租借权，土地契约中明确表明租借期限，每年租金多少，及是否有续约权。
另一种是无限的永久租借权，此形式多发生在土地位置相当罕有地块上，原有的大业主希望卖了土地后，以后每年仍有一定的固定收入。
租借人每年均须依租约付一定的土地租金，从而永远拥有此土地使用权。
所以实际上这类永久租借地与永久业权土地意义上区别不大。
一、英国的土地产权制度英国的土地制度历史悠久，体系完整。
在英国、英联邦国家和地区，全部的土地从法律上都归英王或国家所有。
也就是说英王是唯一的绝对的土地所有人，个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使用权。
英国、英联邦国家和地区的土地虽然在法律上都属于英王（国家）所有，但拥有永业权的土地持有人实际上就是该土地的拥有者。
因此，英国是一个土地私有制国家，绝大部分土地为私人或法人所有，政府和公共部门所有的土地仅占很小的一部分。
在法律中，土地保有权的拥有者称为土地持有人或租借人。
土地持有人所保有的土地权利的总和，叫做地产权。
地产权有两种形式：一种是自由保有的地产权，即为永业权，主要有三类。
即无限制的单纯地产权、限制继承的地产权和终身地产权。
自由保有权为保有权人永久所有，一般以契约或居住、耕作使用等形式为基础确定，在他人土地上居住或使用12年，土地视为使用者保有。
另一种是租用保有地产权。
也称为租业权，它是有一定期限的地产权，大部分依协议而产生。
租用保有权有125年、40年、20年、10年等，并通过合同或协议确定土地权利和内容．而且在租赁期内，确定的土地权利和内容不能随意更改．自由保有权人不能随意干涉。
最重要的租借地产权是有期限的地产权和定期地产权。
虽然英国实行土地私有制，但因公共利益需要，如基础设施建设，可通过行使强制购买权来征用土地。
享有这项权力的有政府和其他机构，包括中央政府各部、地方政府、高速公路局、城市发展公司，以及自来水和电力公司等。
而何种用地功能属于公共利益范畴则由议会决定，并以法律形式确定下来。
征地机构在取得强制征用权后须经过一系列严格的步骤并对被征地人做出最合理的补偿。
被征地人如对公开质询的结果仍有异议，还可向最高法院上诉，对于收入在一定范围内的被征地人，还可在法律费用方面获得经济资助。
英国复杂的土地强制购买程序保证了强制购买权的慎重使用，土地征用中的平等协商和合理补偿保障了被征地人的合法权益，完备的争议解决机制有效地缓解了征地纠纷的升级和蔓延。
在英国土地权利受法律保护且可以自由交易，然而，土地所有者并不能随意对土地进行开发，这一限制通过土地用途管制来实现。
1947年《城乡规划法》规定一切土地的发展权，即变更土地用途的权利归国家所有。
这项法律实质上实行“土地发展权国有化”。
任何土地所有人或其他人如欲变更土地用途，必须申请规划许可。
英国的房屋购买者须缴纳印花税，08年9月初，英国政府为拯救低迷的楼市，大手笔启用了一份涉及近百亿英镑的财政援助计划。
该计划的重要组成部分便是印花税假期政策，即政府对价格在17.5万英镑以下的住房交易停征印花税1年。
而根据英国此前的印花税政策，房屋成交价在12.5万-25万英镑的，印花税税率为1%；房屋成交价在25万-50万英镑的，印花税税率为3%；房屋成交价在50万英镑以上的，印花税税率为4%。
二、美国的土地产权制度美国国土面积中私人所有的土地占58％，主要分布在东部；联邦政府所有的土地占32％，主要分布在西部；州及地方政府所有的土地占10％。
土地以私有制为主，国有土地只占其中一小部分。
美国法律保护私有土地所有权不受侵犯，各种所有制形式之间的土地可以自由买卖和出租，价格由市场供求关系决定。
联邦政府所有土地主要包括联邦政府机关及派驻各州、县、市机构的土地和军事用地等。
州、县、市政府也各自拥有自己的土地。
联邦、州、县、市在土地的所有权、使用权和受益权上各自独立，不存在任意占用或平调，确实需要时要依法通过买卖、租赁等有偿方式取得。
土地私有制是由欧洲移民引进美国的，美国有全世界最自由的土地制度，土地所有权分为地下权(包括地下资源开采权)、地面权和地上空间权(包括建筑物大小、形状等)，这三部分权益可以分别转让。
政府无权任意征用与拆迁。
地主愿意让政府在自己土地上修路以换取开发权，开发区的道路、学校等基础设施费用由政府负担，开发商仅需提供宅基地内的建设费用，取得私有土地权与开发权的代价不高，使得大笔资金注入土地投机与开发，土地供应量大且地价低。
在征地方面，世界各国根据自己的实际情况制定适合自己的行政赔偿制度，形成各自不同的“适当”、“公平”、“公正”、“合理”等补偿原则。
美国是按征用时市场上的公平价值补偿，这种市场价值，不仅包括征用时的使用价值，而且包括被征用财产的最佳使用价值，即财产因其开发潜力所具有的“开发价值”，体现了对私有财产利益的保护。
美国征用土地主要分两种形式。
第一种是警察权，指政府为了保护公众健康、安全、伦理以及福利而无偿对所有人的财产施以限制乃至剥夺的行为。
警察权包括土地区划、建筑和健康法规、让移要求、土地分割、污染以及出租管制等。
警察权准许政府规划私人土地，而不需要支付补偿。
这种征用的方式适用的场合非常有限，并受相关法律严格制约。
第二种是有偿征用，指政府依法有偿取得财产所有人的财产的行为。
美国联邦宪法第五条修正案规定了关于有偿征用的三个要件：正当的法律程序、公平补偿以及公共使用。
在有偿征用中，同样有相当严格的步骤需要遵守。
美国地产市场十分发达，制度健全，所有的土地都实行有偿使用，在政策规定许可的范围内，土地可以自由买卖、出租和抵押。
政府对私人土地的管理主要是通过登记收费和规划引导。
私有土地买卖完全是私人之间的事，手续十分简单，在双方自愿签订协议之后，只需向政府缴足规定的税金，进行注册登记即可。
土地买卖价格，则由买卖双方根据当时土地的市场价值进行估计，完全由买卖双方协商，也可由私人估价公司帮助双方达成协议，并完成交易。
三、其他国家（地区）的土地产权制度当代世界绝大部分国家（地区）都是实行土地私有。
其中有代表性的是大陆法系和英美法系，这两大法系影响最大。
大陆法系国家包括法国、比利时、意大利、西班牙、葡萄牙、德国、奥地利、瑞士，以及他们曾经的殖民地国家等，大陆法系等诸资本主义国家土地所有制的特点是：土地的私人所有一般占主要成份，私有土地的价值量一般占各国（地区）全部土地资产价值的绝大部分；私有土地虽受政府调节，但主要以市场机制配置；国有（政府所有）、公有和私有土地处在动态变化中。
在英美法系国家，诸如美国、加拿大、印度、巴基斯坦、新加坡、澳大利亚、新西兰以及非洲的个别国家和地区，土地所有权则和英国类似。
在我国香港。
1997年7月1日，中国政府恢复对香港先例主权后，按中央联合声明的规定，香港特别行政区内的土地归属中华人民共和国所有。
中国政府授权香港特别行政区政府行使土地所有权，土地批租制度仍旧保留，50年不变。
香港政府以市场地价向私人开发商批租土地获得的收入向香港房屋委员会注资，使其有能力制定和实施公共住房发展计划；以免费和下调地价向房屋委员会和房屋协会供地。
使其有能力以低于市场房价向中等收入家庭筹集部分资金，补贴低收入家庭。
在新加坡。
建屋发展局可以无偿得到政府划拨的土地，而私人房地产开发商则必须通过土地批租，有偿获得土地使用权。
政府通过这种方式在一定程度上照顾了中、低收入者的利益；防止地产炒作，对居民购买组屋次数做出严格限定；居民购买组屋后一定年限内不得整房出租；组屋在购买后5年之内不得转让，也不能用于商业性经营，否则将受到法律严惩。
此外，新加坡已开始征收房产税，按照规定，业主出售购买不足1年的房屋，要缴纳高额房产税。
在澳洲。
购房者必须先行向澳洲政府购买地皮，也就是说，只有在取得土地证之后，才能进行下一个程序也就是房产开发。
国外所谓开发商在严格意义上说更像是建造商，它们负责帮购房者设计、施工，并向政府部门报批。
如在墨尔本购房，则需要缴纳的税费项目有土地印花税、房产印花税、银行评估费、保险费、律师费等，收取标准约为总房价的6%。
此外，售出房产时也会有产生税费，主要征收的是增值税，如澳洲最高会按增值部分的45%来征收。
在泰国，房产土地使用年限只有90年，到期之后则须归还给政府。
前苏联与东欧国家土地所有制的发展历程是：在传统计划经济体制时期，土地全部为国有（全民所有）或公有（集体所有），并且国有和公有土地均无偿无期限地提供给用地单位和个人使用；在改革时期，土地尽管名义上仍为国有或公有，但强调土地占有和使用制度的变革，土地使用制向市场化迈进；在全面实行市场经济体制后，土地制度以建立私有制为主。
通过对世界各国土地制度中的土地产权及其登记、土地利用规划、土地开发与保护、土地征用等方面进行研究，将会对我国土地管理实践和相关制度的建立与完善具有积极的借鉴意义。
总体趋势，第一，中国在一段时间内可通过加强住房保障走新加坡模式，也就是政府配给型供应方式，这可能是第二次房地产改革的主要方向，从长期看土地市场应该走向土地私有为主导的市场，并以此构建更有效率同时兼顾公平的市场。
在这个方面，笔者同意美国三一大学文贯中教授的说法，对于城市用地的政府垄断是中国最大的国进民退，也是中国房地产供不应求、房价不断高企的主要原因，因此导致的一个间接后果就是大概1亿多潜在农民工就业机会丧失。
政府结束大产权房市场的垄断，使大产权房市场向小产权房市场靠拢，可望达到降低城市房价的目的。