基准地价系数修正法的基本公式
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法土地估价一、估价原则1.预期收益原则2.替代原则3.最有效利用原则4.供需原则5.报酬递增递减原则6.贡献原则7.变动原则二、估价方法与估价过程（一）估价方法的选择1、土地估价方法的选择收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。
首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况，进行期日修正；然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。
即：地价＝基准地价某（1+综合修正系数）某期日修正系数某年期修正系数某容积率修正系数+开发水平差异修正（二）估价过程2、基准地价修正法2.1宗地位置、用途待估宗地位于徐州市市金山桥开发区1号区，用途为工业用地。
2.2基准地价的确定徐州市国土管理局于2000年完成了市区土地定级估价工作，其主要成果有《徐州市基准地价更新与地价指数编制成果报告》（下简称《成果》）和相关土地定级估价图件。
该项《成果》已经江苏省国土资源厅验收认定。
根据该《成果》徐州市工业用地六级地基准地价是指基准日为2000年6月30日，土地平均开发程度为红线外“五通”即通路、通电、通上水、通下水、通讯，红线内“一平”的开发条件下，工业用地无限期的土地平均价格。
根据《成果》，徐州市市区六级地工业用地基准地价为240元/m2。
3.3宗地地价修正系数表和修正系数说明表引用根据《徐州市城区基准地价更新与地价指数编制成果技术报告》工业用地地价因素修正系数表、使用年期修正系数表及地价因素说明表：表3工业用地地价修正系数表土地级别修正系数评价等次优较优一般较劣劣基础设施2.31.10.0-1.1-2.3交通状况1.80.90.0-0.9-1.8自身条件1.50.80.0-0.8-1.5环境质量1.70.90.0-0.9-1.7利用限制1.40.70.0-0.7-1.4集聚程度0.90.50.0-0.5-0.9配套程度1.00.50.0-0.5-1.0地质条件0.80.40.0-0.4-0.8其它0.60.30.0-0.3-0.6六级地使用年1限(年)0.74六级地1表4工业用地使用年限修正系数表20.124730.206240.235050.3194100.5368150.6848200.7854300.9006 400.9450500.9787表5工业用地宗地地价区位条件及个别因素优劣等次评定说明表2级别因素基础设施状况交通条件宗地条件优供电、供水保证率在100%，排水状况良好同级中交通最畅通自然条件优越，形状良好，面积较大，利于企业布局有利于企业生产较优供电、供水保证率在95%以上，排水状况刑事一般同能级中交通畅通自然条件优越，形状、面积对企业布局比较有利一般较劣劣环境质量用电、用水供电、供水保用电、用水高高峰期有停证率在90%以峰期常有停电、停水现上，排水状况电停水现象，象，排水状一般无排水设施况较差同级中交通较同级中交通同级中交通畅通不太畅通不畅通自然条件较自然条件差，自然条件一差，形状较形状较差，面般，形状、面差，面积较积过小，对企积对企业布局小，对企业业布局在严无影响布局有影响重影响对生产有影对生产和职较有利于企对生产、生活响，对职工工均有不良业生产无影响无影响影响企业周围有5家周围有3-5家周围有1-2独立工业用集聚位于工业区内以上企业企业家企业地程度与相关企业配套程高较高一般较低低度地基条件其它地基稳定好地基较稳定较好地基一般一般地基较差较差地基差差某应在同级别中比较2.4影响待估宗地地价的各项因素评估根据徐州市市区工业用地宗地地价修正系数表，对照待估宗地的实际情况，对影响待估宗地地价的各项因素进行评估。
土地基准地价法
1、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是有基准地价的地区可，通过对基准地价进行修正而得出土地价格的方法。
基准地价的是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。
基准地价相对应的土地条件是土地级别或均质地域内同类用地一般条件。
因此，通过对待评估宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年限和估价基准日等方面的差异大小，对基准地价进行修正即可得到待评估宗地的价格。
（1）计算公式根据国家土地管理关于评估的有关规定，基准地价系数修正法的基本公式为：Pi=Px（1+K）xYxTxFxK ij式中：Pi ——待估宗地地价；P——待估宗地对应的基准地价；K——待估宗地宗地区域、个别因素总修正值；Y——待估宗地使用年期修正系数；T——待估宗地期日修正系数；F—-待估宗地开发程度修正系数；K ij——容积率修正系数。
（2）测算过程1）基准地价的确定根据江门市人民政府办公室2014年1月3日公布实施的（江府[2013] 27号）江门市基准地价标准，本次基准地价采用的是土地在正常市场条件、“五通一平”（宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯和宗地红线内土地平整）的土地开发程度和合理容积率下于估价时点2012年3月1日的国有建设土地使用权的熟地价格。
土地使用年限工业用地为40年、住宅用地为70年、工业用地为50年。
价格单位为元/平方米，币种为人民币。
此次的基准地价内涵如下表-1，。
表1：江门市各用途土地基准地价内涵备注：五通一平：宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯，宗地红线内土地平整。
江门市区各用途级别基准地价如下表2：表2 ：江门市区2013年各用途级别基准地价表单位：元/平方米表3：江门市区土地各类用途地价水平确定参考表待估宗地位于江门市新会区沙堆镇梅阁村斗围（土名,）用途为工业用 地，参照《江门市区土地各类用途地价水平确定参考表，》适用基准地价类 型为工业，评估时根据待估宗地所在区域的级别范围待，估宗地为四级用地； 根据《江门市区2013年各用途级别基准地价表》，四级工业用地对应的基 准地价为336元/平方米，即：P =336元/壮根据委托方提供的《用地红线图，》待估宗地面积为30696平方米，规 划控制指标为：建筑密度》30%,容积率》1.0,绿地率420%,建筑限高《 24米，行政办公及生活服务设施用地比例4%；规划要求：①设置机动车 出入口方位需在西面或北面道路;②室外排水需为雨污分流制;③按用电要 求设置电房；④建筑外墙饰面需贴外墙砖或涂外墙漆⑤建筑间距必须满足 国家有关规范要求;⑥围墙位置不得超出用地红线和道路红线在路口处须 按要求倒角设置;⑦道路及市政配套设施要与厂区同步规划建设同步竣工 验收；⑧用地规划与建筑设计必须符合国家现行颁布的有关规范和管理规 定,见表4。
第十篇基准地价系数修正法
各不相同，因此必须进行年期修正，土地 使用年期修正系数可按下式计算：
1
1
a
1 r m
1
1
1 r n
式中：a为宗地使用年期修正系数；r为土 地还原利率；m为待估宗地剩余使用年期； n为该用途土地法定最高出让年限。
• ⑥确定日期修正系数。日期修正一般可以 根据地价指数的变动幅度进行。
• ⑦确定容积率修正系数。
• ③基准地价修正系数法估价的精度，取决 于基准地价及其修正系数的精度，因此， 该方法一般在宗地地价评估中不作为主要 的评估方法，而作为一种辅助方法。
• ④在评估城市某区域地价走势变化时，基 准地价修正系数法并不适用。这是由于基 准地价修正系数法估价的基础之一——基 准地价是区域平均价格，其不能反映地价 的实时变化情况，因此基准地价修正系数 法并不适用。国土资源部：“监测点地价 评估应采用两种或两种以上的评估方法， 但不能采用基准地价系数修正法。”
基准地价系数修正法
• 概念：是利用城镇基准地价和基准地价修 正系数表等评估成果，按照替代原则，就 待估宗地的区域条件和个别条件与其所处 区域的平均条件相比较，并对照修正系数 法，选取相应的修正系数对基准地价进行 修正，从而求取待估宗地在估价时点价格 的方法。
• 在我国许多城市，尤其是地产市场发展不 太完善的城市，基准地价系数修正法是常 用的估价方法之一。
适用范围与条件
• ①基准地价系数修正法适用于完成基准地 价评估的城镇所进行的土地估价，即应用 该法的前提是，所在城市具有较能指导当 前市场价格状况的基准地价及其相应的修 正体系成果。
• ②基准地价系数修正法可在短时间内进行 宗地地价的批量评估，因此，该法可快速、 方便地进行大面积的、数量众多的土地价 格评估。
基准地价系数修正法的基本公式
基准地价系数修正法的基本公式
土地价格=基准地价×修正系数
其中，基准地价是根据土地市场的情况确定的一个基准价格。
修正系
数是用于调整基准地价的一个系数，它可以是小于1的值，也可以是大于
1的值。
修正系数的确定有多种方法，常用的方法包括半数法、加权平均法和
复合修正法等。
1.半数法：半数法是基于土地市场供求关系的一种修正系数确定方法。
它通过研究土地交易数据，找出交易价格的中位数，然后将该中位数作为
基准地价的修正系数。
2.加权平均法：加权平均法是基于土地市场供求关系和其他因素的一
种修正系数确定方法。
它通过考虑土地市场的各种因素的权重，将这些因
素的权重乘以相应的修正系数，然后将它们加总，得到一个综合修正系数。
3.复合修正法：复合修正法是一种综合考虑多个因素的修正系数确定
方法。
它可以考虑土地市场的供求关系、土地规划政策、土地开发难度等
多个因素，并将它们进行综合分析，得到一个综合修正系数。
除了以上几种常用的修正系数确定方法，还可以根据具体情况选择其
他方法，如利用回归分析等统计方法来确定修正系数。
需要注意的是，基准地价系数修正法是一种主观方法，其结果受到许
多因素的影响，包括数据的准确性、修正系数的确定方法以及分析师的主
观判断等。
因此，在使用基准地价系数修正法时，需要权衡各种因素，并
根据具体情况进行修正和调整，以得到更为准确的土地价格评估结果。
基准地价系数修正法范例
基准地价系数修正法范例基准地价系数修正法是指在确定土地基准价格时，依据特定的公式、指标和处理方式进行计算和调整的一种方法。
基准地价系数修正法常常用于房地产和土地市场的研究和监管中。
基准地价系数修正法是一种十分复杂的方法，需要充分考虑各种因素，包括社会经济状况、市场规模、区域差异、基础设施等多种因素。
因此，本文将借助一个范例，简要介绍基准地价系数修正法的运用及其影响。
范例背景：某城市在土地市场调控中，决定使用基准地价系数修正法，以准确反映当地土地市场的实际情况，采用以下公式计算基准地价系数：基准地价系数=1.2+0.025×土地出让金(万元)+0.2×城市地价指数其中，土地出让金和城市地价指数是指定的两个指标，分别代表出让土地时政府获取的支付和土地市场价格变动的情况。
范例内容：1、土地出让金指标的分析土地出让金是指在土地出售时政府获得的收益，是一种重要的指标。
在本范例中，土地出让金的系数为0.025，这意味着在土地出让金增加时，基准地价系数也会随之增加。
这种系数修正方式主要考虑了土地出让金的市场影响力，在土地市场供应过剩时，土地价格可能会下降，但土地出让金不会下降，因此土地出让金可以反映基准地价的优劣势。
在实际应用时，土地出让金的大小、变化趋势等都需要进行充分的分析和判断。
2、城市地价指数的分析城市地价指数是衡量土地市场价格的重要指标之一。
在本范例中，城市地价指数的系数为0.2，这意味着在城市地价指数上升时，基准地价系数也会随之增加。
城市地价指数可以反应土地市场的供求关系、土地市场的竞争程度、建设用地需求量等多个因素。
为了保证基准地价系数的准确性，在该指标的计算中，需要采用可靠、全面的数据，并对其进行必要的分析和判断。
3、范例中基准地价系数的影响通过范例中的计算，可以得出以下结论：当土地出让金为100万元，城市地价指数为150时，基准地价系数为1.2+0.025×100+0.2×150=1.2+2.5+30=33.7。
基准地价系数修正法及路线价法
` 教案〔正页〕课程名称：基准地价系数修正法与路线价法学时： 4 上课周次：12-13将临街深度100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份：距街道最近的第一个25英尺，价值占整块土地价值的40%第二个25英尺，价值占整块土地价值的30%第三个25英尺，价值占整块土地价值的20%第四个〔距离街道最远的〕25英尺，价值占整块土地价值的10%九八七六法那么超过100英尺的局部，那么以九八七六法那么来补充，即超过100英尺的第一、第二、第三、第四个25英尺等份的价值，分别为临街深度100英尺的土地价值9%、8%、7%、6%【单项选择题】甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。
相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。
根据“四三二一法那么〞及“九八七六法那么〞以下关于乙地块价格的表述中，正确的有〔〕。
A.假设乙地块临街深度为25英尺，那么其总价为25万元B.假设乙地块临街深度为50英尺，那么其总价为50万元C.假设乙地块临街深度为75英尺，那么其总价为90万元D.假设乙地块临街深度为100英尺，那么其总价为110万元E.假设乙地块临街深度为150英尺，那么其总价为117万元提示：参见教材P374『正确答案』CE【11-1】某临街深度30.48m〔即100英尺〕、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。
试根据四三二一法那么，计算其相邻的临街深度15.24m〔即50英尺〕、临街宽度20m的矩形土地的总价。
『正确答案』该相邻临街土地的总价计算如下：121.92×〔40﹪＋30%〕＝85.34〔万元〕【11-2】例11-1中如果相邻临街土地的临街深度为45.72m〔即150英尺〕，其他条件不变，那么该相邻临街土地的总价为多少万元?『正确答案』该相邻临街土地的总价计算如下：121.92×〔40﹪＋30﹪＋20﹪＋10﹪＋9﹪＋8﹪〕＝121.92×〔100﹪＋9﹪＋8﹪〕＝142.65〔万元〕10.制作价格修正率表〔掌握〕临街深度价格修正率的形式11-1 临街深度〔英尺〕 25 50 75 100 125 150 175 200四三二一法那么〔%〕40 30 20 10 9 8 7 6单独深度价格修正率〔%〕40 30 20 10 9 8 7 6累计深度价格修正率〔%〕40 70 90 100 109 117 124 130平均深度价格修正率〔%〕160〔40〕140〔35〕120〔30〕100〔25〕87.2〔21.8〕78.0〔19.5〕70.8〔17.7〕65.0〔16.25〕临街深度价格修正率表的制作形式——单独深度价格修正率、累计深度价格修正率、平均深度价格修正率。
土地使用权评估
要点：土地估价有五种方法，即市场比较法（基准地价修正）、收益法、成本法、假设开发法和路线价法。
一、市场比较法：要比照参照物进行交易情况修正、交易时间修正、区域因素修正和个别因素（包括土地使用年限和容积率）修正。
同时参照物应选择三个以上。
1.土地使用权年限修正系数计算:1 1计算式: y=(1- ---- )÷［1- ------ ］(1+R)m (1+R)n其中:y--年限修正系数；n--参照物土地使用权限剩余年限；m--待估土地使用权限剩余年限；R--折现率。
2.容积率修正系数计算：待评地块容积率与地价的相关系数容积率修正系数= ---------------------参照地块容积率与地价相关系数3.基准地价系数修正法计算:计算公式: P=S×a1×a2其中:p --待评土地块使用权转让价格S --基准地价a1 --个别因素修正系数a2 --市场转让因素修正系数4.土地收益年限测算:计算式: n=N-Sn--土地收益年限；N--土地出让年限；S--已使用年限。
5.土地假设开发法计算:表达式:地价=卖楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费6.宗地路线估价法:宗地价格=路线价×深度指数×宗地面积被评估宗地总价的计算公式为：nP= A∑ (Ki×Mi)i=1式中:P为待评宗地总价格;A为路线价;n为待评宗地划分的地段数;Ki为第i段地的深度指数;Mi为第i段的面积7.地产估价重置成本法:数学表达式:地产重置成本=土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地所有权收益如待估地块为非新开发土地,其评估值应在上式基础上扣减土地的各种贬值因素。
地产评估值=地产重置成本-各种贬值采用重置成本法评估土地使用权市场价值时，应注意其适用范围。
a.重置成本法适用于土地市场狭小，缺乏市场交易实例，无法采用市场比较法和收益现值法，以及其他土地估价方法评估的土地；b.重置成本法运用于工业用地估价，不适宜商业用地的估价；c.重置成本法一般适用于新开发土地的评估。
土地估价公式
成本法的计算公式究竟应该怎么写？按道理应该算是“经验丰富”了，但是前几天看了其他评估公司的几份报告，突然对自己怀疑起来，究竟我懂不懂评估？事情起因是几份报告(不同公司)的成本法公式（房地产评估，不是土地评估）。
现列出如下(可能名称稍有不同，但基本意思相同)：积算价格=(土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润)×（1－折旧率）看了这个公式，我大吃一惊，什么时候成本法的计算公式变成这样了？我电询了几个同行，居然都说这个公式没有错误，让我的大脑一时当机，怀疑起自己的智商来，难道我真的不懂评估？!让我们来对这个公式的每项费用逐一分析：1、土地取得费用：根据土地的不同性质有不同的计算，不多说了，大家可能常用的是用基准地价为基础进行相关修正或用成本逼近法进行计算。
没有太大问题。
2、开发成本：评估方法也很多，规范和教材上写得很清楚了，再简单一点比如根据当地建设工程投资估算或概算指标以及市场调查分析资料进行评估，应该也没有太大问题。
3、管理费用：根据规范，主要指开办费和开发过程中管理人员工资等。
按考试教材，可“总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。
因此，可以用计算式表述为管理费用=(土地取得费用+开发成本)×管理费率4、投资利息：这个东东无需解释，只是要考虑到土地取得费用的计息方法与开发成本、管理费用的计息方法不同，土地取得费用是在期初一次性投入，开发成本、管理费用则多设定在开发期内均匀投入，具体计算式一般如下投资利息=土地取得费用×[(1+i)^n-1]+（开发成本+管理费用）×[(1+i)^n/2-1]5、销售税费：这个东东也无需解释，通常是按房地产售价的一定比率进行计算，在实际计算过程中，售价就是用成本法的评估出来的积算价格来代替的。
也就是说销售税费=积算价格×销售税费率6、开发利润：开发利润的计算方法有很多，视基数的不同而不同，按教材所说，有直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率等等，但从理论上讲，各种计算方法的结果应该是一致的。
5.基准地价系数修正法流程
基准地价系数修正法一、名词解释基准地价系数修正法，是我国土地估价方法之一。
它是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
二、基准地价系数修正法的基本公式1．公式的内涵基准地价系数修正法的公式是依据基准地价成果，通过区域因素、个别因素、开发程度、期日、使用年期、容积率等修正得到待估宗地的价格。
2．公式的表达式基准地价系数修正法的公式为：p i=[p（1士k）t•k ij〒f]•y式中p i—待估宗地地价；p—待估宗地对应的基准地价；k—各区域因素和个别因素修正系数之和；t—期日修正系数；k ij—容积率修正系数；f—开发程度修正系数；y—待估宗地使用年期修正系数。
3．不同基准地价表达方式的修正公式及适用条件由于在基准地价建立时各地方因地制宜，所得到的基准地价成果在表达形式上也存在一定的差异。
区域因素及个别因素的修正系数有些地方是用修正量表达（也就是进行修正时是加上或减去一定的修正量），而有些地方是用修正比率表达（也就是进行修正时是乘以一定的比率）；另外开发程度修正系数一般是按土地面积计算，而有些地方，尤其是广东的部分城市基准地价的内涵是楼面地价，在进行开发程度修正时需要注意两者计算的差异。
因此在实际评估工作中需要根据当地的基准地价内涵及修正体系，对上述公式进行相应的调整以准确评估宗地。
三、基准地价系数修正法使范围1、适合于批量评估2、适合于作为一些政策性地价标准制定的依据3、适宜于市场不发达情况下的宗地估价4、适宜于税收、抵押等保守性宗地估价目的四、基准地价估价的步骤及方法、要求1．基准地价成果的收集、整理土地定级估价成果资料是进行基准地价系数修正法估价的基础，主要包括i【a．基准地价表 b．基准地价成果图件 c．基准地价因素修正系数表 d．基准地价评估方案e基准地价成果应用说明】以及宗地地价影响因素指标说明表等。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。
其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。
土地估价师考试综合公式
1、商业用地建议采用的方法的顺序：市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法。
2、工业、仓储用地建议采用的方法的顺序：市场比较法、成本逼近法、基准地价系数修正法。
3、住宅用地建议采用的方法的顺序：市场比较法、剩余法、、收益还原法基准地价系数修正法。
4、公用设施用地根据实际用途及当地规定可参照商业用地、住宅用地或工业用地进行评估。
5、对于主城区内的工业用地，一般不建议采用成本逼近法进行测算。
假设开发法土地价格＝不动产总价-建安费-专业费-开发过程中发生的税费-小区公共设施配套建设费-利润-利息-税金-不可预见费基准地价系数修正法地价＝[基准地价×期日修正系数×（1+综合修正系数）×容积率修正系数±开发水平修正]×年期修正系数收益还原法P＝a÷r×[1－1/（1＋r）n]1．房地年总收益＝房地年租金＝月租金×12×收益总面积×出租率×有效使用面积比率2．房地出租年总费用＝维修费+管理费+保险费+税金+房屋年折旧费3．房地年纯收益＝房地年总收益—房地出租年总费用4．房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原率房屋现值＝重置价－折旧总额＝重置成本－年折旧费×已使用年限年折旧费=（房屋重置价-残值）/ 经济耐用年限=房屋重置价（1-残值率）/ 经济耐用年限注：耐用年限不扣除已用，如果耐用年限超过土地年限，计算不考虑尚可使用年限和残值公式为年折旧费=房屋重置价/ 可使用年限不扣已使用年限5．土地年纯收益＝房地年纯收益—房屋年纯收益6．总地价＝土地年纯收益÷r×[1-1/(1+r)n]7．单位面积地价＝总地价÷总用地面积成本逼近法土地价格＝土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益假设开发法地价＝预计开发完成后不动产总价－开发成本－投资利息－投资利润－销售税费1、确定土地的最佳利用方式；2、预计开发完成后不动产总价；3、建筑物开发成本=建造成本+管理费+专业人士费；4、投资利息＝建筑物开发成本×利息率×开发周期/2＋地价×利息率×开发周期；或者投资利息＝建筑物开发成本×[（1+利息率）开发周期/2-1]＋地价×[（1+利息率）开发周期-1]；5、投资利润＝（建筑物开发成本＋地价）×投资利润率；6、交易税费＝不动产总价×税率；7、总地价＝预计开发完成后不动产总价－开发成本－投资利息－投资利润－交易税费8、单位面积地价＝总地价÷总用地面积剩余法地价＝不动产总价－房屋现值－交易税费1、确定土地最佳利用方式；2、采用市场比较法的有关程序和要求确定不动产总价3、房屋现值＝房屋重置价格－年折旧费×已使用年限；4、交易税费＝不动产总价×税率；5、总地价＝不动产总价－房屋现值－交易税费6、单位面积地价＝总地价÷总用地面积。
基准地价系数修正法的公式
基准地价系数修正法的公式修正后的基准地价=基准地价×系数1×系数2×系数3×...×系数n 在这个公式中，基准地价是一个初始估算的土地价格，而系数1、系数2、系数3等是修正因素。
每个修正因素都代表一个具体的影响因素，通过对其进行修正，可以更准确地估算土地价值。
下面将详细解释每个修正因素。
1.系数1：土地在不同城市和地区的价值是不同的，所以系数1用于根据土地所在地的地理位置来修正基准地价。
2.系数2：土地的规模大小对其价值也有影响，所以系数2用于根据土地面积来修正基准地价。
3.系数3：土地的用途对其价值有很大影响，所以系数3用于根据土地用途来修正基准地价。
例如，商业用地和农业用地的价值是不同的。
4.系数4：土地的土地产权状况对其价值也有影响，所以系数4用于根据土地的产权状况来修正基准地价。
例如，私有土地和国有土地的价值可能不同。
5.系数5：土地的交通便利程度对其价值有很大影响，所以系数5用于根据土地交通便利程度来修正基准地价。
例如，交通枢纽附近的土地价值可能更高。
6.系数6：土地的自然环境对其价值也有影响，所以系数6用于根据土地的自然环境来修正基准地价。
例如，位于风景名胜区或生态保护区的土地价值可能更高。
以上只是一些常见的修正因素，实际情况中可能还有其他因素需要考虑。
在使用基准地价系数修正法时，需要根据具体情况确定适用的修正因素，并将其代入公式中计算修正后的基准地价。
总结起来，基准地价系数修正法的公式是修正后的基准地价=基准地价×系数1×系数2×系数3×...×系数n，其中每个系数代表一个影响因素，通过对其进行修正，可以更准确地估算土地价值。
土地使用权基准地价系数修正法
土地使用权基准地价系数修正法土地使用权基准地价系数修正法，听起来好像很复杂的样子，但是咱们今天就来聊聊这个话题，让大家对这个话题有个更加清晰的认识。
咱们来看看什么是土地使用权基准地价系数修正法。
简单来说，就是对于不同地区、不同用途的土地，其基准地价会有所不同，而这个基准地价又会影响到土地的出让价格。
因此，为了保证土地市场的公平和透明，就需要对基准地价进行修正。
那么，为什么要进行基准地价的修正呢？其实原因很简单，就是因为不同地区的经济发展水平、人口密度、土地资源等等都不一样，所以不能简单地用一个标准来衡量所有的土地价值。
如果不进行修正，就会导致一些地区的出让价格过高，而另一些地区的价格过低，这样就会影响到土地市场的稳定和健康发展。
接下来，咱们来看看基准地价系数修正法的具体内容。
我们需要确定一个基准地价系数，这个系数是根据不同地区的实际情况来确定的。
比如说，对于一些经济发达地区，基准地价系数可能会比较高；而对于一些欠发达地区，基准地价系数可能会比较低。
然后，我们需要根据这个基准地价系数来计算出每个地区的土地出让价格。
我们还需要对这些出让价格进行定期的调整和监测，以确保它们与市场的实际需求相符合。
土地使用权基准地价系数修正法是一项非常重要的法律规定，它能够有效地保障土地市场的公平和透明。
希望大家都能够理解这个法律规定的重要性，并在日常生活中遵守相关法律法规。
基准地价系数修正法和成本法计算公式数据模板
基准地价系数修正法和成本法计算公式数据模板总价值=基准地价系数×土地面积×建筑面积×建筑品质修正系数其中，建筑品质修正系数是根据建筑物的实际情况来确定的，可以考虑建筑物的使用年限、装修情况和维护情况等因素。
成本法：成本法是一种基于建筑物实际建造成本来确定其价值的房地产估价方法。
以下是成本法的计算公式：总价值=土地价值+建筑物价值-折旧值其中，土地价值是根据当地土地市场情况和评估师的经验来确定的；建筑物价值是实际建造成本，可以通过询问建筑商或查阅相关资料来确定；折旧值是根据建筑物的使用年限和使用状况来确定的，可以按照固定比例进行计算。
以下是一个使用基准地价系数修正法和成本法计算房地产价值的实例：假设一些房地产项目的土地面积为500平方米，建筑面积为1000平方米，基准地价系数为5000，建筑品质修正系数为0.9，土地价值为100万元，建筑物价值为200万元，折旧值为50万元。
根据基准地价系数修正法的计算公式，总价值=5000×500×1000×0.9=2250万元。
根据成本法的计算公式，总价值=100+200-50=250万元。
通过对比可以发现，基准地价系数修正法得出的总价值较低，这是因为它只考虑了土地和建筑面积，而没有考虑建筑物的实际价值。
而成本法综合考虑了土地价值、建筑物的实际建造成本和折旧情况，得出的总价值较为全面和准确。
总而言之，基准地价系数修正法和成本法是两种常用的房地产估价方法，根据实际情况选择合适的方法进行估价是非常重要的。
无论使用哪种方法，都需要获得准确的参数数值和合理的修正系数，以确保估价结果的准确性和可信度。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修体系等评估成果,按照替代原则,对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。
㈠其评估宗地地价的计算公式地上部分楼面熟地价＝适用的基准地价×用途修正系数×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数地下部分楼面熟地价＝适用的基准地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×相应用途地下空间修正系数㈡估价过程1、基准地价介绍依据《北京市关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知》（京政发…2014‟26号），北京市基准地价的地价内涵介绍如下：（1）基准地价内涵：级别（区片）基准地价是有正常市场条件下各土地级别（区片）内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热及宗地内平整（简称“七通一平”）或宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内平整（简称“五通一平”），在平均容积率条件下，各土地用途的法定最高出让年限条件下完整的国有建设用地使用权的平均价格。
（2）表现形式：楼面熟地价。
（3）基准期日：2014年1月1日。
（4）土地用途分类：划分为商业、办公、居住、工业四类。
（5）土地使用年限：商业用地40年、办公用地50年、住宅用地70年、工业用地50年。
（6）级别基准地价土地开发程度：一至七级为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热及宗地内平整（简称“七通一平”），八至十二级为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内平整（简称“五通一平”）。
（7）级别平均容积率：表3-1-1 基准地价级别平均容积率2、评估过程（1）确定估价对象土地级别及基准地价依据北京市基准地价土地级别（区片）范围图示，估价对象位于北京市##区##村，属于商业“五级Ⅴ-05”区片，基准地价12450元/建筑平方米。
基准地价系数修正法应用举例
第25讲基准地价系数修正法应用举例（三）应用举例1.评估对象概况（1）土地登记状况。
评估对象的权属性质：国有划拨土地使用权。
襄阳市人民政府于2022年11月29日向权利人核发了《国有土地使用证》，该证记载编号：襄樊国用（2022）第××××××号土地使用权人：×××公司坐落：樊城区×××路地号：10－14－8－1图号：F527528地类（用途）：住宅用地使用权类型：划拨取得价格：未记载终止日期：未记载土地面积：12979.40平方米（本次评估面积为2278.60平方米）记事内容：无登记机关：襄阳市国土资源局填发日期：2022年11月29日土地等级：根据襄阳市土地级别图，评估对象所在土地等级为襄阳市住宅用地一级（见表）。
土地登记状况要点表（2）土地权利状况。
评估对象的土地所有权属于国家。
评估对象的土地使用权属于×××公司，该宗地以划拨方式取得。
评估基准日本次评估对象未设定抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利，本次评估对象未设定相邻关系权利。
（3）土地利用状况。
评估对象对应国有土地使用证[襄樊国用（2022）第××××号]证载土地使用权面积为12979.40平方米，评估对象为该土地证的一部分。
参照襄阳市土地利用勘测规划院出具的补偿图，确定本次评估对象土地面积为2278.60平方米。
根据评估专业人员的现场勘查及土地使用人提供的资料，宗地内建有房屋7间，总建筑面积为338.34平方米，宗地实际容积率约为0.15。
地上房产情况表略。
评估对象的利用条件：规划利用是住宅用地；遵循合法原则条件下最佳利用是住宅用地；无利用限制；作为住宅用地未发现明显利用缺陷。
2. 基准地价成果介绍及内涵根据襄阳市人民政府《关于公布实施2022年襄阳市及所辖县（市、区）城区土地级别与基准地价更新成果的通知》（襄政发（2022）34号，2022年12月6日）及《襄阳市区土地级别与基准地价更新技术报告》（2022年6月），襄阳市基准地价分商业、居住、工业三种用途。
土地估价之基准地价系数修正法
2012-3-18第八章 基准地价系数修正法基准地价系数修正法是一次性评估大量 土地价格的一种估价方法。
本章在阐述基准 地价的概念、特点、作用及其评估原理、原 则的基础上，介绍采用基准地价系数修正法 评估宗地地价的思路和操作程序。
内容 第一节 基准地价评估 第二节 基准地价系数修正法 第三节 补地价的测算第一节 基准地价评估一、基准地价概述1、基准地价的概念与特点 基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。
它包括城镇用地基准地价和农用地基准 地价。
基准地价具有以下几方面的特点：•基准地价是一种区域性的价格 •基准地价是一种分用途的价格 •基准地价是一种平均价格 •基准地价是有限年期的价格 •基准地价具有时效性 •基准地价是一种控制性的价格2、基准地价的作用 •宏观控制土地市场的依据 •国家征收土地使用税的依据 •调节土地利用 •进一步评估宗地地价的基础12012-3-183、基准地价评估的原理 •土地收益是基准地价评估的基础 •各行业对土地质量的要求不同是形成各类用地基准地 价的基础 •各类用途的土地在空间地域上都有其最佳区位，使得 各类用地的基准地价具有不同的空间分布规律 •土地利用的相对稳定性和动态性是基准地价相对稳定 和不断变化的前提4、基准地价评估的原则 •土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原别 •以现实的土地用途为主，适当考虑规划的原则 •各类用地分别评估，多种方法综合运用的原则 •与社会经济水平相适合、相协调的原则 •选择合适的估价技术路线原则二、建设用地基准地价评估1、基准地价评估区域的确定 （1） 划分基准地价评估区域的作用： •是基准地价的内在要求。
•是基准地价评估的基础。
•突出重点区域的交易样点资料调查，保证调查样点的数 量和精度。
•保证所划分的区域内的样点地价信息差异不大，便于统 计测算。
•有助于分析地价与影响因素的关系。
（2）划分基准地价评估区域的方法 划分标准是影响土地价格的因素指标的相对一致性。
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基准地价×ΣK×K1×剩余使用年限修正系数＝
宗地总价
备注
1、使用年限修正系数K=[1-1/(1+r)n]2、r=6%
基准地价系数修正法的基本公式：V=［P×（1±K）×T×R±F］×Y
V—待估宗地；
P—待估宗地对应的基准地价；
K—各影响因素修正系数之和，包括区域因素和个别因素；T—期日修正系数R—容积率修正系数F—开发程度修正额
Y—待估宗地使用年期修正系数
一、坐落位置
东临：
西临：
南临：
北临：
二、基准地价
用途：面积：使用年限：级别：三、修正因素
情况
分级
修正系数%
区域因素
交通条件
基础设施
产业聚集效应
剩余使用年限
剩余使用年限44年
容积率
该宗地位于基准地价定级范围之内，故不修正
级别修正
该宗地位于基准地价定级范围之内，故不修正
日期修正
估价时点与基准地价基准日接近，土地价格变化不大，故不需修正
开发程度
该宗地与基准地价开发程度一致，故不需修正