用经济学原理论述房产税对于房价的影响

用经济学原理论述房产税对于房价的影响

房观中很多朋友并不看好房产税能够影响房价，以下我想用经济学的原理来进行分析，希望大家能够理性讨论。

我想先试图解释当前房价高企的合理性。目前大家都对高房价的原因众说纷纭，但几乎主流的经济学家都喜欢将高房价的原因归咎于央行的低利率。几乎没有人否认当前房产浓烈的投资属性，而衡量一个投资品的价值和价格就是其收益。放到股市上说，投资收益比率我们称之为市盈率。对于社会上每一种投资品的市盈率，其实大概是等于央行利率的。这时候，我们会发现，现今在各大中城市，普遍的租售比是1：600至1：480，其实很接近央行的年利率。所以我认为当前的高房价是有其合理性的一面的。

那么，假如开征房产税，以0.8%的税率来计算，对房价的影响将会是如何呢?

我们假设一套市值100万的房子，租售比按照1：500来算，每月的租金是是2000元，以0.8%的房产税税率来计算，每月的房产税是666元。这样一来，每个月的租金收益下降到1334元。如果要恢复到1：500的租售比来算，房子的价格只能是下降到67万。也就是说，在房产税完全没有转嫁到租客身上的情况下，利率维持不变，房产税率0.8%，房价理论上就要下跌三成左右。（当然，房价下跌，房产税也会随着税基的改变而改变。）那么，房产税有多大程度上能够转嫁到租房客身上去呢？我认为很难转嫁。原因是在完全竞争市场，产品提供方的赋税很难转嫁到消费者身上。在这里我们一定要区分开，在商品房买卖市场，是一个政府独家垄断的市场。但在租房市场，几乎就属于是一个完全竞争行业。

所以我的结论就是，即使房产税的税率比较低，也很有可能使房价大幅度下调。

其实有一个很简单的逻辑，假如现在你出租那套市值100万的房子，月租金2000元。征不征房产税，对于租房客都是透明无关的。月租金这2000元是完全自由竞争的租赁市场供求关系博弈的结果，与是否征房产税无关。通俗地讲一句，房东能放租3000元的话，他就不会只放租2000元。如果有人认为房东能够结为一定的价格联盟一起提价，这样我就要问了，为什么你们不从明天就开始干这件事？我们之所以经历商品房买卖的税费都能转嫁到买家身上，那是因为商品房交易市场是一个由政府垄断的供求不平衡的稀缺市场。

那么，房产税有多大程度上能够转嫁到租房客身上去呢？我认为很难转嫁。原因是在完全竞争市场，产品提供方的赋税很难转嫁到消费者身上。

收了房产税，所有出租房成本都提高了，当然一起提高房租。如同铁矿石涨了，钢铁价格能不涨吗，钢铁产业总是充分竞争了吧。很多钢铁股的股价暴跌了。对应楼市就是房价的下跌。

股价对应的是房东的收益而非房租本身。因铁矿石涨价，钢企的利润将有一部分分流到矿企，君不见矿企股价大涨？收了房产税，房东的收益也将分流一部分到政府手里，但租客的负担绝对会加重。