2019年营改增后房地产相关税费计算-PPT文档资料
《中国税收：税费计算与申报(第五版)》课件第15章
专项扣除，包括居民个人按照国家规定的范围和标准缴 纳的基本养老保险、基本医疗保险、失业保险等社会保险费 和住房公积金等；专项附加扣除，包括子女教育、继续教育 、大病医疗、住房贷款利息或者住房租金、赡养老人等支出 ，具体范围、标准和实施步骤由国务院确定，并报全国人民 代表大会常务委员会备案。
2）个人所得税专项附加扣除的基本规定 （1）子女教育
（二）工资、薪金所得，劳务报酬所得，稿酬所得，特许权 使用费所得个人所得税的适用税率（非预扣预缴） 1.居民个人综合所得个人所得税的适用税率（按年汇算清缴） 工资、薪金所得，劳务报酬所得，稿酬所得，特许权使用费 所得统称为综合所得。综合所得，适用3%至45%的超额累进 税率。综合所得个人所得税的税率表（按年）见表15-3。
不征收个人所得税，具体包括：①独生子女补贴；
注 ②执行公务员工资制度未纳入基本工资总额的补
意
贴、津贴差额和家属成员的副食补贴；③托儿补 助费；④差旅费津贴、误餐补助。
二、劳务报酬所得
劳务报酬所得，是指个人从事劳务取得的所得，包 括从事设计、装潢、安装、制图、化验、测试、医疗、 法律、会计、咨询、讲学、翻译、审稿、书画、雕刻、 影视、录音、录像、演出、表演、广告、展览、技术服 务、介绍服务、经纪服务、代办服务以及其他劳务取得 的所得。
表15-3 综合所得个人所得税的税率表（按年）
2.非居民个人工资、薪金所得，劳务报酬所得，稿酬所得， 特许权使用费所得个人所得税的适用税率 非居民个人工资、薪金所得，劳务报酬所得，稿酬所得，特 许权使用费所得个人所得税的税率表见表15-4（依照表15-3 按月换算后）。
表15-4 非居民个人工资、薪金所得，劳务报酬所得， 稿酬所得，特许权使用费所得个人所得税的税率表
营改增后房地产相关税费计算PPT课件
2020/1/1
1
目录
CONTENTS
2020/1/1
01 营改增 02 增值税计算 03 土地增值税计算
2
PART
1
营改增
2020/1/1
3
营改增| 对比分析
自2016年5月1日起全国各行业全面实行营改增
1、税种不同 2、征收范围不同 3、税率不同
营业税 价内税 全额计征 税率5%
17%，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税
2020/1/1
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增值税计算房地产项目
例：某房地产企业于2014年1月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金3亿元， 地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2014年10月，交付日期 为2016年12月。2016年5月后销售6万方，取得预售房款6亿元。2016年8月项目竣工， 一次性支付给施工方3亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修， 采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元。另外2016年取得其余进项增值税发票 300万。计算2016年12月应缴增值税。
1、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式， 房地产老项目一经选择简易计税方式，36个月不得变更计税方法。 2、采用简易计税方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣。 3、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清算应纳税款，影响现金流量表。
备注：房地产老项目指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的项目
应缴营业税为：1000×5%=50万
明确两个概念：
价内税
价外税
销项税： 销售业务产生的增值税（开出发票） 1000/(1+6%)×6%=56.6万
房地产开发企业预收账款涉税管理与风险控制-2019年文档
房地产开发企业预收账款涉税管理与风险控制房地产开发企业楼房销售大多采取期房预售方式，由于经营活动的特殊性，预售款收取从预收账款至符合条件确认收入的时间不确定，使其形成了有别于一般工商企业一些涉税方面的特殊处理。
一般工商企业中，预收账款结转收入时才会涉及到有关税费. 而房地产企业的预收账款则需缴纳相关税费，尤其是营改增后预收账款涉及的增值税、土地增值税、企业所得税等税费预缴及发票管理产生一定变化。
一、预收账款如何预缴增值税房地产开发建设周期长，一个项目的开发从拿地到开工建设再到交付使用通常需要二至五年时间。
为了降低资金成本缓解资金压力，一般当项目达到商品房预售条件时，房地产开发企业开始对外预售商品房从而收取售房款。
这部分款项尚达不到确认收入的条件，暂不能作为经营收入入账，根据有关会计准则规定应记入预收账款科目。
营改增后，根据国家税务总局公告2016年第18号文（以下称18 号文）的规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月纳税申报期按照3%的预征率向主管国税机关预缴税款。
现举例说明如何进行预缴增值税及相关会计处理过程。
例：ZY房地产开发公司开发A房地产项目，2016年5月10日，预售房屋一套，售价2000 万元，同时，收到客户乙交付的预售款1110 万元，该项目按简易计税方法计算，征收率5%。
会计处理如下：1. 预收房款入账（1）收到预售款时借：银行存款1110贷：预收账款1110（2）预缴申报应预缴税款=1110一（1+5% X 3%=31.71万元。
借：应交税费一一预交增值税（简易预缴）31.71贷：银行存款31.712. 房屋交付（1 ）确认收入公司2016年6月20日交房，同时收取房款的差额890万元。
借：银行存款890预收账款1110贷：主营业务收入1904.76应交税费一一未交增值税（简易计税）95.24（2）预缴税款的抵减18 号文规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
建筑、房地产业培训ppt共98页PPT资料
2、收入确定不同 营业税：营业额=收入 增值税：营业额-销项税
A建筑商2019年某项目营业收入1110万元 营改增前，缴纳营业税，则：企业收入为1110万元 营改增后，缴纳增值税，则：企业收入为
1110/(1+11%)= 1000万元
B营改增企业接受10.6万元审计费用，则： 营改增前，缴纳营业税，则：审计费为10.6万元 营改增后，缴纳增值税，则：审计费为10.6/（1+6%）
”试点。截至2019年3月，黄冈市共有5763户纳税人陆 续纳入“营改增”范围，96.3%的纳税人实现了税负下降 ，与原缴纳营业税相比，累计减税2.86亿元，其中小规模 纳税人减税面达100%。另外，为下游企业增加抵扣3.37 亿元，两项合计减税6.23亿元。
2019年5月1日全面推开“营改增”
2019年3月5日李克强总 理在《政府工作报告》中提 出全面实施营业税改征增值 税 ；从5月1日起，将试点范 围扩大到建筑业、房地产业 、金融业、生活服务业，并 将所有企业新增不动产所含 增值税纳入抵扣范围，确保 所有行业税负只减不增。
2019年3月13上午，在人
民大会堂北门的“部长通道” 上，首次现身的国家税务总局 局长王军表示，国税总局将会 同财政部，尽快公布“营改增 ”的实施方案，最快有望于全 国两会后就提交审定。为帮助 企业过渡到“营改增”，“确 保所有行业的税负只减不增。 ”
“ 营改增"全面推开后，抵扣链条更加完整，很多先前 试点的营改增纳税人以及制造业等原增值税纳税人，都会 出现税负下降。”国家税务总局税科所所长李万甫认为。
营业税价内税（由销售方承担税款，销售方取得的货 款就是其销售款），不能转嫁，
增值税由经营者负担价外税（由购货方承担税款，销 售方取得的货款包括销售款和税款两部分），可转嫁并最 终由消费者承担
全新营改增后房地产相关税费计算知识培训课件(内容完整 可编辑使用)
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增值税计算房地产项目
例：某房地产企业于2014年1月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金3亿元， 地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2014年10月，交付日期 为2016年12月。2016年5月后销售6万方，取得预售房款6亿元。2016年8月项目竣工， 一次性支付给施工方3亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修， 采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元。另外2016年取得其余进项增值税发票 300万。计算2016年12月应缴增值税。
2016年12月补缴增值税2857万 -1714万=1143万
一般计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+11%)x3%=1622万 2016年12月补缴增值税2946万 -1622万=1324万
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经济测算中增值税具体算法
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增值税计算房地产项目
计算公式
应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额
5%征收率，不能抵扣进项税 11%征收率，能抵扣进项税
2、对现金流的影响
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，无论是一般计税项目还是简易计税 项目，均应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率）×3% 简易计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+5%)x3%=1714万
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增值税计算房地产项目
例：某房地产项目2016年5月份销售取得预售房款6亿元，2016年12月如期交房。其中 2016年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。
2019最新房产税PPT
2019
Property
tax
Powerd by LHK
2109 LHK
CONTENT
property tax
01 房产税的征税范
围
02 房产税的纳税人
03 房产税的征税对
象
04 房产税的计税依
据
05 房产税的税率
06 房产税的纳税期
限
PART 01
房产税的征收范围
房产税的征收范围
PART ONE
纳税人
房产税暂行条例： 房产税的纳税人为在征税范围内拥有、使用房屋的单位和个人 。 自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍 个人，依照《房产税暂行条例》缴纳房产税。 提示： 房产出典的以承典人为纳税人。 房产产权不清的，以实际使用人为纳税人。
PART 03
房产税的征税对 象
征收对 象
征收范围
房产税暂行条例： 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。 注意：不包括农村。 工矿区是指：工商业比较发达，人口较为集中，符合国务院建 制镇标准，但尚未建镇的大中型工矿企业所在地。 开征工矿区需经过省、自治区、直辖市人民政府批准。
PART 02
房产税的纳税人
房产税的纳税人
PART two
PART six
房产税止
纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土 地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利
状态发生变化的当月末。 房产税止征时间：房产的实物或权利发生变化的次月。
THANKS
the end
房产税的征收对象
PART THREE
PART 04
房产税计税依据
“营改增”后“预收款”业务的税收相关规定
营改增后，哪些预收款在预收阶段需要纳税？哪些预收款在预收阶段不需要纳税1•提供建筑服务收到“预收款”时，需要纳税；2•房产公司销售自行开发的房地产项目收到“预收款”时，需要纳税；3•提供租赁服务收到“预收款”时，需要纳税；4•销售“充值卡”收到“预收款”时，不需要纳税；5•其他业务收到“预收款”时，开具发票需要纳税。
“预收款”在预收时应如何纳税？1、提供建筑服务收到“预收款”政策依据根据财政部国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》。
第四十五条第(二)规定纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
案例列举嘉达建筑公司为一般纳税人，机构所在地为湖南长沙，2016年10月5日与贵州市创达贸易公司签订一份房屋建设合同，合同约定，合同签订后3日内创达公司向嘉达建筑公司支付预付款100万元。
收到款项后5日内嘉达公司组织队伍进场施工，该项目为包工包料。
嘉达建筑公司在收到“预收款”100万元，应在贵阳市工程所在地主管国税机关预缴增值税应预缴税款=100 - (1 + 11%)X 2%=1.8 万政策解析根据相关政策及结合以上案例，我们知道，建筑施工企业在收到预收款时便发生了纳税义务，根据适用不同的计税方式在项目所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关按适用税率申报纳税。
2、销售自行开发的房地产项目收到“预收款”政策依据根据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号）。
第十条规定一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
案例列举东方房产公司，为一般纳税人，机构所在地为湖南长沙，开发的房地产项目与机构所在地为同一区。
项目《建筑工程施工许可证》登记的开工日期在2016年5月30日前，2017年2月8日进行了预售，取得预收款100万元。
房企增值税优惠政策扫描
税政类1税政解析V房企增值税优惠政策扫描樊其国在营改增新税政模式既定的情况下，房企增值税税负的高低主要取决于自身税务管理的水平。
房地产开发企业营改增后，由于适用税收政策变化、涉税业务核算复杂，加之不熟悉办税流程，极易导致房企税负增加。
为有效解决房企营改增税负可能增加的现实性问题，笔者系统归纳梳理了房企可以享受的增值税优惠政策同时建议房地产企业从实操层面的具体要求出发，密切关注主管税务机关营改增征管动态，以提高税务遵从度，尽享营改增新税政优惠的红利。
一、不征增值税：境外销售、公共配套设施、住宅专项维修资金三项收入第一，境外销售:销售服务，指的是境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。
下列四种情形不属于在境内销售服务或者无形资产：1.境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境 外发生的服务。
2. 境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境 外使用的无形资产。
3. 境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境 外使用的有形动产。
4. 财政部和国家税务总局规定的其他情形。
第二，公共配套设施无偿移交:营改增后，房地产企业公共配套设施无偿移交给政府不视同销售缴纳增值税。
下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：一是单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外;二是单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
房地产企业将公共配套设施移交给政府用于公益性事业的无偿行为，不视同销售，属于“不征收增值税”的范畴，或属于“不征增值税项目”，相应的进项税可以抵扣r第三，代收住宅专项维修资金：规定的不征收增值税项目：房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。
二、 免征增值税:取得的七项收入免征增值税1.为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房取得的收人免征增值税。
论“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划对策
2019年第05期（总第221期）财税探讨论“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划对策程衣密（重庆沐丰园农业有限公司，重庆400000）摘要：“营改增”制度的全面推行，为房地产行业扩展了广阔的发展空间。
同时，对其内部税收体制变革也提出了严峻的考验。
基于此，本文首先简要论述了营改增的基本概念，深度剖析了营改增制度对企业收税的影响，并提出了切实可行的纳税筹划措施，旨在通过合理避税，减轻企业税收负担，保障经济效益最大化，促进企业可持续发展。
关键词：“营改增”；内部税收制度；纳税筹划；措施“营改增”是指将社会企业所缴纳的营业税改为增值税，仅对主体产品与特定服务的增值部分缴纳税费，避免了重复征税，减轻企业的税收负担。
“营改增”制度是顺应市场经济体制变革的必然产物。
为此，房地产企业要准确把控营改增政策的内涵，优化调整产销结构，并依法统筹规划纳税项目，促进企业的快速稳定发展。
一、简述“营改增”政策的基本概念“营改增”政策于2013年8月正式在全国范围内推广，是我国税收体制变革的重要转折。
自2016年5月营改增全面执行以来取得了实质性的突破。
推行营改增政策的宗旨是避免重复征税，减轻企业税收负担，进而优化产业结构，促进现代服务的快速发展。
二、综合论述推行“营改增”政策对房地产企业收税筹划的影像（一）抵扣进项税额，控制成本通常，企业的综合经济收益在很大程度上取决于运营成本与费用支出，而推行营改增政策势必会造成企业运营成本的浮动。
针对房地产企业来说，工程建设成本在整个成本体系中占据着主导地位，包括材料成本、人工成本与机械设备成本等。
工程建设所需材料种类烦琐且复杂，而材料采购无法实现一站式购买，为满足工程建设需求，难免会选择经营规模较小的供应商，而这些供应商为节约成本不愿提供增值税。
另外，房地产企业只要通过面向社会招聘施工技术人员，而缺乏劳务派遣公司的管理，无法提供正规的增值税发票，进一步增加了企业的税收负担。
总而言之，如果房地产企业能够与取得增值税发票的企业保持长期合作关系，可有效控制运营成本，减轻税收负担。
房地产企业所得税汇算清缴常见问题分析
房地产企业所得税汇算清缴常见问题分析作者：孙英涛来源：《财讯》2019年第33期摘; 要：房地产企业是税收征管的重要行业企业，在企业所得税汇算清缴中，房地产企业要据实做好纳税年度应纳税所得额的调整，严格执行税法政策的规定做好汇算清缴工作。
本文分析了房地产企业所得税汇算清缴常见问题，并以案例为依托论述了房地产企业所得税汇算清缴的实务处理，期望对规避房地产企业涉税风险有所帮助。
关键词：房地产企业;企业所得税;汇算清缴一、引言房地产企业经营范围主要包括土地开发、房屋工程建造、配套设施建设、商业用房建造、商品房销售等，由于企业经营业务带有特殊性，所以使得企业所得税汇算清缴存在一定难度。
房地产企业所得税汇算清缴适用的法律法规以及文件政策包括国税函[2008]299号、国税发[2009]31号、国税函[2009]342号、国税函[2010]201号等。
房地产企业在汇算清缴时既要遵循一般企业适用于的所得税政策，又要结合自身经营性质和产品特点，处理好特殊业务事项，做好企业所得税纳税调整，确保房地产企业依法纳税。
二、房地产企业所得税汇算清缴常见问题分析（1）项目未完工产品预售收入问题当前，我国大部分地区在房地产开发项目销售中仍然采用预售模式，以快速回笼资金，缓解企业资金压力。
根据国税发[2009]31号文件规定，房地产销售未完工产品取得收入的，应按照预计的毛利率计算出预计毛利额，计入当期所得税的应纳税所得额。
根据房地产项目所在地区和开发项目类型的不同，其预计的毛利率也有所不同，一般情况下一类与二类地区的项目预计毛利率分别为25%、15%，保障性住房的预计毛利率为5%。
在企业年终汇算清缴时，企业需要区分完工销售收入与未完工销售收入，其中完工销售收入的确认与普通企业产品销售收入的确认方法一致。
未完工销售收入的确认需要填写《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》中的相关事项，计算出毛利额与实际税金及附加、土地增值税之间的差额，得出企业特定业务纳税调整额，完成预售收入的汇算清缴。
2019年4月1日起开始执行的增值税税率
简易计税
征收率
小规模纳税人销售货物或者加工、修理修配劳务，销售应税服务、无形资产；一般纳税人发生按规定适用或者可以选择适用简易计税方法计税的特定应税行为，但适用5%征收率的除外。
3%
销售不动产；经营租赁不动产（土地使用权）
5%
转让营改增前取得的土地使用权
免抵退企业：（2019年6月30日）前出口的货物、销售的跨境应税行为，执行调整前的出口退税率
离境退税：适用13%税率的境外旅客购物离境退税物品，退税率为11%；适用9%税率的境外旅客购物离境退税物品，退税率为8%。2019年6月30日前，按调整前税率征收增值税的，执行调整前的退税率；按调整后税率征收增值税的，执行调整后的退税率。
9%
购进农产品进项税额扣除率
扣除率
纳税人购进农产品，原适用10%扣除率的。
9%
纳税人购进用于生产销售或委托加工13%税率货物的农产品。
10%
一般纳税人
全面推行营改增试点项目
税率
交通运输服务
陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务（含航天运输服务）和管道运输服务、无运输工具承运业务
9%
邮政服务
邮政普遍服务、邮政特殊服务、其他邮政服务
零税率
销售货物、劳务，提供的跨境应税行为，符合免税条件的
免税
境内的单位和个人销售适用增值税零税率的服务或无形资产的，可以放弃适用增值税零税率，选择免税或按规定缴纳增值税。放弃适用增值税零税率后，36个月内不得再申请适用增值税零税率
一般纳税人
出口退税
退税率
原适用16%税率且出口退税率为16%的出口货物
6%
一般纳税人
现代服务业
营改增后房地产企业税务风险点分析与管控措施
营改增后房地产企业税务风险点分析与管控措施发表时间：2019-05-06T15:03:53.253Z 来源：《中国经济社会论坛》学术版2018年第9期作者：夏文俊[导读] “营改增”后，房地产企业发展已经掀开了崭新的一篇章，但是在掀开新篇章的同时也需要面对新一轮税务风险。
夏文俊济南东进龙鼎置业有限公司山东济南 250012摘要：“营改增”后，房地产企业发展已经掀开了崭新的一篇章，但是在掀开新篇章的同时也需要面对新一轮税务风险。
因为房地产企业自身具有价格敏感性、业务复杂性的特征，所以税务部门对“营改增”后的税务关注度非常高。
因此，基于当前“营改增”后税务情况，房地产企业首先应明确认识新的纳税政策，继而结合企业自身的发展情况，加强房地长税务风险控制及房地产企业的票据管理。
关键词：营改增；房地产企业；税务风险引言营业税改增值税自2015年起在全国范围内推行试点，这不仅仅是我国税务体系与国际接轨的重要一步，更是实际降低企业纳税负担、活跃我国社会主义市场经济的重要举措，营改增在减轻企业税务负担、调整企业生产经营结构方面做出了卓越贡献，从长远来看，绝对是一项利国利民的积极改革。
随着营改增的全面施行，在不同行业不同领域所带来的影响及变化也是不容忽视的，而面对税务体制的深刻变革，企业现有的管理体系、财务管理理念及模式也必然受到影响和冲击，新旧管理意识的冲击和管理模式的碰撞，甚至在某些行业产生了短期内的制约及消极影响。
这一影响在房地产行业及企业当中也表现得比较明显，因此，如何有效应对营改增，尤其是充分掌握营改增之后房地产企业在税务管理及风险防控方面的新侧重，对于房地产企业实现营改增平稳积极过度、进一步强化企业管理质量意义重大。
1营改增给房地产企业带来的税务风险1.1税务风险职能部门不完善在多处房地产公司中，都成立专门的税收管理机构，但是并没有针对税收管理等具体职能进行划分。
税收管理人员其职责也仅限于报税，并不能针对税务风险进行识别和管理。
月营改增后房地产企业增值税会计核算培训课件
▪ 1.2.“应交税费—未交增值税 ”科目
▪ (1)核算一般纳税人月终时转入的应缴未缴增值税额， 转入多缴的增值税也在本明细科目核算。
▪ (6)进项税额转出
▪ 记录企业的购进货物、在产品、产成品等发生非正常损失以及 其他原因而不应从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额。
▪ 具体分为三种情况：
▪ ①已经抵扣进项税额的外购货物改变用途，用于不得抵扣进项 税额的用途，做进项税额转出。
▪ 【例题·计算题】某机械厂将外购钢材100000元用于修建厂房，
100万元，销项税额为11万元的房屋被客户要求退回，
假设已经按税法规定开具了红字增值税专用发票。退
回时的会计处理？
借：主营业务收入
100万
贷：银行存款
111万
应交税费--应交增值税（销项税额) -11万
同时冲减成本：
▪ 借：开发产品
贷：主营业务成本
月营改增后房地产企业增值税会计
7
1/25/2021
核算
贷：应交税费——未交增值税
13 000 13 000
月营改增后房地产企业增值税会计
6
1/25/2021
核算
▪ (5)销项税额
▪ ①记录企业销售货物、提供应税劳务或应税服务应收 取的增值税额。
▪ ②注意：退回销售货物应冲减的销项税额，只能在贷 方用红字登记。
▪ 【例题·计算题】某企业原销售房屋的不含税价值为
1、一般纳税人增值税的会计科目设置
▪ 1.1“应交税费—应交增值税”科目 ➢ 进项税额 ➢ 已交税金 ➢ 减免税款 ➢ 转出未交增值税 ➢ 销项税额 ➢ 进项税额转出 ➢ 转出多交增值税
月营改增后房地产企业增值税会计
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营改增
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营改增| 对比分析
自2019年5月1日起全国各行业全面实行营改增
1、税种不同 2、征收范围不同 3、税率不同
营业税 ➢价内税 ➢全额计征 ➢税率5%
增值税
➢价外税
➢差额计征（销项-进项）
➢ 不同行业税率不同
（服务业6%，房地产业11%，采购材 料17%等）
注：应税服务年销售额小于为500万元(不含税销售额) ，是小规模纳税人，适用3%的增值税率 4
（施工方和乙公司为小规模纳税人征收率为3%，采购材料征收率17%）
应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额 1、销售收入和当期允许扣除的土地价款： 案例①信预息售整房理款：6亿元，土地价款3亿元
②2019年12月计算销售额时允许扣除的土地价款
1、预=土售地收价入款6×亿（元本期销售建筑面积÷总可售建筑面积） 2、土=3地00总00建土面地价2款0万×（方6，00当00期20销19年售56月万后销方售，的6出万让方÷金2030亿00元0总建筑面积）=9000万元 32、、可计抵算扣抵项扣：税3额亿（工工程程价价款款（、征采收购率材3料%、）装，修装费修、费其50余00增万值元税（发征票收）率3%），自行采 购材=料3010亿0元0工（程价征款÷收（率1+173%%））×，3%其小余规模增纳值税人税增值进税率项3%+发1票0030000采万购材元料÷（1+17%）×17%销售或进口货
5%征收率，不能抵扣进项税 11%征收率，能抵扣进项税
2、对现金流的影响
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，无论是一般计税项目还是简易计税 项目，均应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率）×3% 简易计税方法：2019年5月预缴增值税=60000万/(1+5%)x3%=1714万
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增值税计算房地产项目
例：某房地产企业于2019年1月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金3亿元， 地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2019年10月，交付日期 为2019年12月。2019年5月后销售6万方，取得预售房款6亿元。2019年8月项目竣工， 一次性支付给施工方3亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修， 采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元。另外2019年取得其余进项增值税发票 300万。计算2019年12月应缴增值税。
应缴增值税为： 1000/(1+6%)×6%- 20/(1+6%)×6%= 56.6-1.1=55.5万
销项税
进项税
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PART
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增值税计算
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房地产项目增值税基本知识
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增值税计算房地产项目
对于房地产行业
征税范围
税率 计税方法
纳税义务发生时间
境内销售或者租赁不动产
11%、5% 一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 简易计税方法：应纳税额×征收率 收到预收款时预缴增值税3%，待产权发生转移时，再清算应纳税款， 并扣除已预缴的增值税款。
性收据，扣除11%。当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）× 支付的土地价款 法律依据2：
1.关于前期工程费，根据财税【2019】36号文件的规定，设计费等前期工程费按6%缴纳增值税 2.关于建筑安装工程费、基础设施费和材料采购费，依据财税【2019】36号文件，建筑服务11%，原材料采购 17%，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税
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营改增后房地产相关税费计算
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目录
CONTENTS
01 营改增 02 增值税计算 03 土地增值税计算
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PART
2019年12月补缴增值税2857万 -1714万=1143万
一般计税方法：2019年5月预缴增值税=60000万/(1+11%)x3%=1622万 2019年12月补缴增值税2946万 -1622万=1324万
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经济测算中增值税具体算法
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增值税计算房地产项目
计算公式
应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额
1、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式， 房地产老项目一经选择税方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣。 3、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清算应纳税款，影响现金流量表。
备注：房地产老项目指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2019年4月30日前的项目
备注 ➢ 允许扣除的土地金额=土地价款（不含契税）*（当期销售建筑面积/总建筑面积） ➢ 允许抵扣的外购项目主要有：建筑服务、设计服务、材料采购、广告服务、房屋中介费、物业
管理费、水电费、电信费、不动产租赁费、办公用品、审计费、咨询费等。
法律依据1： 关于允许扣除的金额，依据财税【2019】36，房地产企业营改增后，土地成本可以按国土部门提供的行政事业
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增值税计算房地产项目
例：某房地产项目2019年5月份销售取得预售房款6亿元，2019年12月如期交房。其中 2019年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。
1、计算方式比较
简易计税方法：应纳税额X征收率 =60000万/(1+5%)x5%=2857万
一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 =60000万/(1+11%)x11%-3000万=2946万
营改增| 对比分析
例：某代理项目合同金额1000万，期间发生广告费20万，人工成本300万，计 算营业税和增值税
应缴营业税为：1000×5%=50万
明确两个概念：
价内税
价外税
销项税： 销售业务产生的增值税（开出发票） 1000/(1+6%)×6%=56.6万
进项税： 采购业务产生的增值税 （接受发票） 20/(1+6%)×6%=1.1万