办税指南土地增值税清算税率

土地增值税清算税率

土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除

项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进

行征收。

土地增值税计算方法

计算土地增值税税额，可采用增值额乘以适用的税率减

去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便土地增值税计算方法，

土地增值税计算公式如下：

(一)增值额未超过扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地

增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地

增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(四)增值额超过扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

土地增值税计算公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

土地增值税税率怎么算

计算公式：

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除

系数。

计算方法：

和土地增值税预征率有别，土地增值税实行四级超率累

进税率：

按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，土地增值税税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，土地增值税税率为50%。

按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

与其他税种相比，土地增值税具有以下四个特点：

(1)以转让房地产的增值额为计税依据。

土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣

除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增

值税的增值额有所不同。

(2)征税面比较广。

凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除

税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，

也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳增值税的义务。

(3)实行超率累进税率。

土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税;增值率低的，税率低，少纳税。

(4)实行按次征收。

土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。

【案例分析】：

甲于2005年4月在东区购得一工业用地，购入价地价款为1000万元，缴纳契税30万元。2009年10月，甲将该土地转让给乙，转让价为1100万元。1、假设甲能提供该土地购入发票等原值凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税?2、假设甲不提供该土地购入原值的合法有效凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税?

解答：1、甲能提供该土地购入发票等原值凭证，因此应按据实清算方式征收土地增值税：

第一步，计算应缴纳营业税及相关税费

①应缴纳营业税=(1100-1000)×5%=5万元

②应缴纳城建税=5×7%=0.35万元

③应缴纳教育费附加=5×3%=0.15万元

④应缴纳印花税=1100×0.05%=0.55万元

⑤应缴纳堤围费=(1100-1000)×0.1%=0.1万元;

第二步，计算应缴纳土地增值税

①扣除项目金额

=1000+(30+5+0.35+0.15+0.55+0.1)=1036.15万元

②增值额=1100-1036.15=63.85万元

③增值率=63.85/1036.15=6.16%<50%，适用30%税率

④应缴纳土地增值税=63.85×30%=19.155万元。

2、甲不能提供该土地购入原值的合法有效凭证，因此应按核定清算方式征收土地增值税：

应缴纳土地增值税=1100×3%=33万元。