税法考试习题放基础培训讲义-第44讲_契税法

第二节契税法

契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

【相关链接】契税应当与土地增值税结合起来掌握，它们之间有共同之处。但土地增值税是在土地、建筑物交易过程中对转让方征收的，而契税则是针对这一交易行为中的承受方征收的，两个税种调节的目的是不同的。

一、纳税义务人和征税范围

（一）纳税人：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。

【例题·多选题】孙某将自有住房无偿赠与非法定继承人王某，已向税务机关提交经审核并签字盖章的“个人无偿赠与不动产登记表”。下列有关孙某赠房涉及税收的表述中，正确的有（）。

A.孙某应缴纳契税

B.王某应缴纳契税

C.孙某应缴纳印花税

D.王某应缴纳印花税

【答案】BCD

【解析】契税以承受方为纳税义务人，因此A选项不正确。

（二）征税范围

契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。其具体征税范围包括：

1.国有土地使用权出让（不征收土地增值税）

【解释】不得因减免土地出让金而减免契税。（重要）

2.土地使用权转让，包括出售、赠与和交换（征收土地增值税）

【解释】不包括农村集体土地承包经营权的转移。

3.房屋买卖

视同买卖房屋的情况：

（1）以房产抵债或实物交换房屋。

经当地政府和有关部门批准，以房抵债和实物交换房屋，均视同房屋买卖，应由产权承受人按房屋现值缴纳契税。

【解释】以房产抵债，按房产折价款缴纳契税。

【例题·单选题】居民乙因拖欠居民甲180万元款项无力偿还，2010年6月经当地有关部门调解，以房产抵偿该笔债务，居民甲因此取得该房产的产权并支付给居民乙差价款20万元。假定当地省政府规定的契税税率为5%。下列表述中正确的是（）。（2010年）

A.居民甲应缴纳契税1万元

B.居民乙应缴纳契税1万元

C.居民甲应缴纳契税10万元

D.居民乙应缴纳契税10万元

【答案】C

【解析】承受人应该缴纳契税，应纳契税=（180+20）×5%=10（万元）。

（2）以房产作投资或入股。这种交易业务属房屋产权转移，应按规定办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受方按投资房产价值或房产买价缴纳契税。

【解释】以自有房产作股投入本人独资经营企业，免纳契税。

（3）买房拆料或翻建新房应照章征收契税。

4.房屋赠与

以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应照章缴纳契税。

【解释】非法定继承人根据遗嘱承受继承死者生前的土地、房屋权属，属于遗赠，也属于赠与行为，应征收契税。

5.房屋交换

【解释】交换价格相等，免征契税；交换价格不等的，由多交付货币、实物、无形资产等其他经济利益的一方缴纳契税。

6.其他房屋转移行为

以获奖方式承受土地、房屋权属的行为，应缴纳契税。

以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，应缴纳契税。

【例题1·单选题】单位和个人发生下列行为，应缴纳契税的是（）。（2018年税二）

A.转让土地使用权

B.转让不动产所有权

C.承受不动产所有权

D.赠与不动产所有权

【答案】C

【解析】契税的纳税人是房屋、土地权属的承受方。房屋、土地权属的转让方无须缴纳契税。

【例题2·多选题】下列行为中，应缴纳契税的有（）。（2017年税二，非注会考试标准题型）

A.以获奖方式取得的土地使用权

B.法定继承人继承土地、房屋权属

C.以出让方式承受土地权属

D.以自有房产作价入股本人经营的独资企业

E.以实物交换土地使用权

【答案】ACE

【解析】选项B：对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税；选项D：同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

二、税率、计税依据和应纳税额的计算

（一）契税的税率

契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%-5%。

（二）计税依据

1.土地使用权出让、出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。

2.土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

3.土地使用权交换、房屋交换，其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。

受赠一套五道口的学区房

（原则）房屋互换契税：谁掏钱，谁交契税

4.以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产时，由房地产转让者补缴契税，其计税依据为应补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。

5.房屋附属设施征收契税的依据

①不涉及土地使用权、房屋所有权变动的不缴契税。

②采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权，按合同规定的总价款计算征收契税。（房子可以分期，契税不能分期）

③承受的房屋附属设施权属如果是单独计价的，按照当地适用的税率征收契税，如果与房屋统一计价的，适用与房屋相同的税率。

【例题1·单选题】赠与房屋时，确定契税计税依据所参照的价格或价值是（）。（2017年）

A.房屋原值

B.摊余价值

C.协议价格

D.市场价格

【答案】D

【解析】土地使用权赠与、房屋赠与，契税的计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

【例题2·多选题】下列关于契税计税依据的表述中，正确的有（）。（2014年）

A.购买的房屋以成交价格作为计税依据

B.接受赠与的房屋参照市场价格核定计税依据

C.采取分期付款方式购买的房屋参照市场价格核定计税依据

D.转让以划拨方式取得的土地使用权，以补交的土地使用权出让金作为计税依据

【答案】ABD

【解析】选项C，采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。

（三）应纳税额的计算

【例题1·单选题】某公司2017年1月以1200万元（不含增值税）购入一幢旧写字楼作为办公用房，该写字楼原值2000万元，已计提折旧800万元。当地适用契税税率3%，该公司购入写字楼应缴纳契税（）万元。（2017年税二）

A.30

B.36

C.24

D.60

【答案】B

【解析】契税的计税依据不含增值税。土地使用权出售、房屋买卖，其计税价格为成交价格。应纳税额=1200×3%=36（万元）。