碧桂园房地产开发贷款操作流程(资金部)
碧桂园计划管控系统操作指引
密码：BIP密码
兼容模式设置方法：
(1) (3) (4)
(2)
(5)
4
一、基本信息
1.设置、登陆-登陆路径
（1）衔接集团BIP登陆
（2） 单独页面登陆
5
一、基本信息
2.角色类型
说明： 1、区域、项目设立操作用户、普通用户、关键用户，定义及权限划分详见下表；
碧桂园集团计划管控系统操作指引
运营中心
V1
1
系统服务支持小组
组长： 姚云翔
组员： 钟家欣 杨鑫
2
目录
一、基本信息
1. 设置、登陆 2. 角色类型 3. 管控流程
二、系统操作
1. 系统桌面
2. 计划预警、警示 3. 计划填报 4. 计划审批
5. 统计查询 6. 考核管理 7. 计划查看
8. 形象进度 9. 手机端
5. 统计查询 6. 考核管理 7. 计划查看
8. 形象进度 9. 手机端
三、开发分期、交付分区、批 次划分原则
1. 总体思路 2. 划分原则及方法 3. 案例 4. 补充说明
13
二、系统操作
3、计划填报-填报流程
操作人
计划填报人
计划填报流程
预警、警示 中期预警
到期预警 延误警示
任务填报
中期填报
到期填报 延期填报
操作用户 操作用户 普通用户 普通用户
权限
查看、填报、审批 查看、填报、审批、维护系统、创建计划
查看、填报、审批 查看、填报、审批 查看、填报、审批 查看、填报、审批 查看、填报、审批
查看、填报、审批、创建计划 查看、填报、审批 查看、提醒 查看、提醒
6
一、基本信息
房地产开发企业的融资策略及操作
华润置地是一家在中国市场具有较高知名度的房地产开发商，其融资策略以银行贷款、债券发行和股权融资为主。该公司在融资过程中注重风险管理，通过多种渠道筹集资金，以保证企业财务稳健发展。
跨国企业在中国市场的融资策略案例
未来趋势与挑战
05
行业整合加速
多元化发展
调控政策不断
中国房地产市场的发展趋势
THANKS
感谢观看
将房地产资产证券化，以获得较低成本的资金。
与租赁公司合作，将房地产资产出租给承租人使用，以获得长期稳定的租金收入。
融资策略案例分析
04
绿地控股
绿地控股是一家在上海证券交易所上市的综合性房地产开发商，其融资策略主要包括股票发行、银行贷款和债券发行。该公司通过这些渠道筹集了大量资金，用于扩大开发规模和提高产品质量。
通过发行资产证券化产品，将资产变现，为企业提供低成本的资金来源。
资产证券化
通过私募基金、发行股票等方式进行股权融资，降低资产负债率，优化企业财务结构。
股权融资
借助互联网金融平台，实现P2P、众筹等新型融资方式，降低融资门槛和成本。
互联网融资
通过海外发债、并购等方式，利用外资降低融资成本和汇率风险。
海外融资
融资特点
合理的融资策略可以降低企业的财务风险，避免资金链断裂。
降低财务风险
通过融资策略，可以将资金用在最需要的地方，提高资金使用效率。
提高资金使用效率
合理的融资策略可以支持企业的发展，推动企业不断壮大。
支持企业2
03
制定融资方案
根据企业实际情况和融资目标，制定不同的融资方案，包括债务融资、股权融资、资产证券化等。
制定风险控制措施
针对不同风险制定相应的风险控制措施，如分散投资、选择稳健的金融产品、建立应急储备金等。
房地产行业融资问题研究——以碧桂园房地产为例
现代经济信息房地产行业融资问题研究——以碧桂园房地产为例杨灏睿 天津财经大学研究生院摘要：随着中国经济的复苏向好，以及中央提出的供给侧改革，去库存、降成本政策的逐步落实，房地产业正迎来近十几年最宽松的信贷环境，但政策变化引起的销售状况好转并不能从根本上扭转整个房地产行业依旧保持下行的总体局面。
同时，对大多数房地产企业的管理者来说，融资难是现实而又棘手的一大难题。
这一问题不仅制约着企业的发展，而且影响房地产行业的进步。
本文介绍并分析碧桂园控股有限公司应对融资问题的相关措施，最后借鉴碧桂园公司融资经验，由个别演绎到整个行业，具体分析房地产行业融资，针对整个行业融资问题，总结出相应的对策建议。
关键词：房地产行业；融资问题；碧桂园中图分类号：F293.33 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2018)004-0360-02前言随着经济的发展，房地产业的地位和作用越来越被人们重视，这一行业逐渐成为我国发展阶段的一个重要支柱产业，同时也是我国国民经济和社会发展不容忽视的组成部分。
房地产业的稳定健康发展有利于改善居民的居住环境，提高居民的生活水平，也有利于拉动消费。
而要实现这一目标，就需要解决好目前整个房地产行业所面临的融资难困境。
因此，针对这一问题，本文具体分析碧桂园控股有限公司的融资模式，由个别演绎到整个行业，提出解决方案，为改善企业融资现状提供参考。
一、碧桂园房地产现状分析(一)碧桂园控股有限公司概况碧桂园集团是一家以房地产为主营业务的综合性企业集团。
1997年成立。
2006年11月，碧桂园在开曼群岛注册成为受豁免有限公司，并且分别向股东配发股份，其中必胜有限公司占70％，多美集团有限公司占12％，日皓、伟君与喜乐各占6％的股权。
2007年，碧桂园在香港联交所上市，其中公众持股比例为16.86％。
截止2015年年底，碧桂园的资产总额为3619.56亿，净资产652.91亿；总收入达1132.2亿元，同比增长约33.9％；其中营业收入为473.28亿，同比增长23.50％。
2024版房地产企业融资渠道课件
融资优势
加速企业资金周转，提高资金使用效率；降低企业坏账风险。
适用对象
适用于有应收账款的企业，特别是贸易型企业。
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资产证券化融资
证券化资产类型
包括信贷资产、企业应收款、租赁债权等。
融资流程
将证券化资产出售给特殊目的载体（SPV），由SPV发行资产支持 证券募集资金。
完善业务流程等。
法律风险
法律法规变化可能导致信托产品无 法正常运行。应对措施包括密切关 注法律法规变化、及时调整产品策
略、寻求法律支持等。
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06
其他融资渠道
2024/1/30
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租赁融资
租赁形式
包括直接租赁、售后回租、 杠杆租赁等。
2024/1/30
融资优势
降低企业资产负债率，实 现表外融资；拓宽资金来 源，增强资金流动性。
融资条件。
谈判技巧
掌握谈判技巧，如倾听、表达、 观察等，以便更好地与投资者沟
通，达成共识。
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股权变更与退出机制
01
股权变更
在股权融资过程中，企业股权结构将发生变化。为确保企业稳定经营，
应制定合理的股权变更计划，确保管理层和核心团队的持股比例。
02
投资者权益保护
明确投资者权益，如分红权、决策权等，确保投资者利益得到保障。
按照监管要求使用募集资金， 确保资金用途合法合规。
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债券评级与风险防范
债券评级
由专业评级机构对债券进行信用评级，评级 结果影响债券发行利率和投资者信心。
信息披露
定期披露企业经营和财务状况，增强投资者 信心。
第五讲 房地产开发贷款
2．间接调查
间接调查的手段很灵活，一般可以通过搜集 各种媒介中有价值的相关信息展开调查。
这些媒介包括杂志、书籍、报刊、专著、网上 资料以及政府部门的会议精神、政策法规等。
在进行间接调查时应当注意信息来源的权威性 、可靠性和全面性。
此外，银行经办人员还可以向申请贷款企业的 上下游关联企业、竞争对手、行业协会、政府 职能管理部门等侧面了解其在业内的口碑、信 誉等不易通过现场调查获知的信息。
(1)借款人应当是经工商行政管理机关(或 主管机关)核准登记的法人企业，具备房 地产开发资质，信用等级较高、没有拖 欠工程款的房地产开发企业。
(2)借款人有按期还本付息的能力，原应 付贷款利息和到期贷款已清偿；没有清 偿的，应做出贷款人认可的偿还计划。
(3)借款人经工商部门办理了年检手续， 并持有人民银行贷款卡。
2.金额巨大
房地产开发的过程复杂，涉及规划许可 、土地征用、拆迁补偿、市政配套以及 施工建设等若干环节，因此开发成本高 且资金占用量大，少则几千万元，多则 数十亿元。正是基于此，房地产开发企 业必须借助金融机构的支持，而贷款则 成为其主要的融资手段。
3.贷款期长
一方面房地产开发工作的环节多、经营周期长 且建设施工易受季节影响，因此在开发建设阶 段资金的周转速度较慢，必然延长贷款的使用 时间。另一方面，在经营销售阶段，资金往往 都是分期、分批逐步回收的，因而贷款资金的 归还速度也比较缓慢。
2．项目应具备的条件
(1)申请贷款项目自有资金比例已经达到了项目总 投资的35％或以上，后续建设资金来源落实，无长 期拖欠建筑工程款的情况。
(2)申请贷款项目已经纳入国家或地方的建设开发 计划，具有相关部门批准的项目建议书、可行性研 究报告等与贷款项目有关的各种批复文件。
开发贷办理流程
开发贷办理流程
开发贷办理流程是指在进行房地产开发项目时，申请获得银行贷款所需要完成的各项手续和程序。
具体流程如下：
1. 项目评估和规划：开发商需要评估项目的市场前景和可行性，并制定详细的项目规划方案。
2. 筹资计划：开发商需要制定筹资计划，包括资金需求量、融资方式、融资期限等。
3. 贷款申请：开发商向银行提交贷款申请表格，并提供相关的资料证明项目的可行性和信用等级。
4. 银行审批：银行对开发商提交的贷款申请进行审批，审核项目的可行性和开发商的信用等级，同时确认贷款的额度和利率。
5. 签订合同：银行和开发商签订贷款合同，明确贷款的利率、期限、还款方式和违约责任等。
6. 放款：银行根据合同约定放款，开发商将贷款用于项目建设和运营。
7. 还款：开发商按照合同约定的还款方式和期限进行还款，确保按时还款，避免违约。
- 1 -。
房地产贷款业务操作流程
房地产贷款业务操作流程一、贷款业务洽谈贷款业务部门与客户就房地产贷款业务进行洽谈，达成初步合作意向。
二、尽职调查(一）相关资料的收集房地产企业提出融资申请，需提供以下资料：1、书面申请资料，载明申请融资金额、用途、还款来源及还款方式。
2、房地产项目可行性研究报告及项目批准文件（包括《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房屋销（预)售许可证》等）；资本金、其他建设资金、流动资金筹措方案等材料。
3、房地产企业资料：法人营业执照副本（已年检）、组织机构代码证副本（已年检)、税务登记证、卡（已年检）、法定代表人身份证明、企业章程、近三年财务报表。
4、担保人资料：法人营业执照副本(已年检)、组织机构代码证副本（已年检）、税务登记证、贷款卡（已年检）、法定代表人身份证明、企业章程、近三年财务报表、同意为融资方保证的文件；拟抵押（质押)物品、财产的权属证书、证明.(二）运用项目调查贷款业务部门负责牵头组织开展房地产项目尽职调查,对申请方所提供资料进行分析、论证，进行实地深入调查，调查原则上一次性完成,由两名（含）以上人员进行，并设主调查人一名，主调查人由贷款业务部门人员担任。
调查人员一般需由贷款业务部门派人进行，对于新客户、重大项目或公司认为有必要时，可组织合规风控部等部门联合进行项目尽职调查。
房地产项目调查一般需要在5个工作日内完成，调查完成后，项目主调查人员负责撰写《贷款项目尽职调查报告》,主调查人员、其他共同调查人员、贷款业务部门负责人在报告上签字确认。
合规风控部参加调查的,由合规风控员负责撰写《贷款项目合规与风险调查报告》，合规风控员、合规风控部负责人在报告上签字确认。
尽职调查报告内容主要有:1.融资方基本情况2.融资方经营情况(包括治理结构情况、项目开发经验、经营与财务情况以及资信情况等）3。
项目情况3.1项目背景3。
2规划情况3。
3项目区域环境3.4项目周边市场情况3。
碧桂园房地产项目开发成本与测算
关注事件本身
版权所有 碧桂园集团 严禁外传
1 房地产项目成本概述
建设项目 XX碧桂园 单项工程 15#楼 单位工程 15#楼土建工程 分部工程 15#楼土建工程中的基础工程 分项工程 15#楼土建工程中的基础工程的砌体部分
版权所有 碧桂园集团 严禁外传
1 房地产项目成本概述
建设项目 XX碧桂园 单项工程 15#楼 单位工程 15#楼土建工程
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目录
一
房地产项目成本概述
二 房地产项目成本测算方法
三
风控中的成本应用
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3 风控中的成本应用
成本应用
成本预算 风控纠偏 成本优化
不重不漏 类 量 价 路径 关注事件本身
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3.1 “类”的问题
成本归类错误，造成利润虚高0.97%
（七）其他前期工程成本
• 根据实际情况预估总成本，如工程咨询费、审计费、招投标费用（此三项可参考建 安成本0.8％），房管办证费用（按当地收费标准），具体以实际发生为准
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2.2.4 建造指标
3.建筑安装 （一）主体土建机电工程：土建+机电+桩
超豪 2950~3600
双拼 1850~2500
2.2.4 建造指标
2.前期工程
（六）工程相关费
• （1）监理费——国晟监理20元/m2，外判监理约10元/m2 • （2）定额外专项检测费——按实际发生暂估，如：幕墙三性检测费，生活给水水质
检测费、室内环境监测、桩基动测、氡浓度检测等，按当地检测部门收费标准考虑 • （3）工程测量费用——参考6元/m2暂估，实际按当地测量收费标准考虑
西宁碧桂园房地产开发有限公司、李文图商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
西宁碧桂园房地产开发有限公司、李文图商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】青海省西宁市中级人民法院【审理法院】青海省西宁市中级人民法院【审结日期】2022.03.30【案件字号】(2022)青01民终33号【审理程序】二审【审理法官】宋敏芳靳玲李宏宁【审理法官】宋敏芳靳玲李宏宁【文书类型】判决书【当事人】西宁碧桂园房地产开发有限公司;李文图【当事人】西宁碧桂园房地产开发有限公司李文图【当事人-个人】李文图【当事人-公司】西宁碧桂园房地产开发有限公司【代理律师/律所】王小刚、张岳青海鑫辰律师事务所【代理律师/律所】王小刚、张岳青海鑫辰律师事务所【代理律师】王小刚、张岳【代理律所】青海鑫辰律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】西宁碧桂园房地产开发有限公司【被告】李文图【本院观点】本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉与答辩意见，本案上诉的争议焦点是李文图应否承担逾期付款的违约责任。
【权责关键词】完全民事行为能力催告撤销代理实际履行违约金支付违约金合同约定证据交换新证据质证诉讼请求变更诉讼请求缺席判决维持原判发回重审申请再审执行诉讼标的【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，案涉合同约定碧桂园公司于2020年10月29日前向李文图交付所购商品房，2021年9月19日碧桂园公司向李文图交付了案涉房屋。
【本院认为】本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉与答辩意见，本案上诉的争议焦点是李文图应否承担逾期付款的违约责任。
碧桂园公司与李文图签订的《商品房买卖合同(预售)》合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按约履行。
碧桂园公司与李文图明确约定购房款的支付方式为按揭分期付款，对购房款的支付时间亦有明确约定。
案涉合同在实际履行中因李文图个人征信问题，贷款无法办理，但案涉合同并未约定按揭贷款应由李文图个人办理，李文图在二审亦陈述签订购房合同时，碧桂园公司房屋销售人员承诺可以给李文图办理购房按揭贷款，因此本案无法认定按揭贷款未及时办理完全是李文图的责任。
房地产开发贷款操作流程
房地产开发贷款操作流程
1.项目立项阶段：开发公司首先需要确定一个房地产项目，并进行项
目可行性研究与市场分析，然后提交给银行贷款申请。
2.申请贷款阶段：开发公司向银行提交贷款申请，包括一些项目相关
的文件，如项目规划、土地使用证明、工程规划等。
并填写相关的贷款申
请表格，详细说明贷款金额、用途、期限等。
3.贷款审批阶段：银行收到开发公司的贷款申请后，会进行资质审查、风险评估和项目审批等程序。
审批程序可能需要开发公司提供更详细的财
务信息、项目规划和市场前景等文件。
4.合同签订阶段：贷款审批通过后，开发公司与银行进行贷款合同的
谈判和签订。
合同中包括贷款金额、还款期限、利率、担保方式等具体条款。
5.放款阶段：贷款合同签订后，银行会根据合同约定的方式进行放款。
放款可以一次性放款或分期放款，具体取决于开发公司与银行的协商。
6.调度款阶段：在房地产项目开发过程中，开发公司需要根据实际施
工进展向银行申请调度款。
调度款申请通常需要提交相关的资料，如工程
进度计划、施工合同、项目预算等。
7.贷后管理阶段：银行会对贷款进行贷后管理，包括监督贷款使用情况、项目进展情况以及风险控制等。
开发公司需要按时履行合同约定的还
款义务，并向银行提交相关的还款报表和项目进展报告。
总之，房地产开发贷款操作流程包括项目立项、申请贷款、贷款审批、合同签订、放款、调度款和贷后管理等多个环节，其中每个环节都需要开
发公司与银行之间的合作与沟通，以确保贷款的顺利发放和项目的正常进行。
碧桂园财务风险分析报告(3篇)
第1篇一、引言碧桂园作为中国领先的房地产开发企业，近年来在国内外市场取得了显著的业绩。
然而，随着房地产市场调控政策的不断深化，以及全球经济环境的不确定性增加，碧桂园面临着诸多财务风险。
本报告旨在对碧桂园的财务风险进行全面分析，并提出相应的风险防范建议。
二、碧桂园财务状况概述1. 收入与利润碧桂园近年来收入持续增长，2022年实现营业收入约5,000亿元人民币，同比增长约20%。
净利润约200亿元人民币，同比增长约30%。
然而，受房地产市场波动影响，2023年上半年营业收入同比下降约10%，净利润同比下降约15%。
2. 资产与负债截至2023年，碧桂园总资产约为2.5万亿元人民币，负债总额约为2.2万亿元人民币，资产负债率约为88%。
其中，短期负债约为1.2万亿元，长期负债约为1万亿元。
3. 现金流碧桂园近年来现金流状况良好，经营活动产生的现金流量净额持续为正。
2022年经营活动产生的现金流量净额约为500亿元人民币，同比增长约40%。
然而，投资活动产生的现金流量净额为负，主要用于房地产开发和投资。
三、碧桂园财务风险分析1. 市场风险（1）房地产市场波动风险：随着我国房地产市场调控政策的深化，房地产市场可能出现波动，影响碧桂园的销售收入和利润。
（2）政策风险：政府可能出台新的调控政策，对房地产市场和碧桂园的经营产生不利影响。
2. 财务风险（1）流动性风险：碧桂园短期负债较高，若市场环境恶化，可能面临流动性风险。
（2）资产负债率风险：碧桂园资产负债率较高，若市场环境恶化，可能面临债务违约风险。
3. 经营风险（1）项目开发风险：碧桂园在多个地区进行房地产开发，项目开发过程中可能面临政策、市场、资金等方面的风险。
（2）竞争风险：房地产市场竞争激烈，碧桂园可能面临市场份额下降的风险。
4. 汇率风险碧桂园在海外市场有部分业务，若人民币汇率波动，可能对碧桂园的财务状况产生不利影响。
四、风险防范建议1. 市场风险防范（1）加强市场研究，及时调整经营策略。
地产项目回款及资金管理分析
中行
建行
所 有
工行
楼
农行
栋 按
邮储
揭
银
行
签
约
分
布
1、分封规则：按银行额度大小、个贷规模大小及审核流程严格程度综合考虑； 2、洋房避免积压，别墅避开审核严的银行。
项目签约体量大（1891多套），低首付按揭占比高（80%以上）
当日最高放款：9,253万 开盘3个月放款：8.99亿 当前累计放款：9.80亿
原因分类 客户原因 银行原因 政府原因 公司原因
原因细分
责任部门-对象
资料不全或需补交楼款
未到政府问询或未缴交维修基金 营销中心-客户
不具备贷款资格
额度不足 审批速度慢
财务-银行
合同备案及预抵押登记 公积金贷款
开发部-房管/公积金
提前预售未达到放款条件 合同备案及预抵押未送件
项目部/营销中心
一般客户： 滞纳金 建议客户转名、转楼、转付款方式解决逾期款项； 逾期超3月予以退楼处理，并收取总楼款15%的违约金
员工关系： “谁”的关系“谁”去追，落实责任。
政府关系： 项目总及开发部负责追收。
监控 资金
公关政府
高质量的资金计划，是项目能过上“不差钱”日子的基础！
资
资
金
金
流
支
入
出
早收
楼款回笼
快收
贷款流入
多收
经
晚支
营 支 出
少支 不支
项目资金管理小组 需高度重视每月资
金计划，并严格落
还
实，引入奖罚机制
贷
支
本金
64 1,001 374 807 -11,600
资金测算
房地产贷款资金使用计划和项目完工计划表
房地产贷款资金使用计划和项目完工计划表全文共5篇示例，供读者参考房地产贷款资金使用计划和项目完工计划表篇1资金是工程实施的基本保障,如果资金运作不良,工程进度将难以得到保证。
为确保本工程项目的正常运作,制定如下资金使用保障措施:1、使用的三个阶段:前期资金用于本工程施工用材料及施工机械、工具的备料款。
中期资金用于每个月的工程进度款、材料款及人工施工费用。
后期资金用于材料货款及尾款、各系统检修、调试费用、人工施工费用。
2、使用必须以工程进度为依据,由项目经理根据工程总体计划提出详细的工程量表,并结合工程进展分月度提出下一阶段调整工作量计划。
3、工程量计划由生产副经理审核批准,并报供应部门和财务部门核算,拟制人工、材料、设备等费用计划报项目经理批准,经批准的文件作为调拨资金的基本凭证。
4、对于本项目所收工程款,实行专款专用，不得挪用于其它工程。
5、对于本项目出现之临时资金问题,公司财务部门设立一定数额的储备保证金,通过内部调节手段确保生产资金足额及时到位,确保工程之正常使用。
6、科学组织、周密计划、统筹安排,优化施工组织设计,建立健全成本核算体制,加强定额成本管理,及时分析成本开支,找准超计划成本原因,采取有力措施加大成本控制力度。
7、严格工程质量目标管理,做好预控和监控,严把质量关,克服质量通病,杜绝质量事故,确保一次成优,避免返工浪费、加大工程成本。
运用成熟的施工经验,积极推广和应用新技术、新工艺、新成果,提高工效,降低物耗,向技术要效益。
8、切实做好机械设备和材料物资的施工保障工作,杜绝因计划不周、调度不当造成的窝工损失;同时加大管理力度,搞好单机单车核算,按定额消耗,避免浪费和不必要的损耗。
房地产贷款资金使用计划和项目完工计划表篇2一、编制依据彭水新城建设工程施工总承包招标文件及招标答疑彭水新城建设工程初步设计《20xx年重庆市建筑安装工程预算定额》20xx年《全国统一安装工程预算定额》相应的费用定额投标人编制的彭水新城建设工程施工进度计划二、编制说明本资金使用计划未包含招标文件中专业分包的第二类工程、甲供主材及设备，估价为万元。
碧桂园集团房地产成本核算指导V2.0
碧桂园集团房地产成本核算指导（V2.0版）目录第一章总则 (3)第二章成本核算的基本程序 (3)第三章成本核算的基础工作 (4)第四章确定成本核算对象 (7)第五章成本项及费用的核算 (11)第六章科目设置 (16)第七章成本的归集与分配 (18)第八章成本的结转 (34)第九章成本报表 (37)第十章成本财务接口业务规则 (37)第十一章附则 (40)第一章总则一、为规范房地产开发企业成本核算和成本管理，正确计算开发产品成本，为成本管理和动态成本分析提供合理的数据，根据《企业会计准则》及集团公司对成本管理的要求，制定本核算规范。
二、房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算数据。
三、各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断加强成本核算基础工作，区域内部组织成本核算规范的学习和培训。
四、本指导仅供参考，各区域、项目可根据实际情况灵活运用。
第二章成本核算的基本程序一、成本核算的基本程序第三章成本核算的基础工作一、建立、健全原始记录制度（一）、项目建设各阶段应取得与财务核算相关资料：二、健立健全各项财产物资的收发、领退、清查和盘点制度做好各项物资的收发、领退、清查和盘点工作，是正确计算成本的前提。
库存物资要定期盘点，做到账实相符，以保护其安全。
各项财产物资收发要按成本对象、成本要素进行分类核算。
房地产行业部分原材料，如用于装饰、装修、绿化、电器用品等是直接在房地产公司作为库存出入库管理，物料领用必须按成本核算对象、付款成本项目进行分类核算。
板房物品也需要作为库存管理，对于物品的领用、摆放、调拨、报损、盘点等应设置完备的登记制度。
第四章确定成本核算对象一、确定成本核算对象的基本原则1.产权归属开发产品能够对外销售、有产权的，应作为独立的成本核算对象。
不能对外销售且产权归业主共有的，成本最终应分摊到可售物业中，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外销售的成本对象。
碧桂园房屋交付实施作业指引
碧桂园集团公文碧桂园房屋交付实施作业指引一、目的1.合理地安排房屋交付工作，确保交付工作顺利有序地进行。
2.根据与客户签订的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）的约定将房屋风险转移给客户。
二、适用范围适用于碧桂园所有项目的房屋交付组织工作。
三、术语和定义1.房屋交付：指碧桂园按照《商品房买卖合同》的约定，将经竣工验收合格的商品房移交给客户，并向其提供相对应的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的过程。
2.交付异议：特指客户在办理房屋交付手续时因销售承诺不符、房屋质量等原因对所购商品房提出强烈异议，并且拒绝签署《收楼意见书》的情形。
3.交付催告：指碧桂园对已具备法定及合同约定的房屋交付条件但无正当理由拒绝接收房屋的客户再次发出房屋交付使用的通知，督促客户尽快办理房屋交付使用手续。
四、职责1.区域客户关系管理部：负责成立集中交付工作小组，统筹协调组织房屋交付工作。
2.项目客户服务组：组织开展集中交付活动，督促各部门按照规定时间节点完成任务；负责集中交付预算申报、执行及结算，确保交付活动相关人员物资准备到位；对活动结果进行总结和评估。
3.项目部：按照国家法律法规、合同约定，以及集团、区域节点要求和标准规范，完成各项交付工程，确保项目如期交付。
同时，负责对集中交付期间客户提出的土建、水、暖、电等专业问题进行解答，处理重点工程质量问题。
4.项目开发部：按照要求，在规定时间内取得规划验收证明、门牌号、面积实测报告书等文件或资料。
5.区域设计管理部：负责对集中交付期间客户提出的面积实测、房屋设计及项目规划问题进行解答。
6.项目营销中心：负责与区域财务资金部共同审核确认具备房屋交付条件的客户名单，向客户邮寄《收楼通知书》、《收楼应缴其它款项明细》等房屋交付资料；与项目客户服务组对接符合集中交付条件的客户信息，配合集中交付活动预约客户及陪同验房工作；配合相关房屋交付人员物资准备工作；负责对集中交付期间客户提出的有关销售承诺、产权、相关政策、销售信息等问题进行解答。
碧桂园集团分灶吃饭资金管理细则
附件1:碧桂园集团“分灶吃饭”资金管理细则第一章总则一、“分灶吃饭”为集团资金管控的新思路，各区域作为小碧桂园，需自主造血、做好资金铺排、以收定支。
二、资金管理需严格遵循“收支两条线”原则。
三、本规定适用于碧桂园集团内所有区域和子公司。
四、本制度未提及的事项按原要求执行。
五、本制度开始执行时间：9 个区域（沪苏、江苏、江中、安徽、浙江、西北、湖南、广清、莞深）于2017年12月1日开始执行分灶吃饭政策，其他区域及子公司于2018年1月1日起开始执行分灶吃饭政策。
第二章资金额度管理一、资金额度（一）定义：资金额度是指区域/ 项目在集团中心存放的资金，本制度中特指分灶吃饭执行后，项目可从集团申请下拨使用的资金。
（二）要求：各区域、子公司和项目的资金严格遵守分灶吃饭可用资金额度进行管理。
（三）管理方式：集团对区域进行资金额度管理，区域对项目进行资金额度管理。
（四）资金使用前提：1. 项目仅在区域整体有资金额度和项目有资金额度的情况下，才可下拨资金（含共享拉单付款）。
2. 如果区域整体有资金额度，项目无资金额度，可以通过内部单位转账在区域内的项目之间进行额度内转（具体见第四章）。
（五）资金额度的计算公式如下：区域可用资金额度=区域净回笼集团的资金-销售回款*碧桂园集团股权比例*10%-外币使用*1.151. 区域净回笼集团的资金：原则上为分灶吃饭后内部存款账户流水，公式如下：内部存款账户流水=资金上收-资金下拨+内转收-内转付+内部贷款+其他调整2. 销售回款：各区域开始执行分灶吃饭政策后实现的销售回款，取数来源为售楼系统传递的楼款单据。
3. 碧桂园集团权益比例：仅指碧桂园集团的股权比例，不含跟投公司的股权比例。
4. 外币使用金额：各区域开始执行分灶吃饭政策后，海外公司等代项目公司支付的外币款。
5. 其他调整：一事一议经集团资金部审核确认的调整。
二、资金上收（一）含义：项目将资金上收至集团财务资金中心账户，即资金归集；二）要求：根据集团资金管理制度，项目所有资金必须上收、强制统一归集集团管理；（三）额度影响：所有上收、归集集团中心的资金，均增加区域/ 项目的可用资金额度；（四）融资影响：1. 占用区域资源的融资，不同融资类型的额度影响如下，其中属于区域的资金额度且相应资金已上收，则可增加区域的可用资金额度：（1）供应链融资，80%算区域的资金额度；（2）尾款盘活类融资，50%算区域的资金额度；（3）除尾款、酒店外的盘活类融资，100%算区域的资金额度；（4）发债类融资- 资金用途指定特定项目或资产，100%算区域的资金额度；（5）前端融资、开发贷等其他占用区域项目资源的融资，100% 算区域的资金额度。
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二、资金管理部工作
二、资金管理部工作
➢ 第一步 ： 准备阶段
1、了解项目包括项目概况、公司情况 2、撰写可行性研究报告
二、资金管理部工作
➢ 第二步：洽谈阶段
1、高层之间达成合作意向 2、我方就贷款期限、方式等提出要求 3、了解银行的政策及做法 4、就合作框架、操作思路等达成意见
二、资金管理部工作
贷款申办必需材料
财务部需提供资料指引
资料名称 验资报告（原件或复印件）
审计报告（原件或复印件） 税务登记证（国税、地税复印件）
开户许可证复印件 贷款卡复印件
外商投资企业外汇登记证（复印件） 项目已投入款项的发票复印件 项目土地款项的发票复印件
公司近三年和近期的经审计报表 （有公章）复印件及报表明细
三、需要项目部（含各项目公司）积极配合的工作
1、提供项目资料：
国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证
资质证书 建设工程施工合同 环境影响报告表批复 《立项批复》复印件
贷款申办必需材料 贷款申办必需材料 贷款申办必需材料 贷款申办必需材料
贷款申办必需材料 有的银行需要提供 有的银行需要提供 贷款申办必需材料
三、需要项目部（含各项目公司） 积极配合的工作
1、提供项目资料 2、建设工程规划许可证分拆出证，最好是一栋
一证 3、国有土地使用证分拆 4、“四证”（国土证、建设用地规划许可证、
建设工程规划许可证、建设工程施工许可证） 齐全才能贷款 5、其他需要配合事宜：融资安排计划、贷款抵 押登记
四、需要公司其他部门配合的工作
房地产开发贷款
操作流程
房地产开发贷款操作流程
房地产开发资金
自有资金
融资资金
房地产开发贷款
预售回笼资金
一、房地产开发贷款银行审批流程
经办银行（支行）受理，资料收集和审阅 省行或二级分行组织人员进行项目评估 评估后，资料移交后代贷款审查部门审查
上报银行信贷审查委员会（上会） 放款部门签订合同，准备放款 贷后检查 根据销售进度收回贷款
银行对帐单（复印件）
综合纳税申报表（复印件）
资 料用途 贷款申办必需材料 贷款申办必需材料 贷款申办必需材料 贷款申办必需材料 贷款申办必需材料 贷中审查及贷后检查材料 贷款申办必需材料 贷款申办必需材料
贷款申办必需材料
贷中审查及贷后检查材料 贷中审查及贷后检查材料
谢谢
设计院需提供资料指引
资料名称 项目详细规划图
资料用途 写可行性报告必需资料
营销中心需提供资料指引
资料名称 地块调研报告 公司对外宣传资料
资料用途 写可行性报告必需资料 写可行性报告必需资料
投资部需提供资料指引
资料名称
土地成交确认书 项目进度表
资料用途
写可行性报告必需资料
制定融资计划、 提前与当地银行沟通
➢ 第三步 ：跟进
1、提供银行贷款申请清单所列资料 2、第一时间取得项目资料 3、就银行的询问进行解答 4、具备全方面的知识 5、不能解决的问题及时上报
二、资金管理部工作
➢ 第四步 ：贷款操办
1、审批后跟进及落实限制性条款 2、配合银行做好放款的各种手续
二、资金管理部工作
➢ 第五步：贷后管理
提供贷后检查资料，落实还款
法人代表证明书（原件） 经年审法人授权委托证明书（原件）
法定代表人身份证（复印件） 法定委托代理人身份证（复印件）
变更核准通知书
外商投资批准证书及批文
资料用途 贷款申办必需材料
贷款申办必需材料 贷款申办必需材料 贷款申办必需材料 贷款申办必需材料 贷款申办必需材料 贷款申办必需材料 贷款申办必需材料 贷款申办必需材料 贷款申办必需材料
工程造价管理部需提供资料指引
资料名称 建设工程施工合同
监理月报
施工、监理单位营业执照、 资质证、组织机构代码证
资料用途
有的银行需要提供 有的银行需要提供有的银行需要提供集团办需 Nhomakorabea供资料指引
资料名 称 经年审《企业法人营业执照》复印件
经年审《企业法人组织机构代码证》复印件 公司成立批文（复印件）
公司章程及其补充、修订文件（复印件） 董事会决议（原件）