产业地产N种商业模式及实操
产业地产商业模式及投资机会分析
一、产业地产发展历程及机遇(一) 发展历程1、产业地产成为房地产行业转型方向目前中国房地产主要有三个领域，住宅地产、商业地产以及以发展产业为主的产业地产。
住宅地产与商业地产主要针对消费领域，其主要功能是推进城市形象、社会化程度，推动消费的形成和提高。
产业地产发展初期为工业地产，工业地产针对的主要是企业，其发展直接关系到实体经济发展状况。
中国房地产行业进入了持续调控阶段，各地限购令、国八条等的出台对住宅地产产生了一定的影响，商业地产也逐渐面临政策的考验，各房地产商拿地策略也逐渐趋于谨慎，房地产商将目光投在打造全功能环境的产业地产领域，以此作为房地产行业未来转型的重要方向。
2、产业地产是传统工业地产发展方向传统工业地产的发展经历了分散经营、企业自发集中、政府主导集聚等阶段，目前产业新城成为传统工业地产发展的方向。
目前开发区单纯做工业地产开发已经越来越不适应经济和社会发展的需要，因此跟随劳动密集型产业向资金密集型、技术密集型产业的升级，部分工业园区已经开始由传统单一的制造性园区向现代的综合性产业园区转变，园区的功能更趋多元化，逐渐升级为产业新城。
3、产业地产功能向多元化、可持续方向发展目前，开发区、园区在中国经济发展中不仅充当高新技术转化基地，促进产业集聚，助力经济发展的角色，同时还聚集大量人流、物流、信息流、资金流，发展城市功能，其从仅具备产业功能发展成为了集产业、商业、生活、文化等为一体综合功能体。
另一方面，从城市可持续发展的角度来看，产业地产的健康发展、绿色发展对未来城市的可持续发展将发挥前所未有的重要作用。
(二) 发展机遇1、政策宏观调控——宏观政策角度来看，产业地产成为现代产业集群的重要载体随着国家产业结构调整与升级，战略性新兴产业成为国家发展重点，这给产业地产的发展带来了新的机遇。
2010年10月18日国务院出台了《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》，重点培育以重大技术突破和重大发展需求为基础，对经济社会全局和长远发展具有重大引领带动作用，知识技术密集、物质资源消耗少、成长潜力大、综合效益好的产业，对战略性新兴产业的培育正是产业载体向“产业新城”升级的主要驱动力。
房地产行业商业模式
房地产行业商业模式房地产行业的商业模式是指房地产开发商、经纪公司、物业管理公司等相关企业通过购买、开发、销售和经营房地产等环节，实现收入和利润的方式和规划。
房地产行业的商业模式包含了开发、销售、租赁和物业管理等多个环节，下面将对其进行详细的分析和介绍。
1.开发商的商业模式房地产开发商主要通过购买土地、规划和设计房地产项目，再进行施工和销售，从而实现利润的最大化。
开发商的商业模式通常包括以下几个环节：-土地收购：开发商通过与政府或土地所有者进行谈判，购买用于房地产开发的土地。
-项目规划与设计：开发商将购买的土地进行规划和设计，包括项目面积、建筑结构、设施配置等。
-施工与开发：开发商将规划和设计完成的项目进行施工，包括建筑施工、设备安装等。
-售楼与销售：开发商通过售楼处和经纪公司进行销售，吸引购房者购买他们开发的房地产项目。
-项目交付与售后：开发商将已经建设完成的房地产项目交付给购房者，并提供必要的售后服务。
2.经纪公司的商业模式-市场推广：经纪公司通过广告、网络宣传等方式，帮助开发商提高房地产项目的知名度和曝光度。
-项目销售和代理：经纪公司与开发商合作，负责房地产项目的销售和代理，从中获取销售佣金。
-交易协调：经纪公司在房地产交易过程中扮演中介的角色，协助开发商和购房者进行房屋买卖的交易合同的签订、房屋过户等。
-售后服务：经纪公司提供售后服务，帮助买卖双方解决房屋交易中的问题和纠纷。
3.物业管理公司的商业模式物业管理公司主要负责对已经建成的房地产项目进行管理和维护，确保项目的良好运营和增值。
物业管理公司的商业模式通常包括以下几个环节：-外包合同：物业管理公司与开发商签订物业管理合同，负责对房地产项目的设施、设备、服务等进行管理。
-保洁和维护：物业管理公司负责房地产项目的日常保洁和设施维护工作，包括公共区域的清洁、设备的维修等。
-费用管理：物业管理公司负责对住户收取物业管理费用，并管理物业费用的使用和支出。
产业地产商业模式及投资机会分析
产业地产商业模式及投资机会分析产业地产是指将工业、商业、办公、物流等用地、地产项目进行开发与管理，以满足产业发展的需求。
产业地产商业模式包括土地收购与开发、租赁与销售、运营与管理等环节。
下面将对产业地产商业模式及投资机会进行详细分析。
一、产业地产商业模式1.土地收购与开发：产业地产商业模式的第一步是收购合适的土地，选择地理位置、交通便利性以及潜在的市场需求等因素。
然后进行土地开发，包括规划、建设、施工等工作，确保项目的顺利进行。
2.租赁与销售：完成产业地产项目的开发后，可以选择将项目出租给企业或个人使用，也可以选择销售给有需求的客户。
租赁可以提供长期稳定的租金收入，销售则可以一次性获得较大的现金流。
1.产业地产的投资机会主要来自于工业、商业、办公等领域的发展需求。
随着经济的快速发展，这些产业需要更多的场地来满足生产、经营和管理的需求。
因此，选择合适的地理位置和土地开发产业地产项目，可以带来稳定的租金收入或出售收益。
2.物流地产是当前产业地产发展的热点领域。
随着电商、快递等行业的迅速崛起，对于物流仓储和配送中心的需求越来越大。
物流地产的投资机会主要来自于选择地理位置优越、交通便利的地段，提供现代化的物流设施和服务。
3.创意产业地产也是一个潜在的投资机会。
随着创意产业的快速发展，比如文化创意、数字创意等领域的需求不断增加。
通过提供独特的办公环境和配套设施，满足创意从业者的需求，可以获得更高的租金回报。
4.产业地产的投资机会还包括城市更新和土地再开发。
随着城市化进程的加速，土地资源的稀缺性逐渐凸显，对已有土地的再开发和升级成为一种有效的解决方案。
通过合理规划和重新开发现有土地资源，可以获得较高的投资回报。
总结起来，产业地产商业模式是从土地收购与开发到租赁与销售再到运营与管理的一整套商业流程。
投资机会主要来自于工业、商业、办公、物流等领域的发展需求，并且包括物流地产和创意产业地产等热点领域。
通过选择合适的地理位置、土地开发、运营管理等策略，可以实现稳定的投资回报。
房地产市场的新兴业态与商业模式
房地产市场的新兴业态与商业模式在过去的几十年中，房地产市场一直是一个繁荣而受追捧的行业。
然而，随着经济的发展和社会的变迁，传统的房地产业态与商业模式已经无法满足人们对居住和商业需求的多样化和个性化。
因此，新兴的房地产业态与商业模式应运而生，为市场带来了新的机遇和挑战。
一、共享经济模式共享经济模式是近年来崭露头角的新兴房地产业态之一。
在这一模式下，人们可以共同使用或共同拥有房地产资源，实现资源的最大化利用。
例如，共享写字楼、共享办公空间等。
这种模式不仅可以降低企业成本，提高资源利用效率，还能创造更多的社交机会和商业合作机会。
二、文化创意产业模式文化创意产业模式是将房地产与文化创意产业相结合的一种新兴商业模式。
在这一模式下，房地产开发商将文化创意产业引入到房地产项目中，通过打造独特的文化氛围和体验，吸引消费者和居民。
例如，将艺术画廊、音乐剧院等文化设施纳入住宅小区规划，创造独特的文化社区。
这种模式能够提升房地产项目的附加值和市场影响力。
三、智能科技应用模式随着智能科技的不断发展，智能科技应用模式在房地产市场的新兴业态中扮演着至关重要的角色。
通过智能科技的应用，房地产开发商可以提供更加智能化和便捷的居住和商业体验。
例如，智能家居设备、智能停车系统等。
这种模式能够提高居住和商业环境的舒适度和便利性，符合现代人们对品质生活的追求。
四、创新商业模式创新商业模式是指通过开展新型的商业活动和服务来满足人们的需求。
在房地产市场的新兴业态中，创新商业模式发挥着重要的作用。
例如，通过租赁经营模式提供灵活的办公空间，满足企业对办公空间的短期使用需求。
这种模式能够更好地适应市场的变化和消费者的需求，提供更加灵活和个性化的服务。
五、可持续发展模式可持续发展模式是在社会的可持续发展理念指导下，提供符合环保和可持续发展标准的房地产产品和服务。
在这种模式下，房地产开发商注重资源的节约和环境的保护，同时提供高品质的生活和工作环境。
产业地产全流程盈利模式分析
开发时序研究，是园区策划中比较重要，又很容易被忽视的一环。
对园区项目而言，科学合理的开发时序，有利于项目决策并实现产业园区价值的最大化。
但在实践中，操盘者往往会根据项目的变化临时调整开发时序，从而导致项目断层，因开发思绪混乱造成的决策不科学、不合理造成项目失败的案例比比皆是。
首先分析园区开发最常见的三种模式：地产导向运作模式、产业导向运作模式、地产与产业均衡模式。
1、地产导向运作模式开发商把自己包装一番，以产业概念获取政府支持，运用地产开发模式实施项目开发、销售，尽最大可能减少自持物业，产业服务交给政府或第三方运营商管理。
这种模式，在写字楼行情好的时候确实有一定可行性，但现在的情况是，整体大环境与监管力度今非昔比，一般的企业，不拿出点真材实料，非但唬不住政府，反而可能被政府的「不可分割」、「分批供地」、「先租后让」反将一军；拿到一块郊区的地，在周边配套没起来之前，新区写字楼根本卖不动，一个项目在销售环节拖个3-5年是家常便饭，银行利息根本吃不消；更何况现在政府越来越挑剔，即便是最专业的产业运营商，也一定受过政府的「训斥」，更何况披着产业外衣的地产商呢。
2、产业导向运作模式以产业集聚作为项目的基本追求，持有大量物业，并实施整体运营，为入驻企业提供一站式服务。
自持与销售一样，都是园区操盘中的「极端」行为，从态度上看，全部自持无疑是园区行业的「真爱粉」，是政府最喜欢的类型。
但做园区不是做慈善，再怎么有情怀，最终还要绕回到盈利上。
纯做物业租赁，面临的挑战同样很大：最直接的就是一次性投入成本巨大，且回款周期漫长。
在不考虑资产证券化的情况下，至少需要10年时间才能回本，极其考验开发商的募资能力与资金链的稳定性；而且目前园区租赁市场大都是供大于求，其中还充斥着大量的工业用地、科研用地上的「关系户」，他们租金价格低、政策力度大，一般园区根本无法与其公平竞争。
当然这种模式并非一无是处，随着资产证券化模式的成熟，一些园区开始尝试把园区未来租金收益作为资产包，通过金融工具实现快速变现，如果顺利的话，将极大缓解园区的资金压力；同时，随着时间的推移，物业的增值部分，也是开发商肉眼可见的重大收益。
房地产产业盈利模式
房地产产业盈利模式房地产产业一直是许多国家经济的重要支柱之一，其盈利模式影响着整个产业链的运作和经济发展。
本文将探讨房地产产业的盈利模式，并分析其关键要素和未来发展趋势。
一、售楼盈利模式房地产开发商主要通过售楼盈利来获取利润。
他们购买土地、开发项目并出售房产，赚取房地产增值的差价。
这一模式主要包括以下几个环节：1. 土地购买：开发商通过竞拍、招标或与政府签订土地出让合同的方式获取土地使用权。
2. 开发建设：开发商投资建设房地产项目，并在项目开发阶段进行销售预售。
3. 房屋销售：开发商在开发完成后，通过销售房产来获取利润。
这一盈利模式的关键在于准确判断市场需求和价格定位。
开发商需要对市场进行调研，了解目标客户的需求和购买力，以便合理定价和销售策略。
同时，政策环境、地段、产品品质等因素也会影响开发商的销售和盈利能力。
二、租赁盈利模式除了售楼盈利，房地产产业还可以通过租赁模式来获利。
这主要适用于商业地产和住宅租赁市场。
租赁盈利模式主要包括以下几个环节：1. 资产投资：房地产投资者购买物业，可以是商业办公楼、购物中心、住宅等，以期通过出租物业获利。
2. 租赁管理：房地产投资者委托专业物业管理公司来管理租赁事务，包括租金收取、维修、招租等。
3. 租金收益：投资者通过物业租金和增值获得回报。
租赁盈利模式的关键在于选择优质物业和制定合理的租金策略。
投资者需要考虑市场需求、地理位置、租金水平等因素，以确保获得稳定的租金收益和资产增值。
三、金融服务盈利模式房地产产业还涉及到金融服务，如房贷、物业贷款等。
金融机构通过提供贷款和其他金融产品来获得利润。
这一模式主要包括以下几个环节：1. 房屋贷款：银行和其他金融机构向购房者提供贷款，获得贷款利息的收入。
2. 金融产品：金融机构会创新推出一些与房地产相关的金融产品，如房地产信托、资产证券化等，以获得利润。
金融服务盈利模式的关键在于风控和创新。
金融机构需要进行风险评估，确保贷款能够按时还款。
产业地产三种盈利模式及案例
产业地产三种盈利模式及案例产业地产有别于传统的住宅开发，是围绕着产业的微笑曲线，以土地为载体，用产业为依托，实现土地的整体开发与运营。
产业地产盈利模式产业地产开发主要通过三种经营模式实现盈利，其中最主要的盈利来源是出租物业和出售物业两种。
这三种经营模式分别是，主流的出售或者出租物业及设备的模式，具有前景的信托基金的模式，靠土地溢价赚取差价的小众模式。
1、主流的出售或者出租物业及设备的模式。
开发商采取独立或者联合开发的形式，将开发出来的物业通过出租、出售或者租售结合的方式，供应给需求企业。
或者是通过提前联系相关企业，确定主题，按企业的需求制定主题开发并进行包装和装修，实现低风险及稳定收益。
2、有前景的信托基金的模式。
产业地产的开发商通过寻求将物业打包给信托基金公司，再做成相关的金融产品在内陆或者海外进行公开发售募集资金。
这一模式的优点是开发商自有资金占用时间较短，能够快速回笼资金。
3、靠土地溢价赚取差价的极小众模式。
在项目开发建设完成之后，对项目进行包装和推广，待项目具有市场接受度之后，对项目土地进行部分或者整体的转让，转让对象是各类投资机构或者产业地产开发商。
产业地产典型特征产业地产区别于传统的住宅开发，有其鲜明的特点。
一是前期投入大，自有资金占用时间长。
产业地产的开发建设规模往往很大，前期的开发投入资金基本上在几亿到几十亿不等，后期的招商、运营的资金投入也很大。
而且有别于住宅开发快速销售的模式，投资回收周期较长，一般在十几年以上。
因此对产业地产公司的资金实力以及融资渠道有较高的要求，才能完成前期的巨量投资。
二是后期现金流持续且稳定。
后期项目招商运营或者出租出售，实现收益后，能够持续不断提供现金流。
三是开发专业要求高，难度大。
近些年产业地产的投资者越来越重视项目的软件环境而不是仅仅满足于硬件环境。
产业开发商除了要完善建设厂房、办公以及相关配套设施外，还需要搭建综合服务平台，提供各类咨询服务，以及解决融资，经营等问题。
房地产市场调研中的商业模式和运营策略
房地产市场调研中的商业模式和运营策略随着人口增长和城市化进程的加速，房地产市场在近几年取得了长足的发展。
而在房地产市场调研中，商业模式和运营策略是决定企业生存和发展的关键因素。
在本文中，我们将探讨房地产市场调研中的商业模式和运营策略，为房地产企业提供指导和借鉴。
一、商业模式商业模式是指企业为了获取利润而进行商业活动的方式和方法。
在房地产市场调研中，商业模式起着至关重要的作用。
以下几种商业模式在房地产市场调研中被广泛应用。
1. 开发商模式开发商是房地产市场的中坚力量，他们通过购买土地、开发和销售住宅和商业用途的不动产来实现利润。
在房地产市场调研中，开发商的商业模式包括了项目规划、设计、建设和销售等环节，其中关键是确定适当的项目位置、有效的规划设计和准确的市场定位。
2. 投资商模式投资商是通过投资不同类别的房地产项目来获得回报的，他们通常是以融资方式参与项目，并通过租金、出售或转让等方式获取利润。
投资商在房地产市场调研中需要关注市场趋势、项目潜力和市场需求，以准确评估投资回报和风险。
3. 创新模式随着科技进步和市场竞争的加剧，房地产企业需要不断创新来保持竞争力。
在房地产市场调研中，创新模式可以包括利用大数据分析预测市场走势、引入智能建筑技术提升住户体验、开发可持续发展的绿色建筑等。
创新模式的核心是将新技术和社会需求结合，寻找新的商业机会。
二、运营策略运营策略是指企业在实施商业模式过程中，为实现预期目标所采取的具体行动和决策。
在房地产市场调研中，有效的运营策略可以帮助企业提高运营效率、降低成本、增加市场占有率。
以下几种运营策略在房地产市场调研中具有重要意义。
1. 市场营销策略市场营销策略是指企业为了满足市场需求并促进销售而制定的具体行动计划。
在房地产市场调研中，企业可以通过市场细分、定位、品牌建设、促销活动等手段来吸引潜在客户并提高品牌认知度。
此外，企业还可以通过与中介机构和房产平台合作来扩大销售渠道。
如何选择适合房地产开发的商业模式
如何选择适合房地产开发的商业模式房地产开发是一个复杂的行业，选择适合的商业模式对于项目的成功与否起着至关重要的作用。
不同的商业模式适用于不同的项目类型和市场环境，因此，开发商需要仔细考虑和选择适合自己项目的商业模式。
本文将探讨如何选择适合房地产开发的商业模式，并提供一些建议。
第一部分：了解不同的商业模式在选择适合房地产开发的商业模式之前，开发商需要先了解不同的商业模式。
以下是几种常见的商业模式：1. 销售模式：这是最常见的商业模式，开发商开发房地产项目后将其出售给购房者。
这种模式适用于购房者需求旺盛的市场，开发商可以通过销售赚取利润。
2. 租赁模式：在这种商业模式下，开发商将房地产项目出租给租户。
租赁模式适用于高租金回报的市场，开发商可以通过租金收入获取稳定的现金流。
3. 综合模式：这是将销售和租赁模式结合起来的商业模式。
开发商可以将房地产项目既出售给购房者，又出租给租户。
这种商业模式可以实现销售和租金双重收入。
第二部分：考虑项目类型和市场环境选择适合的商业模式需要考虑项目类型和市场环境。
以下是一些考虑因素：1. 项目类型：不同类型的项目适合不同的商业模式。
例如，住宅项目更适合销售模式，而办公楼更适合租赁模式。
2. 市场需求：开发商需要准确评估市场需求，确定购房者或租户对于不同项目类型的需求。
如果市场对购房需求更高，则销售模式可能更有利可图。
3. 风险承担：不同的商业模式涉及不同的风险承担。
开发商需要评估自己对风险的承受能力，并选择适合自己的商业模式。
第三部分：参考成功案例和市场研究在选择适合房地产开发的商业模式之前，开发商可以参考成功案例和进行市场研究。
以下是一些建议：1. 学习成功案例：研究成功的房地产开发商，在类似项目上的商业模式选择。
了解他们是如何成功选择商业模式并取得好的业绩的。
2. 进行市场研究：了解当地和全球房地产市场的趋势和变化。
考虑宏观经济、政策环境和消费者心理等因素，以便更好地了解市场需求和商业模式选择。
产业地产到底如何盈利
产业地产到底如何盈利
产业地产是指以工业、商业、物流、科技等产业作为主要载体的房地
产项目，它与住宅地产不同，主要用于商业经营和产业发展。
产业地产的
盈利模式主要包括租金收入、增值收益和服务收入等方面。
首先，产业地产通过租金收入盈利。
产业地产的主要目标群体是各种
企业和商家，它们需要租赁工厂、仓库、商铺等空间来开展业务。
产业地
产拥有适合各种产业发展的土地和建筑设施，并以长期的租赁合同方式向
企业提供租赁服务。
通过租金收入，产业地产可以获得持续稳定的现金流，并实现资产的增值。
其次，产业地产通过增值收益盈利。
产业地产的发展会带动周边地区
的经济繁荣，提高地区的产业结构和产品附加值，从而推动房地产的增值。
例如，一个工业园区的建设和发展可以吸引众多企业入驻，形成规模效应
和集聚效应，进而提高土地和建筑物的价值。
通过购置和发展产业地产，
投资者可以享受到因土地和资产增值而带来的收益，从而实现盈利。
综上所述，产业地产通过租金收入、增值收益、服务收入和其他方式
等多种途径实现盈利。
对于投资者来说，产业地产作为一个长期投资项目，通过稳定的现金流和资产增值，能够获得可观的回报。
同时，产业地产对
于经济发展也具有重要意义，它不仅为企业提供了发展空间，也为城市和
地区的经济繁荣贡献了力量。
房地产公司的商业模式概述
房地产公司的商业模式概述房地产公司的商业模式概述房地产行业是一个涉及到房屋建设、销售、租赁和管理等环节的复杂行业，房地产公司作为行业的主要参与者之一，扮演着重要的角色。
本文将从房地产公司的商业模式进行概述，阐述其在房地产行业中的核心竞争力和运营方式。
一、商业模式概述房地产公司的商业模式可以被概括为一个多元化的价值链。
其主要包括土地储备、规划设计、项目开发、销售与租赁、物业管理、资金运作等环节。
房地产公司通过在各个环节中发挥自身优势，实现产业链上的协同效应，获得利润增长。
1. 土地储备土地是房地产公司发展的基础，土地储备是房地产公司的核心资产。
房地产公司通过拍卖、拆迁等方式获取土地资源，并加以开发，实现土地增值。
不同的房地产公司有不同的土地储备策略，包括集中采购、分散布局、特色地产等。
2. 规划设计规划设计是房地产项目开发的重要环节。
房地产公司通过与设计师、规划师等合作，进行项目的规划与设计，以满足市场需求。
同时，规划设计还包括项目的建筑风格、功能布局、绿化设计等方面的考虑，以提高项目的品质和竞争力。
3. 项目开发项目开发是房地产公司实现价值的主要环节。
房地产公司通过购买土地、进行拆迁、开展施工等方式，将土地转化为房屋等不动产。
在项目开发过程中，房地产公司需要处理包括土地审批、规划许可、工程施工、销售许可等一系列的手续和环节。
4. 销售与租赁销售与租赁是房地产公司实现收入的主要途径。
房地产公司通过营销团队和销售渠道，将开发的房屋、商铺等方式售卖给买家或租借给租户。
在销售过程中，房地产公司需要进行市场调研、房屋展示、价值定位等工作，以提高销售效果。
5. 物业管理物业管理是房地产公司提供增值服务的重要环节。
房地产公司通过物业管理部门，为项目的业主或租户提供物业保洁、设施维修、安全管理等服务。
物业管理不仅提高了项目的居住和办公环境，也为房地产公司创造了可持续的收益。
6. 资金运作资金运作是房地产公司实现盈利的重要手段。
中国商业地产各大运营模式分析
06
案例分析
万达广场的运营模式
定位明确
万达广场将自身定位为“城市 商业中心”，旨在提供一站式 消费体验，满足消费者多样化
的需求。
品牌招商
万达广场注重品牌招商，与众 多知名品牌合作，确保商场的 品质和吸引力。
营销策略
万达广场通过举办各种促销活 动、文化活动等，提高品牌知 名度，吸引消费者。
物业管理
新鸿基地产注重投资策略的制定，根据市场变化 及时调整投资方向和资产组合。
ABCD
风险管理
新鸿基地产注重风险管理，通过严谨的财务规划 和风险控制，确保公司的稳健发展。
长期投资
新鸿基地产注重长期投资，着眼于长远利益，不 追求短期的高收益。
THANKS
感谢观看
万达广场拥有一支专业的物业 管理团队，提供优质的物业服
务，确保商场的正常运营。
华润置地的开发模式
综合开发
品牌影响力
华润置地注重综合开发，以城市综合体为 主要开发模式，将商业、办公、居住等多 种功能融合在一起。
华润置地注重品牌影响力，通过高品质的 开发项目和物业服务，提高品牌美誉度。
多元化经营
持续创新
委托第三方
开发商将物业委托给第三方物业公 司进行管理，自己只负责监督。
混合模式
开发商与第三方物业公司合作，共 同管理商业地产项目。
租赁经营模式
整体出租
开发商将商业地产整体出租给承 租方，自己只收取租金。
分散出租
开发商将商业地产分割成若干小 块，分别出租给不同的承租方。
综合体模式
开发商将商业地产打造成一个综 合体，包含购物中心、写字楼、 酒店等不同业态，吸引各类承租
按照开发形式划分
分为城市综合体、商业街区、购物中心、专业市场、酒店、写字楼等。这些不同的开发形式有着各自的特点和运 营模式。
产业地产项目商业赢利模式分析.doc
产业地产项目商业赢利模式分析［摘要］伴随着中国经济近几十年的腾飞，产业地产也迎来了一个黄金时代。
我国的房地产行业中商业和住宅物业开发正面临着严峻的考验。
产业地产作为一个相对较新的模式迅猛发展，并且形成了新的赢利模式。
区别于传统地产，产业地产更注重资源整合，注重产业链中上游生态的搭建，其发展模式促使房地产开发商向多样性服务商转变。
本文主要通过部分实例来探究产业地产的开发模式和赢利模式分析，由此给未来的产业地产发展提供一点方向建议。
［关键词］产业地产；赢利模式；生态搭建；开发模式1产业地产概述和特点1.1产业地产概述产业地产是指以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营的产业价值链一体化平台。
以独栋写字楼、高层办公、标准化厂房、中试研发楼为开发对象。
整合资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。
产业地产实现了社会与自然资源的充分融合，是一种集约化经营、综合开发的多功能产业形态，是产业和房产的综合。
有别于普通的房产开发，其更注重产业的发展，在规划与研究方面有较高的专业要求，更专业化也是未来产业地产的发展方向之一。
1.2产业地产特点和传统商业地产的区别产业地产脱胎于传统的工业、商业地产，有一定的相似属性，也有自身的一些特性。
资源价值最大化。
首先产业地产选址更加谨慎，在经济实力较发达的地区，为了符合如高新技术科技产业，努力为其创造较好的生产、运营、办公环境等。
其经济影响力，不仅依托于发达的经济地区的选址，而是在此基础上借助其能量自然辐射，促进城市的发展和提升。
注重产业环境营造。
产业地产不仅仅局限于适合人居住的环境打造，更是注重创业需求和办公需求各种增值服务。
投资要求高。
产业地产的产品主要类型更加的广泛，以产业为依托，满足各种企业需求，所以其对开发商的资金要求高。
基础设施较好。
过硬的基础设施才能吸引企业的进驻，不同的企业需求不同，针对不同企业的基础设施有助于了解企业的发展，对其后续的发展有更强的把控力。
产业地产主流盈利模式分析
产业地产主流盈利模式分析关于产业地产的盈利模式，业内也曾做过不少探讨。
盈利模式可以归结为两种，一种是基于机会和与政府的良好关系赚钱，另一种则是靠自身业务能力赚钱。
在市场竞争的初期，企业更多是靠第一种，也就是政府关系以及政府政策衍生出的机会赚钱。
但在近两年，随着市场竞争加剧，以及行业逐步迈向成熟，靠人情关系搞项目的模式已经难以为继，越来越多的企业开始重视打造属于自己的盈利模式。
今天，整理产业地产的六种主流盈利模式，权当探讨，希望能给后来者提供一点帮助。
1、产城开发模式产城开发模式是基于地方政府打造产业与城市融合发展的诉求衍生出的综合性地产业务，具体做法是：地产商从土地一、二级开发（一级开发基本由政府平台公司承担，民企一般从二级开发）切入，提供从区域规划、开发建设、产业导入到产业投资、产业服务的全链条服务。
产城开发模式关系图盈利模式上，住宅和商业销售是企业最重要的利润来源；办公用房的租售收益、政府的咨询服务费、招商引资返还收入、政策性收入、政府奖励等产业部分的收入为辅。
对地产商来讲，产城开发，真正赚钱的是「城」，产业部分则很难盈利。
以前，很多开发商上来先把住宅和商业做完，美其名曰「反哺产业园」，实际上产业部分却是各种拖，实在拖不了的，要么找一个产业运营商来接盘，要么干脆直接放弃。
心想反正住宅的钱已经到账了，大不了这部分考核分我不要了，你政府能拿我怎么办？当然，近些年，监管已经比较严，地方政府已经不太允许地产商先做住宅，而是要分批供地。
「产业先做出个模样来，住宅才批给你」，很多政府甚至明文规定，要求产业不允许捆绑住宅。
总的来说，产城开发和住宅开发类似，都是高投入、高风险的投资经营活动。
一方面需要企业严格控制成本，另一方面还要尽可能缩短商业周期，实现资金快速周转；同时，企业还要面临与地方政府的博弈（因为政府的诉求和你完全相反，他希望你多做产业、少做住宅）。
当地产行业景气时，产城重资产项目会帮企业赚到更多的钱；但如果遇上2021年这样的行业拐点，重资产、高负债就是企业最大的包袱，成为压垮骆驼的最后一根稻草。
产业地产的运营商业模式简析
产业地产的运营商业模式简析产业地产是指基于产业需求的需求导向型物业开发模式，是将工业、商业、物流、办公等产业融合在一个园区内，提供全方位的服务和设施，以满足租户的各种需求。
产业地产的运营商业模式可以分为以下几个方面：一、规划和设计产业地产运营商首先要进行规划和设计，确定园区的定位和规模，根据当地的产业结构和需求分析，确定适合发展的产业类型。
运营商需要进行市场调研和需求分析，了解目标客户的需求和趋势，以便进行目标定位和规划设计。
二、招商引资产业地产运营商需要积极开展招商引资工作，吸引符合园区定位和产业需求的企业入驻。
运营商可以通过各种渠道和方式进行宣传推广，组织推介会、洽谈会等活动，吸引投资者和企业家的关注和参与。
同时，运营商还可以与政府、企业和产业园区合作，共同招商引资，共享发展成果。
三、设施建设产业地产运营商需要进行园区的设施建设工作，包括基础设施、公共设施和配套设施等。
基础设施建设包括道路、排水、供电等；公共设施建设包括广场、公园、会议中心等；配套设施建设包括餐饮、住宿、运动健身、医疗保健等。
这些设施的建设需要运营商与政府、企业和专业机构合作，统筹规划和实施。
四、运营管理产业地产运营商需要进行园区的运营管理工作，包括物业管理、安全管理、环境管理等。
物业管理包括对园区内各类设施设备的维修保养、保洁清理等；安全管理包括园区的安全检查、安全防范、应急救援等；环境管理包括园区的绿化、景观、环保等。
运营商需要建立健全管理团队和制度，确保园区的正常运营和秩序。
五、增值服务六、合作共赢产业地产运营商需要与政府、企业和产业园区等各方建立合作关系，进行共赢合作。
与政府的合作可以包括土地开发、政策支持、市场招商等；与企业的合作可以包括产业配套、资源共享、项目合作等；与产业园区的合作可以包括品牌推广、资源互补、共同发展等。
通过合作共赢，运营商可以最大程度地发挥各方的优势，提高园区的产业集聚效应和经济效益。
总之，产业地产的运营商业模式需要通过规划设计、招商引资、设施建设、运营管理、增值服务和合作共赢等多个环节的协同作业，为租户提供一站式的服务和支持，实现共同发展和共赢。
干货-产业地产地四大商业模式
产业地产的四大商业模式近年来，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。
首先，传统房企开始往产业地产转型。
房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。
以绿地集团为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。
其次，产业地产商开始大肆布局。
华夏幸福、天安数码城、联东等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。
近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。
华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。
联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5~10年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。
清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。
中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。
第三、制造企业、电商向产业地产延伸。
从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。
但现如今，产业资本开始觉醒，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。
产业地产商业模式要点
产业地产商业模式要点产业地产是指以满足企业生产、经营和发展需求为导向，依托产业链和价值链的整合，以土地开发、物业经营和增值为核心，以服务企业、培育产业、推动地方经济转型升级为目标的商业模式。
下面是产业地产商业模式的要点：1.强调产业融合：产业地产商业模式将房地产、工业、商业、服务等多种产业融合发展，以实现各产业的互补优势，形成完整的产业链和价值链。
通过引入不同行业的企业、提供多样化的服务，满足企业的一揽子需求，增加产业的附加值。
2.区域发展规划：产业地产商业模式注重区域发展规划，以产业发展为导向，根据不同地区的产业特点和基础，确定不同的发展方向和重点项目。
通过合理规划土地利用，提高土地的综合效益，推动地方经济的转型升级。
3.提供定制化服务：产业地产商业模式以企业需求为中心，提供定制化的服务。
根据不同企业的发展阶段和发展需求，为企业提供包括土地供应、场地建设、设施配套、管理服务等一系列服务。
通过提供专业化、个性化的服务，帮助企业提高生产效率和竞争力。
4.建设产业生态：产业地产商业模式注重构建产业生态系统，通过布局各类产业企业，形成区域内产业关联和互动。
提供产业链上下游企业之间的合作机会，促进资源共享、技术创新和市场扩张。
通过形成产业集群，提高企业的规模效益和创新能力。
5.增值服务：产业地产商业模式注重提供增值服务，通过帮助企业实现升级转型、提高附加值等方式，增加土地和物业的价值。
例如，引入金融、教育、科研等企业，提供金融支持、人才培养和科技创新等服务，以提高企业的竞争力和附加值。
6.发挥政府作用：产业地产商业模式需要政府的支持和引导。
政府可以通过提供土地、优惠政策和公共服务等方式，推动产业地产的发展。
同时，政府还可以协调各方利益，提供产业发展的政策引导和风险防控，推动产业地产商业模式的可持续发展。
综上所述，产业地产商业模式注重以企业需求和产业发展为导向，通过融合不同产业、提供定制化服务和增值服务，以及构建产业生态系统，推动地方经济的转型升级。
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课程目的
1.了解产业勾地一般操作办法，在大的框架下规范近阶段勾地策略。 •针对各城市公司在勾地过程中如何谈判，具体合作模式模糊等问题
2.了解地产与产业结合的几种合作模式，熟悉几种模式的核心竞争力及合作条件以及其在项目推进中 可 借鉴之处（政府合作层面）
•针对城市公司混淆了几种模式导致工作界面混乱，与政府沟通中的如何凸显我们的优势、选址合 理性、产业方案等问题 3.了解项目一般推进方法，总结寻找可借鉴的经验，规范化产业项目推进策略（产业项目推进） •针对实际操作中，具体的推进办法，以及项目推进的策略不清晰、流程混乱 4. 了解产业运营成本，为产业项目测算提供参考，为设计合作方案提供借鉴（资源合作层面） • 针对与产业资源企业合作方案中，如何执行等问题
4、资源合作模式— — 碧桂园科技小镇
碧桂园的科技小镇模式，通过联合外部产业资源进行合作，引进战略投资者来突破这个问题。 例如碧桂园进入了 中城新产业这类专业的产业运营机构，百富东方、清华科技园、优客工场等轻资产产业运营商，以及和思科这类 巨型企业签订深度的战略合作协议。通过大型企业的加持，获得和政府在土地指标和规模上的谈判空间，约定低 于市场价的低价和税收返还，通过和运营机构的风险共担和成就共享机制来实现长期的运营。
产业小镇简介 合作模式 项目选址 产业方案 拿地条件
产业小镇的四种模式（ 1 ） — — 以获取土地为核
心
1、自带产业模式— — 万达文旅城
万达模式通过强势的文旅IP资源平台和万达对当地就业、税收的拉动，促使地方政府主动低价和万达合作。按照 订单模式拿地，一次性谈妥底价，化整为零，分批次获取土地，而且有定向招拍挂等定制出让条件，万达在南昌 、合肥、重庆、成都、济南连续3年分批次获取土地，土地价格不变，底价成交。
⚫ 运营好，求创 新
目录
一、产业小镇 二、产业新城 三、产业地产
产业小镇（勾地）
产业小镇简介 合作模式 项目选址 产业方案 拿地条件
产业小镇实运营与城市配套的高效组合，是解决
政府产业诉求、产业运营现金流压力以及开发商高性价比土地资源获取难等问题的多赢模式。
合作空间（政府）
产业小镇简介 合作模式 项目选址 产业方案 拿地条件
合作原则：政府、卓越及产业方之间的合作，是基于三方互惠互利的基础之上，协议关键条款在自身商业模式里能
够保障稳定经营，共同实现区域经济及社会效应的提升。 对价方式：1.土地设置条件挂牌，确保底价拿地；2.约定到手土地价格，以产业基金补贴等方式补贴土地款；3.两者
2、先住后产模式— — 恒大文旅城
恒大文旅城，在开发模式上是先开发住宅，承诺后期导入产业配套的模式。恒大在文旅方面，除了恒大足球，目 前尚无自身运营业态和成熟的核心IP资源，在售项目更多是打造硬件配套展示区来吸引客户，并没有清晰的开发 和拓展模型，未来可持续性及可复制性方面挑战较大。
产业小镇简介 合作模式 项目选址 产业方案 拿地条件
皆有。
产业价值谈判：1.地价优惠小于产业投资；2.地价优惠等于产业投资；3.地价优惠大于产业投资 关键谈判指标：土地价格、配套比例、供地节奏、土地容积率
产业对价
<
* * 商住土 地
价差
土地总 面积
商住配 套比例
=
挂牌价*区域溢价
+
率
？
<
1.确定有无勾地空间：根据区域是否有溢价，是否可以设置条件，或者地价款是 否 有返还通道。
“产 业 + 地产”的三种商业模 式
产业小镇
• 通过产业资源，以较低价格获取土地资 源，通过产城融合提升区域价值，同时
兑现产业资源价值
⚫ 搭配好，求平 衡
产业新城
• 基于城镇化趋势，通过前期投资及产业
集群导入，创造价值，通过土地出让兑 ⚫ 规划好，求未
现价值，兑现产业导入价值
来
产业地产
• 基于产业运营，通过租售、产业政策、 风险投资多种渠道收回产业价值外溢
目的
香港勾地制度的出现是在经济危机中，为了防止土地流拍，进一步恶化土地市场，采取的拍前沟通，保护土地市场 的一种方式；我国勾地制度的存在，是政府为了满足产业发展、城市级配套及其他城市发展所欠缺的关键要素，而 设置的一种土地出让方式。
当前空间：（并没有统计数据，城市间差距较大，错过了就会处于竞争上的劣势。只要政府有诉求，就会有空间。）
产业小镇的四种模式（ 2 ） — — 以获取土地为核
心
3、借鸡生蛋模式— — 绿城农业小镇
绿城的理想小镇，在通过盘活农业用地，整合农业、健康、教育、颐养、园区服务资源，打造农业+ 文旅+ 养老+ 居住复合小镇。绿城模式最大的特点在于聚焦存量土地，轻资产操盘模式。通过和拥有存量土地的中小房企、农 林企业和地方政府进行合作，甲方出钱出地，绿城代建或者入股的模式进行开发。 通过与与大型农业企业、林场等有大面积土地资源的合作，获得土地，同时完成小镇的产业导入。例如与成都多 利农庄合作，开发成都小镇项目；与浙江物产合作，开发杭州长乐小镇；与中大莫干山生态园开发建设公司合作 ，开发莫干山观云小镇，绿城轻资产开发存量土地。包括与平安、泰康等养老保险合作，获取地方养老小镇项目
定义
所谓勾地，就是指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明购买意向，并承诺产业发展、 基础设施等服务而愿意支付的土地价格。
源起
勾地政策1999年为香港政府首先采用, 至2002年取消定期土地拍卖制度, 乃成为唯一出让土地方式。勾地制度 引入 大陆是2006年初国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》提出建立一种新的土地供应 运作制 度— — “ 土地成交价格申报制度”，也即我们俗称的“勾 地 ”制 度 。制度中提出“有 条 件的地方，可以 建立勾地 制度”勾地制度是土地批租制度中土地的一种出让方式。由于中国实行土地的国家所有制, 根据《宪 法》、《土地 管理法》以及实施条例、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《招标拍 卖挂牌出让国有 土地使用权规定》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范征求意见稿》, 勾地制度具有合法 性。