佳木斯概况

佳木斯城市相关概况
一、地产概况：
1、是区域经济形势利好，首先是佳木斯市市委、市政府深化市情认识，完善发展思路，
科学定位“两区两带一城”发展战略，强力推进牵动全市经济社会发展的十项重点工程，带动全市经济总量大幅上升。

特别是国务院批准同江过境大桥、哈佳高速铁路、佳木斯新机场的筹建和佳同铁路的建成，对佳木斯经济的南连北开，扩展边贸具有划时代的意义。

2、是申报国家园林城市，打造宜居环境。

自08年开始政府在打造生态魅力城市的基
础上申报国家级园林城市，对市区全面绿化、美化，在加大路网建设的同时，加快沿江景观带建设和各大公共绿地建设，人居环境得到空前改善。

进入09年以来，吸引周边城市市民大量进入佳木斯市区购置商品房，助推区域房地产快速增长，而此项目位于区内，销售成本低，回款较快，销售风险小。

3、是土地价格低，动迁比率小，开发成本不高。

二、区域房地产市场发展状况分析
该市房地产是区域性较强的产业，长期以来，开发理念滞后、项目规模偏小、自有开发资金短缺、产品价格低迷等式区域市场的主要特征。

然而，自2005年以后，随着政府的一系列调控政府的出台和招商引资、引智工程的实施，一大批域外投资企业，一起雄厚的资金，先进的开发管理、理念，纷纷抢占市场，明知的地企，依据地缘、人脉的优势，迎头赶超，区域房地产由此发生了阶段性转折，特别是近两年市政府分发展战略调整，城市化加速发展，棚改权利推进，域外入市购房规模化增长，房地产呈现出前所未有的开发热潮。

1、市区楼市价格分析
此次市区楼市价格上场是从2005年三季度开始的，但涨幅不过在8%左右，市面价格有建兴开发公司在解放路八小西侧开发的住宅楼，平均售价1350元；恒兴开发公司在久青小区开发的慧海家园，平均售价1250元。

06、07两年，楼市急剧升温，价格持续攀升，市场购销两旺，多数楼盘价格达到或超过1800元，递增15%，如，一中路西的世水家园小区，多层商住房1880元开盘即抢购，三万平米期房，不到一周预售完；
富丽仟家二期，多层商住房2000元开盘；由哈恒佳在沿江路东段开发的金港湾小区，多层商住房开盘起价2300元。

直到08年下半年受国际金融危机波动影响，房价上涨势头才暂告停止，销量同期减缓。

但在中央和省市各级政府年终的救市措施推动下，房地产很快回升，09年一季度，销量大增，价格开始上场，进入二季度，需求更加猛烈，多次出现抢盘而无房现象，房价则一路狂涨，多层商住房达到目前的2300元，高层3300元，涨幅均超过20%。

后经产权部门调研统计，域外入市购房增多时楼市需求膨胀的重要原因，规模超过30%。

而消费资源主要来自于周边资源型城市。

对此分析认为，如果说07年之前的上涨属于回归性上涨，那么，08年至今九时需求拉动式上涨，市市场扩大转化消费资源的结果，由此可见区域中心城市的房地产潜能。

2、市场需求拉动力增强
就我市目前房地产需求情况分析，需求三个方面说明问题；一是社会平均购房能力增强。

二是社会住房消费观念提高。

我们认为，区域经济增长是提高社会购房能力的主要动因。

今年，佳木斯在产业结构调整和实施招商引资战略上取得可喜成绩，区域经济增长显著，社会批发零售商品消费总额每年递增10%以上，2008年达到147.5亿元。

市区商住房和二手房交易量大幅度增长，由于市委市政府重视打造城市品牌，整合资源优势，营造投资环境，并以此拉动经济增长，域外投资份至沓来，基础产业和外资生产项目增加，总体就业上升、工资增长，社会经济整体利好初步显现，这些无疑增强了社会购房能力，推进市民潜在住房
需求的转化。

仅就今年市区房地产而言，全部与外投资项目占当年施工面积的21%。

二是社会消费环境整体改善。

今年市委市政府高度重视城市生态人文环境的建设，包括开放大型公共绿地，打通拓宽道路，旧小区环境整治，以及完善城市市政公共设施等等，无疑都作为消费环境转化为楼市的住房需求。

三、区域房地产市场发展预测
1、形式预测：
从经济发展层面分析，我国正处在经济社会高速发展时期，房地产支柱产业作用不会虚弱，虽然我国经济受到国际金融危机冲击复苏较快，企稳向好，经济发展的深层次问题短期内难以解决，其中包括中小企业转型问题、就业问题等。

这些都需要房地产业的支持，所以国家近期虽然对沿海发达一线城市地产进行调控。

其次，我国同时正处在一个产业转移重要时期，城镇化进程加快，多数城市都面临着棚户区、城中村改造问题和中低收入群体住房问题，需要政府的政策支持。

从社会发展层面分析，房地产业师拉动城市建设、提供城市服务和改善市民居住条件、提升消费水平的重要产业，同时又是城市提档升级的重要手段，需要从内涵方面有所突破；另一方面，实现城乡一体化建设，房地产还要扩大外延，向小城镇建设延伸，以满足更加广泛的社会需求。

2、市场供求总量预测
房地产是区域性市场，区域经济活力和发展前景决定着房地产产品的需求能力和潜力。

由于我市近几年经济社会提速发展，城市集聚能力增强，楼市改善性住房需求旺盛，投资性住房需求和域外入市购房呈现扩张式趋势。

从产权处的商品房实际销售登记数据来看：07年商品房为79.4万平米吗，08年为59.9万平米，09年达到100万平米。

从形式分析，08年下半年商品房销售下滑时受国际金融危机影响，09年销售增长是中央和地方各级政府宏观调控合力的结果，所以相同政策条件下2010年商品房实际销售登记规模应不在09年之下。

也就是说商品房销售实际登记预计达到100万平方米以上，其中商住房不低于80万平米。

相对楼市需求而言，市场投放供给一般是后发性的。

年中供不应求，年终供过于求，07年楼市投放96万平米，其中住宅75万平米，08年二季度出现供不应求状况；08年楼市投放128万平米，其中住宅107万平米，09年二季度又出现供不应求状况；09年投放160万平米，其中住宅125万平米。

为保证楼市价格稳定，2010年的楼市政府将实施总量调控，一般不会超过150万平米，而住宅应在120万平米以内。

3、房地产价格预测
进入09年以来，该市房地产产品价格与国内大城市一样，持续上扬，所部同德除了价位差距外，就是楼市房价一直保持坚挺。

今年伊始国家有关部门纷纷出台调控政策，抑制楼市过高的价格增长，但对该市影响不是很大。

原因之一是该市楼市利润空间相对要小，成本刚性；而是市区楼市需求拉动力大，主要是域外入市购房呈规模化增长趋势；
三是政府棚改强势推进，促进楼市发展。

所以2010年市区楼市价格没有打的起伏，应该是保持一个相对持稳的态势。

多层商住销售在2000元左右，高层商住在3000元左右，而中心区商服房售价应在1——3万元之间。

4、从销售房屋品味结构来看，高层商住房和中高档多层商住房仍然是今后市区楼市的主要
卖点，分别销售总量的20%，普通商住房和经济适用住房仍然是市场销售主流，约占总量的60%。

但套型趋势有所变化，总体向高端趋小，低端趋大方向发展。

四、关于项目发展
按照最近几年佳木斯城市开发土地供应规模，截至2010年中期属于城市中心区域与内的土地供应已经基本告罄，并且城市开发热潮正劲，方兴未艾。

我们选择的土地是原守八师营地，位于佳木斯西，与新市政府正对面不到500米的距离，按照佳木斯市区“繁
荣两岸，向西发展”的城市发展方略，属于不可多得的黄金区段，该土地无论开发和储备都具有不可估量的增值潜力。

根据佳木斯的城市总体规划要求本项目地段属于行政中心区域，政府将
1、发展次中心区和行政中心区住宅建设。

路网、市政、住宅配套设施的规划、建设应
优先安排。

2、行政中心区域、沿江区域和佳南区域，作为我市一类住宅用地，应审慎规划，严格
实施。

3、政策性住房（含经济适用房和廉租房住房）应合理选择建设地点，重点发展交通和
生活便利地区。

如上的政策安排对于我们取得项目用地的低成本来讲，都会有较大的利润空间的。

目前，政府新区建设项目大多已经完成，行政单位、居民小区等高楼林立，土地供应已经没有任何余地，更没有具备相应规模的土地。

现有的建设现状由于各开发企业得到土地的成本比较高，所以更多的追求高容积率建设，力图通过销售取得回报，因此本地区因为相对较高的房价汇聚了相当比例的高收入群体的同时，商业地产、银行、医院等服务设施严重缺乏。

严重的影响了业户的入住，使本区正常的生活状态不能真正的启动，现在如果进行纠正则因为缺乏土地供应而难以实现。

另外，在房地产高端市场逐渐被认可的同时，佳木斯本市依然缺乏成规模、够品位、安全、环境优美、建筑造型独特、服务设施完善的大社区环境的生活圈，依然停留在对有很多缺憾的小区环境的打造上。

这对于政府新区建设的最终品位必将产生加大的制约。

本项目区位环境地理条件的便利、政府相关政策的倾斜、所属面积的规模化，80公顷土地相当或多于佳木斯市区全年土地供应量。

如上的优势，经过科学合理的规划，将在政府行政中心旁从容的建立佳木斯新的商业和经济中心，同时也会因为难得的规模土地的使用在黑龙江东部地区树立一个经典居住环境的典范。